Après les pluies de l’automne, beaucoup de propriétaires de maisons accolées découvrent la même scène : une bande sombre au bas du mur qu’ils partagent avec le voisin, une peinture qui cloque, des efflorescences blanches que l’on appelle couramment salpêtre, parfois des moisissures derrière un meuble. Le voisin assure que le problème vient de chez eux ; eux sont convaincus que l’eau arrive de son côté, par une gouttière, un toit délabré, une terrasse neuve ou un pignon laissé nu après une démolition. La question pratique est toujours la même : qui doit payer les travaux, et comment les obtenir ?
La réponse dépend de deux vérifications, dans cet ordre : à qui appartient le mur, et d’où vient l’eau. Les décisions rendues en 2025 et 2026 conduisent ensuite à trois issues. Les frais se partagent lorsque le défaut tient au mur mitoyen lui-même, comme l’a jugé le tribunal judiciaire de Libourne le 11 août 2026. Ils incombent au seul voisin lorsque l’humidité naît de son fait, de son bâtiment ou de ses travaux. Ils restent à la charge de celui qui se plaint lorsque le mur lui appartient en propre ou qu’il en a changé l’usage, cette seconde hypothèse ayant été retenue par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 4 juin 2026.
Avant d’écrire au voisin, rassemblez les titres de propriété des deux maisons, des photographies datées, les rapports d’assurance et tout élément sur les travaux récents de part et d’autre du mur. L’article examine la répartition des frais (I), puis la preuve et les recours (II). Il vise les maisons voisines appartenant à des propriétaires distincts, hors copropriété ; la garantie du vendeur après un achat et les démarches auprès des assureurs, présentées dans l’article sur le dégât des eaux venu du voisin, n’y sont pas traitées.
I. Humidité dans le mur mitoyen : qui doit payer les travaux ?
Le Code civil ne comporte aucune règle propre à l’humidité. La réponse se construit à partir du régime de la mitoyenneté et des règles générales de la responsabilité, que les juges combinent selon ce que révèle l’expertise. Deux questions de fait commandent tout le reste : le statut du mur, puis la cause de l’eau.
A. D’abord savoir à qui appartient le mur et d’où vient l’eau
Selon l’article 653 du Code civil, « tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire ». Entre deux maisons accolées, le mur est donc en principe commun jusqu’au point où les deux constructions cessent de s’appuyer l’une contre l’autre ; au-dessus, la partie qui dépasse peut appartenir à un seul voisin. La présomption tombe devant un titre contraire ou devant l’une des marques décrites par l’article 654, comme un chaperon ou des corbeaux de pierre placés d’un seul côté. Dans un litige de Charente-Maritime, la cour d’appel de Poitiers a retenu le 19 mai 2026 (n° 24/02117) un mur mitoyen jusqu’à l’héberge et privatif au-dessus, en relevant que les poutres d’une maison ancrées dans la paroi ne prouvaient rien contre la mitoyenneté : « Un tel ancrage dans un mur mitoyen, permis par les articles 657 et 662 du code civil, n’est pas un signe de non-mitoyenneté. » Les règles générales de la matière sont présentées sur la page consacrée aux servitudes et à la mitoyenneté entre voisins.
Cette vérification n’est pas une formalité. Le tribunal judiciaire de Marseille, le 13 novembre 2025 (n° 22/06061), a jugé qu’un mur qui formait le pignon d’un immeuble et bordait, de l’autre côté, un simple jardin n’était pas mitoyen, en rappelant que « la présomption de mitoyenneté d’un mur séparatif n’a pas lieu lorsqu’il n’existe de bâtiment que d’un seul côté ». Un garage voisin seulement couvert d’un toit, adossé au mur mais non fermé, n’avait pas suffi à en faire un mur entre deux bâtiments. La propriétaire de l’immeuble, qui réclamait à sa voisine la moitié du traitement des remontées capillaires et de l’enduit, a été déboutée de toutes ses demandes. Elle a dû lui rembourser 2 850 euros au titre de l’enduit qu’elle avait fait refaire, supporter les frais de l’expertise judiciaire et lui verser 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Une fois le statut du mur établi, reste la cause, et c’est l’expertise qui la donne. Les rapports repris dans les décisions lues pour cet article distinguent quatre mécanismes : les remontées capillaires, l’eau du sol qui monte dans la maçonnerie et touche souvent les deux maisons à la fois ; les infiltrations par la face extérieure du mur, lorsqu’elle est exposée à la pluie, couverte de terre ou longée par une terrasse ; les fuites d’une canalisation, d’une salle de bains ou d’une toiture ; la condensation enfin, qui tient à la ventilation du logement humide lui-même. Plusieurs causes se cumulent souvent. À Meaux, l’expert a imputé au garage voisin l’humidité du mur et de l’entrée de la cave, mais qualifié de « naturelles » les infiltrations du fond de la cave, dues au terrain et à la condensation (TJ Meaux, 9 janvier 2025, n° 24/00843). À Lille, l’expert a attribué les désordres pour 75 % à l’absence d’étanchéité du pignon voisin et pour 25 % au défaut de ventilation de la maison des demandeurs, tandis que l’humidité de leur cave venait de la nappe phréatique (TJ Lille, 16 septembre 2025, n° 24/00340).
La part de chaque cause compte, car elle fixe la part de chaque voisin dans la note. Mieux vaut donc faire établir ce diagnostic avant tout échange de reproches. Lorsque l’eau vient du toit commun ou d’un chéneau, les règles propres à la couverture sont traitées dans l’article sur la toiture mitoyenne ; lorsqu’elle est déversée par un toit ou une gouttière, dans l’article sur le toit du voisin qui déverse ses eaux de pluie ; lorsqu’elle vient de la terre accumulée contre le mur, dans l’article sur le terrain rehaussé par le voisin. Si l’humidité a favorisé la mérule, ce champignon obéit à des règles particulières, exposées dans l’article sur la mérule venue de chez le voisin.
B. Partage, charge du voisin ou charge du demandeur : les trois issues
Le point de départ est l’article 655 du Code civil : « La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun. » Lorsque l’humidité vient d’un défaut du mur commun lui-même, chacun paie sa part. Le tribunal judiciaire de Libourne l’a jugé le 11 août 2026 (n° 25/00600) pour un mur édifié par un ancien propriétaire du fonds voisin sans imperméabilisation de son côté ni solin d’étanchéité à la base : l’expert chiffrait les travaux à 16 239,44 euros, mais le propriétaire actuel n’avait ni modifié le mur ni fait d’aménagement à proximité. Le tribunal a écarté le fondement du trouble anormal au profit du « régime spécial institué pour les murs mitoyens par les articles 653 et suivants du Code Civil », partagé les travaux par moitié, rejeté la demande de 10 000 euros pour trouble de jouissance parce que les demandeurs n’habitaient pas sur place, et partagé aussi les dépens, frais d’expertise compris. Les modalités pratiques de ce partage, devis contradictoires, accord écrit, rachat ou abandon de la mitoyenneté, sont détaillées dans l’article sur la réparation du mur mitoyen.
Le partage cède lorsque l’un des voisins est à l’origine du dommage. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a posé en termes généraux : « le copropriétaire d’un mur mitoyen doit supporter seul les frais de réparation ou de reconstruction de ce mur lorsque la réparation ou la reconstruction est rendue nécessaire par son propre fait ou par le fait des choses qu’il a sous sa garde » (Cass. 3e civ., 19 octobre 2005, n° 04-15.828). Dans cette affaire, la suppression de la voûte d’une cave avait reporté la poussée de la voûte voisine sur le seul mur mitoyen, qui s’était effondré. La même règle avait été appliquée à un voisin qui avait ouvert le mur pour y poser un portail, puis l’avait refermé (Cass. 3e civ., 28 septembre 2005, n° 04-12.606), et à l’affaissement causé par la poussée d’un arbre planté chez l’un des voisins, la Cour écartant le moyen qui reprochait aux juges de ne pas avoir caractérisé de faute (Cass. 3e civ., 23 janvier 1991, n° 89-16.867). À l’inverse, celui qui fait réaliser seul des travaux sur le mur commun, sans urgence et sans l’accord de l’autre, ne peut lui en réclamer la moitié : dans l’affaire jugée le 14 juin 2006 (Cass. 3e civ., n° 05-14.146), la demanderesse « n’établissait pas que la réalisation des travaux devait être entreprise d’urgence, et qu’elle n’apportait pas la preuve que Mme Y… avait donné son accord pour cette réalisation ».
Hors du seul régime de la mitoyenneté, la victime dispose des règles générales de la responsabilité. Depuis la loi du 15 avril 2024, l’article 1253 du Code civil prévoit que le propriétaire, l’occupant ou le maître d’ouvrage à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage « est responsable de plein droit du dommage qui en résulte », sans qu’il faille prouver sa faute. La cour d’appel de Douai, le 7 mai 2026 (n° 25/02701), a précisé que le texte, entré en vigueur le 17 avril 2024, ne s’applique qu’aux troubles apparus depuis : « seuls les troubles de voisinage s’étant manifestés postérieurement à l’entrée en vigueur » de cette loi en relèvent, les troubles plus anciens restant soumis à la jurisprudence antérieure, qui retenait déjà une responsabilité indépendante de toute faute. Les juges peuvent aussi retenir la faute ou la négligence, au sens des articles 1240 et 1241, la responsabilité du fait des choses que l’on a sous sa garde, prévue par l’article 1242, ou la ruine d’un bâtiment : selon l’article 1244, « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction. »
Ces fondements ont conduit à faire payer le voisin dans des situations variées. À Douai, la démolition d’une grange avait laissé à nu un mur dépourvu d’étanchéité et de gouttière, sur un sol en terre battue non drainé. La cour a retenu le trouble anormal pour la pièce contiguë, en rappelant qu’« Il incombe à celui qui exerce l’action en réparation des troubles anormaux du voisinage d’établir que le trouble qu’il allègue est imputable à la propriété voisine ». Elle a limité la part de la voisine à 80 %, parce que le doublage en parpaings non protégé des demandeurs avait servi de relais à l’humidité, et écarté toute responsabilité pour une autre pièce dont l’humidité venait de remontées capillaires (CA Douai, 7 mai 2026, n° 25/02701). À Reims, une maison accolée avait été démolie fin 2015 et le mur mitoyen, en carreaux de terre, était resté sous une bâche arrachée par une tempête, puis longtemps sans protection. Les propriétaires successifs du terrain, jusqu’au promoteur qui l’avait racheté, ont été condamnés ensemble à payer 24 388,10 euros de travaux et 1 500 euros pour le trouble de jouissance, le tribunal jugeant qu’« un voisin occasionnel, tel qu’un ancien propriétaire ou un constructeur, est également susceptible d’être déclaré responsable de troubles anormaux du voisinage » (TJ Reims, 17 juillet 2026, n° 23/03030). La question voisine de l’enduit dû sur un pignon mis à nu est développée dans l’article sur le voisin qui refuse de crépir son mur.
La négligence du voisin produit le même résultat. À Meaux, l’eau entrait par la couverture vétuste du garage voisin, dont le raccord contre le mur mitoyen n’était assuré que par un solin de mortier décollé de la tôle. La propriétaire a été condamnée à refaire cette couverture sous astreinte de 30 euros par jour passé un délai de trois mois, et à payer 8 000 euros pour l’assainissement du mur, 1 032 euros d’inspection vidéo et 1 340 euros de trouble de jouissance pour une cave devenue inutilisable, sur le fondement notamment de l’article 1241, qui rend chacun responsable du dommage causé « par sa négligence ou par son imprudence » (TJ Meaux, 9 janvier 2025, n° 24/00843). À Toulouse, la toiture d’une grange contiguë s’était effondrée faute d’entretien et avait mis à nu un mur mitoyen en terre crue. Le salpêtre et une humidité de plus de 80 % dans deux chambres ont conduit le tribunal à retenir la ruine du bâtiment, qui « suppose la chute d’un élément de construction », à ordonner les travaux préconisés par l’expert sous astreinte de 150 euros par jour de retard et à allouer 2 657,31 euros de reprise et 6 500 euros de trouble de jouissance (TJ Toulouse, 6 mai 2025, n° 22/02528).
L’issue inverse existe aussi : celui qui a lui-même rendu le mur vulnérable en supporte la charge. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a débouté une société qui avait transformé en logement un ancien garage adossé à un muret de clôture mitoyen, devenu de ce fait mur de façade sans enduit. Le voisin avait démoli l’abri de voitures qui, chez lui, protégeait ce mur de la pluie, et l’humidité s’était aggravée. Pour la cour, « les propriétaires du mur mitoyen doivent respecter sa destination et le droit de l’autre », et « la destination du mur litigieux était d’être un mur de clôture et pas un mur de façade » ; le voisin était libre de retirer un abri précaire posé sur son seul terrain. La société a seulement obtenu l’accès au fonds voisin pour poser, à ses frais, un enduit étanche et un solin, et a été condamnée aux frais d’expertise et à 8 000 euros au titre de l’article 700 envers le voisin et son assureur (CA Aix-en-Provence, 4 juin 2026, n° 22/15167). De même, le tribunal judiciaire de Bordeaux, le 29 janvier 2025 (n° 23/05695), a débouté une propriétaire dont l’humidité provenait, selon l’expert, de l’absence d’étanchéité entre le mur mitoyen et la surélévation de sa propre maison, et non de la démolition du chai voisin ; elle a supporté les dépens, y compris le coût de l’expertise.
Le partage peut enfin résulter d’une cause mixte. À Lille, le propriétaire du terrain voisin, où une maison avait été démolie, n’avait fait enduire le pignon qu’en suivant la silhouette de l’ancienne construction, laissant environ un tiers du mur sans protection. Le tribunal lui a ordonné de poser un bardage, chiffré à 32 535,34 euros par l’expert, financé à 75 % par lui et à 25 % par les demandeurs, dont le logement manquait de ventilation, et a réduit dans la même proportion l’indemnisation des travaux intérieurs (TJ Lille, 16 septembre 2025, n° 24/00340). À Bordeaux, dans une autre affaire, la barrière contre les remontées capillaires posée sur le mur mitoyen a été répartie entre les deux voisins, le propriétaire de l’immeuble voisin remboursant sa part de 1 211,70 euros (TJ Bordeaux, 3 juin 2025, n° 21/09855). Une dernière précision limite les échappatoires : l’article 656 permet d’abandonner la mitoyenneté pour ne plus contribuer aux réparations, mais seulement « pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne », ce qui ferme en pratique cette sortie pour le mur qui porte deux maisons.
II. Faire cesser l’humidité : preuve, procédure et coûts
Savoir qui doit payer ne suffit pas. Il faut encore le démontrer, dans l’ordre imposé par la procédure, et mesurer ce que coûte un procès perdu. Les décisions récentes montrent que la plupart de ces litiges se gagnent ou se perdent sur la preuve de la cause.
A. Prouver que l’eau vient bien de chez le voisin
La première étape reste amiable : un courrier au voisin qui décrit les traces, joint les photographies et demande l’accès à son côté du mur, selon les conseils donnés dans l’article sur la mise en demeure d’un voisin. La déclaration à l’assureur habitation permet souvent d’obtenir une expertise amiable, et l’assurance de protection juridique peut en organiser une en présence des deux voisins. À Libourne, un rapport de ce type avait été établi dès 2017, ce qui a permis au tribunal d’écarter le reproche d’inertie adressé aux demandeurs (TJ Libourne, 11 août 2026). Un constat de commissaire de justice fixe l’état des lieux à une date certaine ; le tribunal judiciaire de Bordeaux, le 3 juin 2025, a relevé que « Ces constats de commissaire de justice font foi jusqu’à preuve contraire », et s’est fondé sur deux constats de 2023 et 2024 pour juger que les infiltrations persistaient malgré les travaux invoqués par le voisin.
Une expertise faite à la demande d’une seule partie ne suffit toutefois pas. La Cour de cassation, réunie en chambre mixte, a jugé que « si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties » (Cass. ch. mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710). La cour d’appel de Rouen l’a appliqué le 11 février 2026 (n° 25/01677) à des infiltrations dans le sous-sol d’une maison après la réfection de l’allée et de la terrasse voisines. Elle a retenu la concordance d’un traçage au colorant réalisé depuis le jardin voisin, dont l’eau ressortait par le mur du sous-sol, d’un constat de commissaire de justice, du rapport d’une experte technique et d’un courriel du service d’assainissement de la ville. Elle a précisé que ces éléments probants étaient des constats et des avis techniques, « ce que n’est pas l’analyse effectuée par le biais de l’intelligence artificielle produite par les appelants ».
L’expertise judiciaire reste la voie la plus sûre lorsque le voisin conteste. L’article 145 du code de procédure civile permet de l’obtenir avant tout procès, « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige ». Dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er septembre 2025, le texte précise que « lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente ». Qui avance et qui supporte finalement la rémunération de l’expert est expliqué dans l’article consacré à la mesure d’instruction avant procès et à son coût. Les délais sont longs : à Libourne, l’assignation en référé date de mai 2019, l’ordonnance désignant l’expert de novembre 2020, le rapport de mai 2022 et le jugement d’août 2026. À Reims, le rapport a été déposé en l’état, faute de consignation complémentaire pour le technicien associé à l’expert ; le tribunal a néanmoins retenu le trouble au vu de ce rapport et d’une étude technique (TJ Reims, 17 juillet 2026).
Deux précautions reviennent dans ces dossiers. La première tient à l’ordre des recherches : à Douai, aucun traçage au liquide coloré n’avait été fait avant les travaux, et le cheminement de l’eau n’a jamais été établi pour la pièce côté rue, ce qui a privé les demandeurs de toute indemnisation pour cette pièce (CA Douai, 7 mai 2026). La seconde tient au séchage : à Boulogne-sur-Mer, l’expert préconisait six mois à un an d’assèchement du mur après la réfection de la toiture voisine, avant de refaire le couloir. Le demandeur ayant rénové plus tôt, la réapparition de l’humidité n’a pas pu être imputée à une mauvaise exécution des travaux du voisin, et seule une indemnité de 900 euros lui a été accordée (TJ Boulogne-sur-Mer, 2 décembre 2025, n° 24/03800).
Le voisin mis en cause a lui aussi intérêt à participer activement. Il peut faire valoir une autre cause, comme la ventilation du logement humide, des remontées capillaires communes ou un défaut propre à la maison du demandeur. À Agen, l’expert a imputé l’humidité d’une chambre, dont le mur privatif bordait le terrain voisin, à la dalle, à la jardinière et au drain posés par le voisin lors d’une réhabilitation, mais la ventilation de la chambre, jugée insuffisante, est restée à la charge de la propriétaire, qui l’admettait ; la société voisine et son gérant ont été condamnés ensemble à 2 635,55 euros de cuvelage et de peinture, à 1 000 euros de trouble de jouissance et à 1 500 euros pour un léger empiètement de leurs travaux dans ce mur (CA Agen, 13 mai 2026, n° 25/00798). Refuser l’accès aux entreprises chargées d’établir les devis, comme l’avait fait la voisine à Meaux, n’a pas empêché le tribunal de la condamner à réaliser les travaux décrits par l’expert.
B. Conciliation, référé, jugement : ce que le juge peut ordonner et à quel prix
Avant de saisir le tribunal au fond, une tentative amiable est souvent obligatoire. L’article 750-1 du code de procédure civile l’impose, « à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office », sous la forme d’une conciliation, d’une médiation ou d’une procédure participative, lorsque la demande tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou qu’elle est relative « à un trouble anormal de voisinage ». L’obligation vaut aussi pour les contestations sur l’écoulement des eaux régies par les articles 640 et 641 du Code civil, visées par l’article R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire. Une demande fondée sur le seul partage des frais de l’article 655, pour un montant supérieur à 5 000 euros, ne figure pas dans cette énumération ; elle est toutefois souvent jointe à une demande pour trouble anormal, comme dans les affaires jugées à Libourne et à Bordeaux le 29 janvier 2025. Le texte prévoit des dispenses, notamment en cas d’« urgence manifeste ». À Libourne, la conciliation, tentée après l’expertise et avant l’assignation au fond, avait échoué (TJ Libourne, 11 août 2026). Le choix du tribunal et la question de la représentation par avocat sont présentés dans l’article consacré au tribunal compétent en matière de voisinage.
Lorsque l’eau entre dans la maison, le juge des référés peut agir vite. L’article 835 du code de procédure civile lui permet de prescrire, même en présence d’une contestation sérieuse, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou pour « faire cesser un trouble manifestement illicite », et d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. À Rouen, la cour a condamné les voisins à faire revoir par des professionnels leur système de collecte des eaux pluviales, avec recalibrage du caniveau, correction de la pente de l’allée, joint souple autour de la dalle et drainage évitant la concentration des eaux contre le mur, dans un délai de six mois et sous astreinte de 200 euros par jour pendant six mois. Elle a aussi autorisé les demandeurs à accéder au terrain voisin pour étancher leur mur enterré et leur a alloué 5 000 euros au titre de l’article 700 (CA Rouen, 11 février 2026, n° 25/01677). Le premier juge avait rejeté leurs demandes et les avait condamnés à 1 500 euros de dommages et intérêts ; la cour a infirmé l’ordonnance en toutes ses dispositions. L’aggravation retenue tenait à l’article 640 du Code civil, selon lequel « Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur. »
Au fond, le tribunal peut ordonner les travaux sous astreinte, que l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution autorise : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. » Les décisions lues accordent le plus souvent quelques mois avant que l’astreinte ne coure, trois à Meaux et à Lille, cinq à Bordeaux, six à Rouen, pour des montants de 30 à 200 euros par jour. À Bordeaux, l’injonction visait la reprise des joints du pignon, de la protection de la rive de couverture, de l’étanchéité du terrasson et des souches de cheminée, ainsi qu’une protection en tête du mur mitoyen, dans les cinq mois puis sous astreinte de 100 euros par jour pendant 120 jours (TJ Bordeaux, 3 juin 2025, n° 21/09855). Le juge peut aussi autoriser le demandeur à intervenir lui-même depuis le terrain voisin. La cour d’appel de Poitiers a imposé l’accès au profit d’une propriétaire qui devait achever l’enduit du mur, sous astreinte de 250 euros par infraction constatée, à condition de faire constater l’état des lieux avant et après les travaux et de prévenir ses voisines quinze jours à l’avance par lettre recommandée ; elle a en revanche maintenu 2 500 euros de dommages et intérêts pour une taille de leurs plantations faite sans autorisation. Les règles de ce droit d’accès sont présentées dans l’article sur le tour d’échelle.
L’indemnisation couvre d’abord les travaux intérieurs, sans enrichir la victime : à Douai, la cour a refusé le coût d’un nouveau sol de salle de bains, que les propriétaires auraient de toute façon exposé pour leur rénovation. Le trouble de jouissance est évalué au cas par cas, souvent en fraction de la valeur locative : 185 euros par mois à Lille, soit 10 % d’une valeur locative estimée entre 1 800 et 1 900 euros, pour un total de 13 820 euros (TJ Lille, 16 septembre 2025) ; 100 euros par mois à Toulouse (TJ Toulouse, 6 mai 2025) ; 20 euros par mois pour une cave à Meaux (TJ Meaux, 9 janvier 2025) ; 15 euros par jour à Douai, où s’est ajoutée la perte des loyers d’un gîte, fixée à 16 200 euros après application de la part de 80 % (CA Douai, 7 mai 2026). Le préjudice moral n’est retenu que s’il est établi : 300 euros à Douai, au vu d’un certificat médical, rien à Bordeaux faute de justification (TJ Bordeaux, 3 juin 2025).
Reste la question des frais du procès. Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. » Dans les décisions lues, les frais d’expertise ont suivi les dépens : ils ont été mis à la charge du voisin responsable à Douai, à Reims, à Lille et à Bordeaux le 3 juin 2025, partagés par moitié à Libourne, laissés au demandeur débouté à Marseille, à Aix-en-Provence et à Bordeaux le 29 janvier 2025. À Aix-en-Provence, la société demanderesse chiffrait elle-même ces frais à 20 269,61 euros, et c’est elle qui a dû les supporter (CA Aix-en-Provence, 4 juin 2026). L’enjeu justifie de faire établir la cause avant d’accuser, et de demander, au moins à titre subsidiaire, le partage de l’article 655 lorsque l’origine commune reste possible. À Bordeaux, la demanderesse qui ne réclamait subsidiairement que la condamnation de ses voisins pour faute a été déboutée de l’ensemble de ses demandes (TJ Bordeaux, 29 janvier 2025).
Le temps compte enfin. Selon l’article 2224 du Code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Pour la cour d’appel de Douai, « seule la première manifestation du trouble de voisinage est notamment prise en compte comme point de départ de la prescription applicable » (CA Douai, 7 mai 2026). L’apparition de désordres nouveaux peut toutefois ouvrir un autre débat : à Lille, des traces apparues en 2019, dix-sept ans après une première expertise suivie de travaux, ont été indemnisées à partir du constat qui les établissait, la fin de non-recevoir tirée de la prescription ayant été rejetée (TJ Lille, 16 septembre 2025). Les règles propres à la prescription du trouble de voisinage sont détaillées dans l’article consacré à la prescription et à la recevabilité de l’action.
Conclusion
Face à un mur mitoyen humide, la première question n’est pas de savoir qui a tort, mais à qui appartient le mur et d’où vient l’eau. Si le défaut tient au mur commun lui-même, la réparation se partage selon l’article 655. Si l’humidité naît d’un fait du voisin, de son bâtiment en ruine, de sa démolition ou de ses travaux, il en supporte seul la charge, sur le terrain de la mitoyenneté, du trouble anormal ou de la faute. Si le mur appartient au demandeur, ou s’il l’a exposé en changeant sa destination, c’est à lui de le traiter. Beaucoup de dossiers mêlent ces causes, et les juges répartissent alors la note, à 80 %, à 75 % ou par moitié.
Dans tous les cas, la preuve décide. Un diagnostic précis, des constats datés, une expertise contradictoire et, si nécessaire, un traçage de l’eau valent mieux qu’une conviction. La tentative amiable est souvent obligatoire avant le procès au fond, le référé permet d’obtenir rapidement des travaux lorsque l’eau entre dans la maison, et l’astreinte donne du poids au jugement. Celui qui perd supporte en principe les dépens, qui comprennent le plus souvent l’expertise, dont le coût peut atteindre plusieurs milliers d’euros : mieux vaut en mesurer l’enjeu avant d’engager la procédure, et agir dans les cinq ans qui suivent la découverte du trouble.