Avocat droit public à Paris

Dès qu'une personne publique entend disposer de son bien ou en limiter l'usage. Le code civil pose la règle de départ : nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité (article 545 du code civil). Le code de l'expropriation précise que cette utilité doit être constatée préalablement et formellement, à la suite d'une enquête (article L. 1 du code de l'expropriation).

En pratique, quatre situations reviennent. La commune préempte un bien mis en vente ; un projet d'aménagement est déclaré d'utilité publique et conduit à l'expropriation ; des travaux publics empiètent sur un terrain ou endommagent une construction ; un refus d'autorisation bloque un projet immobilier. Chacune obéit à son juge et à ses délais.

L'avocat intervient d'abord pour qualifier l'acte. Une décision de préemption se conteste devant le juge administratif ; à défaut d'accord, l'indemnité d'expropriation est fixée par le juge de l'expropriation (article L. 311-5 du code de l'expropriation), et elle couvre l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain (article L. 321-1 du code de l'expropriation). Le cabinet examine le dossier, mesure le délai restant et indique la voie la plus utile.

Toute vente d'un bien soumis au droit de préemption urbain est précédée d'une déclaration d'intention d'aliéner adressée à la mairie, à peine de nullité, et le silence du titulaire pendant deux mois vaut renonciation (article L. 213-2 du code de l'urbanisme). Une demande de documents ou de visite suspend ce délai, selon le même article : la chronologie se vérifie pièce par pièce.

Sur le fond, la préemption doit poursuivre l'un des objets d'intérêt général définis par le code, et la décision doit mentionner l'objet pour lequel le droit est exercé (article L. 210-1 du code de l'urbanisme). Le Conseil d'État exige que le titulaire justifie, à la date de la décision, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement, même si ses caractéristiques précises ne sont pas encore définies, et fasse apparaître la nature de ce projet dans la décision.

Cette exigence ne va pas au-delà. Dans une affaire de Vincennes, le Conseil d'État a censuré une cour qui reprochait à l'établissement public foncier de ne pas démontrer que son projet de logements serait mené à bien de manière certaine et dans un délai raisonnable, peu important que d'autres parcelles restent à acquérir (CE, 25 mars 2026, n° 504317). Le vendeur ou l'acquéreur évincé doit donc concentrer sa critique sur le projet existant au jour de la préemption.

Pas automatiquement. Lorsque la décision est annulée après le transfert de propriété, le titulaire du droit de préemption doit proposer l'acquisition en priorité aux anciens propriétaires, puis, s'ils y renoncent, à la personne qui voulait acheter et dont le nom figurait dans la déclaration ; à défaut d'accord, le prix est fixé par le juge de l'expropriation (article L. 213-11-1 du code de l'urbanisme).

Le juge administratif peut ordonner ces propositions, mais il vérifie d'abord, au regard de l'ensemble des intérêts en présence, que le rétablissement de la situation initiale ne porte pas une atteinte excessive à l'intérêt général. Pour un immeuble du 18e arrondissement, rénové et loué en logements sociaux après sa préemption, le Conseil d'État a refusé d'enjoindre à la Ville de Paris de le proposer à l'acquéreur évincé (CE, 28 septembre 2020, n° 436978). Cette décision, défavorable à l'acquéreur, relève aussi qu'il n'avait pas lui-même attaqué la préemption dans son délai.

La leçon est pratique : contester vite, avant que le bien ne soit transformé, et documenter le projet que la préemption a empêché. Le cabinet examine la décision dès sa notification et, le cas échéant, l'action en dommages-intérêts que l'ancien propriétaire ou l'acquéreur évincé peut porter devant le juge judiciaire si le titulaire du droit de préemption ne lui propose pas l'acquisition comme il le doit, action ouverte même après renonciation à la rétrocession et prescrite par cinq ans à compter de la décision d'annulation devenue définitive (article L. 213-12 du code de l'urbanisme).

Tout dépend de l'effet de l'atteinte sur le droit de propriété. La Cour de cassation juge que « le juge administratif, compétent pour statuer sur le recours en annulation d'une telle décision et, le cas échéant, pour adresser des injonctions à l'administration, l'est également pour connaître de conclusions tendant à la réparation des conséquences dommageables de cette décision administrative, hormis le cas où elle aurait pour effet l'extinction du droit de propriété » (Cass. 1re civ., 5 février 2020, n° 19-11.864). Dans cette affaire, l'arrachage par la commune de toute une haie d'arbres avait éteint la propriété sur ces végétaux, ce qui a justifié la cassation de l'arrêt qui retenait l'inverse ; l'affaire a été renvoyée devant une autre cour d'appel.

L'accord donné aux travaux ne règle pas tout. Le même arrêt rappelle que « l'accord du propriétaire exclut l'existence d'une voie de fait ou d'une emprise irrégulière, à moins que l'action de l'administration n'ait excédé substantiellement les limites prévues par cet accord » (Cass. 1re civ., 5 février 2020, n° 19-11.864). Le propriétaire avait assisté à l'arrachage ; la cour de renvoi doit donc encore rechercher si la commune a outrepassé l'autorisation donnée.

À l'inverse, lorsque la remise en état reste possible, la solution est défavorable au propriétaire qui saisit le tribunal judiciaire. Pour un terrain aménagé en parking et en piste cyclable, la Cour de cassation a approuvé la cour d'appel d'avoir retenu, « en l'absence de dépossession définitive, que l'emprise irrégulière n'avait pas eu pour effet l'extinction du droit de propriété de l'IRC, de sorte que le juge judiciaire était incompétent pour connaître de l'action » (Cass. 3e civ., 18 janvier 2018, n° 16-21.993). Le cabinet fait constater l'état des lieux avant de choisir le juge.

Vers le juge administratif, le plus souvent. La Cour de cassation l'a rappelé à propos d'infiltrations venues d'un immeuble d'un office public de l'habitat : si l'action en réparation des dommages causés par un service public industriel et commercial relève en principe du juge judiciaire, il en va autrement « lorsque les dommages allégués trouvent leur cause dans l'exécution de travaux publics ou dans l'existence ou le fonctionnement d'un ouvrage public » (Cass. 1re civ., 13 mars 2019, n° 18-13.232). La cour d'appel, qui n'avait pas exclu que l'immeuble soit affecté au service public du logement, a vu son arrêt cassé.

Le propriétaire voisin est un tiers par rapport à l'ouvrage. Le maître de l'ouvrage répond, même sans faute, des dommages que l'ouvrage public cause aux tiers par son existence même, et ne s'exonère qu'en établissant la faute de la victime ou la force majeure ; mais lorsque le dommage est permanent, non accidentel, il n'est indemnisé que s'il est anormal. Pour un propriétaire montpelliérain dont le dallage de piscine avait été soulevé par les racines des platanes d'un parc municipal, la cour administrative d'appel de Toulouse a admis le lien de causalité mais refusé toute indemnité, parce que l'intéressé avait construit en connaissance de la proximité de ces arbres, antérieurs à ses travaux (CAA Toulouse, 21 février 2023, n° 21TL03343), solution défavorable au propriétaire. Expertise, constats datés, photographies, devis de reprise et chronologie de l'ouvrage et des constructions font le dossier.

Avant de saisir le tribunal administratif d'une demande d'indemnité, une réclamation chiffrée est adressée à la personne publique, car la requête qui tend au paiement d'une somme n'est recevable qu'après une décision de l'administration (article R. 421-1 du code de justice administrative). Le cabinet rédige cette demande et vérifie qui est le maître de l'ouvrage.

Oui, dans un cadre précis. Si les immeubles expropriés n'ont pas reçu la destination prévue dans les cinq ans de l'ordonnance d'expropriation, ou ont cessé de la recevoir, les anciens propriétaires peuvent en demander la rétrocession pendant trente ans à compter de cette ordonnance, sauf nouvelle déclaration d'utilité publique (article L. 421-1 du code de l'expropriation).

L'inaction coûte cher. La Cour de cassation juge que l'exproprié qui n'a pas exercé l'action en rétrocession dans les délais et conditions légaux « ne dispose pas d'une action en indemnisation de la privation de la plus-value acquise par le bien non affecté à la destination prévue par la déclaration d'utilité publique, dès lors que, en raison de sa propre inaction, il ne subit aucune charge excessive » (Cass. 3e civ., 19 mars 2020, n° 19-13.648). Le pourvoi de la société expropriée a été rejeté.

Lorsque la rétrocession est devenue impossible, elle se résout en dommages-intérêts, et la période indemnisée dépend de la date d'action : pour la perte de plus-value, « le point de départ de la période préjudicielle est, non pas la date à laquelle le bien a été exproprié, mais celle de l'assignation aux fins de rétrocession » (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 24-10.965). Le cabinet suit le devenir des biens expropriés et engage l'action au bon moment.

C'est possible, mais le contrôle est global. Le Conseil d'État juge qu'une opération ne peut être déclarée d'utilité publique que si les atteintes à la propriété privée, le coût financier, les inconvénients d'ordre social, l'atteinte à l'environnement et à d'autres intérêts publics ne sont pas excessifs eu égard à l'intérêt qu'elle présente. C'est la théorie du bilan.

Ce bilan intègre les mesures prévues pour éviter, réduire et compenser les effets du projet. Pour une voie de contournement dans le Var, la cour administrative d'appel avait annulé la déclaration en écartant ces mesures, parce que l'autorisation qui les mettait en œuvre avait été annulée ; le Conseil d'État a censuré ce raisonnement et renvoyé l'affaire (CE, 17 juin 2020, n° 423441). Cette décision est défavorable aux propriétaires qui contestaient le projet : les mesures de l'étude d'impact pèsent dans la balance, même si leur acte d'exécution tombe.

Le recours contre la déclaration d'utilité publique se forme devant le juge administratif, dans le délai de deux mois prévu par le code de justice administrative (article R. 421-1 du code de justice administrative). Le cabinet lit le dossier d'enquête, l'étude d'impact et l'évaluation financière pour mesurer les chances d'un recours, puis prépare, en parallèle, la discussion de l'indemnité.

Une sanction administrative ne peut intervenir qu'après que l'entreprise a été informée des griefs et mise à même de demander la communication de son dossier (article L. 122-2 du code des relations entre le public et l'administration). Les décisions défavorables qui doivent être motivées supposent en outre que l'intéressé ait pu présenter des observations écrites, et orales sur sa demande, assisté d'un conseil (article L. 122-1 du même code).

Le Conseil d'État en a précisé la portée à propos de la contribution spéciale due pour l'emploi d'étrangers sans titre de travail. Le principe des droits de la défense impose de communiquer le procès-verbal d'infraction lorsque l'employeur le demande, même sans texte ; mais le refus ne rend la sanction irrégulière que si la demande a été faite avant la décision. Une demande postérieure relève de l'exercice du recours et ne vicie pas la sanction déjà prononcée (CE, 6 mai 2019, n° 417756).

Le moment de la demande compte donc autant que son contenu. Dès la réception de la lettre de griefs, le cabinet demande le dossier par écrit, prépare les observations et conserve la preuve de leur date.

Le premier est le principe d'égalité de traitement des candidats, auquel s'ajoutent la liberté d'accès et la transparence des procédures (article L. 3 du code de la commande publique). Pour un contrat administratif entrant dans le champ du référé précontractuel, le président du tribunal administratif peut être saisi, avant la conclusion du contrat, d'un manquement aux obligations de publicité et de mise en concurrence (article L. 551-1 du code de justice administrative).

Le juge pénal veille aussi au respect de ces règles. Le délit de favoritisme punit le fait de procurer un avantage injustifié par un acte contraire aux dispositions garantissant la liberté d'accès et l'égalité des candidats (article 432-14 du code pénal). La chambre criminelle juge qu'« une collectivité locale, qui a décidé, bien qu'elle n'y soit pas légalement tenue, de recourir à la procédure d'appel d'offres, doit se conformer aux règles imposées par cette dernière » (Cass. crim., 4 mars 2020, n° 19-83.446).

L'entreprise évincée doit agir vite et sur pièces : lettre de rejet, règlement de la consultation, rapport d'analyse des offres. Le cabinet examine ces documents et oriente vers la page consacrée aux marchés publics pour le détail des recours.

L'illégalité d'un refus constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la commune, mais tous les préjudices ne sont pas réparés. Le Conseil d'État juge que la perte de bénéfices ou le manque à gagner tiré de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière revêt en principe un caractère éventuel et n'ouvre donc pas droit à réparation.

Il en va autrement si le demandeur justifie de circonstances particulières, comme des engagements souscrits par de futurs locataires ou l'état avancé de négociations commerciales. Le Conseil d'État a ainsi cassé, avec renvoi, l'arrêt qui accordait 180 000 euros pour la perte de loyers d'un chalet en se fondant sur la location d'un chalet voisin et sur les loyers perçus ensuite, parce que la cour n'avait caractérisé ni circonstances particulières ni lien direct de causalité (CE, 4 mai 2018, n° 410021). La solution est défavorable au propriétaire à ce stade.

La preuve se prépare donc avant le refus : promesses de bail, études de commercialisation, plan de financement. Le cabinet aide à rassembler ces pièces et à présenter une demande indemnitaire préalable chiffrée poste par poste.

Il ne le doit pas. Sont illégales les délibérations auxquelles a pris part un membre du conseil intéressé à l'affaire, en son nom personnel ou comme mandataire ; la seule présence à la réunion ne vaut pas participation (article L. 2131-11 du code général des collectivités territoriales). Le déport doit être réel : sortir de la salle, ne pas intervenir dans les débats, le faire mentionner au procès-verbal.

Le risque est aussi pénal. Le délit de prise illégale d'intérêts vise désormais l'intérêt qui altère l'impartialité, l'indépendance ou l'objectivité de l'élu, et des dérogations encadrées existent dans les communes de 3 500 habitants au plus (article 432-12 du code pénal). Sous la rédaction antérieure, la chambre criminelle avait jugé que « caractérise un intérêt, au sens de l'article 432-12 du code pénal, l'existence d'un lien d'affaires qui unit l'auteur de ce délit à la personne bénéficiant d'une décision prise par lui dans le cadre de ses fonctions publiques » (Cass. crim., 20 mars 2019, n° 17-81.975).

Chaque conseiller a le droit d'être informé des affaires soumises à délibération (article L. 2121-13 du code général des collectivités territoriales) ; cette information permet aussi de repérer les liens d'intérêts avant le vote. Le cabinet peut examiner un ordre du jour et les situations individuelles en amont de la séance.

Non, en principe, s'il n'a ni délégation ni fonction de suppléance du maire. La commune est tenue d'accorder sa protection au maire, à l'élu qui le supplée ou qui a reçu une délégation, ou à l'un de ces élus ayant cessé ses fonctions, lorsqu'il fait l'objet de poursuites pénales pour des faits qui ne constituent pas une faute détachable de ses fonctions (article L. 2123-34 du code général des collectivités territoriales). Un conseiller municipal peut suppléer le maire empêché, à défaut d'adjoint, sur désignation du conseil ou dans l'ordre du tableau (article L. 2122-17 du même code) : il entre alors dans le champ de cette protection.

Le Conseil d'État a refusé d'étendre cette protection aux autres conseillers. Vingt-trois élus de la majorité d'une commune des Yvelines, mis en examen pour complicité de diffamation à la suite d'une tribune, avaient obtenu la prise en charge de leur défense. Pour les sept qui ne détenaient aucune délégation, le Conseil d'État a jugé que le principe général du droit à la protection des agents publics ne pouvait fonder ce droit, et les délibérations ont été définitivement annulées (CE, 30 juin 2026, n° 493299). Solution défavorable aux élus sans fonction exécutive.

Avant de solliciter la protection, il faut donc vérifier la délégation ou la suppléance exercée au moment des faits et la nature des poursuites. Le cabinet examine ces points et la rédaction de la délibération, qui peut elle-même être contestée par un opposant.

Oui. Le Conseil d'État, en formation de Section, a jugé qu'une délibération accordant une subvention a par elle-même une incidence directe sur le budget communal, ce qui suffit à donner intérêt pour agir à un requérant qui établit sa qualité de contribuable de la commune, sans qu'il y ait à mesurer le poids de la somme dans le budget. Il a ensuite annulé la subvention de 15 000 euros votée par une grande ville à une association d'aide humanitaire (CE, Section, 13 mai 2024, n° 474652).

Sur le fond, la même décision admet que les collectivités soutiennent des actions internationales de coopération, d'aide au développement ou à caractère humanitaire, mais à des conditions : ne pas prendre parti dans un conflit de nature politique ou un conflit collectif du travail et, lorsque l'organisme prend position dans le débat public, s'assurer par des engagements appropriés que l'aide finance exclusivement ces actions.

Pour une commune, l'enseignement est préventif : une convention précise l'objet de l'aide et les engagements du bénéficiaire. Pour l'opposant ou le contribuable, le recours se forme devant le tribunal administratif dans les deux mois de la publication de la délibération (article R. 421-1 du code de justice administrative). Le cabinet peut intervenir pour l'un ou l'autre.