Le champignon ne s’arrête pas à la limite de propriété. La mérule, champignon lignivore qui prospère dans les bois et les maçonneries humides, passe d’une maison à l’autre par un mur mitoyen, une charpente commune ou un chéneau partagé. Celui qui découvre des filaments blanchâtres au pied de son mur, ou qui reçoit la lettre d’un voisin lui demandant de traiter son côté du mur, se pose vite trois questions : qui paie le traitement et les réparations, comment prouver que le champignon vient d’à côté, et comment agir contre un voisin qui ne fait rien ou refuse l’accès à sa maison.
Le 3 septembre 2026, la cour d’appel de Douai a tranché un conflit de ce type ouvert en 2012 (CA Douai, 3 septembre 2026, n° 24/01205). Des voisins avaient refusé pendant des années l’accès à leur maison, puis le traitement de leur mur. La cour a jugé que ces refus caractérisaient un trouble de voisinage et leur a ordonné de réaliser des travaux d’étanchéité, puis de laisser traiter la mérule sous astreinte. D’autres décisions rendues en 2025 et 2026 précisent qui supporte le coût d’un traitement préventif du mur mitoyen, ce que peut ordonner le juge des référés et à partir de quand court le délai pour agir.
On verra d’abord qui doit payer lorsque la mérule vient du fonds voisin, et sur quel fondement (I), puis comment prouver l’origine du champignon et obtenir le traitement et l’indemnisation sans perdre de temps (II).
I. Mérule venue de chez le voisin : qui paie, et sur quel fondement ?
Aucun texte ne règle spécialement la répartition du coût de la mérule entre voisins. Le code de la construction et de l’habitation impose de déclarer le champignon en mairie et organise l’information des acheteurs, mais il ne désigne pas celui qui doit payer. La réponse vient du droit commun de la responsabilité : le trouble anormal de voisinage, désormais écrit dans le Code civil, dispense de prouver une faute mais pas de prouver l’origine du champignon (A). La réparation couvre alors bien davantage que le traitement, dans des limites que les juges vérifient une à une (B).
A. Le trouble anormal de voisinage : aucune faute à prouver, mais une origine à établir
Depuis la loi du 15 avril 2024, l’article 1253 du Code civil énumère les personnes responsables : le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs. Chacun d’eux « qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ». La conséquence pratique est nette : la victime n’a pas à démontrer que son voisin a commis une négligence dans l’entretien de sa toiture ou de ses gouttières. Elle doit établir un trouble qui dépasse ce que l’on supporte normalement entre voisins, et le rattacher au fonds voisin. Le second alinéa du même article écarte cette responsabilité lorsque le trouble provient d’activités qui existaient avant que la victime n’acquière ou n’occupe son bien, à condition qu’elles soient conformes aux lois et règlements et se soient poursuivies sans aggravation du trouble ; aucune des décisions examinées ici ne l’a appliqué à une mérule.
Le texte consacre une règle que la jurisprudence appliquait depuis longtemps. La Cour de cassation la formule ainsi : « L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit. » (Cass. 3e civ., 16 mars 2022, n° 18-23.954). Rendu à propos d’infiltrations venues de canalisations fuyardes, cet arrêt tranche une question qui revient souvent avec la mérule, celle du voisin qui vient d’acheter. Sa responsabilité est retenue dès lors que le trouble subsiste après son acquisition, « peu important qu’ils n’aient pas été propriétaires de ce fonds au moment où les infiltrations avaient commencé à se produire ». Transposé à la mérule, ce raisonnement signifie que le nouveau propriétaire d’une maison infestée ne peut pas renvoyer la victime vers son vendeur au seul motif que le champignon s’est développé avant son arrivée, dès lors que le trouble persiste.
La cour d’appel de Douai a appliqué ce régime à une mérule née d’une démolition (CA Douai, 13 novembre 2025, n° 23/03935). En 2010, le propriétaire d’un immeuble mitoyen l’avait démoli en supprimant les ouvrages qui recueillaient les eaux pluviales, puis avait abandonné son projet de reconstruction. Pendant huit ans, l’eau de pluie a alimenté le mur de brique du voisin, qui l’a absorbée. L’expert judiciaire a relié à cette humidité l’apparition du champignon et la destruction des ancrages de trois poutres porteuses. La cour juge que « Ces troubles excèdent les inconvénients normaux du voisinage dès lors qu’ils ont entrainé l’apparition et la propagation du mérule à l’origine de la dégradation de poutres porteuses du plancher haut du rez-de-chaussée de l’immeuble. » Elle ajoute qu’il importe peu que le titre du voisin prévoie ou non une servitude d’écoulement des eaux pluviales, puisque cette responsabilité n’exige pas la démonstration d’une faute.
L’absence de faute à prouver ne dispense pas de la preuve essentielle. Le tribunal judiciaire de Lille le rappelle en deux temps : « Ce régime de responsabilité ne repose pas sur la preuve d’un comportement fautif de l’auteur du dommage », mais « Celui qui se prévaut d’un tel trouble, doit en établir l’existence et son imputabilité à celui qu’il poursuit. » (TJ Lille, 19 janvier 2026, n° 24/11054). Dans un dossier de mérule, cette imputabilité est souvent le cœur du débat. Le champignon a besoin d’humidité, et l’humidité peut venir d’un chéneau défectueux de part ou d’autre du mur, d’une toiture mal entretenue, d’une démolition, ou encore de travaux réalisés par la victime elle-même.
Le trouble ne suppose pas toujours une infestation active. Dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Douai le 3 septembre 2026, la mérule découverte dans le mur des voisins était devenue inactive. L’expert judiciaire estimait pourtant que, les murs étant proches, « le traitement de la mérule, même inactive, s’impose à titre préventif dès lors que le champignon peut être réactivé à la suite d’infiltrations ». La cour rappelle que « Le risque avéré de dommage peut constituer un trouble anormal du voisinage lorsque le risque subi excède un seuil de tolérance. » (CA Douai, 3 septembre 2026, n° 24/01205). Un champignon en sommeil chez le voisin, dans un bâtiment qui laisse passer l’eau, constitue ainsi un risque dont le juge peut ordonner la suppression, même lorsqu’aucune infestation active n’est constatée de son côté.
Deux précisions complètent ce tableau. La première concerne la qualité pour agir, qui n’est pas réservée au propriétaire. La Cour de cassation juge qu’« un époux se disant victime d’un trouble anormal de voisinage a qualité à agir pour demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine de ce trouble, peu important que le domicile qu’il occupe appartienne à son conjoint » (Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n° 24-16.342).
La seconde précision concerne le mur mitoyen lui-même. L’article 653 du Code civil présume mitoyen, sauf titre ou marque contraire, le mur qui sépare deux bâtiments jusqu’à l’héberge, et l’article 655 du Code civil dispose que « La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun. » Les décisions relatives à la mérule ne s’arrêtent pas à ce partage lorsque le trouble trouve son origine d’un côté du mur. Elles raisonnent en responsabilité et font supporter le traitement par le voisin dont le fonds est à l’origine du trouble, comme le montrent les exemples qui suivent.
B. Traitement, travaux, loyers perdus : ce que le voisin doit rembourser, et les limites
Une fois la responsabilité établie, la réparation vise à remettre la victime dans la situation où elle se serait trouvée sans le dommage. La cour d’appel de Douai le traduit concrètement : « la réparation intégrale d’un dommage causé à un immeuble n’est réalisée que par le remboursement du coût de remise en état dudit immeuble » (CA Douai, 13 novembre 2025, n° 23/03935). Dans cette affaire, l’évaluation de l’expert, que personne ne contestait, comprenait notamment 2 000 euros de travaux provisoires pour stopper les venues d’eau, 5 896 euros de traitement de la mérule et 30 800 euros pour créer des fondations et des cadres métalliques destinés aux trois poutres porteuses. S’y ajoutaient l’intervention d’un bureau d’études structure, une maîtrise d’œuvre, les frais d’experts privés, des travaux conservatoires et 625 euros de préjudice de jouissance pendant un mois de travaux. La condamnation atteint 86 408,40 euros, revalorisés selon l’indice BT01. Le traitement du champignon ne représente donc qu’une part de la facture : la reprise des structures pourries en constitue l’essentiel.
La victime peut aussi obtenir le remboursement d’un traitement préventif réalisé chez elle. Dans l’affaire jugée par le tribunal judiciaire de Lille le 19 janvier 2026, des acquéreurs avaient découvert la mérule en remplaçant les planchers de leur maison, l’avaient fait traiter, puis avaient demandé à leur voisin de traiter son côté du mur mitoyen, en lui écrivant qu’une telle diligence était « obligatoire ». L’entreprise ne garantissait en effet son traitement que si l’autre face du mur était traitée à son tour. Aucun champignon n’avait été trouvé chez le voisin, qui a pourtant engagé 3 388 euros de traitement fongicide et 3 977,60 euros de reprise des embellissements. Le tribunal retient que « le trouble ne consiste pas en la contamination effective du bien […] mais en l’obligation faite à ce dernier de traiter son mur aux fins de garantir l’effectivité des travaux réalisés au domicile de ses voisins » (TJ Lille, 19 janvier 2026, n° 24/11054). Il condamne les voisins à lui payer 7 365,60 euros en réparation, sans ordonner d’expertise judiciaire. En revanche, la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral échoue, parce qu’elle était fondée sur l’article 1217 du Code civil, texte propre à l’inexécution d’un contrat, alors qu’aucun contrat ne liait les voisins. Le choix du fondement n’est pas un détail.
Les pertes de loyers et le trouble de jouissance entrent également dans la réparation. Un arrêt de la cour d’appel de Douai du 3 novembre 2022 le montre à propos d’un immeuble de rapport dont les trois logements étaient devenus inhabitables (CA Douai, 3 novembre 2022, n° 22/02335). Par un arrêt définitif du 21 novembre 2019, les voisins avaient déjà été condamnés à payer 37 955,17 euros pour la réparation des désordres et deux sommes au titre du préjudice de jouissance. Faute pour eux d’avoir traité leur propre partie du mur mitoyen, la victime ne pouvait ni achever ses travaux ni relouer ses logements. La cour relève que l’indemnité déjà allouée « ne couvrait pas les travaux d’élimination du mérule sur l’autre partie du mur mitoyen […] pour lequel seuls ceux-ci, en leur qualité de propriétaires, pouvaient entreprendre de tels travaux ». Elle confirme une provision de 80 000 euros au titre des loyers perdus entre juillet 2017 et décembre 2021. Être indemnisé pour sa propre face du mur ne règle donc pas la question du traitement de l’autre face, qui reste à obtenir.
La cour d’appel de Douai a aussi écarté, le 3 septembre 2026, l’argument inverse du voisin qui réclamait une contrepartie pour laisser faire les travaux. Les voisins subordonnaient leur accord à la prise en charge de leur relogement, puis réclamaient 22 407,55 euros pour les dégâts causés par l’entreprise. La cour les déboute : « Le traitement indispensable est de nature à conforter l’immeuble […] et ne porte pas d’atteinte disproportionnée à leur droit de propriété » (CA Douai, 3 septembre 2026, n° 24/01205). Elle ajoute que l’intérêt qu’ils ont à voir traiter leur immeuble compense largement les troubles causés par les travaux.
La réparation connaît cependant des limites, qui tiennent le plus souvent à l’état de votre propre bâtiment. Dans l’arrêt du 13 novembre 2025, l’ancienne propriétaire de l’immeuble victime, qui avait laissé la situation en l’état pendant huit ans sans vérifier l’étanchéité de son mur, supporte 30 % de la dette dans ses rapports avec le voisin, qui en supporte 70 %. Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation en 2022, la cour d’appel avait laissé 40 % des désordres à la charge de la victime, en raison des fuites de ses propres réseaux d’évacuation ; ce point n’a pas été discuté devant la Cour de cassation. Attendez-vous à ce que l’expert examine vos gouttières, votre toiture et les travaux que vous avez fait réaliser, autant que ceux du voisin.
Une autre limite tient à ce que vous saviez. Le tribunal judiciaire de Lille a jugé de mauvaise foi une propriétaire que son voisin mitoyen avait avertie, par courriel, de la présence de mérule chez lui et du traitement prévu (TJ Lille, 28 avril 2025, n° 23/06717). Deux ans et demi plus tard, elle avait vendu sa maison en déclarant qu’à sa connaissance le bien n’était pas infesté ; l’acheteur a découvert le champignon à l’angle du mur mitoyen. Le tribunal écarte la clause de non-garantie parce qu’« elle avait connaissance de la présence de mérule chez son voisin mitoyen et de la nécessité de procéder à des investigations chez elle, ce qu’elle ne démontre pas avoir fait », et la condamne à verser 15 454,30 euros de préjudice matériel et 2 000 euros de préjudice moral. L’avertissement d’un voisin appelle donc une vérification chez soi ; les règles propres à la vente sont détaillées dans notre article sur la mérule découverte après une vente immobilière.
Reste l’assurance, qui conditionne souvent le paiement effectif. Contre le voisin responsable, l’article L. 124-3 du code des assurances ouvre une action directe : « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. » La cour d’appel de Douai l’a mise en œuvre le 13 novembre 2025 contre l’assureur du propriétaire de l’immeuble démoli, condamné avec la venderesse à payer la totalité de l’indemnité. Ce voisin, une société, faisait l’objet d’une procédure de sauvegarde ; les victimes avaient déclaré leur créance au mandataire judiciaire dans les deux mois de la publication du jugement d’ouverture, ce qui a permis de la fixer au passif. Du côté du voisin responsable, la Cour de cassation a jugé en 2022, à propos de sa propre multirisque habitation, que dans les assurances couvrant les dégâts des eaux « l’assureur est tenu à garantie, dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat d’assurance » (Cass. 3e civ., 16 mars 2022, n° 18-23.954). Le même arrêt rappelle que les clauses d’exclusion « doivent être formelles et limitées ». Les conditions de votre contrat et de celui du voisin méritent donc une lecture attentive avant toute renonciation.
II. Prouver l’origine et obtenir le traitement : de la déclaration en mairie au juge
Un litige de mérule se gagne sur la preuve de l’origine et sur le calendrier. L’affaire tranchée à Douai le 3 septembre 2026 a commencé par des traces d’humidité en 2012, puis par la découverte du champignon en 2014 ; elle a nécessité deux expertises judiciaires, plusieurs ordonnances de référé et une liquidation d’astreinte avant l’arrêt au fond. Les démarches préalables, jusqu’à l’expertise judiciaire, déterminent la solidité du dossier (A). Le choix entre le référé et le procès au fond, ainsi que le respect du délai de prescription, en décident ensuite l’issue (B).
A. Déclarer, faire identifier le champignon, tenter l’accord, puis demander une expertise judiciaire
La première démarche est administrative et elle vous concerne vous-même. Selon l’article L. 126-5 du code de la construction et de l’habitation, « Dès qu’il a connaissance de la présence de mérule dans un immeuble bâti, l’occupant de l’immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie. » Lorsque l’immeuble n’est pas occupé, la déclaration incombe au propriétaire, et, pour les parties communes d’une copropriété, au syndicat des copropriétaires. Lorsque des foyers sont identifiés, un arrêté préfectoral « délimite les zones de présence d’un risque de mérule » (article L. 131-3 du même code). Dans ces zones, le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente comprend l’information sur la présence d’un risque de mérule (article L. 271-4 du même code).
Cette déclaration ne contraint pas le voisin à traiter. Pour les termites, l’article L. 126-6 du même code permet au maire, dans les secteurs délimités par le conseil municipal, d’enjoindre aux propriétaires de rechercher les insectes et de réaliser les travaux nécessaires. Le texte consacré à la mérule se borne à organiser la déclaration. Lorsque le bâtiment voisin devient dangereux, d’autres procédures de police administrative peuvent être engagées : dans l’affaire jugée à Douai en 2022, un arrêté de péril avait été pris et une démolition préconisée. La cour a pourtant jugé que les voisins ne pouvaient attendre cette démolition pour traiter le mur mitoyen. Le traitement du champignon entre voisins relève donc du juge judiciaire.
La deuxième démarche consiste à faire identifier le champignon et à documenter son chemin. L’aspect visuel ne suffit pas toujours. Dans l’affaire jugée le 3 septembre 2026, un huissier de justice avait constaté en juillet 2019 la présence d’un champignon sur le mur du voisin, mais seuls des prélèvements réalisés en novembre 2019 ont permis d’identifier la mérule. La qualité de celui qui constate compte aussi : la cour d’appel de Douai a relevé, le 15 mai 2025, que l’attestation selon laquelle aucune trace de champignon n’avait été décelée chez le voisin émanait d’un artisan chargé d’un chiffrage de travaux, et non d’un diagnostiqueur professionnel (CA Douai, 15 mai 2025, n° 24/03307). Photographies datées, rapport d’analyse du laboratoire, rapport de l’entreprise de traitement et constat de commissaire de justice forment la base du dossier. Si vous disposez d’une protection juridique, l’expertise amiable qu’elle organise peut suffire : à Lille, le 19 janvier 2026, le tribunal a statué sur la base des devis, des photographies et du rapport de l’expert mandaté par l’assureur, sans expertise judiciaire.
La troisième démarche est l’échange écrit. Une lettre de mise en demeure décrit les constatations, joint les rapports, demande au voisin de faire traiter son bâtiment ou de laisser intervenir une entreprise, et fixe un délai. Dans l’affaire lilloise de 2026, la victime avait écrit deux fois avant d’assigner, en réclamant la somme précise de ses dépenses. Pour la suite, l’article 750-1 du code de procédure civile impose une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative, à peine d’irrecevabilité que le juge peut relever d’office, lorsque la demande tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros « ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage ». Le texte prévoit des dispenses, notamment en cas d’urgence manifeste ou lorsque l’indisponibilité des conciliateurs de justice repousse la première réunion de conciliation au-delà de trois mois. Une rencontre devant un conciliateur de justice permet aussi de régler les questions pratiques qui bloquent souvent ces dossiers : date d’accès, choix de l’entreprise, étendue du traitement et répartition des frais.
Si l’origine reste discutée, l’expertise judiciaire avant tout procès est l’outil central. L’article 145 du code de procédure civile permet de l’obtenir en référé s’il existe un motif légitime d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige ; dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er septembre 2025, il précise que « lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente ». Le demandeur n’a pas à prouver d’avance qu’il gagnera son procès. La Cour de cassation le rappelle : « l’article 145 du code de procédure civile n’exige pas que le demandeur établisse le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée » (Cass. 3e civ., 13 février 2025, n° 22-22.393).
Les juges du fond appliquent cette règle aux dossiers de mérule. Le juge des référés de Cherbourg-en-Cotentin a ordonné une expertise au profit de propriétaires dont le mur mitoyen contenait des filaments de mérule venus, selon l’entreprise de traitement, de la maison contiguë atteinte par des infiltrations en toiture (TJ Cherbourg-en-Cotentin, réf., 7 octobre 2025, n° 25/00045). Il retient qu’« une mesure d’expertise peut être ordonnée même en présence de contestations sur la responsabilité du défendeur ». Les demandeurs avaient entre-temps acheté la maison contiguë avec une clause de non-garantie, mais le juge estime qu’il n’est pas évident que cette clause couvre leurs recours relatifs à leur propre maison. La mission confiée à l’expert est instructive : décrire les désordres, rechercher s’il existe une autre cause que la contamination voisine, apprécier l’efficacité des traitements déjà réalisés et limiter les travaux à ceux que la mérule rend nécessaires, sans embellissement. Les demandeurs devaient consigner une provision de 3 500 euros à valoir sur les frais et honoraires de l’expert.
L’expertise peut aussi être étendue à un autre voisin. Le 15 mai 2025, la cour d’appel de Douai a maintenu dans les opérations d’expertise le propriétaire d’une maison mitoyenne qui partageait avec celle du demandeur la charpente et le chéneau (CA Douai, 15 mai 2025, n° 24/03307). La cour relève que, même si ce voisin n’était pas à l’origine du champignon, la responsabilité du demandeur lui-même, ou de sa venderesse, pouvait être engagée envers lui « si le champignon s’est propagé à partir de son fonds, ce qu’il importe de déterminer, notamment afin de préconiser les mesures adaptées et nécessaires à son éradication définitive ». L’expertise a ainsi vocation à réunir tous les propriétaires dont les bâtiments forment un même ensemble.
Cette expertise protège aussi votre délai pour agir. Selon l’article 2239 du Code civil, « La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès. » Le délai recommence à courir, pour six mois au moins, à compter du jour où la mesure a été exécutée.
Reste l’accès, qui bloque souvent tout. Dans l’affaire jugée le 3 septembre 2026, les victimes ont dû obtenir une première ordonnance de référé, en janvier 2017, pour faire réparer leur chéneau en passant par la maison voisine, puis une seconde, en mai 2018, qui ordonnait aux voisins de laisser intervenir l’entreprise, sous astreinte, afin de déterminer les travaux nécessaires à la destruction du champignon. Le juge de l’exécution a liquidé l’astreinte à 9 000 euros le 3 juin 2019. À Cherbourg-en-Cotentin, en 2025, le magistrat chargé du contrôle de l’expertise avait enjoint par courrier au voisin d’autoriser les travaux préconisés par l’expert ; faute d’accès, l’expert a déposé son rapport en l’état. Ces refus se traitent comme ceux qui visent tout chantier nécessitant un passage chez le voisin, selon les règles exposées dans notre article sur le tour d’échelle et le refus d’accès du voisin.
B. Référé ou procès au fond : obtenir les travaux sous astreinte, l’indemnisation, et agir dans les délais
Le référé est la voie rapide. L’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, « soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». Lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision ou ordonner l’exécution d’une obligation de faire. Tout dépend donc de l’évidence du dossier.
Lorsque la responsabilité est déjà établie, le référé est efficace. Dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Douai le 3 novembre 2022, un arrêt définitif avait déclaré les voisins responsables de la mérule. Ceux-ci invoquaient l’état de péril de leur immeuble et soutenaient qu’il fallait d’abord le démolir. La cour répond qu’« ils ne peuvent utilement prétendre que la démolition de l’immeuble constitue un préalable nécessaire au traitement du mur mitoyen » (CA Douai, 3 novembre 2022, n° 22/02335). Elle juge que l’impossibilité pour la victime de poursuivre ses travaux et de relouer ses logements « constitue un trouble manifestement illicite ». Elle confirme l’injonction de traiter la totalité du mur mitoyen sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé un délai de deux mois, ainsi que la provision de 80 000 euros.
La Cour de cassation admet par ailleurs qu’une atteinte matérielle venue du fonds contigu puisse caractériser un tel trouble. Elle a jugé que « la chute de pierres provenant de l’éboulis d’un mur privatif situé sur un fonds contigu, en ce qu’elle porte atteinte au droit de propriété, constitue un trouble manifestement illicite pour le propriétaire du fonds la subissant » (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-22.284). La transposition à la mérule n’a toutefois rien d’automatique, car l’origine d’un champignon se discute davantage que celle d’une pierre tombée.
L’ordonnance rendue à Cherbourg-en-Cotentin le 20 janvier 2026 en fournit l’illustration (TJ Cherbourg-en-Cotentin, réf., 20 janvier 2026, n° 25/00113). Les demandeurs avaient dû quitter leur maison et demandaient que leur voisin soit condamné, sous astreinte, à faire traiter la mérule chez lui. L’infestation était plus ancienne et plus étendue dans la maison voisine, mais l’expert n’excluait pas que la contamination de la maison des demandeurs trouve en partie son origine dans des travaux qu’ils avaient eux-mêmes réalisés en 2019 sur le mur mitoyen. Le juge refuse : le dommage était déjà réalisé, la violation d’une règle de droit n’était pas évidente, et l’obligation restait sérieusement contestable, « l’établissement des responsabilités entre les parties pouvant fonder l’existence d’une obligation qui ne soit pas sérieusement contestable, relevant ainsi de la seule compétence des juges du fond ». Les demandeurs, qui avaient pourtant accepté de préfinancer les travaux chez leur voisin, supportent les dépens du référé.
Lorsque l’origine est disputée, le procès au fond s’impose, idéalement après l’expertise. C’est la voie qui a abouti le 3 septembre 2026 (CA Douai, 3 septembre 2026, n° 24/01205), dans une affaire où l’origine n’était pas simple : le premier expert avait situé la cause des infiltrations dans un défaut du chéneau des demandeurs eux-mêmes, tandis que le second relevait chez les voisins des chéneaux non étanches, des tuiles mal posées et un mur de parpaing sans enduit. La cour a sanctionné le refus persistant des voisins de laisser réaliser les travaux et le traitement, qui avait conduit à la persistance d’un champignon menaçant les deux maisons. Le tribunal de proximité de Tourcoing avait déclaré irrecevables toutes les demandes des victimes en février 2024 ; la cour d’appel infirme ce jugement. Elle ordonne aux voisins de faire réaliser par des professionnels assurés et qualifiés les travaux de couverture, d’évacuation des eaux pluviales, d’enduit et de solins préconisés par l’expert, en préalable au traitement. Elle leur ordonne ensuite de laisser l’entreprise choisie intervenir dans leur immeuble pour le traitement validé par l’expert, sous astreinte de 25 euros par jour pendant 100 jours, à l’expiration d’un délai de quatre mois après la signification. Les frais du traitement sont avancés par les victimes « pour le compte de qui il appartiendra », et les voisins supportent les dépens, y compris les honoraires de l’expert. Le juge du fond peut aussi allouer l’indemnisation complète, comme l’ont fait la cour d’appel de Douai le 13 novembre 2025 et le tribunal judiciaire de Lille le 19 janvier 2026.
Le délai pour agir est le dernier écueil. L’action pour trouble anormal de voisinage n’est pas une action réelle soumise au délai de trente ans. La Cour de cassation juge que « l’action en responsabilité fondée sur un trouble anormal du voisinage constitue, non une action réelle immobilière, mais une action en responsabilité civile extra-contractuelle » (Cass. 3e civ., 16 janvier 2020, n° 16-24.352). Le délai est donc celui de l’article 2224 du Code civil : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »
Le point de départ de ces cinq ans a été précisé le 2 juillet 2026. La Cour de cassation approuve une cour d’appel d’avoir énoncé que « le point de départ de la prescription de l’action pour trouble anormal de voisinage était le jour de la première manifestation du trouble, ou le jour de sa révélation au titulaire du droit, ou de son aggravation » (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-19.565). L’affaire concernait des pollutions industrielles, mais le raisonnement peut se transposer à un champignon caché dans une maçonnerie : c’est souvent la révélation du trouble, et non l’apparition invisible du mycélium, qui fera courir le délai. Le même arrêt rappelle que « la personne qui subit un tel dommage a droit à réparation, quand bien même ce dommage aurait cessé à la date à laquelle le juge statue ». Le voisin qui finit par traiter son mur reste donc tenu du préjudice passé.
Il serait imprudent d’en déduire que le délai ne court jamais avant le rapport d’expertise. Le 13 novembre 2025, la cour d’appel de Douai a fixé le point de départ au dépôt du rapport, parce que « Le dommage subi par les acquéreurs n’ayant été connu dans l’intégralité de ses causes et conséquences qu’à l’issue de la mesure d’expertise » (CA Douai, 13 novembre 2025, n° 23/03935). Mais dans l’affaire jugée par la Cour de cassation le 16 janvier 2020, le délai avait couru à partir de la stabilisation des désordres, bien avant le rapport, et l’action était prescrite. Le calcul prudent part donc de la première manifestation connue du champignon ou de l’humidité qui l’annonce.
Les actes de procédure n’ont pas tous le même effet sur ce délai. L’article 2241 du Code civil prévoit que « La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ». Mais selon l’article 2243 du Code civil, « L’interruption est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l’instance, ou si sa demande est définitivement rejetée. » Dans l’arrêt du 16 janvier 2020, un référé rejeté n’avait ainsi produit aucun effet interruptif. Une demande en référé définitivement rejetée ne protège donc pas le délai, alors qu’une expertise ordonnée le suspend. Pour le détail des règles de prescription et de recevabilité, voir notre analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile sur la prescription du trouble anormal de voisinage.
Conclusion
La mérule venue du fonds voisin relève du trouble anormal de voisinage, que l’article 1253 du Code civil inscrit désormais dans la loi : la victime n’a pas à prouver une faute, mais elle doit établir que le champignon, ou le risque qu’il fait peser sur son bâtiment, vient de chez le voisin. La réparation couvre le traitement, la reprise des structures, les embellissements, le trouble de jouissance et les loyers perdus, ainsi que le traitement préventif de votre face du mur mitoyen lorsque le voisin l’exige. Elle peut être réduite si votre propre bâtiment a contribué à l’humidité.
En pratique, l’ordre des démarches compte. Déclarez la mérule en mairie si votre immeuble est touché. Faites identifier le champignon par prélèvement et documentez les lieux avant tout travail destructif. Écrivez au voisin et proposez une tentative de conciliation ou de médiation, que la loi impose en principe avant de saisir le juge d’une demande fondée sur un trouble anormal de voisinage. Si l’origine est discutée, demandez une expertise en référé devant le tribunal du lieu de l’immeuble : une fois ordonnée, elle suspend la prescription et permet de réunir tous les propriétaires concernés. Réservez le référé en exécution de travaux aux dossiers où la responsabilité est évidente, et saisissez le juge du fond dans les autres cas, dans les cinq ans qui suivent la première manifestation ou la révélation du trouble.
L’accompagnement d’une expertise bâtiment et d’un référé-expertise fait partie des interventions du cabinet. Les questions voisines sont traitées dans nos articles sur le mur mitoyen rehaussé, percé ou dégradé par le voisin et sur les eaux du voisin qui inondent votre terrain.
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