Avocat colocation à Paris : solidarité, congé et impayés.

La clause de solidarité est une stipulation expresse du bail par laquelle chaque colocataire s'engage à répondre de la totalité du loyer et des charges, et non seulement de sa part. Le bailleur peut alors poursuivre n'importe lequel des colocataires pour le tout. L'article 1310 du code civil rappelle que la solidarité ne se présume pas : elle doit être expressément stipulée. À défaut de clause, chaque colocataire ne paie que sa quote-part. La clause s'étend aux loyers, aux charges et, si elle le précise, aux indemnités d'occupation après résiliation. La Cour de cassation a jugé le 14 juin 2018 que la solidarité ne s'étend pas automatiquement à l'indemnité d'occupation, sauf stipulation expresse contraire (Cass. 3e civ., 14 juin 2018, n° 17-14.365).

Au plus tard six mois après la date d'effet du congé. L'article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi ALUR du 24 mars 2014, dispose que la solidarité du colocataire sortant et celle de sa caution prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré dès lors qu'un nouveau colocataire figure au bail. À défaut de remplaçant, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. Cette règle est d'ordre public : aucune clause contraire ne peut allonger ce délai. Pour calibrer cette date, le congé doit avoir été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé. Le préavis applicable est d'un mois en zone tendue dont Paris fait partie.

Non, ce n'est pas une obligation légale. Le colocataire qui donne congé n'a pas à présenter un remplaçant au bailleur pour être libéré : la loi ALUR a précisément voulu protéger le colocataire sortant contre la pratique consistant à conditionner sa libération à la présence d'un nouveau locataire. La règle pratique est plus nuancée : si un remplaçant figure au bail par avenant signé, la solidarité du sortant s'éteint immédiatement à la date d'effet du congé. Si aucun remplaçant ne signe, la solidarité s'éteint quand même, mais six mois après la date d'effet du congé. Le sortant a néanmoins intérêt à présenter un remplaçant solvable pour accélérer la fin de garantie et préserver de bonnes relations avec les colocataires restants. Le bailleur peut refuser le remplaçant pour des raisons objectives liées à sa solvabilité, mais ne peut pas refuser arbitrairement.

Oui, mais uniquement pour des raisons objectives. Le bailleur n'est pas tenu d'accepter le candidat présenté par le colocataire sortant. Il peut écarter une candidature pour insuffisance de revenus, absence de garant solide, dossier incomplet ou incompatibilité avec les autres colocataires. En revanche, le refus ne peut pas reposer sur des motifs tenant à l'origine, au sexe, à la situation de famille, à l'orientation sexuelle, à la nationalité, à la grossesse, au handicap ou à toute autre caractéristique protégée par la loi du 27 mai 2008 sur les discriminations. Dans tous les cas, le refus du bailleur n'a pas pour effet de prolonger la solidarité du sortant au-delà des six mois fixés par l'article 8-1 VI. Le bailleur qui refuse plusieurs candidats sans justification s'expose à une action en responsabilité civile pour faute, distincte de la question de la solidarité.

Non, le congé est strictement individuel. Lorsqu'un colocataire donne congé seul, le bail continue à l'égard des colocataires restants jusqu'à son terme. Les autres colocataires demeurent obligés au paiement de la totalité du loyer et des charges, dans les conditions prévues par la clause de solidarité. La Cour de cassation a confirmé cette analyse le 14 juin 2018 (Cass. 3e civ., n° 17-14.365). Pour mettre fin au bail à l'égard de tous, il faut un congé conjoint signé par l'ensemble des colocataires, ou la délivrance d'un congé du bailleur à échéance, ou la résiliation prononcée par le juge en cas de manquement. Le sortant qui ne peut obtenir l'accord des autres reste donc solidaire pendant les six mois post-congé, mais le bail subsiste pour ceux qui restent.

Cela dépend de la rédaction de l'acte de cautionnement. La caution se porte garante d'un colocataire identifié, et non du groupe entier. L'article 8-1 VI de la loi de 1989 impose même, sous peine de nullité, que l'acte identifie le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement. Si l'acte ne nomme aucun colocataire, il est nul. Si la caution se porte garante de plusieurs colocataires solidairement, elle peut être appelée pour la totalité de la dette dans la limite de l'engagement souscrit. La caution familiale qui s'engage doit donc lire l'acte avec attention : la mention manuscrite de l'article 2297 du code civil, le montant du loyer, la durée éventuelle, et surtout l'identité du colocataire garanti. Un acte qui ne respecte pas ces formes est nul et la caution peut le faire constater à tout moment.

Le dépôt de garantie suit le régime de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. En bail unique signé par tous les colocataires, le dépôt est unique et ne peut excéder un mois de loyer en principal pour un bail nu, deux mois pour un bail meublé. Il est versé à la signature et conservé par le bailleur jusqu'à la sortie du dernier colocataire. La restitution intervient dans les deux mois de la remise des clés, ce délai étant ramené à un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Au-delà, le dépôt est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard. En baux séparés, chaque colocataire verse son propre dépôt et chacun récupère le sien à la fin de son bail individuel. Pour creuser ce point, voir la page dépôt de garantie.

Individuel pour chaque colocataire. Chacun peut donner congé seul, sans avoir à recueillir l'accord des autres et sans avoir à se justifier. Le préavis est de un mois en zone tendue, dont Paris fait partie en application du décret du 10 mai 2013, et de trois mois hors zone tendue sauf cas de réduction listés à l'article 15 I de la loi de 1989 : mutation professionnelle, perte d'emploi, premier emploi, état de santé, attribution d'un logement social, RSA, AAH. La date de réception du congé par le bailleur fait courir le préavis. Le mode de notification est encadré : lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Un courriel ne suffit pas. Une fois le préavis écoulé, le colocataire est sorti du bail, mais sa solidarité court encore jusqu'à six mois après cette date d'effet, sauf remplacement par avenant.

La réaction varie selon la position. Pour les colocataires restants, deux options : payer la quote-part du défaillant et exercer un recours subrogatoire contre lui, ou laisser le bailleur agir et accepter d'être eux-mêmes solidairement poursuivis si la clause de solidarité figure au bail. Pour le bailleur, la chaîne procédurale est précise : relance par lettre simple, mise en demeure par lettre recommandée, commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à tous les colocataires et à toutes les cautions dans les quinze jours, assignation devant le juge des contentieux de la protection en l'absence de paiement dans les six semaines. La clause de solidarité permet au bailleur de poursuivre un seul colocataire pour le tout. Le partage interne entre colocataires se règle ensuite, mais en pratique le défaillant est souvent insolvable et la perte est subie par les autres. Pour le détail de la phase de recouvrement, voir la page recouvrement de loyers.

Non, c'est l'intérêt principal de la clause de solidarité pour le bailleur. Il peut, à son choix, poursuivre un seul colocataire pour la totalité de la dette, ou plusieurs ensemble, ou tous. L'article 1310 du code civil le permet expressément. Le bailleur opte généralement pour le colocataire le plus solvable, dont l'identification résulte des justificatifs produits à la signature. La condamnation est prononcée solidairement, ce qui signifie que le bailleur peut ensuite faire exécuter le jugement contre le seul colocataire condamné, sans avoir à diviser ses poursuites. Le colocataire qui a payé pour le tout dispose d'un recours contre les autres, à hauteur de leur quote-part, sur le fondement de la subrogation et de l'article 2310 du code civil. Mais ce recours interne reste à sa charge, et il supporte le risque d'insolvabilité de ses anciens colocataires. La solidarité se retourne donc contre le colocataire le plus solide.

Les deux montages sont admis par l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989. Le bail unique est signé par tous les colocataires et porte sur l'ensemble du logement. Il est plus simple à gérer, mais expose chaque colocataire à la solidarité pendant six mois après son départ. Les baux séparés sont signés individuellement, chacun pour la chambre qu'il occupe, et ne créent pas de solidarité entre colocataires sauf clause expresse. Ils protègent davantage chaque colocataire mais sont plus rares à Paris. Les baux séparés exigent que chaque chambre ait au moins 9 mètres carrés de surface privative et 20 mètres cubes de volume habitable, en application de l'article 8-1 II. La somme des loyers ne peut excéder le loyer applicable à l'ensemble du logement. Le choix du montage est généralement arrêté par le bailleur en fonction du profil du logement et du marché. Le cabinet conseille en amont sur le montage adapté.

L'article 8-1 V de la loi de 1989 autorise deux régimes au choix des parties. Premier régime : les provisions sur charges classiques de l'article 23, avec régularisation annuelle et justificatifs pièce par pièce. Deuxième régime : un forfait fixe versé simultanément au loyer, qui ne donne lieu ni à complément ni à régularisation ultérieure. Le forfait est fixé en fonction des charges réellement exigibles et peut être révisé chaque année comme le loyer principal. Le forfait ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges effectivement supportées par le précédent locataire. Cette option est fréquente en colocation, car elle simplifie la gestion. À l'égard du bailleur, les charges sont récupérées globalement, comme le loyer, et la clause de solidarité s'y applique de la même manière. À l'interne, les colocataires les répartissent en pratique au prorata de l'occupation, mais la répartition relève de leur entente et n'est pas opposable au bailleur.

La règle dépend du statut juridique du couple. Pour les époux et les partenaires d'un PACS, l'article 1751 du code civil pose une cotitularité légale du droit au bail du logement familial, qui prime sur la clause contractuelle. La Cour de cassation a jugé le 22 octobre 2015 que la transcription du jugement de divorce qui a attribué le droit au bail à l'un des époux met fin à la cotitularité du bail tant légale que conventionnelle, ce qui libère l'autre époux à compter de cette date même s'il n'a pas donné congé (Cass. 3e civ., 22 octobre 2015, n° 14-23.726). Pour les concubins, la règle est différente : l'article 1751 ne s'applique pas, et la solidarité contractuelle joue dans toute son ampleur, dans la limite de l'article 8-1 VI. Le concubin qui quitte les lieux doit donc délivrer un congé en bonne et due forme pour faire courir le délai de six mois.

Le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Paris est exclusivement compétent pour les litiges relatifs aux baux d'habitation, ce qui inclut la colocation, en application de l'article L. 213-4-3 du code de l'organisation judiciaire. Sa compétence couvre les impayés, les contestations de charges, les actions en restitution du dépôt de garantie, les contestations de congé et les demandes de constat de la fin de solidarité ALUR. La saisine se fait par assignation pour les demandes au fond et par requête pour certaines demandes spécifiques. La représentation par avocat n'est pas obligatoire mais elle est très vivement conseillée, en raison de la technicité des règles de la colocation. L'appel est ouvert pour les litiges supérieurs à 5 000 euros et porte devant la cour d'appel de Paris. Pour les actions en remboursement entre colocataires, c'est en revanche le tribunal judiciaire au fond qui est compétent, dès lors que le litige n'est plus relatif au contrat de bail mais à la quote-part interne.

Pas automatiquement. L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 organise un transfert du bail au profit de proches du locataire décédé qui vivaient avec lui depuis au moins un an : conjoint survivant, descendants, partenaire de PACS, ascendants, concubin notoire et personnes à charge. À défaut de personnes remplissant ces conditions, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès. Pour la colocation à bail unique, la situation est plus complexe : le décès d'un colocataire ne met pas fin au bail à l'égard des autres, et la clause de solidarité continue de jouer pour les obligations nées avant le décès. Les héritiers du défunt peuvent être appelés en garantie dans les limites de l'actif successoral, sous réserve de la limite de six mois de l'article 8-1 VI qui s'applique également en cas de décès. La caution qui se porte garante d'un colocataire décédé est libérée à compter du décès pour les dettes futures, mais reste tenue des dettes antérieures dans la limite de son engagement.