Un voisin fait venir des camions de terre, étale les déblais de sa piscine le long de la limite ou pose sa terrasse sur un remblai. Quelques semaines plus tard, son jardin domine le vôtre de cinquante centimètres ou de deux mètres : on vous voit depuis sa pelouse, votre clôture se déforme, votre mur pignon se retrouve enterré, l’eau descend plus vite. Le Code civil ne garantit à personne que le terrain voisin restera à la même hauteur. La propriété y est définie comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (article 544 du Code civil). Ce droit rencontre pourtant des limites précises lorsqu’il s’exerce au contact de votre terrain.
Quatre règles encadrent le terrain qui monte : la distance des vues, que la jurisprudence applique aux exhaussements de terrain ; l’interdiction d’aggraver l’écoulement des eaux ; la protection de votre sol et de vos murs, qui n’ont pas à retenir la terre du voisin ; la responsabilité pour trouble anormal de voisinage. Les décisions rendues en 2025 et 2026 montrent des juges prêts à ordonner le retrait de la terre, la reconstruction d’un mur en retrait de la limite ou la construction d’un vrai mur de soutènement, souvent sous astreinte. Elles montrent aussi des voisins déboutés, faute d’avoir prouvé le niveau d’origine du terrain, et condamnés à payer une partie des frais de l’autre.
Cet article examine ce que votre voisin pouvait faire de son terrain et ce qu’il ne peut pas vous imposer (I), puis la manière de prouver, de négocier et de saisir le juge, avec les mesures et les sommes effectivement accordées (II). Il vise les maisons et les terrains ; un remblai réalisé dans une copropriété obéit en partie à d’autres règles.
I. Votre voisin avait-il le droit de rehausser son terrain, et que ne peut-il pas vous imposer ?
Aucune règle générale n’interdit de remblayer son jardin. Le Code de l’urbanisme soumet à déclaration préalable, sauf s’ils sont nécessaires à l’exécution d’un permis de construire, « les affouillements et exhaussements du sol dont la hauteur, s’il s’agit d’un exhaussement, ou la profondeur dans le cas d’un affouillement, excède deux mètres et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à cent mètres carrés » (article R*421-23 du Code de l’urbanisme). En dessous de ces seuils, cet article n’exige pas de déclaration. Le plan local d’urbanisme et, en lotissement, le règlement ou le cahier des charges peuvent en revanche contenir d’autres règles, notamment sur la hauteur des clôtures : il faut les consulter commune par commune.
L’autorisation d’urbanisme ne règle pas pour autant la question avec le voisin. Le tribunal judiciaire de Marseille l’a rappelé à des propriétaires qui invoquaient leurs permis : « le permis de construire constitue une autorisation délivrée sous réserve des droits des tiers » (TJ Marseille, 18 mars 2025, n° 22/07604). Le tribunal judiciaire de Nancy a jugé de même pour un mur de soutènement et un remblai déclarés en mairie sans opposition : « Un ouvrage régulier au regard des règles d’urbanisme peut cependant être susceptible de créer des nuisances à l’égard du voisinage » (TJ Nancy, 31 décembre 2025, n° 23/01611).
L’inverse est vrai aussi : l’irrégularité administrative ne suffit pas à fonder votre action civile. À Lille, la décision de non-opposition à la déclaration préalable d’un mur de soutènement surmonté d’une clôture avait été annulée par le tribunal administratif ; le tribunal judiciaire a pourtant rappelé que « la réalisation de travaux en violation de prescriptions de règles de l’urbanisme ne saurait suffire, les demandeurs devant par ailleurs démontrer que cette violation leur cause un préjudice » (TJ Lille, 6 janvier 2026, n° 23/04905). Lorsque l’ouvrage a été édifié conformément à un permis de construire, la voie est plus étroite encore. La Cour de cassation juge que « l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme s’applique à l’action en responsabilité civile tendant à la démolition d’une construction édifiée conformément à un permis de construire annulé, dès lors qu’elle est exclusivement fondée sur la violation des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique » (Cass. 3e civ., 21 mars 2019, n° 18-13.288). La démolition suppose alors que le permis ait été annulé, ou son illégalité constatée, par le juge administratif, et que la construction se trouve dans l’une des zones protégées énumérées par ce texte. Cette restriction ne vise que l’action fondée exclusivement sur les règles d’urbanisme : les règles du Code civil et le trouble anormal de voisinage restent invocables.
A. La vue plongeante et la clôture trop haute : la règle des 1,90 mètre vaut aussi pour un remblai
La distance des vues est fixée par le Code civil : « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage » (article 678 du Code civil). Le texte parle de fenêtres, de balcons et de saillies, et il s’applique évidemment aux ouvertures d’une maison ou d’une terrasse construite, comme nous l’avons détaillé dans notre article sur les fenêtres et terrasses trop proches de la limite.
La Cour de cassation l’a pourtant appliqué à un simple remblai. Un propriétaire avait exhaussé son terrain le long de la limite, sur une hauteur de 1,90 mètre au niveau de son habitation, et construit sur la limite un mur de clôture qui soutenait ce remblai. Les juges du fond ont retenu que ce remblai créait une vue plongeante sur le fonds voisin et ordonné d’enlever les terres le long de la limite sur une largeur de 1,90 mètre. La Cour a approuvé cette décision en jugeant que l’article 678 ne se limite pas aux fenêtres et aux balcons et vise aussi les terrasses, les plates-formes et les exhaussements de terrain d’où l’on peut exercer une vue sur le fonds voisin (Cass. 3e civ., 29 novembre 1983, n° 82-14.155). Les juridictions du fond reprennent aujourd’hui cette solution presque mot pour mot : « les termes de ce texte ne sont pas limitatifs et s’appliquent non seulement aux fenêtres et balcons, mais aussi aux terrasses, plates-formes ou autres exhaussements de terrain d’où l’on peut exercer une servitude de vue sur le fonds voisin » (TJ Toulouse, 7 février 2025, n° 23/02384).
Encore faut-il mesurer au bon endroit. Dans l’affaire toulousaine, des voisins se plaignaient d’un talus situé entre la maison d’à côté et leur mur de séparation, d’où l’on voyait leur jardin. Le tribunal a jugé que « le calcul de la distance 1,90 mètre se fait nécessairement à partir du point d’où peut porter le regard, et non depuis la base du talus », puisque la base du talus, par hypothèse, ne permet aucune vue. Le constat de commissaire de justice produit par la voisine situait le haut du talus à environ 2,70 mètres de la limite : l’article 678 n’était pas méconnu (TJ Toulouse, 7 février 2025, n° 23/02384).
Lorsque la distance n’est pas respectée, la sanction peut être lourde. À Marseille, des propriétaires avaient remplacé une clôture grillagée par un mur de deux mètres, comme le prévoyait un accord conclu devant un conciliateur de justice, puis remblayé contre ce mur pour y appuyer, en surélévation, la terrasse de leur piscine et des jardinières. L’expert judiciaire a relevé des vues droites et plongeantes sur la terrasse de la maison voisine. Le tribunal a ordonné de démolir le mur et de le reconstruire avec un retrait d’au moins 1,90 mètre, en précisant que « le retrait de ce mur ne vaut pas retrait de la limite séparative », et alloué 15 000 euros à l’usufruitière de la maison voisine pour la perte d’intimité de sa terrasse sud. Il a refusé d’assortir la démolition d’une astreinte, car « de tels travaux ne peuvent être assortis d’une astreinte en ce qu’ils nécessitent au préalable la délivrance d’autorisations administratives » (TJ Marseille, 18 mars 2025, n° 22/07604).
À Lille, des voisins avaient arraché les arbres du fond de leur terrain, régalé leur sol en pente par un apport de terres, puis coulé un mur de béton surmonté d’une clôture à claire-voie dont le tribunal administratif avait jugé la hauteur contraire aux règles d’urbanisme. L’expert judiciaire a relevé que « le jardin surélevé fait office de terrasse en surplomb donnant vue plongeante sur la propriété des demandeurs ». Les défendeurs ne prouvaient pas qu’ils voyaient déjà le jardin d’à côté avant les travaux, une haie dense séparant les deux terrains. Le tribunal en a déduit que « le seul moyen de remédier à la vue illégale est de rétablir l’état antérieur du terrain » : dépose du mur sur au moins 1,9 mètre, création d’un talus stable avec drainage et d’une haie dense sur cette ligne, dans les six mois, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant quatre mois. Il a limité le préjudice de jouissance à 3 000 euros, la vue ne portant que sur une partie du jardin utilisée de façon saisonnière (TJ Lille, 6 janvier 2026, n° 23/04905).
Hors de la distance légale, reste la responsabilité pour trouble anormal de voisinage. La loi vise le propriétaire, le locataire, le maître d’ouvrage et les autres personnes qu’elle énumère : celui d’entre eux « qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte » (article 1253 du Code civil). La vue sur un jardin voisin n’est pas anormale en soi. À Toulouse, le tribunal a rappelé que « le respect des dispositions légales et réglementaires n’exclut pas l’existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage », mais jugé qu’en lotissement, l’anormalité d’une vue d’un jardin à l’autre « ne pourrait résulter que de l’impossibilité de se soustraire au regard du voisinage ». Il a aussi relevé que la différence de niveau venait en partie des demandeurs eux-mêmes, « qui ont fait le choix de décaisser leur parcelle avant de la construire ». Déboutés, ils ont été condamnés à verser 2 000 euros à leur voisine au titre de ses frais (TJ Toulouse, 7 février 2025, n° 23/02384).
La victime n’est pas obligée d’exiger la suppression de la vue. Dans une affaire jugée par la cour d’appel de Riom, des voisins exposés à des vues directes irrégulières créées en 2018 par des aménagements réalisés sur une ancienne ferme, « sans demander la suppression de ces vues droites et permanentes, demandaient réparation du préjudice de jouissance qui en résultait » ; la Cour de cassation a approuvé l’indemnité de 4 500 euros fixée par les juges du fond (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 24-12.432). À Nancy, la cour d’appel a évalué la perte d’intimité causée par une vue droite depuis le toit-terrasse d’un garage à 15 euros par mois, soit 1 365 euros sur quatre-vingt-onze mois, tout en ordonnant de reculer le garde-corps (CA Nancy, 27 août 2026, n° 25/01043).
La hauteur de la clôture pose une question voisine, car un mur conforme côté remblai peut devenir une muraille côté jardin bas. Dans l’affaire jugée en 1983, le règlement d’urbanisme limitait les clôtures à 1,60 mètre ; conforme du côté du terrain remblayé, le mur atteignait 2,60 mètres en son point le plus élevé du côté du fonds inférieur. La Cour de cassation a jugé que la hauteur fixée par un règlement d’urbanisme doit être respectée du côté du fonds inférieur lorsque les terrains présentent une dénivellation, et que le voisin qui subit un préjudice personnel peut obtenir la mise en conformité sans avoir à prouver un trouble anormal (Cass. 3e civ., 29 novembre 1983, n° 82-14.155). La solution dépend toutefois de la règle en cause et de l’emplacement du mur. En 2026, pour une clôture édifiée en retrait, sur le terrain même de son propriétaire, et un cahier des charges de lotissement limitant les clôtures entre lots à 1,80 mètre, la cour d’appel de Nancy a jugé que « la mesure de la hauteur de la clôture doit donc s’effectuer depuis le sol de leur terrain » (CA Nancy, 27 août 2026, n° 25/01043). Si le voisin a surélevé une clôture commune sans votre accord, voyez aussi notre article sur la clôture posée ou rehaussée par le voisin.
B. La terre contre votre mur, chez vous ou dans l’eau qui descend : ce que le voisin doit réparer
Un mur de clôture, une palissade ou le pignon d’une maison ne sont pas conçus pour retenir la terre d’un jardin surélevé. À Douai, un propriétaire avait surélevé son terrain d’environ 80 centimètres plus de vingt-cinq ans avant l’expertise, en arrêtant le remblai sur un muret de parpaings non chaînés ; en 2012, après la pose d’une palissade par ses voisins, il avait comblé de terre et de graviers l’espace compris entre ce muret et la palissade. L’expert a constaté que ce remblaiement exerçait une poussée sur la palissade, accentuée par l’absence de chaînage du muret et la circulation de véhicules, à l’origine de fissures et d’un défaut d’aplomb. Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, selon lequel « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du Code civil), la cour d’appel a confirmé une indemnité de 18 232,83 euros pour refaire la clôture et l’obligation de remplacer le muret par « un véritable dispositif de soutènement, lequel s’impose compte tenu de l’altimétrie différente entre les deux fonds », avec terrassement et drain, sur le terrain du voisin, dans les six mois. Elle a ajouté une astreinte provisoire de 200 euros par jour pendant trois mois (CA Douai, 30 avril 2026, n° 24/00686). Pour l’entretien d’un mur de soutènement déjà existant entre deux terrains, voyez notre article sur le mur de soutènement entre voisins.
La réparation reste proportionnée au dommage. En Guadeloupe, un propriétaire avait remblayé en 2019 son terrain, situé en surplomb, à hauteur d’un mur de clôture de 3,30 mètres bâti chez son voisin du bas. Ce mur, qui n’était pas un mur de soutènement, présentait fissures et bombement, et l’expert craignait un effondrement soudain. La cour d’appel de Basse-Terre a retenu un lien de causalité direct entre les remblais et les dommages, mais jugé que le propriétaire du mur « il peut seulement réclamer des travaux de réparation du mur et non la démolition de ce même mur de séparation et la construction d’un mur de soutènement ». Le voisin ayant entre-temps purgé le remblai sur 2,50 mètres de large, elle a alloué 17 071,12 euros, sur la base d’un devis de reprise en sous-œuvre et de doublage du mur avec drain, au lieu des 40 097 euros demandés pour un mur de soutènement neuf (CA Basse-Terre, 26 février 2026, n° 24/00973).
Il n’est même pas toujours nécessaire d’attendre un dommage. À Rennes, un voisin avait mis en œuvre, lors de la construction de sa maison, un remblai de terre le long du mur pignon privatif de la maison voisine, protégé par une simple bande non conforme aux règles de l’art. Un géomètre-expert, intervenu aux côtés de l’expert judiciaire, a mesuré un apport de 18 à 30 centimètres au-dessus du terrain naturel. Un accord verbal, dont les termes restaient inconnus et que les propriétaires du pignon avaient vite dénoncé, ne valait pas autorisation. Aucune infiltration n’étant constatée, le tribunal a rejeté la demande de dommages-intérêts ; il a toutefois jugé que « Le remblai réalisé au-dessus du niveau d’origine du terrain […] est donc constitutif d’une atteinte à la propriété » et ordonné de retirer la terre au-delà du niveau initial dans les six mois, sous astreinte de 25 euros par jour de retard pour chacun des deux voisins, pendant trente jours (TJ Rennes, 11 mars 2025, n° 23/02363).
À Marseille, le tribunal a résumé la situation d’un mur de clôture rempli de terre : « ce mur dit de clôture, qui est en réalité un mur de soutènement, est sans conteste anormalement utilisé puisqu’il sert à soutenir les terres remblayées alors même qu’il n’a pas la consistance d’un mur de soutènement » (TJ Marseille, 18 mars 2025, n° 22/07604).
Le mur mitoyen obéit à une règle particulière. Le Code civil dispose : « Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen » ; mais « il doit payer seul la dépense de l’exhaussement et les réparations d’entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune », et il doit en outre « rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues nécessaires à ce dernier par l’exhaussement » (article 658 du Code civil). Le juge des référés de Lyon en a tiré en 2026 que des voisins pouvaient surélever le mur mitoyen séparatif pour retenir le remblai de leur jardin sans l’accord des propriétaires d’à côté : « tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen, ceci sans obtenir au préalable le consentement du voisin », et « l’exhaussement est la propriété privative de celui qui l’a fait édifier ». Il a jugé que cet exhaussement ne constituait ni un empiètement ni, par lui-même, un trouble manifestement illicite, puis rejeté la demande d’expertise, faute de tout écoulement prouvé, et condamné les demandeurs à verser 2 000 euros à leurs voisins (TJ Lyon, ord. réf., 17 juillet 2026, n° 25/00892). Celui qui exhausse reste donc tenu seul de la dépense, de l’entretien de la partie surélevée et des frais qu’il vous impose. Les autres travaux sur un mur commun sont traités dans notre article sur le mur mitoyen rehaussé ou percé par le voisin.
Encore faut-il prouver que la charge du mur a changé. En Corse-du-Sud, le propriétaire d’une maison située en contrebas soutenait que ses voisins avaient transformé le mur mitoyen en mur de soutènement en remblayant leur parcelle. L’expert a constaté que ce mur, construit quarante ans plus tôt, n’avait jamais été conforme à une fonction de soutènement et que sa mise en charge n’avait pas été modifiée. La cour d’appel de Bastia a retenu que les voisins « n’ont pas procédé sur le mur litigieux à des travaux de nature à en modifier la destination pour lui donner une fonction de soutènement », puis, le mur étant mitoyen, rappelé que « la mitoyenneté implique la copropriété du mur séparatif par les deux fonds contigus et impose par principe le partage du coût de tout entretien, réparation ou reconstruction » : les travaux de confortement, estimés à environ 10 000 euros, ont été partagés par moitié (CA Bastia, 1er octobre 2025, n° 24/00283).
Lorsque la terre ou les pierres franchissent la limite, l’atteinte à votre propriété devient évidente. La Cour de cassation a jugé que « la chute de pierres provenant de l’éboulis d’un mur privatif situé sur un fonds contigu, en ce qu’elle porte atteinte au droit de propriété, constitue un trouble manifestement illicite pour le propriétaire du fonds la subissant », et cassé l’arrêt qui avait refusé d’ordonner en référé l’enlèvement des gravats et la reconstruction ou le confortement du mur (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-22.284). Ce raisonnement paraît transposable à la terre d’un talus de remblai qui s’éboule chez vous. Si le voisin a construit ou déposé des matériaux au-delà de la limite, voyez notre article sur la construction du voisin sur votre terrain.
Le remblai modifie aussi l’écoulement de l’eau. « Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué », mais « Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur » (article 640 du Code civil). À Alès, l’expert n’avait relevé aucun remblai contre le mur séparatif, mais des aménagements du fonds supérieur avaient imperméabilisé environ 90 mètres carrés supplémentaires et, selon lui, « ont accentué la concentration des eaux de pluie contre le mur mitoyen de clôture ». Le tribunal a retenu une aggravation de la servitude d’écoulement et ordonné la création d’un bassin de rétention dans les quatre mois, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant deux ans au plus (TJ Alès, 17 février 2026, n° 23/00693). À Lille, en revanche, des photographies de flaques d’eau « ne sont pas de nature, à elles seules, à établir une aggravation de la servitude d’écoulement des eaux » (TJ Lille, 6 janvier 2026, n° 23/04905). Ce contentieux est détaillé dans notre article sur les eaux du voisin qui inondent votre terrain.
Le responsable n’est pas toujours celui qui a manié la pelle. L’article 1253 vise aussi le locataire et le maître d’ouvrage. Dans une affaire jugée en 2025, un locataire avait arraché la haie qui longeait un mur de moellons, rehaussé ce mur et rechargé des terres sur un terrain dominant la maison voisine ; la cour d’appel avait relevé « l’arrachage de la haie dense qui était plantée tout le long du mur ayant perturbé l’équilibre hydrostatique des terres » et que le rechargement des terres avait dégradé la maison du voisin. La propriétaire, condamnée envers ce voisin sur le fondement du trouble anormal de voisinage, a obtenu d’être garantie en totalité par son locataire, et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-13.374).
II. Comment faire retirer le remblai ou obtenir réparation ?
Les règles sont favorables au voisin qui subit le remblai. Les échecs viennent presque toujours de la preuve : le juge veut savoir de combien le terrain a été rehaussé, quand, et avec quelles conséquences mesurables.
A. Prouver d’abord le niveau d’origine du terrain
La première question posée au juge est simple : le terrain a-t-il réellement été rehaussé, et de combien ? À La Réunion, des propriétaires soutenaient que leurs voisins avaient accumulé de la terre contre leur mur de clôture et surélevé l’ensemble de leur terrain de près d’un mètre. Ils produisaient des photographies non datées, des courriers, une main courante et un rapport d’expertise privée établi depuis leur seul terrain. La cour d’appel de Saint-Denis a relevé que « l’expert n’énonce aucun élément matériel ou factuel permettant de conforter son affirmation de l’existence d’un remblai », que le fait que leur mur n’ait pas été conçu pour soutenir des terres ne prouvait pas que le terrain voisin avait été remblayé, et confirmé le rejet de toutes leurs demandes, avec 2 000 euros de frais à verser à leurs voisins en appel (CA Saint-Denis de La Réunion, 20 juin 2025, n° 24/00033).
À Toulouse, des voisins affirmaient que le terrain d’à côté avait été surélevé d’environ 40 centimètres lors de travaux d’extension réalisés en 2020. Ils produisaient quatorze attestations et deux rapports d’experts d’assurance aux conclusions opposées. La cour d’appel a retenu une photographie jointe à la demande de permis de construire déposée le 30 juin 2020, prise par un cabinet d’architecte avant tout litige, qui montrait le terrain déjà à son niveau actuel, et rejeté leurs demandes. Elle les a en outre condamnés à verser 700 euros de dommages-intérêts à leurs voisins, chez qui ils étaient entrés deux fois sans autorisation pour prendre des photographies : « Ces intrusions non autorisées qui résultent des photographies caractérisent un trouble anormal de voisinage » (CA Toulouse, 27 mai 2026, n° 24/00331). Ne franchissez donc jamais la limite pour constituer vos preuves.
À Nancy, une voisine demandait la pose d’un brise-vue au motif que le propriétaire du terrain supérieur avait rehaussé son sol en construisant un mur. Elle « ne justifie d’aucune mesure permettant d’apprécier l’impact des travaux de remblaiement effectués par son voisin », alors que ce dernier produisait un constat selon lequel le terrain avait seulement été nivelé, sans apport de matériaux ; la haie de troènes plantée de son propre côté masquait déjà la vue. Déboutée, elle a supporté les frais de l’expertise judiciaire et versé 2 500 euros à son voisin (TJ Nancy, 27 mars 2025, n° 18/00539).
Ce qui convainc, ce sont des mesures. À Rennes, le tribunal a relevé que « L’expert judiciaire a fait intervenir un géomètre-expert en qualité de sapiteur pour procéder à des relevés précis pour déterminer les niveaux actuels des deux terrains concernés et leurs niveaux d’origine » (TJ Rennes, 11 mars 2025, n° 23/02363). Les plans et photographies du dossier de permis de construire ou de déclaration préalable, un plan de bornage, des photographies datées prises avant les travaux et un constat de commissaire de justice dressé dès le début du chantier permettent de reconstituer le niveau d’origine. Nous avons détaillé le coût et l’usage de ce constat dans un litige de voisinage, et la manière de fixer la limite elle-même dans notre article sur le bornage amiable et judiciaire.
Lorsque les éléments manquent, l’expertise peut être demandée avant tout procès. « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige », les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées sur requête ou en référé, et « lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente » (article 145 du Code de procédure civile). Le juge du fond peut aussi l’ordonner. À Nancy, en décembre 2025, le tribunal s’est estimé insuffisamment informé par un constat et par l’avis d’un cabinet d’architecture mandaté par les demandeurs, en rappelant que « le juge ne peut statuer au regard d’un seul avis d’un technicien mandaté par une partie, non corroboré par d’autres éléments ». Il a confié à un expert la mission de dire si le fonds voisin « a été rehaussé par rapport au terrain naturel et si ce rehaussement est inévitable compte tenu de la configuration des lieux et des aménagements extérieurs », d’évaluer le risque d’effondrement du mur et de rechercher d’autres solutions que la démolition, moyennant une provision de 3 000 euros à consigner par les demandeurs (TJ Nancy, 31 décembre 2025, n° 23/01611).
Le temps joue aussi. Pour les demandes d’indemnisation, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du Code civil). Selon l’article 2227, « Le droit de propriété est imprescriptible » ; sous cette réserve, « les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2227 du Code civil). Le délai dépend donc de ce que vous demandez : une indemnité, ou le respect de votre propriété.
Une vue irrégulière tolérée longtemps peut, en outre, devenir un droit : « Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans » (article 690 du Code civil). Celui qui invoque une vue acquise doit toutefois en établir le point de départ : la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui l’avait admise « sans constater qu’un vitrage transparent avait permis depuis l’origine l’exercice de la vue ni préciser la date à partir de laquelle le délai trentenaire de prescription acquisitive de la vue aurait couru » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 24-11.598). L’article 1253 écarte par ailleurs la responsabilité « lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien », à condition notamment que ces activités soient conformes aux lois et aux règlements (article 1253 du Code civil) ; le texte vise des activités, et aucune des décisions citées ici ne l’applique à un remblai. D’où l’intérêt de dater vos photographies et de réagir dès le chantier.
B. Conciliation, référé, jugement : les mesures possibles et leur coût
Avant tout procès, une lettre recommandée qui décrit les travaux, leurs effets et la mesure attendue (retrait de la terre, mur de soutènement, recul de la terrasse, haie) ouvre la discussion. La tentative de règlement amiable devient ensuite, le plus souvent, une condition de recevabilité : « à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office », la demande en justice doit être précédée d’une tentative de conciliation par un conciliateur de justice, d’une médiation ou d’une procédure participative « lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage ». Une demande fondée sur un trouble anormal de voisinage y est donc soumise quel qu’en soit le montant. Le texte prévoit des dispenses, notamment lorsque l’absence de tentative est justifiée par « un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative » (article 750-1 du Code de procédure civile).
En pratique, les juges vérifient ces démarches et les encouragent. À Toulouse, un conciliateur de justice désigné par ordonnance en mars 2021 avait dressé un constat d’échec au mois de juin suivant (TJ Toulouse, 7 février 2025, n° 23/02384). À Lyon, deux tentatives de conciliation avaient échoué avant la saisine du juge des référés (TJ Lyon, ord. réf., 17 juillet 2026, n° 25/00892). Le juge peut aussi, à tout moment de l’instance, « enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur » (article 1533 du Code de procédure civile).
Le juge des référés de Saint-Brieuc l’a fait en 2026 pour un voisin qui, selon le rapport technique produit, « a entrepris le remblaiement de son terrain sur environ 1,20m de hauteur au-dessus du terrain naturel d’origine contre le mur de clôture sans précaution particulière ». Il a estimé qu’« il apparaît opportun de recourir à une mesure de médiation judiciaire pour que les parties trouvent elles-mêmes une solution au litige », avec une provision de 1 152 euros partagée par moitié entre les parties (TJ Saint-Brieuc, ord. réf., 2 avril 2026, n° 26/00012). À Alès, le juge de la mise en état avait enjoint aux parties de rencontrer un médiateur (TJ Alès, 17 février 2026, n° 23/00693) ; à Nancy, la médiation ordonnée par le juge de la mise en état a échoué (TJ Nancy, 31 décembre 2025, n° 23/01611).
Un accord obtenu doit être écrit et précis : niveau du sol à respecter, ouvrage à construire, délai, répartition des frais. Le recours au juge pour l’homologuer est prévu : l’article 750-1 dispense de la tentative préalable dans l’hypothèse suivante, « Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord » (article 750-1 du Code de procédure civile). Un accord mal encadré réserve des surprises. Dans une affaire de mur séparatif et de remblais, les voisins avaient signé un protocole dont le tribunal avait donné acte, et les demandeurs s’étaient désistés ; estimant l’accord non respecté, ils avaient repris la procédure par de simples conclusions. La Cour de cassation a rappelé qu’« une juridiction, qui décide que la demande dont elle est saisie est irrecevable, excède ses pouvoirs en statuant au fond » et annulé les travaux ordonnés, parmi lesquels l’enlèvement des remblais sur deux mètres le long du mur (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-22.604). Il fallait saisir à nouveau le tribunal par assignation.
En cas d’urgence, le juge des référés peut, selon l’article 835 du Code de procédure civile, « même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » (article 835 du Code de procédure civile). Un mur qui se déforme sous la poussée d’un remblai récent peut caractériser le dommage imminent ; la terre ou les pierres qui tombent sur votre terrain, le trouble manifestement illicite, comme l’a jugé la Cour de cassation pour les pierres d’un mur éboulé (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-22.284).
Le référé exige toutefois l’évidence. La cour d’appel de Lyon a rappelé que « la seule méconnaissance d’une réglementation d’urbanisme ne suffit pas à caractériser un trouble manifestement illicite, qui doit être apprécié en considération des conséquences en résultant », et refusé d’ordonner un remblaiement faute d’affaissement démontré avec l’évidence requise en référé (CA Lyon, 10 décembre 2025, n° 24/06960). Le juge des référés de Lyon a, de son côté, retenu qu’« en l’absence de préjudice personnel en relation directe avec l’infraction aux règles d’urbanisme alléguée, aucun trouble anormal de voisinage ne saurait en découler » (TJ Lyon, ord. réf., 17 juillet 2026, n° 25/00892).
Au fond, le juge choisit la mesure à la mesure du dommage prouvé. La cour d’appel de Nancy a refusé d’araser un garage et une maison qui dépassaient de quelques dizaines de centimètres la hauteur autorisée, en jugeant qu’« il y aurait disproportion manifeste entre le préjudice constaté et la mesure de réparation imposée », et alloué au total 1 500 euros pour la perte d’ensoleillement. Elle a aussi rejeté la demande de retrait d’un remblai le long du muret séparatif, dans un secteur en pente où le muret contenait les terres, au motif que les demandeurs « ne justifient d’aucun préjudice quant à cette différence de niveau entre les deux terrains » (CA Nancy, 27 août 2026, n° 25/01043). L’esthétique ne suffit pas davantage : à Marseille, le tribunal a jugé qu’« un ouvrage inesthétique ne peut être considéré comme un trouble anormal de voisinage » (TJ Marseille, 18 mars 2025, n° 22/07604).
Une action mal préparée coûte cher. Les demandeurs déboutés ont été condamnés à verser à leurs voisins 2 000 euros à Toulouse, constat compris (TJ Toulouse, 7 février 2025, n° 23/02384), 2 000 euros devant le juge des référés de Lyon (TJ Lyon, ord. réf., 17 juillet 2026, n° 25/00892), 2 500 euros à Nancy, en plus des frais d’expertise (TJ Nancy, 27 mars 2025, n° 18/00539), 2 000 euros en appel à Saint-Denis de La Réunion (CA Saint-Denis de La Réunion, 20 juin 2025, n° 24/00033) et 1 500 euros en appel à Lyon (CA Lyon, 10 décembre 2025, n° 24/06960). La partie qui obtient gain de cause récupère, elle, une partie de ses frais : 4 000 euros à Marseille (TJ Marseille, 18 mars 2025, n° 22/07604) et à Lille (TJ Lille, 6 janvier 2026, n° 23/04905), 3 000 euros à Basse-Terre (CA Basse-Terre, 26 février 2026, n° 24/00973), 2 000 euros en appel à Douai (CA Douai, 30 avril 2026, n° 24/00686).
Conclusion
Votre voisin pouvait rehausser son terrain, dans les limites des règles d’urbanisme. Il ne peut pas pour autant ouvrir depuis son remblai une vue plongeante à moins de 1,90 mètre de la limite, appuyer sa terre contre votre mur, votre palissade ou votre pignon, aggraver l’écoulement des eaux ni laisser sa terre passer chez vous ; et même lorsqu’il respecte ces règles, il répond du trouble anormal qu’il vous cause. Les juges ordonnent alors des mesures concrètes, souvent sous astreinte : retrait de la terre au-delà du niveau d’origine, recul du mur, talus drainé et planté, véritable mur de soutènement, bassin de rétention. Les indemnités relevées dans les décisions citées vont de 1 365 à 18 232,83 euros.
Tout se joue sur la preuve et sur la méthode : niveau d’origine mesuré, photographies datées, plans du permis, constat dès le chantier, courrier précis, tentative de conciliation, puis, si nécessaire, expertise et saisine du juge. Une demande mal étayée expose au contraire à payer les frais du voisin. Le cabinet intervient dans le contentieux du voisinage et des servitudes.
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