Avocat assemblée générale de copropriété à Paris : contester avant la forclusion.

Le délai préfix est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, en application de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. Cette disposition est d'ordre public et la sanction est la déchéance : passé ce délai, l'action est irrecevable, quel que soit le bien-fondé du grief. La notification doit être effectuée par le syndic dans le délai d'un mois suivant l'assemblée, par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai court à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre. Si la notification n'est pas régulière, ou si le syndic ne peut prouver l'envoi (charge probatoire qui lui incombe selon la Cass. 3e civ., 17 décembre 2015, n° 14-24.630, publié au Bulletin), le délai ne court pas et l'action reste ouverte dans le délai de prescription quinquennale de droit commun.

Tout dépend de la nature des travaux. Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, à la santé ou à la sécurité physique des occupants sont adoptés à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix exprimées des présents, représentés ou ayant voté par correspondance). Les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, autorisés à un copropriétaire à ses frais, relèvent de la majorité absolue de l'article 25 b (majorité des voix de tous les copropriétaires). Les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre relèvent de l'article 25 f. La passerelle de l'article 25-1 permet, lorsque le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, un second vote immédiat à la majorité simple. Les actes d'acquisition immobilière relèvent enfin de la double majorité de l'article 26 (majorité des copropriétaires représentant les deux tiers des voix). Le contrôle de la majorité retenue est l'un des principaux axes de contestation.

Le procès-verbal doit être notifié aux copropriétaires opposants et défaillants par lettre recommandée avec accusé de réception, conformément aux articles 17, 64 et 65 du décret du 17 mars 1967. Le délai de notification est d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée. L'affichage dans les parties communes ne dispense pas le syndic de la notification individuelle aux opposants et défaillants. Seule la notification fait courir le délai de l'article 42 pour ceux-ci. Pour les copropriétaires présents ou représentés ayant voté en faveur des résolutions, le procès-verbal est en principe simplement remis à l'issue de la séance ou diffusé par tout moyen, mais ils n'ont pas qualité pour contester l'AG, sauf à avoir voté contre une résolution spécifique. La preuve de la notification incombe au syndicat des copropriétaires : à défaut, le délai ne court pas.

Plusieurs irrégularités peuvent fonder une action en nullité. Une convocation envoyée moins de vingt-et-un jours avant la date de la réunion (article 9 du décret) ouvre la voie à une contestation, sauf urgence justifiée. Un ordre du jour incomplet ou imprécis prive les copropriétaires de l'information requise et peut entraîner l'annulation des résolutions adoptées sur les points ambigus. Une convocation non signée par le syndic en exercice ou émanant d'une personne sans qualité fragilisé toute la procédure. Un envoi à une adresse erronée, alors que le copropriétaire avait notifié son nouveau domicile, justifie l'annulation de l'AG le concernant. La Cour de cassation a jugé que la forclusion n'est pas opposable au copropriétaire vis-à-vis duquel il n'est pas établi que la convocation lui a été régulièrement adressée (Cass. 3e civ., 11 mars 2003, n° 01-17.657). Le contrôle de la régularité formelle est donc une étape essentielle de la défense.

Non. L'article 13 du décret du 17 mars 1967 dispose que l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour. Une décision prise sur une question non inscrite est nulle. Cette règle protège l'information des copropriétaires : ils doivent pouvoir préparer leur vote sur la base des questions annoncées. Toutefois, l'article 10 permet à un ou plusieurs copropriétaires, ou au conseil syndical, de notifier au syndic des questions à inscrire à l'ordre du jour avant la convocation. La demande doit être formulée dans le délai prévu par le règlement de copropriété ou, à défaut, dans un délai raisonnable permettant l'inscription. Si le syndic refuse à tort cette inscription, sa responsabilité peut être engagée. Le copropriétaire évincé peut demander l'inscription forcée à l'AG suivante, ou attaquer la non-inscription comme cause de nullité ultérieure.

Oui. Le copropriétaire défaillant, c'est-à-dire celui qui n'a ni assisté ni été représenté à l'assemblée, a la qualité pour agir en contestation des décisions prises. L'article 42, alinéa 2, l'assimile au copropriétaire opposant. Le délai de deux mois court à compter de la notification du procès-verbal qui doit lui être envoyé par lettre recommandée. La règle est protectrice : un copropriétaire qui n'a pas été convoqué, ou qui n'a pas pu participer à l'AG, conserve un droit de critique post-assemblée. La preuve de la qualité de défaillant résulte simplement de l'absence dans la feuille de présence et de l'absence de mandataire désigné. Le copropriétaire défaillant peut contester l'AG dans son ensemble ou seulement certaines résolutions. Sa qualité s'étend à toutes les décisions prises lors de l'AG, sans qu'il ait besoin de prouver une opposition spécifique à telle ou telle résolution.

L'article 25 énumère limitativement les décisions adoptées à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. Y figurent : la délégation de pouvoir au syndic ou au conseil syndical pour des actes prévus à l'article 24 (a), l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer des travaux affectant les parties communes (b), la désignation et la révocation du syndic et des membres du conseil syndical (c), les actes de disposition sur les parties communes résultant d'obligations légales (d), les modifications de répartition des charges nécessitées par un changement d'usage d'une partie privative (e), les travaux d'économies d'énergie (f), les modalités d'ouverture des portes (g), l'installation d'antennes ou de réseaux de communication (h), l'installation de bornes de recharge pour véhicules électriques (j), l'installation de compteurs d'eau divisionnaires (k), les répartiteurs de frais de chauffage (l), l'autorisation de transmission des images de vidéosurveillance (m), les travaux de transformation, addition ou amélioration (n), l'individualisation des contrats de fourniture d'eau (o). Toute décision en dehors de cette liste relève en principe de la majorité simple de l'article 24, sauf si le règlement de copropriété ou la loi prévoit autrement. La passerelle de l'article 25-1 permet, en cas d'échec à la majorité absolue, un second vote à la majorité simple.

Plusieurs preuves sont utiles. L'enveloppe d'envoi avec le timbre postal de présentation, conservée précieusement par le copropriétaire, établit la date à partir de laquelle court le délai de vingt-et-un jours avant l'assemblée. Si la date est trop proche de l'AG, l'irrégularité est manifeste. La copie de la lettre recommandée et l'accusé de réception fournissent des éléments objectifs. En cas de défaut total de convocation, le copropriétaire produit une attestation négative, indiquant qu'aucun courrier n'a été reçu, et contesté la régularité de la procédure. Le syndic supporte la charge de la preuve : c'est à lui de produire les justificatifs de la notification régulière, au domicile exact du copropriétaire. La Cour de cassation a précisé qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de la régularité de la notification (Cass. 3e civ., 17 décembre 2015, n° 14-24.630). Sans cette preuve, ni le délai de contestation ni la régularité de l'AG ne peuvent être validés.

Oui, selon l'article 25 c de la loi du 10 juillet 1965, qui inclut la désignation et la révocation du ou des syndics dans les décisions prises à la majorité absolue. La révocation peut être votée à tout moment, même en cours de mandat, dès lors qu'elle est inscrite à l'ordre du jour de l'AG. Pour des motifs sérieux (faute de gestion, manquement à des obligations contractuelles, perte de confiance), la révocation est valide même sans préavis. Pour des motifs moins sérieux, le syndic révoqué peut réclamer le solde de ses honoraires de fin de mandat. La révocation suppose une majorité absolue, mais la passerelle de l'article 25-1 permet un second vote à la majorité simple si le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires. Une révocation non inscrite à l'ordre du jour serait nulle (article 13 du décret de 1967). En cas de révocation contestée, le syndic peut saisir le tribunal pour faire constater l'irrégularité de la procédure.

Une résolution adoptée à une majorité erronée est susceptible d'annulation. Les erreurs courantes sont : adoption à la majorité simple alors que la double majorité de l'article 26 était requise ; absence de calcul du tiers requis pour activer la passerelle de l'article 25-1 ; oubli de comptabiliser les voix par correspondance ; participation au vote d'un copropriétaire dont la qualité est contestée ; calcul erroné des tantièmes. Le contrôle s'opère par lecture précise du procès-verbal, qui doit comporter sous chaque résolution le résultat exact (article 17 du décret). La feuille de présence est annexée et permet de vérifier les voix. Une fois l'erreur identifiée, le copropriétaire opposant peut assigner en nullité de la résolution litigieuse. La Cour de cassation veille au respect strict des règles de majorité : par exemple, dans son arrêt du 12 juillet 2018 (n° 17-21.378), elle a censuré une cour d'appel qui n'avait pas suffisamment recherché si la résolution litigieuse, prise à la majorité de l'article 25 e, ne s'imposait pas pour des raisons réglementaires. La règle est donc fine : il faut vérifier si la majorité retenue était la bonne.

En principe oui, sauf disposition spéciale. L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit pas d'incompatibilité générale du fait qu'un copropriétaire est intéressé personnellement par le vote. Lorsque l'assemblée se prononce sur une autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer des travaux affectant les parties communes (article 25 b), le copropriétaire concerné peut voter. Toutefois, certaines hypothèses de nullité existent : si la majorité n'est atteinte que grâce au vote du copropriétaire intéressé et que ce vote pose une difficulté de bonne foi, l'annulation est possible. L'article 22 prévoit aussi des limitations spécifiques (par exemple, mandat porteur de plus de trois copropriétaires limité à une fraction des voix). En matière de fixation des honoraires d'un syndic candidat à sa réélection, certains règlements de copropriété écartent le syndic du vote. Le contrôle s'effectue cas par cas, en lisant le règlement et les jurisprudences applicables. La Cour de cassation veille à ne pas étendre les incompatibilités au-delà des textes.

Le délai de deux mois est non franc. Il court à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée portant le procès-verbal au domicile du copropriétaire (article 64 du décret du 17 mars 1967). Le terme du délai est la date homologué du deuxième mois suivant. Si ce terme tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant, conformément à l'article 642 du code de procédure civile. Exemple : si la lettre recommandée est présentée le 15 mars et que le 15 mai est un dimanche, l'action peut être engagée jusqu'au lundi 16 mai inclus. Le délai s'apprécie à la date de signification de l'assignation au syndicat, par commissaire de justice, et non à la date de remise au greffe. Un défaut de quelques heures suffit à entraîner la forclusion. C'est pourquoi le calcul exact, anticipant la signification, est crucial. Le cabinet anticipe systématiquement la signification pour éviter tout risque de forclusion par mauvaise computation.

Le tribunal compétent est le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, en application de l'article 44 du code de procédure civile. À Paris, la compétence territoriale revient au tribunal judiciaire de Paris, et la compétence d'attribution est confiée à la 8e chambre, qui regroupe les sections spécialisées en copropriété et baux. La procédure est celle de la procédure écrite avec représentation obligatoire par avocat, depuis la réforme. L'assignation est délivrée au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, qui le représente. La mise en état est conduite par un juge unique, qui peut statuer sur les fins de non-recevoir (article 789, 6° du code de procédure civile). À l'issue de la mise en état, l'affaire est renvoyée à l'audience de jugement. Les délais d'audiencement varient entre 12 et 24 mois selon l'encombrement du tribunal. Le jugement est susceptible d'appel devant la cour d'appel de Paris, dans le délai d'un mois à compter de la signification. Le pourvoi en cassation contre l'arrêt d'appel est ouvert dans les deux mois.

L'assemblée générale ne connaît pas, en principe, de règle de quorum minimal pour valablement délibérer. La majorité simple de l'article 24 s'appliquant aux voix exprimées des présents, représentés ou ayant voté par correspondance, l'AG peut délibérer même avec un nombre limité de copropriétaires. En revanche, la majorité absolue de l'article 25 et la double majorité de l'article 26 imposent des seuils calculés sur l'ensemble des voix de tous les copropriétaires (présents ou non). En pratique, lorsque la participation est faible, l'article 25 ne peut être atteint sans l'activation de la passerelle de l'article 25-1, qui exige au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires pour autoriser un second vote à la majorité simple. Un copropriétaire (ou un mandataire) ne peut détenir plus de trois pouvoirs. Si tous les pouvoirs détenus par les présents et leurs mandataires excèdent un tiers des voix de tous les copropriétaires, l'article 22 II limite encore les voix prises en compte. L'art du syndic consiste à équilibrer les pouvoirs de manière à atteindre les majorités requises sans dépasser les plafonds.

L'annulation d'une AG ou de l'une de ses résolutions a un effet rétroactif. Les décisions annulées sont réputées n'avoir jamais existé. Pour le syndicat, cela impose de reconvoquer une nouvelle assemblée pour statuer à nouveau sur les questions concernées. Pour le syndic, l'annulation peut entraîner la prise en charge des frais d'huissier, d'avocat et de la nouvelle assemblée, en cas de faute de gestion établie. Pour les copropriétaires, l'annulation suspend ou efface les conséquences financières des résolutions concernées (par exemple, des appels de fonds qui n'ont plus de fondement). Si les travaux décidés ont déjà été engagés, leur poursuite peut être bloquée par référé en cas d'urgence. La résolution recommencée doit respecter strictement la majorité applicable et la procédure régulière. Le copropriétaire opposant qui obtient l'annulation peut également demander des dommages et intérêts si l'irrégularité lui a causé un préjudice particulier. La sécurité juridique de la copropriété impose au syndic de tirer les conséquences de l'annulation et de remettre l'immeuble dans une situation conforme à la loi.