Avocat des restaurateurs à Paris

Parce que le compromis fige presque tout. Le prix, sa ventilation, les éléments cédés, les conditions suspensives et le calendrier y sont arrêtés, et le privilège du vendeur ne portera que sur les éléments énumérés dans la vente et dans l'inscription, ou, à défaut de désignation précise, sur l'enseigne, le nom commercial, le droit au bail et la clientèle, avec des prix distincts pour les éléments incorporels, le matériel et les marchandises (article L. 141-5). Une fois signé, il ne reste souvent que la négociation des détails.

Pour un restaurant, trois conditions comptent particulièrement : l'obtention du prêt, l'accord du bailleur lorsque le bail l'exige, et le sort de la terrasse, dont l'acquéreur peut solliciter l'autorisation avant la vente, l'autorisation ne valant qu'une fois la cession prouvée à l'administration (article L. 2124-33, domaine public). Le vendeur doit en outre communiquer les informations déterminantes que l'acquéreur ignore légitimement, devoir que les parties ne peuvent ni limiter ni exclure (article 1112-1 du code civil).

Le cabinet relit le compromis au regard du bail, des comptes et de la licence, propose les clauses qui manquent et signale ce qui doit être obtenu avant l'acte définitif. L'examen se fait sur les pièces, avant toute signature.

L'achat du fonds transfère des éléments d'exploitation, sans le passé de la société venderesse. La Cour de cassation juge qu'en l'absence de clause expresse, « la cession d'un fonds de commerce n'emporte pas de plein droit celle des obligations dont le vendeur pouvait être tenu en vertu d'engagements initialement souscrits par lui » (Cass. com., 25 octobre 2023, n° 21-20.156). L'acquéreur ne reprend donc, sauf exceptions légales comme les contrats de travail, que ce que l'acte prévoit.

L'achat des parts fait au contraire entrer l'acquéreur dans une société qui reste la même, avec ses dettes, ses contrats et ses litiges. La société demeure locataire, de sorte que l'opération n'emporte pas par elle-même cession du bail ; le bail doit cependant être lu pour vérifier qu'aucune clause n'encadre la cession des parts ou le changement de dirigeant, et les comptes comme les engagements de la société doivent être audités.

Dans les deux cas, la rédaction de l'acte compte. À propos d'une cession de parts d'une société exploitant un fonds situé sur le domaine public, la Cour de cassation a rappelé que « l'avocat rédacteur d'acte est tenu à l'égard de toutes les parties, quelles que soient leurs compétences personnelles, d'une obligation de conseil et, le cas échéant, de mise en garde en ce qui concerne, notamment, les effets et les risques des stipulations convenues » (Cass. 1re civ., 10 novembre 2021, n° 20-12.235). Le cabinet compare les deux montages selon le passif connu, le bail et le financement.

Pas avant l'expiration du délai d'opposition. L'acquéreur fait paraître la vente dans un journal habilité et au Bodacc dans les quinze jours de l'acte (article L. 141-12). Pendant les dix jours qui suivent la dernière parution, chaque créancier du vendeur, même si sa créance n'est pas encore exigible, peut s'opposer à ce que le prix soit versé, le bailleur ne pouvant toutefois former opposition pour les loyers en cours ou à échoir (article L. 141-14).

L'acquéreur qui paie avant ce terme n'est pas libéré à l'égard des tiers (article L. 141-17). La Cour de cassation l'a confirmé contre un cessionnaire qui avait réglé directement une partie du prix : « l'acquéreur d'un fonds de commerce, qui paie son vendeur avant l'expiration du délai de dix jours suivant la publication de la vente, ouvert aux créanciers du précédent propriétaire pour former opposition au paiement du prix, n'est pas libéré à l'égard des tiers » (Cass. com., 8 mars 2023, n° 21-18.677). L'arrêt, défavorable à l'acquéreur, précise que les créanciers sont des tiers, qu'ils aient ou non formé opposition.

D'où l'usage du séquestre : le prix est remis à un tiers désigné dans l'acte, qui ne le libère qu'après examen des oppositions. Le cabinet organise ce séquestre et vérifie l'état des inscriptions avant la signature.

Il ne peut pas l'interdire : les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce sont réputées non écrites (article L. 145-16). Il peut en revanche l'encadrer par une clause d'agrément, par l'intervention à l'acte ou par une garantie solidaire du cédant, que le bailleur ne peut invoquer que durant trois ans à compter de la cession (article L. 145-16-2). Ce plafond n'est pas d'application immédiate aux baux en cours lors de l'entrée en vigueur du texte, en 2014 : la Cour de cassation juge que ce texte « ne répond pas à un motif impérieux d'intérêt général justifiant son application immédiate » (Cass. 3e civ., 11 avril 2019, n° 18-16.121). La date du bail et son histoire contractuelle doivent donc être vérifiées.

La clause d'agrément s'applique même à la cession du fonds entier. Dans une liquidation judiciaire, la Cour de cassation a censuré l'arrêt qui l'avait écartée au motif qu'elle ne visait que la cession du bail seul, et jugé que « le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause du bail prévoyant l'agrément du cessionnaire par le bailleur » (Cass. com., 19 avril 2023, n° 21-20.655). Solution défavorable au repreneur qui néglige l'agrément.

Le cédant qui passe outre en supporte les suites. Lorsque le cédant est tenu de garantir le cessionnaire de l'éviction qu'il subit parce que le bailleur, à qui la cession est inopposable, lui dénie la qualité de locataire, la Cour de cassation juge qu'« il ne peut obtenir du cessionnaire évincé le remboursement des loyers et indemnités d'occupation qu'il a payés au bailleur pour la période où le cessionnaire a occupé sans faute les locaux » (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 23-13.822).

Elle peut l'être, à condition que l'acte la désigne et que la licence soit encore vivante. La licence de 4e catégorie permet de vendre pour consommer sur place toutes les boissons dont la consommation demeure autorisée ; la licence de 3e catégorie se limite aux groupes un et trois (article L. 3331-1). Le restaurant qui ne vend de l'alcool qu'à l'occasion des principaux repas et comme accessoire de la nourriture peut se contenter d'une licence de restaurant : la petite licence pour les boissons du troisième groupe, la licence restaurant pour toutes les boissons dont la consommation est autorisée (article L. 3331-2).

La transmission obéit à des formalités. Le changement de propriétaire ou de gérant doit être déclaré par écrit, au minimum quinze jours avant qu'il intervienne (article L. 3332-4), et le déclarant doit avoir suivi la formation qui donne lieu au permis d'exploitation (article L. 3332-1-1). Le transfert du débit dans le département suppose l'autorisation du préfet, après consultation obligatoire des maires concernés (article L. 3332-11).

Le premier contrôle porte sur la date de la dernière exploitation : le débit qui a cessé d'exister depuis plus de cinq ans est considéré comme supprimé et ne peut plus être transmis, ce délai étant toutefois étendu en cas de liquidation judiciaire jusqu'à la clôture des opérations et suspendu pendant une fermeture provisoire prononcée par l'autorité judiciaire ou administrative (article L. 3333-1). Le cabinet vérifie ces éléments avant que le prix de la licence soit arrêté.

Le vendeur est tenu de garantir l'acquéreur contre l'éviction, même sans stipulation particulière (article 1626 du code civil). Le vendeur d'un fonds qui ouvre un restaurant comparable dans la même rue s'expose ainsi à ce que l'acquéreur invoque cette garantie pour détournement de la clientèle cédée.

L'interdiction n'est pas illimitée. À propos d'une cession de droits sociaux, la Cour de cassation exige que « l'interdiction pour le vendeur de se rétablir soit proportionnée aux intérêts légitimes à protéger » (Cass. com., 10 novembre 2021, n° 21-11.975). Elle a censuré l'arrêt qui avait sanctionné des cédants rétablis plus de trois ans après la vente, sans rechercher si l'interdiction se justifiait encore à cette date. La justification de l'interdiction s'apprécie donc concrètement, au moment des faits reprochés, au regard de l'activité cédée et du marché concerné. Solution favorable aux vendeurs dans cette affaire.

D'où l'intérêt d'une clause de non-concurrence rédigée dans l'acte, limitée dans le temps et dans l'espace, et adaptée au type de restauration cédé. Le cabinet la rédige selon la position du client, vendeur ou acquéreur, et l'analyse lorsqu'un litige survient.

Oui, dans les entreprises qui n'ont pas l'obligation de mettre en place un comité social et économique doté des attributions économiques. Le propriétaire qui veut vendre le fonds en informe les salariés au plus tard un mois avant la vente, afin de leur permettre de présenter une offre (article L. 141-23 du code de commerce). Ce délai résulte de la rédaction en vigueur depuis le 28 mai 2026.

La vente peut intervenir plus tôt si chaque salarié a fait connaître sa décision de ne pas présenter d'offre. Lorsqu'une action en responsabilité est engagée, le juge peut, à la demande du ministère public, prononcer une amende civile qui ne peut excéder 0,5 % du montant de la vente, selon le même article.

La vente ne rompt pas les contrats de travail. En cas de modification dans la situation juridique de l'employeur, notamment par vente, tous les contrats en cours subsistent entre le nouvel employeur et le personnel (article L. 1224-1 du code du travail). L'acquéreur doit donc connaître, avant de signer, les contrats, les salaires et les éventuels litiges qu'il reprend.

La location-gérance permet de confier l'exploitation à un gérant qui l'assure à ses risques et périls (article L. 144-1). Le propriétaire conserve le fonds et perçoit une redevance, mais il ne se désintéresse pas de l'exploitation.

Le premier risque tient à la publicité. Jusqu'à la publication du contrat, le loueur est solidairement responsable avec le gérant des dettes contractées pour l'exploitation du fonds (article L. 144-7). Une gérance non publiée expose ainsi le propriétaire aux dettes de fournisseurs qu'il n'a jamais choisis.

Le second tient au personnel. Lorsque le contrat prend fin, notamment par la liquidation du gérant, la Cour de cassation juge que, « sauf ruine du fonds, la résiliation du contrat de location-gérance par le liquidateur judiciaire entraîne le retour du fonds dans le patrimoine de son propriétaire lequel doit assumer toutes les obligations du contrat de travail » (Cass. soc., 3 avril 2024, n° 22-10.261). Le propriétaire reprend donc les salariés dès la résiliation, sauf ruine du fonds. Le cabinet rédige le contrat, les garanties et l'inventaire, et suit la publication.

Tout dépend de la destination du bail. Une activité connexe ou complémentaire peut s'ajouter à celle du bail : le locataire fait connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en indiquant les activités envisagées, et le propriétaire a deux mois pour contester leur caractère connexe ou complémentaire, à peine de déchéance ; en cas de désaccord, le juge se prononce au regard, notamment, de l'évolution des usages commerciaux (article L. 145-47).

Une activité réellement différente relève de la déspécialisation plénière, que le juge peut autoriser eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution, lorsque la nouvelle activité est compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble, le premier locataire d'un local compris dans une unité commerciale définie par un programme de construction ne pouvant toutefois s'en prévaloir pendant neuf ans à compter de son entrée en jouissance (article L. 145-48). Le passage d'un restaurant traditionnel à une cuisine tournée vers la livraison, avec des allées et venues de coursiers et des horaires élargis, mérite d'être examiné sous cet angle.

Le risque de l'activité non autorisée est concret : le bailleur peut délivrer un commandement visant la clause résolutoire, ou s'en servir plus tard pour refuser le renouvellement. Le cabinet relit la clause de destination, rédige la notification et répond à la contestation du bailleur.

Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit en principe une indemnité d'éviction égale au préjudice causé, qui comprend notamment la valeur marchande du fonds, les frais de déménagement et de réinstallation et les droits de mutation d'un fonds de même valeur (article L. 145-14). Le refus sans indemnité suppose l'une des exceptions prévues par la loi, notamment un motif grave et légitime à l'encontre du locataire, avec, pour l'inexécution d'une obligation ou la cessation sans raison sérieuse de l'exploitation, une mise en demeure par acte extrajudiciaire restée sans effet plus d'un mois, ou un immeuble à démolir pour insalubrité reconnue ou ne pouvant plus être occupé sans danger (article L. 145-17).

Le droit au bail entre dans le calcul, même si le restaurateur a retrouvé un local moins cher. La Cour de cassation juge que « L'indemnité d'éviction doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce » (Cass. 3e civ., 13 octobre 2021, n° 20-19.340).

Le congé déguisé est traité comme un refus. Un congé qui propose un nouveau bail à des clauses différentes, hors le prix, « doit s'analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d'éviction » (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-20.872). Le cabinet chiffre l'indemnité et discute l'évaluation proposée par l'expert.

Oui. La clause n'opère qu'à l'issue d'un délai d'un mois suivant un commandement resté sans effet, délai que l'acte doit rappeler sous peine de nullité. Tant que la résiliation n'a pas été constatée ou prononcée par une décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée, le juge saisi d'une demande de délais peut suspendre la clause (article L. 145-41).

Ce pouvoir n'est pas limité aux loyers impayés. Dans une affaire de restaurant, le commandement visait l'obligation de reprendre l'activité ; la cour d'appel avait refusé d'examiner la demande de délais. La Cour de cassation a cassé l'arrêt, en jugeant que « la suspension des effets d'une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.360).

Pour les loyers impayés, la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 a durci la règle : le locataire doit être en mesure d'apurer sa dette et avoir repris le règlement complet du loyer courant avant la première audience. Ce régime s'applique aux demandes de suspension introduites à compter de l'entrée en vigueur de cette loi, selon le même article. Le cabinet vérifie le commandement dès sa réception, car le mois court vite.

Le fonds de commerce peut être nanti, notamment au profit de la banque qui a financé son achat (article L. 142-1). Or le droit au bail en est souvent l'élément principal : s'il disparaît, le gage perd l'essentiel de sa valeur.

La loi protège ce créancier. Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail d'un local où s'exploite un fonds grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers inscrits, et le jugement ne peut intervenir qu'un mois après cette notification (article L. 143-2).

L'omission engage le bailleur. La Cour de cassation a censuré l'arrêt qui refusait d'indemniser un créancier nanti, alors qu'informé de l'assignation il « aurait pu payer l'arriéré de loyers à la date du commandement de payer et aurait ainsi pu préserver le droit au bail et, par voie de conséquence, le fonds de commerce » (Cass. 3e civ., 25 octobre 2018, n° 17-16.828). Le cabinet vérifie l'état des inscriptions au greffe du lieu d'exploitation du fonds avant toute action.

Pas le juge. Le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties (article 1591 du code civil), mais il peut être laissé à l'estimation d'un tiers (article 1592). La Cour de cassation en déduit que « le juge ne peut procéder à la fixation du prix de la vente » (Cass. com., 4 juin 2025, n° 24-11.580).

Dans cette affaire, l'acte fixait le prix d'après un chiffre d'affaires établi par un tiers désigné d'un commun accord, sous déduction de certaines ventes. Les juges du fond avaient eux-mêmes chiffré les éléments à retrancher, sur lesquels les parties étaient en désaccord. La cassation est intervenue sans renvoi.

La leçon vaut pour les restaurants vendus sur la base d'un multiple du chiffre d'affaires. L'acte doit définir le chiffre retenu, les recettes exclues, la période de référence et le rôle du tiers évaluateur. Le cabinet rédige ces clauses avant la signature, pour éviter que le désaccord ne laisse la vente sans prix.