Avocat droit fiscal à Paris

Parce que l'impôt d'une opération se fixe le jour où elle est conclue. Le prix d'une vente, la forme d'une donation, le choix entre détention directe et société déterminent le régime applicable, et la plupart de ces choix ne se corrigent plus une fois l'acte signé. Une erreur découverte trois ans plus tard, lors d'un contrôle, se discute alors avec les seuls documents d'époque.

La protection du contribuable tient d'abord aux textes et à la doctrine publiée. L'article L. 80 A du livre des procédures fiscales interdit à l'administration de rehausser une imposition en adoptant une interprétation différente de celle qu'elle avait formellement admise (article L. 80 A). Cette garantie ne joue qu'au profit du contribuable. La Cour de cassation a rappelé que « les dispositions de ce texte n'ont ni pour objet ni pour effet de conférer à l'administration fiscale un pouvoir réglementaire ou de lui permettre de déroger à la loi et qu'elles ne peuvent être invoquées que par un contribuable qui conteste son imposition » (Cass. com., 7 mai 2025, n° 23-23.850), au profit d'une société d'aménagement.

Le cabinet examine donc l'opération avant la signature : nature des biens, qualité des parties, impôts dus à chaque étape, pièces qui prouveront plus tard les conditions remplies.

Par une demande de rescrit. Lorsque l'administration a formellement pris position sur l'appréciation d'une situation de fait au regard d'un texte fiscal, elle ne peut plus rehausser l'imposition en adoptant une appréciation différente ; saisie d'une demande écrite, précise et complète par un redevable de bonne foi, elle se prononce dans un délai de trois mois (article L. 80 B, 1° du livre des procédures fiscales). Ce délai court de la réception de la demande complète par le service compétent ou, si elle était incomplète, de la réception des compléments demandés, et seule une réponse expresse engage l'administration : son silence ne vaut pas accord (BOI-SJ-RES-10-20-10, § 350).

La doctrine administrative décrit cette procédure de rescrit général et ses conditions de recevabilité (BOI-SJ-RES-10-20-10). La qualité de la demande décide de la valeur de la réponse : la garantie suppose une demande précise, complète, exacte et sincère, et la prise de position n'engage l'administration que si la situation réelle correspond à la présentation qui lui a été faite.

Le rescrit n'est pas toujours opportun. Il expose l'opération à l'administration avant sa réalisation et ne vaut que pour la situation décrite. Le cabinet aide à décider s'il faut le demander, rédige la demande en s'appuyant sur les actes projetés et vérifie, après la réponse, que l'opération signée reste conforme à ce qui a été présenté.

Les cessions de droits sociaux supportent un droit d'enregistrement dont le taux varie selon la nature des titres et de la société ; les parts de sociétés à prépondérance immobilière obéissent à un régime propre (article 726 du code général des impôts). La qualification se vérifie donc avant de fixer le prix et la répartition des droits entre vendeur et acheteur.

Le juge s'en tient à la lettre du texte. Pour savoir si une société est à prépondérance immobilière, la Cour de cassation a relevé « Ce texte ne mentionnant que les immeubles et droits réels immobiliers, sans viser les immeubles par destination » (Cass. com., 2 décembre 2020, n° 18-25.559) : ces derniers ne comptent pas dans le calcul, et le pourvoi de l'administration a été rejeté.

La forme de la société compte aussi au jour exact du transfert. La Cour de cassation juge que « les droits d'enregistrement applicables à une cession de droits sociaux sont liquidés selon la nature juridique de ces droits déterminée à la date du fait générateur des droits d'enregistrement, lequel correspond à la date du transfert de propriété » (Cass. com., 18 décembre 2024, n° 23-21.435), même si la transformation antérieure de la société n'était pas encore publiée. Le cabinet vérifie la forme sociale à la date de la cession, et la composition de l'actif à cette date comme au cours de l'année qui la précède, période que vise aussi le texte (article 726, I, 2°).

Pour les droits d'enregistrement, l'administration peut agir jusqu'à l'expiration de la troisième année suivant celle de l'enregistrement, à condition que l'exigibilité des droits ait été suffisamment révélée par l'acte lui-même, sans recherches ultérieures (article L. 180 du livre des procédures fiscales). À défaut, elle dispose du délai général, qui expire à la fin de la sixième année suivant celle du fait générateur, lorsqu'aucun délai plus court ou plus long n'est prévu (article L. 186).

La rédaction de l'acte détermine donc la durée d'exposition. Un acte qui décrit précisément les biens, leur valeur et le régime invoqué ferme plus tôt le délai qu'un acte elliptique.

La date d'enregistrement fait elle-même débat. La Cour de cassation a jugé que, lorsque les droits ont été payés au dépôt et la formalité acceptée par le comptable, « l'acte ou la déclaration soumise à droits doivent être réputés enregistrés à la date de leur dépôt afin de ne pas faire subir au contribuable un allongement du délai de reprise pour une cause qui ne lui serait pas imputable » (Cass. com., 10 mai 2024, n° 22-18.929). Pour une donation déposée un 31 décembre, ce point décidait de l'année de départ du délai. Le cabinet conserve la preuve du dépôt et du paiement.

Oui, sauf celles passées depuis plus de quinze ans. Pour liquider les droits, on ajoute à la valeur des biens transmis celle des donations antérieures consenties par le même donateur aux mêmes donataires, héritiers ou légataires, et les abattements déjà utilisés sont déduits (article 784 du code général des impôts). Chaque enfant bénéficie, sur la part reçue de chacun de ses parents, d'un abattement de 100 000 euros (article 779), et le tarif progressif s'applique ensuite (article 777).

Le rappel ne vise que les personnes qui ont elles-mêmes reçu. La Cour de cassation l'a jugé pour les petits-enfants qui succèdent à la place d'un enfant renonçant : « les représentants en ligne directe d'un héritier renonçant, qui n'ont pas la qualité de donataires, héritiers ou légataires du défunt, doivent être imposés personnellement d'après leur lien de parenté avec celui-ci » (Cass. com., 8 juillet 2026, n° 25-13.219), sans que les donations reçues par leur auteur leur soient opposées.

Le calendrier des donations se planifie donc sur quinze ans. Le cabinet reconstitue l'historique des actes, calcule les abattements disponibles et mesure l'effet d'une renonciation avant que la famille ne la décide.

Non, et la distinction tient à ce que le notaire a lui-même constaté. Le livre des procédures fiscales protège la dette constatée par acte authentique : l'article L. 20 prévoit que « toute dette constatée par acte authentique et non échue au jour de l'ouverture de la succession ne peut être écartée par l'administration tant que celle-ci n'a pas fait juger qu'elle n'avait pas d'existence réelle » (Cass. com., 12 mars 2025, n° 23-21.706).

Cette protection est étroite. Dans la même décision, à propos d'une convention de quasi-usufruit, la Cour de cassation a jugé qu'une dette que le notaire s'était borné à rapporter d'après les déclarations des parties « peut être écartée par l'administration sans que celle-ci ait préalablement à faire juger que cette dette n'avait pas d'existence réelle » (Cass. com., 12 mars 2025, n° 23-21.706). Le pourvoi de l'héritière a été rejeté : solution défavorable au contribuable.

Une dette de restitution, une reconnaissance de dette familiale ou un compte courant doivent donc reposer sur des preuves indépendantes de l'acte : relevés bancaires, actes de vente, origine des fonds. Le cabinet vérifie ces pièces avant le dépôt de la déclaration, lorsque les héritiers peuvent encore les réunir.

Le partage de biens entre copropriétaires ou cohéritiers est assujetti à un droit de 2,50 %, ramené à 1,10 % pour le partage consécutif à un divorce, à une séparation de corps ou à la rupture d'un pacte civil de solidarité (article 746 du code général des impôts). Le montant dépend donc directement de la liquidation qui précède le partage.

Toutes les opérations qui attribuent un bien à un héritier ne sont pas des partages. La Cour de cassation a jugé que « le prélèvement préciputaire effectué par le conjoint survivant, en application de l'article 1515 du code civil, ne constitue pas une opération de partage » (Cass. com., 5 novembre 2025, n° 23-19.780) : le droit de partage n'était pas dû, et le pourvoi de l'administration a été rejeté.

La rédaction du contrat de mariage et de l'acte de liquidation a ainsi des effets fiscaux directs. Le cabinet peut relire ces actes avec le notaire, chiffrer le droit dû selon les options possibles et vérifier que la qualification retenue tiendra devant l'administration.

Pour les droits d'enregistrement, la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété se détermine par un barème fondé sur l'âge de l'usufruitier : 50 % chacun lorsque l'usufruitier a moins de 61 ans révolus, l'usufruit valant 40 % à moins de 71 ans révolus et 30 % à moins de 81 ans révolus ; l'usufruit constitué pour une durée fixe vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans (article 669 du code général des impôts). Donner la nue-propriété réduit ainsi l'assiette taxable, et la réunion de l'usufruit à la nue-propriété par le décès de l'usufruitier ou l'expiration de son terme ne donne ouverture à aucun impôt (article 1133).

L'usufruit temporaire obéit à des règles propres en matière d'impôt sur le revenu. Le Conseil d'État a jugé que l'apport, à une société civile immobilière, de l'usufruit temporaire de parts sociales, rémunéré par des titres, constituait une cession à titre onéreux imposable dans la catégorie de revenus du bien démembré, alors même qu'aucune liquidité n'avait été perçue (CE, 30 mars 2026, n° 502243) : solution défavorable aux contribuables, dont le pourvoi a été rejeté.

Le cabinet compare les schémas de démembrement au regard de chaque impôt concerné, droits de mutation, impôt sur le revenu et impôt sur la fortune immobilière, avant toute signature.

L'apport de titres à une société soumise à l'impôt sur les sociétés que l'apporteur contrôle permet de placer la plus-value en report d'imposition. Le report prend fin, notamment, lorsque les titres apportés sont vendus ou rachetés moins de trois ans après l'apport, sauf réinvestissement dans les conditions prévues par l'article 150-0 B ter du code général des impôts, que la doctrine administrative détaille (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-20).

Les conditions s'apprécient sur les faits précis et à la date de l'opération. Pour un apport réalisé en 2016, le Conseil d'État a confirmé le maintien du report lorsque la société bénéficiaire, après le rachat des titres apportés, avait réinvesti plus de 50 % du produit, seuil alors prévu par le texte, en acquérant le contrôle d'une autre société, et rejeté le pourvoi du ministre (CE, 16 février 2024, n° 472835). Pour les cessions de titres apportés réalisées à compter du 21 février 2026, la doctrine administrative fait état d'un réinvestissement d'au moins 70 % du produit dans un délai de trois ans (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-20, § 47 et 70).

Le montage reste exposé à l'abus de droit lorsque l'acte est fictif ou lorsque, recherchant le bénéfice d'une application littérale des textes à l'encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, il n'a pu être inspiré par aucun autre motif que fiscal (article L. 64 du livre des procédures fiscales) ou a eu pour motif principal d'éluder l'impôt (article L. 64 A). L'économie d'impôt ne suffit donc pas, à elle seule, à caractériser l'abus. Le cabinet vérifie le contrôle de la holding, le calendrier, la nature du réinvestissement et la cohérence économique de l'ensemble avant l'apport.

L'impôt sur la fortune immobilière frappe les personnes dont les actifs immobiliers dépassent 1 300 000 euros (article 964 du code général des impôts). Les immeubles et les parts qui les représentent en sont exonérés lorsqu'ils sont affectés à l'activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de leur propriétaire, dans les conditions de l'article 975.

Sous l'ancien impôt de solidarité sur la fortune, la Cour de cassation a jugé qu'en refusant le dégrèvement au motif d'une double interposition de sociétés, l'administration « ajoutait une condition non prévue à l'article 885 O bis du code général des impôts et à sa propre doctrine administrative » (Cass. com., 28 mai 2026, n° 25-14.220).

La qualification des titres reste stricte. À propos d'obligations remboursables en actions, la Cour de cassation a jugé que « Les ORA constituent, dans le patrimoine de leur souscripteur, jusqu'à leur remboursement, des obligations ayant la nature de créances » (Cass. com., 14 février 2024, n° 22-16.954) : elles ne pouvaient être des biens professionnels, solution défavorable aux redevables. Ces décisions portent sur l'ancien impôt ; le cabinet vérifie leur transposition au texte actuel avant de s'en prévaloir.

L'abus de droit au sens de l'article L. 64 du livre des procédures fiscales entraîne une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsqu'il n'est pas établi que le contribuable a eu l'initiative principale des actes en cause ou en a été le principal bénéficiaire (article 1729 du code général des impôts). Cette majoration propre ne vise pas les actes écartés sur le fondement de l'article L. 64 A : une pénalité éventuelle suppose alors un autre fondement, que l'administration doit justifier. Le litige peut être soumis au comité de l'abus de droit fiscal (article L. 64 du livre des procédures fiscales).

Le montant de la pénalité se discute devant le juge. La Cour de cassation a jugé qu'un recours de pleine juridiction doit être ouvert et que « Le juge, saisi d'une demande en ce sens, doit vérifier que la pénalité fiscale est proportionnée au comportement du contribuable dans les circonstances de l'espèce » (Cass. com., 12 février 2025, n° 23-14.047) ; l'arrêt qui se bornait à affirmer la proportionnalité a été cassé sur ce point.

La défense porte donc sur deux plans : la réalité des motifs non fiscaux de l'opération, puis, à titre subsidiaire, la part prise par chacun et la proportion de la sanction. Le cabinet rassemble les pièces qui établissent les objectifs patrimoniaux, familiaux ou économiques poursuivis au moment de l'acte.

La proposition doit être motivée de manière à permettre au contribuable de présenter ses observations ou d'accepter ; si l'administration rejette ces observations, sa réponse doit aussi être motivée (article L. 57 du livre des procédures fiscales). Le délai de réponse est prorogé de trente jours sur demande du contribuable reçue avant son expiration, selon le même article.

Qui répond compte autant que ce qui est répondu. La Cour de cassation juge que si un notaire peut présenter une réclamation sans mandat exprès, « il doit justifier d'un tel mandat pour refuser ou accepter une proposition de rectification » (Cass. com., 8 juillet 2026, n° 25-11.097) : l'administration n'avait pas à répondre aux observations d'un notaire dépourvu de mandat exprès, et la décharge obtenue en appel a été cassée, solution défavorable à l'héritière.

L'administration dispose aussi d'une marge en cours d'instance. Depuis 2025, la Cour de cassation admet qu'elle invoque un nouveau motif et que « le juge pourra, après un débat contradictoire, retenir ce nouveau motif à la condition que la substitution proposée par l'administration ne prive pas le contribuable des garanties de procédure prévues par la loi » (Cass. com., 8 octobre 2025, n° 24-16.995), solution défavorable aux contribuables sur ce moyen, l'arrêt étant par ailleurs partiellement cassé sur d'autres points. Le cabinet prépare donc la réponse comme si le dossier devait être jugé.

Les pages du pôle fiscal du cabinet traitent chacune une opération. L'achat, la construction ou la revente d'un immeuble relèvent de la fiscalité immobilière et, pour les ventes soumises à la taxe sur la valeur ajoutée, de la TVA immobilière. La transmission familiale relève de la fiscalité des successions et, pour une entreprise, du pacte Dutreil.

Les sociétés trouveront l'impôt sur les sociétés, l'intégration fiscale et les restructurations sur la page fiscalité de l'entreprise. L'investisseur établi à l'étranger qui détient un bien en France consultera la page fiscalité internationale.

Enfin, deux pages concernent les situations déjà engagées : la régularisation fiscale, pour corriger une déclaration avant un contrôle, et le contentieux fiscal, pour contester une imposition devant l'administration puis le juge. Lorsque l'opération touche plusieurs de ces matières, le cabinet les examine ensemble.