Avocat dégât des eaux à Paris : trouver l'origine, puis faire payer le responsable.

Celui qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage répond de plein droit du dommage qui en résulte, qu'il soit propriétaire, locataire ou occupant (article 1253 du code civil). La victime n'a pas à prouver une faute : il lui suffit d'établir que l'eau provient de ce lot. Dans un arrêt du 7 février 2024, la cour d'appel de Paris a ainsi retenu, au vu d'une expertise judiciaire, que des infiltrations venant d'installations sanitaires vétustes et non conformes du lot supérieur constituaient un trouble anormal de voisinage entièrement imputable à son propriétaire, condamné avec les assureurs à réparer les travaux et la perte de loyers. Le principe vaut entre tous les occupants d'une copropriété, quel que soit le titre de leur occupation (Cass. 2e civ., 17 mars 2005, n° 04-11.279).

Lorsque le dommage a son origine dans les parties communes : colonne d'eau, descente d'eaux pluviales, toiture, façade ou réseau enterré. L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 rend alors le syndicat responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers, sans préjudice de ses actions récursoires. À l'inverse, une fuite qui provient des installations privatives d'un lot n'engage pas le syndicat : dans l'affaire jugée par la cour d'appel de Paris le 7 février 2024, l'expert avait écarté tout vice de construction ou défaut d'entretien des parties communes, et la responsabilité a été mise à la charge du propriétaire du lot d'où venait l'eau. La lecture du règlement de copropriété, qui définit ce qui est commun et ce qui est privatif, est donc décisive.

Oui, lorsque le bailleur manque à son obligation d'assurer la jouissance paisible du logement et de l'entretenir (article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et article 1719 du code civil), par exemple en tardant à faire réaliser les réparations. La cour d'appel de Versailles a jugé le 28 novembre 2023 que ce manquement se répare par des dommages et intérêts « évalués en fonction de la gravité, de l'intensité et de la durée du trouble » : elle a porté l'indemnité d'un locataire privé de la salle de bains et des toilettes de l'étage pendant plus de deux ans à 8 500 euros, en relevant qu'il n'incombait pas au locataire de gérer le chantier de reprise. La preuve repose sur les échanges écrits avec le bailleur ou l'agence et sur les photos datées.

D'abord, obtenir le refus par écrit et les conditions générales et particulières du contrat. Une exclusion ou une réduction de garantie s'apprécie au regard des stipulations exactes de la police : dans son arrêt du 7 février 2024, la cour d'appel de Paris a jugé que la garantie « dégât des eaux » avait vocation à s'appliquer malgré des installations de fortune, l'assureur ne pouvant appliquer que la réduction de 30 % prévue par son contrat, faute de démontrer une faute intentionnelle de son assuré. Ensuite, agir dans le délai : les actions dérivant d'un contrat d'assurance se prescrivent par deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance (article L. 114-1 du code des assurances).

Pas toujours. Lorsque l'origine est claire et que le responsable ou son assureur reconnaît le sinistre, un accord amiable suffit. L'expertise judiciaire devient utile quand l'origine est contestée, quand plusieurs lots ou les parties communes peuvent être en cause, ou quand les dommages sont importants. L'article 145 du code de procédure civile permet de la demander en référé avant tout procès, dès lors qu'existe un motif légitime de conserver ou d'établir la preuve des faits. L'expert, désigné par le juge, procède contradictoirement : son rapport fonde ensuite la discussion sur les responsabilités et le montant de la réparation, comme dans les affaires jugées par les cours d'appel de Paris et de Montpellier citées sur cette page.

Difficilement, lorsque l'eau provient de son lot. Dans un arrêt du 27 janvier 2026, la cour d'appel de Montpellier rappelle que la responsabilité pour trouble anormal de voisinage joue indépendamment de toute faute et qu'« il suffit pour la victime de démontrer que le trouble trouve son origine dans l'immeuble ». Elle a refusé que le voisin, qui avait laissé en place pendant quatre ans un receveur de douche défaillant, se prévale de la vétusté d'une poutre et d'autres causes pour échapper à sa responsabilité, tout en tenant compte de la part prise par chaque cause dans le dommage. L'analyse de l'expert sur la contribution de chaque cause reste donc déterminante.

Le coût des travaux de reprise des parties endommagées, sur devis ou factures ; le préjudice de jouissance pendant la période où les pièces ont été inutilisables ; pour un bailleur, la perte de loyers subie du fait de l'état du logement ; les frais de recherche de fuite et, le cas échéant, d'expertise. Dans l'affaire jugée le 7 février 2024, la cour d'appel de Paris a confirmé l'indemnisation des travaux et de la perte de loyers des propriétaires du lot inférieur, ainsi que les frais de reprise de la cage d'escalier au profit du syndicat. Chaque poste doit être justifié par une pièce : c'est la condition de son indemnisation.

Deux délais coexistent. L'action en responsabilité contre le voisin, son propriétaire ou le syndicat relève de la prescription de droit commun : cinq ans à compter du jour où la victime a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir (article 2224 du code civil). L'action contre son propre assureur, en revanche, se prescrit par deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance (article L. 114-1 du code des assurances), avec des points de départ particuliers prévus par ce texte. Un refus de garantie doit donc être traité sans attendre.

Le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute (article 1732 du code civil). Une fuite causée par un défaut d'entretien courant ou un usage anormal reste à sa charge ; une fuite due à la vétusté d'une canalisation ou d'un équipement relève au contraire des réparations du bailleur (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Dans l'arrêt du 28 novembre 2023, la cour d'appel de Versailles a refusé d'imputer le sinistre au locataire qui ne s'était absenté que trois jours et avait maintenu le logement hors gel.