Avocat expropriation à Paris : répondre à l'offre et défendre la valeur de votre bien.

Parce que le code l'impose. L'article R. 311-9 du code de l'expropriation prévoit que les parties sont tenues de constituer avocat dès la saisine du juge, l'État, les collectivités et leurs établissements publics pouvant se faire assister ou représenter par un agent. La même obligation vaut devant la cour d'appel (article R. 311-27). Le propriétaire ne peut donc pas déposer seul son mémoire, ni plaider seul à l'audience qui suit la visite des lieux.

L'intérêt de cette représentation dépasse la formalité. La procédure est écrite et enfermée dans des délais brefs : un mois pour répondre à l'offre, six semaines pour répondre au mémoire de saisine, un mois pour faire appel. À l'audience, les parties ne peuvent développer que ce qui figure dans leurs mémoires (article R. 311-20). Une indemnité oubliée dans l'écrit ne peut pas être ajoutée oralement le jour de la visite.

Le cabinet intervient de préférence avant la saisine du juge, au moment où l'offre arrive. C'est à ce stade que se fixent la date de référence, la méthode d'évaluation et la liste des indemnités demandées. Les dépens de première instance restent à la charge de l'expropriant seul (article L. 312-1), ce qui ne couvre pas nécessairement les honoraires de l'avocat du propriétaire, fixés par convention.

La lettre d'offre doit distinguer l'indemnité principale, les éventuelles offres en nature et chaque poste accessoire ; elle vous invite à faire connaître par écrit, dans le mois de sa notification, soit votre acceptation, soit le montant détaillé de vos demandes (article R. 311-5). Ce délai n'est pas une simple formalité de courtoisie. Votre réponse écrite devient la référence que le juge retiendra si vous ne déposez ensuite aucun mémoire en réponse (article R. 311-22).

Une bonne réponse ne se limite donc pas à refuser. Elle chiffre l'indemnité principale à partir de ventes comparables, puis chaque poste accessoire : remploi, dépréciation du surplus en cas d'emprise partielle, perte de loyers, frais de déménagement ou de réinstallation. Dans le même délai, une éventuelle demande d'emprise totale doit être adressée au juge, aux conditions propres aux immeubles bâtis et aux terrains nus (article L. 242-1).

Il est préférable de rassembler pendant ce mois l'acte d'acquisition, les surfaces, les baux, les diagnostics et les mutations récentes du secteur. Le cabinet vérifie aussi que l'offre repose sur la bonne date de référence et qu'elle ne s'appuie pas sur un plafond fiscal inapplicable. Si le mois expire sans accord, l'expropriant peut saisir le juge ; vous ne le pouvez vous-même qu'à partir de l'ordonnance d'expropriation (article L. 311-6).

Le juge statue alors sur les seuls éléments écrits dont il dispose, et ces éléments viennent de l'expropriant. L'article R. 311-22 prévoit que l'exproprié qui laisse passer six semaines sans notifier de mémoire en réponse demeure lié par sa réponse aux offres ; s'il n'a même pas répondu aux offres, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments du dossier.

La cour d'appel de Paris en a tiré une conséquence sévère pour un propriétaire défaillant dont le bien était exproprié par la SOREQA. Le premier juge avait retenu une valeur plus élevée que l'offre, en suivant en partie le commissaire du Gouvernement. La cour a infirmé et jugé que « le juge ne peut fixer le montant de l'indemnité d'expropriation à un chiffre supérieur aux offres de l'expropriant » lorsque l'exproprié n'a formulé aucune demande (CA Paris, pôle 4, ch. 7, 15 février 2024, n° 21/21736). L'indemnité principale a été ramenée à l'offre.

La solution vaut même lorsque l'évaluation du commissaire du Gouvernement est plus favorable au propriétaire. Le silence n'est donc jamais neutre : il fige le dossier au niveau de l'offre. Si un délai a déjà été manqué, le cabinet examine ce qui reste possible, notamment devant la cour d'appel, où une demande accessoire peut encore être présentée dans certaines conditions.

En pratique, le plus souvent par comparaison avec des ventes de biens similaires. Le choix de la méthode relève du pouvoir souverain des juges du fond, comme le rappelle l'Cass. 3e civ., avis, 16 novembre 2023, n° 23-70.011, mais la discussion porte sur des références vérifiables. La Cour de cassation juge que « le juge apprécie souverainement les termes de comparaison issus des actes de mutation sélectionnés sur lesquels chaque partie se fonde pour retenir l'évaluation qu'elle propose », à condition que les parties aient pu en débattre (Cass. 3e civ., 19 septembre 2024, n° 23-19.783).

Le même arrêt admet des ventes extraites de bases de données accessibles au public, sans production de l'acte, lorsqu'elles comportent les informations requises par le livre des procédures fiscales et leurs références de publication. Pour un propriétaire parisien, cela signifie que les ventes de l'immeuble, de la rue ou du quartier peuvent être produites utilement, à condition de les choisir comparables en surface, en étage, en état et en situation d'occupation.

La discussion porte ensuite sur la pertinence de chaque référence. La Cour de cassation a cassé un arrêt qui avait repris les références du premier juge « sans répondre aux conclusions de l'expropriant qui contestait la pertinence de ces termes de comparaison » (Cass. 3e civ., 10 septembre 2026, n° 25-11.067). Cette décision a profité à l'expropriant : elle rappelle que le juge doit répondre aux conclusions qui contestent la pertinence des références, ce qui donne tout son intérêt, pour le propriétaire, à une critique précise de celles de l'aménageur.

Deux dates coexistent. La valeur se mesure au jour où le premier juge statue, mais l'usage retenu est celui qui existait à une date antérieure, dite date de référence, en principe un an avant l'ouverture de l'enquête publique (article L. 322-2). Pour les projets soumis au débat public, notamment ceux du Grand Paris, cette date peut être celle de la mise à disposition du dossier du débat ; en ZAC, celle de l'acte créant la zone, sous conditions.

Le même article neutralise les variations de valeur provoquées par l'annonce des travaux, par la perspective d'un changement des règles d'urbanisme ou par des travaux publics récents dans l'agglomération. Il tient compte des servitudes et restrictions administratives qui affectent durablement le bien, sauf intention dolosive de l'expropriant.

Le caractère durable de la contrainte est décisif. Pour un terrain à bâtir, la Cour de cassation a jugé que « seules les servitudes et restrictions administratives à caractère permanent doivent être prises en compte pour l'évaluation des terrains à bâtir », et a refusé de déduire un périmètre d'attente provisoire (Cass. 3e civ., 28 septembre 2023, n° 22-21.012). La consistance matérielle du bien, elle, s'apprécie à la date de l'ordonnance de transfert (article L. 322-1).

Oui, c'est l'un des pièges les moins connus. L'article L. 322-9 du code de l'expropriation prévoit que l'indemnité principale ne peut dépasser l'estimation de l'administration lorsque le bien a fait l'objet, dans les cinq ans précédant le transfert, d'une transmission gratuite ou d'une vente évaluée définitivement par le fisc, ou déclarée pour un montant plus faible que cette estimation.

Une déclaration de succession prudente, une donation évaluée bas ou un prix d'achat ancien peuvent donc revenir dans la procédure d'expropriation. La règle n'est cependant pas absolue. Le texte permet au propriétaire d'établir que l'estimation de l'administration ne reflète pas correctement l'évolution du marché immobilier. Il impose aussi de tenir compte des modifications justifiées du bien depuis la mutation : travaux, changement d'état, de consistance juridique ou de situation d'occupation.

Les modalités de cette majoration sont précisées par l'article R. 322-2 : lorsque des travaux ont donné une plus-value au bien, la valeur de la mutation est majorée du coût des travaux ou, s'il est supérieur, du montant de cette plus-value, et la preuve se fait par tous moyens. L'article R. 322-3 règle le cas d'une expropriation partielle. Le cabinet commence donc par l'historique du bien sur cinq ans avant de discuter le prix au mètre carré.

Oui, et la négociation reste ouverte à chaque étape. Avant la saisine du juge, la réponse à l'offre sert de base à la discussion. Après sa saisine, le juge donne acte à l'audience des accords intervenus entre l'expropriant et l'exproprié (article R. 311-20). Un accord n'a pas à être obtenu au prix de l'offre initiale : il se construit à partir d'une demande chiffrée et de pièces.

La forme de l'accord compte. Une cession amiable consentie après la déclaration d'utilité publique produit les mêmes effets d'extinction des droits que l'ordonnance d'expropriation (article L. 222-2). L'acte doit distinguer l'indemnité principale et les indemnités accessoires, en précisant leurs bases (article L. 321-3). Lorsque l'accord est constaté par un acte administratif publié, il devient caduc si l'acte définitif de cession n'est pas publié dans les six mois (article L. 323-2).

Un accord a aussi un effet au-delà du dossier. Le juge prend en compte les prix convenus avec les autres propriétaires concernés par l'opération, et doit s'y référer lorsque ces accords couvrent une part suffisante des propriétaires et des surfaces (article L. 322-8). Le cabinet vérifie donc les prix déjà acceptés par les voisins, qui peuvent servir ou nuire à votre demande.

Le commissaire du Gouvernement intervient dans la procédure de fixation à côté des parties. Il reçoit copie des mémoires et des documents, assiste à la visite des lieux et peut être entendu à l'audience (article R. 311-15 et article R. 311-20). Il peut être suppléé par un directeur départemental ou régional des finances publiques ou par des fonctionnaires de l'administration des domaines, et il peut faire appel (article R. 311-24).

Ses conclusions pèsent sur la décision, mais elles ne déplacent pas les limites fixées par les parties. L'article R. 311-22 permet seulement au juge de descendre sous l'offre si le commissaire propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. En sens inverse, une évaluation plus favorable ne profite pas à un propriétaire qui n'a rien demandé.

La Cour de cassation l'a rappelé en censurant une cour d'appel qui avait retenu l'évaluation du commissaire, « laquelle était supérieure à celle résultant du mémoire de l'expropriant et du mémoire des appelants » (Cass. 3e civ., 23 septembre 2020, n° 19-20.633). La décision, défavorable aux propriétaires, montre que leurs propres écrits fixent le plafond de ce qu'ils peuvent obtenir. Le cabinet lit les conclusions du commissaire dès leur communication, pour contester ses références ou s'appuyer sur celles qui servent la demande.

Le juge fixe par ordonnance la date de la visite et de l'audition des parties. La visite a lieu dans les deux mois de cette ordonnance, mais après l'expiration du délai de six semaines laissé au défendeur pour répondre (article R. 311-14). Les parties et le commissaire du Gouvernement sont avisés au moins quinze jours à l'avance, la visite se fait en leur présence et un procès-verbal est dressé (article R. 311-15).

L'audience publique suit le transport sur les lieux ; le juge en indique le lieu et l'heure au plus tard pendant la visite, et elle peut se tenir ailleurs qu'au tribunal (article R. 311-18). Lorsque l'évaluation présente des difficultés particulières, le juge peut désigner un expert par décision motivée ou se faire assister d'un notaire lors de la visite (article R. 322-1).

La visite est le moment où l'état réel du bien se constate : qualité des matériaux, luminosité, travaux récents, défauts ou qualités que l'offre a pu mal apprécier. Le propriétaire a intérêt à préparer un parcours, des plans et des justificatifs de travaux. Si le désaccord persiste huit jours après la visite, le juge statue (article R. 311-21). Les arguments présentés oralement doivent rester dans les limites des mémoires.

L'expropriant peut évaluer un bien loué en valeur occupée, inférieure à la valeur libre. Dans l'affaire jugée par la CA Paris, pôle 4, ch. 7, 15 février 2024, n° 21/21736, l'offre de la SOREQA retenait 500 euros le mètre carré en valeur occupée, que le commissaire du Gouvernement rapportait à 575 euros en valeur libre. L'abattement se discute pièces à l'appui : baux, loyers, durée restant à courir, possibilité de délivrer congé.

Le propriétaire bailleur perd aussi ses revenus pendant le temps nécessaire pour racheter et relouer. La Cour de cassation a jugé que la demande d'indemnité pour perte de revenus locatifs « est l'accessoire de la demande d'indemnité principale de dépossession », de sorte qu'elle peut être formée pour la première fois en appel (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 24-15.296). Cette ouverture ne dispense pas de la présenter dès la première instance lorsque c'est possible.

Pour le propriétaire qui occupe lui-même son logement, la logique est différente. La Cour de cassation a indiqué, dans un avis, que « le relogement du propriétaire-occupant ne constitue pas une moins-value affectant la valeur vénale du bien exproprié », mais que le relogement accepté constitue une réparation en nature à prendre en compte (Cass. 3e civ., avis, 16 novembre 2023, n° 23-70.011). L'offre de relogement doit d'ailleurs avoir été acceptée avant la fixation des indemnités (article R. 423-9).

Deux voies existent. Si le reste d'un bâtiment ne peut plus servir normalement, ou lorsqu'une parcelle de terrain nu est réduite au quart de sa contenance et à moins de dix ares sans terrain contigu, le propriétaire peut demander au juge l'emprise totale (article L. 242-1). La demande se présente dans le mois suivant la notification des offres (article R. 311-5).

Lorsque le reliquat reste utilisable mais perd de la valeur, le propriétaire peut demander une indemnité de dépréciation du surplus. La Cour de cassation a jugé qu'« une indemnité pour dépréciation du surplus peut être allouée quelle que soit la nature du bien exproprié », et a censuré l'arrêt qui l'avait refusée au motif que les parcelles étaient des terrains à bâtir (Cass. 3e civ., 4 avril 2019, n° 18-10.989).

La limite tient au lien direct avec la dépossession. À Paris, la Cour de cassation a censuré l'indemnisation du surcoût de construction imposé par un tunnel de la RATP, au motif que la cour d'appel avait statué « en indemnisant un préjudice qui résulte de l'implantation de l'ouvrage public » (Cass. 3e civ., 6 décembre 2018, n° 17-24.312). Ce préjudice relève d'une autre voie que celle du juge de l'expropriation. La distinction se prépare dès le mémoire.

L'ordonnance d'expropriation transfère la propriété, mais l'expropriant n'entre en possession qu'une fois l'indemnité versée, ou consignée en cas d'obstacle au paiement ou de refus de la recevoir, ou une fois acceptée ou validée l'offre d'un local de remplacement (article L. 222-1). Les occupants doivent ensuite quitter les lieux dans le mois du paiement, de la consignation ou de l'acceptation ou validation de cette offre, délai que même le juge ne peut modifier (article L. 231-1).

Le propriétaire qui occupe des locaux d'habitation ou à usage professionnel peut, après la saisine du juge et l'ordonnance, s'il n'existe pas d'obstacle au paiement et si l'expropriant n'assure ni son relogement ni sa réinstallation, obtenir un acompte de 50 % des offres, plafonné à la moitié de l'estimation administrative lorsque les offres sont plus élevées (article L. 323-3). Si l'indemnité fixée définitivement n'est ni payée ni consignée dans l'année, il peut demander qu'elle soit fixée à nouveau (article L. 323-4).

Une inscription hypothécaire autorise l'expropriant à consigner (article R. 323-8). L'expropriant peut alors, à la demande du propriétaire et avant consignation, lui verser un acompte dans la limite des trois quarts de la différence entre l'indemnité et le montant des charges et accessoires (article R. 323-12). La Cour de cassation a rejeté la demande de dommages-intérêts d'un exproprié qui réclamait la totalité de l'indemnité malgré l'hypothèque, « la consignation de l'indemnité revenant à l'exproprié n'étant pas fautive » (Cass. 3e civ., 8 octobre 2026, n° 24-19.947). Cette décision défavorable invite à formuler la bonne demande, au bon moment.

L'appel se forme dans le mois de la notification du jugement, par une déclaration au greffe de la cour, jointe à une copie du jugement (article R. 311-24).

Dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2026, l'article R. 311-26 impose à l'appelant, à peine de caducité relevée d'office, de notifier ses conclusions à l'avocat de chaque autre partie, puis d'en déposer un exemplaire au greffe avec la preuve de cette notification, dans un délai de trois mois courant de la déclaration d'appel. L'intimé dispose du même délai, à compter de la notification des conclusions de l'appelant, sous peine d'irrecevabilité, y compris pour un appel incident. Les pièces sont communiquées en même temps que les conclusions, et une partie sans avocat reçoit signification des conclusions au plus tard dans le mois qui suit l'expiration de ces délais. La version antérieure prévoyait un dépôt au greffe puis une notification par le greffe.

La Cour de cassation a jugé que « l'appelant est irrecevable à former une demande nouvelle dans un mémoire complémentaire déposé plus de trois mois à dater de sa déclaration d'appel » (Cass. 3e civ., 23 septembre 2020, n° 19-20.633). Elle a en revanche approuvé l'admission d'écritures ultérieures de pure réplique (Cass. 3e civ., 5 novembre 2020, n° 19-21.872). Ces deux arrêts ont été rendus sous la version antérieure du texte, qui fixait déjà le délai de trois mois. Le propriétaire appelant doit donc présenter toutes ses demandes dans les conclusions des trois mois, sous réserve des écritures de pure réplique et des prétentions nouvelles qui font suite au dépôt d'un rapport d'expertise ordonné par la cour (article R. 311-26).

Pas toujours, et le dossier dépend de la mesure de police en cause. Le coût estimé des travaux prescrits par une mesure de sécurité ou de salubrité, notifiée et non exécutée dans le délai fixé, est déduit de la valeur d'un immeuble bâti, le montant de l'indemnité ne pouvant toutefois être réduit à la valeur du terrain nu (article L. 322-7).

Lorsque l'immeuble a été déclaré insalubre à titre irrémédiable, un régime plus strict peut s'appliquer. La Cour de cassation a cassé un arrêt qui avait écarté la méthode de récupération foncière, « alors qu'elle avait constaté que l'immeuble avait fait l'objet d'un arrêté préfectoral le déclarant insalubre à titre irrémédiable » (Cass. 3e civ., 13 avril 2023, n° 21-25.771). La décision, rendue sur les textes alors applicables, est défavorable au propriétaire. À l'inverse, des constructions en bon état ne peuvent être traitées comme sans valeur : une cour d'appel a été censurée pour avoir déduit leur coût de démolition « sans relever que les constructions auraient été dépourvues de valeur » (Cass. 3e civ., 5 novembre 2020, n° 19-21.872).

Un sinistre antérieur au transfert ne fait pas disparaître le droit du propriétaire. La Cour de cassation a approuvé l'indemnisation de la perte d'une chance de percevoir une indemnité d'assurance après un incendie, l'expropriation ayant interrompu la procédure d'indemnisation, cette perte constituant « un préjudice direct en lien avec l'expropriation puisque résultant du transfert de propriété du fait de celle-ci » (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-11.299).