La découverte d’un champignon lignivore de type mérule dans la charpente ou les planchers d’une maison individuelle confronte les propriétaires et les acquéreurs successifs à un enchevêtrement de responsabilités techniques et de délais procéduraux particulièrement stricts. Ainsi que le rappelle l’Agence nationale pour l’information sur le logement dans son analyse juridique consacrée au traitement des foyers de mérule dans la construction et la vente, ce champignon se nourrit de bois humide en le décomposant et sa présence peut aboutir à détruire une grande partie des bâtiments infestés. Lorsqu’une première alerte conduit à la désignation d’un expert judiciaire en référé, que ce technicien exclut toute infestation active, puis que l’immeuble est revendu avant que le nouvel acquéreur ne mette au jour une contamination du plancher de l’étage, la recevabilité des recours en garantie exercés par les vendeurs intermédiaires contre le vendeur originaire ou le constructeur dépend directement de la qualification juridique du délai décennal. Par un arrêt rendu le 22 octobre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, pourvoi n° 24-22.203) apporte une clarification déterminante sur l’articulation entre l’interruption du délai de forclusion décennale par une assignation en référé-expertise et l’inapplicabilité de la suspension de la prescription prévue durant l’exécution d’une mesure d’instruction.

Dans cette affaire soumise à la Haute juridiction, les propriétaires d’une maison d’habitation ayant appartenu antérieurement à une société civile immobilière suspectaient la présence d’un champignon xylophage de type mérule au niveau de la charpente et avaient, par acte du 31 mars 2009, assigné cette société en référé-expertise (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-22.203). Après qu’une ordonnance du 20 avril 2010 eut fait droit à cette mesure d’instruction, l’expert judiciaire désigné, qui avait fait appel en qualité de sapiteur à un opérateur de diagnostics techniques, avait déposé son rapport le 5 septembre 2014 en concluant à l’absence de champignons lignivores actifs et à l’absence de mérule dans la construction (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-22.203). Par acte authentique du 2 juin 2017, les propriétaires ont vendu leur maison. Invoquant la présence de mérule notamment dans le plancher de l’étage, l’acquéreure a, après expertise, assigné les vendeurs par acte du 30 novembre 2018 en annulation de la vente pour dol et en réparation de ses préjudices (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-22.203). Par acte du 26 décembre 2018, ces vendeurs ont assigné en garantie, d’une part, l’expert judiciaire, son assureur et le sapiteur diagnostiqueur pour faute, et, d’autre part, la société civile immobilière venderesse initiale sur le fondement de la garantie décennale (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-22.203).

Pour déclarer irrecevable cet appel en garantie décennale formé le 26 décembre 2018, la cour d’appel de Douai avait retenu, dans son arrêt du 12 septembre 2024, que la prescription avait été suspendue à compter de l’assignation en référé délivrée le 31 mars 2009 et qu’en application de l’article 2239 du Code civil, elle avait recommencé à courir pour une durée limitée à six mois à compter du dépôt du rapport d’expertise intervenu le 5 septembre 2014, de sorte qu’aucune action ne pouvait plus être engagée sur le fondement de la responsabilité décennale depuis le 5 mars 2015 (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-22.203). En censurant ce raisonnement au visa des articles 1792-4-1, 2220, 2239 et 2241 du Code civil, la Cour de cassation rappelle la frontière impérative qui sépare les délais de forclusion et les délais de prescription, étant précisé que l’analyse développée ci-après repose exclusivement sur les énonciations de l’arrêt de cassation partielle et ne préjuge en rien de l’appréciation au fond qui appartiendra à la cour d’appel de renvoi.

I. Le régime autonome du délai de forclusion décennale face au référé-expertise en présence de mérule

A. La distinction fondamentale entre forclusion décennale et prescription extinctive dans le contentieux des désordres

L’erreur commise par les juges du fond dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 22 octobre 2026 procède d’une confusion entre le régime général de la prescription extinctive et le statut propre des délais de forclusion qui gouvernent la responsabilité des constructeurs. Afin de rétablir l’exacte qualification du délai d’action, la troisième chambre civile reproduit tout d’abord la lettre de l’article 1792-4-1 du Code civil : « Aux termes du premier de ces textes, toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l’article 1792-3, à l’expiration du délai visé à cet article. » (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-22.203). Immédiatement après ce rappel textuel, la Cour souligne qu’il est jugé que les délais pour agir contre les constructeurs sur le fondement de ces textes sont des délais de forclusion (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-22.203).

Cette qualification commande l’application directe de l’article 2220 du Code civil, aux termes duquel les délais de forclusion ne sont pas, sauf dispositions contraires prévues par la loi, régis par le titre du Code civil consacré à la prescription extinctive (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-22.203). Une règle relative à la prescription ne s’applique donc au délai décennal de l’article 1792-4-1 que si le législateur a expressément prévu son extension aux délais de forclusion. Tel est le cas de l’article 2241 du Code civil, selon lequel la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-22.203). À l’inverse, l’article 2239 du Code civil, selon lequel la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, ne vise que la seule prescription et demeure muet sur la forclusion (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-22.203).

De cette lecture combinée des textes, la troisième chambre civile tire une double conséquence de principe qui gouverne la recevabilité des recours après expertise judiciaire : « Il en résulte, d’une part, que le délai de forclusion décennale de l’action engagée sur le fondement de l’article 1792 du code civil, est interrompu par une assignation en référé-expertise, pour recommencer à courir pour un entier délai de dix ans à compter de l’ordonnance faisant droit à la mesure d’instruction, d’autre part, que l’article 2239 du code civil relatif à la suspension de la prescription durant la mesure d’instruction ne lui est pas applicable. » (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-22.203). La portée pratique de cet attendu pour la conduite d’une procédure avec l’assistance d’un avocat en garantie décennale est décisive : interrompu par l’assignation en référé-expertise du 31 mars 2009, le délai décennal a recommencé à courir pour dix ans à compter de l’ordonnance du 20 avril 2010 ayant accueilli la mesure d’instruction, sans pouvoir être réduit à six mois après le dépôt du rapport du 5 septembre 2014 sur le fondement de l’article 2239 du Code civil (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-22.203).

Cette autonomie du délai de forclusion décennale au regard de la prescription extinctive produit néanmoins des effets symétriques qui appellent une grande vigilance. Si l’exclusion de l’article 2239 du Code civil préserve le délai entier de dix ans ouvert par l’ordonnance de référé (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-22.203), l’article 2220 du Code civil écarte également les causes d’interruption réservées à la seule prescription extinctive. Comme le souligne le commentaire publié par la revue 544.fr sur l’arrêt de la troisième chambre civile du 9 octobre 2025 relatif à la forclusion décennale, la réalisation de travaux de reprise par le constructeur n’interrompt plus le délai décennal depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008.

Dans cet arrêt du 9 octobre 2025, la troisième chambre civile a en effet rappelé : « Depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, le délai de forclusion n’étant pas, sauf dispositions contraires, régi par les dispositions concernant la prescription, il est désormais jugé que la reconnaissance, par le débiteur, du droit de celui contre lequel il prescrivait n’interrompt pas le délai de forclusion décennale (3e Civ., 10 juin 2021, pourvoi n° 20-16.837, publié). » (Cass. 3e civ., 9 octobre 2025, pourvoi n° 23-20.446). Elle en déduit que la reconnaissance de responsabilité par le constructeur intervenue après l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 n’interrompt pas le délai de forclusion décennale, même si celui-ci avait commencé à courir avant cette date (Cass. 3e civ., 9 octobre 2025, n° 23-20.446). Dans ce même arrêt du 9 octobre 2025, au visa de l’article L. 114-1 du Code des assurances et des articles 2241 et 2242 du Code civil, la Cour rappelle en revanche que toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance, et que l’action du maître de l’ouvrage contre son assureur multirisque exploitation est soumise à ce délai biennal de prescription, lequel peut être interrompu par une assignation en référé-expertise (Cass. 3e civ., 9 octobre 2025, n° 23-20.446).

B. Les conditions d’efficacité et le rayonnement de l’acte interruptif de forclusion lors des opérations d’expertise

Dès lors que la demande en justice en référé constitue l’acte indispensable pour interrompre la forclusion décennale en application de l’article 2241 du Code civil (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-22.203), l’intervention d’un avocat en expertise bâtiment s’attache à sécuriser tant la validité formelle de l’acte de saisine que son périmètre d’application. Sur le plan formel, le même 22 octobre 2026, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé la règle posée au second alinéa de l’article 2241 du Code civil : « Il résulte du premier de ces textes que l’acte de saisine de la juridiction, même entaché d’un vice de procédure, interrompt les délais de prescription comme de forclusion » (Cass. 2e civ., 22 octobre 2026, pourvoi n° 24-17.369). Au visa des articles 2241, alinéa 2, du Code civil et 115 du Code de procédure civile, la Cour juge ainsi qu’une déclaration d’appel affectée d’un vice de forme tenant à l’indication d’un domicile inexact avait interrompu le délai de recours et pouvait être régularisée jusqu’au prononcé de l’ordonnance du conseiller de la mise en état statuant sur sa validité (Cass. 2e civ., 22 octobre 2026, n° 24-17.369).

Sur le plan du périmètre subjectif de l’interruption de la forclusion décennale lorsque des désordres fongiques ou structurels touchent un immeuble en copropriété, un arrêt de la troisième chambre civile du 7 mai 2025 rendu au visa des articles 1792-4-1 et 2241, alinéa 1er, du Code civil et de l’article 15, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énonce : « Il en résulte que l’effet interruptif de forclusion attaché à l’assignation délivrée par un syndicat des copropriétaires ayant agi en réparation d’un dommage affectant les parties communes bénéficie au copropriétaire agissant en réparation d’un dommage affectant ses parties privatives lorsque ces dommages procèdent d’un même désordre, peu important que le copropriétaire n’ait pas été partie à l’instance engagée par le syndicat des copropriétaires. » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, pourvoi n° 23-19.324). Dès lors, les juges du fond ne peuvent déclarer forclose l’action décennale d’un copropriétaire sans rechercher si les dommages privatifs invoqués ne trouvent pas leur origine dans les mêmes désordres que ceux ayant affecté les parties communes pour lesquels le syndicat des copropriétaires avait agi en justice (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-19.324).

Enfin, lorsque les désordres affectant la charpente et la toiture conduisent le maître de l’ouvrage à poursuivre la condamnation de l’entrepreneur à réaliser les travaux de reprise en nature, un autre arrêt rendu le 22 octobre 2026 par la troisième chambre civile au visa de l’article 1221 du Code civil précise le régime probatoire et procédural de cette demande (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, pourvoi n° 24-21.151). Rappelant qu’il appartient au débiteur qui invoque une disproportion manifeste entre le coût de l’exécution en nature pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier de la prouver, la Cour affirme : « Il en résulte que le créancier peut demander au juge d’ordonner l’exécution en nature de l’obligation, sans être tenu d’évaluer le coût de cette exécution ni de présenter une demande indemnitaire distincte. » (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-21.151). Est en conséquence cassé l’arrêt qui avait rejeté les demandes de travaux de consolidation de bâtiments et de remplacement de la charpente et de la toiture au motif de l’absence de demande indemnitaire correspondant aux éléments restant à réparer (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-21.151).

II. L’articulation des recours entre acquéreur, vendeur et diagnostiqueur lors de la découverte de mérule après la vente

A. L’obligation d’information précontractuelle, la garantie des vices cachés et le dol face à l’infestation fongique

Au-delà du volet décennal, l’arrêt du 22 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-22.203) illustre la chaîne des recours nés de la découverte de mérule dans le plancher de l’étage après la vente d’une maison individuelle. Sur le plan de l’information précontractuelle obligatoire, l’article L. 126-25 du Code de la construction et de l’habitation, en vigueur depuis le 25 août 2021, dispose qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application du deuxième alinéa de l’article L. 131-3 du même code, une information sur la présence d’un risque de mérule est produite dans les conditions et selon les modalités prévues à l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Comme l’expose l’Agence nationale pour l’information sur le logement dans son étude juridique sur les obligations relatives aux foyers de mérule, l’occupant ou le propriétaire a par ailleurs l’obligation de déclarer en mairie la connaissance de la présence de mérule dans un immeuble bâti, tandis qu’un arrêté préfectoral délimite les zones de présence d’un risque de mérule lorsque des foyers sont identifiés dans une ou plusieurs communes.

Lorsque l’infestation est découverte après la vente, l’acquéreur assisté d’un avocat en contentieux de la vente immobilière peut agir contre le vendeur sur le fondement du dol au titre de l’article 1137 du Code civil — fondement retenu par l’acquéreure dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 22 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-22.203) — ou sur celui de la garantie des défauts cachés de la chose vendue prévue à l’article 1641 du Code civil. S’agissant du dol, un arrêt rendu le même 22 octobre 2026 par la troisième chambre civile au visa de l’article 1137, alinéa 2, du Code civil et du principe de la réparation intégrale rappelle la limite stricte du préjudice indemnisable lorsque l’acquéreur ne demande pas l’annulation de la vente : « En application de ce texte, la victime d’un dol, qui fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat, peut obtenir la réparation du préjudice correspondant uniquement à la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses (Com., 10 juillet 2012, pourvoi n° 11-21.954, Bull. 2012, IV, n° 149). » (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, pourvoi n° 24-21.115). La Cour casse en conséquence l’arrêt qui avait alloué à l’acquéreur, au titre d’une réticence dolosive sur des désordres d’infiltration et d’humidité, une indemnité égale à deux ans de pertes de loyers, alors que le préjudice résultant d’un dol incident ne peut pas être égal au gain manqué (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-21.115).

Sur le terrain de la garantie des vices cachés régie par l’article 1641 du Code civil, l’analyse menée par un avocat en vices cachés immobiliers porte prioritairement sur le point de départ du délai biennal de l’article 1648, alinéa 1er, du Code civil. Par un arrêt du 8 janvier 2026, la troisième chambre civile rappelle : « Aux termes de ce texte, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. » (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, pourvoi n° 24-12.714). Dans cette espèce, la Cour censure la cour d’appel qui avait fait courir ce délai de deux ans dès un courrier du fournisseur d’électricité de 2009 signalant une surconsommation inhabituelle, alors qu’elle avait elle-même constaté que c’était le rapport d’expertise judiciaire déposé en 2015 qui avait révélé le défaut d’isolation de l’immeuble caractérisant le vice caché antérieur à la vente (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-12.714).

Quant à la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés fréquemment stipulée dans les actes de vente entre particuliers, son jeu demeure subordonné à la bonne foi du vendeur au regard de l’article 1643 du Code civil. Dans un arrêt du 13 novembre 2025 relatif aux défauts cachés de la toiture d’une maison, la troisième chambre civile rappelle : « Il résulte de ce texte que la clause exclusive de garantie des vices cachés ne peut être invoquée par le vendeur qui connaissait le vice de la chose vendue. » (Cass. 3e civ., 13 novembre 2025, pourvoi n° 23-18.899). La Cour casse l’arrêt qui avait écarté la garantie de la venderesse sans rechercher si celle-ci n’avait pas été informée par un couvreur de la nécessité d’une réfection totale des toitures (Cass. 3e civ., 13 novembre 2025, n° 23-18.899). De même, par un arrêt du 5 juin 2025 rendu au visa de l’article 1643 du Code civil, la Cour rappelle que le vendeur qui, ayant connaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, est tenu à garantie nonobstant cette clause, et censure les juges du fond qui avaient appliqué la clause d’exonération bien qu’un rapport d’expertise dommages-ouvrage antérieur à la vente eût porté à la connaissance de la venderesse l’existence d’infiltrations non qualifiées de désordre esthétique (Cass. 3e civ., 5 juin 2025, pourvoi n° 23-14.619).

B. La responsabilité du diagnostiqueur, de l’intermédiaire et de l’expert face à une détection défaillante

Dans l’affaire jugée le 22 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-22.203), les vendeurs poursuivis par leur acquéreure avaient également recherché la responsabilité pour faute de l’expert judiciaire, de son assureur et de la société de diagnostic sapiteur qui avaient conclu en 2014 à l’absence de champignons lignivores actifs et de mérule, avant que ceux-ci ne soient mis hors de cause devant la cour de renvoi dès lors que la cassation portait uniquement sur la recevabilité de l’appel en garantie décennale contre la société civile immobilière. Lorsque la responsabilité d’un diagnostiqueur immobilier est engagée au titre d’un état annexé au dossier de diagnostic technique prévu à l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, la troisième chambre civile rappelle avec constance la nature du préjudice indemnisable : « Il résulte de ce texte que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 2° du deuxième alinéa du I de ce texte, que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné et que le préjudice de l’acquéreur imputable au diagnostiqueur ne s’analyse pas en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente mais en un préjudice certain équivalent au surcoût des travaux de désamiantage résultant de l’erreur du diagnostiqueur. » (Cass. 3e civ., 23 octobre 2025, pourvoi n° 23-18.469).

Quant au délai de prescription de l’action en responsabilité dirigée contre le diagnostiqueur, l’arrêt du 8 janvier 2026 (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-12.714) précise qu’elle se prescrit, en application de l’article 2224 du Code civil, par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, et approuve la cour d’appel d’avoir jugé prescrite l’action engagée contre le diagnostiqueur plus de cinq ans après la lettre du fournisseur d’électricité révélant le caractère énergivore de l’immeuble, indépendamment du point de départ distinct de l’action en garantie des vices cachés contre les vendeurs (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-12.714). Enfin, à l’égard de l’agent immobilier, l’arrêt du 13 novembre 2025 rendu au visa de l’article 1231-1 du Code civil juge qu’il appartenait à cet intermédiaire de vérifier si la venderesse avait bien fait procéder, comme elle l’avait déclaré, au contrôle de l’état de la toiture de la maison tous les deux ans (Cass. 3e civ., 13 novembre 2025, n° 23-18.899).

Conclusion

L’arrêt rendu le 22 octobre 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-22.203) met en évidence le caractère décisif de la distinction entre forclusion et prescription dans les litiges immobiliers relatifs à la mérule. En jugeant, au visa des articles 1792-4-1, 2220, 2239 et 2241 du Code civil, que le délai de forclusion décennale est interrompu par une assignation en référé-expertise pour recommencer à courir pour un entier délai de dix ans à compter de l’ordonnance faisant droit à la mesure d’instruction, et que la suspension de la prescription prévue à l’article 2239 du Code civil ne lui est pas applicable, la Cour de cassation sauvegarde la recevabilité des appels en garantie décennale formés dans ce délai décennal renouvelé (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-22.203).

Conjuguée aux arrêts récents excluant tout effet interruptif de la reconnaissance amiable de responsabilité sur la forclusion décennale (Cass. 3e civ., 9 octobre 2025, n° 23-20.446), étendant au copropriétaire le bénéfice de l’interruption obtenue par le syndicat des copropriétaires pour un même désordre (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-19.324) et précisant les régimes respectifs du dol (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-21.115), des vices cachés (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-12.714 ; Cass. 3e civ., 13 novembre 2025, n° 23-18.899) et de la responsabilité du diagnostiqueur (Cass. 3e civ., 23 octobre 2025, n° 23-18.469), cette jurisprudence confirme la nécessité de délivrer en temps utile des actes judiciaires interruptifs adaptés à chaque fondement, étant rappelé que l’issue de chaque litige demeure subordonnée aux constatations techniques, aux stipulations contractuelles et aux preuves souverainement appréciées par les juridictions du fond.