La tension persistante sur le marché locatif s’accompagne d’une recrudescence marquée des fraudes documentaires lors de la constitution des candidatures. Selon une analyse juridique publiée le 30 octobre 2026 par le réseau Eurojuris France, la démocratisation des outils numériques et de l’intelligence artificielle confronte de plus en plus fréquemment les bailleurs à des bulletins de salaire modifiés, des avis d’imposition altérés ou des pièces d’identité falsifiées. Lorsque cette fraude est découverte après la signature du bail et la remise des clés, le propriétaire se heurte au statut protecteur de la loi du 6 juillet 1989.
Face à un locataire entré dans les lieux grâce à des pièces contrefaites, la question centrale consiste à déterminer comment le propriétaire peut obtenir l’anéantissement du titre locatif, la libération du logement et l’indemnisation de son préjudice, même en l’absence d’impayé immédiat. Le droit commun des contrats offre à cet égard l’action en nullité relative pour dol régie par l’article 1137 du code civil, dont l’articulation avec le droit du bail d’habitation et des procédures civiles d’exécution a été précisée par plusieurs décisions rendues en 2025 et 2026.
L’examen rigoureux de ce contentieux impose d’analyser successivement les conditions de qualification du dol locatif au regard du périmètre légal des pièces justificatives exigibles lors de la candidature (I), puis les conséquences juridiques, financières et exécutoires attachées à l’annulation rétroactive du bail d’habitation et au prononcé de l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre (II).
I. La qualification du dol locatif et l’encadrement strict du contrôle des pièces du dossier
A. La caractérisation des manœuvres dolosives face à la falsification des justificatifs de solvabilité
Le contrat de bail d’habitation, bien que régi par des règles d’ordre public quant à sa durée et au loyer, demeure soumis lors de sa formation au droit commun des obligations. En vertu de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, ou par la dissimulation intentionnelle d’une information dont il sait le caractère déterminant. Ce fondement permet au bailleur trompé par des justificatifs falsifiés de solliciter devant le juge des contentieux de la protection l’annulation du bail, avec l’assistance d’un avocat en droit du bail d’habitation.
Les juridictions du fond rappellent que le choix du preneur repose sur la capacité financière du foyer et la sincérité de sa situation administrative ou professionnelle. Dans un arrêt du 1er juillet 2025 (n° 23/07746), la Cour d’appel de Paris a jugé : « Peut ainsi être annulé pour dol le contrat conclu sur la foi de documents inexacts, trompeurs ou falsifiés. La personne ayant commis un dol a ainsi commis une faute intentionnelle, dans l’intention de tromper son cocontractant, et ne doit pas être elle-même victime d’une erreur. » (CA Paris, Pôle 4, chambre 4, 1er juillet 2025, n° 23/07746). Dans cette affaire où le bail avait été conclu sous une identité d’emprunt avec les avis d’imposition d’un tiers, la cour a retenu que ces éléments conditionnaient le consentement du bailleur.
Une difficulté fréquente surgit lorsque le locataire soutient disposer de ressources globales suffisantes ou n’avoir aucun impayé de loyer. Telle était l’argumentation soumise à la Cour d’appel de Pau le 5 mai 2026 (n° 24/03249) : les preneurs avaient produit de faux bulletins de salaire de cadre mentionnant 4 633,54 euros nets après retenue à la source, par substitution de nom, pour masquer que l’époux percevait des allocations d’aide au retour à l’emploi de 2 693 euros et un salaire de 1 871 euros. Ils faisaient valoir que leurs revenus cumulés équivalaient aux sommes déclarées et que la falsification visait seulement à éviter l’éviction de leur dossier en zone tendue.
La Cour d’appel de Pau a écarté cette défense et confirmé la nullité du bail en énonçant : « Les garanties financières du locataire constituant un élément essentiel du consentement du bailleur, la production de faux bulletins de salaire a déterminé le consentement de la bailleresse en la trompant sur l’exacte appréciation de la capacité financière des locataires à faire face à leurs engagements locatifs » (CA Pau, 2e chambre, section 1, 5 mai 2026, n° 24/03249). Les juges ont relevé que la dissimulation d’allocations chômage temporaires sous l’apparence d’un salaire en contrat à durée indéterminée faussait l’appréciation du taux d’effort, le loyer de 2 500 euros représentant 56,21 % des salaires pérennes du couple, et qu’il importait peu que le dol ait été découvert sans impayé locatif.
Ce principe résulte de l’appréciation des vices du consentement à la date de conclusion de l’acte. Comme l’a jugé la Cour d’appel de Paris le 1er juillet 2025, « Le dol s’apprécie au jour du contrat. Les pièces postérieures sont indifférentes à la solution du litige » (CA Paris, Pôle 4, chambre 4, 1er juillet 2025, n° 23/07746). L’obtention ultérieure d’un emploi ou le règlement ponctuel des loyers ne purge pas le vice initial. De même, la signature d’un avenant rectifiant une simple omission matérielle du bail, telle que l’adresse du propriétaire, ne vaut pas confirmation de l’acte nul au sens de l’article 1182 du code civil, faute de mention du vice et d’intention non équivoque de le réparer (CA Pau, 2e chambre, section 1, 5 mai 2026, n° 24/03249).
B. Les limites légales de la vérification par le bailleur et la responsabilité du tiers de connivence
Si le propriétaire bailleur a tout intérêt à vérifier la cohérence des pièces remises avant la signature du bail, ses investigations précontractuelles demeurent strictement bornées par la loi. L’article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que la liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur, préalablement à l’établissement du contrat de location, est limitativement fixée par décret en Conseil d’État. Tout manquement à cet article expose le bailleur à une amende administrative prononcée par le préfet, dont le plafond est fixé à 3 000 euros pour une personne physique et à 15 000 euros pour une personne morale. Selon ce même article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989, l’amende administrative ne peut être prononcée plus d’un an à compter de la constatation des faits, et sa décision intervient après que l’intéressé a été informé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai de deux mois fixé par l’article 1-1 du décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015.
Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution énumère limitativement, dans ses annexes I et II, quatre catégories de documents autorisés : une pièce justificative d’identité en cours de validité, une seule pièce justificative de domicile (telle que les trois dernières quittances de loyer ou le dernier avis de taxe foncière), un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles (contrat de travail, attestation de l’employeur, extrait K ou D1, carte professionnelle ou carte d’étudiant) et un ou plusieurs documents attestant des ressources (dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition, trois derniers bulletins de salaires, justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions ou prestations sociales). Le paragraphe III de l’article 1er de ce décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 confère néanmoins un levier de contrôle concret au propriétaire en précisant que si les pièces produites peuvent être des copies des documents originaux, les documents originaux doivent pouvoir être présentés à la demande du bailleur, ce qui permet d’exiger la consultation des originaux lors de la visite ou de la signature et de vérifier l’authenticité des références fiscales sur le service public de vérification des avis d’imposition.
Lorsque la falsification est habilement exécutée et déjoue la vigilance normale du propriétaire ou de l’administrateur de biens, le locataire auteur de la fraude ne peut pas davantage opposer au bailleur une prétendue négligence dans la vérification du dossier pour faire échec à l’annulation du bail. En effet, l’article 1139 du code civil pose une règle absolue en disposant que l’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable et qu’elle constitue une cause de nullité alors même qu’elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat. Tant la Cour d’appel de Paris dans ses arrêts du 21 septembre 2023 (CA Paris, Pôle 4, chambre 3, 21 septembre 2023, n° 21/14104) et du 1er juillet 2025 (CA Paris, Pôle 4, chambre 4, 1er juillet 2025, n° 23/07746) que les juridictions de première instance s’appuient sur ce texte pour écarter tout reproche d’imprudence adressé au bailleur victime de manœuvres frauduleuses.
Par ailleurs, la constitution de faux dossiers locatifs fait fréquemment intervenir des intermédiaires officieux sur les réseaux sociaux ou des proches complaisants, tels qu’un dirigeant de société établissant de fausses fiches de paie ou une attestation d’emploi fictive au profit d’un membre de sa famille. L’article 1138 du code civil régit expressément cette configuration en prévoyant que le dol est également constitué s’il émane du représentant, gérant d’affaires, préposé ou porte-fort du contractant, et qu’il l’est encore lorsqu’il émane d’un tiers de connivence. Dans l’arrêt du 21 septembre 2023 (n° 21/14104), la locataire prétendait avoir remis ses véritables documents à un tiers rencontré par relation qui s’était chargé de déposer en ligne sa candidature sur la plateforme informatique du bailleur institutionnel en falsifiant son salaire et sa composition familiale à son insu. La Cour d’appel de Paris a rejeté cet argument en relevant que, dès lors que la candidate avait mandaté cet intermédiaire pour accomplir les démarches en son nom, le dol était constitué au titre du premier alinéa de l’article 1138 du code civil sans qu’il soit nécessaire d’établir une connivence, et qu’en toute hypothèse cet individu agissait comme un tiers de connivence au profit de la locataire qui avait sciemment bénéficié de l’attribution du logement (CA Paris, Pôle 4, chambre 3, 21 septembre 2023, n° 21/14104).
Réciproquement, lorsque le propriétaire bailleur entend rechercher la responsabilité civile délictuelle personnelle du tiers (par exemple l’employeur présumé ou le parent dirigeant de société) pour obtenir sa condamnation solidaire au paiement des loyers impayés et des dégradations locatives sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la charge de la preuve de la participation active de ce tiers à la falsification incombe intégralement au demandeur. Dans un jugement rendu le 17 juin 2025 (n° 24/00346), le Tribunal judiciaire de Nice a rappelé le principe selon lequel : « En outre l’article 1138 du Code civil, prévoit que le dol est également constitué lorsqu’il émane d’un tiers de connivence. » (TJ Nice, 3e chambre civile, 17 juin 2025, n° 24/00346). Toutefois, le tribunal a débouté le bailleur de sa demande en paiement de 15 750 euros d’arriérés locatifs et de 6 159,93 euros de remise en état dirigée contre le père du locataire, président de la société employant son fils, faute pour le propriétaire de démontrer que les bulletins de paie étaient effectivement contrefaits ou que le père avait personnellement signé ou facilité l’attestation de travail non revêtue du cachet de l’entreprise. La réussite d’une action contre un tiers de connivence ou d’une procédure en résiliation ou annulation judiciaire du bail suppose donc de réunir en amont des éléments probatoires matériels précis attestant la fausseté des pièces remises.
II. L’anéantissement rétroactif du bail d’habitation, les restitutions financières et la procédure d’expulsion
A. L’action en nullité du contrat de location, l’indépendance vis-à-vis de la plainte pénale et le calcul de l’indemnité d’occupation
Sur le plan procédural, la découverte d’un faux dossier de location ouvre au propriétaire bailleur deux voies civiles distinctes devant le juge des contentieux de la protection : d’une part, l’action en nullité du contrat de bail pour dol fondée sur un vice contemporain de la formation du contrat ; d’autre part, l’action en résiliation judiciaire du bail pour manquement grave du preneur à son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi, ainsi que le souligne l’étude publiée le 30 octobre 2026 par Eurojuris France. En ce qui concerne la recevabilité temporelle de l’action en nullité relative pour vice du consentement, le délai de prescription de droit commun est fixé à cinq ans par l’article 2224 du code civil, aux termes duquel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. L’article 1144 du code civil précise expressément le point de départ propre aux vices du consentement en énonçant que le délai de l’action en nullité ne court, en cas d’erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts. Le bailleur qui découvre la falsification des bulletins de salaire ou de l’avis d’imposition plusieurs mois ou années après la prise d’effet du bail, par exemple à l’occasion d’une enquête sociale, d’une procédure de recouvrement ou d’une vérification auprès de l’employeur, voit donc le délai quinquennal de son action en nullité courir à compter de cette découverte effective (article 1144 du code civil).
En parallèle de l’action civile, l’utilisation de documents contrefaits pour obtenir un bail d’habitation est susceptible de recevoir une qualification pénale au titre du faux et de l’usage de faux réprimés par l’article 441-1 du code pénal (trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende, portés à cinq ans et 75 000 euros par l’article 441-2 lorsque le faux porte sur un document délivré par une administration publique), voire de l’escroquerie prévue par l’article 313-1 du code pénal (cinq ans d’emprisonnement et 375 000 euros d’amende), comme le rappelle l’analyse d’Eurojuris France. Néanmoins, sur le terrain pénal de l’usage de faux en écriture, la Chambre criminelle de la Cour de cassation exige que les juges répressifs caractérisent avec rigueur l’élément intentionnel de l’infraction : dans un arrêt du 9 avril 2026 (pourvoi n° 24-83.323), elle a censuré au visa de l’article 593 du code de procédure pénale une cour d’appel qui était entrée en voie de condamnation du chef d’usage de faux pour l’envoi de bulletins de salaire comportant une adresse inexacte de la société sans établir que le prévenu avait sciemment fait usage de ces bulletins en sachant cette mention inexacte (Cass. crim., 9 avril 2026, n° 24-83.323).
Une question stratégique essentielle pour le bailleur consiste à savoir si le dépôt d’une plainte pénale pour faux ou escroquerie risque de bloquer ou de retarder l’instance civile en annulation du bail et en expulsion devant le tribunal judiciaire. Les locataires assignés au civil sollicitent en effet fréquemment un sursis à statuer dans l’attente de l’issue de l’enquête pénale. Dans son arrêt du 21 septembre 2023 (n° 21/14104), la Cour d’appel de Paris a écarté cette manœuvre dilatoire au visa du troisième alinéa de l’article 4 du code de procédure pénale en jugeant : « Ainsi la mise en mouvement de l’action publique et, a fortiori, le simple dépôt d’une plainte pénale, n’imposent pas la suspension du jugement des actions à fin civile autres que celle en réparation du dommage causé par l’infraction, même si la décision à intervenir au pénal est susceptible d’exercer une influence sur la solution du procès civil. » (CA Paris, Pôle 4, chambre 3, 21 septembre 2023, n° 21/14104). Le juge civil saisi d’une demande d’annulation du bail pour dol et d’expulsion conserve ainsi toute latitude pour trancher immédiatement le litige locatif sans attendre l’issue des poursuites pénales.
Lorsque la nullité du bail est prononcée par le juge, ses effets patrimoniaux sont gouvernés par l’article 1178 du code civil. Comme le rappelle la Cour d’appel de Pau dans son arrêt du 5 mai 2026 : « En application de l’article 1178 du code civil, le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé, et les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du code civil. » (CA Pau, 2e chambre, section 1, 5 mai 2026, n° 24/03249). Par l’effet rétroactif de l’annulation, le preneur est réputé être occupant sans droit ni titre depuis le jour même de la conclusion du contrat initial, et non pas seulement à compter du jugement prononçant la nullité. Le bailleur est théoriquement tenu de restituer les loyers contractuels perçus en exécution de l’acte annulé, mais l’occupant est réciproquement redevable, sur toute la période d’occupation depuis l’entrée dans les lieux jusqu’à la remise effective des clés ou au procès-verbal d’expulsion, de la valeur de jouissance que la chose lui a procurée, laquelle prend la forme d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se compense judiciairement à due concurrence avec les loyers restitués (CA Pau, 2e chambre, section 1, 5 mai 2026, n° 24/03249).
La Cour de cassation a précisé tant le régime de prescription que la nature juridique de cette contrepartie financière. D’une part, dans un arrêt du 14 juin 2018 (pourvoi n° 17-13.422), la Troisième chambre civile a jugé : « Attendu que les restitutions consécutives à une annulation ne relèvent pas de la répétition de l’indu, mais seulement des règles de la nullité », avant d’en déduire que « la prescription de l’action en restitution de la contrepartie en valeur de la jouissance des lieux ne pouvait courir avant le prononcé de la nullité du bail » (Cass. 3e civ., 14 juin 2018, n° 17-13.422). D’autre part, dans son arrêt du 9 avril 2026 (pourvoi n° 24-83.323), la Chambre criminelle de la Cour de cassation a souligné la nature extracontractuelle de l’indemnité d’occupation due par un occupant sans droit ni titre en affirmant que « l’indemnité d’occupation au paiement de laquelle la société [2], dirigée par M. [U], a été condamnée par la juridiction civile ne saurait être considérée comme de nature contractuelle pour être rattachée au contrat de bail dès lors qu’elle sanctionne une occupation des lieux sans droit ni titre, constitutive d’une faute civile au sens de l’article 1240 du code civil, et qu’elle n’a pas sa cause dans ledit contrat de bail. » (Cass. crim., 9 avril 2026, n° 24-83.323). Cette qualification permet notamment de poursuivre pénalement du chef d’organisation frauduleuse d’insolvabilité au sens de l’article 314-7 du code pénal le débiteur d’une indemnité d’occupation qui organise son insolvabilité pour échapper à un recouvrement de créances locatives et d’indemnités d’occupation.
En outre, l’anéantissement rétroactif du bail prive le locataire auteur du dol de la possibilité d’invoquer à son profit les stipulations du contrat annulé pour former des demandes reconventionnelles d’exécution en nature ou d’indemnisation contractuelle. Dans l’arrêt du 5 mai 2026 précité, la Cour d’appel de Pau a ainsi débouté les occupants de leurs demandes de réalisation de travaux, d’expertise judiciaire, de remboursement de frais de diagnostic et d’indemnisation d’un trouble de jouissance fondées sur le contrat de bail annulé, tout en les condamnant in solidum, en application du dernier alinéa de l’article 1178 du code civil et de l’article 1240 du même code, à verser 5 000 euros de dommages et intérêts à la bailleresse en réparation du préjudice moral certain causé par leurs manœuvres dolosives (CA Pau, 2e chambre, section 1, 5 mai 2026, n° 24/03249).
B. L’expulsion de l’occupant sans droit ni titre et la suppression du délai de deux mois en cas de mauvaise foi
Le prononcé de la nullité du bail pour dol ou de sa résolution judiciaire pour manquement grave conduit le juge à constater que le preneur est occupant sans droit ni titre et à ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique. La mise en œuvre effective d’une procédure d’expulsion locative obéit toutefois aux règles impératives du livre IV du code des procédures civiles d’exécution. Aux termes du premier alinéa de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 du même code. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation veille strictement au respect de cette garantie en jugeant, par un arrêt du 9 janvier 2020 (pourvoi n° 18-23.975), qu’une cour d’appel justifie légalement l’annulation d’une opération d’expulsion exécutée moins de deux mois après la délivrance du commandement dès lors qu’elle constate que l’occupant du chef de la personne expulsée a son domicile dans les lieux et y habite effectivement (Cass. 2e civ., 9 janvier 2020, n° 18-23.975).
Cependant, le second alinéa de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction en vigueur issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, comporte une dérogation majeure directement mobilisable en présence d’un dossier locatif frauduleux : ce texte prévoit expressément que le délai de deux mois prévu au premier alinéa ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Ainsi que le relève l’analyse publiée le 30 octobre 2026 par Eurojuris France, le bailleur qui démontre que l’occupant a surpris son consentement par la production intentionnelle de fausses fiches de paie ou d’un faux avis d’imposition a donc tout intérêt à demander expressément au juge qui ordonne l’expulsion de constater dans sa décision la mauvaise foi de l’occupant ou son entrée dans les lieux à l’aide de manœuvres, afin d’écarter le délai d’attente de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux.
L’importance de l’évolution législative de ce texte est illustrée par la comparaison avec l’état antérieur du droit. Sous l’empire de la rédaction de l’article L. 412-1 antérieure à la loi du 27 juillet 2023, qui réservait l’exclusion du délai de deux mois à la seule entrée dans les locaux par voie de fait, la Cour d’appel de Paris avait refusé dans son arrêt du 21 septembre 2023 (n° 21/14104) de supprimer ce délai de deux mois à l’encontre d’une locataire entrée par dol documentaire, au motif que la remise de faux justificatifs ne caractérisait pas une voie de fait matérielle (CA Paris, Pôle 4, chambre 3, 21 septembre 2023, n° 21/14104). Désormais, dès lors que le second alinéa de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution vise alternativement la mauvaise foi de la personne expulsée constatée par le juge ou l’entrée dans les locaux à l’aide de manœuvres, le propriétaire dispose d’un fondement textuel précis pour solliciter la suppression de ce délai de deux mois dès le jugement d’expulsion. La Troisième chambre civile de la Cour de cassation avait d’ailleurs jugé, par un arrêt du 20 juin 2019 (pourvoi n° 19-40.010), à propos du mécanisme d’exclusion du délai de l’article L. 412-1, que « les dispositions du second alinéa de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans leur rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018, qui s’inscrivent dans un dispositif global destiné à protéger les locaux servant à l’habitation et à faciliter le relogement des occupants, tendent à assurer la nécessaire conciliation entre le droit de propriété, droit constitutionnel découlant des articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, et la possibilité pour toute personne, découlant des exigences constitutionnelles de dignité humaine et de droit à une vie familiale normale, de disposer d’un logement décent » (Cass. 3e civ., 20 juin 2019, n° 19-40.010).
Enfin, la caractérisation du dol et de la mauvaise foi lors de l’entrée dans les lieux produit également un effet déterminant sur les demandes reconventionnelles de délais supplémentaires de relogement que l’occupant forme sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution (CA Paris, Pôle 4, chambre 3, 21 septembre 2023, n° 21/14104). Comme le rappelle cet arrêt, ces textes imposent au juge de tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations ainsi que des situations respectives du propriétaire et de l’occupant et des diligences accomplies en vue du relogement (CA Paris, Pôle 4, chambre 3, 21 septembre 2023, n° 21/14104). Dans son arrêt du 21 septembre 2023 (n° 21/14104), la Cour d’appel de Paris a ainsi rejeté la demande de délai d’un an formée par l’occupante dont le bail venait d’être annulé pour dol, en retenant qu’au regard de ses conditions d’entrée dans le logement elle ne justifiait pas de sa bonne volonté et avait déjà bénéficié des délais de la procédure (CA Paris, Pôle 4, chambre 3, 21 septembre 2023, n° 21/14104).
Conclusion
La présentation d’un faux dossier de location — qu’il s’agisse de bulletins de salaire falsifiés, d’un avis d’imposition altéré ou d’une usurpation d’identité — ne place nullement le propriétaire bailleur dans une impasse juridique face au statut protecteur des baux d’habitation. Si l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 interdisent au bailleur d’exiger des pièces hors de la liste réglementaire sous peine d’amende administrative, ils l’autorisent expressément à demander la présentation des documents originaux lors de l’instruction des candidatures.
Lorsque la fraude documentaire est découverte en cours de bail, la jurisprudence récente confirme que l’action en nullité du contrat de location pour dol, exercée sur le fondement des articles 1137, 1138 et 1139 du code civil dans le délai quinquennal de l’article 2224 du code civil courant à compter de la découverte de la tromperie conformément à l’article 1144 du code civil, aboutit à l’anéantissement rétroactif du bail, indépendamment de toute dette de loyer ou d’une éventuelle plainte pénale en cours. Le locataire, réputé occupant sans droit ni titre depuis l’origine en vertu de l’article 1178 du code civil, s’expose alors à une mesure d’expulsion assortie d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle, de dommages et intérêts complémentaires et, lorsque le juge constate sa mauvaise foi ou son entrée par manœuvres au titre du second alinéa de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.