La gestion financière d’un immeuble en copropriété repose sur la distinction comptable posée par l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Ce texte sépare les charges définitives, les provisions courantes et les avances de trésorerie constituant des réserves. Appelée en pratique fonds de roulement ou réserve permanente, l’avance permet au syndicat d’absorber les décalages de caisse. Or, contrairement aux provisions du budget prévisionnel votées selon l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’avance demeure remboursable. Elle se distingue aussi des cotisations définitives versées au fonds de travaux selon l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, la qualification et le remboursement de ces réserves nourrissent un contentieux régulier suivi par un avocat en charges de copropriété à Paris. La troisième chambre civile de la Cour de cassation contrôle strictement la liste des sommes exigibles fixée par l’article 35 du décret du 17 mars 1967. Dans son arrêt de principe du 27 mars 2013, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 12-11.808) protège le copropriétaire vendeur. Cet arrêt (pourvoi n° 12-11.808) interdit au syndicat de limiter la restitution de l’avance au montant reconstitué par l’acquéreur. Le cédant a droit au remboursement intégral de sa réserve statutaire, à charge pour le syndic d’en exiger le versement par l’acheteur.

Par ailleurs, la constitution et le recouvrement des appels de fonds s’inscrivent dans un cadre légal d’ordre public. D’une part, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 interdit au syndic d’avancer des fonds au syndicat des copropriétaires. Cette interdiction rend indispensable le maintien d’une réserve de trésorerie régulière sur le compte bancaire séparé du syndicat. D’autre part, par ses arrêts publiés du 20 novembre 2025 (pourvoi n° 23-23.313), du 15 janvier 2026 (pourvoi n° 23-23.534 et pourvoi n° 24-10.778) et du 18 juin 2026 (pourvoi n° 24-19.950), la Cour encadre le recouvrement. Elle délimite strictement le champ de la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, l’analyse de l’avance de trésorerie commande d’étudier sa constitution en cours de vie sociale puis son sort lors d’une vente. Une première partie examinera l’encadrement comptable des avances remboursables et leur exigibilité face aux provisions et au fonds de travaux. La seconde partie portera sur le dénouement financier de l’avance lors de la mutation à titre onéreux d’un lot. Seront analysés l’état daté de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, la répartition de l’article 6-2 du décret et l’opposition de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

I. L’encadrement légal et comptable des avances de trésorerie et leur exigibilité face aux provisions et au fonds de travaux

A. La qualification comptable des avances remboursables, le plafond de la réserve permanente et la distinction avec le fonds de travaux

L’organisation comptable des syndicats de copropriétaires repose sur les définitions impératives posées par l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Selon le premier alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, « Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part ». Le texte ajoute que « L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires » (article 45-1 du décret du 17 mars 1967). Dans son arrêt du 27 février 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 23-14.697) applique directement ce principe. Alors qu’une copropriétaire « contestait les modalités de répartition des charges inscrites au débit de son compte individuel, le tribunal a violé le texte susvisé » (pourvoi n° 23-14.697).

Or, avant l’approbation annuelle des comptes par l’assemblée générale, la gestion de l’immeuble exige l’appel préalable de provisions ou d’avances. Selon le deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, « sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat ». À l’inverse, selon ce même article 45-1 du décret du 17 mars 1967, « sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves. Les avances sont remboursables ». Par son arrêt publié du 20 novembre 2025, la troisième chambre civile (pourvoi n° 23-23.313) rappelle cette distinction entre provisions et charges définitives.

En conséquence, le caractère remboursable consacré par l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 constitue le critère propre aux avances de trésorerie. Les provisions versées en cours d’exercice s’imputent sur la quote-part définitive de charges lors de l’approbation des comptes annuels. En revanche, l’avance de trésorerie demeure une créance personnelle du copropriétaire inscrite au passif du syndicat des copropriétaires. Pour protéger les copropriétaires contre des appels irréguliers, l’article 35 du décret du 17 mars 1967 énumère limitativement les versements exigibles. L’audit de ces appels de fonds relève fréquemment de l’analyse d’un avocat en droit de la copropriété.

Au premier rang des avances autorisées par l’article 35 du décret du 17 mars 1967 figure la réserve permanente prévue au règlement de copropriété. Aux termes du 1° de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut exiger le versement « De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ». Ce plafond impératif d’un sixième du budget prévisionnel équivaut à deux mois de dépenses courantes de fonctionnement. Toute résolution dépassant ce plafond légal encourt l’annulation judiciaire avec le concours d’un avocat en assemblée générale de copropriété à Paris.

Outre cette réserve statutaire, l’article 35 du décret du 17 mars 1967 prévoit deux autres variétés d’avances remboursables votées en assemblée. Le 4° de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 autorise l’appel « Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ». Ce plan pluriannuel est élaboré après un délai de quinze ans suivant la réception de l’immeuble selon l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. De plus, le 7° de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 vise le versement « Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires ». Selon l’article 35-1 du décret du 17 mars 1967, « L’assemblée générale décide, s’il y a lieu, du placement des fonds recueillis et de l’affectation des intérêts produits par ce placement ».

À cet égard, les avances remboursables de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 diffèrent radicalement du fonds de travaux obligatoire. Régi par l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, ce fonds est constitué dix ans après la réception de l’immeuble. Le syndic appelle cette cotisation en vertu du 5° de l’article 35 du décret du 17 mars 1967. Or, selon le III de l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l’occasion de la cession d’un lot ».

B. L’exigibilité des appels de fonds, la prohibition des avances par le syndic et le périmètre de la procédure accélérée au fond

L’utilité des avances de trésorerie découle directement de l’interdiction faite au syndic de combler un découvert du syndicat. Aux termes du II de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, « A l’exception du syndic provisoire et de l’administrateur provisoire désigné en application des articles 29-1 et 29-11, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires ». Ce texte (article 18 de la loi du 10 juillet 1965) impose aussi l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat et d’un compte séparé rémunéré pour le fonds de travaux, à peine de nullité de plein droit du mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, selon l’arrêt du 5 juillet 2018 de la troisième chambre civile (pourvoi n° 17-21.034), pour désigner un administrateur provisoire à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation, « cette nullité doit avoir été constatée préalablement à l’issue d’une procédure contradictoire ».

Dès lors que le syndic ne peut avancer aucun fonds selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, la trésorerie dépend de l’exigibilité régulière des appels. Selon le I de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, le budget prévisionnel est voté chaque année dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice précédent. Les provisions égales au quart du budget voté sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée, tandis que les dépenses hors budget sont exigibles selon les modalités votées par elle (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965). L’arrêt du 12 octobre 2023 de la troisième chambre civile (pourvoi n° 22-18.723) juge qu’« Il résulte des trois premiers de ces textes que sont exigibles, dès l’appel de fonds, les charges approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires et les provisions sur le budget prévisionnel voté par elle ».

La mise en recouvrement obéit aux formalités d’avis préalable décrites par l’article 35-2 du décret du 17 mars 1967. Selon le premier alinéa de l’article 35-2 du décret du 17 mars 1967, « Pour l’exécution du budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible ». Pour les dépenses hors budget, le syndic adresse préalablement à la date d’exigibilité un avis précisant le montant exigible et l’objet de la dépense (article 35-2 du décret du 17 mars 1967). Dans son arrêt du 11 mai 2017, la troisième chambre civile (pourvoi n° 15-25.232) a cassé un jugement rendu « sans analyser la nature des charges dont le payement était poursuivi, ni préciser en quoi la régularité de la demande était conditionnée par une notification préalable ».

Par ailleurs, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 institue une déchéance du terme assortie d’une procédure accélérée au fond. Elle s’ouvre à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. Après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues et les sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965). Dans son arrêt du 20 novembre 2025, la troisième chambre civile (pourvoi n° 23-23.313) juge que si le syndicat est recevable pour ces postes, « il ne l’est pas pour agir en paiement des sommes restant dues au titre d’exercices précédents, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés ».

De même, par un arrêt publié du 15 janvier 2026, la troisième chambre civile (pourvoi n° 23-23.534) encadre strictement la recevabilité des demandes relatives aux exercices ultérieurs sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Selon la Cour, le syndicat « ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée, et qu’il ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés » (pourvoi n° 23-23.534). Dans un second arrêt du 15 janvier 2026 (pourvoi n° 24-10.778), elle juge que le président du tribunal judiciaire « ne peut connaître, à ce titre, d’une demande reconventionnelle qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond », ajoutant que « Ce défaut de pouvoir juridictionnel constitue une fin de non-recevoir et non une exception d’incompétence ».

Enfin, l’arrêt du 18 juin 2026 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 24-19.950) confirme le contrôle de la mise en demeure préalable. Cet arrêt (pourvoi n° 24-19.950) rappelle que « La Cour de cassation a dit pour avis (3e Civ., 12 décembre 2024, avis n° 24-70.007, publié) que la mise en demeure visée à l’article précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande ». Il réaffirme que « lorsqu’il est saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et qu’il ne peut connaître, à ce titre, d’une demande qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond » (pourvoi n° 24-19.950).

II. Le sort de l’avance de trésorerie lors de la vente d’un lot de copropriété : remboursement au vendeur, reconstitution par l’acquéreur et opposition du syndic

A. Le droit au remboursement intégral des avances au copropriétaire cédant et l’obligation de reconstitution pesant sur l’acquéreur

Lorsqu’un copropriétaire cède son lot par une vente régie par l’article 1582 du Code civil, selon lequel « La vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer », le sort des avances devient central. Dès l’avant-contrat ou lors d’un litige sur une rétractation après une promesse de vente, les parties doivent vérifier les réserves attachées au lot. Avant l’acte authentique, l’article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 impose au syndic d’adresser au notaire un état daté en trois parties.

Dans la première partie de l’état daté (article 5, 1°, du décret du 17 mars 1967), le syndic mentionne les sommes pouvant rester dues au syndicat par le cédant. Y figurent les dettes au titre « a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ; b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ; c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ; […] e) Des avances exigibles » (article 5 du décret du 17 mars 1967). Dans la deuxième partie (article 5, 2°, du décret du 17 mars 1967), il indique les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur envers le cédant au titre « a) Des avances mentionnées à l’article 45-1 ». Enfin, dans la troisième partie (article 5, 3°, du décret du 17 mars 1967), il précise les sommes incombant au nouveau copropriétaire au titre « a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative ».

Par son arrêt de principe du 27 mars 2013, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 12-11.808) a sanctionné le refus de restitution intégrale opposé par un syndicat. Après la vente de lots, le syndic n’avait remboursé au vendeur que le montant inférieur reconstitué par les acquéreurs (pourvoi n° 12-11.808). Au visa des articles 35 et 45-1 du décret du 17 mars 1967, la Cour rappelle d’abord « Attendu, selon ces textes, que le syndic peut exiger le versement de l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété ; que les avances sont remboursables » (pourvoi n° 12-11.808). Elle juge ensuite « Qu’en statuant ainsi, alors que la réserve prévue au règlement de copropriété est remboursable en totalité au vendeur et que le syndic peut en exiger le versement par l’acquéreur du lot, la juridiction de proximité a violé les textes susvisés » (pourvoi n° 12-11.808).

En pratique notariale, ainsi que le vérifie un avocat en contentieux de la vente immobilière, les actes de vente prévoient souvent que l’acquéreur rembourse directement l’avance au vendeur chez le notaire. Cet accord lie les parties conformément à l’article 1103 du Code civil, aux termes duquel « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Le syndic transfère alors l’avance par jeu d’écritures du compte du cédant au compte du cessionnaire. À défaut d’un tel règlement direct entre les parties, la règle de l’arrêt du 27 mars 2013 (pourvoi n° 12-11.808) et de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 oblige le syndicat à rembourser intégralement le vendeur.

B. La répartition des provisions et trop-perçus lors de la mutation, la notification du transfert et l’opposition sur le prix de vente

À la différence des avances remboursables de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, les provisions sur charges obéissent à l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967. Selon cet article 6-2 du décret du 17 mars 1967, « A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot : 1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa du I de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ; 2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ; 3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes ». Dans son arrêt du 20 mai 2021, la troisième chambre civile (pourvoi n° 20-15.633) juge qu’« à l’occasion d’une vente par adjudication d’un lot de copropriété, le paiement de cette provision incombe au copropriétaire saisi ».

En application du 3° de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967, l’excédent de provisions constaté lors de l’approbation des comptes profite au propriétaire en place au jour du vote. Par son arrêt du 19 décembre 2012, la troisième chambre civile (pourvoi n° 11-17.178) a censuré une cour d’appel ayant accordé ce remboursement au vendeur. Elle juge « Qu’en statuant ainsi, alors que le trop-perçu sur provisions qui apparaît après la mutation à titre onéreux de lots de copropriété est porté au crédit de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (pourvoi n° 11-17.178). Par ailleurs, selon l’article 6-3 du décret du 17 mars 1967, « Toute convention contraire aux dispositions de l’article 6-2 n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation à titre onéreux ». Dans son arrêt du 10 juillet 2025, la troisième chambre civile (pourvoi n° 23-13.161) impose toutefois au juge de faire respecter entre les parties leur convention interne selon l’article 1103 du Code civil. Elle relève « qu’il résultait du contrat que le vendeur continuerait à régler auprès du syndic l’intégralité des charges et qu’il serait procédé à une régularisation en fin d’exercice suivant la répartition suivante : pour l’occupant les charges assimilées à celles d’un locataire, pour le débirentier les charges assimilées à celles d’un propriétaire » (pourvoi n° 23-13.161).

Vis-à-vis du syndicat, le transfert de la qualité de copropriétaire dépend exclusivement de la notification prescrite sans délai par l’article 6 du décret du 17 mars 1967. Dans son arrêt du 7 février 2019, la troisième chambre civile (pourvoi n° 17-31.101) juge que « la notification au syndic du transfert de propriété de fractions d’un lot divisé le rend opposable au syndicat des copropriétaires et donne ainsi aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification ». De même, dans son arrêt du 18 décembre 2025, la troisième chambre civile (pourvoi n° 23-18.911) casse un arrêt ayant retenu la connaissance informelle du syndic. Elle juge « qu’en se déterminant ainsi, alors que, même lorsque le syndic a eu connaissance de la cession d’un lot avant qu’elle ne lui soit notifiée, l’acquéreur n’a, à son égard, la qualité de copropriétaire tenu au paiement des charges qu’à compter de cette notification, la cour d’appel, qui n’a pas recherché à quelle date le transfert de propriété des lots de la Fédération Anef avait été notifié au syndic, n’a pas donné de base légale à sa décision » (pourvoi n° 23-18.911).

Enfin, le recouvrement des dettes du vendeur est garanti par l’opposition sur le prix de vente régie par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965. Faute de certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, le notaire notifie un avis de mutation dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété, et le syndic peut former opposition par acte extrajudiciaire avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis (article 20 de la loi du 10 juillet 1965). Selon l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 et l’arrêt du 12 octobre 2023 (pourvoi n° 22-18.723), « lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, le syndic peut former opposition sur le prix de vente au titre des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation ». En outre, selon l’arrêt du 22 juin 2017 (pourvoi n° 16-15.195), « l’opposition doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes ». À défaut d’accord, le notaire verse les fonds retenus au syndicat dans un délai de trois mois après la constitution de l’opposition régulière, sauf contestation devant les tribunaux (article 20 de la loi du 10 juillet 1965). Or, selon l’arrêt du 11 juillet 2024 de la troisième chambre civile (pourvoi n° 23-11.700), « le paiement effectué par le notaire, en l’absence de contestation judiciaire formée par le copropriétaire vendeur, en conséquence de l’opposition faite par le syndicat des copropriétaires, ne peut caractériser un acquiescement, cette opposition n’étant ni une demande en justice ni un jugement ».

Conclusion

L’examen combiné de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et de la jurisprudence de la troisième chambre civile démontre la singularité de l’avance de trésorerie. Qualifiée de réserve remboursable par l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, elle supplée l’interdiction faite au syndic d’avancer des fonds posée par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Qu’il s’agisse de la réserve permanente plafonnée à un sixième du budget prévisionnel par le 1° de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 ou des avances temporaires, ces sommes restent une créance du copropriétaire, contrairement au fonds de travaux définitivement acquis au syndicat selon l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur le plan procédural, les arrêts des 20 novembre 2025 (pourvoi n° 23-23.313), 15 janvier 2026 (pourvoi n° 23-23.534 et pourvoi n° 24-10.778) et 18 juin 2026 (pourvoi n° 24-19.950) réservent la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 aux provisions et arriérés approuvés visés par une mise en demeure précise.

Lors de la vente d’un lot régie par l’article 1582 du Code civil, le caractère remboursable de l’avance s’exprime dans l’état daté de l’article 5 du décret du 17 mars 1967. Selon l’arrêt de principe du 27 mars 2013 (pourvoi n° 12-11.808), la réserve statutaire est remboursable en totalité au vendeur par le syndicat, tandis que le syndic peut en exiger la reconstitution par l’acquéreur devenu copropriétaire dès la notification de l’article 6 du décret du 17 mars 1967 (pourvoi n° 23-18.911). À l’inverse, selon l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967, le trop-perçu sur provisions apparu après la vente est porté au crédit du copropriétaire lors de l’approbation des comptes (pourvoi n° 11-17.178), les conventions contraires n’ayant d’effet qu’entre les parties selon l’article 6-3 du décret du 17 mars 1967 et l’article 1103 du Code civil (pourvoi n° 23-13.161). Enfin, le paiement effectué par le notaire sur opposition du syndic selon l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 ne caractérise aucun acquiescement du vendeur (pourvoi n° 23-11.700).