Lorsqu’un copropriétaire constate des infiltrations d’eau dans les locaux privatifs de son lot, en particulier dans un sous-sol, un demi sous-sol ou un rez-de-chaussée enterré dont les murs périphériques relèvent du gros œuvre de l’immeuble, le litige soulève deux questions déterminantes : d’une part, celle du régime de responsabilité applicable au syndicat des copropriétaires et à son assureur ; d’autre part, celle du traitement procédural de la demande tendant à l’exécution forcée des travaux de reprise, tels qu’un cuvelage préconisé par l’expert judiciaire. Par un arrêt rendu le 22 octobre 2026 (Troisième chambre civile, pourvoi n° 24-11.086, texte intégral sur le site de la Cour de cassation), la Cour de cassation censure une cour d’appel qui avait simultanément déclaré irrecevable d’office comme nouvelle en appel la demande d’un copropriétaire tendant à la réalisation des travaux de cuvelage préconisés par l’expert et rejeté sa demande d’indemnisation au motif qu’il ne rapportait pas la preuve d’une faute du syndicat des copropriétaires.

Dans cette affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 22 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-11.086), le propriétaire d’un pavillon constituant le lot n° 41 d’une copropriété voisine d’un fonds sur lequel une association avait entrepris la construction d’un temple avec le concours d’un maître d’œuvre, de bureaux d’études du sol et en hydrologie et d’une entreprise générale, avait constaté le 30 juin 2015 des infiltrations d’eau dans le demi sous-sol de son habitation. Après expertise judiciaire, le syndicat des copropriétaires avait assigné son assureur, le maître d’ouvrage voisin, le bureau d’études en hydrologie ainsi que le copropriétaire concerné et un autre propriétaire voisin en indemnisation de ses préjudices, tandis que le copropriétaire du pavillon demandait la condamnation du syndicat à réaliser les travaux de cuvelage préconisés par l’expert ainsi que la condamnation solidaire du syndicat et de son assureur à réparer son préjudice personnel.

Par un arrêt du 20 novembre 2023, la cour d’appel de Versailles avait rejeté l’ensemble des réclamations formées par le copropriétaire contre le syndicat des copropriétaires et l’assureur de la copropriété. Les juges d’appel avaient déclaré irrecevable la demande de condamnation du syndicat à exécuter les travaux de cuvelage en retenant qu’il s’agissait d’une demande nouvelle en appel, puis avaient rejeté la demande indemnitaire du copropriétaire au motif qu’il ne démontrait pas la faute imputable au syndicat. Saisie d’un pourvoi, la troisième chambre civile prononce une cassation partielle au double visa de l’article 16 du code de procédure civile et de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Cette décision éclaire de manière concrète les règles substantielles et procédurales qui gouvernent le contentieux du droit de la copropriété lorsque des infiltrations d’eau trouvent leur siège dans les murs porteurs ou les soubassements de l’immeuble. L’étude analysera d’abord la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires au titre des dommages ayant leur origine dans les parties communes (I), avant d’examiner le régime procédural de la demande de travaux de cuvelage et des actions en réparation devant les juridictions (II).

I. La responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires face aux infiltrations d’eau issues des parties communes

A. L’absence d’exigence d’une faute du syndicat et la qualification des murs et soubassements comme parties communes

Le premier enseignement rappelé par la Cour de cassation dans son arrêt du 22 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-11.086) porte sur le fondement objectif de la responsabilité encourue par le syndicat des copropriétaires lorsqu’un lot privatif subit des infiltrations provenant des parties communes. Au visa de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 applicable au litige, la troisième chambre civile rappelle au point 13 : « Il est jugé, en application de ce texte, que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes (3e Civ., 17 décembre 2015, pourvoi n° 14-16.372, Bull. 2015, III, n° 140). » (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-11.086).

En visant expressément l’arrêt du 17 décembre 2015 (Cass. 3e civ., 17 décembre 2015, n° 14-16.372), la haute juridiction s’inscrit dans la continuité du principe selon lequel « Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction de l’immeuble, même antérieurs à la soumission de celui-ci au statut de la copropriété » (Cass. 3e civ., 17 décembre 2015, n° 14-16.372). Depuis l’entrée en vigueur, le 1er juin 2020, de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le cinquième alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 consacre directement cette solution en prévoyant que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Tant sous l’empire de l’ancienne rédaction que sous celui du texte actuel, ce régime de plein droit dispense le copropriétaire victime d’établir une carence ou une négligence dans l’administration de l’immeuble.

C’est précisément l’exigence erronée d’une faute prouvée que sanctionne la Cour de cassation dans son arrêt du 22 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-11.086). Pour rejeter la demande du copropriétaire en réparation de son préjudice personnel et mettre hors de cause l’assureur du syndicat, la cour d’appel avait retenu que l’intéressé procédait par affirmation et ne rapportait pas la preuve de la faute qu’il invoquait à l’encontre du syndicat des copropriétaires. La troisième chambre civile censure cette motivation au point 15 : « En statuant ainsi, alors, d’une part, que la faute du syndicat des copropriétaires n’est pas une condition de la responsabilité de celui-ci à l’égard d’un copropriétaire lorsque sont en cause un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes, d’autre part, que, dans ses conclusions, M. [Y] affirmait que les murs de son pavillon siège des infiltrations sont des parties communes et détaillait l’ensemble des préjudices personnels en résultant dont il précisait les montants par renvoi à ceux retenus par le tribunal, la cour d’appel a violé le texte et l’obligation susvisés. » (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-11.086).

L’unique condition matérielle d’engagement de la responsabilité du syndicat au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 réside ainsi dans le rattachement du siège des infiltrations aux parties communes. Dans le silence ou la contradiction des titres, l’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 répute parties communes le sol, le gros œuvre des bâtiments et les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs. Lorsque des venues d’eau traversent les murs porteurs ou les parois enterrées du demi sous-sol d’un pavillon en copropriété, ces éléments constitutifs du gros œuvre relèvent des parties communes et engagent de plein droit la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

La jurisprudence récente confirme le caractère d’ordre public de cette garantie légale, même lorsque la partie commune siège de l’infiltration est grevée d’un droit de jouissance privative. Dans un arrêt du 17 septembre 2026 (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973), relatif à des infiltrations provenant de l’étanchéité défectueuse d’une toiture-terrasse constituant une partie commune à usage exclusif d’un lot, la Cour de cassation énonce aux points 9 et 10 : « Selon ce texte, d’ordre public en application de l’article 43 de cette même loi, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Il en résulte que, si une clause du règlement de copropriété peut mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive d’une partie commune une obligation d’entretien de celle-ci, elle ne peut avoir pour effet d’exonérer le syndicat des copropriétaires de cette responsabilité de plein droit, sans préjudice de ses actions récursoires. » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973).

Comme le relève l’analyse publiée par l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) sur l’articulation des responsabilités en copropriété, l’action dirigée contre le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 peut en outre se cumuler avec une action en responsabilité délictuelle contre un copropriétaire ou un tiers, la troisième chambre civile ayant jugé par un arrêt du 26 janvier 2022 (Cass. 3e civ., 26 janvier 2022, n° 20-23.614) que « La responsabilité d’un syndicat de copropriétaires au titre de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas exclusive de la responsabilité délictuelle encourue par un copropriétaire » (Cass. 3e civ., 26 janvier 2022, n° 20-23.614).

B. Les causes strictes d’exonération du syndicat et la preuve des préjudices personnels du copropriétaire

Puisque la responsabilité instituée par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 s’applique de plein droit, le syndicat des copropriétaires ne peut pas s’en dégager en faisant valoir qu’il a agi avec diligence ou qu’il n’a commis aucune négligence dans la gestion des sinistres. La troisième chambre civile l’a rappelé dans un arrêt du 15 janvier 2026 (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-11.742) à propos de dégâts des eaux répétés affectant un lot de copropriété en raison de l’état d’une colonne montante. Au visa de l’article 14, alinéa 5, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la Cour de cassation énonce aux points 3 et 4 : « Aux termes de ce texte, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Il en résulte que le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité de plein droit qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage. » (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-11.742).

Dans cette décision du 15 janvier 2026 (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-11.742), la juridiction de proximité avait rejeté la demande d’indemnisation de la société propriétaire du lot en retenant qu’elle connaissait l’état de l’immeuble lors de son acquisition et que le syndicat avait tout mis en œuvre pour remédier aux fuites. La Cour de cassation censure cette analyse au point 6 : « En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les dommages allégués trouvaient leur origine dans les parties communes et par des motifs impropres à exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité de plein droit, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-11.742). Ainsi, même lorsque des travaux de construction sur un fonds voisin ont pu modifier le régime hydrique du terrain comme dans l’affaire jugée le 22 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-11.086), le syndicat demeure responsable de plein droit envers le copropriétaire dès lors que l’eau s’infiltre à travers les parois communes, sauf preuve que le fait du tiers a causé l’entier dommage.

Au-delà du principe de responsabilité, l’arrêt du 22 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-11.086) censure également la cour d’appel pour dénaturation des conclusions s’agissant de l’évaluation du préjudice personnel du copropriétaire. Les juges d’appel avaient affirmé que la demande de réparation n’était « ni déterminée ni déterminable » (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-11.086), alors que le copropriétaire détaillait dans ses écritures l’ensemble de ses préjudices personnels issus des infiltrations et en précisait les montants par renvoi à ceux retenus par le tribunal à la suite du rapport d’expertise bâtiment. Par voie de conséquence, la cassation remet en cause la mise hors de cause de l’assureur de la copropriété, dont le contrat est souscrit en application de l’article 18, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 pour couvrir la responsabilité civile dont le syndicat doit répondre.

II. Le régime procédural de la demande de travaux de cuvelage et des actions en réparation devant les juridictions

A. La recevabilité en appel de la demande d’exécution des travaux préconisés par l’expert et le respect du contradictoire

Pour mettre un terme définitif aux infiltrations traversant les parois enterrées d’un demi sous-sol en copropriété, l’indemnisation pécuniaire doit s’accompagner de l’exécution des travaux d’étanchéité sur les parties communes, tels que le cuvelage préconisé par l’expert judiciaire. Or, dans l’affaire tranchée le 22 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-11.086), la cour d’appel de Versailles avait déclaré irrecevable la demande du copropriétaire tendant à la condamnation du syndicat à réaliser les travaux de cuvelage préconisés par l’expert, en retenant qu’il s’agissait d’une demande nouvelle en appel prohibée par l’article 564 du code de procédure civile. Si cet article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions sauf exceptions légales, le juge qui relève d’office cette fin de non-recevoir demeure tenu de respecter le principe de la contradiction énoncé à l’article 16 du code de procédure civile.

Au visa de l’article 16 du code de procédure civile, la troisième chambre civile censure l’arrêt d’appel aux points 9 à 11 de sa décision du 22 octobre 2026 : « Aux termes de ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Pour déclarer irrecevable la demande de M. [Y] en condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de cuvelage préconisés par l’expert, et, par voie de conséquence, mettre hors de cause la société Axa France IARD, l’arrêt retient qu’il s’agit d’une demande nouvelle en appel. En statuant ainsi, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur le moyen relevé d’office tiré de l’application de l’article 564 du code de procédure civile, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-11.086).

Le respect préalable du contradictoire permet en effet au copropriétaire qui sollicite l’exécution de travaux en copropriété de démontrer que sa prétention est recevable en appel au regard des articles 564 à 566 du code de procédure civile. Tout d’abord, l’article 564 du code de procédure civile autorise les prétentions destinées à faire juger les questions nées de la survenance ou de la révélation d’un fait. Ensuite, selon l’article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. Enfin, l’article 566 du code de procédure civile permet aux parties d’ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Dans le même arrêt du 22 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-11.086), la Cour de cassation précise également les conditions de recevabilité du pourvoi au regard de l’article 609 du code de procédure civile, selon lequel toute partie qui y a intérêt est recevable à se pourvoir en cassation même si la disposition qui lui est défavorable ne profite pas à son adversaire. Constatant au point 6 que « L’arrêt attaqué ayant, conformément à la demande de M. [Y], confirmé le jugement en ce qu’il avait mis hors de cause la société Bouygues bâtiment Ile-de-France, le pourvoi est irrecevable en ce qu’il est dirigé contre cette société. » (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-11.086), la troisième chambre civile met par ailleurs hors de cause les intervenants au chantier voisin dont la présence n’est plus nécessaire devant la cour d’appel de renvoi.

B. Qualité pour agir, prescription quinquennale et articulation des recours contre l’assureur et les tiers constructeurs

Sur le terrain de la qualité pour agir régie par l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, la jurisprudence opère une distinction fondamentale selon l’objet de la demande. Si le copropriétaire est recevable à demander contre le syndicat la réalisation en nature des travaux sur les parties communes et l’indemnisation de son préjudice propre comme dans l’arrêt du 22 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-11.086), il ne peut en revanche pas réclamer à son profit le versement des sommes correspondant au coût des travaux de remise en état des parties communes. Par un arrêt du 30 janvier 2025 (Cass. 3e civ., 30 janvier 2025, n° 23-13.325), la troisième chambre civile rappelle ainsi au point 19 : « Il est jugé que, si un copropriétaire peut, lorsque l’atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n’a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu’il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d’affecter à la réalisation de ces travaux (3e Civ., 8 juin 2023, pourvoi n° 21-15.692, publié). » (Cass. 3e civ., 30 janvier 2025, n° 23-13.325).

Inversement, lorsque le syndicat des copropriétaires agit contre les constructeurs et assureurs à la suite de travaux d’étanchéité défectueux sur les parties communes, la troisième chambre civile a jugé par un arrêt du 7 novembre 2024 (Cass. 3e civ., 7 novembre 2024, n° 23-14.464) aux points 11 et 12 : « En application de ce texte, un syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots (3e Civ., 23 juin 2004, pourvoi n° 03-10.475, Bull. 2004, III, n° 128). Il n’est pas nécessaire, en ce cas, que le préjudice, qu’il soit matériel ou immatériel, soit subi de la même manière par l’ensemble des copropriétaires. » (Cass. 3e civ., 7 novembre 2024, n° 23-14.464). Par ailleurs, vis-à-vis de l’assureur dommages-ouvrage en présence de remontées humides, l’arrêt du 30 janvier 2025 (Cass. 3e civ., 30 janvier 2025, n° 23-13.325) rappelle au point 13 : « Il est jugé que l’assureur dommages-ouvrage manque à ses obligations contractuelles en ne préfinançant pas une réparation efficace et pérenne de nature à mettre fin aux désordres (3e Civ., 11 février 2009, pourvoi n° 07-21.761, Bull. 2009, III, n° 33). » (Cass. 3e civ., 30 janvier 2025, n° 23-13.325).

Enfin, l’exercice de ces actions est encadré par les délais de prescription et de déchéance prévus à l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Aux termes de son premier alinéa, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat ; et, selon le deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes, réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Dans un arrêt du 21 mai 2026 (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-20.851), la troisième chambre civile rappelle au visa de l’article 2224 du code civil : « Aux termes de ce texte, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-20.851). Quant aux actions récursoires exercées contre un tiers coauteur, la Cour de cassation rappelle dans son arrêt du 11 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 23-22.555) : « En matière d’action récursoire, il est jugé que la prescription applicable au recours d’une personne assignée en responsabilité contre un tiers qu’elle estime coauteur du même dommage a pour point de départ l’assignation qui lui a été délivrée, même en référé, si elle est accompagnée d’une demande de reconnaissance d’un droit, sauf si elle établit qu’elle n’était pas, à cette date, en mesure d’identifier ce responsable (Ch. mixte., 19 juillet 2024, pourvoi n° 22-18.729, publié). » (Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 23-22.555). En cas d’urgence pour la conservation de l’immeuble, le syndic est par ailleurs tenu, en vertu de l’article 18, I, de la loi du 10 juillet 1965, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Conclusion

L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 22 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-11.086) consolide la protection du copropriétaire victime d’infiltrations d’eau provenant des parties communes. Sur le fond, la responsabilité du syndicat des copropriétaires édictée par l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 opère de plein droit : dès lors que les parois ou soubassements siège des infiltrations constituent des parties communes au sens de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, la preuve d’une faute du syndicat n’est pas requise pour obtenir la réparation des préjudices personnels et la garantie de l’assureur de la copropriété.

Sur le plan procédural, la cour d’appel ne peut pas relever d’office l’irrecevabilité d’une demande de condamnation du syndicat à réaliser les travaux de cuvelage préconisés par l’expert judiciaire au titre de l’article 564 du code de procédure civile sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations contradictoires conformément à l’article 16 du code de procédure civile. Articulée avec les règles de qualité pour agir et le délai de prescription quinquennal de l’article 2224 du code civil applicable par renvoi de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, cette solution garantit l’effectivité conjointe de la reprise technique des parties communes et de l’indemnisation des copropriétaires lésés.