Dans les grandes agglomérations soumises à une forte tension locative, la division d’appartements familiaux en plusieurs chambres louées séparément à des étudiants ou à de jeunes actifs sous le régime de la colocation à baux multiples s’est considérablement développée. Ce montage contractuel, dans lequel chaque occupant signe un bail individuel portant sur une chambre privative tout en bénéficiant d’un droit d’usage partagé sur la cuisine, la salle d’eau et le séjour, suscite un contentieux récurrent lorsque la superficie de la chambre attribuée en jouissance exclusive descend sous le seuil réglementaire de neuf mètres carrés. De nombreux bailleurs soutiennent en effet que la réforme opérée par la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique du 23 novembre 2018 permettrait désormais d’additionner la surface de la chambre privative et une quote-part des espaces communs de l’appartement pour atteindre le seuil minimal de décence.

Par un arrêt de cassation rendu le 1er octobre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 25-15.395, ECLI:FR:CCASS:2026:C300539) met un coup d’arrêt net à cette interprétation extensive en censurant une décision de la cour d’appel de Paris qui avait validé la décence d’une chambre de 6,37 mètres carrés au motif que l’adjonction d’un tiers des parties communes de 16,70 mètres carrés conférait à la locataire une surface totale supérieure à neuf mètres carrés, ainsi qu’il ressort du texte intégral publié par la Cour de cassation dans son arrêt du 1er octobre 2026 (n° 25-15.395). En posant que le respect des normes minimales de surface s’apprécie exclusivement au regard des locaux privatifs affectés au preneur, la haute juridiction rétablit la frontière stricte entre les dimensions physiques de la pièce d’habitation privative et l’appréciation globale des équipements collectifs du logement.

Dans le même temps, cet arrêt du 1er octobre 2026 livre un second enseignement déterminant sur l’articulation des sanctions civiles de l’indécence locative. Si l’insuffisance de surface de la chambre privative caractérise un manquement du bailleur à son obligation légale de délivrance d’un logement décent ouvrant droit à des dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance, elle n’entraîne pas mécaniquement la résiliation judiciaire du bail lorsque l’accès aux pièces communes partagées empêche de regarder le bien comme totalement inhabitable. Cette distinction oblige tant les propriétaires que les colocataires, souvent accompagnés par un avocat en droit de la colocation et des baux de colocataires à Paris, à mesurer avec précision la portée de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 (I) ainsi que le régime des actions en indemnisation, en réduction de loyer, en prescription et en résiliation ouvertes devant le juge du contentieux de la protection (II).

I. L’appréciation stricte du seuil de neuf mètres carrés sur la seule chambre privative en colocation à baux multiples

La compréhension de la censure prononcée le 1er octobre 2026 suppose de revenir sur l’architecture duale de la colocation en droit français et sur l’articulation exacte entre les règles de division des immeubles bâties par le Code de la construction et de l’habitation et les normes de décence issues de la loi du 6 juillet 1989. Alors que les juges du fond avaient cru déceler dans la loi du 23 novembre 2018 une méthode de calcul globalisant les surfaces privatives et communes (A), la Cour de cassation cantonne la prise en compte des espaces partagés aux seuls équipements et éléments de confort, à l’exclusion formelle du calcul de la surface habitable minimale de chaque chambre (B).

A. La genèse du litige parisien et la confusion née de l’article 8-1, II, de la loi du 6 juillet 1989

L’affaire soumise à la troisième chambre civile illustre avec une grande netteté la configuration matérielle des colocations divisées dans le parc ancien parisien. Selon les constatations de l’arrêt, une propriétaire avait donné à bail, le 4 novembre 2015, à une locataire une chambre privative d’une superficie de 6,37 mètres carrés située au sein d’un appartement parisien faisant l’objet d’une colocation à baux multiples entre trois occupants. Outre sa chambre individuelle, la preneuse disposait d’un droit d’accès et d’usage sur des espaces communs partagés avec ses deux colocataires, d’une superficie totale de 16,70 mètres carrés, comprenant une entrée-dégagement, une cuisine et une salle de bains. Le contrat de location, conclu initialement pour trois ans, avait été tacitement reconduit le 4 novembre 2018, puis une seconde fois le 4 novembre 2021, avant que la locataire ne quitte les lieux en cours d’instance avec établissement d’un état des lieux de sortie le 4 janvier 2022.

Invoquant l’indécence du bien loué à raison de l’exiguïté de sa chambre privative de 6,37 mètres carrés, la locataire avait saisi la juridiction civile d’une demande principale en nullité des baux successifs, d’une demande subsidiaire en résolution judiciaire de ces contrats, et de demandes plus subsidiaires tendant à la réalisation de travaux de mise en conformité, à la restitution ou à la réduction des loyers acquittés, ainsi qu’à l’indemnisation intégrale de son préjudice de jouissance. Par un arrêt du 24 octobre 2024, la cour d’appel de Paris avait opéré une césure chronologique inédite entre les périodes contractuelles antérieures et postérieures à l’entrée en vigueur de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. Les juges d’appel avaient admis que le bail initial du 4 novembre 2015 et le bail tacitement reconduit le 4 novembre 2018 ne respectaient pas les normes de décence relatives à la surface minimale, mais avaient jugé qu’à compter de la reconduction tacite du 4 novembre 2021, le logement était devenu décent dès lors qu’en additionnant les 6,37 mètres carrés de la chambre et le tiers des 16,70 mètres carrés de parties communes, soit 5,56 mètres carrés supplémentaires, la locataire jouissait d’une surface totale excédant neuf mètres carrés.

Pour parvenir à ce résultat mathématique, la juridiction parisienne s’était appuyée sur la rédaction de l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en vigueur sur Légifrance. Ce texte définit au paragraphe I la colocation comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, formalisée soit par un contrat unique, soit par plusieurs contrats conclus entre les locataires et le bailleur, hors location consentie exclusivement à des époux ou partenaires de pacte civil de solidarité lors de la conclusion initiale. Comme le rappelle la fiche pratique vérifiée le 1er octobre 2026 par la Direction de l’information légale et administrative sur Service-Public.fr, la loi distingue ainsi deux régimes d’organisation contractuelle aux conséquences radicalement différentes sur le calcul des surfaces.

Dans une colocation à bail unique, tous les colocataires signent un même contrat portant sur l’entier appartement sans affectation privative juridiquement autonome d’un lot déterminé vis-à-vis du bailleur, ainsi que l’expose l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) dans son analyse de la colocation à contrat unique. En revanche, lorsque le propriétaire choisit de conclure autant de baux individuels qu’il y a de chambres occupées, l’opération réalise juridiquement une division du logement en plusieurs unités d’habitation distinctes, comme le souligne l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) dans son comparatif entre bail unique et baux multiples.

Or, avant la loi du 23 novembre 2018, le renvoi pur et simple de l’article 8-1, II, aux règles de police de la division d’immeubles soumettait chaque chambre louée par contrat distinct aux seuils de quatorze mètres carrés et de trente-trois mètres cubes prévus par les anciens articles L. 111-6-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, aujourd’hui recodifiés au sein du chapitre relatif à l’exploitation des bâtiments aux articles L. 126-17, L. 126-18 et L. 126-21 du Code de la construction et de l’habitation. Afin d’assouplir cette contrainte jugée excessive pour des chambres disposant d’accès à un salon et à une cuisine partagés, le législateur de 2018 a modifié l’article 8-1, II, de la loi du 6 juillet 1989, évolution dont l’Institut Paris Région a retracé les étapes législatives et les risques de dérives locatives. C’est précisément la lecture combinée des deux dernières phrases du premier alinéa de cet article 8-1, II, qui a donné naissance au contentieux tranché le 1er octobre 2026.

B. La règle posée par l’arrêt du 1er octobre 2026 : la dissociation entre surface privative et équipements communs

Saisie par le pourvoi de la locataire, la troisième chambre civile de la Cour de cassation procède, au visa combiné de l’article 1719, 1°, du Code civil, de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de l’article 8-1, II, de cette même loi et de l’article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, à une démonstration syllogistique d’une grande rigueur textuelle. Elle rappelle d’abord qu’en vertu des deux premiers textes, le bailleur d’un local à usage d’habitation est tenu de remettre au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, dont les caractéristiques sont fixées par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale.

Aux termes de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à neuf mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à vingt mètres cubes, ces surfaces et volumes étant déterminés conformément aux dispositions du Code de la construction et de l’habitation. Or, l’article 8-1, II, de la loi du 6 juillet 1989 énonce successivement deux règles distinctes : d’une part, par dérogation aux articles L. 126-17 et L. 126-21 du Code de la construction et de l’habitation, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à neuf mètres carrés et à vingt mètres cubes ; d’autre part, pour l’application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, il est tenu compte de l’ensemble des éléments, équipements et pièces du logement.

Tranchant tout flottement d’interprétation, la troisième chambre civile formule le principe directeur suivant dans son arrêt du 1er octobre 2026 : « Il s’en déduit qu’en matière de colocation à baux multiples, la conformité du local loué aux normes minimales de surface s’apprécie au regard des seuls locaux privatifs affectés au locataire, l’ensemble des éléments, équipements et pièces du logement n’étant pris en considération que pour le respect des autres caractéristiques de décence. » (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-15.395). La Cour de cassation censure en conséquence l’arrêt d’appel qui avait refusé d’indemniser la locataire au titre de la période postérieure au 4 novembre 2021 en additionnant à la chambre de 6,37 mètres carrés un tiers des 16,70 mètres carrés de surfaces communes.

La logique juridique de cette solution s’explique par la lettre de l’article 8-1, II, de la loi du 6 juillet 1989. Lorsque le législateur dispose que la surface et le volume habitables « des locaux privatifs » doivent être au moins égaux à neuf mètres carrés et à vingt mètres cubes, il vise l’espace dont le colocataire a la jouissance exclusive en vertu de son contrat individuel, c’est-à-dire sa chambre. La phrase suivante, selon laquelle il est tenu compte de l’ensemble des éléments, équipements et pièces du logement pour l’application de l’article 6, a uniquement pour objet d’éviter que chaque chambre louée en bail individuel doive comporter son propre coin cuisine et son installation sanitaire dès lors que ces équipements figurent dans les parties communes.

Ainsi, la mutualisation des équipements sanitaires et culinaires au sein des espaces communs satisfait aux exigences fonctionnelles du décret du 30 janvier 2002, mais ne déroge jamais au plancher de neuf mètres carrés et vingt mètres cubes imposé pour les seuls locaux privatifs. Un propriétaire qui divise un appartement en baux individuels ne peut donc mettre en location une chambre privative de six, sept ou huit mètres carrés en prétendant compenser ce déficit par un séjour commun. Il s’expose alors aux sanctions du manquement à l’obligation de délivrance d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, la Cour de cassation rappelant, à propos des articles 1719 du Code civil, 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002, que « Ces dispositions, dont l’objet est de préciser le contenu de l’obligation de délivrance du bailleur, sont applicables aux seuls logements objet d’un bail d’habitation. » (Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n° 21-21.964).

II. Le régime des sanctions civiles, la prescription et les limites de la résiliation judiciaire du bail de colocation

Si l’arrêt du 1er octobre 2026 consacre le droit du colocataire logé dans une chambre de moins de neuf mètres carrés à obtenir réparation du manquement du bailleur à son obligation de délivrance sur l’intégralité des périodes contractuelles reconduites, il apporte également une précision essentielle sur la hiérarchie des remèdes contractuels. Alors que l’obligation continue de délivrance ouvre au preneur une action en indemnisation et en réduction de loyer soumise à un régime de prescription spécifique (A), la résiliation judiciaire du bail ou l’exception d’inexécution demeurent subordonnées à la démonstration d’une gravité suffisante ou d’une inhabitabilité que la présence d’espaces communs décents peut neutraliser (B).

A. L’obligation continue de délivrance, l’indemnisation du trouble de jouissance et la prescription triennale

Dès lors que la chambre privative donnée à bail individuel présente une surface habitable inférieure à neuf mètres carrés et un volume inférieur à vingt mètres cubes, le manquement du bailleur à son obligation légale de délivrance est caractérisé dès la prise d’effet du contrat et se renouvelle lors de chaque reconduction tacite. Dans l’espèce tranchée le 1er octobre 2026, la cassation partielle prononcée par la troisième chambre civile porte précisément sur le chef de dispositif qui avait limité à 2 000 euros les dommages et intérêts alloués à la locataire en écartant à tort toute faute du bailleur à compter de la reconduction tacite du 4 novembre 2021. La cour d’appel de Paris, statuant sur renvoi, devra donc évaluer et réparer le préjudice de jouissance subi par la colocataire sur l’ensemble de la durée d’occupation, y compris après la reconduction de 2021.

Le bailleur ne saurait d’ailleurs tenter de s’exonérer de cette responsabilité en insérant dans le bail individuel de colocation une clause selon laquelle le colocataire déclare connaître parfaitement la superficie de la chambre et accepter les lieux dans l’état où ils se trouvent. Par un arrêt du 16 octobre 2025, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait rejeté la demande d’indemnisation du trouble de jouissance de locataires d’un logement indécent sur le fondement d’une clause de prise des lieux en l’état, en jugeant : « En statuant ainsi, par des motifs inopérants, et sans caractériser un événement de force majeure, seul de nature à exonérer la bailleresse de ses obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien et de garantie de jouissance paisible, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-16.682). L’ordre public de protection attaché à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prive ainsi d’effet toute renonciation contractuelle anticipée du colocataire aux normes minimales de surface habitable.

Sur le terrain procédural, la mise en œuvre de l’action en mise en conformité, en réduction de loyer sur le fondement de l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ou en dommages et intérêts pour troubles de jouissance locative soulève fréquemment une fin de non-recevoir tirée de la prescription lorsque le colocataire occupe les lieux depuis plus de trois ans, comme c’était le cas dans l’affaire jugée le 1er octobre 2026 où le bail initial remontait au 4 novembre 2015. Aux termes du premier alinéa de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a toutefois précisé avec une grande fermeté l’articulation entre ce délai triennal de l’article 7-1 et la nature continue de l’obligation de délivrance d’un logement décent issue de l’article 1719 du Code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Dans un arrêt du 2 avril 2026, la Cour de cassation a rappelé à propos des obligations du bailleur de faire jouir le preneur et de lui délivrer un logement décent : « Ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations. » (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.181). Deux mois plus tard, par un arrêt du 4 juin 2026, la troisième chambre civile a fixé la règle complète applicable tant à l’exécution en nature qu’à la période indemnisable : « L’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail. Il en résulte que le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice. » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437). Ainsi, même si le bail de colocation a été conclu plus de trois ans avant l’assignation, l’action du colocataire en mise en conformité n’est pas atteinte par la prescription tant que le manquement persiste en cours de bail, tandis que sa créance indemnitaire au titre du préjudice de jouissance est recevable sur la période de trois ans précédant sa demande en justice.

Au demeurant, le risque financier lié au non-respect des normes minimales de surface et de hauteur sous plafond ne pèse pas uniquement sur le bailleur dans ses rapports avec les colocataires, mais affecte également la revente de l’immeuble de rapport. Par un arrêt du 5 février 2026, la troisième chambre civile a approuvé une cour d’appel d’avoir retenu la responsabilité de vendeurs d’un immeuble comportant douze lots d’habitation loués en meublé dont six logements ne satisfaisaient pas aux normes de décence au regard de leurs surface et hauteur sous plafond, en relevant : « Ayant souverainement retenu, d’une part, que la destination d’un immeuble locatif faisait partie des caractéristiques du bien vendu, d’autre part, que l’acquéreur n’était pas un professionnel, elle a pu en déduire que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance conforme. » (Cass. 3e civ., 5 février 2026, n° 23-21.993). La division irrégulière d’un bien en chambres inférieures à neuf mètres carrés fragilise dès lors tant le rendement locatif immédiat que la sécurité juridique d’une cession ultérieure de l’immeuble.

B. Le rejet de la résiliation judiciaire faute d’inhabitabilité et l’encadrement strict du congé du bailleur

Si l’arrêt du 1er octobre 2026 donne pleinement gain de cause à la locataire sur le terrain de l’indemnisation du manquement à l’obligation de délivrance, il rejette en revanche le premier moyen de son pourvoi qui reprochait à la cour d’appel de Paris d’avoir refusé de prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation. La preneuse soutenait que la mise en location d’une chambre privative de 6,37 mètres carrés constituait par nature une inexécution grave justifiant la résolution des baux successifs aux torts de la bailleresse et la restitution des loyers. La troisième chambre civile écarte cette argumentation en validant la méthode d’appréciation concrète suivie par les juges du fond : « Ayant d’abord rappelé, à bon droit, qu’en application des articles 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable au contrat de bail initial du 4 novembre 2015, et 1224 du même code, dans sa rédaction issue de cette ordonnance, applicable aux baux tacitement reconduits, la partie envers laquelle un engagement contractuel n’avait pas été exécuté ou ne l’avait été que partiellement pouvait solliciter la résiliation du contrat en cas d’inexécution suffisamment grave, puis constaté que la locataire disposait, outre d’une chambre privative, d’un accès à des espaces communs partagés avec deux autres co-locataires d’une superficie totale de 16,70 mètres carrés, composés d’une entrée-dégagement, une cuisine et une salle de bains, la cour d’appel, qui a retenu qu’il n’était pas établi que le logement loué, fut-il indécent, aurait été inhabitable, a, abstraction faite des motifs surabondants critiqués par le moyen, souverainement apprécié la gravité du manquement invoqué pour rejeter la demande en prononcé de la résiliation du bail. » (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-15.395).

Cette motivation met en lumière le rôle exact que jouent les parties communes de la colocation dans le contentieux de l’inexécution contractuelle. Si la cuisine, la salle de bains et l’entrée-dégagement de 16,70 mètres carrés ne permettent jamais d’effacer l’indécence légale d’une chambre privative de 6,37 mètres carrés au regard de l’article 8-1, II, de la loi du 6 juillet 1989, leur existence effective empêche en revanche de considérer que les lieux loués étaient radicalement impropres à toute habitation. Le juge du fond conserve ainsi son pouvoir souverain d’apprécier si le manquement du bailleur revêt une gravité suffisante au sens de l’article 1224 du Code civil pour anéantir le contrat, ou s’il doit être sanctionné par des dommages et intérêts ou une réduction de loyer proportionnée au trouble de jouissance.

Ce constat commande une vigilance particulière au colocataire qui envisagerait de cesser unilatéralement de régler son loyer en invoquant l’indécence dimensionnelle de sa chambre. Sans décision judiciaire de suspension du loyer prononcée sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur qui retient les échéances locatives sur le terrain de l’exception d’inexécution s’expose à l’acquisition de la clause résolutoire s’il ne démontre pas l’inhabitabilité des lieux. Dès lors qu’une chambre de 6,37 mètres carrés complétée par 16,70 mètres carrés d’espaces communs n’est pas nécessairement inhabitable bien qu’indécente, le colocataire doit privilégier la saisine du juge du contentieux de la protection sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 afin d’obtenir la réduction judiciaire du loyer et l’indemnisation de son préjudice.

Symétriquement, le propriétaire bailleur dont les chambres individuelles méconnaissent le seuil de neuf mètres carrés ne peut se prévaloir de cette irrégularité pour évincer l’occupant. L’article 1719, 1°, du Code civil dispose que lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant, et l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que la mise en conformité s’exerce sans atteinte à la validité du contrat en cours.

Par un arrêt du 4 juin 2026, la troisième chambre civile a étendu cette protection au congé délivré par le bailleur sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 en vue d’abattre la cloison séparant la salle de bains et la chambre d’un studio indécent pour rétablir une surface de onze mètres carrés. Cassant l’arrêt qui avait validé ce congé, la Cour de cassation juge : « Dès lors, ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail. » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993). Le bailleur qui a mis en colocation à baux multiples une chambre de moins de neuf mètres carrés ne peut donc ni invoquer la nullité du contrat, ni délivrer un congé pour travaux d’agrandissement afin d’évincer le colocataire à l’échéance.

Pour louer régulièrement un appartement dont certaines chambres mesurent moins de neuf mètres carrés mais dont la superficie globale est suffisante, le propriétaire doit renoncer aux baux individuels multiples au profit d’un bail unique signé par tous les colocataires. En bail unique, le seuil de neuf mètres carrés de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 s’apprécie sur la pièce principale de l’appartement entier, sous réserve des normes globales de peuplement visées à l’article 8-1, II, de la loi du 6 juillet 1989. À l’inverse, en présence de baux multiples, chaque contrat individuel demeure assujetti, chambre par chambre, au plancher impératif de neuf mètres carrés et vingt mètres cubes.

Conclusion

Par son arrêt du 1er octobre 2026 (pourvoi n° 25-15.395), la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une clarification indispensable au régime juridique de la colocation à baux multiples issu de l’article 8-1, II, de la loi du 6 juillet 1989. En jugeant que la conformité du bien loué aux normes minimales de surface de neuf mètres carrés et de volume de vingt mètres cubes s’apprécie au regard des seuls locaux privatifs affectés au colocataire, et que l’ensemble des éléments, équipements et pièces communes du logement n’est pris en compte que pour le respect des autres caractéristiques de décence, la haute juridiction condamne toute tentative d’additionner une quote-part de cuisine, de salle de bains ou de couloir à une chambre exiguë.

Cette décision dessine un équilibre rigoureux entre la protection de l’habitant et la stabilité du lien contractuel. D’un côté, le colocataire installé dans une chambre privative de moins de neuf mètres carrés dispose d’une action recevable tout au long du bail pour faire constater le manquement continu du bailleur à son obligation de délivrance et obtenir la réparation de son trouble de jouissance dans la limite de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, sans que le propriétaire puisse lui opposer une clause de prise des lieux en l’état ni lui délivrer un congé pour travaux de mise en conformité d’une indécence connue dès l’origine. D’un autre côté, l’indécence dimensionnelle de la chambre n’emporte pas automatiquement la résiliation judiciaire du bail lorsque l’accès effectif aux pièces communes partagées préserve l’habitabilité d’ensemble du logement, invitant les parties à privilégier la voie de la réduction judiciaire du loyer et de l’indemnisation devant le juge du contentieux de la protection.