Avocat fiscalité internationale à Paris : investir dans l'immobilier français depuis l'étranger.

Oui en règle générale. L'article 164 B du code général des impôts range les revenus d'immeubles situés en France parmi les revenus de source française, et les conventions fiscales laissent en règle à l'État de situation le droit d'imposer les revenus immobiliers, comme l'illustre la convention franco-luxembourgeoise du 1er avril 1958 appliquée par la Cour de cassation à des sociétés civiles immobilières (Cass. com., 2 avril 2025, n° 23-14.568). Les loyers se déclarent donc en France, quelle que soit la résidence du propriétaire. L'État de résidence peut aussi les imposer, à charge pour lui d'éliminer la double imposition selon la méthode prévue par la convention.

Pour le calcul, l'article 197 A applique le barème avec un taux minimum de 20 % jusqu'à la limite supérieure de la deuxième tranche, puis de 30 % au-delà. Le propriétaire qui justifie que le taux moyen calculé sur l'ensemble de ses revenus mondiaux serait inférieur obtient l'application de ce taux à ses revenus français. Le b du même article, qui admet dans ce calcul la déduction de certaines pensions alimentaires sous conditions, a été contesté par un non-résident : le Conseil d'État a refusé de renvoyer sa question prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel, faute de caractère sérieux (CE, 3 février 2023, n° 468904), ce qui lui est défavorable. Le cabinet réunit donc les déclarations étrangères et les justificatifs de revenus mondiaux avant d'opter, car le taux moyen ne se présume pas.

Elle en est redevable par principe. L'article 990 D du code général des impôts soumet à une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale les entités juridiques, personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qui possèdent un immeuble situé en France, directement ou par entité interposée. La taxe est due chaque année à raison des immeubles possédés au 1er janvier (article 990 F). La Cour de cassation juge que « toute entité est redevable de la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles qu'elle possède en France, sauf à justifier relever d'un des cas énumérés par le dernier » (Cass. com., 10 mai 2024, n° 21-11.230). Dans cette affaire, la fondation propriétaire d'une villa a perdu : son pourvoi a été rejeté.

L'exonération dépend de l'article 990 E. Pour une entité dont le siège est situé en France, dans l'Union européenne ou dans un État lié à la France par une convention d'assistance administrative ou un traité de non-discrimination, elle suppose notamment de déclarer chaque année, au plus tard le 15 mai, les immeubles possédés au 1er janvier et l'identité des associés détenant plus de 1 % des droits. D'autres cas existent, comme la prépondérance d'actifs non immobiliers ou la cotation sur un marché réglementé. Une société établie dans un État qui n'entre dans aucune de ces catégories ne peut pas, par ses seules déclarations, échapper à la taxe. Le cabinet examine donc l'État de siège de chaque entité avant de conclure.

Elle risque d'être taxée sur toutes les années que l'administration peut encore reprendre. La doctrine administrative admet qu'une entité qui pouvait prétendre à l'exonération régularise ses déclarations dans les trente jours d'une mise en demeure, sans payer la taxe. Cette tolérance est strictement encadrée : à propos d'une réponse ministérielle antérieure, la Cour de cassation a relevé que les contribuables qui déposent leurs déclarations dans le délai de la mise en demeure peuvent être exonérés, « cette mesure de tolérance ne s'appliquant qu'à la première demande de régularisation » (Cass. com., 4 novembre 2020, n° 18-11.771). La société qui avait déjà profité d'une régularisation a été jugée redevable de la taxe : la décision lui est défavorable.

La Cour de cassation a également censuré, en 2026, une cour d'appel qui n'avait pas recherché si l'administration avait méconnu sa propre doctrine en exigeant le paiement de la taxe dans la mise en demeure même (Cass. com., 8 juillet 2026, n° 25-12.737). Le cabinet vérifie donc la date et le contenu de la mise en demeure, l'existence d'une tolérance antérieure, les années concernées et l'exactitude des informations fournies sur les associés. Une déclaration de régularisation se prépare avec soin : c'est souvent la seule occasion de bénéficier de la tolérance, et l'identité déclarée des associés doit correspondre à la réalité de chaque 1er janvier concerné.

Le trust entre dans le champ de la taxe. Le Conseil d'État a jugé que les trusts, y compris lorsqu'ils ne sont pas dotés de la personnalité morale, sont des institutions comparables à la fiducie et que les immeubles français qui y sont placés sont soumis à la taxe annuelle de 3 % (CE, 9 mai 2019, n° 426431). L'exonération reste possible, mais elle suppose d'identifier chaque année les personnes qui détiennent les droits.

Cette identification pose une difficulté propre aux structures sans associés. Pour une fondation qui ne déclarait qu'un bénéficiaire futur, la Cour de cassation a jugé que « Seuls peuvent être assimilés aux actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent, à quelque titre que ce soit, plus de 1 % des actions, parts ou autres droits les bénéficiaires économiques réels au 1er janvier de l'année d'imposition des entités juridiques concernées, et non des bénéficiaires éventuels » (Cass. com., 10 mai 2024, n° 21-11.230). La fondation n'a donc pas obtenu l'exonération. À l'inverse, à propos d'une société dont les actions avaient été détenues par un fiduciaire, la Cour a jugé que « le fiduciaire, dont le patrimoine, au sens des dispositions fiscales régissant l'ISF, ne comprend pas les actifs transférés dans celui de la fiducie, ne peut être considéré comme un actionnaire » (Cass. com., 8 juillet 2026, n° 25-12.737) : la cour d'appel devait rechercher si les déclarations désignant le constituant comme actionnaire donnaient une information suffisante. Le cabinet examine l'acte constitutif, la qualité des bénéficiaires à chaque 1er janvier et la chaîne des sociétés détenues, avant toute déclaration ou réclamation.

L'article 990 F du code général des impôts désigne comme redevable la ou les personnes morales les plus proches de l'immeuble dans la chaîne qui ne sont pas exonérées par la voie déclarative. Les entités interposées entre ce redevable et l'immeuble sont solidairement responsables du paiement. Deux arrêts de 2026 tirent de cette distinction une conséquence procédurale favorable à l'administration.

Dans le premier, la Cour de cassation juge que l'administration n'est pas tenue de notifier les actes postérieurs à la proposition de rectification à toutes les entités interposées, « ces entités interposées n'étant que responsables solidaires de son paiement et non les redevables légaux de cette taxe » (Cass. com., 28 mai 2026, n° 24-18.404). Dans le second, un trust détenait l'immeuble par deux sociétés successives ; la Cour retient que l'administration n'avait à notifier la procédure ni aux « personnes morales interposées entre le trust, redevable légal de la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles, et le bien immobilier en cause » (Cass. com., 16 septembre 2026, n° 25-11.299). Les deux arrêts d'appel qui avaient annulé les procédures ont été cassés. L'argument tiré du défaut de notification à une société intermédiaire doit donc être abandonné. La discussion se reporte sur la détermination exacte du redevable, sur la valeur retenue et sur les conditions de l'exonération, que le cabinet examine maillon par maillon.

Oui lorsque la valeur nette de ses actifs immobiliers taxables dépasse 1 300 000 €. L'article 964 du code général des impôts soumet les personnes physiques qui n'ont pas leur domicile fiscal en France à l'impôt sur la fortune immobilière à raison des immeubles situés en France et des parts ou actions de sociétés, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de ces immeubles. L'article 965 étend l'assiette aux biens détenus indirectement par l'intermédiaire de sociétés françaises ou étrangères.

La convention fiscale peut réserver le droit d'imposer la fortune immobilière à l'État de situation, mais elle renvoie souvent au droit interne pour définir ses propres termes. Sous l'empire de l'ancien impôt de solidarité sur la fortune, la Cour de cassation a jugé que la notion de société à prépondérance immobilière prévue par la convention franco-russe « doit avoir le sens que lui attribuent les dispositions de l'article 750 ter, 2°), alinéas 1, 2 et 4 du code général des impôts » (Cass. com., 6 mai 2026, n° 24-22.185). Le contribuable qui soutenait une lecture plus étroite de la convention a perdu. Le cabinet calcule donc la fraction immobilière française de chaque participation, vérifie la convention applicable et la définition qu'elle retient, puis prépare la déclaration ou la réponse à l'administration.

Cela dépend de la convention applicable et de l'impôt concerné. Pour des associés résidant au Luxembourg, la Cour de cassation a jugé, sous l'empire de l'ISF et de la convention franco-luxembourgeoise du 1er avril 1958, que « les parts de sociétés civiles immobilières ayant leur siège social en France et propriétaires de biens immobiliers situés en France doivent être regardées comme des biens immobiliers au sens de la convention » (Cass. com., 2 avril 2025, n° 23-14.568). Elle a ajouté que les résultats de ces sociétés devaient être imposés en France en vertu de la convention, peu important qu'elles aient une personnalité fiscale propre. Le pourvoi des contribuables a été rejeté : la décision leur est défavorable.

L'investisseur étranger qui détient son appartement parisien par une SCI ne peut donc pas présumer que l'interposition d'une société transforme un bien immobilier en simple participation mobilière imposable dans son seul État de résidence. Chaque convention doit être lue : certaines visent expressément les sociétés à prépondérance immobilière, d'autres renvoient au droit interne, d'autres encore contiennent des règles particulières pour les plus-values. Le cabinet examine les statuts, le régime fiscal de la SCI, la composition de son actif et la convention de l'État de résidence de chaque associé, avant de fixer les déclarations françaises et la charge d'impôt attendue.

La plus-value relève d'un prélèvement spécifique prévu par l'article 244 bis A du code général des impôts. Il s'applique aux personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France et aux personnes morales dont le siège est situé hors de France, sous réserve des conventions internationales. Les personnes physiques sont soumises au taux de 19 % ; pour les personnes morales, le texte renvoie au taux normal de l'impôt sur les sociétés, avec des règles particulières pour celles établies dans l'Union ou l'Espace économique européen. Le prélèvement est acquitté lors de l'enregistrement de l'acte de vente.

La comparaison avec les résidents a donné lieu à un contentieux. Un vendeur résidant à Monaco, imposé au taux de l'impôt sur les sociétés alors applicable, avait obtenu un dégrèvement de la fraction excédant 19 %. Le Conseil d'État a jugé que le droit de l'Union s'opposait seulement à un prélèvement supérieur à ce taux et a rejeté son pourvoi tendant à une décharge totale (CE, 23 juin 2022, n° 445785). Le cabinet reconstitue le prix d'acquisition, les frais et travaux justifiés et la durée de détention, examine la convention et les exonérations possibles, puis prépare avec le notaire la déclaration de plus-value annexée à l'acte.

Cela dépend de son État de résidence et de l'opération. Selon l'article 244 bis A du code général des impôts, le prélèvement est acquitté sous la responsabilité d'un représentant établi en France et accrédité par l'administration. L'obligation ne s'applique pas lorsque le cédant est domicilié, établi ou constitué dans un État de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen lié à la France par une convention d'assistance administrative et une convention d'assistance au recouvrement.

Lorsque le cédant est une société de personnes française ou une structure européenne au régime équivalent, l'obligation s'apprécie au niveau de chacun des associés.

Pour les vendeurs personnes physiques établis hors de ce périmètre, la doctrine administrative (BOI-RFPI-PVINR-30-20) prévoit une dispense automatique dans plusieurs cas, notamment lorsque le prix de cession n'excède pas 150 000 €, seuil apprécié par cédant mais pour le couple marié ou pacsé soumis à imposition commune pris comme un seul cédant, lorsque la durée de détention entraîne une exonération totale au titre de l'impôt sur le revenu comme des prélèvements sociaux, ou lorsque la vente porte sur l'ancienne résidence principale exonérée. Ces dispenses ne valent pas pour une société ou un organisme dont le siège est situé hors de l'Union et de l'Espace économique européen : la même doctrine maintient pour eux un représentant accrédité, quels que soient le prix et la nature de la cession. Le rédacteur de l'acte apprécie lui-même ces critères. La même doctrine rappelle que l'exercice de la profession d'avocat est incompatible avec l'activité de représentation fiscale : le cabinet ne peut donc pas tenir ce rôle. Il peut en revanche vérifier si une dispense s'applique, préparer le calcul de la plus-value et les justificatifs, et coordonner la vente avec le notaire et le représentant accrédité choisi par le vendeur.

Deux exonérations distinctes existent et leurs conditions ne se confondent pas. La première vise l'immeuble qui constituait la résidence principale en France au jour du départ, lorsque le cédant s'installe dans un État de l'Union ou dans un État lié à la France par une convention d'assistance administrative et par une convention d'assistance au recouvrement de portée similaire à la directive 2010/24/UE, à condition que cet État ne soit pas non coopératif au sens de l'article 238-0 A : la vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le transfert du domicile, et le logement ne doit pas avoir été mis à la disposition de tiers entre-temps (article 244 bis A, I, 1).

La seconde, prévue au 2° du II de l'article 150 U du code général des impôts, bénéficie au non-résident ressortissant d'un État de l'Union ou de l'Espace économique européen lié à la France par une convention d'assistance administrative, qui a été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans. Elle est limitée à une résidence et à 150 000 € de plus-value nette imposable. La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le départ, ou sans condition de délai si le cédant a la libre disposition du bien depuis le 1er janvier de l'année précédente. Le cabinet vérifie la nationalité, l'État de résidence, la date de départ, l'usage du logement depuis lors et l'absence d'exonération antérieure, pièce par pièce.

Les droits de succession français restent dus sur l'immeuble. Lorsque le défunt n'avait pas son domicile fiscal en France, l'article 750 ter, 2°, du code général des impôts soumet aux droits de mutation à titre gratuit les biens situés en France, et notamment les immeubles possédés directement ou indirectement. La détention indirecte est retenue lorsque l'immeuble appartient à une société dont le défunt, seul ou avec son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ses frères et sœurs, détient plus de la moitié des droits, quel que soit le nombre de sociétés interposées.

Le même texte répute françaises les parts de sociétés étrangères non cotées dont l'actif est principalement constitué d'immeubles français, à proportion de la valeur de ces immeubles. L'interposition d'une société étrangère ne fait donc pas sortir l'appartement parisien de la succession taxable en France. Une convention bilatérale en matière de successions, lorsqu'elle existe entre la France et l'État concerné, peut modifier ce résultat et doit être lue avant toute déclaration. Le cabinet examine le domicile du défunt, la chaîne de détention, la convention éventuelle, la valeur de l'immeuble au jour du décès et la déclaration à déposer, en lien avec le notaire chargé du règlement de la succession.

La contribution sociale généralisée frappe en principe les revenus d'immeubles situés en France perçus par des personnes non domiciliées fiscalement en France (article L. 136-6, I bis, du code de la sécurité sociale). Le même article prévoit une exception : ne sont pas redevables les personnes qui relèvent, en matière d'assurance maladie, d'une législation soumise au règlement européen de coordination des systèmes de sécurité sociale et qui ne sont pas à la charge d'un régime obligatoire français.

Cette exception ne supprime pas tout prélèvement. L'article 235 ter du code général des impôts institue un prélèvement de solidarité sur les mêmes revenus du patrimoine, au taux de 7,5 %, et précise qu'il s'applique sans tenir compte de l'exception prévue pour les assurés relevant d'un autre État. L'investisseur affilié à la sécurité sociale d'un État de l'Union paie donc, en principe, ce prélèvement de solidarité sans la contribution sociale généralisée. Le bénéfice de l'exception dépend de la législation d'assurance maladie applicable et de l'absence de prise en charge par un régime obligatoire français, non du seul État de résidence. Le cabinet vérifie l'attestation d'affiliation, la qualification des revenus et les avis reçus, puis prépare une réclamation lorsque des contributions ont été prélevées à tort sur des années encore ouvertes.

La taxe de 3 % et l'IFI sont assis sur la valeur vénale de l'immeuble au 1er janvier. La Cour de cassation définit cette notion de façon constante : « la valeur vénale d'un immeuble correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l'immeuble se trouve lors du fait générateur de l'impôt » (Cass. com., 27 mars 2019, n° 18-10.933). Dans cette affaire, des époux soutenaient que l'indivision de leur résidence principale justifiait une décote. La cour d'appel a retenu que l'indivision n'affectait pas la valeur, faute de projet de cession d'une quote-part, et le pourvoi a été rejeté : la décision est défavorable aux contribuables.

Le même arrêt valide une proposition de rectification qui décrivait précisément le bien et retenait, pour chaque année, trois ventes comparables situées dans le même arrondissement de Paris. La discussion utile porte donc sur la pertinence des termes de comparaison, la surface, l'état de l'immeuble, sa situation locative ou ses contraintes juridiques, plutôt que sur une décote de principe. Le cabinet rassemble les actes, les diagnostics, les baux en cours et les ventes comparables, puis vérifie si les éléments retenus par l'administration décrivent bien l'immeuble dans la situation de fait et de droit où il se trouvait à la date d'imposition.

Le conflit se règle par la convention, non par la seule loi française. L'article 4 B du code général des impôts retient notamment le foyer, le lieu de séjour principal, l'activité professionnelle et le centre des intérêts économiques. Un investisseur qui possède en France un patrimoine immobilier important peut ainsi être revendiqué par l'administration française alors qu'un autre État le considère comme résident. Les conventions contiennent alors des critères successifs pour départager les deux États.

Dans une affaire franco-suisse, la cour d'appel avait exigé des contribuables qu'ils prouvent leur résidence suisse au sens de la convention, alors qu'ils étaient imposés en Suisse d'après la dépense. La Cour de cassation a censuré cet arrêt : les deux administrations reconnaissant les intéressés comme résidents, il existait un conflit de résidence, « ce dont il résulte l'existence d'un conflit de résidence fiscale commandant qu'il soit fait application de l'article 4, paragraphe 2, de la convention du 9 septembre 1966 » (Cass. com., 24 novembre 2021, n° 19-14.013). Cette solution est favorable aux contribuables, mais elle ne préjuge pas du résultat de l'application des critères conventionnels. Le cabinet réunit les certificats de résidence étrangers, la chronologie des séjours, la localisation du foyer et des intérêts, puis confronte ces éléments aux critères de la convention applicable.