Forage géothermique du voisin : 5 mètres de la limite de propriété sauf accord écrit, fissures, sondes sous votre terrain, ce que dit la loi (2026)

Une foreuse s’installe à quelques mètres de votre clôture, puis plus rien ne se voit : les sondes de la pompe à chaleur géothermique du voisin descendent à plusieurs dizaines de mètres sous son jardin. Le cadre juridique de cette géothermie de surface vient encore d’évoluer. Le décret du 27 août 2025 relatif aux activités de recherche et d’exploitation de géothermie, modifié en juin 2026, admet désormais dans le régime simplifié de la géothermie de minime importance les installations à sondes fermées dont la puissance est inférieure à 2 MW, contre 500 kW auparavant, pour les déclarations télédéclarées à compter du 1er juin 2026. Le régime simplifié s’ouvre ainsi à des installations plus puissantes, parfois implantées tout près de maisons.

Trois questions reviennent. Votre voisin peut-il forer près de la limite séparative sans votre accord ? Qui répond des fissures, du terrain qui se soulève ou de l’eau qui envahit votre parcelle ? Que faire lorsque des tuyaux de géothermie passent sous votre jardin ? La réponse tient à une règle de distance précise, cinq mètres de la limite de propriété sauf accord écrit et préalable du voisin ; à une assurance obligatoire des professionnels du forage pour les dommages causés aux tiers ; enfin à une jurisprudence ferme sur les troubles anormaux de voisinage et sur l’empiètement en sous-sol, prolongée par un jugement du 29 octobre 2026. Chaque situation dépend des faits, des pièces et des conventions signées entre voisins ; seul le juge tranche. Pour une vue d’ensemble des litiges de troubles de voisinage et de la réparation des dommages entre voisins, notre page dédiée rassemble les principes. Nous verrons d’abord ce que le voisin peut exiger avant le forage (I), puis comment obtenir réparation ou le retrait des ouvrages une fois les travaux faits (II).

I. Avant le forage : ce que le voisin peut exiger

A. Cinq mètres de la limite de propriété, sauf accord écrit et préalable du voisin

La règle de base figure dans l’annexe de l’arrêté du 25 juin 2015 relatif aux prescriptions générales applicables aux activités géothermiques de minime importance, dans sa rédaction issue de l’arrêté du 29 mai 2024, en vigueur depuis le 20 juin 2024. Pour les échangeurs géothermiques fermés, c’est-à-dire les sondes dans lesquelles un fluide circule en circuit fermé pour capter la chaleur du sol, le texte interdit qu’un point quelconque de la projection verticale en surface du ou des forages se trouve « à moins de 5 mètres, de la limite de propriété la plus proche, à défaut d’un accord écrit préalable des propriétaires voisins autorisant la réalisation de l’échangeur géothermique de minime importance ». La version initiale de 2015 posait déjà cette distance de cinq mètres et cette exigence d’accord écrit ; la réforme de 2024 en a précisé la mesure et la forme.

Trois conséquences pratiques en découlent. La distance se mesure à partir de la projection en surface de tout le forage, et non de la seule tête de sondage : pour une sonde inclinée, que l’annexe définit comme un forage rectiligne dont l’inclinaison est « limitée à un angle maximal de 25° par rapport à la verticale », c’est toute la trajectoire projetée qui doit rester à plus de cinq mètres de la limite, selon le même arrêté du 25 juin 2015. Selon nous, cette exigence interdit en pratique à une sonde inclinée de plonger sous la parcelle voisine. L’accord doit ensuite être écrit et préalable : une tolérance orale, ou une signature obtenue après coup pour régulariser un forage déjà réalisé, ne répond pas à la lettre du texte. Enfin, l’accord du voisin lève seulement la contrainte de distance ; il n’autorise pas, à lui seul, le passage d’un ouvrage sous son terrain.

Le même point de l’annexe encadre la manière de demander cet accord : la demande est formulée « par un courrier recommandé avec accusé de réception, un recommandé électronique avec accusé de réception ou une remise en mains propres ». Lorsque le terrain voisin appartient au domaine public, le silence gardé pendant deux mois par la collectivité ou l’établissement public compétent « vaut acceptation de la demande », d’après l’arrêté du 25 juin 2015. Entre particuliers, le texte ne prévoit rien de tel. Selon nous, le silence d’un voisin propriétaire privé ne vaut donc pas accord, et le porteur du projet qui n’a pas obtenu de réponse écrite doit implanter ses forages à cinq mètres au moins de la limite.

Si vous êtes sollicité, rien ne vous oblige à accepter, et rien ne vous empêche de poser vos conditions. Selon nous, un accord utile précise l’emplacement de chaque sondage sur un plan coté, le nombre et la profondeur des sondes, leur verticalité ou, le cas échéant, leur inclinaison et leur orientation, l’identité de l’entreprise de forage, les dates du chantier, la gestion des boues et des eaux de forage, un constat de l’état de votre maison avant et après les travaux, et l’engagement de remettre les lieux en état. Il peut aussi rappeler que l’accord ne vaut ni droit de passage, ni droit d’implanter quoi que ce soit chez vous. Si les deux voisins souhaitent au contraire faire passer une canalisation sous l’un des terrains, il s’agit d’une autre question, celle d’une servitude conventionnelle, qui mérite un acte précis : nous l’avons détaillée à propos des servitudes de tréfonds et du passage de réseaux.

La limite de propriété n’est pas la seule distance qui protège le voisin. L’annexe de l’arrêté du 25 juin 2015 interdit d’implanter les forages à moins de trente-cinq mètres d’un ouvrage souterrain de prélèvement d’eau destinée à la consommation humaine, d’un stockage d’hydrocarbures, de produits chimiques ou phytosanitaires, de certains bâtiments d’élevage et de leurs annexes, ainsi que des ouvrages de traitement des eaux usées collectifs ou non collectifs. Les sondes fermées doivent en outre rester à deux mètres au moins des canalisations d’assainissement et à cinq mètres des ouvrages souterrains sensibles pour la sécurité, comme certains réseaux de gaz. Votre puits d’eau potable, votre cuve de fioul ou votre fosse toutes eaux comptent donc, même s’ils sont chez vous : le foreur du voisin doit en tenir compte. Les règles propres aux puits et forages d’eau sont présentées dans notre article sur le puits ou le forage près de la limite avec le voisin, et les difficultés d’assainissement dans celui consacré à la fosse septique du voisin.

L’annexe fixe encore une règle d’écartement entre sondes. Pour les petites installations, le dimensionnement simplifié retient une distance de dix mètres entre chaque sonde, réductible moyennant un approfondissement, mais « la distance entre les sondes ne peut pas être inférieure à 5 mètres », selon l’arrêté du 25 juin 2015. Cette règle concerne une même installation. Lorsque deux voisins s’équipent chacun de leur côté, rien dans le texte n’organise la coexistence de leurs champs de sondes au-delà de la distance à la limite : selon nous, cinq mètres de part et d’autre laissent au moins dix mètres entre deux sondes voisines, ce qui limite, sans l’exclure, une influence thermique réciproque.

Les échangeurs ouverts, qui pompent l’eau d’une nappe puis la réinjectent, obéissent à une logique différente. L’exploitant doit prendre en considération les ouvrages de prélèvement d’eau voisins, et son activité « ne doit pas causer une variation de température de la nappe d’eau exploitée de plus de 4 °C soit aux limites parcellaires » soit à deux cents mètres des forages hors de ces limites, d’après l’arrêté du 25 juin 2015. Pour relever de la minime importance, les eaux prélevées doivent en outre être réinjectées dans le même aquifère, avec une différence nulle entre volumes prélevés et réinjectés, selon l’article 5 du décret du 27 août 2025.

Deux limites de ce dispositif méritent d’être connues. D’abord, ne relèvent pas du régime légal des mines, et donc de ces prescriptions, « Les échangeurs géothermiques fermés d’une profondeur inférieure à 10 mètres », selon l’article 4 du décret du 27 août 2025. Les capteurs horizontaux enterrés à faible profondeur échappent ainsi, selon nous, à la règle des cinq mètres : seul le droit civil s’applique alors, ce qui n’est pas rien, comme le montre la seconde partie. Ensuite, la règle du code minier qui interdit d’ouvrir des puits, des sondages de plus de cent mètres et des galeries dans un rayon de cinquante mètres des habitations sans le consentement de leurs propriétaires ne joue pas pour la géothermie à basse température, puisqu’elle s’applique à ces ouvrages « à l’exception de ceux visant des gîtes géothermiques à basse température », selon l’article L. 153-2 du code minier. Pour les sondes d’une maison, c’est donc, selon nous, la distance de cinq mètres qui constitue la protection principale du voisin.

B. Déclaration, carte des zones, foreur certifié et assurance : les vérifications utiles

Encore faut-il savoir si le projet du voisin relève de la minime importance. L’article L. 112-2 du code minier réserve ce régime aux activités qui ne présentent pas de dangers ou d’inconvénients graves pour les intérêts protégés par le code et qui respectent les seuils fixés par décret. Pour les sondes fermées, ces seuils sont posés par l’article 5 du décret du 27 août 2025 : « La profondeur du forage est inférieure à 200 mètres » et la puissance thermique échangée avec le sous-sol doit rester inférieure à 2 MW. Pour les échangeurs ouverts, l’eau prélevée doit être à moins de 25 °C, le forage rester sous deux cents mètres et la puissance sous 500 kW. Au-delà, le projet relève d’un régime d’autorisation plus lourd, qui sort du cadre de cet article.

Le régime simplifié n’en est pas pour autant un régime libre. L’exploitant, c’est-à-dire la personne qui entreprend les travaux ou utilise l’installation, déclare l’ouverture des travaux sur un téléservice dédié. Selon l’article 22-2 du décret du 2 juin 2006, la déclaration comporte notamment la justification de la propriété des terrains ou, à défaut, « la fourniture de l’accord du ou des propriétaires » du terrain où l’on fore, une description des enjeux présents au voisinage, et la localisation de chaque ouvrage : « L’emplacement de chaque ouvrage projeté est indiqué dans le système de localisation WGS 84 », avec, pour une sonde inclinée, son inclinaison, son azimut et sa longueur forée théoriques. Selon nous, l’accord du propriétaire mentionné par ce décret concerne le terrain d’implantation, et ne se confond pas avec l’accord du voisin exigé par l’arrêté de 2015 en deçà de cinq mètres.

Les travaux ne peuvent pas commencer dès le dépôt. L’exploitant peut les engager « quinze jours après la délivrance de la preuve de dépôt de la déclaration d’ouverture de travaux », sauf examen au cas par cas imposé par le préfet, selon l’article 22-4 du décret du 2 juin 2006. Ce délai laisse au voisin attentif le temps de demander des explications, de faire établir un constat de l’état de sa maison et, si nécessaire, de saisir un juge avant le premier coup de foreuse.

La géologie du terrain compte autant que la distance. Une carte fixée par arrêté ministériel, et mise à jour par le préfet de région, distingue trois catégories de zones, rappelle l’article 22-6 du décret du 2 juin 2006. Dans les zones rouges, la réalisation d’ouvrages de géothermie est réputée présenter des dangers et inconvénients graves et « ne peut pas bénéficier du régime de la minime importance ». Dans les zones orange, la déclaration doit être accompagnée de l’attestation d’un expert agréé constatant la compatibilité du projet avec le contexte géologique. Dans les zones vertes, le régime simplifié s’applique sans cette attestation. La carte actualisée est mise à disposition du public par le canal du téléservice : vous pouvez donc vérifier la zone dans laquelle se trouve le terrain voisin.

Même hors zone rouge, l’annexe de l’arrêté du 25 juin 2015 impose à l’exploitant et au foreur des précautions renforcées dans certains contextes : zones karstiques ou comportant des vides souterrains, sous-sols renfermant des roches évaporitiques solubles ou gonflantes comme le sel ou le gypse, anciennes carrières remblayées, zones exposées aux mouvements de terrain, nappes artésiennes ou proches de la surface. La même annexe oblige l’entreprise de forage à clôturer ou baliser le chantier et à prévoir, si nécessaire, le traitement des boues, des déblais et des eaux extraites pendant les travaux, ce qui intéresse directement le voisin situé en contrebas. Ces exigences ne sont pas théoriques : la seconde partie montre ce qu’ont coûté, ailleurs, une cimentation insuffisante ou des eaux de forage mal canalisées.

Le foreur doit être certifié, et surtout assuré. Le I de l’article L. 164-1-1 du code minier exige que les prestations de forage soient conformes aux exigences techniques d’une certification. Son II oblige les professionnels de l’étude de faisabilité, de la conception et de la réalisation des forages à être couverts par « une assurance destinée à réparer tout dommage immobilier ou tout ensemble de dommages immobiliers causés à des tiers ». Cette assurance couvre aussi « la surveillance de la zone d’implantation du forage et la réalisation des travaux nécessaires afin d’éliminer l’origine des dommages ». Pour le voisin, c’est une garantie essentielle : les dommages qu’il subit relèvent d’une assurance spécifique, et le même article précise que l’assurance de responsabilité obligatoire des constructeurs ne peut pas s’y substituer.

Le décret du 27 août 2025 en fixe les montants et la preuve. Le plafond minimal de garantie est de « Trois millions d’euros par sinistre et cinq millions d’euros par an pour les professionnels qui réalisent des forages géothermiques », selon son article 61, et de 500 000 euros par sinistre pour ceux qui étudient la faisabilité. La justification de l’assurance prend la forme d’« attestations d’assurance obligatoirement jointes aux devis et factures des professionnels concernés », d’après l’article 65 du même décret. Selon nous, rien n’interdit au voisin sollicité pour un accord en deçà de cinq mètres de demander copie de cette attestation avant de signer. Enfin, tout fait de nature à mettre en jeu cette garantie « est porté sans délai à la connaissance du préfet par l’exploitant de l’ouvrage de géothermie », selon l’article 62.

L’administration garde la main. Lorsque les intérêts protégés par le code minier sont menacés par des travaux géothermiques, y compris de minime importance, l’autorité administrative « peut prescrire à l’explorateur ou à l’exploitant toute mesure destinée à assurer la protection de ces intérêts », et faire exécuter d’office les mesures non respectées, selon l’article L. 173-2 du code minier. Parmi ces intérêts figure la préservation « de la solidité des édifices publics et privés », d’après l’article L. 161-1 du code minier. Selon nous, un voisin qui constate un forage visiblement implanté trop près de sa limite sans son accord, ou des désordres apparus pendant le chantier, a intérêt à alerter la préfecture par écrit, en parallèle des démarches civiles décrites plus loin.

Après les travaux, l’exploitant conserve un dossier d’installation, avec un plan de récolement et la localisation des échangeurs et des canalisations enterrées sur un plan cadastral au 1/1000, et l’entreprise de forage dépose un rapport de fin de forage sur le téléservice, prévoit l’arrêté du 25 juin 2015. Ce dossier est tenu à la disposition des agents de l’État, et le texte ne prévoit pas sa communication aux voisins ; en cas de litige, il peut être demandé dans le cadre d’une expertise judiciaire, ce qui en fait une pièce clé lorsque l’on soupçonne une sonde ou un tuyau sous sa parcelle.

II. Après le forage : fissures, eau, tuyaux sous votre terrain, comment obtenir réparation

A. Dommages à votre maison : une responsabilité sans faute, élargie aux intervenants du chantier

Le fondement principal est le trouble anormal de voisinage, codifié en 2024. L’article 1253 du code civil vise notamment le propriétaire, « le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs », qui, à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, « est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ». Vous n’avez donc pas à prouver une faute du voisin ou de son foreur, mais un trouble anormal et son lien avec le forage. Pour les instances engagées avant l’entrée en vigueur de la loi du 15 avril 2024, les juges appliquent le principe jurisprudentiel équivalent, comme l’ont fait les juridictions de Colmar et de Draguignan citées plus loin. Le même article écarte la responsabilité lorsque le trouble provient d’activités antérieures à votre arrivée, mais il précise : « Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements ». Selon nous, cette exception protège rarement un forage récent réalisé à côté d’une maison déjà habitée, et ne devrait pas profiter à un forage implanté à moins de cinq mètres de la limite sans accord écrit, faute de conformité aux règlements. Le régime est présenté en détail dans notre article sur l’article 1253 du code civil.

Le foreur lui-même peut être poursuivi. La Cour de cassation juge que le propriétaire de l’immeuble et les constructeurs à l’origine des nuisances sont responsables de plein droit, « ces constructeurs étant, pendant le chantier des voisins occasionnels des propriétaires lésés » ; elle a en revanche refusé cette action contre l’entrepreneur principal qui, ayant sous-traité les travaux, n’en était pas l’auteur (Cass. 3e civ., 21 mai 2008, n° 07-13.769). Pour un forage géothermique, la conséquence est simple : la victime peut viser ensemble le voisin, propriétaire et maître d’ouvrage, et l’entreprise qui a réellement foré, même si elle n’intervenait qu’en sous-traitance.

La cour d’appel de Colmar en a donné une illustration de grande ampleur (CA Colmar, 6 décembre 2024, n° 21/04446). Dans le Bas-Rhin, une société avait fait construire entre 2006 et 2008 un immeuble chauffé par géothermie ; un voisin avait bâti au même moment une maison sur la parcelle contiguë, où des fissures sont apparues à partir de 2013. Les expertises ont attribué les désordres à un soulèvement du terrain : les forages avaient mis en contact une couche d’anhydrite et de l’eau souterraine, l’anhydrite se transformant en gypse en gonflant. La maison menaçait ruine à moyen terme et devait être démolie. La cour a retenu la responsabilité de plein droit du maître d’ouvrage, « tant en sa qualité de propriétaire du bien, siège des travaux à l’origine des dommages, qu’en sa qualité de maître de l’ouvrage ayant fait réaliser lesdits travaux ».

Dans le même arrêt, l’entreprise qui avait foré en sous-traitance de second rang a été condamnée, son absence de faute étant jugée sans incidence, « s’agissant d’une responsabilité de plein droit ne nécessitant pas la preuve d’une faute ». La force majeure a été écartée : la présence d’anhydrite n’était pas connue lors des travaux, mais l’expertise relevait la profondeur excessive d’un forage et une cimentation insuffisante. La cour d’appel de Colmar a en revanche écarté, à l’égard du voisin, la responsabilité de l’entreprise chargée du lot chauffage, qui avait entièrement sous-traité les forages, et celle de l’architecte, faute de lien direct entre le trouble et leur mission. Elle a enfin noté que la méconnaissance des distances entre sondes, limites et fondations, invoquée contre l’architecte, « n’a été retenue par aucun des experts comme étant la cause des désordres » : une règle de distance violée ne suffit pas, il faut le lien avec le dommage. Les condamnations prononcées au profit du voisin atteignent 450 000 euros au titre de la perte de valeur de la maison, auxquels s’ajoutent 56 160 euros de frais de démolition, des préjudices de jouissance, 10 000 euros de préjudice moral et 8 000 euros de frais de procédure.

Ce contentieux n’est pas isolé. Le rapport du Conseil général de l’environnement et du développement durable et du Conseil général de l’économie de janvier 2017 consacré aux dégâts de Lochwiller, dans le Bas-Rhin, décrit un forage géothermique de 140 mètres réalisé en février 2008, suivi d’une remontée d’eau dans des couches riches en anhydrite, d’un gonflement de la colline et de dégâts alors évalués à plus de 11 millions d’euros. Le même rapport mentionne d’autres forages géothermiques à l’origine de dommages, en France et en Allemagne. Ces sinistres éclairent les exigences actuelles : carte des zones, experts agréés en zone orange et précautions renforcées dans les sous-sols gonflants.

Le dommage peut aussi venir de l’eau du chantier. Le tribunal judiciaire de Paris a jugé en 2024 une affaire dans laquelle une entreprise de forage géothermique avait, en octobre 2017, évacué sur la voie publique les eaux issues de ses forages ; ruisselant jusqu’à une falaise littorale, elles avaient déclenché un éboulement à quelques mètres d’une maison louée aux touristes, située à environ quatre-vingts mètres du chantier. Le tribunal a rappelé que la notion de voisin, « devant être entendu dans une acception extensive », peut aller jusqu’au voisin accidentel, et a condamné ensemble le propriétaire du terrain foré et l’entreprise à verser 58 109,22 euros, dont 55 109,22 euros de perte de loyers et 3 000 euros de préjudice moral, outre 12 000 euros de frais de procédure, l’entreprise devant garantir le propriétaire (TJ Paris, 3 mai 2024, n° 19/13232).

Avec un échangeur ouvert, l’eau rejetée est la première source de conflit. Dans un arrêt publié, un établissement avait installé une pompe à chaleur alimentée par un forage à soixante-dix mètres et rejetait l’eau dans un puits de quatre mètres ; le terrain de sa voisine était saturé d’eau et sa maison endommagée. La Cour de cassation a approuvé les juges qui, dans leur pouvoir souverain, avaient enjoint à l’exploitant d’« installer un second dispositif de forage à 70 m de profondeur pour réenfouir les eaux dans leur gîte de prélèvement » (Cass. 2e civ., 12 novembre 1997, n° 96-10.603). Le juge du trouble anormal ne se contente donc pas d’allouer des dommages et intérêts : il peut imposer des travaux précis pour faire cesser le trouble.

Reste à être payé. Le tiers lésé n’est pas obligé de passer par le responsable : « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable », dispose l’article L. 124-3 du code des assurances. Combinée à l’assurance obligatoire des foreurs, cette action permet d’assigner directement l’assureur du professionnel. Un voisin peut aussi demander une réparation complète, travaux de structure compris. Dans une affaire où un séisme de magnitude 3,59 avait été causé par des activités de géothermie, situation très éloignée du forage d’une maison individuelle, le tribunal judiciaire de Strasbourg a jugé, le 26 mai 2026, que la réparation d’une maison fissurée devait inclure une reprise en sous-œuvre, « sans lesquels la réparation des dommages serait incomplète ». Saisi par les propriétaires d’une action directe, il a condamné l’assureur de la société à l’origine de ces activités, dont la responsabilité n’était pas discutée, à payer 80 204,89 euros pour ces travaux, 58 827,76 euros pour le second œuvre, 12 000 euros de relogement et 13 200 euros de préjudice de jouissance.

Le code minier comporte en outre sa propre règle de responsabilité. L’explorateur ou l’exploitant répond des dommages « ayant pour cause déterminante l’activité d’exploration ou d’exploitation dès lors qu’elle est régie par le présent code », et ne s’exonère qu’en prouvant une cause étrangère, sa responsabilité pouvant aussi être réduite ou supprimée en cas de faute de la victime ayant concouru au dommage, selon l’article L. 155-3 du code minier. Or le décret de 2025 prévoit seulement que les dispositions des titres II et III du livre premier du code minier « ne sont pas applicables aux activités géothermiques de minime importance », selon son article 59, alors que l’article L. 155-3 figure au titre V. Selon nous, la victime d’un forage domestique peut donc invoquer ce texte à titre complémentaire ; les décisions que nous avons lues ont toutefois statué sur le terrain du trouble anormal de voisinage, et la question n’y est pas tranchée.

Le délai d’action en réparation est en principe de cinq ans à compter du jour où vous avez connu ou auriez dû connaître les faits, selon l’article 2224 du code civil. Les désordres liés à un gonflement du sol peuvent apparaître des années après le forage, comme à Colmar où ils sont apparus environ cinq ans après la fin des travaux : le point de départ se discute alors au regard de la révélation du dommage, question traitée dans notre article sur la prescription du trouble anormal de voisinage. Les montants habituellement retenus par les juges sont analysés dans notre article sur l’indemnisation d’un trouble anormal de voisinage.

B. Sondes ou tuyaux sous votre terrain, puis la marche à suivre

Le principe est posé depuis 1804 : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous », rappelle l’article 552 du code civil. Une sonde inclinée qui passe sous votre parcelle, une canalisation de raccordement enterrée dans votre jardin ou un collecteur posé au-delà de la limite constituent donc, selon nous, un empiètement, quelle que soit leur profondeur, et indépendamment de toute gêne. Le même article réserve les lois et règlements relatifs aux mines ; mais le régime de la minime importance, qui exige l’accord du propriétaire du terrain d’implantation et une distance de cinq mètres de la limite, ne confère selon nous aucun droit d’implanter un ouvrage sous la parcelle d’autrui. Nos articles sur la canalisation du voisin qui passe sous votre terrain et sur les tirants d’ancrage forés sous le terrain voisin montrent que la jurisprudence traite le sous-sol comme la surface.

La Cour de cassation l’a jugé pour des ouvrages comparables à des sondes. Dans une affaire de tirants d’ancrage et de maçonneries implantés dans le tréfonds d’un voisin à son insu, elle a approuvé leur suppression sans que puissent être opposés au propriétaire un abus de droit, « ni les difficultés techniques des travaux, ni les conséquences de ces derniers ni enfin la possibilité d’une simple neutralisation qui ne mettrait pas fin à l’empiétement » (Cass. 3e civ., 13 janvier 2015, n° 13-17.339). Elle l’a confirmé en 2022 pour dix-sept tirants d’ancrage dont le coût de retrait avait été évalué par l’expert, selon le pourvoi, à 5,9 millions d’euros : le propriétaire envahi est fondé à obtenir la démolition sans que cette action puisse donner lieu à abus, « ni que puisse lui être opposé le caractère disproportionné de la mesure de remise en état », la cessation de ce trouble imposant, en référé, le retrait des tirants (Cass. 3e civ., 23 novembre 2022, n° 22-19.200).

En 2025, la troisième chambre civile a encore cassé un arrêt qui avait refusé la démolition d’une extension de maison empiétant de quelques mètres carrés, au motif qu’il s’agissait d’un domicile : ayant constaté l’empiètement, « il lui incombait d’ordonner toute mesure de nature à y mettre fin » (Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-12.925), au visa de l’article 545 du code civil, selon lequel nul ne peut être contraint de céder sa propriété. Transposé à la géothermie, ce raisonnement donne au propriétaire du sous-sol envahi une position forte. Selon nous, l’extraction d’une sonde cimentée sur plusieurs dizaines de mètres peut toutefois se heurter à une impossibilité matérielle ; la discussion portera alors sur les modalités de la remise en état, sur l’indemnisation et, le cas échéant, sur une convention de servitude négociée, que le propriétaire envahi reste libre d’accepter ou de refuser.

Le jugement le plus récent concerne précisément la géothermie (TJ Draguignan, 29 octobre 2026, n° 23/05923). Une propriétaire avait fait constater par un commissaire de justice la présence, dans son jardin, d’une canalisation provenant du terrain voisin ; son voisin avait reconnu par écrit, en 2011 puis en 2021, la présence de tuyaux de sa géothermie, et une entreprise du secteur l’avait confirmé par courriel. Le défendeur soutenait qu’il s’agissait d’une ancienne canalisation d’eau grevée d’une servitude de tréfonds, thèse écartée au vu du constat qui distinguait les réseaux de ville et la canalisation géothermique. Le tribunal a jugé : « Peu importe que ces tuyaux soient restés enterrés pendant plusieurs années », la demanderesse pouvant en obtenir la suppression, « la preuve d’une prescription trentenaire ou d’une servitude n’étant pas rapportée par le défendeur ».

Le fondement retenu à Draguignan est l’article 555 du code civil, qui laisse au propriétaire du fonds, face à des ouvrages faits par un tiers avec ses propres matériaux, le choix de les conserver ou, selon les termes du texte, « d’obliger le tiers à les enlever », la suppression étant alors exécutée aux frais de ce tiers. Le tribunal judiciaire de Draguignan a condamné le voisin à retirer à ses frais la canalisation et tous les éléments de géothermie situés chez sa voisine, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de deux mois, pendant six mois. Il a en revanche rejeté la demande de 10 000 euros de dommages et intérêts liée à ces tuyaux, faute de factures ou d’autres pièces justifiant les frais de report de travaux, l’annulation de réservations ou les nuisances invoquées. La leçon est double : l’empiètement se prouve par un constat précis et par les écrits du voisin, et le préjudice se prouve pièce par pièce.

Le temps joue peu en faveur de celui qui empiète. « Le droit de propriété est imprescriptible », énonce l’article 2227 du code civil, qui soumet en revanche les autres actions réelles immobilières à un délai de trente ans. Le voisin qui veut maintenir ses ouvrages doit donc établir un titre, une servitude ou une prescription acquisitive dont il supporte la preuve, comme l’a relevé le jugement de Draguignan. Lorsque c’est la limite elle-même qui est incertaine, un bornage amiable ou judiciaire de la limite précède utilement toute demande de retrait.

La preuve conditionne tout le reste : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention », pose l’article 9 du code de procédure civile. Avant le chantier, le meilleur réflexe consiste à faire décrire l’état de votre maison, fissures existantes comprises, par un commissaire de justice ou par un expert désigné en référé préventif. Nos articles sur le constat de commissaire de justice contre un voisin, sur le référé préventif avant travaux et sur le choix entre référé préventif et constat détaillent ces outils. Une maison déjà fragile n’empêche pas l’indemnisation, mais les juges en tiennent compte, comme l’explique notre article sur le chantier voisin et la maison fragile.

Une mesure d’expertise peut être ordonnée avant tout procès s’il existe un motif légitime, et, précise l’article 145 du code de procédure civile, « lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente ». C’est par cette voie que l’on peut obtenir, si besoin, la communication du plan de récolement et du rapport de fin de forage, la localisation exacte des sondes et l’analyse des fissures. Les désordres de chantier sont traités dans nos articles sur le chantier voisin qui fissure votre maison et sur les fissures après un chantier voisin.

Avant de saisir le tribunal, une tentative amiable est en principe obligatoire. L’article 750-1 du code de procédure civile impose, à peine d’irrecevabilité, une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative lorsque la demande est relative, notamment, « à un trouble anormal de voisinage », sauf motif légitime tenant par exemple à « l’urgence manifeste ». Une mise en demeure du voisin, puis la saisine d’un conciliateur de justice ou une médiation entre voisins, permettent souvent de régler une question de tuyau ou de remise en état sans procès.

En cas de forage en cours à moins de cinq mètres sans accord, de boues qui envahissent votre terrain ou de canalisation découverte chez vous, le juge des référés peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, « soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite », selon l’article 835 du code de procédure civile, et accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Selon nous, l’implantation d’une sonde en violation de la règle des cinq mètres peut être présentée comme un trouble illicite, mais la mesure demandée devra rester adaptée à ce que le juge peut ordonner en urgence. Pour le choix de la juridiction, notre article sur le tribunal compétent en matière de voisinage fait le point.

La condamnation n’a d’effet que si elle est exécutée. « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision », rappelle l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution ; le jugement de Draguignan en a fait usage. Les suites d’un jugement favorable sont détaillées dans notre article sur le certificat de non-appel et l’astreinte, et celles d’un jugement défavorable dans notre article sur l’appel d’un jugement de voisinage.

Conclusion

Face au forage géothermique d’un voisin, le droit offre des repères précis. Avant les travaux, les sondes fermées doivent rester à cinq mètres au moins de la limite de propriété, mesurés sur la projection en surface de tout le forage, sauf accord écrit et préalable que vous restez libre de refuser ou d’assortir de conditions ; la carte des zones, l’expert agréé en zone orange, la certification du foreur et son assurance obligatoire pour les dommages causés aux tiers complètent ce dispositif, élargi en 2026 à des installations plus puissantes. Après les travaux, le voisin propriétaire et maître d’ouvrage répond de plein droit du trouble anormal, l’entreprise qui a foré peut être poursuivie comme voisin occasionnel, l’assureur peut être assigné directement, et tout ouvrage installé sous votre terrain peut être retiré aux frais de son auteur, sans que la disproportion de la mesure puisse vous être opposée.

Ces règles ne dispensent pas d’un examen concret : la profondeur et l’inclinaison des sondes, la géologie du site, l’état antérieur de votre maison, les écrits échangés et les éventuelles conventions signées entre voisins pèsent sur l’issue, et les conventions conclues priment sur toute analyse générale. Seul le juge apprécie le caractère anormal du trouble, le lien avec le forage et le montant de la réparation. Les principes généraux applicables aux litiges de troubles de voisinage et à la réparation des dommages entre voisins sont rassemblés sur notre page dédiée, et les questions de limite incertaine relèvent d’un bornage amiable ou judiciaire de la limite.