Dans les zones urbaines denses comme à Paris et en région francilienne, la réalisation d’opérations immobilières modernes d’envergure impose couramment l’excavation de plusieurs niveaux de sous-sol. Qu’il s’agisse de parkings souterrains, de locaux techniques ou de fondations profondes, ces travaux requièrent la mise en œuvre de techniques de soutènement élaborées telles que les parois moulées ou les parois berlinoises. Afin de retenir la poussée colossale des terres et des nappes phréatiques durant la phase de terrassement, les entreprises de fondations spéciales recourent fréquemment au forage de tirants d’ancrage métalliques précontraints. Ces armatures d’acier, injectées de coulis de ciment sous pression, sont insérées obliquement ou horizontalement au-delà des limites séparatives du chantier pour s’enraciner profondément dans le sous-sol des parcelles voisines. Cette intrusion physique dans le tréfonds riverain s’opère bien souvent à l’insu des propriétaires voisins ou malgré leur opposition formelle, sous le prétexte fallacieux de contraintes techniques impérieuses ou de la nature prétendument provisoire des dispositifs.
Cette pratique industrielle se heurte pourtant à un obstacle juridique infranchissable, enraciné dans les principes les plus constants du droit de propriété immobilier. L’article 552 alinéa 1er du Code civil pose en effet une règle fondamentale qui ne souffre aucune dérogation implicite : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ». Le sous-sol d’un fonds n’est en rien une ressource commune ou un espace libre mis à la disposition des concepteurs de chantiers avoisinants. Dès lors qu’un élément matériel quelconque traverse la ligne divisoire sous la surface du terrain, un empiètement est constitué de plein droit. Face à cette situation, les maîtres d’ouvrage et leurs constructeurs tentent fréquemment de neutraliser l’action du voisin en invoquant le coût financier astronomique d’un retrait des tirants, le péril structurel qu’engendrerait la décompression des sols ou encore l’absence de préjudice matériel actuel pour le riverain dont la surface demeure intacte.
La Cour de cassation oppose à cette argumentation technique une rigueur prétorienne inébranlable. Fondée sur l’article 545 du Code civil, selon lequel nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique, la troisième chambre civile refuse avec constance d’appliquer le moindre contrôle de proportionnalité au bénéfice de l’auteur d’un empiètement. Quelles que soient les conséquences financières, fussent-elles de plusieurs millions d’euros, ou les complications d’ingénierie, la victime d’un empiètement souterrain conserve le droit imprescriptible d’exiger la démolition de l’ouvrage illicite et le retrait des tirants d’ancrage. Le juge des référés se trouve par ailleurs pleinement habilité à prescrire l’interruption immédiate des forages et la remise en état des lieux afin de faire cesser un trouble manifestement illicite.
La question du forage des tirants d’ancrage sous le terrain voisin concentre ainsi les tensions les plus vives de la pratique constructive contemporaine. L’analyse doctrinale de cette problématique impose d’examiner en premier lieu la qualification juridique de l’empiètement dans le tréfonds et l’intransigeance de la sanction de démolition (I), avant d’étudier en second lieu les voies d’action procédurales offertes au riverain, du référé d’urgence à l’aménagement conventionnel du sous-sol (II).
I. La qualification juridique de l’empiètement dans le tréfonds et l’intransigeance de la sanction de démolition
A. L’extension verticale du droit de propriété au tréfonds et la caractérisation de l’empiètement souterrain
L’assise juridique de la protection du tréfonds découle directement de l’article 552 du Code civil, disposition fondamentale qui consacre l’extension tridimensionnelle du domaine spatial appartenant au propriétaire foncier. En disposant expressément que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, le législateur a instauré une présomption légale de propriété exclusive qui s’étend à la fois à la colonne d’air surplombant la parcelle et aux couches géologiques situées sous sa surface. Le tréfonds ne constitue nullement une entité juridique autonome soumise à un régime d’accessibilité publique, mais forme un tout indivisible avec le sol. Toute immixtion physique d’un tiers dans cette zone souterraine, qu’elle se manifeste à un mètre ou à vingt mètres de profondeur, porte une atteinte directe et immédiate au droit réel du titulaire de la parcelle.
L’introduction de tirants d’ancrage dans le terrain contigu caractérise matériellement cette atteinte sous la forme d’un empiètement. Un tirant d’ancrage est constitué d’une armature métallique de forte section, insérée dans un forage préalable pouvant atteindre quinze à trente mètres de longueur, puis scellée par l’injection d’un bulbe de coulis de ciment comprimé. Ce procédé technique ne se limite pas à occuper temporairement un volume géologique : il modifie la consistance même du sous-sol riverain en y intégrant des éléments de maçonnerie et d’acier indélébiles. L’empiètement souterrain se distingue ainsi de la simple servitude par son absence de titre et par son caractère unilatéralement imposé. Le juge civil refuse systématiquement d’assimiler cette occupation du sous-sol à une tolérance d’usage ou à une modalité accessoire du droit de bâtir.
La Cour de cassation affirme la souveraineté du propriétaire sur son sous-sol avec une constance remarquable. Dans un arrêt notable du 31 mai 2018, la troisième chambre civile a censuré une décision d’appel qui avait rejeté une demande de suppression d’ouvrages souterrains au motif inopérant que la parcelle litigieuse constituait un chemin d’exploitation et que les installations ne faisaient pas obstacle au passage des riverains. Au visa exprès des articles 544 et 552 du Code civil, les hauts magistrats ont énoncé que la cour d’appel, « après avoir constaté que la parcelle était la propriété exclusive de M. X…, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés » (Cass. 3e civ., 31 mai 2018, n° 17-17.933). Cette décision illustre sans ambiguïté que l’absence de gêne superficielle ne saurait purger l’illicéité d’un aménagement souterrain.
Les juridictions du fond appliquent scrupuleusement cette doctrine spatiale en matière de tréfonds. Par un jugement du 12 juin 2025, le Tribunal judiciaire de Montpellier a rappelé la teneur impérative du texte légal en retenant que « L’article 552 du code civil dispose que : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous » », pour condamner le responsable d’un empiètement souterrain à procéder à la dépose complète de l’ouvrage enfoui sous astreinte de cinquante euros par jour de retard (TJ Montpellier, Pôle Civil section 1, 12 juin 2025, n° 23/02843). De manière analogue, le Tribunal judiciaire de Versailles a affirmé avec autorité que « le propriétaire du sol a la faculté d’exercer et de protéger son droit sur la totalité en ce compris le tréfonds ; un empiètement ne peut entrainer qu’une action en démolition », soulignant que les empiètements souterrains constatés par expert interdisaient la réalisation normale des constructions futures projetées par le riverain (TJ Versailles, Troisième Chambre, 11 septembre 2025, n° 23/01628).
Les promoteurs et entreprises de travaux tentent régulièrement d’échapper à la qualification d’empiètement illicite en soutenant que les tirants d’ancrage présentent un caractère purement temporaire. Selon cette thèse, les tirants ne serviraient qu’à stabiliser la fouille pendant le coulage des radiers et des dalles de compression, après quoi ils seraient détendus et déconnectés de la paroi. Cet argumentaire ne résiste pas à l’analyse juridique. Même détendu, le câble d’acier demeure enchâssé dans son coulis de béton au cœur du terrain voisin. Il constitue un corps étranger rigide et pérenne qui encombre le tréfonds, susceptible de faire obstacle à tout terrassement ultérieur, à la pose de réseaux profonds, à l’implantation de fondations pour une surélévation ou à l’aménagement d’une cave. L’atteinte au droit de propriété ne disparaît donc nullement avec la fin de la mise en tension : elle perdure tant que la matière étrangère demeure dans le sol d’autrui.
Par ailleurs, la pratique consistant à forer chez le voisin sans titre contractuel ne peut jamais être couverte par une quelconque autorisation administrative. L’obtention d’un permis de construire ou l’approbation d’un dossier de voirie municipale est toujours délivrée sous réserve des droits des tiers. L’administration ne dispose d’aucun pouvoir pour autoriser un pétitionnaire à perforer le sous-sol d’une propriété privée adjacente. Les constructeurs qui méconnaissent cette distinction élémentaire commettent une voie de fait civile susceptible d’engager immédiatement leur responsabilité personnelle et de justifier l’arrêt forcé de leur chantier.
B. Le refus absolu du contrôle de proportionnalité et l’injonction de retrait des tirants sous l’article 545 du Code civil
Lorsqu’un empiètement dans le tréfonds est judiciairement constaté, la sanction de principe en droit civil français est la démolition ou le retrait pur et simple de l’ouvrage empiétant. Cette rigueur absolue trouve son fondement textuel dans l’article 545 du Code civil, selon lequel « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ». Dès lors qu’un tiers implante un ouvrage sur ou sous le terrain d’un propriétaire sans son accord, contraindre ce dernier à tolérer l’ouvrage contre une indemnisation financière équivaudrait à une expropriation pour cause d’intérêt privé, ce que prohibe formellement l’ordre juridique français. La démolition constitue donc la seule mesure apte à rétablir le propriétaire dans la plénitude de ses prérogatives.
Dans le domaine spécifique des tirants d’ancrage, les constructeurs ont longtemps soutenu que le retrait physique des câbles et des bulbes de béton scellés en profondeur constituait une impossibilité matérielle dont l’exécution mettrait en péril la stabilité des immeubles avoisinants. La Cour de cassation a balayé cette ligne de défense dans un arrêt de principe majeur publié au Bulletin le 10 novembre 2009. Dans cette affaire, les juges d’appel avaient refusé d’ordonner la suppression de tirants d’ancrage situés dans le tréfonds d’un voisin au motif que l’expert judiciaire avait expressément relevé que leur retrait était irréalisable et risquait de créer de graves désordres. La troisième chambre civile a cassé sans ménagement cette décision au visa de l’article 545 du Code civil, en posant en principe fondamental : « Qu’en statuant ainsi, alors que le propriétaire d’un fonds sur lequel la construction d’un autre propriétaire empiète est fondé à en obtenir la démolition, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 10 novembre 2009, n° 08-17.526, Bull. civ. III, n° 247). Le sommaire officiel de cet arrêt est limpide : viole la loi la cour qui refuse la suppression de tirants en tréfonds au motif que leur retrait est irréalisable et dangereux.
Cette intransigeance doctrinale a trouvé son couronnement dans l’arrêt pivot du 23 novembre 2022, où la Cour de cassation a expressément fermé la porte à toute théorie de la disproportion des sanctions en matière d’atteinte au droit de propriété. Dans cette espèce relative à l’édification d’une villa sur une parcelle contiguë à celle d’une société civile immobilière, dix-sept tirants d’ancrage avaient été forés dans le tréfonds sans accord. Pour s’opposer à leur retrait, les auteurs de l’empiètement faisaient valoir que les opérations d’extraction représentaient un coût financier exorbitant de près de six millions d’euros, totalement disproportionné au regard du préjudice réel subi par le voisin. La troisième chambre civile a rejeté le pourvoi en des termes d’une fermeté doctrinale exemplaire : « La cour d’appel a énoncé, à bon droit, que le propriétaire d’un fonds sur lequel la construction d’un autre propriétaire empiète est, compte tenu du caractère absolu et perpétuel du droit de propriété, fondé à en obtenir la démolition, sans que cette action puisse donner lieu à faute ou à abus ni que puisse lui être opposé le caractère disproportionné de la mesure de remise en état », ajoutant que la cour d’appel avait « exactement déduit que la cessation du trouble manifestement illicite constitué par cet empiètement imposait le retrait de ceux-ci » (Cass. 3e civ., 23 novembre 2022, n° 22-19.200).
Cette décision capitale scelle le refus catégorique du juge judiciaire d’effectuer une balance des intérêts économiques lorsqu’un droit réel immobilier est violé. Ni le montant des dépenses à engager, ni la complexité technique du chantier, ni même la bonne foi prétendue de l’entrepreneur ne peuvent priver le propriétaire de son droit de recouvrer l’intégrité de son fonds. Le contrôle de proportionnalité, parfois admis dans des hypothèses d’empiètements infinitésimaux de quelques millimètres sur le bâti de surface sous l’angle de l’abus de droit, demeure rigoureusement exclu face aux ouvrages délibérément enfoncés dans le tréfonds d’autrui.
Cette imperméabilité de l’article 545 au principe de proportionnalité a été réaffirmée avec éclat par la Cour de cassation dans un arrêt récent du 3 juillet 2025. Répondant à l’argument d’un constructeur qui invoquait le droit européen pour tenter de faire obstacle à une démolition, la troisième chambre civile a jugé avec solennité que : « Il est jugé que tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou abus. L’auteur d’un empiétement n’est pas fondé à invoquer les dispositions de l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales dès lors que l’ouvrage qu’il a construit méconnaît le droit au respect des biens de la victime de l’empiétement » (Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-12.925). Le droit de propriété de la victime prime ainsi catégoriquement toute considération patrimoniale de l’auteur du trouble.
Les cours d’appel appliquent cette jurisprudence avec une totale rigueur. Dans un arrêt du 12 mars 2026, la Cour d’appel de Nîmes a réformé un jugement de première instance qui avait commis l’erreur de rejeter une demande de démolition au motif que la mesure devait être proportionnée, la cour rappelant qu’en présence d’un empiètement matériel, la démolition sous astreinte constitue la seule sanction légalement admissible (CA Nîmes, 2ème chambre section A, 12 mars 2026, n° 22/04083). Le constructeur qui enfonce des tirants sous la propriété d’un riverain sans titre s’expose donc à devoir financer une opération d’extraction intégrale ou une reprise intégrale de ses fondations, sans pouvoir espérer échapper à cette issue par le versement d’une modeste indemnité compensatoire.
II. Les voies d’action procédurales : du référé d’urgence à l’aménagement conventionnel du sous-sol
A. L’efficacité du référé pour trouble manifestement illicite et l’indemnisation des préjudices
Face à la découverte de forages en cours ou à l’implantation avérée de tirants d’ancrage sous son terrain, le propriétaire victime dispose d’une arme procédurale d’une redoutable efficacité : le référé devant le président du tribunal judiciaire. Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, cette juridiction d’urgence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L’empiètement caractérisé dans le tréfonds répond parfaitement à cette définition probatoire. La violation évidente de la propriété d’autrui constituant un fait matériel indiscutable, le juge des référés dispose des pouvoirs les plus étendus pour intervenir avec célérité avant que l’ouvrage ne soit consolidé.
L’application de ce mécanisme d’urgence aux tirants d’ancrage a été rappelée avec netteté par la Cour d’appel de Chambéry dans un arrêt du 22 mai 2025. Saisie d’un litige relatif à un chantier de construction ayant perforé le sous-sol riverain, la cour d’appel a souligné au visa de l’article 835 du Code de procédure civile que : « En l’espèce, il est acquis aux débats que la Sas Imotis a fait implanter des tirants en tréfonds de la propriété des époux [D], sans leur accord et en violation du droit de propriété de ces derniers, lesquels sont fondés à solliciter leur retrait au titre d’un empiétement constitutif d’un trouble manifestement illicite » (CA Chambéry, 2ème Chambre, 22 mai 2025, n° 20/01475). La cour a confirmé que l’implantation unilatérale de tirants constitue par essence un trouble manifestement illicite justifiant que le juge du provisoire ordonne leur retrait matériel.
Dès la constatation des travaux préparatoires ou de l’apparition d’engins de forage orientés vers sa limite parcellaire, le riverain a tout intérêt à faire dresser un constat d’huissier de justice (commissaire de justice) afin de figer les constatations matérielles. Muni de ce constat, il peut assigner le maître de l’ouvrage et l’entreprise principale à jour fixe ou en référé d’heure à heure pour solliciter l’arrêt immédiat des opérations d’ancrage. Le Tribunal judiciaire de Versailles a rappelé le standard probatoire de cette action dans une ordonnance du 14 mai 2024 : « Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient à la partie qui s’en prévaut d’en faire la démonstration avec l’évidence requise devant le juge des référés », ordonnant en conséquence la suspension intégrale des travaux de construction (TJ Versailles, Chambre des Référés, 14 mai 2024, n° 24/00346). De même, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Draguignan a ordonné, sur le fondement de l’article 835, la cessation immédiate des travaux en cours sur une parcelle pour neutraliser le trouble illicite constaté (TJ Draguignan, REFERES CONSTRUCTION, 26 août 2025, n° 25/04707).
L’injonction judiciaire de retrait des tirants est systématiquement assortie d’une astreinte financière par jour de retard, destinée à vaincre la résistance du constructeur. L’évaluation financière des opérations de retrait s’avère particulièrement lourde pour les entreprises défaillantes. Dans un arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 17 octobre 2025, la juridiction s’est prononcée sur les comptes entre les parties consécutifs à l’abandon d’un chantier d’extraction de tirants d’ancrage, relevant que « pour le retrait des 25 tirants d’ancrage, il était prévu une somme de 100 000 euros, soit 100 000 euros / 25 = 4 000 euros par tirant », et soulignant le constat d’huissier établissant que « le chantier est manifestement à l’abandon (…) une grande partie des tirants ancrés dans le mur de soutènement sont toujours présents. Il n’a été retiré que 5 tirants sur les 25 existants » (CA Aix-en-Provence, Chambre 1-3, 17 octobre 2025, n° 21/00050). Ce contentieux illustre le coût exorbitant de l’extraction unitaire des ancrages lorsque le juge condamne l’entreprise à exécuter ses obligations.
Au-delà du retrait mécanique des tirants, le forage en sous-sol voisin génère souvent des désordres collatéraux considérables qui justifient une action indemnitaire globale. Les vibrations des sondeuses, les décompressions de terrain et les injections de coulis sous pression peuvent provoquer des affouillements, des pertes de soutènement ou l’inondation de réseaux. La Cour d’appel de Paris a eu à connaître de tels sinistres dans un arrêt du 24 février 2023, statuant sur la responsabilité solidaire des entreprises de fondations spéciales et de leurs assureurs à la suite de venues accidentelles de boue bentonitique dans les canalisations voisines lors de forages de pieux et de soutènements (CA Paris, Pôle 4 – Chambre 6, 24 février 2023, n° 20/04095). De même, par arrêt du 28 février 2024, le Pôle 4 de la Cour d’appel de Paris a sanctionné les désordres structuraux majeurs, fissurations de pignons et arrêtés de péril imminent consécutifs à des travaux de reprise en sous-œuvre et de terrassement mal maîtrisés en limite séparative (CA Paris, Pôle 4 – Chambre 5, 28 février 2024, n° 19/17073). L’assistance d’un cabinet spécialisé intervenant en contentieux de la construction à Paris permet d’obtenir en référé la désignation d’un expert judiciaire afin d’évaluer la totalité des préjudices matériels et de jouissance subis par le riverain.
Dans les hypothèses où l’excavation affecte un immeuble soumis au statut de la copropriété, le syndicat des copropriétaires détient une qualité à agir exclusive pour défendre l’intégrité du sol et du gros œuvre, réputés parties communes en vertu de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965. Par un jugement du 3 septembre 2024, le Tribunal judiciaire de Paris a ainsi condamné une société civile immobilière ayant procédé sans autorisation à l’excavation et à l’affouillement du sous-sol d’un immeuble parisien, réaffirmant que l’appropriation ou la perforation non autorisée du sous-sol commun engage la responsabilité civile délictuelle de son auteur envers la collectivité des copropriétaires (TJ Paris, 8ème chambre 1ère section, 3 septembre 2024, n° 21/14835).
B. La prévention contractuelle : négociation de la convention de tréfonds et alternatives techniques
Compte tenu de la sévérité implacable de la jurisprudence judiciaire, le maître d’ouvrage avisé ne peut engager un chantier requérant des tirants d’ancrage sans avoir préalablement négocié et signé une convention d’ancrage avec chaque propriétaire riverain concerné. Tenter de passer en force constitue une faute managériale majeure, qui expose l’opération à un arrêt de chantier immédiat, à des pénalités de retard colossales et à l’obligation de reprendre la totalité du soutènement à grands frais. La convention de tréfonds, parfois qualifiée de convention d’empiètement temporaire ou de protocole de tirants, constitue le seul cadre juridique légal permettant de purger l’illicéité de l’ancrage.
Cette convention doit être rédigée avec une précision technique et juridique rigoureuse. Elle doit impérativement définir l’assiette tridimensionnelle des forages en annexant des plans géotechniques certifiés indiquant le nombre exact de tirants, leur profondeur par rapport au niveau du sol naturel, leur angle de pénétration, leur longueur d’ancrage sous la parcelle voisine et la composition exacte des armatures et des coulis injectés. La convention doit stipuler sans équivoque le caractère temporaire des ouvrages : le promoteur doit s’engager à détendre et à désactiver définitivement les câbles dès que les structures définitives du bâtiment (dalles et planchers bas) sont en mesure d’assurer seules la reprise des poussées des terres. L’acte doit préciser le calendrier précis de cette opération et prévoir la remise d’un procès-verbal technique d’achèvement établi sous le contrôle d’un bureau d’études indépendant.
L’accord du voisin n’étant jamais gratuit, la convention fixe le montant de l’indemnité compensatoire due au propriétaire pour l’indisponibilité de son tréfonds durant la période de chantier. Cette indemnité financière est négociée en considération de la valeur vénale du terrain, de la surface de sous-sol mobilisée, de la durée prévisionnelle des travaux et de la gêne subie. Parallèlement, le constructeur doit fournir des garanties assurantielles solides, incluant une police d’assurance tous risques chantier (TRC) et une assurance responsabilité civile professionnelle avec attestation expresse de couverture des dommages causés au sous-sol des tiers par les forages profonds. Le recours aux règles régissant les servitudes immobilières conventionnelles permet d’encadrer ces engagements contractuels avec une sécurité maximale pour les deux parties.
Lorsque les tirants doivent présenter un caractère permanent, ce qui se produit lorsque la structure de soutènement est intégrée aux fondations définitives de l’ouvrage sans possibilité de reprise interne des charges, une simple convention sous seing privé est insuffisante. L’ancrage définitif constitue une charge réelle grevant perpétuellement le fonds riverain. Il doit donc donner lieu à la constitution d’une servitude réelle de tréfonds par acte authentique reçu par notaire et publié au service de la publicité foncière. Cette publication assure l’opposabilité de la charge aux acquéreurs successifs des parcelles et protège le constructeur contre toute contestation lors de mutations ultérieures de propriété.
Que faire lorsque le propriétaire voisin refuse catégoriquement d’autoriser le forage de tirants sous son sol ? En l’absence de tout droit de passage forcé dans le tréfonds d’autrui, le constructeur ne dispose d’aucun moyen légal pour contraindre son voisin à céder. Contrairement au droit de tour d’échelle qui permet, sous de strictes conditions, de poser temporairement un échafaudage en surface pour réparer un mur mitoyen, aucun texte légal n’autorise un propriétaire à forer dans le sous-sol adjacent pour réaliser une construction nouvelle. Face à un refus du riverain, le maître de l’ouvrage et son équipe de maîtrise d’œuvre doivent impérativement adapter leur projet technique avant le démarrage des terrassements.
Plusieurs solutions techniques alternatives permettent d’assurer la stabilité des excavations sans franchir la ligne divisoire. Les bureaux d’études de sols préconisent alors la mise en œuvre de parois auto-stables, constituées de pieux forés sécants ou de parois moulées de plus forte épaisseur, ancrées très profondément dans le substratum rocheux pour résister par leur seul encastrement. Une autre alternative éprouvée consiste à installer des butons métalliques télescopiques horizontaux ou des bracons inclinés à l’intérieur même de l’excavation, qui reprennent les efforts de soutènement en prenant appui sur les radiers centraux ou sur les parois opposées du chantier. Bien que ces méthodes alternatives génèrent un surcoût financier et réduisent l’espace de manœuvre des engins dans la fouille, elles éliminent totalement le risque d’empiètement illicite. Pour les maîtres d’ouvrage parisiens et franciliens, le surcoût d’une paroi auto-stable ou de butons intérieurs s’avère infiniment inférieur aux millions d’euros qu’engendrent un arrêt judiciaire de chantier sous astreinte et l’extraction ordonnée de tirants scellés illégalement.
Conclusion
Le régime juridique applicable aux tirants d’ancrage illustre la primauté absolue accordée par le droit civil français au droit de propriété foncière. En affirmant que la propriété du sol emporte celle du dessous sous l’article 552 du Code civil, la jurisprudence consacre l’inviolabilité du tréfonds face aux appétits techniques des chantiers contemporains. L’implantation unilatérale d’armatures métalliques scellées au coulis de ciment sous le terrain riverain caractérise un empiètement illicite, qui échappe rigoureusement à tout contrôle de proportionnalité économique sous l’article 545 du même code. L’arrêt de principe de la Cour de cassation du 23 novembre 2022 et les décisions concordantes rendues en 2024, 2025 et 2026 confirment que le voisin lésé peut exiger l’arrêt immédiat des forages en référé et le retrait mécanique intégral des ancrages, indépendamment de toute considération relative au coût financier colossal des travaux ou aux difficultés d’ingénierie.
Pour les maîtres d’ouvrage et les constructeurs, cette sévérité jurisprudentielle impose une vigilance précontractuelle absolue. Aucune machine de forage ne doit être mise en rotation sans la signature préalable d’une convention de tréfonds détaillée, stipulant l’assiette exacte des tirants, leur désactivation programmée en fin de terrassement, une indemnité d’occupation équitable et des garanties d’assurance intégrales. En cas de refus du propriétaire voisin, le recours obligatoire à des techniques alternatives de soutènement auto-stable ou de butonnerie interne constitue la seule voie garantissant la pérennité juridique du projet immobilier. Les avocats en droit immobilier du cabinet Kohen Avocats assistent quotidiennement maîtres d’ouvrage, syndicats de copropriétaires et riverains pour sécuriser les protocoles de tréfonds ou faire ordonner en urgence la cessation des empiètements souterrains devant les juridictions franciliennes.
Besoin d’un conseil juridique sur un litige de chantier ou d’empiètement ?
Le cabinet Kohen Avocats conseille et représente propriétaires, promoteurs et syndicats de copropriétaires à Paris et en Île-de-France dans le cadre des contentieux de fondations spéciales, de servitudes et d’empiètements souterrains.
Téléphone : 06 46 60 58 22
Formulaire de contact : https://kohenavocats.fr/formulaire-de-contact/