Le sous-sol d’une propriété privée n’est pas une zone de libre passage. Si le raccordement aux réseaux (eau, électricité, gaz, fibre) est une nécessité absolue pour les fonds enclavés, il suppose le respect d’un cadre juridique strict. Entre servitudes conventionnelles, légales et d’utilité publique, le propriétaire du « tréfonds » dispose de droits puissants pour contester l’empiétement ou exiger une juste indemnisation. Analyse de la jurisprudence 2024-2026 sur les réseaux souterrains.
Le droit de propriété s’étend, selon l’article 552 du Code civil, au-dessus comme au-dessous de la surface du sol. Ce principe de propriété du « tréfonds » confère au propriétaire le droit de s’opposer à toute installation souterraine non autorisée, qu’il s’agisse de fondations, de caves ou, plus fréquemment, de canalisations de réseaux. Cependant, l’impératif de raccordement des habitations aux services essentiels (eau, assainissement, énergie) crée une tension permanente entre l’exclusivité du droit de propriété et l’intérêt général ou le droit au désenclavement.
La gestion de ces réseaux enterrés repose sur le régime des servitudes. Qu’elles soient conventionnelles (nées d’un accord entre voisins) ou d’utilité publique (imposées par l’administration), ces charges pesant sur le fonds servant exigent un formalisme rigoureux. La jurisprudence récente de 2024 et 2025 souligne la sévérité des juges face aux opérateurs de réseaux ou aux voisins indélicats qui s’affranchissent des procédures d’autorisation, rappelant que l’utilité d’un raccordement ne justifie jamais l’affranchissement des règles de droit.
I. La constitution de la servitude de tréfonds : entre accord et contrainte
Une canalisation ne peut traverser un terrain privé sans un titre juridique valable. La distinction entre le réseau privé de voisinage et le réseau de distribution publique commande le régime applicable.
A. La servitude conventionnelle : la nécessité d’un titre exprès
Dans le cadre des relations entre particuliers, notamment lors de divisions parcellaires, le passage des canalisations d’évacuation ou d’alimentation doit faire l’objet d’une servitude de passage souterrain. Contrairement à une idée reçue, une simple servitude de passage en surface ne confère pas le droit de creuser le tréfonds.
La Cour d’appel d’Amiens a récemment eu l’occasion de rappeler l’importance du titre constitutif dans un litige opposant deux propriétaires après une division foncière [[CA Amiens, 2 déc. 2025, n° 23/03143, https://www.courdecassation.fr/decision/693035210437ac0245c078c1]] : « Dans le cadre de cette division parcellaire, il a été constitué la servitude de passage souterrain de canalisations suivante : « Le vendeur constitue sur la parcelle […] une servitude de passage souterrain des canalisations de toute nature nécessaires à l’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales […] avec tous droits d’accès pour leur installation, et ensuite leur entretien, réparation et remplacement » ».
Le titre doit être précis quant à l’assiette (le tracé exact) et à l’objet de la servitude. Un flou rédactionnel expose le bénéficiaire à une action en démolition si la canalisation dévie du tracé autorisé ou si elle transporte des fluides non prévus à l’acte. En outre, l’entretien de ces réseaux enterrés pèse en principe sur le propriétaire du fonds dominant, sauf clause contraire.
B. Les réseaux de gaz et d’énergie : l’exigence d’utilité publique
Pour les réseaux de distribution publique, le passage sur une propriété privée ne peut se faire de manière unilatérale par l’opérateur (GRDF, Enedis) sans le respect d’une procédure administrative d’utilité publique, à moins d’obtenir l’accord amiable du propriétaire.
La Cour de cassation, dans un arrêt publié au Bulletin en novembre 2024, a fermement rappelé cette protection de la propriété privée face aux distributeurs d’énergie [[Cass. 3e civ., 28 nov. 2024, n° 21-21.303, https://www.courdecassation.fr/decision/67481ef03f6707ecf31eac11]] : « Sauf accord du propriétaire du fonds servant, la constitution d’une servitude de passage pour une canalisation de distribution de gaz sur une propriété privée doit être précédée d’une déclaration préalable d’utilité publique des travaux, délivrée par l’autorité préfectorale ».
Dans cette affaire, GRDF invoquait une prétendue servitude légale « de plein droit » pour rejeter toute responsabilité en cas de dommage causé par la canalisation. La Haute juridiction censure cette analyse : sans arrêté préfectoral de servitude après déclaration d’utilité publique (DUP), l’occupation du sous-sol est illicite. Cette décision est capitale pour les propriétaires découvrant des réseaux publics sur leur terrain sans souvenir d’avoir signé un accord : l’opérateur doit prouver l’existence de la DUP et de l’indemnité préalable.
II. La protection du propriétaire face aux réseaux non autorisés
L’installation d’une canalisation sans titre ou sans respect du tracé constitue une atteinte grave au droit de propriété. Les sanctions peuvent aller de la suppression de l’ouvrage à l’indemnisation substantielle du préjudice subi.
A. L’empiétement souterrain : une sanction rigoureuse
Le passage d’une canalisation dans le tréfonds d’autrui sans autorisation est juridiquement qualifié d’empiétement. Comme pour un empiétement en surface (mur, clôture), la sanction de principe est la démolition ou le déplacement de l’ouvrage aux frais de celui qui l’a implanté, sans que le juge ne puisse imposer une indemnisation en lieu et place de la remise en état, sauf accord de la victime.
La Cour d’appel de Versailles a réitéré cette rigueur en 2024 dans un litige relatif à des câbles et canalisations enterrés [[CA Versailles, 27 fév. 2024, n° 21/07095, https://www.courdecassation.fr/decision/65dee4847f398b00089bfce4]] : « En l’absence de servitude établie, la présence d’une canalisation enterrée sur le terrain d’autrui constitue un empiétement. Il importe peu que l’origine de cette canalisation ne soit pas connue ». Cette décision souligne que le propriétaire n’a pas à supporter la présence d’un réseau « historique » dont personne ne peut justifier la légalité.
Cette protection s’applique même si l’empiétement est minime ou s’il ne cause aucune gêne apparente en surface. Le droit de propriété est absolu et le tréfonds en est une composante indissociable.
B. L’indemnisation du préjudice de passage : calcul et limites
Lorsqu’une servitude de tréfonds est régulièrement constituée, que ce soit à l’amiable ou par décision de justice (cas du fonds enclavé), le propriétaire du fonds servant a droit à une « juste et préalable indemnité » (Art. 545 C. civ.).
L’indemnité doit compenser :
1. La dépréciation de la valeur vénale du terrain (l’assiette de la servitude devenant inconstructible ou soumise à des restrictions de plantation).
2. Le préjudice de jouissance lié aux travaux de pose ou d’entretien.
3. Les dommages éventuels causés au sol lors des interventions.
La jurisprudence de 2025 illustre également l’indemnisation des désordres nés d’une mauvaise utilisation de la servitude. Ainsi, la Cour d’appel d’Amiens a condamné solidairement des propriétaires ayant endommagé la canalisation de leur voisin lors de travaux de terrassement sur leur propre terrain [[CA Amiens, 2 déc. 2025, n° 23/03143, https://www.courdecassation.fr/decision/693035210437ac0245c078c1]]. Les juges ont alloué une indemnité de 300 euros par mois pour le préjudice de jouissance (impossibilité d’utiliser l’assainissement) en plus des frais de remise en état.
Conclusion
La maîtrise du tréfonds est un enjeu de souveraineté foncière. Si les nécessités de la vie moderne imposent la multiplication des réseaux enterrés, elles ne sauraient se faire au mépris des titres de propriété. Les arrêts rendus en 2024 et 2025 confirment que la protection du Code civil s’applique avec la même force sous la surface qu’au grand jour.
Pour les propriétaires, la vigilance est de mise lors de l’achat d’un terrain : l’examen des titres antérieurs et la réalisation de sondages peuvent prévenir la découverte de réseaux « fantômes ». Pour les opérateurs et les voisins, le respect scrupuleux du formalisme conventionnel ou administratif est l’unique garantie contre une condamnation ultérieure au déplacement des ouvrages, souvent bien plus coûteuse que l’indemnité initiale de passage.
À propos de l’auteur :
Maître Reda KOHEN est avocat associé au sein du cabinet Kohen Avocats à Paris. Expert en droit immobilier et droit des biens, il accompagne les propriétaires et les entreprises dans la gestion des servitudes, les contentieux d’empiétement et la sécurisation des raccordements aux réseaux. Retrouvez nos expertises sur kohenavocats.fr.