Fonds servant, fonds dominant : ces deux expressions surgissent dès qu’une servitude relie deux terrains, dans un acte de vente, une lettre de notaire, un courrier de voisin ou un jugement. Elles déroutent parce qu’elles semblent installer une hiérarchie entre voisins. Il n’en est rien. L’article 637 du Code civil pose la définition : « Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. » Le fonds servant est le terrain qui supporte cette charge ; le fonds dominant est celui qui en profite. Le jardin que traverse le chemin d’accès de votre voisin est un fonds servant ; la maison ainsi desservie est le fonds dominant.

Derrière ce vocabulaire se posent des questions concrètes. Pouvez-vous poser un portail sur le chemin qui traverse votre terrain ? Qui paie le revêtement ou la réparation d’une canalisation ? Que devient le passage si votre voisin divise son terrain ? La clause de votre acte selon laquelle vous supportez les servitudes passives vous engage-t-elle ? Comment contester une servitude que l’on vous oppose, ou défendre celle dont vous dépendez ? Ce guide répond rôle par rôle, à partir des articles 637 à 710 du Code civil vérifiés dans leur rédaction en vigueur et de décisions lues en entier. Une règle domine l’ensemble : le titre qui a créé la servitude prime sur les règles du Code, qui ne s’appliquent qu’à défaut de stipulation. Les principes généraux sont rappelés dans notre page consacrée aux servitudes immobilières et aux limites entre fonds voisins.

I. Fonds servant ou fonds dominant : de quel côté êtes-vous ?

A. Deux terrains, deux propriétaires et une charge attachée au sol, non aux personnes

Une servitude met toujours en présence deux terrains appartenant à deux propriétaires différents. Le qualificatif de dominant ne confère aucune supériorité : l’article 638 précise que « La servitude n’établit aucune prééminence d’un héritage sur l’autre. » Le propriétaire du fonds servant reste pleinement propriétaire de son terrain, y compris de la bande sur laquelle s’exerce la servitude ; son voisin ne dispose que d’un droit délimité sur ce terrain. La servitude suppose d’ailleurs deux propriétaires distincts : selon l’article 705, « Toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due, et celui qui la doit, sont réunis dans la même main. »

La charge est attachée aux terrains, pas aux personnes. L’article 686 permet aux propriétaires d’établir les servitudes de leur choix, pourvu que les services établis ne soient imposés « ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds ». Deux conséquences pratiques en découlent. La servitude se transmet avec le terrain : elle profite au propriétaire actuel du fonds dominant et à ceux qui lui succéderont, et elle pèse sur chaque propriétaire successif du fonds servant. À l’inverse, un droit consenti à une personne déterminée, pour sa vie ou tant qu’elle habite les lieux, n’est pas une servitude mais un droit personnel, dont nous détaillons les effets dans notre billet sur la différence entre droit de passage personnel et servitude.

La Cour de cassation l’a rappelé le 19 juin 2025 à propos d’une servitude légale de passage pour cause d’enclave. Une propriétaire avait assigné son voisin, propriétaire de terres agricoles, et le fermier qui les exploitait en dénégation de servitude et en interdiction de passage. La cour d’appel avait reconnu au voisin une servitude d’enclave sur la parcelle de la demanderesse, en relevant qu’il ne pouvait pas emprunter le chemin d’une association syndicale dont il n’était pas membre et que la tolérance dont avait bénéficié son fermier n’avait pas été maintenue. L’arrêt est cassé : la troisième chambre civile juge que « la servitude pour cause d’enclave ne pouvait être instituée que pour l’usage et l’utilité d’un fonds déterminé et non au profit d’une personne » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 24-11.456, publié au Bulletin). Le juge doit donc raisonner sur les terrains, leur desserte et leur situation, non sur la qualité ou les besoins de celui qui les occupe.

Le Code civil n’emploie pas toujours les mêmes mots, ce qui complique la lecture des actes. Il parle d’« héritage » à l’article 637, de fonds « asservi » à l’article 695, de fonds « assujetti » aux articles 698 et 699, et de fonds « débiteur de la servitude » à l’article 701. Tous ces termes désignent le fonds servant. L’article 694, consacré au signe apparent laissé par un ancien propriétaire commun, emploie la formule dont est issu le vocabulaire notarial : la servitude « continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné ». Dans un acte de vente, la servitude active est celle dont profite le bien vendu ; la servitude passive est celle qu’il supporte. Une même maison peut être à la fois fonds dominant pour le passage qui la relie à la route et fonds servant pour la canalisation d’un voisin qui traverse son jardin.

Ces rôles valent quelle que soit l’origine de la servitude. Le Code distingue les servitudes qui découlent de la situation naturelle des lieux, comme l’écoulement des eaux, celles que la loi impose, comme le passage dû au terrain enclavé, et celles que les propriétaires créent par convention. Dans la servitude d’enclave, le terrain enclavé est le fonds dominant : l’article 682 permet à son propriétaire de réclamer sur les fonds de ses voisins « un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds ». Dans la servitude d’écoulement, le terrain inférieur, qui reçoit les eaux, est le fonds servant ; notre billet sur la servitude d’écoulement des eaux pluviales en détaille le régime. Le tableau suivant situe chacun dans les cas les plus fréquents.

Servitude	Fonds dominant	Fonds servant	Point à vérifier
Passage conventionnel ou pour enclave	Le terrain desservi	Le terrain traversé	Assiette, largeur, portail, stationnement
Canalisation d’eau ou d’assainissement	La maison raccordée	Le terrain sous lequel passe le tuyau	Accès pour réparer, publication de l’acte
Écoulement naturel des eaux	Le terrain situé plus haut	Le terrain situé plus bas	Interdiction d’aggraver l’écoulement
Vue ou jour convenu entre voisins	La maison qui dispose de l’ouverture	Le terrain qui la supporte	Interdiction de l’obstruer
Interdiction de bâtir ou de dépasser une hauteur	Le terrain protégé	Le terrain qui ne peut bâtir	Servitude non apparente : titre et publication
Stationnement	Le terrain dont les occupants se garent	Le terrain qui accueille les véhicules	Nombre de places, revêtement, entretien
Puisage ou pompage	Le terrain qui prélève l’eau	Le terrain où se trouve le puits ou la citerne	Passage nécessaire pour accéder à l’eau

Le terrain dominant peut changer de forme. Selon l’article 700, lorsque l’héritage pour lequel la servitude a été établie est divisé, « la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée ». La Cour de cassation en a précisé la portée le 12 septembre 2024. Une servitude conventionnelle de passage d’une longueur de cent mètres avait été consentie en 1998 au profit de deux parcelles ; après plusieurs divisions, les propriétaires des lots situés au sud réclamaient le droit de traverser la partie nord, issue elle aussi de la division du fonds dominant et appartenant à une voisine, pour rejoindre le chemin. La troisième chambre civile a approuvé le rejet de cette demande : en cas de division d’un fonds bénéficiant d’une servitude conventionnelle de passage, « la servitude reste due au profit de l’ensemble des fonds issus de celle-ci, peu important l’absence de contiguïté de l’un d’eux avec le fonds servant », mais « ce texte n’emporte pas de plein droit création d’une servitude entre les fonds issus de la division » (Cass. 3e civ., 12 septembre 2024, n° 23-14.479, publié au Bulletin). Chaque lot conserve donc le bénéfice du passage d’origine, même s’il ne touche pas le terrain grevé. Pour rejoindre ce passage à travers un autre lot, il faut en revanche un accord, ou une servitude d’enclave si les conditions de l’article 682 sont réunies.

B. Lire son titre : servitude active, servitude passive et clause de style

Pour savoir de quel côté l’on se trouve, et dans quelle mesure, il faut partir du titre. L’article 686 le dit pour les servitudes conventionnelles : leur usage et leur étendue « se règlent par le titre qui les constitue ». Encore faut-il que le titre existe. Les servitudes continues et apparentes, comme une conduite visible ou une fenêtre, peuvent s’acquérir par titre ou par une possession de trente ans selon l’article 690. Les autres ne naissent que d’un titre : l’article 691 dispose que « Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres. » Un droit de passage, servitude discontinue par nature, ne s’acquiert donc jamais par le seul usage, même très ancien ; notre billet sur le voisin qui passe sur votre terrain depuis des années en tire les conséquences.

Le titre doit en outre émaner du bon propriétaire. À défaut de l’acte qui a créé la servitude, seul un titre récognitif « émané du propriétaire du fonds asservi » peut le remplacer, selon l’article 695. L’acte du fonds dominant ne suffit pas, même publié. Le 7 décembre 2022, la Cour de cassation a jugé le cas de propriétaires qui réclamaient la démolition d’une terrasse construite par leurs voisins sur la cour séparant les deux maisons, en invoquant un droit de passage sur cette cour. L’acte des voisins ne mentionnait aucune servitude ; seul le titre des demandeurs, régulièrement publié, faisait référence à un droit de passage. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel « qui s’est fondée sur les seules énonciations du titre émanant des propriétaires du fonds dominant » (Cass. 3e civ., 7 décembre 2022, n° 21-20.569). La mention d’une servitude active dans votre acte d’achat est donc un indice, non une preuve suffisante : il faut retrouver l’acte qui l’a créée, souvent un acte de division ou de vente plus ancien, ou un acte signé par le propriétaire du fonds servant. Notre billet explique comment obtenir l’acte de propriété du voisin au service de la publicité foncière.

Côté fonds servant, l’acte de vente contient presque toujours une formule générale selon laquelle l’acquéreur supportera les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, pouvant grever le bien. Cette formule ne dispense pas de vérifier si la servitude invoquée lui est réellement opposable. Le 18 janvier 2023, la Cour de cassation a tranché un litige entre deux voisins dont les terrains provenaient du même propriétaire d’origine. La propriétaire demandait l’enlèvement d’une canalisation enterrée, d’un regard et de gouttières qui empiétaient sur sa parcelle ; la cour d’appel l’avait déboutée en relevant que son acte stipulait qu’elle supportait les servitudes passives et que l’auteur commun avait consenti au voisin, par acte sous seing privé, une servitude couvrant ces ouvrages. La troisième chambre civile casse l’arrêt et rappelle que « la servitude est opposable à l’acquéreur si elle a été publiée, ou si son acte d’acquisition en fait mention, ou encore s’il en connaissait l’existence au moment de l’acquisition » (Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n° 21-15.465).

La même exigence vaut pour les accessoires d’une servitude. Dans un arrêt du 21 mai 2014, une cour d’appel avait reconnu à une propriétaire une servitude de pompage dans la citerne de ses voisins, prévue par des actes de 1955 lors de la division d’une propriété, ainsi que le passage nécessaire pour l’exercer. La Cour de cassation a cassé cette décision, prise « sans rechercher si cette servitude de pompage était mentionnée dans le titre » des voisins, si son titre constitutif avait été publié ou s’ils en connaissaient l’existence au moment de leur acquisition (Cass. 3e civ., 21 mai 2014, n° 13-12.083).

La publicité foncière joue donc un rôle central, et elle suppose un acte authentique. L’article 710-1 exige que tout acte ou droit soumis à publicité résulte « d’un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, d’une décision juridictionnelle ou d’un acte authentique émanant d’une autorité administrative ». Une convention de passage signée entre voisins sur papier libre engage ses signataires, mais son efficacité à l’égard des acquéreurs successifs devient incertaine, comme le montre l’arrêt du 18 janvier 2023. Nos billets sur la création d’une servitude conventionnelle chez le notaire et sur le droit de passage absent de l’acte de vente ou jamais publié développent ces points.

Le titre peut aussi protéger les acquéreurs d’une partie du fonds dominant dont l’acte est muet. Dans un arrêt du 12 janvier 2005, une maison était alimentée en eau par une source, au moyen d’une canalisation traversant le terrain voisin. L’acte par lequel ce terrain avait été vendu prévoyait que son acquéreuse autoriserait les vendeurs, leurs héritiers et ayants droit, ainsi que les propriétaires de leur propriété, à accéder au regard et à la canalisation pour y faire tous travaux. Les acquéreurs ultérieurs d’une partie de cette propriété, également alimentée par la source, réclamaient ce droit, alors que leurs propres actes, selon le pourvoi, ne mentionnaient aucune servitude. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir accueilli leur demande : la source alimentant aussi leur terrain, « il importait peu dans ces conditions qu’il n’existât aucune convention de servitude » entre eux et la propriétaire du terrain traversé (Cass. 3e civ., 12 janvier 2005, n° 03-17.273, publié au Bulletin). La solution illustre la règle selon laquelle la servitude suit chaque portion du fonds dominant, dès lors que le titre du fonds servant la prévoit.

II. Ce que chacun peut faire, doit payer et peut demander

A. Propriétaire du fonds servant : rester maître de son terrain sans gêner l’exercice de la servitude

Le propriétaire du fonds servant n’est pas dépossédé. Il conserve l’usage de son terrain, y compris de l’assiette de la servitude. Dans une affaire où des propriétaires se plaignaient du stationnement, sur le passage qui traversait leur terrain, des véhicules de leurs voisins, une cour d’appel statuant en référé avait estimé qu’en leur qualité de propriétaires du fonds servant, ils devaient seulement laisser le passage libre. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement : « le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude de passage conserve le droit d’user de l’assiette de celle-ci », et les juges devaient rechercher si le titre n’interdisait pas au propriétaire du fonds dominant de stationner sur le passage (Cass. 3e civ., 4 juillet 2019, n° 18-16.137).

Le tribunal judiciaire de Lille a appliqué la même logique le 13 octobre 2026, dans un litige opposant les propriétaires d’une maison à la commune qui leur avait vendu leur terrain. La servitude de passage grevait une allée restée propriété de la commune, et les acquéreurs se plaignaient de la multiplication des passages d’élèves et de parents vers des écoles voisines. Le tribunal a retenu qu’« Il est constant que du moment que le propriétaire du fonds servant ne diminue ni n’incommode l’exercice de la servitude, il peut appliquer à son héritage toutes les facultés inhérentes à la propriété, même sur la partie du fonds soumise à la servitude », puis a rejeté l’ensemble des demandes (TJ Lille, 13 octobre 2026, n° 25/05898). Ce jugement, rendu en premier ressort, peut être frappé d’appel.

Le propriétaire du fonds servant peut aussi clore son terrain. L’article 647 pose que « Tout propriétaire peut clore son héritage », sous la réserve de l’article 682 relative au passage dû au terrain enclavé. La clôture ne doit pas pour autant empêcher l’exercice de la servitude. Dans une affaire jugée le 28 janvier 1987, la cour d’appel avait rappelé que le propriétaire du fonds grevé d’une servitude de passage « conserve le droit de se clore dès lors qu’il laisse au passage la largeur nécessaire à l’exercice de la servitude et qu’il remet au propriétaire du fonds dominant une clé du portail » ; elle avait constaté que la largeur n’avait pas été réduite et qu’une clé avait été offerte puis refusée. La Cour de cassation a jugé que la cour d’appel avait ainsi légalement justifié sa décision, et approuvé la condamnation pour appel abusif des voisins qui avaient refusé cette clé à plusieurs reprises (Cass. 3e civ., 28 janvier 1987, n° 85-13.089). En pratique, un portail sur l’assiette suppose de remettre clés, badges ou codes aux occupants du fonds dominant et de les tenir à jour. Nos billets sur le droit de clore son terrain prévu par l’article 647 et sur la largeur d’une servitude de passage précisent ces limites.

Ce que le propriétaire du fonds servant ne peut pas faire tient en une phrase de l’article 701 : il « ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode ». Le texte ajoute qu’il ne peut ni changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. Rétrécir le chemin, y planter une haie, y construire, y entreposer durablement des matériaux ou y garer des véhicules qui gênent le passage tombent sous cette interdiction dès lors que l’usage du voisin s’en trouve réellement diminué. Une seule souplesse est prévue : si l’emplacement initial lui est devenu plus onéreux, ou l’empêche de faire des réparations avantageuses, il peut offrir au voisin « un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits », que celui-ci ne peut pas refuser. Notre billet consacré au déplacement de l’assiette d’une servitude de passage détaille les conditions de cette offre.

Le propriétaire du fonds servant n’a, en principe, rien à payer ni à faire. Les ouvrages nécessaires à l’usage de la servitude incombent à son voisin : selon l’article 698, « Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire. » Lorsque le titre met au contraire ces ouvrages à sa charge, l’article 699 lui offre une issue : « il peut toujours s’affranchir de la charge, en abandonnant le fonds assujetti au propriétaire du fonds auquel la servitude est due ». Cette faculté, peu utilisée, revient à céder au voisin le terrain grevé plutôt que de financer indéfiniment son entretien. Pour être publiée, la mutation qui en résulte doit prendre la forme d’un acte authentique, conformément à l’article 710-1. Le choix se chiffre : la valeur du terrain abandonné se compare au coût prévisible des travaux mis à sa charge. La répartition ordinaire des dépenses est examinée dans notre billet sur l’entretien d’une servitude de passage et la répartition des frais.

Le propriétaire qui conteste l’existence même d’une servitude dispose de l’action négatoire. Le tribunal judiciaire de Nantes l’a résumé le 25 mars 2025 : « Le propriétaire qui prétend que son fonds est libre de servitude peut exercer contre celui qui émet une prétention contraire une action dite négatoire. » Il a ajouté : « Il appartient à celui qui prétend bénéficier d’une servitude, bien qu’il soit défendeur à l’action, de rapporter la preuve de son existence » (TJ Nantes, 25 mars 2025, n° 19/05998). Dans cette affaire, le tribunal a toutefois constaté l’enclave du tréfonds de deux parcelles voisines et retenu une servitude légale de passage de canalisations sur le terrain des demandeurs : la charge de la preuve n’empêche pas le juge de reconnaître une servitude légale lorsque ses conditions sont réunies. Cette répartition découle de la règle générale de l’article 9 du code de procédure civile : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Encore faut-il choisir la bonne action. Lorsque la servitude résulte d’une clause d’un acte que l’on estime nulle, le délai est bref. Le 16 mai 2024, des vendeurs et les acquéreurs d’une partie de leurs terrains demandaient l’annulation d’une servitude de jouissance exclusive stipulée dans une vente conclue en 2014. La troisième chambre civile approuve la cour d’appel d’avoir énoncé que « l’action en annulation d’une clause instituant une servitude se prescrit par cinq ans à compter du jour où la convention a été conclue et que la cession du bien grevé ne modifie ni ne reporte le point de départ du délai de prescription de l’action engagée par le sous-acquéreur » (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-17.966). Elle précise que cette cour d’appel « n’était pas saisie d’une action négatoire ». La cour d’appel d’Aix-en-Provence a de même déclaré prescrite, le 10 juillet 2025, une demande d’annulation d’une servitude d’aire de retournement et de stationnement créée en 2014, « qualifiée à tort » d’action négatoire par ceux qui l’avaient formée (CA Aix-en-Provence, 10 juillet 2025, n° 24/13132). L’article 2227 du Code civil rappelle pour sa part que « Le droit de propriété est imprescriptible » et soumet les actions réelles immobilières à un délai de trente ans. La qualification de la demande, annulation d’une clause ou contestation de l’existence d’un droit réel sur son terrain, se décide donc avant d’assigner.

Le propriétaire du fonds servant peut enfin se prévaloir de l’extinction de la servitude. Selon l’article 706, « La servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans. » Pour un passage, le délai court depuis le dernier acte d’exercice, et la Cour de cassation se montre exigeante sur ce qui compte comme usage : selon l’arrêt du 15 janvier 2026, « Les actes d’exercice d’une servitude de passage s’entendent d’actes matériels de passage, qui, caractérisant un usage de la servitude, sont de nature à faire obstacle à son extinction pour non-usage » (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-14.618, publié au Bulletin). Dans cette affaire, la titulaire d’une servitude créée en 1961 avait obtenu en appel l’enlèvement, sous astreinte, du cadenas posé sur le portail d’accès, en invoquant des lettres de mise en demeure et des constats de commissaire de justice ; l’arrêt est cassé faute de constatation d’actes matériels de passage pendant les trente années précédant la demande en justice. Pour la servitude légale de passage due au terrain enclavé, l’article 685-1 permet en outre au propriétaire du fonds servant d’invoquer à tout moment son extinction si la desserte du fonds dominant est désormais assurée dans les conditions de l’article 682 ; à défaut d’accord, cette disparition est constatée par le juge.

B. Propriétaire du fonds dominant : exercer son droit, payer les ouvrages et ne pas l’étendre

Le propriétaire du fonds dominant dispose de ce qui est nécessaire à l’exercice de son droit. L’article 696 le pose en principe : « Quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user. » Le texte donne l’exemple de la servitude de puiser l’eau à la fontaine d’autrui, qui emporte nécessairement le droit de passage. Le titulaire d’une servitude de canalisation doit ainsi pouvoir accéder au terrain grevé pour réparer une fuite, dans la mesure de ce que la réparation exige ; notre billet sur la canalisation qui passe chez le voisin en donne des exemples.

Il peut aussi réaliser des ouvrages. L’article 697 précise que celui auquel est due une servitude « a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver ». Le mot « nécessaires » est décisif. Dans une affaire de servitude de stationnement dont l’entretien incombait, selon l’acte, aux propriétaires du fonds dominant, ceux-ci voulaient poser un revêtement pour accéder à leurs véhicules par un sol sec en temps de pluie, et la cour d’appel les y avait autorisés. La Cour de cassation a censuré cette décision, rendue « sans constater que l’état des sols par temps de pluie rendait nécessaire de tels aménagements pour permettre l’exercice de la servitude » (Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 19-11.830). Un aménagement simplement plus confortable ne s’impose donc pas au voisin : il faut démontrer qu’il conditionne l’usage ou la conservation de la servitude. Le coût de ces ouvrages reste à la charge du propriétaire du fonds dominant, sauf clause contraire du titre, comme le prévoit l’article 698. Notre billet sur la servitude de stationnement prolonge cette question.

Le propriétaire du fonds dominant ne peut pas étendre son droit. L’article 702 ne lui permet d’en user « que suivant son titre », sans faire, ni sur le fonds servant ni sur le sien, « de changement qui aggrave la condition du premier ». Un passage réservé aux piétons ne devient pas, sans titre, un passage de véhicules ; un chemin prévu pour desservir une maison n’accueille pas nécessairement la circulation de plusieurs logements nouveaux si l’acte ne l’a pas envisagé. La servitude d’enclave obéit à une logique différente, puisque l’article 682 apprécie l’issue suffisante au regard de l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de la propriété, ou de la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement. Notre billet sur l’abus dans l’usage d’une servitude de passage examine ces situations.

Si le propriétaire du fonds dominant divise son terrain, chaque lot conserve le bénéfice de la servitude, mais l’article 700 précise que, pour un droit de passage, « tous les copropriétaires seront obligés de l’exercer par le même endroit ». Avant de vendre un lot, il est donc utile de faire figurer dans l’acte de division l’assiette exacte du passage et, si un lot n’y accède pas directement, de créer entre les lots la servitude que la loi ne crée pas d’elle-même, comme l’a jugé l’arrêt du 12 septembre 2024.

Le propriétaire du fonds dominant doit aussi veiller à ne pas perdre son droit. L’arrêt du 15 janvier 2026 montre que des mises en demeure et des constats ne valent pas usage : face à un passage bloqué, il faut agir en justice avant que trente ans se soient écoulés depuis le dernier passage effectif. La preuve de l’obstacle se constitue par des photographies datées et par un constat de commissaire de justice, qui doit ensuite être discuté devant le juge. Dans l’affaire jugée le 12 septembre 2024, la cassation a d’ailleurs été prononcée sur un second point, parce que la cour d’appel ne s’était pas expliquée sur un constat que les propriétaires produisaient pour établir la pose d’un grillage barrant l’accès au chemin qui desservait leur terrain.

Avant tout procès, une mise en demeure adressée au voisin, précise et appuyée sur le titre, règle souvent le différend. La tentative préalable de résolution amiable n’est pas toujours obligatoire : l’article 750-1 du code de procédure civile l’impose, à peine d’irrecevabilité, lorsque la demande tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros, lorsqu’elle est relative à un trouble anormal de voisinage, ou lorsqu’elle porte sur l’une des actions énumérées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire, c’est-à-dire notamment le bornage et les contestations relatives aux servitudes d’écoulement des eaux des articles 640 et 641 (article R. 211-3-8). Une demande qui ne relève d’aucun de ces cas n’y est pas soumise, mais la conciliation reste souvent utile ; notre billet sur le rendez-vous avec le conciliateur de justice en décrit le déroulement. En cas d’obstacle caractérisé, le juge des référés peut, selon l’article 835, prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent », notamment « pour faire cesser un trouble manifestement illicite », même en présence d’une contestation sérieuse. Le choix de la juridiction est expliqué dans notre billet sur le tribunal compétent pour un conflit de voisinage.

Le tableau suivant récapitule la répartition des droits et des charges.

Question	Propriétaire du fonds servant	Propriétaire du fonds dominant	Repère
Entretien et réparation des ouvrages	Ne paie rien, sauf clause contraire du titre	Paie les ouvrages nécessaires	Articles 697 et 698
Amélioration du passage (revêtement, élargissement)	Peut refuser ce qui n’est pas nécessaire	Doit prouver la nécessité de l’ouvrage	Cass. 3e civ., 26 mars 2020
Portail ou clôture	Peut se clore s’il laisse la largeur et remet clé ou code	Doit accepter la clé ou le code qui lui est remis	Article 647, Cass. 3e civ., 28 janvier 1987
Usage de l’assiette	Garde l’usage, sans diminuer celui du voisin	N’use que selon son titre	Articles 701 et 702, Cass. 3e civ., 4 juillet 2019
Déplacement du passage	Peut offrir un endroit aussi commode si l’emplacement est devenu plus onéreux	Ne peut refuser cet endroit	Article 701
Division du terrain dominant	Ne peut voir sa charge aggravée	Chaque lot garde le passage, par le même endroit	Article 700, Cass. 3e civ., 12 septembre 2024
Travaux mis à sa charge par le titre	Peut abandonner le fonds assujetti	Reçoit le terrain abandonné	Article 699
Fin de la servitude	Peut invoquer trente ans de non-usage	Doit justifier d’actes matériels de passage	Article 706, Cass. 3e civ., 15 janvier 2026

Conclusion

Fonds servant et fonds dominant ne désignent pas un rapport de force entre voisins, mais deux positions définies par le titre et par la loi. Le propriétaire du fonds servant reste propriétaire : il use de son terrain, peut le clore et peut, dans certaines conditions, proposer un nouvel emplacement pour le passage, à condition de ne jamais en diminuer l’usage. Le propriétaire du fonds dominant dispose de tout ce qui est nécessaire à l’exercice de son droit, en assume le coût et ne peut l’étendre au-delà de son titre. La servitude, attachée aux terrains, survit aux ventes et aux divisions, mais elle ne s’impose à un acquéreur que si elle a été publiée, mentionnée dans son acte ou connue de lui.

Avant toute démarche, quatre vérifications s’imposent : retrouver l’acte qui a créé la servitude et contrôler sa publication ; identifier l’assiette exacte et les conditions d’usage prévues ; rassembler les preuves de l’usage ou de l’obstacle, photographies datées et constats ; choisir l’action adaptée en tenant compte des délais, cinq ans pour l’annulation d’une clause, trente ans pour le non-usage. Notre billet sur la définition et la classification des servitudes complète ce guide, et notre page consacrée aux conflits de voisinage et à leur règlement présente les autres voies ouvertes entre voisins.