Une place réservée au fond de la cour du voisin, une aire de stationnement tracée au moment où une grande propriété a été divisée, une clause de l’acte notarié qui accorde une servitude de stationnement ou, bien plus souvent, rien d’écrit du tout : se garer sur le terrain d’à côté alimente des conflits durables entre voisins. Ils éclatent presque toujours au changement de propriétaire. Le nouvel acquéreur découvre qu’une partie de son terrain sert de parking à la maison voisine ; celui qui s’y garait depuis vingt ans apprend qu’il n’a peut-être jamais eu de droit ; l’acheteur à qui l’on avait promis une place constate qu’elle n’a jamais été délimitée.
Le Code civil ne définit pas la servitude de stationnement. Elle fait partie des servitudes que les propriétaires peuvent créer par convention, avec des règles précises de preuve, de validité, d’usage et d’extinction, que les juges appliquent au stationnement depuis plusieurs décennies. Cet article répond à deux questions : quand existe-t-il un véritable droit de se garer sur le fonds voisin, et à quelles conditions ce droit est-il valable (I) ; comment le faire respecter, l’aménager, le contester ou en obtenir l’extinction (II). Il s’appuie sur les textes en vigueur au 30 septembre 2026 et sur des décisions rendues entre 1999 et septembre 2026, dont un arrêt de la cour d’appel de Douai du 17 septembre 2026. Chaque décision citée tranche un dossier précis : l’issue d’un autre litige dépend toujours du titre, du plan annexé et de la configuration des lieux. Le stationnement sur l’assiette d’un simple droit de passage, les places de parking en copropriété et les règles d’urbanisme ne sont évoqués que pour marquer la frontière.
I. Se garer chez le voisin : quand ce droit existe-t-il et à quelles conditions est-il valable ?
Avant de discuter de l’usage d’une place, il faut savoir si le droit existe et s’il résiste à une contestation. Deux vérifications s’imposent : l’origine du droit, qui doit en principe être un titre (A), et sa compatibilité avec le droit de propriété du voisin, qui ne peut pas être vidé de sa substance (B).
A. Sans titre, pas de droit de stationner : tolérance, droit de passage et enclave ne suffisent pas
Le point de départ est la définition légale. Selon l’article 637 du Code civil, « Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. » L’article 686 laisse aux propriétaires une large liberté pour en créer, à condition que le service soit imposé « ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds », et il ajoute que « L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ». Un droit de se garer peut donc constituer une servitude s’il est attaché à la propriété voisine et profite à tous ses propriétaires successifs. S’il a été accordé à une personne déterminée, il ne s’agit que d’une autorisation personnelle, qui disparaît avec elle. Les autres servitudes conventionnelles et légales, qu’il s’agisse de passage, de vue ou de canalisation, sont présentées sur notre page consacrée au contentieux des servitudes immobilières.
La frontière entre les deux se trace en interprétant l’acte. Selon l’article 1188 du Code civil, « Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. » La Cour de cassation l’a illustré avec un accord de 1965 par lequel un propriétaire avait obtenu de son voisin le droit de construire près de la limite, en échange de la réalisation d’une plate-forme de stationnement et de l’engagement d’autoriser « sans interruption » le stationnement du véhicule de ce voisin. Après le décès de ce dernier, le propriétaire voulait interdire son terrain aux héritiers. Les juges ont retenu que l’acte avait institué une servitude de stationnement, de sorte que l’autorisation « ne s’analysait pas en un droit d’usage viager s’éteignant par le décès de son titulaire, mais bénéficiait à ses héritiers, propriétaires du fonds dominant » (Cass. 3e civ., 8 décembre 1999, n° 97-14.620). Le même acte, lu autrement, aurait pu n’être qu’une faveur consentie à une personne : tout dépend des termes employés et de ce que les parties ont voulu attacher aux deux terrains.
Encore faut-il un titre. Le stationnement suppose qu’une personne vienne garer un véhicule : c’est une servitude discontinue au sens de l’article 688 du Code civil, selon lequel « Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées ». Or l’article 691 réserve l’établissement de ces servitudes au titre et précise que « La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir ». La Cour de cassation en déduit que ces servitudes, « apparentes ou non apparentes », ne peuvent s’acquérir que par un titre ; elle l’a rappelé en cassant un arrêt qui avait reconnu, par prescription trentenaire, un droit de faire passer des canalisations d’eaux usées sur le terrain voisin (Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 20-19.968). La cour d’appel de Toulouse en a tiré la conséquence pour le stationnement le 27 mai 2026 : « Le droit de stationner, qui ne peut constituer qu’une servitude discontinue, ne peut ainsi s’acquérir que par un titre », dont la voisine n’était pas titulaire « quelle que soit la tolérance dont elle a bénéficié jusqu’alors » (CA Toulouse, 27 mai 2026, n° 24/00668).
Vingt ans de stationnement toléré ne créent donc aucun droit, ce que l’article 2262 du Code civil exprime en termes généraux : « Les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription. » Le propriétaire qui a laissé faire peut mettre fin à cette tolérance, de préférence par écrit et en laissant un délai raisonnable ; celui qui en profitait ne peut pas se prévaloir de la durée écoulée. Lorsqu’un écrit organise le stationnement en le qualifiant expressément de tolérance, il sera difficile d’y voir la constitution d’une servitude, puisque le titre doit exprimer la volonté de grever un fonds au profit d’un autre.
Le droit de passage ne comprend pas davantage celui de se garer. En 2019, la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui avait interdit au bénéficiaire d’un passage reconnu par destination du père de famille de faire stationner des véhicules sur le terrain traversé : les baux commerciaux produits, dépourvus de référence cadastrale, n’étaient pas de nature à démontrer l’existence, « en sus du droit de passage, d’un droit de stationnement » (Cass. 3e civ., 4 juillet 2019, n° 18-17.737). La servitude légale de l’enclave suit la même logique. L’article 682 du Code civil permet au propriétaire enclavé de réclamer « un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds », non un parking, et la cour d’appel de Toulouse souligne qu’une telle servitude « ne confère en toute hypothèse aucun droit de stationner sur l’emprise du passage » (CA Toulouse, 27 mai 2026, n° 24/00668). Les litiges nés d’un stationnement sur l’assiette d’un droit de passage, qui relèvent de l’aggravation de la servitude, sont traités dans notre article sur le stationnement abusif sur l’assiette d’un droit de passage.
Reste une voie intermédiaire, souvent oubliée : la destination du père de famille. Lorsqu’un propriétaire unique a lui-même aménagé les lieux avant de diviser son terrain, l’article 694 du Code civil maintient la servitude si, entre les deux parties, il existe un « signe apparent de servitude » et que l’acte de vente ne contient aucune convention contraire. La Cour de cassation juge depuis 2022 que ce mécanisme joue aussi pour les servitudes discontinues : « la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes discontinues lorsqu’existent, lors de la division du fonds, des signes apparents de la servitude et que l’acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien » (Cass. 3e civ., 23 mars 2022, n° 21-11.986). L’arrêt concernait une canalisation d’eaux usées signalée par un regard. Transposé au stationnement, il supposerait de prouver qu’au jour de la division, un emplacement visiblement aménagé servait déjà le fonds voisin ; les décisions consultées pour cet article ne tranchent pas ce cas précis, et la simple habitude de se garer ne suffit en tout cas pas. Les conditions de ce mode d’acquisition sont détaillées dans notre étude sur la servitude née de la division d’un terrain.
Dernier contrôle, le plus concret : le droit est-il opposable au propriétaire actuel du terrain ? Selon la Cour de cassation, « une servitude est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si elle a été publiée ou si son acte d’acquisition en fait mention », et elle l’est aussi « si, au moment de la vente, il en connaissait l’existence autrement que par la mention qu’en faisait son titre » (Cass. 3e civ., 24 septembre 2020, n° 19-19.179). Celui qui revendique une place doit donc produire l’acte qui l’a créée, vérifier sa publication au service de la publicité foncière et relire la rubrique consacrée aux servitudes dans l’acte d’achat de son voisin. Celui qui achète un terrain doit faire la même lecture avant de signer : une servitude publiée lui sera opposée, même s’il ne l’avait pas remarquée.
B. Une servitude de stationnement peut-elle être annulée ? La limite de la jouissance exclusive et le délai de cinq ans
La liberté de l’article 686 a une limite, posée au visa des articles 544 et 637 du Code civil. La Cour de cassation juge qu’« une servitude ne peut être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété » (Cass. 3e civ., 24 mai 2000, n° 97-22.255). Dans cette affaire publiée au Bulletin, un petit local situé dans un lot mais accessible seulement depuis le lot voisin avait été rattaché par la cour d’appel à une servitude conférant un droit exclusif de jouissance ; l’arrêt a été cassé. La sanction est la nullité, et le choix des mots dans l’acte compte. En 2019, la Cour de cassation a approuvé l’annulation d’une clause qui réservait au vendeur l’usage d’une pièce située au-dessus du terrain vendu, en retenant que la cour d’appel « n’a pu qu’en déduire que la clause litigieuse avait institué une servitude dont elle a prononcé, à bon droit, la nullité » (Cass. 3e civ., 6 juin 2019, n° 18-14.547). Le pourvoi soutenait qu’il fallait y voir un autre droit réel, valable ; l’argument a échoué parce que les juges avaient constaté que les parties avaient entendu créer, « de manière expresse et non équivoque », un service à la charge d’un fonds au profit de l’autre, c’est-à-dire une servitude.
Appliquée au stationnement, cette limite protège rarement le propriétaire qui voudrait se débarrasser d’une place, car les juges regardent l’assiette et la nature de l’usage. La cour d’appel de Limoges a refusé, le 26 février 2026, d’annuler une servitude de stationnement constituée en 2001 à titre de servitude « réelle et perpétuelle » et publiée la même année, alors que les divisions successives du terrain avaient fini par en faire l’assiette d’une parcelle entière. Les acquéreurs de 2022, qui la connaissaient puisqu’elle figurait dans leur acte, soutenaient qu’ils ne pouvaient plus ni se garer ni passer chez eux. La cour a répondu qu’« un stationnement est par hypothèse non permanent », qu’il « ne vide donc pas totalement le droit de propriété », les propriétaires conservant le pouvoir de disposer de leur bien, et qu’ils ne démontraient ni aggravation ni abus justifiant de cantonner la servitude à une partie du terrain ; les constats produits ne montraient pas de stationnement permanent (CA Limoges, 26 février 2026, n° 24/00580). Elle a aussi écarté les articles 703 et 704 du Code civil, qui règlent l’extinction d’une servitude devenue inutilisable pour son bénéficiaire et que le propriétaire du terrain grevé ne peut pas invoquer à son profit. Les requérants ont été condamnés à verser 2 500 euros en première instance et 1 000 euros en appel au titre des frais de procédure.
La cour d’appel de Paris a raisonné de la même manière le 9 janvier 2026 pour seize places réparties sur une aire de 482 m², créées en 1981 au profit des terrains d’un centre commercial d’une superficie totale de 1 521 m². Rappelant que « l’assujettissement d’un fonds à un autre ne doit pas être total », elle a jugé qu’au regard de cette assiette strictement délimitée, la servitude n’interdisait pas au propriétaire du terrain toute jouissance de son bien (CA Paris, 9 janvier 2026, n° 23/15365). Elle a ajouté que l’exécution volontaire de la servitude, de 1981 jusqu’à sa suppression en 2014, valait renonciation à se prévaloir de sa nullité.
Le délai compte autant que le fond. Selon l’article 2224 du Code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » La Cour de cassation a approuvé en 2024 une cour d’appel qui avait énoncé que « l’action en annulation d’une clause instituant une servitude se prescrit par cinq ans à compter du jour où la convention a été conclue » et que « la cession du bien grevé ne modifie ni ne reporte le point de départ du délai de prescription de l’action engagée par le sous-acquéreur » (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-17.966). La clause instituait une servitude de jouissance exclusive par un acte de décembre 2014 ; les nouveaux propriétaires du terrain grevé, qui l’avaient acheté en 2019, ont agi fin 2020 et début 2021, trop tard. Les demandeurs avaient eux-mêmes invoqué ce délai de cinq ans devant la cour d’appel, mais la Cour a expressément approuvé la règle et son point de départ.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a appliquée à une servitude d’aire de retournement et de stationnement de 47 m², créée par un acte du 30 mai 2014, qui autorisait en outre le bénéficiaire à terrasser et arborer la zone et à la fermer par un portail. Les propriétaires du terrain grevé, acquéreurs en 2017, ont agi le 18 novembre 2021 en présentant leur demande comme une action négatoire tendant à faire juger la servitude inexistante. La cour y a vu une action en nullité et l’a déclarée prescrite depuis le 30 mai 2019, en condamnant les demandeurs à verser 3 000 euros à chacune des deux parties adverses au titre des frais de procédure d’appel (CA Aix-en-Provence, 10 juillet 2025, n° 24/13132). Pour l’acheteur d’un terrain grevé, la leçon est simple : le délai a pu courir avant son achat, et il doit le vérifier avant de signer. Pour le bénéficiaire, une clause restée incontestée pendant plus de cinq ans est à l’abri d’une action en nullité engagée par le propriétaire.
Reste la question de la forme à donner au droit. La Cour de cassation admet que « le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d’ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien » (Cass. 3e civ., 31 octobre 2012, n° 11-16.304). Ce droit réel de jouissance spéciale, la location d’un emplacement ou sa vente pure et simple sont d’autres manières d’organiser un stationnement durable. Chacune obéit à son propre régime, notamment quant à sa durée, et l’arrêt de 2019 montre que le juge s’en tient à la qualification de servitude lorsque les parties l’ont clairement choisie. La rédaction de l’acte décide ainsi de la plupart des litiges ultérieurs : nature du droit, emplacement reporté sur un plan annexé, nombre et type de véhicules, personnes autorisées, travaux permis, répartition des frais, durée et publication.
II. Faire respecter, aménager, contester ou éteindre une servitude de stationnement
Une fois le droit établi, les conflits portent sur son usage : combien de véhicules, quels travaux, quels obstacles (A). Ils se règlent d’abord par écrit, puis devant le juge, qui peut aussi constater l’extinction de la servitude et chiffrer le préjudice subi (B).
A. Nombre de véhicules, travaux, bornes de recharge, obstacles : ce que chacun peut faire sur l’emplacement
Deux textes fixent l’équilibre. D’un côté, selon l’article 701 du Code civil, « Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. » De l’autre, l’article 702 prévoit que le bénéficiaire « ne peut en user que suivant son titre », sans aggraver la condition du terrain grevé. Tout se lit donc dans l’acte : un nombre de places, une surface, des véhicules légers ou de toute nature, une liste de personnes autorisées à s’y garer.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence en donne une illustration complète dans un arrêt du 6 novembre 2025. Une servitude conventionnelle de passage et de stationnement créée en 1981 avait vu son assiette modifiée d’un commun accord en 2008, pour tenir compte d’un cabanon. Des constats de 2010 et 2011 montraient trois véhicules garés, alors que « la servitude conventionnelle constituée depuis 1981 ne porte explicitement que sur deux véhicules » : la cour a alloué 1 500 euros au propriétaire du terrain grevé pour son préjudice de jouissance et interdit le stationnement de plus de deux véhicules sous astreinte provisoire de 500 euros par infraction constatée par commissaire de justice. Elle a jugé que les obstacles laissés par ce propriétaire sur l’assiette ne pouvaient excuser ce dépassement, mais l’a condamné, en sens inverse, à verser 3 300 euros aux bénéficiaires, soit 300 euros par an pendant onze ans, pour avoir maintenu ces obstacles malgré les plaintes et mains courantes déposées. Elle a enfin mis à la charge des bénéficiaires la création de la seconde place, encore couverte de végétation, et refusé d’ordonner l’enlèvement d’une barrière amovible qui ne rendait l’usage ni impossible ni particulièrement incommode (CA Aix-en-Provence, 6 novembre 2025, n° 22/03482).
Les travaux obéissent à une règle d’utilité. Selon l’article 697 du Code civil, « Celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver. » L’article 698 en met le coût à sa charge, « à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire ». La nécessité doit être démontrée. Des bénéficiaires d’une servitude de stationnement voulaient poser un revêtement pour rejoindre leurs véhicules au sec par temps de pluie ; la Cour de cassation a censuré l’arrêt qui les y autorisait « sans constater que l’état des sols par temps de pluie rendait nécessaire de tels aménagements pour permettre l’exercice de la servitude » (Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 19-11.830). Le confort ne suffit pas : il faut établir que, sans l’ouvrage, la servitude ne peut pas être exercée normalement.
La question se pose désormais pour la voiture électrique. Le 6 janvier 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Évry a ordonné, dans un délai d’un mois puis sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant six mois, le retrait de trois bornes de recharge installées par le bénéficiaire d’une servitude de stationnement portant sur vingt et une places. Leur alimentation passait sous le terrain grevé, alors que la convention ne prévoyait aucun passage souterrain de réseaux. Sans trancher la question de savoir si ces bornes étaient des ouvrages nécessaires à l’usage de la servitude, le juge a retenu que « l’emprise au sol et l’aménagement souterrain, qui ne sont pas prévus par la convention de servitudes précitée, sont constitutifs, avec l’évidence requise devant le juge des référés, d’une atteinte au droit de propriété ». Il a symétriquement ordonné, sous la même astreinte, le retrait de quatre poteaux en béton posés par le propriétaire du terrain, qui obstruaient deux places de manière permanente, et refusé la provision réclamée pour l’entretien, la convention ne prévoyant que la tonte et l’arrosage (TJ Évry, réf., 6 janvier 2026, n° 24/00274). À la lumière de cette décision, un projet de borne sur une place grevée d’une servitude gagne à reposer sur l’accord écrit du propriétaire du terrain ou sur une clause du titre qui le permet.
Le cas le plus fréquent reste celui de la place promise mais jamais délimitée, et l’arrêt de la cour d’appel de Douai du 17 septembre 2026 en montre les dangers. Lors de la vente de plusieurs lots issus d’une même propriété, les actes prévoyaient que, sur l’assiette d’un droit de passage, « le vendeur définira deux places de stationnement au profit des lots bleu et rose, places qui seront exclues de l’assiette du passage ». Le vendeur ne les a jamais définies ; il avait même, avant les ventes, loué deux emplacements pour quinze ans, à 10 euros par mois, à la propriétaire d’un autre lot. L’acheteuse d’une maison, qui soutenait que la place avait été déterminante de son achat, avait obtenu en première instance la modification des actes sous astreinte. La cour a infirmé ce jugement : devant la contradiction entre les actes et les plans annexés, elle a recherché la commune intention des parties et jugé que le propriétaire du terrain traversé « ne peut voir son bien grevé du positionnement d’un troisième emplacement de parking qui n’est prévu dans aucun des documents produits aux débats ». Elle a interdit à l’acheteuse de stationner sur l’assiette du passage, sans astreinte ni dommages-intérêts contre elle, puisqu’elle avait pu légitimement croire à son droit, et n’a maintenu que la condamnation du vendeur à lui verser 1 000 euros pour ne pas l’avoir exactement informée (CA Douai, 17 septembre 2026, n° 24/03044). Une place qui reste à définir n’est pas une place : avant de signer, il faut exiger son emplacement exact sur un plan annexé à l’acte et vérifier qu’elle n’est pas déjà louée ou promise à un tiers.
B. Tentative amiable, référé, action au fond, extinction : comment trancher le litige
La première étape est écrite. La tentative préalable de résolution amiable est imposée, à peine d’irrecevabilité, par l’article 750-1 du Code de procédure civile lorsque la demande « tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage ». L’article R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire vise notamment les distances de plantation, certains travaux de l’article 674 du Code civil et les servitudes des articles 640 et 641 relatives aux eaux ; il ne mentionne pas les servitudes conventionnelles de stationnement. À la lecture de ces textes, un litige portant sur l’existence ou l’étendue d’une telle servitude n’est donc pas, en lui-même, soumis à cette exigence, sauf s’il se limite à une demande d’argent n’excédant pas 5 000 euros ou s’il est présenté comme un trouble anormal de voisinage. La démarche reste utile : dans l’affaire jugée à Limoges, les voisins étaient passés devant un conciliateur de justice avant d’assigner. Une lettre de mise en demeure à un voisin précise et datée, un constat de commissaire de justice entre voisins et, si un compromis se dessine, un écrit signé puis publié, en suivant les conseils pour rédiger un accord écrit entre voisins, évitent bien des procès.
Le juge des référés intervient lorsque le titre est clair et l’atteinte évidente. L’article 835 du Code de procédure civile lui permet de prescrire les mesures qui s’imposent pour « faire cesser un trouble manifestement illicite », comme à Évry, où poteaux et bornes ont dû être retirés dans le mois suivant la signification. Sa décision reste provisoire. Lorsque l’existence même du droit ou l’interprétation d’un acte contradictoire fait débat, comme à Douai, le trouble cesse d’être évident et le litige relève du juge du fond, devant le tribunal judiciaire. Les règles de compétence et de représentation sont rappelées dans notre article sur le tribunal compétent dans un conflit de voisinage. Le stationnement dans une cour commune appartenant à plusieurs voisins obéit, lui, à d’autres règles, présentées dans notre article sur la cour commune partagée entre voisins.
Au fond, le bénéficiaire peut demander au juge de reconnaître son droit. La Cour de cassation rattache la constitution d’une servitude conventionnelle au seul accord des propriétaires : il leur est permis d’établir « telles servitudes que bon leur semble et dont la constitution s’opère alors par l’effet de leur seul consentement sauf volonté contraire de leur part ». Elle a censuré, sur ce fondement, une cour d’appel qui avait déclaré prescrite après cinq ans l’action d’une société tendant à faire constater la constitution de servitudes de stationnement et de passage promises contre une indemnité de 600 000 euros, sans identifier les obligations personnelles auxquelles les parties auraient subordonné cette constitution (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-16.477). L’arrêt vise notamment l’article 2227 du Code civil, selon lequel, sous réserve de l’imprescriptibilité du droit de propriété, « les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans ». Le contraste avec le délai de cinq ans applicable à l’action en nullité est net : celui qui veut faire tomber une clause doit agir vite, celui qui veut faire reconnaître un droit valablement constitué dispose, en principe, d’un délai plus long.
L’extinction obéit à ses propres règles. Selon l’article 706 du Code civil, « La servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans. » Pour une servitude discontinue, l’article 707 fait courir ce délai du jour où l’on a cessé d’en jouir. La Cour de cassation en a précisé la portée le 15 janvier 2026 : « le délai de prescription extinctive d’une servitude discontinue commence à courir à compter du dernier acte d’exercice de cette servitude », et seuls comptent des actes matériels d’usage ; des mises en demeure et des procès-verbaux de constat, même répétés, ne les remplacent pas (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-14.618). L’arrêt concerne un droit de passage, mais le principe posé vaut pour les servitudes discontinues : le bénéficiaire d’une place qui cesse de s’y garer pendant trente ans, sans agir en justice avant le terme, s’expose à l’extinction de son droit. À l’inverse, un déplacement de l’assiette convenu entre les voisins avant ce terme a empêché l’extinction dans l’affaire jugée à Aix-en-Provence en novembre 2025, et la cour d’appel de Paris a écarté le non-usage invoqué, aucun élément n’étayant une interruption de l’usage entre 1981 et 2011.
Enfin, le préjudice se chiffre. La cour d’appel de Paris a condamné le propriétaire d’un terrain qui avait supprimé en 2014 seize places grevées d’une servitude, en les engazonnant et en fermant l’accès par un portail à badge, à les remettre à disposition sous astreinte de 500 euros par jour de retard, courant six mois après la signification. Elle a indemnisé onze années de privation sur la base de la valeur locative des emplacements, 55 euros par mois et par place, et non de leur valeur vénale, puisque le bénéficiaire n’en était pas propriétaire : 10 560 euros par an, soit « 116 160 euros ramenée à 100 000 euros pour ne pas excéder la demande », auxquels se sont ajoutés 15 000 euros pour résistance abusive (CA Paris, 9 janvier 2026, n° 23/15365). Entre voisins particuliers, les sommes allouées dans les décisions examinées sont plus modestes, 3 300 et 1 500 euros à Aix-en-Provence, 1 000 euros à Douai, mais les juges y tiennent compte, de la même manière, de la durée de la gêne, de ce que prévoit le titre et du comportement de chacun.
Conclusion
Se garer sur le terrain du voisin n’est un droit que si un titre le prévoit ou, plus rarement, si un aménagement visible existait lors de la division d’une propriété unique et que l’acte de vente ne l’a pas écarté. Ni vingt ans de tolérance, ni un droit de passage, ni l’état d’enclave ne suffisent. Lorsque le titre existe, la servitude de stationnement est en principe valable : les juges refusent de l’annuler dès lors que son assiette est délimitée et que le propriétaire conserve l’usage du reste de son bien, et l’action en nullité se prescrit par cinq ans à compter de l’acte, même pour celui qui achète ensuite le terrain grevé.
L’usage se règle ensuite par l’acte : nombre de véhicules, emplacement, travaux et répartition des frais. Le propriétaire du terrain ne peut pas réduire l’usage par des poteaux, une clôture ou une nouvelle affectation des lieux ; le bénéficiaire ne peut pas garer un véhicule de plus, ni installer une borne ou un réseau que le titre ne prévoit pas. Une place promise mais jamais délimitée expose, elle, à de sérieuses déconvenues, que seule une rédaction précise de l’acte permet d’éviter.
Avant d’acheter, de construire ou d’agir, il faut donc relire l’acte, le plan annexé et la publication foncière, dater les faits et tenter un accord écrit avant de saisir le juge. Les décisions citées éclairent des situations précises et ne préjugent pas de l’issue d’un autre dossier : seul le juge saisi apprécie, dans chaque cas, la portée du titre et la configuration des lieux.