Votre voisin conteste le passage que vous empruntez depuis votre achat, affirme que le mur lui appartient ou déplace la clôture. Votre acte de vente mentionne un droit de passage ou un mur mitoyen, et vous pensez tenir la preuve. Elle se trouve pourtant souvent ailleurs : dans l’acte de votre voisin et dans ceux de ses prédécesseurs. Pour une servitude de passage, la Cour de cassation refuse de se contenter des énonciations du seul titre du fonds qui en profite, même publié. Pour un mur, la mention portée dans un seul des deux titres ne vaut que présomption. Pour une limite, le géomètre commence par lire les titres des deux fonds, à commencer par celui de l’auteur commun.
Obtenir ce document n’exige ni l’accord du voisin ni un procès. Le service de la publicité foncière délivre la copie des actes publiés à quiconque la demande, au moyen de deux formulaires, le 3233-SD pour repérer les actes et le 3236-SD pour en obtenir la copie, contre une contribution de quelques euros. Le notaire ne remet l’acte qu’aux parties, à leurs héritiers ou ayants droit, sauf ordonnance du président du tribunal judiciaire. Une fois le procès engagé, le juge peut ordonner la production du titre, au besoin sous astreinte, mais il refuse de remplacer par une expertise les démarches que la partie pouvait accomplir elle-même.
Cet article explique, d’après les textes en vigueur au 26 octobre 2026 et treize décisions rendues de 2022 à 2026, comment obtenir le titre de votre voisin, ce qu’il faut y chercher, comment le faire produire en justice et ce que le juge en déduit pour une servitude, un mur ou une limite.
I. Avant tout procès : obtenir soi-même le titre du voisin et ceux de ses auteurs
A. Pourquoi le titre du voisin décide, et ce que le service de la publicité foncière doit vous délivrer
Une servitude de passage conventionnelle ne se présume pas. L’article 691 du code civil dispose que « Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres. » Le passage est une servitude discontinue : hors le cas de l’enclave, il faut un titre. L’article 695 du code civil ajoute que ce titre constitutif ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, « et émané du propriétaire du fonds asservi », c’est-à-dire du voisin qui supporte le passage ou de l’un de ses auteurs. La différence entre une servitude et une simple tolérance est détaillée dans notre article sur le droit de passage et la servitude.
La Cour de cassation en tire une conséquence très concrète. Dans une affaire où une terrasse construite sur une cour séparant deux maisons était contestée, la cour d’appel de Grenoble avait retenu l’existence d’un droit de passage sur cette cour parce que le titre des voisins qui en profitaient, publié en 1978, le mentionnait, alors que le titre des propriétaires de la cour n’en disait rien. L’arrêt a été cassé : « la cour d’appel, qui s’est fondée sur les seules énonciations du titre émanant des propriétaires du fonds dominant, a violé les textes susvisés » (Cass. 3e civ., 7 décembre 2022, n° 21-20.569). L’affaire a été renvoyée devant la cour d’appel de Lyon. Celui qui revendique un passage doit donc trouver la clause dans un acte auquel le propriétaire du fonds traversé, ou l’un de ses auteurs, a participé, et c’est la raison pour laquelle le titre du voisin est la première pièce à rechercher.
Les juges admettent une nuance lorsque cette participation existe. Saisie d’un litige de lotissement, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé que si une servitude discontinue ne peut être établie par les seules énonciations du titre du fonds dominant, « il en va différemment lorsque le propriétaire du fonds servant a été partie à cet acte ». L’acte de 1979 passé avec le lotisseur, alors propriétaire de l’espace vert, prévoyait que les acquéreurs des lots voisins de cet espace pourraient y pratiquer un accès de la manière la moins dommageable ; la cour a reconnu le passage, son tracé restant à fixer après expertise (CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 14 novembre 2024, n° 20/05140). Elle a en revanche jugé qu’un plan non signé, sans légende ni échelle, ne permettait pas de déterminer l’assiette du passage. Le titre utile est donc souvent celui de l’auteur commun des deux fonds, ou l’acte de division qui les a séparés.
Le raisonnement vaut aussi pour les murs et pour les limites. L’article 653 du code civil présume mitoyen le mur séparatif « s’il n’y a titre ou marque du contraire », et la cour d’appel de Paris a jugé en 2026 que la mention d’un mur mitoyen dans le seul titre du demandeur ne valait que présomption faute de titre commun aux deux fonds, comme nous le verrons plus loin. En matière de bornage, le tribunal judiciaire de Lille a confié au géomètre-expert la mission « de consulter les titres des parties s’il en existe et notamment celui de l’auteur commun », puis seulement de rechercher les indices tirés de la possession, de la configuration des lieux et du cadastre (TJ Lille, ch. 10, 11 février 2025, n° 24/08361). Pour une vue d’ensemble des servitudes immobilières et limites entre fonds voisins, la question du titre revient à chaque étape.
Le premier guichet est le service de la publicité foncière du lieu de l’immeuble, où sont déposés les actes portant sur des droits réels. L’article 2443 du code civil oblige ces services à délivrer, « à tous ceux qui le requièrent, copie ou extrait des documents, autres que les bordereaux d’inscription, qui y sont déposés dans la limite des cinquante années précédant celle de la réquisition ». Aucune qualité particulière n’est exigée du demandeur et l’accord du voisin n’est pas requis. Le même article impose aussi de délivrer, « dans un délai de dix jours », les copies ou extraits du fichier immobilier, qui recense les formalités publiées sur chaque immeuble. La fiche officielle consacrée à la perte de l’acte de propriété renvoie encore à l’article 2449 du code civil ; depuis le 1er janvier 2022, cette règle figure à l’article 2443, l’article 2449 visant désormais le certificat des formalités en instance d’enregistrement.
Le service ne peut pas faire obstacle à une demande régulière. Selon l’article 2446 du code civil, en dehors des cas où ils sont fondés à refuser le dépôt ou à rejeter une formalité, les services chargés de la publicité foncière « ne peuvent refuser ni retarder l’exécution d’une formalité ni la délivrance des documents régulièrement requis, sous peine des dommages et intérêts des parties ». Une demande incomplète sera en revanche retournée : il faut désigner correctement l’immeuble et, si possible, les actes recherchés.
Quels actes y trouver ? L’article 28 du décret du 4 janvier 1955 soumet à publication les actes et décisions portant ou constatant entre vifs la « Mutation ou constitution de droits réels immobiliers », ce qui couvre les ventes, les donations, les partages et les actes constitutifs de servitude. L’article 30 du même décret prévoit que ces actes « sont, s’ils n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents » publiés. L’état des formalités publiées sur la parcelle du voisin retrace donc la chaîne de ses titres et, le cas échéant, l’acte qui a créé la servitude ; les conséquences d’une servitude jamais publiée sont détaillées dans notre article sur le droit de passage absent de l’acte de vente.
La démarche se fait en deux temps, après avoir identifié la parcelle. Le plan cadastral donne la section et le numéro. L’article L. 107 A du livre des procédures fiscales permet à toute personne d’obtenir « communication d’informations relatives à un immeuble déterminé », parmi lesquelles les références cadastrales et les noms et adresses des titulaires de droits ; le formulaire de demande d’extrait de matrice cadastrale s’adresse au centre des impôts fonciers (Service-Public, formulaire R18819). Nous avons décrit ces recherches pour retrouver le propriétaire d’un terrain voisin à l’abandon, y compris lorsque le propriétaire est décédé.
Vient ensuite la demande de renseignements. Le formulaire 3233-SD permet à tout usager, selon l’administration fiscale, de demander des renseignements sur la situation juridique des immeubles pour la période postérieure au 1er janvier 1956 (impots.gouv.fr, formulaire 3233-SD) ; il s’adresse en deux exemplaires au service de la publicité foncière (Service-Public, formulaire R47483). L’administration indique que cette demande permet par exemple de savoir si le bien est grevé d’une hypothèque ou d’une servitude, qu’elle se dépose avec le paiement de la contribution de sécurité immobilière auprès du service du lieu de l’immeuble, et que des frais d’envoi s’ajoutent si l’on choisit une réponse par la poste (impots.gouv.fr, demande de renseignements hypothécaires). La réponse prend la forme d’un état des formalités ou de copies de fiches du fichier immobilier, avec la date et les références de chaque acte publié.
Le tarif est fixé par l’article 881 D du code général des impôts : 12 euros par personne désignée lorsque la demande ne désigne pas d’immeuble, 12 euros par immeuble lorsqu’elle ne vise aucune personne, chaque parcelle cadastrale comptant pour un immeuble, et 12 euros pour une demande qui désigne à la fois trois personnes et cinq immeubles au plus, avec 5 euros par personne et 2 euros par immeuble supplémentaires. Pour les deux ou trois parcelles d’un litige de voisinage, la dépense reste modeste.
Une fois les actes repérés, la copie se demande sur le formulaire 3236-SD, ou Cerfa 11187, adressé en deux exemplaires au même service pour les formalités accomplies à partir du 1er janvier 1956 (Service-Public, formulaire R47480) ; un autre formulaire couvre les documents antérieurs, selon la fiche officielle déjà citée. L’article 881 E du code général des impôts fixe la contribution à 15 euros pour la copie d’un acte, 6 euros par bordereau d’inscription et 30 euros pour un état descriptif de division ou un règlement de copropriété. Sans les références des documents, un acompte provisionnel de 15 euros, non remboursable, est perçu, le complément étant réclamé à la délivrance. Reporter la date, le volume et le numéro de publication relevés sur l’état des formalités évite cette avance et les erreurs de document. Dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, le service compétent est le Livre foncier, selon la même fiche ; ses règles propres sont exposées dans notre article sur les servitudes en Alsace-Moselle.
Ce détour administratif n’est pas une simple précaution : les juges l’attendent. Un propriétaire dont l’acte de 2018 reprenait une clause de 1976 évoquant un droit de passage au fond du jardin sur la propriété d’une personne désignée par son seul nom, sans assiette précise, réclamait une expertise pour démontrer sa servitude. Le tribunal judiciaire de Rennes l’a refusée en jugeant que « pour rechercher l’existence d’une servitude conventionnelle, il lui appartenait de s’adresser au service de la publicité foncière pour solliciter les titres de propriété antérieurs à son acquisition, tant pour sa propriété que pour celle de ses voisins », avant d’ajouter : « Un géomètre-expert n’est pas nécessaire pour ce faire. » L’acte des voisins, de 2004, comportait d’ailleurs une mention manuscrite indiquant que la prétention au passage avait été signalée à l’acquéreur, « sans que le notaire soussigné, ni le vendeur n’aient pu trouver trace de ce passage dans un titre antérieur ». Le demandeur a perdu sur la servitude conventionnelle comme sur l’enclave, la maison ayant un accès direct à la voie publique, et a été condamné à verser 1 500 euros à ses voisins au titre des frais de procédure (TJ Rennes, 2e ch. civ., 14 janvier 2025, n° 24/00020). Le jugement s’appuie sur l’article 146 du code de procédure civile, selon lequel « En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve. »
B. Notaire, archives et cadastre : ce que chacun délivre, et comment lire l’acte obtenu
Le notaire qui a reçu l’acte de votre voisin en conserve l’original, la minute. Il ne vous le remettra pas sur simple demande. L’article 23 de la loi du 25 ventôse an XI dispose que « Les notaires ne pourront également, sans l’ordonnance du président du tribunal judiciaire, délivrer expédition ni donner connaissance des actes à d’autres qu’aux personnes intéressées en nom direct, héritiers ou ayants droit ». L’article 1435 du code de procédure civile impose aux officiers publics de délivrer expédition ou copie « aux parties elles-mêmes, à leurs héritiers ou ayants droit », et l’article 1436 prévoit qu’« En cas de refus ou de silence du dépositaire, le président du tribunal judiciaire, saisi par requête, statue ». Le voisin qui réclame l’acte d’un autre n’est ni partie à cet acte ni héritier : il lui faut une ordonnance du président.
Cette ordonnance n’est pas réservée aux familles. Dans une affaire de succession, le juge des référés de Paris a résumé ces textes en jugeant qu’aucune autorisation n’est nécessaire pour les parties et les héritiers, et « que tout tiers, dès lors qu’il justifie d’un intérêt légitime à la prise de connaissance d’un acte détenu par un notaire, peut en solliciter la communication » (TJ Paris, réf., 9 avril 2026, n° 26/51060). La Cour de cassation en a fixé la limite : « le secret professionnel s’impose au notaire qui ne peut en être délié par l’autorité judiciaire, que pour la délivrance des expéditions et la connaissance des actes qu’il a établis » (Cass. 1re civ., 20 avril 2022, n° 20-23.160). Le juge peut donc ordonner la remise d’un acte déterminé, non la révélation de renseignements que le notaire détiendrait sans les avoir consignés dans un acte : dans cette affaire, la demande d’un syndicat de copropriétaires portant sur l’identité et l’adresse d’héritiers a été rejetée sans renvoi.
En pratique, la copie détenue par le service de la publicité foncière suffit le plus souvent, et elle s’obtient plus vite qu’une ordonnance. Le notaire reste utile pour un acte qui n’a pas été publié, pour une annexe qui manquerait à la copie obtenue, ou pour l’original lorsque la fidélité d’une copie est discutée. L’article 1379 du code civil répute fiable « la copie exécutoire ou authentique d’un écrit authentique », mais précise que « Si l’original subsiste, sa présentation peut toujours être exigée. »
Pour les actes plus anciens, au-delà des cinquante années que couvre l’obligation de délivrance du service de la publicité foncière, il faut se tourner vers les archives publiques. L’article L. 211-4 du code du patrimoine range parmi elles « Les minutes et répertoires des officiers publics ou ministériels », et l’article L. 213-2 du même code les rend communicables de plein droit à l’expiration d’un délai de soixante-quinze ans à compter de leur date, ou de vingt-cinq ans à compter du décès de l’intéressé si ce délai est plus bref. Avant ce terme, l’article L. 213-3 permet une autorisation de consultation anticipée, sous réserve, pour les minutes notariales, de l’article 23 de la loi de ventôse. Les plans anciens, comme le cadastre napoléonien, sont conservés par les archives départementales ; nous avons présenté leur usage et leurs limites dans notre article sur l’ancien cadastre, et la recherche des plans de bornage dans celui consacré à Géofoncier.
Le cadastre, enfin, ne remplace aucun de ces actes. Le tribunal judiciaire de Poitiers l’a rappelé en 2026 : « Si le cadastre ne constitue pas un titre de propriété, les informations cadastrales peuvent servir d’indices. » Dans cette affaire, le plan napoléonien montrait des limites modifiées entre 1811 et 1934, mais n’apportait aucune information précise sur la nature du passage disputé (TJ Poitiers, 1re ch. civ., 31 mars 2026, n° 24/00475). Une erreur du plan se traite selon des règles propres, exposées dans notre article sur les erreurs de cadastre entre voisins.
Une fois l’acte obtenu, quatre rubriques méritent une lecture attentive. La désignation décrit le bien, sa contenance et parfois ses confronts. Le paragraphe consacré aux servitudes reprend les droits actifs et passifs connus, souvent par renvoi à un acte plus ancien dont il donne la date et les références de publication, comme dans l’affaire jugée à Rennes. L’origine de propriété remonte la chaîne des actes, ce qui permet de demander ensuite ceux des auteurs. Les annexes, enfin, plans et notes, complètent le corps de l’acte : la cour d’appel de Rouen a relevé en 2026 qu’un acte de vente renvoyait, pour les servitudes, à une note annexée, la clause précisant qu’« il n’en existe pas d’autres que celles rapportées en une note annexée » (CA Rouen, 1re ch. civ., 7 janvier 2026, n° 24/02454). Encore faut-il que le document soit une véritable annexe : le juge des référés de Meaux rappelle qu’« Une pièce ne constitue une annexe à un acte notarié que si elle est revêtue de la mention constatant cette annexe et signée du notaire » (TJ Meaux, réf., 30 juillet 2025, n° 25/00284).
Les actes anciens peuvent servir même lorsqu’ils sont imprécis. Dans l’affaire de Poitiers, les voisines qui réclamaient un passage ne produisaient pas leur propre titre, et celui du propriétaire du fonds traversé, acquis en 2021, ne mentionnait aucune servitude. Elles ont produit un acte de partage de 1925 et une vente de 1981. Le tribunal a d’abord écarté l’idée d’un chemin indivis, l’expression « passage commun » employée en 1925 étant jugée ambiguë : « Or, une telle expression est imprécise et peut désigner un chemin indivis, une servitude de passage, ou une simple tolérance. » Il a ensuite jugé que ces actes, qui évoquaient des servitudes attenantes puis des servitudes diverses sans autre précision, n’étaient ni constitutifs ni récognitifs, mais qu’« ils constituent néanmoins un commencement de preuve par écrit de l’existence de la servitude de passage alléguée ». Corroborés par des attestations décrivant des livraisons de bois, de charbon et de fioul par ce passage, ils ont permis de reconnaître la servitude et de condamner le propriétaire à retirer les obstacles, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois et pendant trois mois au plus, avec 3 000 euros au titre des frais de procédure (TJ Poitiers, 31 mars 2026, n° 24/00475). Ce jugement de première instance peut faire l’objet d’un appel. D’autres traces anciennes peuvent compléter les actes, comme les photographies aériennes de l’IGN ou un constat de commissaire de justice de l’état actuel des lieux.
II. Pendant le litige : faire produire le titre et en tirer les conséquences
A. Les moyens de contraindre : sommation, juge saisi, mise en état, référé probatoire et expertise
Une fois le procès engagé, chaque partie doit communiquer spontanément les pièces dont elle fait état. Si l’adversaire invoque son titre sans le communiquer, ou n’en communique que quelques pages, la demande passe d’abord entre avocats, par une sommation de communiquer. L’article 133 du code de procédure civile permet ensuite de demander « sans forme, au juge d’enjoindre cette communication » ; le juge fixe au besoin un délai sous astreinte en application de l’article 134, et il peut écarter des débats, selon l’article 135, les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile. Le tribunal compétent et la représentation par avocat selon l’enjeu sont présentés dans notre article sur le juge du conflit de voisinage.
Lorsque le titre utile est celui que le voisin détient sans l’invoquer, parce qu’il lui est défavorable, l’article 11 du code de procédure civile donne la clé : « Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte. » Le même texte permet d’ordonner la production de documents détenus par des tiers, comme le notaire, s’il n’existe pas d’empêchement légitime. Il commence par une règle qui pèse sur la partie récalcitrante : les parties apportent leur concours aux mesures d’instruction « sauf au juge à tirer toute conséquence d’une abstention ou d’un refus ». Les demandes de production suivent la procédure des articles 138 et 139, auxquels renvoie l’article 142.
L’article 138 du code de procédure civile vise précisément l’acte de votre voisin : « Si, dans le cours d’une instance, une partie entend faire état d’un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n’a pas été partie ou d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce. » Le juge statue sur une demande faite sans forme et fixe les conditions de la production, au besoin sous astreinte ; sa décision est exécutoire à titre provisoire, et le tiers qui invoque un empêchement légitime peut obtenir la rétractation ou la modification de la décision, puis faire appel de la nouvelle décision dans les quinze jours, selon les articles 139 à 141. Pendant la mise en état, la demande relève du juge de la mise en état : l’article 788 lui donne « tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production des pièces ». Son rôle dans un procès entre voisins est décrit dans notre article sur l’audience de mise en état.
La demande doit viser une pièce identifiée et utile. Le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion a refusé en 2026 d’ordonner à des voisins la production des permis de construire d’un mur de clôture et d’un atelier édifiés en limite, faute de preuve de leur existence et parce que ces pièces n’étaient pas nécessaires pour trancher le litige, en rappelant qu’« Il n’est pas possible de condamner, sous astreinte, une partie ou un tiers, à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable » (TJ Saint-Pierre de La Réunion, 1re ch. civ., 5 juin 2026, n° 24/01619). Le juge des référés de Paris exige de même que la production porte sur des pièces « déterminées ou déterminables », dont l’existence est certaine (TJ Paris, réf., 9 avril 2026, n° 26/51060). Un titre de propriété se prête bien à cette exigence : sa date, le notaire et les références de publication figurent souvent sur l’état des formalités ou dans votre propre acte.
Avant tout procès, l’article 145 du code de procédure civile permet d’ordonner des mesures d’instruction « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige ». Le juge des référés de Paris rappelle que ce texte couvre « non seulement les mesures d’instruction proprement dites mais aussi les mesures de production de pièces ». La même ordonnance montre le coût de la démarche : les dépens sont restés à la charge de la demanderesse, le juge rappelant que « La partie défenderesse à une mesure ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme une partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile » (TJ Paris, réf., 9 avril 2026, n° 26/51060). La voie judiciaire ne dispense pas des démarches ouvertes à tous : l’article 146, appliqué par le tribunal de Rennes, interdit d’ordonner une mesure pour suppléer la carence d’une partie, et la copie d’un acte publié s’obtient sans juge. Le référé probatoire se justifie surtout pour un acte non publié, une annexe introuvable ou un document que seul le voisin ou son notaire détient.
Lorsqu’une expertise est ordonnée, notamment en bornage, l’expert dispose de ses propres moyens. L’article 243 du code de procédure civile prévoit que « Le technicien peut demander communication de tous documents aux parties et aux tiers, sauf au juge à l’ordonner en cas de difficulté. » L’article 275 oblige les parties à lui remettre sans délai les documents qu’il estime nécessaires ; en cas de carence, le juge peut ordonner leur production sous astreinte ou autoriser l’expert à passer outre, et « La juridiction de jugement peut tirer toute conséquence de droit du défaut de communication des documents à l’expert. » La mission confiée au géomètre-expert par le tribunal de Lille commence, on l’a vu, par la consultation des titres. Le voisin qui ne remet pas les siens à l’expert prend donc un risque réel. Le déroulement des réunions et des dires est détaillé dans notre article sur l’expertise judiciaire entre voisins, et le coût du géomètre dans celui consacré au prix du bornage.
Le juge peut aussi réclamer lui-même les titres avant de statuer. La cour d’appel de Metz, saisie d’un litige né d’une maison construite sur la parcelle voisine, qui rendait selon les demandeurs l’accès à leur garage impossible, a rouvert les débats en relevant que « Si les actes notariés sont évoqués et invoqués comme moyens de preuve, les annexes auxdits actes ne sont pas versées aux débats ». Elle a invité les parties à produire l’intégralité de leurs actes avec toutes leurs annexes, ainsi qu’une copie de la fiche de chaque immeuble délivrée par le livre foncier, des servitudes pouvant exister sans résulter nécessairement du contenu des actes authentiques (CA Metz, 1re ch., 3 juin 2025, n° 22/01798). La cour d’appel de Rouen a procédé de même : la propriétaire qui invoquait une servitude conventionnelle confirmée, selon elle, par son acte de 2019 ne l’avait pas produit (« Toutefois, elle ne verse pas aux débats ce titre de propriété. »), et son voisin n’avait pas produit la note annexée à son propre titre. La cour les a invités à produire, l’une l’acte en original, l’autre « la note annexée à son titre de propriété du 30 avril 2021 et ayant trait aux servitudes » (CA Rouen, 7 janvier 2026, n° 24/02454). Ces arrêts avant dire droit retardent l’issue du procès ; un dossier complet dès la première instance les évite.
B. Ce que le juge déduit du titre produit, du titre absent et des actes anciens
Pour une servitude conventionnelle, le titre du fonds servant reste la preuve la plus sûre, mais il n’est pas la seule. L’article 1362 du code civil définit le commencement de preuve par écrit comme « tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu’il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué ». Le juge des référés de Meaux en déduit que « L’existence d’une servitude peut être prouvée par commencement de preuve par écrit corroboré par divers éléments. » (TJ Meaux, réf., 30 juillet 2025, n° 25/00284). C’est ce raisonnement qui a permis au tribunal de Poitiers de reconnaître le passage à partir des actes de 1925 et de 1981, complétés par des attestations. Encore faut-il que ces écrits émanent du fonds servant ou de ses auteurs : à défaut, on retombe sur la règle posée par la Cour de cassation en 2022.
La même ordonnance de Meaux montre le poids des actes antérieurs. Les bénéficiaires d’un droit de jouissance sur une cour commune, mentionné dans leur acte de 1995, se plaignaient de barrières posées par la propriétaire de la cour, qui opposait que son propre titre n’en faisait pas état. Le juge a relevé qu’elle ne produisait pas les actes antérieurs à son titre, de sorte que son allégation sur l’absence de mention de la servitude dans ces actes était invérifiable ; il a ordonné le retrait des barrières sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant trois mois, passé un délai de trente jours, et enjoint de laisser le passage libre sous astreinte de 500 euros par infraction constatée (TJ Meaux, réf., 30 juillet 2025, n° 25/00284). Le juge y rappelle aussi que « Les servitudes établies par le fait de l’homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l’objet de la publicité foncière. » Le propriétaire qui conteste une servitude a donc lui aussi intérêt à verser la chaîne complète de ses titres.
Pour un mur, la confrontation des deux séries de titres est souvent décisive. Des propriétaires réclamaient à leurs voisins la moitié du coût de reconstruction d’un mur effondré, soit 11 335,50 euros, en invoquant leur titre de 1988 et celui de l’un de leurs auteurs, de 1924, qui décrivaient le mur comme mitoyen. Les voisins ont produit l’acte de division parcellaire et de vente de 1985, dont leur parcelle était issue, et leur propre acquisition de 2010, tous deux muets sur ce point. La cour d’appel de Paris a jugé qu’« en l’absence de titre commun aux deux parties ou à leurs auteurs », le titre invoqué « constitue une simple présomption du fait de l’homme qui doit être comparée aux autres éléments ». Les marques de non-mitoyenneté relevées par un géomètre-expert et par une expertise amiable contradictoire, notamment un sommet de mur incliné et couvert de tuiles du côté des demandeurs, ont établi que le mur appartenait aux seuls demandeurs ; leur demande a été rejetée et ils ont été condamnés à verser 1 800 euros au titre des frais de procédure (CA Paris, pôle 4, ch. 1, 17 avril 2026, n° 23/17924). Les critères de la mitoyenneté sont détaillés dans notre article sur le mur mitoyen ou privatif et, pour les maisons accolées, dans celui consacré aux maisons mitoyennes.
Le refus de produire ses titres n’est pas neutre. Outre l’article 11 du code de procédure civile, qui permet au juge de tirer toute conséquence d’un refus, l’article 10 du code civil oblige chacun à apporter son concours à la justice en vue de la manifestation de la vérité, au besoin sous astreinte ou amende civile. À l’inverse, la partie qui invoque une servitude, une mitoyenneté ou une limite supporte la preuve : l’article 9 du code de procédure civile lui impose de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention, et le titre qu’elle ne produit pas ne peut lui profiter. Le titre compte enfin pour la prescription acquisitive abrégée, qui suppose un juste titre et une possession de bonne foi de dix ans, comme nous l’avons expliqué à propos de l’usucapion abrégée, et pour la lecture d’un procès-verbal de bornage amiable, qui renvoie souvent aux actes des deux fonds.
Les frais de ces recherches se réclament dès la première instance. Dans un litige né de prunelliers coupés le long d’un grillage séparatif, des propriétaires avaient demandé en appel le remboursement d’un géomètre-expert, 2 496 euros, et de frais de publicité foncière, 59 euros, exposés en 2020, avant l’assignation. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a déclaré ces demandes irrecevables comme nouvelles, en relevant aussi que « la facture liée à publicité foncière n’apporte aucun élément permettant de déterminer si la demande d’état hypothécaire était directement liée à la présente procédure » (CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 30 avril 2026, n° 23/01635). Il faut donc conserver les factures, les rattacher au litige et les présenter au premier juge. Les règles de l’appel sur les demandes nouvelles sont détaillées dans notre article sur l’appel d’un jugement de voisinage, et le coût d’ensemble d’un procès dans celui consacré aux frais.
Lorsque les titres ne disent rien, ou rien de clair, la voie la plus sûre reste souvent de régulariser par écrit. Un accord écrit entre voisins peut servir de point de départ, mais seul un acte notarié publié rendra la servitude opposable aux acquéreurs successifs ; son coût est détaillé dans notre article sur le prix d’un droit de passage. Le tableau suivant récapitule les démarches.
| Ce que vous cherchez | Où le demander | Texte | Coût ou condition | Point d’attention |
|---|---|---|---|---|
| Liste des actes publiés sur la parcelle du voisin | Service de la publicité foncière du lieu de l’immeuble, formulaire 3233-SD | Article 2443 du code civil | 12 euros par immeuble ou par personne (article 881 D du code général des impôts) | Dates et références de chaque acte |
| Copie de la vente, du partage ou de l’acte constitutif de servitude | Même service, formulaire 3236-SD | Article 2443 du code civil | 15 euros par acte (article 881 E du code général des impôts) ; acompte de 15 euros sans références | Limite de cinquante ans ; vérifier les annexes |
| Identité du propriétaire et références cadastrales | Centre des impôts fonciers | Article L. 107 A du livre des procédures fiscales | Demande ponctuelle | Le cadastre n’est pas un titre |
| Copie d’un acte auprès du notaire | Notaire détenteur de la minute | Article 23 de la loi du 25 ventôse an XI ; articles 1435 et 1436 du code de procédure civile | Ordonnance du président du tribunal judiciaire pour un tiers | Actes établis seulement, pas de simples renseignements |
| Minutes anciennes | Archives publiques | Articles L. 211-4 et L. 213-2 du code du patrimoine | Communicables après soixante-quinze ans, ou vingt-cinq ans après le décès | Autorisation anticipée possible (article L. 213-3) |
| Titre détenu par le voisin pendant le procès | Juge saisi ou juge de la mise en état | Articles 11, 133, 138, 142 et 788 du code de procédure civile | Astreinte possible | Pièce identifiée et utile ; le refus a des conséquences |
| Pièce à obtenir avant tout procès | Juge des référés ou juge saisi sur requête | Article 145 du code de procédure civile | Motif légitime ; dépens à la charge du demandeur | Jamais pour suppléer sa propre carence (article 146) |
| Documents demandés par l’expert | Expert, puis juge chargé du contrôle | Articles 243 et 275 du code de procédure civile | Astreinte possible | Le juge tire les conséquences du défaut de communication |
Conclusion
Dans un litige de voisinage, le titre qui tranche n’est pas toujours celui que l’on possède. Pour une servitude de passage, la clause doit figurer dans un acte émané du fonds servant ou de ses auteurs ; la Cour de cassation a censuré en 2022 une cour d’appel qui s’était contentée du titre du fonds dominant, même publié. Pour un mur, la cour d’appel de Paris a fait prévaloir en 2026 les actes du voisin et les marques de non-mitoyenneté sur une mention isolée. Pour une limite, le géomètre commence par les titres des deux fonds et celui de l’auteur commun.
Ces actes s’obtiennent sans l’accord du voisin. Le service de la publicité foncière doit délivrer à quiconque le demande la copie des documents déposés depuis cinquante ans : le formulaire 3233-SD permet de repérer les actes publiés sur la parcelle, pour 12 euros par immeuble, et le 3236-SD d’en obtenir la copie, pour 15 euros par acte. Le notaire ne remet un acte à un tiers que sur ordonnance du président du tribunal judiciaire, et seulement les actes qu’il a établis. Les minutes de plus de soixante-quinze ans relèvent des archives publiques.
Une fois le procès engagé, le juge, le juge de la mise en état ou l’expert peuvent obtenir la production d’un titre identifié, au besoin sous astreinte, et le refus pèse sur celui qui le commet. Mais le juge ne remplace pas les démarches que chacun peut accomplir : le tribunal de Rennes a refusé une expertise à un propriétaire qui n’avait pas consulté le service de la publicité foncière. Rassembler les titres des deux fonds, avec leurs annexes et les actes plus anciens, avant d’écrire au voisin ou de saisir le juge, reste la première étape de toute contestation sur un passage, un mur ou une limite.