Passer chaque jour par l’allée du voisin pour rejoindre son garage, faire courir une canalisation sous sa pelouse, garder une fenêtre qui donne sur son jardin ou lui interdire de bâtir devant la sienne : ces arrangements se concluent souvent d’une poignée de main, jusqu’au jour où l’un des deux terrains est vendu. Le Code civil offre pourtant un outil conçu pour durer, la servitude conventionnelle. L’article 686 du Code civil permet aux propriétaires d’établir « telles servitudes que bon leur semble », à condition qu’elles pèsent sur un terrain au profit d’un autre terrain, et non sur une personne ou en faveur d’une personne. Encore faut-il que l’accord soit écrit dans la bonne forme, publié, et assez précis pour ne pas nourrir un procès.
Ce guide, à jour au 1er novembre 2026, s’adresse à celui qui veut obtenir une servitude comme à celui à qui on la demande. Il explique ce que deux voisins peuvent convenir, pourquoi l’acte notarié et la publication protègent la servitude lors des ventes successives, quelles clauses écrire pour l’emplacement, les véhicules, les réseaux, l’entretien et la durée, puis ce que coûte l’opération : prix négocié, émolument réglementé du notaire, taxes et contribution de sécurité immobilière, chiffrés à partir des textes en vigueur. Chaque situation dépend des titres de propriété, de la configuration des lieux et de la commune intention des signataires, et seul le juge tranche lorsque les voisins ne s’accordent pas. Pour une vue d’ensemble des servitudes immobilières et limites entre fonds voisins, notre page dédiée rassemble les règles applicables.
I. Que pouvez-vous convenir avec votre voisin, et sous quelle forme la servitude tient-elle ?
A. Une charge d’un terrain au profit d’un autre : ce que l’article 686 permet et ce qu’il interdit
Une servitude n’est pas un service rendu par un voisin à un autre voisin : c’est un lien entre deux terrains. L’article 637 du Code civil la définit comme « une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ». Le terrain qui supporte la charge est appelé fonds servant, celui qui en profite fonds dominant. Cette définition emporte deux conséquences pratiques. La première tient au nombre de propriétaires : tant que vous possédez les deux parcelles, vous ne pouvez pas grever l’une au profit de l’autre, car une servitude suppose deux propriétaires distincts. Si vous divisez votre propriété pour en vendre une partie, c’est donc dans l’acte de vente qu’il faut créer le passage, la canalisation ou la vue dont l’une des parcelles aura besoin ; à défaut, seule la destination du père de famille, prévue aux articles 692 à 694 du Code civil, peut maintenir certaines servitudes révélées par un signe apparent, selon des conditions présentées dans notre étude de la servitude par destination du père de famille. La seconde conséquence fait tout l’intérêt de l’outil : la servitude suit le terrain. Elle profite aux propriétaires successifs du fonds dominant et s’impose aux propriétaires successifs du fonds servant, ce qui la distingue d’une simple autorisation accordée à une personne.
Dans ce cadre, la liberté contractuelle est large. L’article 686 du Code civil admet toute servitude dont les services ne sont imposés « ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds », pourvu qu’ils n’aient rien de contraire à l’ordre public. Deux voisins peuvent ainsi convenir d’un droit de passage à pied ou en voiture, du passage de canalisations ou de câbles en sous-sol, d’une vue ou d’une fenêtre qui ne respecte pas les distances légales, d’une interdiction de bâtir ou de dépasser une certaine hauteur, d’un appui contre un mur, d’un écoulement d’eaux ou d’un droit de puiser à un puits. Les servitudes de non-construction obéissent à des règles propres, détaillées dans notre étude des servitudes non aedificandi et non altius tollendi.
La frontière entre la servitude et le droit personnel est décisive. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 19 juin 2025 (Cass. 3e civ., n° 24-11.456), rendu à propos d’un passage pour cause d’enclave réclamé par le propriétaire de terres agricoles voisines et par l’exploitant qui les cultivait en vertu d’un bail rural. La cour d’appel avait dit que ce propriétaire bénéficiait lui-même du passage ; la Cour de cassation l’a censurée, en rappelant que la servitude ne peut être instituée « que pour l’usage et l’utilité d’un fonds déterminé et non au profit d’une personne ». Un acte qui accorderait un passage à un voisin nommément désigné, sa vie durant, ou aux membres d’une famille, risquerait donc d’être analysé comme un droit personnel, qui ne suit pas le terrain lorsque celui-ci est vendu. La différence entre ces deux qualifications, et ce qu’elle change lors d’une vente ou d’un décès, est développée dans notre billet droit de passage ou servitude : quelle différence ?.
Une servitude est en principe perpétuelle, mais rien n’oblige à la stipuler pour toujours. La Cour de cassation a jugé que « la stipulation d’une servitude temporaire est licite » (Cass. 3e civ., 22 mars 1989, n° 87-17.454). L’acte de vente en cause accordait un droit de passage tant qu’une propriétaire resterait titulaire du fonds dominant et à condition que celui-ci soit occupé par elle-même, son mari ou l’un de ses enfants ; ces deux conditions étant cumulatives, la servitude a cessé avec son décès, et ses successeurs n’ont pas pu s’en prévaloir. Une durée, un terme ou une condition de fin peuvent donc être écrits, à condition d’être formulés sans ambiguïté, puisque c’est sur leur lecture que portera le débat le jour où l’une des parties voudra s’en libérer.
Le titre écrit n’est pas seulement prudent : pour beaucoup de servitudes, il est la seule manière de les faire naître. L’article 688 du Code civil distingue les servitudes continues, qui s’exercent sans le fait actuel de l’homme, comme les conduites d’eau, les égouts ou les vues, et les servitudes discontinues, qui supposent ce fait, comme le passage ou le puisage. L’article 689 oppose les servitudes apparentes, révélées par un ouvrage extérieur tel qu’une porte, une fenêtre ou un aqueduc, et les servitudes non apparentes, comme l’interdiction de bâtir. Or, selon l’article 691, les servitudes continues non apparentes et toutes les servitudes discontinues « ne peuvent s’établir que par titres », et « La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir ». Trente ans de passage toléré ne font donc jamais naître, par prescription, une servitude de passage ; la loi réserve à part le cas de l’enclave, dans lequel elle accorde elle-même un passage. Seule une servitude à la fois continue et apparente peut s’acquérir par trente ans de possession, selon l’article 690. Et si l’acte d’origine a disparu, l’article 695 n’admet pour le remplacer qu’un titre récognitif de la servitude, « émané du propriétaire du fonds asservi ». Les moyens de prouver une servitude existante sont présentés dans notre guide servitude : définition, types et effets entre voisins.
B. Accord écrit, acte notarié et publication : ce qui rend la servitude opposable au futur acquéreur
Entre les deux voisins qui la signent, la convention oblige dès qu’elle est valablement conclue. Selon l’article 1103 du Code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Un accord rédigé et signé sans notaire n’est donc pas dépourvu de valeur : l’article 1372 du Code civil précise que l’acte sous signature privée, reconnu par celui à qui on l’oppose, « fait foi entre ceux qui l’ont souscrit et à l’égard de leurs héritiers et ayants cause ». La difficulté surgit lorsque le terrain grevé est vendu : l’acquéreur n’a rien signé, et c’est alors la publicité foncière qui détermine si la servitude s’impose à lui.
La loi organise la sécurité des acquéreurs par la publication des droits sur les immeubles. L’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 impose de publier au service chargé de la publicité foncière les actes portant « Mutation ou constitution de droits réels immobiliers », catégorie dont relève la constitution d’une servitude. Pour être publié, l’acte doit être authentique : « Tout acte sujet à publicité dans un service chargé de la publicité foncière doit être dressé en la forme authentique », dispose l’article 4 du même décret. L’article 710-1 du Code civil ferme la porte aux raccourcis : « Le dépôt au rang des minutes d’un notaire d’un acte sous seing privé, contresigné ou non, même avec reconnaissance d’écriture et de signature, ne peut donner lieu aux formalités de publicité foncière ». Confier au notaire l’accord signé sur un coin de table ne suffit donc pas : il faut que les deux propriétaires signent un acte reçu par lui.
La sanction du défaut de publication est l’inopposabilité. Selon l’article 30 du décret du 4 janvier 1955, les actes soumis à publication qui n’ont pas été publiés sont « inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents » en vertu d’actes eux-mêmes publiés. Concrètement, si le voisin qui vous a consenti un passage par un simple accord écrit vend sa maison, l’acquéreur pourra, selon les circonstances, vous opposer l’absence de publication et vous fermer l’accès.
La Cour de cassation a toutefois précisé les cas dans lesquels une servitude non publiée reste opposable. Dans un arrêt du 24 septembre 2020 (Cass. 3e civ., n° 19-19.179), publié au Bulletin, elle juge qu’« une servitude est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si elle a été publiée ou si son acte d’acquisition en fait mention », et qu’elle l’est également « si, au moment de la vente, il en connaissait l’existence autrement que par la mention qu’en faisait son titre ». Dans cette affaire, le passage avait été stipulé dans une promesse de vente sous seing privé ; un jugement valant vente, qui reproduisait la servitude, avait été publié puis mentionné dans le titre des acquéreurs suivants, de sorte que les juges ont pu retenir qu’ils en avaient connaissance et que la servitude leur était opposable.
Quelques années plus tôt, le 16 mars 2011 (Cass. 3e civ., n° 10-13.771), la troisième chambre civile avait approuvé une cour d’appel dans une situation fréquente entre voisins. Un protocole sous seing privé de 1993, jamais publié, prévoyait une servitude de passage ; il avait été annexé à l’acte de vente du terrain grevé, le vendeur y déclarait n’avoir consenti aucune autre servitude, et l’acquéreur reconnaissait avoir été informé de ce protocole. La Cour a jugé que la cour d’appel avait légalement justifié sa décision en retenant que « la servitude créée en 1993 était opposable aux acquéreurs, même à défaut de publication ».
Ces décisions sauvent des servitudes mal formalisées, mais elles reposent sur des éléments que le bénéficiaire ne maîtrise pas : la rédaction de l’acte de vente suivant, ou la preuve de ce que savait l’acquéreur au jour de la vente. Le réflexe sûr consiste à faire réitérer tout accord privé par un acte notarié signé des deux propriétaires, puis publié. Notre billet sur le droit de passage non mentionné dans l’acte de vente ou jamais publié décrit la situation de celui qui découvre le problème après coup, et celui consacré à l’achat d’un bout de terrain au voisin sans notaire montre le même mécanisme appliqué à la cession d’une parcelle.
La forme authentique ne dispense pas d’un contenu précis. Le tribunal judiciaire de Versailles en a donné une illustration coûteuse dans un jugement du 24 mars 2025 (n° 21/02712). Un terrain portant un local commercial, acheté en 2017, était grevé d’une servitude de canalisation de gaz consentie en 1972 par une convention sous seing privé, complétée en 1975, dont la publication n’était pas démontrée. Découvrant que la canalisation faisait obstacle à l’agrandissement du bâtiment, l’acquéreur avait dû faire dévier la conduite, pour un coût chiffré par l’exploitant du réseau à 48 022,03 euros, et réclamait en outre 50 000 euros pour le retard de son projet. Le tribunal a rejeté son action contre le notaire, qui avait mentionné la servitude dans l’acte de vente, en relevant qu’aucun plan précisant la largeur de la bande grevée et les interdictions de construire n’était démontré. Un emplacement mesuré, une largeur et un plan annexé font donc partie du cœur de l’acte ; lors d’une division, le géomètre établit d’ailleurs un document d’arpentage qui peut servir de base au tracé.
II. Rédiger, payer et faire vivre la servitude sans procès
A. Les clauses qui évitent le litige : emplacement, usages, réseaux, entretien, durée
Une fois la servitude créée, presque tout se joue sur ses mots. Le second alinéa de l’article 686 du Code civil prévoit que « L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue », et l’article 702 interdit au bénéficiaire, qui « ne peut en user que suivant son titre », tout changement qui aggrave la condition du fonds servant. L’article 696 lui accorde certes tout ce qui est nécessaire pour user de la servitude, à l’image du passage qu’emporte un droit de puiser à la fontaine d’autrui, mais il ne transforme pas un droit limité en droit de faire tout ce que l’acte ne prévoit pas. Chaque usage attendu doit donc être écrit.
La cour d’appel de Colmar l’a montré dans un arrêt du 2 février 2026 (n° 25/01962), à propos d’un acte notarié de 1983 qui accordait, lors de la vente d’une parcelle détachée d’un terrain plus grand, un passage « de jour et de nuit, à pied et pour voiture » ainsi qu’un droit de canalisation, sur une bande d’environ quatre mètres. Les propriétaires du fonds servant s’étaient opposés au passage d’engins lourds destinés à la construction d’une maison sur le fonds dominant. Sans retenir de faute caractérisée de part ou d’autre, la cour a relevé que la clause prêtait à discussion, puisqu’elle prévoyait un passage « à pied et pour voiture, ce qui renvoie l’utilisation de véhicules légers et non d’engins lourds de chantier ». Si des camions de livraison, des engins de chantier, des véhicules agricoles ou un stationnement temporaire sont envisagés, ils doivent être nommés dans l’acte, de même que les horaires ou la fermeture éventuelle par un portail.
Il en va de même des réseaux. L’acte jugé à Colmar prévoyait expressément un droit de canalisation à côté du droit de passage : c’est la bonne méthode, puisque le titre fixe l’étendue de la servitude et que le bénéficiaire ne peut en user que conformément à lui. Si vous voulez enterrer une conduite d’eau, une évacuation, un câble électrique ou une fibre sous l’allée du voisin, l’acte doit le dire, avec la nature des réseaux, leur profondeur, les conditions d’accès pour les interventions et la remise en état du terrain. Notre billet sur les clauses d’une servitude de passage en tréfonds détaille ces stipulations, celui sur la canalisation qui passe chez le voisin décrit les litiges qu’elles évitent, et celui consacré à la servitude d’aqueduc présente le cas particulier de l’eau amenée à travers les terrains voisins.
Les frais d’aménagement et d’entretien doivent être répartis noir sur blanc. Selon l’article 697 du Code civil, celui auquel est due la servitude peut faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver, et l’article 698 met ces ouvrages à sa charge, « à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire ». Dans l’affaire jugée à Colmar, la cour a ainsi admis que les bénéficiaires refassent à leurs frais un passage hétérogène, aux dalles affaissées et bordé d’un talus, sans engager leur responsabilité. À l’inverse, si l’acte met l’entretien à la charge du propriétaire grevé, l’article 699 lui permet toujours de s’affranchir de cette charge en abandonnant le fonds assujetti au propriétaire du fonds dominant, éventualité qu’il vaut mieux anticiper. Notre billet sur l’entretien d’une servitude de passage propose des clés de répartition entre utilisateurs.
Un point est souvent négligé lorsque la servitude est créée au moment de diviser un terrain : sa cause. L’article 682 du Code civil accorde déjà un passage au propriétaire enclavé, et l’article 685-1 prévoit qu’« En cas de cessation de l’enclave et quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés », le propriétaire du fonds servant peut invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée. Dans l’affaire jugée le 24 septembre 2020 (Cass. 3e civ., n° 19-19.179), la Cour de cassation a approuvé les juges d’avoir souverainement déduit qu’une servitude stipulée lors d’une division n’avait été instituée qu’en raison de l’enclave, et qu’elle s’était éteinte lorsque l’enclave avait cessé. La cour d’appel de Colmar a raisonné de même en 2026 : la situation d’enclave de la parcelle créée par la division « a été déterminante dans la constitution du droit de passage litigieux », de sorte que, l’enclave ayant cessé lorsque cette parcelle avait été réunie à une propriété desservie, la suppression du passage a été confirmée. Lorsque les parties veulent une servitude qui survive à la fin de l’enclave, l’acte peut l’exprimer clairement, par exemple en précisant qu’elle est consentie indépendamment de toute situation d’enclave, ce qui éclairera le juge sur leur commune intention. Les règles propres au passage pour cause d’enclave sont présentées dans un billet distinct.
Trois autres clauses méritent réflexion. La durée d’abord : perpétuelle par défaut, la servitude peut être temporaire, comme l’a admis la Cour de cassation dans l’arrêt de 1989 évoqué plus haut, avec un terme ou une condition clairement rédigés. Le déplacement ensuite : l’article 701 du Code civil interdit au propriétaire grevé de diminuer l’usage de la servitude ou d’en transporter l’exercice ailleurs, sauf à offrir un endroit aussi commode lorsque l’emplacement d’origine est devenu plus onéreux pour lui ou l’empêche de faire des réparations avantageuses ; notre billet sur le déplacement d’une servitude de passage expose ce mécanisme. La division future enfin : selon l’article 700, si le terrain bénéficiaire est divisé, la servitude reste due pour chaque portion sans que la condition du fonds servant soit aggravée, et un droit de passage doit alors être exercé par le même endroit par tous les copropriétaires.
Lorsque la clause est obscure, c’est le juge qui l’interprète. L’article 1188 du Code civil fait prévaloir la commune intention des parties sur le sens littéral des termes ; l’article 1190 prévoit que « Dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur », règle qui, appliquée à une servitude, peut jouer en faveur du propriétaire du fonds qui la doit ; l’article 1192 rappelle enfin qu’« On ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation ». Une rédaction claire protège donc les deux voisins, en privant le différend de son principal aliment. Le tableau suivant récapitule les clauses à vérifier avant de signer.
| Clause | Ce que l’acte doit préciser | Risque si elle manque | Référence |
|---|---|---|---|
| Désignation des terrains | Parcelles dominante et servante, références cadastrales, propriétaires | Droit analysé comme personnel, qui ne suit pas le terrain | Art. 637 et 686 C. civ. ; Cass. 3e civ., 19 juin 2025 |
| Emplacement et largeur | Plan annexé, largeur, longueur, point d’entrée et de sortie | Tracé impossible à situer, dévoiement coûteux | TJ Versailles, 24 mars 2025 |
| Usages autorisés | Piétons, voitures, camions, engins de chantier, livraisons, stationnement | Engins lourds refusés sur un passage prévu à pied et pour voiture | CA Colmar, 2 février 2026 |
| Réseaux en sous-sol | Nature des réseaux, profondeur, interventions, remise en état | Usage non prévu par le titre contesté | Art. 686 al. 2 et 702 C. civ. |
| Entretien et travaux | Qui entretient, qui paie, quelle clé de répartition | Charge supportée par le seul bénéficiaire | Art. 697 à 699 C. civ. |
| Cause et enclave | Servitude consentie indépendamment de l’enclave, si telle est la volonté commune | Extinction lorsque l’enclave cesse | Art. 685-1 C. civ. ; Cass. 3e civ., 24 septembre 2020 |
| Durée | Perpétuité, terme ou condition de fin | Discussion sur la survie du droit | Cass. 3e civ., 22 mars 1989 |
| Forme et publication | Acte notarié signé des deux propriétaires, publié | Inopposabilité à l’acquéreur du terrain grevé | Art. 710-1 C. civ. ; décret n° 55-22, art. 4, 28 et 30 |
| Prix et frais | Montant, échéance, prise en charge de l’émolument et des taxes | Désaccord au moment de la facture | Art. A. 444-115 C. com. ; art. 683 CGI |
B. Prix, frais de notaire et taxes : combien coûte une servitude et qui paie
Aucun barème ne fixe le prix d’une servitude conventionnelle. Les voisins le négocient librement : un capital versé une fois, une contrepartie en nature, une servitude réciproque, ou aucune somme. Cette liberté contraste avec le passage pour cause d’enclave, pour lequel l’article 682 du Code civil prévoit une indemnité « proportionnée au dommage » ; notre billet sur la servitude de passage du voisin, son assiette et son indemnité détaille ce régime. Pour négocier, les éléments utiles sont la surface grevée, la gêne réelle pour le terrain servant, son éventuelle perte de valeur, et l’intérêt que la servitude présente pour le terrain dominant, dont l’accès ou la desserte peut en dépendre.
La rémunération du notaire, elle, est réglementée. L’article A. 444-115 du code de commerce fixe l’émolument dû pour la « constitution, convention modificative ou cession de mitoyenneté ou servitudes ». Lorsque la valeur prise pour assiette est inférieure ou égale à 4 875 euros, l’émolument est fixe et s’élève à 188,66 euros. Au-delà, il devient proportionnel et se calcule par tranches : 3,870 % jusqu’à 6 500 euros, 1,596 % de 6 500 à 17 000 euros, 1,064 % de 17 000 à 60 000 euros et 0,799 % au-delà de 60 000 euros. L’assiette correspond, selon l’article A. 444-54 du même code, au capital énoncé dans l’acte augmenté des charges, ou à l’évaluation retenue pour la liquidation des droits et taxes si elle est supérieure ; à défaut, à la valeur estimative déclarée dans l’acte. Pour une servitude consentie moyennant 3 000 euros, l’émolument est donc de 188,66 euros. Pour 10 000 euros, il atteint 307,41 euros, soit 251,55 euros sur les 6 500 premiers euros et 55,86 euros sur les 3 500 euros suivants. L’abandon d’une servitude donne lieu, quant à lui, à un émolument fixe de 26,41 euros.
Les impositions dépendent ensuite de l’existence d’un prix. Pour l’administration fiscale, les constitutions de servitudes à titre onéreux, « fiscalement, sont assimilées à des ventes » (BOI-ENR-DG-40-20-20-10, § 190), et le BOI-ENR-DMTOI-10-20, § 1 range les servitudes foncières parmi les droits immobiliers dont la mutation à titre onéreux supporte un droit d’enregistrement ou une taxe de publicité foncière perçus pour le département, auxquels s’ajoutent des taxes additionnelles. Selon l’article 683 du code général des impôts, ces impositions sont liquidées sur le prix exprimé, augmenté des charges en capital et des indemnités stipulées au profit du cédant. L’article 1594 D du même code fixe le taux départemental à 3,80 %, sauf dispositions particulières, chaque conseil départemental pouvant le modifier dans les limites prévues par la loi. Le notaire calcule le montant exact selon le département où se trouve le terrain grevé.
Consentie sans contrepartie, la servitude peut relever d’un autre régime. L’administration mentionne expressément les servitudes parmi les droits réels immobiliers dont le transfert à titre gratuit entre dans le champ de la taxe départementale de publicité foncière applicable aux donations (BOI-ENR-DMTG-20-40, § 30). Avant de signer une servitude sans prix, demandez donc au notaire le traitement fiscal qu’il retiendra, et vérifiez que l’acte décrit exactement l’opération voulue, par exemple une servitude consentie en contrepartie d’une autre.
S’y ajoute la contribution de sécurité immobilière, due à l’État par toute personne qui requiert la publication, selon l’article 879 du code général des impôts. Pour la publication d’un acte, l’article 881 K du même code la liquide au taux de 0,10 % sur les sommes énoncées ou sur la valeur estimée des droits publiés, dans une rédaction dont l’abrogation est programmée au 1er janvier 2029 : pour une servitude de 10 000 euros, elle représente 10 euros.
Reste à savoir qui règle la facture. Aucun texte propre aux servitudes ne tranche la question. En matière de vente, l’article 1593 du Code civil dispose que « Les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur ». Pour une servitude, la répartition de l’émolument, des taxes, des frais de géomètre et du plan se négocie, et peut être intégrée au prix ; l’essentiel est qu’elle figure dans l’acte, pour éviter qu’un désaccord sur la facture ne vienne ternir une relation de voisinage que la servitude devait au contraire apaiser.
Une fois signée et publiée, la servitude doit enfin être exercée. Selon l’article 706 du Code civil, « La servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans », délai qui court, pour une servitude discontinue comme le passage, du jour où l’on a cessé d’en jouir, et, pour une servitude continue, du jour d’un acte contraire, selon l’article 707. Conservez donc des traces d’usage, factures d’entretien, photographies datées ou attestations, et consultez notre billet sur l’extinction d’une servitude de passage pour non-usage. En cas de désaccord sur l’interprétation ou l’exercice de la servitude, le dossier se construit avec l’acte et son plan, des constats et, si nécessaire, une expertise, avant que le juge ne tranche à défaut d’accord.
Conclusion
La servitude conventionnelle permet à deux voisins d’organiser durablement un passage, des réseaux, une vue ou une interdiction de bâtir, bien au-delà de ce que la loi impose. Elle doit grever un terrain au profit d’un autre terrain, et non profiter à une personne ; elle peut être perpétuelle ou temporaire ; et lorsqu’il s’agit d’un passage ou d’une servitude invisible, seul un titre peut la faire naître. Sa solidité tient ensuite à la forme : un accord sous signature privée engage les signataires, mais seul un acte notarié publié protège le bénéficiaire contre le futur acquéreur du terrain grevé, les décisions qui sauvent des accords non publiés reposant sur la mention de la servitude dans l’acte de vente ou sur la connaissance de l’acquéreur. Sa paix, enfin, tient aux mots : emplacement mesuré et plan annexé, véhicules autorisés, réseaux prévus, entretien réparti, cause et durée précisées. Le coût, lui, est prévisible : un prix librement négocié, un émolument réglementé de 188,66 euros jusqu’à 4 875 euros d’assiette puis proportionnel, des droits calculés comme pour une vente lorsque la servitude est payée, et une contribution de sécurité immobilière. Avant de signer comme avant de refuser, relisez vos titres, faites établir un plan et demandez au notaire un décompte complet.