Avocat TVA immobilière à Paris : marge, option, livraison à soi-même et régularisation.

La TVA immobilière ne dépend pas de la nature du bien seulement, mais du vendeur et de l'opération. L'article 257 du code général des impôts soumet à la taxe les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles, lorsque le vendeur agit comme assujetti. Il qualifie de terrain à bâtir celui sur lequel des constructions peuvent être autorisées par un document d'urbanisme, et d'immeuble neuf celui qui n'est pas achevé depuis plus de cinq années, y compris après des travaux qui l'ont rendu à l'état neuf. La vente d'un terrain à bâtir ou d'un immeuble neuf par un assujetti est donc taxable. À l'inverse, le 5 de l'article 261 exonère les livraisons de terrains qui ne sont pas à bâtir et celles d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans, sauf option du vendeur. Un particulier qui vend sa résidence ou un bien de son patrimoine privé n'est pas, en principe, assujetti, mais le juge administratif peut retenir le contraire lorsqu'il a mené des démarches actives de commercialisation. Le premier travail consiste donc à fixer la date d'achèvement, la qualification du bien au jour de la vente et la qualité du vendeur, avant de discuter de la base et du taux.

L'article 268 du code général des impôts prévoit une base dérogatoire pour la livraison d'un terrain à bâtir, ou d'un immeuble ancien vendu sur option, lorsque l'acquisition par le cédant n'a pas ouvert droit à déduction. La base est alors la différence entre, d'une part, le prix exprimé et les charges qui s'y ajoutent et, d'autre part, les sommes versées par le cédant pour acquérir le bien, ou la valeur nominale des titres reçus en échange d'un apport. Les frais de viabilisation, d'études ou de démolition ne figurent pas dans ce texte parmi les sommes déduites : seule compte l'acquisition. La taxe elle-même n'entre pas dans la base (article 267) : si le prix est stipulé taxe comprise, la marge hors taxe s'obtient en divisant la différence par un plus le taux applicable. Le calcul suppose donc de reconstituer le prix d'acquisition réel, de vérifier que l'achat n'a pas ouvert droit à déduction et de contrôler que le bien revendu correspond à celui qui a été acquis. Le Conseil d'État réserve en effet ce régime aux terrains à bâtir acquis en vue de leur revente, et refuse la marge pour un terrain acheté bâti puis démoli par l'acheteur-revendeur (CE, 27 mars 2020, n° 428234, Promialp). L'acte de vente doit enfin faire apparaître clairement le prix hors taxe, la marge et la taxe, faute de quoi l'acquéreur peut perdre la possibilité de déduire.

Tout dépend de ce qui change entre l'achat et la revente. Dans l'affaire Promialp, un marchand de biens avait acquis une parcelle portant une maison, l'avait fait démolir puis divisée en terrains à bâtir. Le Conseil d'État a jugé que les règles dérogatoires de l'article 268 ne s'appliquent pas à la cession de terrains qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d'un terrain bâti, lorsque l'acheteur-revendeur a démoli le bâtiment (CE, 27 mars 2020, n° 428234, Promialp). La décision est défavorable au contribuable : la taxe est due sur le prix total. La Cour de justice a, de son côté, admis que des modifications telles qu'une division en lots ou des travaux de viabilisation n'excluent pas à elles seules le régime de la marge (CJUE, 30 septembre 2021, Icade Promotion, C-299/20). Dans un litige de responsabilité, la cour d'appel de Nîmes a écarté toute faute du notaire en relevant que la société venderesse, professionnelle de l'immobilier, « n'a pu ignorer le changement de qualification ainsi opéré par elle-même », les actes l'ayant avertie que l'administration exige une qualification identique à l'achat et à la revente (CA Nîmes, 1re ch., 26 juin 2025, n° 24/00299). Avant toute démolition ou division, il faut donc chiffrer les deux bases, prix total et marge, et en tirer les conséquences sur le prix demandé.

Dans son arrêt du 30 septembre 2021, la Cour de justice de l'Union européenne a interprété l'article 392 de la directive TVA, que l'article 268 transpose (CJUE, 30 septembre 2021, Icade Promotion, C-299/20). Elle a d'abord jugé que la marge peut s'appliquer à des terrains à bâtir dont l'acquisition a été soumise à la TVA sans droit à déduction, ou dont l'acquisition n'a pas été soumise à la TVA alors que le prix payé incorporait une taxe acquittée en amont par le vendeur initial. En dehors de cette hypothèse, le régime ne s'applique pas à une acquisition placée hors du champ de la taxe ou exonérée. Elle a ensuite jugé que la marge est exclue lorsque des terrains acquis non bâtis sont devenus des terrains à bâtir entre l'achat et la revente, mais qu'une division en lots ou des travaux de viabilisation ne l'excluent pas. Pour un acte de 2016, la cour d'appel de Chambéry a refusé de reprocher au notaire de ne pas avoir anticipé cet arrêt, tout en retenant une faute de rédaction distincte (CA Chambéry, 1re ch., 6 octobre 2026, n° 23/01682). Au 1er janvier 2027, les articles L. 231-18 à L. 231-20 du code des impositions sur les biens et services reprendront ce régime dans les termes de l'arrêt. Le Gouvernement a indiqué que la doctrine actuelle reste opposable en vertu de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales et qu'après sa mise à jour, une acquisition ou un compromis antérieur à celle-ci en conservera le bénéfice (réponse ministérielle n° 08332, JO Sénat 1er octobre 2026, p. 4768). La date et l'origine de l'acquisition deviennent donc des pièces centrales du dossier.

La vente d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est exonérée par le 5 de l'article 261 du code général des impôts, mais le 5° bis de l'article 260 permet au vendeur d'opter pour la taxe. L'article 201 quater de l'annexe II précise que l'option s'exerce immeuble par immeuble et qu'il doit en être fait mention dans l'acte constatant la mutation. L'intérêt de l'option se mesure sur trois points. Le premier est la régularisation : un vendeur qui a déduit la TVA d'acquisition ou de travaux d'un immeuble immobilisé doit, si la vente reste exonérée, reverser les vingtièmes restant à courir sur la période de régularisation de vingt ans. Le deuxième est l'acquéreur : s'il est assujetti et affecte l'immeuble à une activité taxée, il pourra déduire la taxe facturée ; s'il ne l'est pas, l'option renchérit son coût. Le troisième est la base : prix total ou marge, selon le régime de l'acquisition. Pour un marchand de biens, le Conseil d'État juge que la TVA payée à l'achat d'un immeuble ancien destiné à la revente n'est déductible qu'au moment de la revente si l'option est alors exercée, même si l'immeuble a été loué sous TVA dans l'intervalle (CE, 27 novembre 2020, n° 426091). La décision est défavorable au marchand de biens.

La livraison à soi-même rétablit la neutralité de la taxe lorsqu'un assujetti construit pour ses propres besoins un immeuble qu'il n'affecte pas entièrement à des opérations ouvrant droit à déduction. L'article 257 du code général des impôts assimile à une livraison à titre onéreux l'affectation par un assujetti, aux besoins de son entreprise, d'un bien construit dans le cadre de son entreprise, lorsque son acquisition auprès d'un autre assujetti ne lui ouvrirait pas droit à déduction complète. Le même article vise les livraisons à soi-même de certains travaux immobiliers et de logements sociaux. Pour les immeubles, la base est le prix de revient total, y compris le coût du terrain ou sa valeur d'apport (article 266 du code général des impôts). L'article 269 fixe le fait générateur, pour l'immeuble neuf, au moment où le dépôt en mairie de la déclaration d'achèvement est exigé, et l'article 270 permet de liquider la taxe jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'achèvement, ce délai étant ramené au dernier jour du sixième mois pour les logements sociaux visés aux A et C du II de l'article 278 sexies. Le dossier se prépare donc dès le chantier : coûts du terrain et des travaux, factures, date d'achèvement et affectation prévue de chaque lot.

La TVA déduite sur un immeuble immobilisé n'est acquise que sous conditions. L'article 207 de l'annexe II au code général des impôts prévoit, pour les immeubles, une période de régularisation de vingt années. Lorsque l'immeuble est cédé sans être soumis à la taxe sur le prix total ou sur la marge, le cédant doit reverser la taxe initialement déduite pour chaque année restant à courir jusqu'au terme de cette période. À l'inverse, une cession taxée peut ouvrir une déduction complémentaire si le droit à déduction initial était incomplet. Le Conseil d'État a appliqué cette règle à un ensemble commercial vendu en 2009, plus de cinq ans après son achèvement : sous les textes alors en vigueur, la vente était hors du champ de la taxe, la dispense liée à la transmission d'universalité ne pouvait jouer et la régularisation était due (CE, 31 mai 2022, n° 451379). La décision est défavorable au vendeur. Le tribunal judiciaire de Paris a, pour sa part, constaté le paiement de 568 922,99 euros au titre d'une régularisation après une vente exonérée, et rappelé qu'« un immeuble grevé de TVA ne fait pas nécessairement l'objet d'une déduction de TVA, celle-ci étant notamment conditionnée à l'activité d'affectation de l'immeuble » (TJ Paris, 11 juin 2025, n° 23/00329). Le calcul exige donc l'état des déductions passées, année par année.

Deux mécanismes distincts existent, et ils ne se confondent pas avec une simple clause de prix. Le premier est fiscal : lorsque la cession n'est pas taxée et que l'immeuble constitue aussi une immobilisation pour l'acquéreur, l'article 207 de l'annexe II permet à ce dernier de déduire une fraction de la taxe qui grevait initialement le bien, à proportion des années restant à courir, au vu d'une attestation délivrée par le vendeur. Le second est la transmission d'une universalité totale ou partielle de biens entre redevables : l'article 257 bis du code général des impôts dispense alors l'opération de taxe et le bénéficiaire continue la personne du cédant, notamment pour les régularisations. Pour une vente de 2009, régie par la rédaction antérieure de l'article 257, le Conseil d'État a refusé cette dispense à la cession d'un immeuble ancien alors placée hors du champ, et maintenu la régularisation (CE, 31 mai 2022, n° 451379) ; la dispense ne se présume donc pas et s'examine au regard du texte applicable à la date de la vente. Reste la question civile du coût : qui, du vendeur ou de l'acquéreur, supporte le reversement. La cour d'appel de Paris a jugé tardive l'information donnée par les notaires, en relevant que « la clause relative à la régularisation de TVA n'est apparue que dans l'acte authentique de vente, ce qui établit que l'information essentielle sur le régime fiscal applicable à la vente a été donnée tardivement » (CA Paris, pôle 4 ch. 13, 4 octobre 2022, n° 20/00415).

La rédaction du prix conditionne la taxe due, le droit à déduction de l'acquéreur et, en cas d'erreur, la charge finale de l'impôt. Un acte qui annonce un prix sans préciser s'il est hors taxe ou toutes taxes comprises peut exposer le vendeur à supporter la taxe sur le prix encaissé, et l'acquéreur à ne pas pouvoir la déduire. Dans une vente de terrain sous le régime de la marge, la cour d'appel de Chambéry a retenu une faute du notaire, l'acte ne précisant pas si le prix convenu était hors taxe ou taxe incluse, et relevé que « si l'acte de vente mentionne bien les modalités de libération du vendeur pour le paiement de la TVA, il est taisant concernant la possibilité pour l'acquéreur de récupérer la TVA » (CA Chambéry, 1re ch., 6 octobre 2026, n° 23/01682). La cour a fixé la perte de chance de récupérer la taxe à 40 %, soit 9 500 euros, en tenant compte du retard de l'acquéreur lui-même à réclamer. Le délai compte en effet : l'article 208 de l'annexe II permet de reporter une déduction omise sur les déclarations déposées avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit l'omission. L'acte doit donc mentionner le prix hors taxe, la base retenue, le montant de la taxe et le régime appliqué.

Le notaire doit éclairer les parties sur les incidences fiscales de l'acte, et la Cour de cassation précise que « le notaire doit son conseil spontanément avant l'engagement définitif des parties » (Cass. 1re civ., 28 mai 2025, n° 23-18.737). Cet arrêt concerne des taxes additionnelles sur la plus-value d'un terrain devenu constructible, et non la TVA, mais il fixe le moment du conseil : avant l'engagement définitif, donc dès la promesse lorsque celle-ci arrête déjà le prix et les conditions de la vente. Les décisions rendues en matière de TVA immobilière montrent des issues contrastées. La cour d'appel de Paris a retenu la faute de notaires qui n'avaient pas informé à temps la venderesse de la régularisation et de la possibilité d'opter, sans indemniser la charge fiscale faute de chance réelle et sérieuse d'y échapper, seul un préjudice moral de 10 000 euros étant réparé (CA Paris, pôle 4 ch. 13, 4 octobre 2022, n° 20/00415). Le tribunal judiciaire de Paris a au contraire débouté une venderesse qui avait déclaré à l'acte qu'aucune régularisation n'était due, faute d'éléments permettant aux notaires de douter de cette déclaration (TJ Paris, 11 juin 2025, n° 23/00329). La cour d'appel de Nîmes a retenu une faute dans la désignation de l'acquéreur comme redevable, tout en jugeant que la société venderesse, redevable légale, « ne peut en conséquence exciper d'aucun préjudice direct en lien de causalité avec la faute du notaire » (CA Nîmes, 1re ch., 11 septembre 2025, n° 24/03314) pour le principal de la taxe. L'action en responsabilité ne remplace donc pas une analyse fiscale faite avant la signature.

Il peut le devenir. Le Conseil d'État juge que la livraison de terrains à bâtir par une personne physique est soumise à la TVA lorsqu'elle procède, non de la simple gestion d'un patrimoine privé, mais de démarches actives de commercialisation foncière, comme des travaux de viabilisation ou des moyens de commercialisation de type professionnel (CE, 9 juin 2020, n° 432596). Dans cette affaire, un propriétaire avait cédé dix-huit parcelles après des travaux de viabilisation représentant plus de 40 % du prix de vente ; le juge a retenu une activité économique, alors même qu'aucun moyen de vente professionnel n'avait été mis en œuvre. La décision est défavorable au contribuable. La qualification entraîne des conséquences en chaîne : TVA sur le prix ou sur la marge, obligations déclaratives, et rappel possible pendant le délai de reprise. Elle doit être examinée avant le dépôt du permis d'aménager ou de la déclaration préalable, car l'ampleur et le coût des travaux rapportés au prix de vente, ainsi que le mode de commercialisation, sont les indices que le juge retient. Une division limitée, sans travaux importants ni démarches de type professionnel, se présente différemment, mais la frontière dépend des faits de chaque opération et des pièces qui les établissent.

La TVA et les droits d'enregistrement ne relèvent pas du même juge. L'article L. 199 du livre des procédures fiscales porte devant le tribunal administratif les décisions rendues sur les réclamations en matière de taxes sur le chiffre d'affaires, et devant le tribunal judiciaire celles qui concernent les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière. Une même vente peut donc donner lieu à deux contentieux fiscaux distincts, auxquels s'ajoute l'éventuelle action en responsabilité contre un professionnel. La Cour de cassation rappelle que « la juridiction judiciaire, saisie d'un litige non fiscal, n'a pas compétence pour interpréter les lois et actes administratifs en matière de taxes sur le chiffre d'affaires, dont le contentieux ressortit exclusivement à la juridiction administrative » (Cass. 1re civ., 1er juillet 2020, n° 19-17.030). Elle a cassé l'arrêt qui avait tranché lui-même le point de départ du délai de cinq ans au-delà duquel la vente d'un immeuble neuf n'est plus taxable, alors que cette question devait être renvoyée au juge administratif, avec sursis à statuer. Dans une action contre le notaire ou le conseil, la question de TVA sérieusement discutée doit ainsi être identifiée tôt, pour éviter un arrêt cassé et des années perdues.

L'article L. 176 du livre des procédures fiscales fixe, pour les taxes sur le chiffre d'affaires, un droit de reprise qui s'exerce jusqu'à la fin de la troisième année suivant celle au cours de laquelle la taxe est devenue exigible. Le délai est porté à dix ans en cas d'activité occulte, notamment lorsque le contribuable n'a pas déposé ses déclarations et ne s'est pas fait connaître. Pour une vente, le point de départ dépend donc de l'exigibilité de la taxe, que l'article 269 du code général des impôts rattache à la livraison ou, pour une livraison à soi-même, à des événements propres. La régularisation par vingtièmes suit sa propre logique : elle naît de l'événement qui l'impose, cession non taxée ou changement d'affectation, et l'article 207 de l'annexe II fixe pour les régularisations annuelles une échéance au 25 avril de l'année suivante. Un particulier requalifié en lotisseur peut se voir appliquer le délai de dix ans si l'administration démontre une activité occulte. La première vérification porte sur les dates : acte, achèvement, déclarations déposées et réception de la proposition de rectification.

L'acquéreur assujetti qui prend dans l'acte l'engagement de réaliser, dans un délai de quatre ans, les travaux conduisant à un immeuble neuf est exonéré de taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement, selon l'article 1594-0 G du code général des impôts. La Cour de cassation rappelle que « Cette exonération est subordonnée à la condition que l'acquéreur justifie à l'expiration du délai de quatre ans de l'exécution des travaux » (Cass. com., 7 mai 2025, n° 24-11.772). Dans cette affaire, elle a cassé l'arrêt qui avait maintenu l'exonération sans rechercher si le sous-acquéreur ayant achevé la construction était lui-même assujetti. La décision est favorable à l'administration. Dans une autre espèce, la Cour a approuvé la remise en cause de l'exonération pour des parcelles revendues à une société qui n'avait pas repris l'engagement et à des particuliers non assujettis (Cass. com., 28 mai 2025, n° 24-13.572). Le délai de quatre ans peut toutefois être prolongé chaque année sur demande de l'acquéreur, le silence gardé deux mois valant acceptation (IV de l'article 1594-0 G). Ce contentieux de droits d'enregistrement relève du juge judiciaire. Avant toute revente d'un terrain acquis sous engagement, il faut vérifier la qualité de l'acquéreur, la reprise expresse de l'engagement dans l'acte et le délai restant à courir.