Estateguru, plateforme estonienne de prêts adossés à l’immobilier, figure sur la liste blanche de l’Autorité des marchés financiers parmi les prestataires européens de financement participatif autorisés à servir des clients en France grâce au passeport européen, après un agrément délivré par l’autorité de surveillance financière estonienne. Dans le bilan qu’elle a publié le 22 juillet 2026, la plateforme indique avoir prêté 952 millions d’euros depuis sa création, dont 744 millions déjà remboursés, et avoir recouvré au total 70 millions d’euros de principal sur des prêts en défaut, dont 6,3 millions au premier semestre 2026. Elle précise que ses marchés finlandais et allemand sont devenus inactifs, qu’elle n’y accorde plus de prêts et que les garanties y sont réalisées par des huissiers et des administrateurs de faillite, avec des pertes en capital qu’elle reconnaît. Elle met aussi en avant ce qui joue en sa faveur : 1,7 million d’euros de fonds propres consacrés en 2025 aux frais de recouvrement, une mise à jour trimestrielle de chaque prêt en difficulté depuis 2026, et 97 % des prêts accordés dans les pays baltes depuis 2023 remboursés ou payés conformément aux échéances.
Pour l’investisseur résidant en France dont une partie du portefeuille est bloquée, les questions sont concrètes : qui est son débiteur, qui détient l’hypothèque, que peut-il exiger, et devant quel juge agir ? Nous examinons ce qu’il détient et qui agit pour lui (I), puis ses recours quand le recouvrement s’éternise ou si un acteur de la chaîne fait faillite (II). À la date de rédaction, aucune procédure d’insolvabilité visant la plateforme n’est signalée par une source officielle, aucune faute ni responsabilité n’est établie à son encontre, les contrats signés et les conditions applicables à chaque prêt priment sur cette analyse générale, et seul un juge peut trancher un litige.
I. Ce que détient l’investisseur, et qui agit pour lui quand un prêt n’est plus remboursé
A. Un prêt consenti directement à l’emprunteur, des garanties détenues par un agent des sûretés
Le cadre est celui du règlement européen n° 2020/1503 du 7 octobre 2020 relatif aux prestataires européens de services de financement participatif. En droit français, l’article L. 547-1 du code monétaire et financier définit ces prestataires par renvoi à ce règlement et précise, pour ceux qui relèvent de l’autorité française : « Ils sont agréés, dans les conditions fixées par ce règlement, par l’Autorité des marchés financiers. » Un prestataire agréé dans un autre État membre n’a pas besoin d’un second agrément. L’article 18 du règlement lui permet de servir des clients dans d’autres pays après avoir déclaré à son autorité d’origine la liste des États visés, l’identité des personnes responsables des services dans ces États et la date prévue de début de ses activités, informations que cette autorité transmet ensuite aux autorités des pays d’accueil et à l’Autorité européenne des marchés financiers. C’est ce mécanisme que traduit l’inscription de la plateforme sur la liste blanche de l’AMF, au titre de la facilitation de l’octroi de prêts, sous le contrôle principal de l’autorité estonienne. Nous avons expliqué dans notre article sur la liste blanche de l’AMF et le retrait d’un agrément comment vérifier une telle inscription et ce qu’implique sa disparition.
Les conditions d’utilisation en vigueur depuis le 23 juillet 2026, rédigées en anglais et soumises au droit estonien, décrivent un montage simple sur le papier. Le contrat de prêt est conclu entre chaque investisseur et l’emprunteur, et entre eux seuls. La plateforme se présente comme un intermédiaire qui rapproche les intérêts des prêteurs et des emprunteurs : elle n’accorde pas de crédit pour son propre compte et ne garantit ni le remboursement des prêts ni la disponibilité des fonds. Les prêts ne sont consentis que contre une garantie portant sur un immeuble ou un droit immobilier. Votre débiteur est donc la société qui a emprunté, et non la plateforme, ce qui change tout lorsqu’un prêt cesse d’être payé : le recouvrement s’organise contre l’emprunteur, ses garants et l’immeuble, et la plateforme n’est pas tenue de payer à leur place. Les mêmes conditions rappellent que ces services ne relèvent pas du système de garantie des dépôts, information que l’article 19, paragraphe 2, du règlement impose à tout prestataire de donner à ses clients. Elles précisent enfin que chaque prêt reste soumis à la version des conditions en vigueur au jour de sa conclusion : un prêt allemand de 2021 peut ainsi obéir à des clauses différentes de celles que nous décrivons, et c’est la version applicable à chaque prêt qu’il faut relire.
Les garanties ne sont pas inscrites au nom de chaque prêteur. Selon les conditions d’utilisation, toutes les sûretés sont constituées au profit d’un agent des sûretés, une société distincte désignée par la plateforme, qui les détient en son nom propre dans l’intérêt des investisseurs. Les contrats de garantie sont conclus entre cet agent et l’emprunteur, mais ils garantissent les créances des investisseurs, grâce à une stipulation pour autrui et à une obligation parallèle prévue par les conditions générales des prêts. Lorsque l’agent encaisse le produit d’une vente ou un paiement, il le reverse à la plateforme après déduction des frais exposés, puis la plateforme crédite le compte de chaque investisseur à proportion de sa part dans le prêt ; si le produit ne couvre pas toute la dette, chacun reçoit une fraction proportionnelle à sa créance. Les sommes en attente doivent être tenues séparément des fonds propres de l’agent, sur un compte ouvert dans une banque agréée de l’Espace économique européen, et ne produisent pas d’intérêts pour les investisseurs pendant ce délai. Ce schéma rappelle l’agent des sûretés que connaît le droit français, mais il est régi par le droit estonien choisi par le contrat et, pour la réalisation de l’hypothèque, par la loi du pays où se trouve l’immeuble, ce qui explique les écarts de délais d’un marché à l’autre.
La contrepartie de cette centralisation est une perte d’initiative. L’investisseur s’engage à ne pas entrer lui-même en relation avec l’emprunteur, le propriétaire de l’immeuble ou les garants, à ne pas leur réclamer directement ce qui lui est dû, et à ne pas engager seul une saisie ou une autre mesure sur la garantie. Il peut seulement faire des suggestions ou transmettre des informations, que la plateforme n’est pas tenue de suivre. Il donne en revanche à la plateforme et à l’agent un mandat très large : relancer et mettre en demeure l’emprunteur, résilier le prêt, saisir un tribunal ou un tribunal arbitral, demander la faillite de l’emprunteur, vendre l’immeuble aux enchères ou de gré à gré, céder les créances, produire au titre des garanties personnelles, prendre le contrôle de la garantie, et même agir en leur propre nom devant les juridictions étrangères qui l’admettent, les conditions citant l’exemple de la procédure allemande. En retour, la plateforme et l’agent doivent rechercher le meilleur intérêt des investisseurs et les traiter de manière équitable et égale, ce qui rejoint l’exigence générale du règlement européen : selon son article 3, paragraphe 2, le prestataire agit de manière honnête, équitable et professionnelle, au mieux des intérêts de ses clients. Lorsque l’investisseur a confié à la plateforme une gestion individuelle de portefeuille de prêts, le même article et l’article 6 ajoutent des obligations sur le respect des paramètres choisis et sur l’évaluation du risque de crédit ; nous n’avons pas vérifié si l’outil d’investissement automatique de la plateforme relève de cette qualification.
Les frais pèsent d’abord sur l’emprunteur défaillant, qui doit rembourser les coûts de recouvrement, mais ils sont prélevés sur le produit de la garantie avant toute répartition. Un point mérite l’attention : la plateforme se réserve le droit de conserver la moitié des intérêts de retard pour couvrir les frais qu’elle engage dans le recouvrement, et elle peut renoncer à réclamer des intérêts de retard ou des dommages et intérêts si elle estime que cela favorise le remboursement du prêt et le paiement des intérêts. Dans son bilan de juillet 2026, elle indique avoir financé elle-même, en 2025, 1,7 million d’euros de frais d’avocats, d’exécution, de courtage, de reprise de garanties, d’assurance et de gestion de procédures de faillite, des dépenses qu’elle présente comme destinées à augmenter les sommes qui reviennent finalement aux investisseurs. Pour l’investisseur, le montant récupéré dépend donc du prix obtenu pour l’immeuble, des frais de réalisation et de la durée des procédures, bien plus que du taux d’intérêt affiché au départ. Ces mécanismes sont comparables à ceux que nous avons décrits pour un prêteur belge qui recouvre ses prêts en défaut par des saisies immobilières en France, pour une plateforme lettone confrontée à l’exécution des sûretés d’un de ses émetteurs et pour la vente des lots d’une opération immobilière financée par crowdfunding.
Reste l’argent qui n’est pas encore prêté ou qui vient d’être remboursé. Les conditions d’utilisation désignent deux prestataires pour la collecte et le versement des fonds : un établissement de paiement établi à Paris, présenté comme agréé par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, et une banque estonienne, la plateforme indiquant agir comme intermédiaire de paiement pour leur compte. Pour la part qui transite par un établissement de paiement français, le droit français offre une protection précise. L’article L. 523-1 du code monétaire et financier prévoit que les prestataires de services de paiement peuvent recourir à des agents et que « Tout agent agit en vertu d’un mandat donné par un prestataire de services de paiement ». L’article L. 522-17 du même code impose que les fonds reçus des utilisateurs soient soit cantonnés sur un compte distinct, soit couverts par une assurance ou une garantie comparable ; dans le premier cas, ils sont protégés « contre tout recours d’autres créanciers de l’établissement de paiement », y compris en cas de procédure d’insolvabilité ouverte contre celui-ci. Cette protection vise la défaillance de l’établissement de paiement, non celle de l’emprunteur, et nous ne l’avons pas vérifiée pour les fonds tenus par la banque estonienne, qui relèvent du droit de ce pays. Nous avons détaillé ce que l’on peut réclamer à ces intermédiaires dans notre article sur l’établissement de paiement ou la banque qui tenait vos fonds.
B. Ce que la plateforme doit vous dire pendant le recouvrement, et ce que vous pouvez exiger
Le contrat ne laisse pas l’investisseur sans prise. Les conditions d’utilisation lui reconnaissent le droit d’être informé de l’état de ses prêts, des retards de paiement et, en cas de défaut, des actions de recouvrement engagées. La plateforme s’engage à informer les investisseurs, dans les cinq jours ouvrables, de tout manquement de l’emprunteur dont elle a connaissance, et immédiatement lorsque le retard d’information pourrait leur causer un dommage. L’investisseur peut aussi prendre connaissance du contrat conclu entre la plateforme et l’agent des sûretés, qui fixe les obligations de ce dernier envers les prêteurs. Surtout, une clause lui permet d’exiger que la plateforme engage la réalisation de la garantie lorsque deux conditions sont réunies : la plateforme ne l’a pas informé des actions de recouvrement engagées sur cette garantie, et deux mois au moins se sont écoulés depuis la date de remboursement du principal ou depuis la résiliation du prêt. Ce levier, rarement évoqué, permet de sortir d’un silence prolongé par une demande écrite, datée et fondée sur le contrat lui-même.
Le règlement européen ajoute ses propres obligations. Le prestataire qui facilite l’octroi de prêts doit communiquer chaque année les taux de défaut des projets proposés sur sa plateforme au cours des trente-six derniers mois au moins, et publier dans les quatre mois suivant la fin de chaque exercice un relevé indiquant le taux de défaut attendu et le taux effectif de tous les prêts facilités, par catégorie de risque, avec un résumé des hypothèses retenues, à un endroit bien visible de son site (article 20). Toutes les informations données aux clients sur le prestataire, sur les coûts, sur les risques financiers et sur les critères de sélection des projets doivent être correctes, claires et non trompeuses (article 19, paragraphe 1). L’article 7 impose enfin une procédure de traitement des réclamations efficace et transparente : le dépôt d’une réclamation ne doit rien coûter au client, un modèle standard doit être mis à sa disposition, chaque réclamation doit être enregistrée et examinée en temps utile et de manière équitable, et le résultat de l’examen doit lui être communiqué dans un délai raisonnable. La plateforme indique, de son côté, publier sur sa page de statistiques des données détaillées, y compris des résultats de tests de résistance, en plus de la mise à jour trimestrielle de chaque prêt en difficulté dans l’espace de l’investisseur.
Le bilan de juillet 2026 donne la mesure des délais selon les pays. D’après la plateforme, l’Estonie reste son meilleur marché et les retards y tiennent surtout à l’encombrement des tribunaux. En Lettonie, environ la moitié des prêts en difficulté concerne un seul grand projet, dont la réalisation des garanties est retardée par l’obstruction de l’emprunteur. En Lituanie, les retards viennent le plus souvent d’infractions au droit de la construction qui empêchent de vendre l’immeuble tant qu’elles ne sont pas régularisées, et trois créances ont été cédées pour un total de 5,3 millions d’euros, dont le paiement est attendu à l’automne 2026. En Finlande et en Allemagne, marchés désormais inactifs, la plateforme vend les garanties par l’intermédiaire d’huissiers et d’administrateurs de faillite, avec l’appui de partenaires locaux. Elle décrit en Allemagne une procédure très encadrée par le juge, où presque chaque étape suppose l’intervention d’un tribunal ou d’un huissier, avec des délais d’attente obligatoires de quatre à six mois entre les étapes, et indique que dix prêts en défaut y ont trouvé une issue définitive. Elle reconnaît que la situation de ces marchés a entraîné des pertes en capital. Ces indications émanent de la plateforme elle-même : elles éclairent les délais, mais elles ne remplacent pas les informations propres à chaque prêt.
Concrètement, l’investisseur a intérêt à constituer son propre dossier, sans attendre un éventuel litige. Il peut télécharger les contrats de prêt et la fiche de chaque projet, les relevés de son compte et l’historique des notifications reçues, noter la date d’échéance ou de résiliation de chaque prêt et conserver les mises à jour trimestrielles. Il lui faut aussi identifier la version des conditions d’utilisation applicable à chaque prêt, puisque les règles ont changé au fil des années. Si l’information manque, il peut adresser une réclamation écrite en visant l’obligation d’informer dans les cinq jours ouvrables et, plus de deux mois après l’échéance ou la résiliation, demander l’engagement de la réalisation de la garantie. Ces démarches ne garantissent aucun paiement, mais elles fixent une date et un objet précis, utiles si un différend devait ensuite être porté devant une autorité ou un juge. Le même réflexe vaut pour les prêts consentis à des PME par des plateformes françaises, comme nous l’avons montré à propos du prêt à une PME qui ne rembourse plus, et pour toute plateforme dont la publicité aurait présenté le risque de manière inexacte, hypothèse que nous avons traitée dans notre article sur la publicité trompeuse d’une plateforme de crowdfunding.
II. Quand le recouvrement s’éternise : réclamer, saisir une autorité, agir depuis la France
A. La réclamation, l’autorité estonienne, l’AMF et la médiation
La première étape est la réclamation auprès de la plateforme, selon la procédure de règlement des différends qu’elle publie, conformément à l’article 7 du règlement. Les conditions d’utilisation ajoutent que l’utilisateur peut s’adresser à l’autorité de surveillance locale ; la clause cite en exemple la Banque de Lituanie et ses règles de règlement extrajudiciaire des litiges entre consommateurs et acteurs financiers, ce qui laisse penser que le texte a été rédigé pour plusieurs marchés et qu’un investisseur résidant en France doit le lire avec prudence. La réclamation gagne à être précise : identifiant du prêt, montant investi, date d’échéance ou de résiliation, informations manquantes, demande formulée, qu’il s’agisse d’une information, de l’engagement de la réalisation de la garantie, de l’explication d’un frais ou du détail d’une répartition. Une réponse écrite, même négative, a une valeur probatoire certaine pour la suite.
L’autorité principale est l’autorité estonienne qui a délivré l’agrément. Le règlement donne aux autorités compétentes des pouvoirs d’enquête et de surveillance étendus, notamment pour exiger des prestataires et des tiers qu’ils fournissent des informations et des documents, procéder à des inspections ou suspendre une offre de financement participatif (article 30). Il organise aussi la coopération entre autorités nationales, qui échangent des informations sans retard injustifié et coopèrent dans leurs activités d’enquête et de surveillance (article 31), chaque État désignant ses autorités compétentes, dont l’Autorité européenne des marchés financiers publie la liste (article 29). L’AMF, autorité du pays d’accueil, fait partie de ce réseau. Aucune de ces autorités ne tranche toutefois un litige individuel ni ne condamne un prestataire à indemniser un investisseur : leurs constats ou décisions peuvent seulement servir d’éléments d’appréciation dans une procédure. Un signalement reste utile lorsqu’il décrit des faits précis et répétés, par exemple l’absence durable d’information sur plusieurs prêts.
La médiation est une autre voie. L’article L. 621-19 du code monétaire et financier habilite le médiateur de l’AMF à recevoir les réclamations « qui entrent par leur objet dans la compétence de l’Autorité des marchés financiers », prévoit que sa saisine suspend la prescription de l’action civile et administrative, et précise qu’il « coopère avec ses homologues étrangers en vue du règlement extrajudiciaire des litiges transfrontaliers ». Pour un prestataire agréé à l’étranger, la compétence du médiateur français n’est pas acquise d’avance, et l’investisseur peut être orienté vers un médiateur du pays d’origine. Nous avons expliqué dans notre article consacré au médiateur de l’AMF face à une plateforme de crowdfunding en faillite pourquoi cette voie se ferme lorsque la plateforme est elle-même en procédure collective.
B. Agir en justice depuis la France, et ce qui change si l’emprunteur ou la plateforme fait faillite
Si la réclamation n’aboutit pas, la question du juge compétent se pose. Le règlement européen Bruxelles I bis n° 1215/2012 protège le consommateur : selon son article 17, paragraphe 1, sous c), ses règles spéciales s’appliquent lorsque le contrat a été conclu avec une personne qui exerce des activités commerciales ou professionnelles dans l’État du domicile du consommateur ou qui, par tout moyen, dirige ses activités vers cet État, et que le contrat entre dans le cadre de ces activités. L’article 18 permet alors au consommateur d’agir soit devant les juridictions de l’État où l’autre partie est domiciliée, soit devant la juridiction de son propre domicile, et réserve l’action dirigée contre lui aux juridictions de l’État où il est domicilié. L’article 19 n’admet de convention contraire que dans des cas limités, notamment si elle est postérieure à la naissance du différend ou si elle permet au consommateur de saisir d’autres juridictions, et l’article 25, paragraphe 4, prive d’effet les clauses attributives de juridiction contraires à l’article 19. Dans les conditions d’utilisation que nous avons lues, la clause qui désigne le tribunal de Harju, à Tallinn, vise les litiges entre la plateforme ou l’agent des sûretés et l’emprunteur, non ceux qui opposeraient la plateforme à ses investisseurs.
Encore faut-il que l’investisseur soit un consommateur et que la plateforme dirige ses activités vers la France. Sur le premier point, la cour d’appel de Paris a jugé qu’un épargnant domicilié en France, qui avait investi par l’intermédiaire d’une banque allemande, conservait cette qualité, ses investissements étant étrangers à son activité professionnelle, et que son classement comme client professionnel ne la lui retirait pas ; elle a rappelé la jurisprudence européenne selon laquelle la valeur des opérations, les risques de perte ou l’expertise de l’investisseur sont en principe sans pertinence, puis retenu que la banque qui envoie ses préposés au domicile de son client pour lui faire signer des documents « peut raisonnablement s’attendre à être attraite devant les juridictions de cet Etat » (CA Paris, 22 mars 2023, n° 22/16911). Le code de la consommation retient une définition voisine du consommateur : « toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole » (article liminaire du code de la consommation). Un investisseur qui prête à titre privé, sans exercer cette activité à titre professionnel, devrait en principe répondre à cette définition, sous réserve de l’appréciation du juge.
Sur le second point, la Cour de cassation exige une analyse d’ensemble. Dans un arrêt du 17 juin 2026, elle rappelle, avec la Cour de justice, que « la simple accessibilité du site internet du commerçant ou de celui de l’intermédiaire dans l’État membre sur le territoire duquel le consommateur est domicilié est insuffisante » et qu’« il appartient à celui qui se prévaut du bénéfice d’un texte, de justifier que les conditions de son application en sont réunies ». Elle a approuvé les juges d’appel d’avoir retenu qu’une banque libanaise ne dirigeait pas spécifiquement ses activités vers la France, avant de casser leur décision sur un moyen relevé d’office : le défendeur étant établi hors de l’Union, elle a jugé qu’un consommateur domicilié en France ne peut être privé, par une clause attributive désignant une juridiction étrangère, du droit de saisir les juridictions françaises, et a déclaré le tribunal du domicile de l’épargnant compétent (Cass. 1re civ., 17 juin 2026, n° 24-21.528). Le juge saisi d’une exception d’incompétence doit d’ailleurs vérifier lui-même ces conditions : la Cour a censuré une cour d’appel qui avait écarté les règles protectrices « sans rechercher d’office, comme il le lui incombait », si le professionnel exerçait ou dirigeait ses activités dans l’État du consommateur (Cass. 1re civ., 9 mars 2022, n° 20-19.078). À notre lecture, la déclaration faite par un prestataire au titre du passeport européen, qui énumère les États où il entend fournir ses services, et son inscription sur la liste de l’AMF pourraient constituer des indices sérieux d’une activité dirigée vers la France, que le juge apprécierait avec les autres éléments du dossier, comme la langue du site, les modalités d’inscription ou la publicité reçue.
Lorsque l’action vise un manquement extracontractuel, par exemple contre un intervenant qui n’est pas partie au contrat de l’investisseur, l’article 7, point 2, du même règlement ouvre aussi la juridiction du lieu où le fait dommageable s’est produit. La Cour de cassation a jugé les juridictions françaises compétentes pour l’action d’un épargnant contre deux banques étrangères, dès lors que tous les versements avaient été effectués depuis un compte ouvert en France, après un démarchage en France et avec un interlocuteur français, de sorte que « le dommage s’est matérialisé en France » (Cass. 1re civ., 26 novembre 2025, n° 24-12.314). La solution dépend toutefois de l’ensemble des circonstances, et non du seul lieu du compte, et elle ne dit rien du bien-fondé de la demande.
Le juge français, s’il est compétent, n’appliquera pas nécessairement le droit français. Les conditions d’utilisation choisissent le droit estonien. Le règlement Rome I n° 593/2008 admet ce choix dans un contrat conclu avec un consommateur, mais son article 6, paragraphe 2, précise qu’il ne peut priver le consommateur de la protection des dispositions impératives de la loi de sa résidence habituelle, lorsque le professionnel exerce son activité dans ce pays ou y dirige son activité, sous réserve des exclusions prévues par son paragraphe 4. Le code de la consommation va dans le même sens pour les clauses abusives : selon son article L. 232-1, le consommateur ne peut être privé de la protection issue de la directive de 1993 sur les clauses abusives « lorsque le contrat présente un lien étroit avec le territoire d’un Etat membre ». L’article L. 212-1 du même code qualifie d’abusives les clauses qui créent, au détriment du consommateur, « un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat », et l’article R. 212-2 présume abusives celles qui ont pour objet ou pour effet de « Supprimer ou entraver l’exercice d’actions en justice ou des voies de recours par le consommateur ». À notre lecture, l’interdiction faite à l’investisseur d’agir seul contre l’emprunteur pourrait être discutée sur ce terrain si elle aboutissait à le laisser sans aucun recours face à une inaction prolongée ; elle pourrait aussi être jugée équilibrée, parce qu’elle protège l’égalité entre prêteurs et qu’elle s’accompagne d’un droit d’exiger le recouvrement. Aucune décision publiée ne tranche cette question à notre connaissance.
Lorsque l’emprunteur fait lui-même l’objet d’une procédure d’insolvabilité, par exemple en Finlande ou en Allemagne, le règlement européen n° 2015/848 désigne la loi du pays d’ouverture pour régir la production, la vérification et l’admission des créances, leur rang et la répartition du produit des actifs (article 7). Tout créancier étranger peut produire sa créance par les moyens admis par cette loi, sans être obligé de recourir à un avocat pour cette seule formalité (article 53) ; le praticien de l’insolvabilité doit informer sans délai les créanciers étrangers connus par une note individuelle indiquant notamment les délais et les sanctions attachées à leur non-respect (article 54), et un formulaire uniformisé de production de créances est prévu (article 55). Dans le montage décrit plus haut, c’est en principe la plateforme ou l’agent des sûretés qui participe à la procédure au nom des investisseurs, les créances pouvant même lui être transférées pour les besoins du recouvrement. L’investisseur a donc intérêt à vérifier, prêt par prêt, qui a produit la créance, pour quel montant et à quelle date, plutôt que de produire seul en concurrence avec son représentant. Pour une procédure ouverte en France, nous avons publié un modèle de déclaration de créance pour un épargnant.
Reste l’hypothèse, que rien n’annonce à la date de rédaction, d’une défaillance de la plateforme elle-même. Le règlement de 2020 exige de tout candidat à l’agrément un plan de continuité des activités qui établit des mesures garantissant, en cas de défaillance, la continuité de la fourniture des services essentiels liés aux investissements existants et la bonne gestion des accords avec les clients (article 12, paragraphe 2, sous j). Les conditions d’utilisation prévoient de leur côté que la faillite ou la cessation d’activité de la plateforme n’affecte pas la validité des prêts déjà conclus, que le solde positif du compte de l’utilisateur est viré vers le compte bancaire à partir duquel il l’avait alimenté, et que des instructions sont données pour poursuivre l’exécution des prêts, au besoin par un tiers désigné qui reprendrait les fonctions de la plateforme ou de l’agent. Si un investisseur avait engagé en France un procès contre un acteur placé ensuite en faillite dans un autre État membre, les effets de cette faillite sur l’instance relèveraient de la loi française : la Cour de cassation a jugé qu’une instance en cours devant un juge français, interrompue par la faillite du débiteur prononcée au Portugal, ne pouvait reprendre qu’après la déclaration de la créance à la procédure étrangère et ne pouvait plus « tendre qu’à sa fixation au passif de cette procédure » (Cass. com., 5 février 2025, n° 23-12.588). Les mécanismes d’une faillite ouverte dans un autre pays de l’Union sont détaillés dans nos articles sur la plateforme crypto agréée dans un autre pays de l’Union en faillite et sur le courtier ou la néobanque européenne en faillite, ainsi que sur notre page consacrée aux procédures collectives et à l’insolvabilité des entreprises.
Enfin, la perte définitive d’un prêt soulève une question fiscale distincte, qui dépend de la nature du placement et de la preuve du caractère définitif de la perte ; nous l’avons abordée pour les plateformes françaises dans notre article sur les pertes que l’on peut déduire après un défaut de crowdfunding, et elle exige, là encore, de disposer des informations détaillées que la plateforme doit fournir sur chaque prêt.
Conclusion
L’investisseur d’une plateforme européenne de prêts immobiliers n’est pas créancier de la plateforme, mais de chaque emprunteur, et il a confié le recouvrement à la plateforme et à un agent des sûretés qui détient les garanties en son nom. Ce montage lui retire le droit d’agir seul contre l’emprunteur, mais il lui donne des droits précis : être informé dans les cinq jours ouvrables de tout manquement de l’emprunteur, connaître les actions de recouvrement, consulter le contrat de l’agent des sûretés et, deux mois après l’échéance ou la résiliation sans information, exiger que la réalisation de la garantie soit engagée. Le règlement européen de 2020 y ajoute la publication annuelle des taux de défaut, une information correcte, claire et non trompeuse et une procédure de réclamation qui ne coûte rien au client.
Si ces démarches échouent, l’investisseur domicilié en France pourrait saisir le juge de son domicile en qualité de consommateur, à condition d’établir que la plateforme dirige ses activités vers la France, ce que le passeport européen et l’inscription sur la liste de l’AMF rendent plausible sans le prouver à eux seuls ; il pourrait aussi invoquer les dispositions protectrices du droit français malgré le choix du droit estonien. Lorsque l’emprunteur est en faillite à l’étranger, la production des créances suit la loi de l’État d’ouverture et passe en principe par le représentant des investisseurs. À la date de rédaction, aucune procédure d’insolvabilité visant la plateforme n’est signalée par une source officielle et aucune responsabilité n’est établie ; les chiffres cités proviennent de ses propres publications, les conditions applicables à chaque prêt priment sur cette analyse générale, et seul un juge pourrait dire si un manquement a été commis et quelles en seraient les conséquences.