Dans les maisons de village, les bourgs viticoles et les coteaux creusés du Val de Loire, il n’est pas rare qu’une cave voûtée se prolonge sous la maison ou le jardin d’à côté. Tant que chacun y descend sans se poser de questions, personne ne relit les actes. Le conflit éclate au moment d’une vente, d’un chantier de vide sanitaire, d’une infiltration ou d’un affaissement du sol. Deux voisins se découvrent alors des droits concurrents sur le même volume de terre : celui qui utilise la cave depuis des décennies, souvent par un escalier qui part de sa propre maison, et celui qui habite au-dessus.
La règle de départ tient en une phrase : le propriétaire du sol est présumé propriétaire de ce qui se trouve dessous, et seule la preuve d’un titre ou d’une possession de trente ans peut renverser cette présomption. Les décisions rendues en 2025 et 2026 montrent ce que cette règle produit concrètement. Le 10 septembre 2026, la cour d’appel de Nîmes a ordonné, sous astreinte, la suppression et le comblement d’une cave creusée sous le jardin voisin. Cinq jours plus tard, le tribunal judiciaire de Marseille rejetait la demande d’une propriétaire qui n’avait pas réussi à établir que la cave revendiquée se trouvait bien sous sa maison.
Cet article, à jour au 3 octobre 2026, s’adresse aux deux voisins. Il vise les maisons distinctes : une cave comprise dans un immeuble en copropriété obéit au règlement et à l’état descriptif de division, selon un régime qui n’est pas traité ici. Il explique d’abord comment se règle la propriété de la cave (I), puis qui répond des infiltrations, des travaux et des effondrements, et comment faire reconnaître ses droits (II).
I. À qui appartient la cave qui passe sous la maison du voisin ?
A. Le propriétaire du sol est présumé propriétaire de la cave : ce qui peut renverser la présomption
Le point de départ est l’article 552 du code civil : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. » Le même texte autorise le propriétaire à faire au-dessous « toutes les constructions et fouilles qu’il jugera à propos ». Celui qui possède le terrain est donc présumé posséder aussi la cave creusée dans son tréfonds, même si l’entrée de cette cave se trouve chez le voisin.
Le code civil prévoit pourtant lui-même la situation qui nous occupe. L’article 553 présume que les ouvrages réalisés dans l’intérieur d’un terrain appartiennent à son propriétaire, « sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du bâtiment ». Le dessus et le dessous peuvent donc appartenir à deux personnes différentes. Encore faut-il le prouver, et la Cour de cassation a fixé depuis longtemps la manière de le faire.
La présomption est simple, mais elle ne cède que devant deux preuves : un titre ou la prescription acquisitive. L’arrêt du 26 mai 1992 (n° 90-22.145) l’illustre. Après la licitation de deux immeubles contigus, le cahier des charges ne disait rien d’une cave qui s’étendait sous les deux. La société qui disposait de l’accès principal l’occupait en totalité, et ses voisins demandaient que la limite soit fixée à la verticale de la ligne séparative. La cour d’appel les avait déboutés au motif que la présomption ne concernait que les constructions futures et qu’ils ne prouvaient pas avoir acquis leur partie de cave. La Cour de cassation a cassé l’arrêt : la présomption ne pouvant être combattue que par un titre ou la prescription, la cour d’appel, « qui a inversé la charge de la preuve », a violé la loi. C’est à celui qui revendique une cave située sous le terrain d’autrui de prouver son droit, et non au propriétaire du sol de justifier le sien.
L’aspect des lieux ne suffit pas. Dans l’arrêt du 12 juillet 2000 (n° 97-13.107), une cour d’appel avait attribué un local souterrain aux voisins en combinant leurs titres, la configuration des lieux, décrite comme une « pièce d’un seul tenant avec voûte unique », et leur possession antérieure à l’édification d’un mur. La cassation a été prononcée : ce faisceau d’indices ne constituait ni un titre ni une prescription acquise. L’arrêt du 28 novembre 2019 (n° 18-22.538) va dans le même sens. À Rouen, la cour d’appel s’était appuyée sur un croquis annexé à un acte de division de 1934, sur un recensement communal des caves de 1939 et sur l’avis d’un géomètre-expert pour juger que la propriétaire était titrée sur toute la cave. La Cour de cassation a jugé ces éléments rassemblés « par des motifs impropres à caractériser l’existence d’un titre ». Un plan, un croquis, un recensement ou un relevé de géomètre aident à comprendre les lieux ; ils ne remplacent pas un acte. Le plan cadastral appelle la même prudence, comme nous l’expliquons à propos de l’erreur de cadastre entre voisins.
Les usages locaux ne prennent pas davantage le relais. Dans les coteaux troglodytiques de Luynes, près de Tours, des caves s’ouvraient en pied de coteau sur les parcelles d’une famille et s’enfonçaient sous la parcelle voisine. Les occupantes invoquaient un recueil départemental d’usages selon lequel une cave aménagée appartient au propriétaire de son entrée. Dans son arrêt du 17 mars 2026 (n° 24/00308), la cour d’appel d’Orléans a répondu que, « si dans certaines matières, notamment rurale ou d’urbanisme, la loi renvoie aux usages locaux, tel n’est pas le cas en l’espèce ». Elle a ajouté que le recueil ne visait pas le canton concerné. Le jugement de bornage rendu auparavant dans la même affaire avait d’ailleurs expressément refusé de statuer sur la propriété des caves : fixer la limite en surface ne règle pas, à lui seul, le sort du sous-sol. Les occupantes, qui privaient le propriétaire du sol de ses caves depuis septembre 2001, ont été condamnées à lui verser 50 euros par mois d’indemnité d’occupation, soit 13 700 euros à parfaire jusqu’à la libération des lieux, et 4 000 euros de frais de procédure.
Reste à savoir ce qu’est un titre. L’arrêt publié du 13 mai 2015 (n° 13-27.342) répond que la présomption cède devant « la preuve contraire résultant d’un titre, quel qu’en soit le titulaire, ou de la prescription acquisitive ». Dans cette affaire, une cave voûtée se trouvait dans le tréfonds d’une parcelle bâtie, mais on n’y accédait de plain-pied que par le jardin voisin. Les actes de 1919 et de 1955 la désignaient comme la propriété des auteurs des voisins ; elle n’avait pas été comprise dans les ventes ultérieures de la maison du dessus, et la mention d’une « servitude d’usage » apparue en 1984 ne valait pas constitution d’un droit, faute de cession préalable de la cave. Les propriétaires de la maison ont perdu sur tous les points, y compris leur demande de remise en état de leurs fondations. La précision « quel qu’en soit le titulaire » compte : le juge peut se fonder sur les actes de la maison du dessus eux-mêmes, même si le voisin n’y était pas partie.
L’interprétation des actes appartient aux juges du fond. Dans l’arrêt du 28 mai 2020 (n° 19-12.864), la construction d’une maison neuve avait révélé une cave traversant plusieurs parcelles, avec une entrée chez le voisin. L’acte d’acquisition de ce voisin, daté de 2002, mentionnait une « cave en roc avec pressoir et deux cuves en pierre » située sous la parcelle d’à côté. La cour d’appel en a déduit, au terme d’une interprétation rendue nécessaire par l’ambiguïté des titres, que le voisin était propriétaire, et la Cour de cassation a approuvé ce raisonnement fondé sur le seul titre, les faits de possession n’ayant servi qu’à le corroborer.
Une mention peut aussi être écartée. Dans l’affaire de Luynes, un acte notarié de 2011 évoquait « deux caves », alors que le jugement qu’il reprenait n’en disait rien : la cour d’appel d’Orléans y a vu une erreur du rédacteur et a refusé d’en tenir compte. Le tribunal judiciaire de Toulon, dans un jugement du 19 mai 2025 (n° 21/03234), a de même rapporté la « petite cave voûtée » figurant dans les titres du voisin à un petit sas de quelques mètres carrés, et non à la cave d’une vingtaine de mètres carrés située sous la maison achetée par sa voisine en 2020. Le silence de l’acte de vente de 1962 sur cette grande cave a été retenu comme un indice que le vendeur l’avait conservée.
Avant même la propriété, il faut établir l’emplacement. Le tribunal judiciaire de Marseille l’a rappelé le 15 septembre 2026 (n° 24/08221). Une propriétaire soutenait qu’une cave occupée par son voisin s’étendait sous sa maison. Ses courriels au notaire et sa lettre au voisin, qui n’émanaient que d’elle, n’ont pas été jugés probants ; le seul accès se trouvait chez le voisin, et les diagnostics réalisés lors de l’achat de ce dernier en 2005 mentionnaient deux caves. Faute de démonstration suffisante de l’emplacement, ses demandes ont été rejetées, comme celle du voisin qui voulait faire constater son propre droit. Elle a été condamnée à 2 500 euros de frais de procédure, et l’exécution provisoire a été écartée, s’agissant d’une action en revendication. Ce jugement de première instance, très récent, peut encore faire l’objet d’un appel. Un relevé de la cave par un géomètre-expert, reporté sur le plan des parcelles de surface, évite ce type d’échec. Les plans de bornage déjà publiés sur Géofoncier et les procès-verbaux signés sont un bon point de départ, même s’ils ne décrivent que la surface.
B. Trente ans d’usage de la cave : quand la possession l’emporte sur la présomption
L’article 553 mentionne expressément la prescription d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui. Le délai est fixé par l’article 2272 du code civil : trente ans en principe, mais « celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ». Selon l’article 2261, il faut « une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». L’article 2258 précise que la prescription acquisitive joue « sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi » : pour la prescription de trente ans, savoir que la cave appartient en principe à un autre n’empêche donc pas de la prescrire.
Deux textes limitent ce mécanisme. Selon l’article 2262, « Les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription. » Une cave prêtée par complaisance ou occupée avec l’accord du propriétaire relève de la tolérance et ne permet pas de prescrire. À l’inverse, l’article 2265 permet de joindre à sa possession celle de ses auteurs, vendeurs ou parents dont on tient la maison. Enfin, l’article 2227 rappelle que « Le droit de propriété est imprescriptible. » Le propriétaire du sol ne perd pas la cave parce qu’il n’y descend jamais ; il ne la perd que si un autre l’a possédée, dans les conditions légales, pendant le délai requis.
La possession peut l’emporter même sur un titre. Dans l’arrêt du 11 février 2015 (n° 14-10.692), l’acte du propriétaire d’un immeuble mentionnait une cave dont l’accès se trouvait sur la parcelle voisine. On ne pouvait y entrer que depuis cette parcelle, et la voisine comme ses parents, propriétaires depuis 1955, l’utilisaient depuis plus de trente ans, « y entreposant différents objets ainsi que du vin, s’y rendaient régulièrement et y avaient effectué des travaux d’électricité ». La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu des actes matériels de possession accomplis à titre de propriétaire pendant plus de trente ans : la voisine a été reconnue propriétaire.
Un arrêt plus ancien du 13 février 1973 (n° 72-10.680) montre les indices qui convainquent les juges. L’entrée de la cave, située sur le terrain des possesseurs, était dégagée et visible de l’extérieur ; la cave servait en permanence à entreposer du vin, au vu de tous les habitants ; le premier mari de la demanderesse l’avait même louée, vers 1940, à un parent des possesseurs. La possession trentenaire a été jugée établie, et la Cour de cassation a admis que les faits matériels de possession se prouvent par témoins ou par indices.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a raisonné de même le 14 mars 2024 (n° 19/10615). Une maison comportait en sous-sol une enfilade de caves, dont la dernière était implantée sous la maison voisine, avec une petite lucarne sur la rue. Le vendeur, dont la famille possédait la maison depuis son arrière-grand-père, attestait avoir utilisé toutes les caves depuis 1947, notamment pour le commerce alimentaire de sa mère ; le précédent propriétaire de la maison voisine attestait, lui, que cette cave n’avait jamais été la sienne et ne communiquait pas avec son fonds. En joignant leur possession à celle de leur auteur, les acquéreurs ont été reconnus propriétaires. Leur adversaire n’avait pas consigné la provision de l’expertise ordonnée en appel.
Les échecs sont aussi instructifs. Dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Nîmes le 10 septembre 2026 (n° 25/02153), la famille qui avait creusé une cave sous la parcelle voisine vers 1988 ou 1989 invoquait plus de trente ans d’occupation. Les attestations qu’elle avait elle-même rédigées ont été écartées pour défaut d’impartialité, et celle du fils du maçon permettait seulement de dater les travaux. La cour a relevé qu’« une cave est par définition souterraine » et que rien ne démontrait le caractère public de la possession ; les seuls signes extérieurs, des orifices d’extraction donnant sur le terrain voisin, n’étaient pas datés.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a tranché dans le même sens le 23 janvier 2025 (n° 21/09710). Le voisin qui occupait une cave semi-enterrée sous la parcelle d’à côté n’avait accompli aucun acte de possession publique et non équivoque, la cave ne disposant d’aucun accès extérieur et « ne permettant pas de connaître son existence évidente depuis l’extérieur ». La cour a ajouté que « L’argument tiré du paiement d’impôt foncier comprenant l’assiette de la cave est quant à lui insuffisant pour caractériser une possession ». Le jugement qui l’avait déclaré propriétaire a été infirmé : il devait restituer la cave dans les trois mois, puis sous astreinte de 100 euros par jour pendant trois mois, et verser 5 000 euros de frais de procédure.
L’équivoque ruine aussi la prescription. Devant le tribunal judiciaire de Privas, le 17 février 2026 (n° 24/01417), l’occupant d’une cave située sous la maison voisine avait d’abord soutenu qu’il bénéficiait d’une servitude, avant de revendiquer la propriété par usucapion. Le tribunal a jugé qu’il ne démontrait pas une volonté de se comporter en propriétaire, « rendant toute possession équivoque et faisant obstacle à la prescription acquisitive de la propriété de la cave ». À Toulon, en 2025, le tribunal a retenu l’équivoque pour une autre raison : un témoin décrivait une forme d’échange de bons procédés, le voisin descendant à la cave pendant que le locataire de la maison du dessus utilisait les sanitaires du voisin. Le tribunal a ajouté qu’en signant le procès-verbal de bornage sans évoquer la pièce souterraine qu’il utilisait, le voisin avait manifesté qu’il ne s’estimait pas propriétaire au-delà de la limite reconnue. Il s’agit de jugements de première instance, dont nous ignorons s’ils ont été frappés d’appel ; leur raisonnement rejoint toutefois celui des cours d’appel citées.
En pratique, celui qui veut prescrire doit réunir des preuves datées et extérieures à sa famille : photographies anciennes, factures de travaux d’électricité, de porte ou de serrure, anciens baux, témoignages de voisins ou d’artisans, éléments montrant que l’entrée était visible. Les attestations doivent être précises et circonstanciées, comme nous l’expliquons à propos de l’attestation de témoin dans un conflit de voisinage. Le délai abrégé de dix ans exige, selon l’article 2272, un juste titre et la bonne foi ; il ne peut reposer sur une mention d’acte issue d’une erreur, comme celle que la cour d’appel d’Orléans a refusé de prendre en compte dans l’affaire de Luynes. Enfin, dans les affaires de 2015 et de 2020, les cours d’appel qui ont reconnu la propriété de la cave avaient ordonné la publication de leur arrêt à la conservation des hypothèques, aujourd’hui service de la publicité foncière, ce qui permet aux acquéreurs suivants de connaître la situation.
II. Infiltrations, voûte fragile, comblement : qui répond des dégâts et comment agir ?
A. Dégâts, travaux et effondrement : la responsabilité suit la propriété et la garde
Le propriétaire qui découvre une cave creusée sans droit sous son terrain dispose d’une action efficace. Dans l’affaire jugée à Nîmes le 10 septembre 2026, la société propriétaire du jardin avait acquis sa parcelle en 2002 sans que son acte mentionne la cave. La cour a qualifié sa demande de comblement d’action réelle immobilière, soumise au délai de trente ans de l’article 2227 à compter du jour où elle a connu ou aurait dû connaître les faits, et non au délai de cinq ans de l’article 2224 applicable à l’action pour trouble de voisinage. Sur le fond, la cave constituait une atteinte au droit de propriété, et la société pouvait la faire cesser, selon l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes, « sans même avoir à démontrer l’existence d’un dommage ». La logique est la même que pour les tirants d’ancrage plantés dans le tréfonds voisin : l’occupation du sous-sol d’autrui n’a pas à causer de dégâts pour être sanctionnée.
Le comblement doit être fait dans les règles. L’expert judiciaire avait relevé que la dalle couvrant la cave, d’environ 4,5 mètres carrés, avait été coulée sans bureau d’études et ne pouvait pas supporter le passage de véhicules ; il proposait soit de refaire la dalle, soit de reboucher la cave avec des matériaux résistants et compacts, pour environ 2 000 euros TTC. Les voisins avaient fait remblayer la cave eux-mêmes, factures et constat à l’appui. La cour a jugé ces pièces insuffisantes, la facture ne précisant pas les matériaux et le constat ne prouvant rien sur la qualité des travaux, le commissaire de justice « n’étant pas un homme de l’art ». Un constat de 2025 montrait d’ailleurs un trou au pied du mur séparatif, avec un éboulement de terre. Les voisins ont été condamnés à exécuter les travaux préconisés par l’expert sous astreinte de 100 euros par jour passé un délai de trois mois, à verser 3 000 euros de dommages et intérêts et 3 500 euros de frais de procédure. La cour a refusé de laisser à la victime la charge de conduire elle-même le chantier.
Lorsque l’eau vient du dessus, la responsabilité pour trouble de voisinage prend le relais. L’article 1253 du code civil dispose que le propriétaire, l’occupant ou le maître d’ouvrage à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage « est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ». La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt publié du 16 mars 2022 (n° 18-23.954), que le propriétaire actuel du fonds d’où proviennent des infiltrations en répond lorsque le trouble subsiste, « peu important qu’ils n’aient pas été propriétaires de ce fonds au moment où les infiltrations avaient commencé à se produire ». Pour une cave située sous un jardin, un arrosage, une terrasse mal drainée ou une canalisation fuyarde peuvent ainsi engager le voisin du dessus, sous réserve de prouver le lien de cause à effet. Les phénomènes d’humidité qui traversent un mur commun sont développés dans notre article sur le mur mitoyen humide et le salpêtre.
La cour d’appel de Nîmes a statué sur un cas de ce type le 9 janvier 2025 (n° 24/01422). Une société constatait de fortes infiltrations et l’effondrement d’une partie du plafond de sa cave, située sous le terrain de sa voisine, puis l’apparition de salpêtre. La voisine contestait toute responsabilité et soutenait que la cave avait été construite illégalement sous sa propriété. La cour a relevé qu’un acte de 1997, passé entre les auteurs des parties à l’occasion de la constitution d’une servitude, déclarait la société propriétaire d’une cave d’environ 30 mètres carrés sous la parcelle voisine. Cela suffisait, au stade du référé, à justifier l’expertise chargée de rechercher si les aménagements du jardin et l’arrosage expliquaient les désordres.
L’effondrement d’une voûte pose la question du responsable. Selon l’article 1244, « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction. » Si la cave appartient au voisin qui l’utilise, ce texte pourrait être invoqué contre lui en cas d’effondrement de la voûte dû à un défaut d’entretien ; à qui appartient la voûte elle-même, qui porte souvent le sol ou la maison du dessus, se lit alors dans les titres. L’article 1242 ajoute la responsabilité du fait des choses « que l’on a sous sa garde ». Un drame jugé par la Cour de cassation le 14 juin 2012 (n° 11-10.531) en montre la portée : au Coudray-Macouard, en Maine-et-Loire, l’acquéreuse d’une maison avait fait visiter à des proches une salle souterraine contiguë à sa cave, fermée par des tôles qu’elle avait déplacées ; la voûte s’est effondrée et a tué son beau-frère. Bien que la vente ait ensuite été résolue, la cour d’appel a jugé qu’« elle s’est comportée en gardien de la cavité », et la Cour de cassation a approuvé sa condamnation. Entrer dans une cavité fragile qui n’est pas la sienne, ou y faire entrer d’autres personnes, peut donc engager sa responsabilité.
La cause n’est pas toujours chez le voisin. La cour d’appel d’Orléans, le 1er juillet 2025 (n° 22/02428), a imputé l’effondrement partiel d’une voûte, creusée dans un calcaire marneux friable, à une fuite survenue sur la partie publique du branchement d’eau, au droit de la cave. Le gestionnaire du réseau a été déclaré entièrement responsable et condamné à financer le confortement de toute la cave par coques armées, pour 52 176 euros, ainsi que la pose d’étais pour 4 500 euros et la reprise d’une fissure de façade pour 1 416 euros ; le préjudice de jouissance a été écarté. Avant d’accuser le voisin du dessus, l’expertise doit donc identifier l’origine réelle de l’eau.
Les travaux du propriétaire du dessus exigent la même prudence. À Toulon, la nouvelle propriétaire voulait créer un vide sanitaire et mettre à niveau le plancher de sa maison, permis de construire à l’appui ; son voisin s’y était opposé en revendiquant la cave. Le tribunal lui a donné raison sur la propriété et lui a alloué 5 000 euros pour le retard pris par son projet. Il a toutefois écarté l’exécution provisoire en raison des conséquences irrémédiables des travaux envisagés sur la cave. Combler, décaisser ou démolir une cave avant que sa propriété soit tranchée expose à une condamnation difficile à réparer si le juge donne finalement raison à l’autre voisin.
La découverte d’une cavité dangereuse n’est pas seulement une affaire privée. L’article L. 563-6 du code de l’environnement prévoit que « Toute personne qui a connaissance de l’existence d’une cavité souterraine ou d’une marnière dont l’effondrement est susceptible de porter atteinte aux personnes ou aux biens » en informe le maire, qui transmet les éléments au préfet et au président du conseil départemental. Le rôle de la commune face aux effondrements de cavités souterraines et de marnières fait l’objet d’un article dédié.
B. Accès, preuves et procédure : faire reconnaître ses droits sur la cave
Être propriétaire d’une cave ne donne pas le droit de traverser la maison ou le jardin du voisin pour y accéder. L’article 688 du code civil range parmi les servitudes discontinues celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées, « tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables ». L’article 691 prévoit que ces servitudes « ne peuvent s’établir que par titres » ; même immémoriale, la possession ne suffit pas à les créer. L’arrêt de 2015 l’a montré à propos de la « servitude d’usage » mentionnée dans un acte de 1984 sans cession préalable de la cave. Le tribunal judiciaire de Privas a, au contraire, trouvé un titre dans un acte de partage de 1962 selon lequel l’usage d’une cave située sous la maison voisine continuerait de bénéficier à l’attributaire d’un lot. Recherchant l’intention commune des parties, il y a vu une servitude de passage et de canalisation attachée au fonds, et non un simple droit personnel. Il a cependant limité cette servitude à son objet : l’occupant devait vider la cave des meubles et encombrants qui ne servaient ni à l’acheminement de l’eau ni à l’accès à son vide sanitaire, dans les six mois, puis sous astreinte de 50 euros par jour. Les questions d’assiette, d’aggravation et d’extinction relèvent de notre page consacrée aux servitudes immobilières.
La preuve se prépare avant toute démarche. Il faut d’abord rassembler la chaîne des actes : ventes successives, partages, donations, adjudications, en remontant aussi loin que possible, puisque dans les affaires citées ce sont souvent des actes de 1919, 1934, 1946 ou 1962 qui décrivaient la cave. Il faut ensuite situer la cave par un relevé de géomètre-expert reporté sur le plan des parcelles de surface, puis faire constater son état et ses accès par un commissaire de justice, dont le rôle et le coût sont détaillés dans notre article sur le constat de commissaire de justice entre voisins. Les diagnostics établis lors des ventes, qui décrivent souvent les caves, ont pesé lourd dans le dossier marseillais.
Lorsque l’origine des désordres ou la configuration des lieux restent incertaines, une expertise judiciaire peut être demandée avant tout procès sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. Depuis la version applicable au 1er septembre 2025, ce texte précise que « lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente ». Le juge des référés ne tranche pas pour autant la propriété : selon la cour d’appel de Nîmes, « Le juge des référés, s’il ne peut trancher une question relevant du juge du fond, est cependant le juge de l’évidence. » En cas d’urgence, l’article 835 permet aussi d’obtenir en référé des mesures conservatoires ou de remise en état pour prévenir un dommage imminent ou pour « faire cesser un trouble manifestement illicite », par exemple pour faire étayer une voûte menaçante ou rouvrir un accès condamné du jour au lendemain, si l’évidence du droit le permet.
Une tentative de règlement amiable est souvent obligatoire. L’article 750-1 du code de procédure civile impose, à peine d’irrecevabilité, une conciliation, une médiation ou une procédure participative préalable lorsque la demande porte sur une somme n’excédant pas 5 000 euros, sur certaines actions de voisinage énumérées par le code de l’organisation judiciaire, comme le bornage, ou « à un trouble anormal de voisinage ». La revendication de la propriété d’une cave ne figure pas, en tant que telle, dans cette liste ; mais un dossier mêle souvent propriété, infiltrations et indemnités, et la demande liée aux infiltrations y est soumise. La cour d’appel de Nîmes a jugé en 2025 qu’une conciliation partiellement aboutie suffisait, « la seule obligation pesant sur les parties au préalable d’une action en justice étant une tentative de conciliation ». Une mise en demeure du voisin bien rédigée prépare utilement cette étape.
Le procès sur la propriété relève du tribunal judiciaire, qui a compétence exclusive, selon l’article R. 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire, pour les « Actions immobilières pétitoires ». L’article 44 du code de procédure civile ajoute que « En matière réelle immobilière, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente. » Dans les départements où un tribunal judiciaire a été spécialement désigné en application de l’article R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire, ce tribunal peut connaître seul des litiges relatifs aux actions réelles immobilières : il faut le vérifier avant d’assigner. La représentation par avocat et les autres règles de saisine sont présentées dans notre article sur le tribunal compétent dans un conflit de voisinage. Dans l’affaire jugée à Aix-en-Provence en 2025, l’assignation en revendication avait été publiée au service de la publicité foncière, ce qui a privé d’objet la fin de non-recevoir soulevée sur ce point.
Les décisions récentes donnent une idée des mesures que les juges ordonnent :
| Décision | Situation | Ce qui a été jugé |
|---|---|---|
| CA Nîmes, 10 septembre 2026 | Cave creusée vers 1989 sous le jardin voisin | Usucapion rejetée ; comblement selon l’expert sous astreinte de 100 euros par jour ; 3 000 euros de dommages et intérêts |
| TJ Marseille, 15 septembre 2026 | Cave revendiquée sous la maison achetée en 2021 | Emplacement non démontré ; demandes des deux voisins rejetées |
| CA Orléans, 17 mars 2026 | Caves troglodytiques entrant chez une voisine, situées sous la parcelle d’à côté | Usage local écarté ; propriété du sol confirmée ; 13 700 euros d’indemnité d’occupation |
| TJ Privas, 17 février 2026 | Cave sous la maison voisine, usage prévu par un partage de 1962 | Propriété refusée à l’occupant ; servitude de passage et de canalisation ; stockage interdit |
| TJ Toulon, 19 mai 2025 | Cave d’une vingtaine de mètres carrés sous une maison achetée en 2020 | Voisin expulsé ; mur séparatif sous astreinte ; 5 000 euros pour retard de travaux |
| CA Aix-en-Provence, 23 janvier 2025 | Cave semi-enterrée sans accès extérieur | Possession ni publique ni non équivoque ; restitution sous astreinte |
| CA Aix-en-Provence, 14 mars 2024 | Dernière cave d’une enfilade, sous la maison voisine | Possession de plus de trente ans, jointe à celle du vendeur : propriété reconnue |
| CA Nîmes, 9 janvier 2025 | Infiltrations et effondrement du plafond d’une cave titrée | Conciliation suffisante ; expertise ordonnée |
Ces montants dépendent des pièces produites et ne constituent pas un barème. Dans ces décisions, les frais de procédure alloués devant les juges du fond ont oscillé entre 2 500 et 5 000 euros, et l’exécution provisoire a été écartée à Toulon comme à Marseille, compte tenu de la nature de la demande.
Conclusion
La cave qui passe sous la maison du voisin appartient, en principe, au propriétaire du sol. Celui qui l’utilise ne peut renverser cette présomption qu’en produisant un titre, quel qu’en soit le titulaire, ou en prouvant une possession de trente ans, ou de dix ans avec juste titre et bonne foi, continue, paisible, publique, non équivoque et exercée en propriétaire. Une voûte unique, une entrée située chez soi, une clé, un impôt foncier, un croquis ou un usage local ne suffisent pas, faute d’acte ou de possession démontrée.
Pour celui qui occupe la cave, la priorité est de reconstituer les actes et les preuves de possession, de distinguer propriété, servitude et simple droit d’usage, et, si le voisin l’accepte, de faire constater la situation par un acte notarié publié, établi avec un géomètre-expert. Il doit aussi entretenir ce qui lui appartient et ne pas s’aventurer, ni faire entrer quiconque, dans une cavité fragile dont il n’a pas la maîtrise.
Pour le propriétaire du dessus, la présomption joue en sa faveur, mais elle ne le dispense pas de vérifier ses titres et ceux de ses voisins. L’action en comblement d’une cave creusée sans droit se prescrit par trente ans à compter de la découverte, alors que l’action pour trouble de voisinage se prescrit par cinq ans. Combler ou démolir avant que la propriété soit tranchée reste risqué. Pour les infiltrations, l’expertise et la tentative préalable de conciliation précèdent l’action.
Dans tous les cas, la cave se gagne ou se perd sur pièces, et le plan qui la situe sous la bonne parcelle est souvent la première d’entre elles.