Avec la reprise du chauffage, les ventouses des chaudières murales se remettent à souffler. Ce terminal, posé à travers le mur, aspire l’air nécessaire à la combustion et rejette directement dehors les gaz brûlés. Sur une chaudière à condensation, il laisse souvent échapper un panache blanc, plus visible par temps froid. Quand il débouche face à la fenêtre d’une chambre, au-dessus d’une terrasse ou dans l’étroit passage qui sépare deux maisons, la gêne commence. Elle devient un litige lorsque le tuyau dépasse de quelques centimètres au-dessus du terrain voisin, ou qu’il a été installé dans un mur mitoyen sans rien demander à personne.
Deux séries de règles se superposent sans se confondre. La première est technique : un arrêté du 23 février 2018 fixe des distances minimales entre le débouché d’un appareil à gaz étanche et les fenêtres ou les entrées d’air. La seconde est civile : droit de propriété, mitoyenneté et responsabilité pour trouble anormal de voisinage. Une ventouse peut respecter la première et être condamnée au regard de la seconde, ou l’inverse. Les décisions rendues entre 2023 et septembre 2026 montrent que les juges ordonnent le retrait d’un conduit qui avance au-dessus du terrain voisin dès que l’empiètement est établi, mais qu’ils exigent des preuves solides avant de sanctionner un simple panache de vapeur.
Cet article, à jour au 3 octobre 2026, s’adresse au voisin gêné comme au propriétaire qui installe ou remplace sa chaudière. Il expose d’abord où une ventouse peut déboucher face à la maison voisine (I), puis comment obtenir son déplacement, ou s’en défendre, lorsque fumées, vapeur ou bruit franchissent la limite (II).
I. Où une ventouse de chaudière peut-elle déboucher face à la maison voisine ?
A. Les distances de l’arrêté gaz : un plancher de sécurité, pas une autorisation de gêner
Le mot ventouse ne figure pas dans l’arrêté qui régit ces installations : le texte parle d’appareil étanche, dit de type C. L’article 2 de l’arrêté du 23 février 2018, relatif aux règles techniques et de sécurité des installations de gaz combustible des bâtiments d’habitation, le définit comme un appareil dont le circuit de combustion ne communique pas avec l’air du local où il est installé. Il comporte des dispositifs spécifiques « qui prélèvent l’air et renvoient les gaz brûlés à l’extérieur ». C’est le cas de la plupart des chaudières murales au gaz, à condensation ou non, dont le conduit concentrique traverse la façade ou le pignon.
La règle de distance se trouve à l’article 14 du même arrêté, consacré aux conditions d’évacuation des produits de combustion. Pour les appareils étanches, son point 14.3.4 dispose : « A minima, tout débouché d’appareil étanche est situé à 0,40 m de toute baie ouvrante et à 0,60 m de tout orifice d’entrée d’air de ventilation positionnés au-dessus du débouché. » Les deux distances se mesurent depuis l’axe de l’orifice d’évacuation jusqu’au point le plus proche de la fenêtre ou de la grille d’aération. Trois observations pratiques s’en déduisent. Le texte vise « toute baie ouvrante » sans distinguer celle du propriétaire de la chaudière et celle du voisin. La règle chiffrée ne vise que les ouvertures situées au-dessus du débouché. Et il s’agit d’un minimum : lorsque la configuration des lieux présente des caractéristiques particulières, l’article 14 impose une distance de sécurité adaptée, décrite dans un guide thématique sur l’évacuation des produits de combustion auquel l’arrêté renvoie.
Le même article 14 pose deux exigences plus générales, souvent oubliées dans les litiges de voisinage. Son point 14.1 demande que les produits de combustion évacués à l’extérieur « ne puissent pas être réintroduits en quantité dangereuse à l’intérieur des logements », formule qui ne se limite pas au logement de l’utilisateur. Son point 14.4 interdit au débouché de rejeter dans des espaces confinés, et l’arrêté cite en exemple les courettes fermées couvertes. Une ventouse qui souffle dans un recoin clos commun à deux maisons pose donc d’abord une question de sécurité, avant même toute discussion sur la gêne.
Encore faut-il savoir quel texte s’applique à quelle chaudière. L’article 31 de l’arrêté fixe son entrée en vigueur au plus tard au 1er janvier 2020, et son article 32 a abrogé l’ancien arrêté du 2 août 1977 qui régissait jusque-là ces installations. Selon son article 1er, le nouvel arrêté s’applique aux installations neuves et aux modifications des installations existantes, mais des dispositions particulières peuvent être appliquées, par dérogation, dans les bâtiments qui existaient à cette date. L’article 16, qui organise ce régime dérogatoire, prévoit notamment : « Le remplacement à l’identique d’un appareil étanche est autorisé. » La portée exacte de cette tolérance pour un débouché ancien situé près d’une fenêtre voisine relève d’une vérification technique au cas par cas, par l’installateur ou par un expert. Elle ne règle en tout état de cause ni la question de la propriété, ni celle du trouble anormal.
Certains fabricants de terminaux vont plus loin que l’arrêté. L’un d’eux conseille ainsi, pour une chaudière à condensation sans déflecteur placée en vis-à-vis d’un mur voisin percé d’une fenêtre, une longueur minimale de huit mètres. Ce sont des préconisations commerciales, sans valeur obligatoire, mais elles montrent qu’un débouché simplement conforme aux 40 centimètres peut rester mal placé face à une façade voisine. Les poêles à granulés et à bois obéissent à d’autres règles, qui tiennent surtout à la hauteur du conduit au-dessus du toit : elles sont présentées dans nos articles sur les fumées d’un poêle à granulés qui atteignent le voisin et sur la fumée d’un poêle à bois et la hauteur du conduit.
Reste l’articulation entre cette réglementation et le droit civil, qui commande toute la suite. Dans un arrêt publié du 12 octobre 2005, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait rejeté une demande au motif que les vues litigieuses respectaient le Code civil, en rappelant que « le respect des dispositions légales n’exclut pas l’existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage » (Cass. 3e civ., 12 octobre 2005, n° 03-19.759). La règle joue aussi dans l’autre sens. Le 17 février 1993, elle a cassé un arrêt qui avait déduit l’existence d’un trouble anormal « de la seule infraction à une disposition administrative », sans rechercher si la gêne excédait réellement les inconvénients normaux du voisinage (Cass. 2e civ., 17 février 1993, n° 91-16.928). Appliqué aux ventouses, ce double principe signifie qu’une chaudière conforme peut être jugée trop gênante, et qu’une chaudière non conforme n’entraîne pas automatiquement une condamnation : la non-conformité est un indice, souvent décisif, mais il faut encore prouver la gêne.
B. La limite de propriété et le mur mitoyen : là où le voisin peut s’opposer sans prouver de gêne
Une question échappe entièrement à ce débat sur la gêne : celle du tuyau qui avance au-dessus du terrain voisin. L’article 544 du Code civil définit la propriété comme le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, et l’article 552 précise que « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. » Le propriétaire du terrain survolé n’a pas à supporter une installation qui occupe son espace, si petite soit-elle. L’article 545 ajoute que « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. » C’est sur ce fondement que les juges ordonnent le retrait des ventouses qui débordent, quelques centimètres suffisant.
La cour d’appel de Rennes l’a jugé le 28 février 2023. Des propriétaires avaient fait remplacer leur chaudière en 2017 et l’entreprise avait posé une ventouse horizontale en PVC sur un pignon construit en limite, à environ deux mètres du sol. Un constat établissait qu’elle dépassait de 17 centimètres sur la cour des voisins, et les photographies montraient l’évacuation « d’importants nuages de fumées de condensation à hauteur d’homme ». Les propriétaires de la chaudière soutenaient que la ventouse existait déjà lors de leur achat et invoquaient une prescription liée au débord de leur toit. La cour a relevé que l’extension portant la ventouse datait de 1996, ce qui excluait toute usucapion trentenaire, et a retenu que la ventouse avait été posée en 2017 et qu’elle « empiète de toute sa longueur, soit 17 cm ». Le retrait sous astreinte de 150 euros par jour de retard, ordonné en première instance sur le fondement de l’article 545, a été confirmé, avec 3 000 euros de frais de procédure en appel (CA Rennes, 28 février 2023, n° 20/04600).
La cour d’appel de Metz a statué de la même manière le 26 septembre 2024, à propos d’une sortie de chaudière d’environ 20 centimètres implantée dans un pignon construit en limite de propriété. Sa motivation est générale : dès lors que le mur est en limite, « toute excroissance, telle qu’une sortie de conduit de chaudière, se trouve en surplomb du fonds voisin et constitue un empiétement ». Les propriétaires de la chaudière se prévalaient d’une autorisation donnée à leur constructeur, mais elle n’avait été signée que par l’un des deux voisins, alors que le terrain appartenait en indivision aux deux. La cour a rappelé qu’en vertu de l’article 815-3 du Code civil, le consentement de tous les indivisaires est requis pour les actes qui ne relèvent pas de l’exploitation normale du bien. Elle a ordonné le retrait du tuyau dans un délai de six mois, sous astreinte provisoire de 40 euros par jour de retard pendant quatre mois (CA Metz, 26 septembre 2024, n° 21/02034). Pour le propriétaire qui obtient un accord, la leçon est simple : il doit être écrit, précis et signé par tous les propriétaires du terrain voisin.
Celui qui subit l’empiètement n’a pas à démontrer un préjudice. Le 10 septembre 2026, la cour d’appel de Nîmes l’a rappelé dans une affaire où, depuis une maison mitoyenne, une cave avait été aménagée sous le terrain voisin et plusieurs orifices d’extraction percés dans le mur mitoyen, donnant sur le jardin d’à côté, dont la ventouse d’une chaudière à gaz. La société propriétaire du jardin était « en droit de faire cesser cette atteinte sans même avoir à démontrer l’existence d’un dommage » ; la cour a ordonné le comblement de la cave sous astreinte de 100 euros par jour, en relevant que l’orifice de la ventouse avait été condamné après l’expertise (CA Nîmes, 10 septembre 2026, n° 25/02153). En première instance, l’expert judiciaire avait jugé cette ventouse « de nature à créer une atteinte au droit de la propriété » de la société voisine et chiffré à environ 1 000 euros TTC son dévoiement vers une évacuation verticale. Le tribunal avait alloué 3 000 euros couvrant ce dévoiement et le rebouchage de la cave (TJ Nîmes, 2 mai 2025, n° 23/06020).
Encore faut-il prouver que le tuyau dépasse réellement sur son terrain. Le tribunal judiciaire de Meaux l’a rappelé le 23 avril 2026 dans un lotissement. Un constat de commissaire de justice indiquait qu’un tuyau de ventouse de chaudière à gaz dépassait de 29 centimètres sur la propriété voisine. Le tribunal a jugé que « Cette pièce ne peut à elle seule suffire à établir que le tuyau litigieux empiète sur la parcelle », car l’empiètement était contesté et le propriétaire de la chaudière produisait l’attestation de l’architecte selon laquelle la maison, conçue en 1991, comportait d’origine une évacuation des gaz brûlés, ainsi qu’une attestation du maire, même si ce dernier relevait que l’évacuation actuelle semblait plus récente et plus grande que celles des maisons voisines. Faute d’éléments plus probants, la demande a été rejetée (TJ Meaux, 23 avril 2026, n° 23/01164). Avant d’agir, il faut donc établir où passe la limite : un procès-verbal de bornage ou un plan de géomètre pèse plus qu’une photographie, comme nous l’expliquons dans notre article pour savoir si un terrain est borné et retrouver le plan de bornage.
Le mur mitoyen obéit à des règles propres. Selon l’article 662 du Code civil, aucun voisin ne peut y pratiquer d’enfoncement ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage « sans le consentement de l’autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l’autre ». L’article 675 interdit en outre de pratiquer dans ce mur, sans consentement, « aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit ». Le 22 avril 2025, le tribunal judiciaire de Marseille a appliqué ces textes à des voisins qui avaient percé un mur mitoyen pour évacuer les gaz de leur système de chauffage. Ils ne produisaient aucune autorisation, et le tribunal a constaté que « la ventouse d’évacuation des gaz dépasse très largement du mur » côté voisin, ce qui constituait un empiètement. Il les a condamnés à supprimer la ventouse et à reboucher le trou, sans astreinte, tout en maintenant une véranda appuyée sur le même mur qui avait, elle, été autorisée (TJ Marseille, 22 avril 2025, n° 20/08238). Les autres conflits liés aux conduits logés dans un mur commun, comme la cheminée qui traverse le mur ou la souche posée sur le toit voisin, sont traités dans notre article sur la cheminée du voisin dans le mur mitoyen. Les règles générales de propriété, de mitoyenneté et de servitude qui encadrent ces situations sont présentées sur notre page consacrée aux servitudes immobilières et aux droits entre fonds voisins.
Côté propriétaire, l’installateur peut être le premier responsable d’une ventouse mal placée. Le tribunal judiciaire de Béthune a ainsi retenu, le 16 décembre 2025, la responsabilité contractuelle d’une entreprise qui avait posé un poêle à granulés : l’expert avait constaté que « le montage de la ventouse est situé sur la propriété des voisins et dépasse de 40 cm sur leur propriété », et que le conduit n’était pas à une distance suffisante de la porte de garage voisine. Sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, l’entreprise a été condamnée à payer 8 757,04 euros TTC pour remplacer le poêle et reporter l’évacuation au niveau du faîtage, ainsi que 1 800 euros de surcoût de chauffage (TJ Béthune, 16 décembre 2025, n° 25/01196). Le recours n’est toutefois pas automatique. Le 30 juin 2026, le juge des référés de Saint-Nazaire a refusé une provision à une cliente pour l’empiètement de la ventouse de son poêle sur la parcelle voisine, retiré depuis, parce que l’imputation de ce dommage à l’installateur, « en l’absence de signe apparent d’une limite de propriété et faute de preuve d’indication donnée » par la cliente, se heurtait à une contestation sérieuse (TJ Saint-Nazaire, réf., 30 juin 2026, n° 26/00137). Avant les travaux, le propriétaire a donc intérêt à remettre à l’installateur un plan qui situe la limite séparative, à lui demander par écrit où débouchera la ventouse et à conserver le devis et la facture qui le précisent.
II. Fumées, vapeur et bruit : obtenir le déplacement de la ventouse ou s’en défendre
A. Quand le panache devient un trouble anormal : ce que les juges exigent
Lorsque la ventouse reste chez son propriétaire mais que ses rejets atteignent la maison voisine, le terrain change. L’article 1253 du Code civil, issu de la loi du 15 avril 2024, codifie une règle que les juges appliquaient déjà : le propriétaire, le locataire ou l’occupant « qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ». Aucune faute n’est à prouver, mais la gêne doit dépasser ce qu’un voisin doit normalement tolérer. Le même article écarte cette responsabilité lorsque le trouble provient d’activités antérieures à l’arrivée du voisin, conformes aux lois et règlements et poursuivies dans les mêmes conditions, ou dans des conditions nouvelles qui n’aggravent pas le trouble. Les décisions examinées ne disent pas si une chaudière domestique relève de cette notion d’activité ; même dans l’affirmative, l’exception supposerait une installation conforme, et un déplacement de la ventouse lors d’un remplacement pourrait être regardé comme une condition nouvelle, qui ne serait couverte que si elle n’aggrave pas la gêne.
L’anormalité ne se présume pas, et un panache de vapeur, même spectaculaire, ne suffit pas toujours. Le 20 mai 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux a rejeté les demandes de voisins qui reprochaient au couple d’à côté d’avoir remplacé, en 2021, le conduit de chaudière qui sortait par le toit par une ventouse murale installée, selon eux, à moins de 15 centimètres de la limite et à 1,40 mètre de hauteur par rapport à leur terrasse. Les vidéos de fumée blanche réalisées par les demandeurs, dont le contenu avait été décrit dans un constat, avaient une faible force probante, faute de connaître leurs conditions de réalisation ; l’attestation d’une voisine restait subjective ; un autre commissaire de justice n’avait constaté qu’une faible émanation. Le tribunal a ajouté que « L’évacuation de vapeurs ressemblant à des fumées est un trouble inhérent au fonctionnement d’une sortie d’évacuation des chaudières » de ce type, et que l’intensité et la durée d’un déferlement de vapeur dépassant ce trouble normal n’étaient pas démontrées (TJ Bordeaux, 20 mai 2025, n° 21/04322).
La cour d’appel de Versailles a raisonné de manière comparable le 27 février 2025. Des voisins demandaient au juge de la mise en état d’ordonner, à titre provisoire, une dérivation des fumées d’une chaudière à gaz à condensation vers le toit. La ventouse était orientée vers la façade arrière, et non vers le pignon qui leur faisait face ; un constat montrait une fumée qui s’échappait verticalement, sans nuisance olfactive perceptible. La cour a relevé que, « Sauf à maîtriser l’élément naturel qu’est le vent », aucune dérivation n’empêcherait que les fumées se dirigent parfois vers leur maison dans un secteur aussi urbanisé, et qu’aucune atteinte à un droit protégé n’était démontrée. La mesure provisoire a été refusée (CA Versailles, 27 février 2025, n° 23/07332).
À l’inverse, lorsque les rejets entrent réellement chez le voisin, la condamnation suit. Le 10 juin 2025, le tribunal judiciaire de Saint-Étienne a jugé le cas d’un conduit de cheminée dont le sommet se trouvait environ 30 centimètres sous l’appui d’une fenêtre de chambre, à 2,33 mètres de la façade voisine. Un expert judiciaire avait constaté des nuisances olfactives et des pénétrations de fumée par les menuiseries, les services municipaux avaient souligné les risques pour les enfants et un pédiatre avait établi un certificat visant la fenêtre de la chambre d’une enfant de la famille. Le propriétaire du conduit discutait l’applicabilité des normes techniques invoquées par l’expert. Le tribunal a répondu que « pour établir la nature anormale d’un trouble de voisinage, il n’est pas nécessaire de démontrer la méconnaissance d’une norme, l’appréciation de cette nature anormale s’évaluant in concreto ». Il a ordonné les travaux préconisés sous astreinte de 150 euros par jour, alloué 6 000 euros pour les atteintes à la santé, soit 1 000 euros par adulte et 2 000 euros par enfant, et 4 000 euros au titre de deux préjudices de jouissance (TJ Saint-Étienne, 10 juin 2025, n° 24/00293). L’affaire ne concernait pas une ventouse de chaudière à gaz, mais elle montre ce qui convainc un juge : une mesure précise de la distance et de la hauteur, une constatation technique de la pénétration des fumées et une atteinte concrète à l’usage d’une pièce de vie.
Le bruit obéit à la même logique. Le ventilateur d’une chaudière étanche ou son bruit de démarrage peuvent constituer une nuisance au sens de l’article R. 1336-5 du Code de la santé publique, selon lequel « Aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage », y compris lorsqu’il est produit par une chose dont une personne a la garde. Là encore, une mesure acoustique vaut mieux qu’une impression, comme l’explique notre article sur les décibels tolérés et leur mesure.
Le tableau suivant résume les décisions examinées et ce que le juge en a retenu.
| Décision | Situation | Ce que le juge a décidé |
|---|---|---|
| CA Rennes, 28 février 2023, n° 20/04600 | Ventouse en PVC dépassant de 17 cm au-dessus de la cour voisine, nuages de condensation à hauteur d’homme | Retrait confirmé sous astreinte de 150 euros par jour, 3 000 euros de frais de procédure en appel |
| CA Metz, 26 septembre 2024, n° 21/02034 | Sortie de chaudière d’environ 20 cm au-dessus du terrain voisin, accord signé par un seul des deux propriétaires indivis | Retrait dans les six mois, puis astreinte de 40 euros par jour pendant quatre mois |
| TJ Marseille, 22 avril 2025, n° 20/08238 | Ventouse percée sans autorisation dans un mur mitoyen et dépassant largement côté voisin | Suppression et rebouchage du trou, sans astreinte |
| TJ Nîmes, 2 mai 2025, n° 23/06020 | Ventouse de chaudière à gaz sur le mur mitoyen, cave creusée sous le terrain voisin | 3 000 euros couvrant le rebouchage de la cave et le dévoiement de la ventouse, chiffré à environ 1 000 euros TTC |
| TJ Meaux, 23 avril 2026, n° 23/01164 | Tuyau dépassant de 29 cm selon un constat, évacuation présente depuis la construction selon l’architecte | Empiètement non caractérisé, demande rejetée |
| TJ Bordeaux, 20 mai 2025, n° 21/04322 | Ventouse murale remplaçant un conduit en toiture, vidéos de fumée réalisées par les voisins | Trouble anormal non démontré, demandes rejetées |
| CA Versailles, 27 février 2025, n° 23/07332 | Demande de dérivation provisoire des fumées d’une chaudière à condensation | Refus, aucune atteinte irréparable démontrée |
| TJ Saint-Étienne, 10 juin 2025, n° 24/00293 | Conduit de cheminée débouchant environ 30 cm sous une fenêtre de chambre | Travaux sous astreinte, 6 000 euros pour la santé et 4 000 euros de préjudices de jouissance |
| TJ Strasbourg, réf., 11 décembre 2025, n° 25/01510 | Voisin ayant bouché trois fois la ventouse d’une chaudière | Interdiction d’obstruer sous astreinte de 3 000 euros par obstruction |
Ces décisions dessinent la liste des preuves utiles. Le constat d’un commissaire de justice, dressé quand la chaudière fonctionne et par temps froid, décrit l’emplacement du débouché, sa hauteur, sa distance aux fenêtres et la direction du panache ; ses conditions et son coût sont détaillés dans notre article sur le constat de commissaire de justice entre voisins. Les attestations doivent respecter l’article 202 du Code de procédure civile et contenir « la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés » : une attestation datée, qui décrit des fumées entrées dans une pièce précise, vaut davantage qu’une appréciation générale. Les photographies et vidéos personnelles ne suffisent pas seules, comme l’a montré l’affaire de Bordeaux, mais elles complètent utilement un constat ou un rapport technique. Le montant que l’on peut espérer dépend ensuite de l’intensité et de la durée de la gêne, selon les méthodes décrites dans notre article sur l’indemnisation du trouble anormal de voisinage.
B. La marche à suivre, du côté du voisin gêné comme du propriétaire de la chaudière
La première démarche est presque toujours technique. Le voisin gêné a intérêt à décrire précisément la situation au propriétaire de la chaudière : emplacement du débouché, pièces touchées, moments où le panache se rabat. Le propriétaire, de son côté, peut demander à son installateur ce qui est possible : allonger ou réorienter le terminal, passer à une sortie verticale en toiture, ou déplacer le débouché sur une autre façade. Les décisions citées évoquent ces solutions, qu’il s’agisse de l’évacuation verticale chiffrée à environ 1 000 euros TTC par l’expert de Nîmes ou du report de l’évacuation au niveau du faîtage préconisé à Béthune. Le coût réel dépend de chaque maison et doit être établi par un devis. Si le dialogue échoue, une lettre recommandée qui récapitule les faits et fixe un délai prépare la suite, dans les conditions exposées dans notre article sur la mise en demeure adressée à un voisin.
Avant de saisir le juge, une étape est souvent obligatoire. L’article 750-1 du Code de procédure civile impose, « à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office », une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative lorsque la demande est relative à un trouble anormal de voisinage, ou lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros. Le texte prévoit des exceptions, notamment en cas d’urgence manifeste ou lorsque le premier rendez-vous de conciliation ne peut être obtenu dans un délai de trois mois. Une demande fondée uniquement sur l’empiètement n’est pas expressément visée, mais les litiges de ventouse mêlent presque toujours empiètement et gêne : tenter d’abord la conciliation évite un débat sur la recevabilité. Le choix de la juridiction et la question de l’avocat sont détaillés dans notre article sur le tribunal compétent en matière de voisinage.
Le référé permet d’aller vite lorsque la situation est évidente. Selon l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut prescrire les mesures qui s’imposent « pour faire cesser un trouble manifestement illicite », même en présence d’une contestation sérieuse. Une ventouse qui avance au-dessus du terrain voisin, constat à l’appui et limite non contestée, peut se prêter à cette voie. Une gêne discutée s’y prête beaucoup moins. Le 15 octobre 2025, le juge des référés d’Évreux a refusé d’ordonner la suppression d’une chaudière à bois et la démolition de son conduit : des travaux de mise aux normes avaient été réalisés en 2024, les attestations produites étaient insuffisamment circonstanciées et un expert amiable reliait surtout les fumées résiduelles à l’usage probable d’un combustible inadapté. Il a en revanche ordonné une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, qui permet, en présence d’un motif légitime, d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige (TJ Évreux, réf., 15 octobre 2025, n° 25/00227). Devant le juge de la mise en état, une fois le procès engagé, la marge est encore plus étroite : la cour d’appel de Versailles a rappelé qu’une mesure provisoire suppose la démonstration d’une atteinte irréparable à un droit protégé.
La tentation de régler le problème soi-même doit être écartée. Le 11 décembre 2025, le juge des référés de Strasbourg a statué sur le cas d’un voisin qui, en conflit ancien avec la société propriétaire de la maison voisine, avait obstrué trois fois en une semaine la sortie de sa chaudière, au moyen d’un conduit et d’un pot de fleur maintenus par un morceau de bois. La chaudière s’était mise à l’arrêt. Le juge a relevé que « l’obstruction du tuyau d’évacuation des gaz de combustion pose un problème de sécurité de l’installation », que l’auteur avait dû empiéter sur la propriété voisine pour y parvenir, et qu’il ne démontrait aucun problème de voisinage, l’évacuation débouchant dans l’étroit espace séparant les deux maisons, dont l’usage est notamment de recevoir les rejets domestiques. Il lui a interdit toute nouvelle obstruction sous astreinte de 3 000 euros par obstruction constatée, et l’a condamné à 2 000 euros de frais de procédure (TJ Strasbourg, réf., 11 décembre 2025, n° 25/01510). Les risques d’une riposte de ce type sont détaillés dans notre article sur les représailles entre voisins.
Une fois la décision obtenue, l’astreinte en garantit l’exécution. Selon l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. » À Rennes, la cour a confirmé l’astreinte après avoir constaté que les propriétaires de la chaudière n’avaient pas exécuté le jugement et ne justifiaient d’aucune impossibilité technique de supprimer la ventouse ; elle a fait courir l’astreinte un mois après la signification de son arrêt. Pour le propriétaire condamné, attendre l’issue de l’appel sans rien faire peut donc coûter plus cher que de déplacer le terminal.
Le maire n’est pas un raccourci fiable. L’article L. 2212-2 du Code général des collectivités territoriales lui confie la sécurité et la salubrité publiques et mentionne expressément les troubles de voisinage parmi les atteintes à la tranquillité publique qu’il doit réprimer. Mais l’affaire d’Évreux montre les limites de cette voie : un premier arrêté mettant le voisin en demeure de faire cesser les nuisances olfactives a été annulé par le tribunal administratif, un second, qui lui enjoignait de cesser d’utiliser sa chaudière, a été abrogé après les travaux, et le litige s’est poursuivi devant le juge judiciaire. Les pouvoirs du maire et les recours contre son inaction sont détaillés dans notre article sur le maire face à un conflit de voisinage.
Le temps compte aussi. L’action en indemnisation fondée sur le trouble anormal se prescrit en principe par cinq ans à compter du jour où la victime a connu ou aurait dû connaître les faits, selon l’article 2224 du Code civil ; à Évreux, des troubles dénoncés en 2022 n’étaient pas prescrits. L’empiètement, lui, se discute sur le terrain de la propriété : à Rennes, l’invocation d’une usucapion trentenaire a échoué parce que le mur portant la ventouse datait de 1996. Enfin, dans un immeuble en copropriété, la pose d’une ventouse sur une façade relève d’abord de l’assemblée générale des copropriétaires, question qui obéit à des règles distinctes de celles présentées ici.
Conclusion
Une ventouse de chaudière se juge sous deux angles qu’il ne faut jamais confondre. Le premier est réglementaire : l’arrêté du 23 février 2018 impose au minimum 40 centimètres entre le débouché d’un appareil étanche et toute fenêtre ouvrante située au-dessus, 60 centimètres pour une entrée d’air, et interdit de rejeter dans un espace confiné. Ces distances protègent la sécurité, mais elles ne disent pas à elles seules si la gêne est acceptable. Le second angle est civil, et il est souvent plus efficace.
Si le terminal avance au-dessus du terrain voisin, ou s’il a été percé dans un mur mitoyen sans accord, son propriétaire s’expose à un retrait ordonné sous astreinte, même pour 17 ou 20 centimètres, sans que le voisin ait à prouver le moindre dommage, à condition que l’empiètement soit établi. Si la ventouse reste chez son propriétaire, le voisin doit démontrer une gêne qui excède les inconvénients normaux du voisinage : un panache de vapeur ne suffit pas, des fumées qui entrent dans une chambre, constatées et mesurées, peuvent suffire.
Pour le voisin gêné, la méthode tient en quelques étapes : établir la limite, faire constater le débouché quand la chaudière fonctionne, rassembler des attestations précises, tenter la conciliation, puis saisir le juge, en référé si l’empiètement est évident. Pour le propriétaire, la prudence consiste à faire vérifier l’emplacement avant les travaux, à obtenir un accord écrit de tous les propriétaires voisins concernés et à déplacer rapidement le débouché lorsqu’il est contesté à juste titre. Dans tous les cas, boucher soi-même la ventouse d’autrui expose à une interdiction sous astreinte, comme l’a montré l’affaire jugée à Strasbourg.