À Trélazé, près d’Angers, un propriétaire doit démolir la partie de sa maison qui abrite sa cuisine. Selon le reportage diffusé le 12 mars 2026 par TF1 Info, ces dix mètres carrés appartiennent en réalité à son voisin : lorsqu’il a acheté cette portion de terrain en 1990, le géomètre aurait oublié de l’inclure, et il n’en possède aucun acte notarié. L’erreur est restée invisible près de trente ans, jusqu’à ce qu’une décision de justice le condamne à démolir à ses frais l’extension qui contient la cuisine et les toilettes.
L’histoire frappe parce qu’elle est banale. Le plan cadastral place la limite à un mètre de la clôture, le voisin brandit un extrait du cadastre pour réclamer une bande de jardin, l’acte de vente renvoie à un numéro de parcelle qui ne correspond pas à ce que l’on occupe depuis toujours. La plupart des propriétaires raisonnent alors comme si le cadastre disait le droit. Il ne le dit pas. Le plan est un document fiscal : la limite se prouve par les titres et le bornage, et la propriété d’une bande disputée par les titres ou, à défaut, par une possession suffisamment longue. Quant à la construction qui déborde sur le terrain voisin, elle est en principe démolie, même bâtie de bonne foi, sauf si le sol a été acquis par prescription. Le 17 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a d’ailleurs censuré une cour d’appel qui avait écarté cette défense, présentée pour la première fois en appel, sans vérifier si elle relevait d’une des exceptions prévues par le Code de procédure civile.
Cet article s’appuie sur les textes en vigueur au 26 septembre 2026 et sur des décisions de la Cour de cassation, des cours d’appel et des tribunaux judiciaires rendues entre 1982 et 2026. Il explique d’abord ce que vaut le plan cadastral et comment le faire corriger (I), puis ce qui peut encore éviter la démolition lorsqu’une maison, un mur ou une piscine se trouve en partie chez le voisin, et contre qui se retourner (II).
I. Le cadastre contredit votre acte ou votre clôture : qui a raison, et comment le faire corriger
Le premier réflexe, face à un plan qui ne correspond pas à la réalité, consiste à se demander lequel des deux documents a raison. La réponse tient en deux temps : le plan cadastral n’est qu’un indice parmi d’autres, que le juge écarte dès que les titres ou la possession disent autre chose (A) ; le corriger suppose de passer par un accord écrit, un bornage ou un jugement, que l’administration se borne ensuite à reporter (B).
A. Le plan cadastral n’est qu’un indice : ce qui prouve vraiment la limite de votre terrain
L’administration fiscale le dit elle-même. Le Bulletin officiel des finances publiques précise que les documents cadastraux ne délivrent qu’une simple information, sans aucune certification d’exactitude, qu’ils n’authentifient en aucun cas un titre de propriété et que les informations qu’ils contiennent ont une portée fiscale : ils ne garantissent ni la superficie des parcelles, ni l’identité de leurs propriétaires. Sur ces points, qui relèvent du droit civil, leur valeur juridique se limite, selon les termes de la doctrine administrative, « au rang d’indice réfutable » (BOI-CAD-DIFF-20-20, § 1 et § 10). Le plan a été dressé pour asseoir la taxe foncière, pas pour trancher un conflit de limites.
Les juges tiennent le même langage. Dans une affaire jugée par la cour d’appel de Toulouse, un bâtiment composé d’un garage et d’une cave avait été rattaché par erreur, sur le plan cadastral, à la parcelle des voisins, qui en revendiquaient la partie nord. La cour a rappelé que la propriété se prouve par tous moyens, puis a posé cette règle : « Le cadastre est un document fiscal qui n’a valeur que de simple renseignement et ne prévaut ni sur les titres de propriété ni sur la possession. » (CA Toulouse, 29 janvier 2025, n° 22/01604). Elle a ensuite examiné les actes de vente successifs depuis 1983, le permis de construire qui visait déjà le garage, l’attestation de l’ancienne propriétaire et celle d’un artisan, les renseignements des services fiscaux sur le paiement des taxes et des photographies aériennes montrant une toiture unique depuis au moins 1964 : le bâtiment entier appartenait à celui qui l’occupait, quelle que soit la parcelle sur laquelle le cadastre le dessinait.
La cour d’appel d’Orléans a statué dans le même sens à propos d’une bande de terrain d’environ un mètre, longeant le pignon d’une maison mais figurant au cadastre sur la parcelle voisine. Elle a rappelé que « la fonction du cadastre est purement fiscale et d’autre part qu’il n’est pas exempt d’erreurs », que l’inscription au cadastre ne vaut pas preuve de la propriété, et elle en a tiré cette conséquence : « Les mentions du cadastre ne peuvent prévaloir sur le titre et la possession. » (CA Orléans, 25 novembre 2025, n° 23/02413). Les propriétaires de la maison ont été reconnus propriétaires de la bande par prescription, sur la foi d’attestations de voisins, de l’assemblage d’un muret ancien, de grilles de facture différente et de fondations anciennes exhumées au pied du pignon.
Cette position est ancienne. Dès 1982, la Cour de cassation approuvait une cour d’appel d’avoir jugé que les énonciations du cadastre rénové ne valaient que de simples présomptions, puis d’avoir retenu, pour fixer la limite en vue du bornage, qu’une cote du nouveau plan était manifestement erronée alors que l’ancien cadastre coïncidait exactement avec les mesures prises sur le terrain (Cass. 3e civ., 20 décembre 1982, n° 81-13.828). Un plan cadastral peut donc être faux, et un plan plus ancien peut valoir mieux que le plan actuel.
Lorsque les indices se contredisent, le juge suit un ordre de préférence. Les titres passent d’abord, puis les présomptions de fait, parmi lesquelles le plan cadastral ne vient qu’à son rang. Dans une action en bornage où le plan de 1943 et celui de 2003 plaçaient la limite à environ quatre mètres d’écart, la cour d’appel de Dijon a rappelé que le juge se fonde sur les titres par préférence, puis sur le cadastre, étant précisé que « celui-ci n’est qu’un document fiscal dont les mentions ne s’imposent pas au juge », et elle a retenu la ligne la plus conforme à la superficie mentionnée dans l’acte de donation de 2002 (CA Dijon, 21 juillet 2026, n° 24/00939). Le tribunal judiciaire de Béziers qualifie de même le plan de document administratif à fonction fiscale : « Le cadastre est un document administratif, dont la fonction est fiscale, dénué de toute valeur juridique obligatoire. » Saisi de la revendication d’un petit local bâti sur une cour, qu’aucun titre ne mentionnait, il a retenu un faisceau d’indices, à savoir la configuration des lieux, le plan cadastral actuel, la concordance entre la surface mesurée par l’expert et celle de l’acte de 1993, la détention des clés et l’usage du local. Il a en outre écarté un plan de 1829 invoqué par la voisine, en rappelant que « le plan cadastral n’est pas une preuve irréfutable », et a condamné cette dernière, qui avait déposé un mur et la couverture du local pour agrandir sa terrasse, à payer 42 000 euros pour sa démolition et sa reconstruction, 600 euros de préjudice moral et 1 800 euros de frais de procédure (TJ Béziers, 9 février 2026, n° 24/00844).
Une difficulté tient à ce que l’acte notarié repose lui-même sur le cadastre. Tout acte soumis à la publicité foncière doit indiquer, pour chaque immeuble, « la nature, la situation, la contenance et la désignation cadastrale (section, numéro du plan et lieu-dit) » (décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, article 7). Une erreur de plan se recopie ainsi dans la désignation du bien vendu, et c’est souvent là que naît le litige : le vendeur croyait vendre la bande qu’il occupait, l’acte ne vise que le numéro de parcelle du plan. Le juge recherche alors ce que les parties ont réellement entendu vendre. À Béziers, l’acte de donation mentionnait une surface très inférieure à la cour réelle, mais rien n’indiquait une volonté de la découper, et le tribunal a considéré que toute la cour, local compris, avait été transmise.
Le titre, enfin, n’est pas un rempart absolu. En formation plénière de chambre, la Cour de cassation a jugé que « la prescription trentenaire peut être opposée à un titre », y compris lorsque ce titre a été publié : dans cette affaire, une partie de parcelle occupée depuis une vente sous seing privé de 1961, jamais publiée, était réclamée en 2013 par une société qui l’avait achetée par un acte publié en 1995 ; la cour d’appel ne pouvait pas refuser d’examiner la prescription trentenaire opposée par les occupants (Cass. 3e civ., 17 décembre 2020, n° 18-24.434). A fortiori, un extrait cadastral ne peut rien contre une possession trentenaire établie.
Concrètement, avant de discuter avec le voisin ou de répondre à une mise en demeure, rassemblez la chaîne complète des actes de propriété, et pas seulement le dernier, avec les plans qui y sont annexés, les anciens procès-verbaux de bornage et les documents de division. Ajoutez les anciens plans cadastraux, les photographies aériennes anciennes, que les juridictions de Toulouse et de Chambéry ont utilisées pour dater des constructions, les avis de taxe foncière qui montrent qui payait l’impôt sur le bâtiment, les attestations d’anciens voisins et, si la situation risque d’évoluer, un constat de commissaire de justice qui fige l’état des lieux. C’est ce dossier, bien plus que le plan, qui convaincra un géomètre-expert puis, le cas échéant, un juge.
B. Faire corriger le cadastre : accord écrit, bornage ou jugement, puis publication
Beaucoup de propriétaires écrivent au service du cadastre en pensant obtenir la correction du plan. Ce service ne tranche pas les questions de propriété : il reporte des situations juridiques établies ailleurs. Le Code général des impôts le dit en toutes lettres : les mutations cadastrales se font à la diligence des propriétaires et « Aucune modification à la situation juridique d’un immeuble ne peut faire l’objet d’une mutation si l’acte ou la décision judiciaire constatant cette modification n’a pas été préalablement publié au fichier immobilier » (article 1402 du Code général des impôts). La doctrine administrative en tire la conséquence pour le contentieux : le propriétaire qui soutient que la superficie retenue par le cadastre ne correspond pas à celle de ses titres doit porter le litige devant l’autorité judiciaire, et non devant le juge de l’impôt (BOI-CTX-ADM-10-10-10, § 410).
Toute modification de limite passe par un document technique. Dans les communes soumises au régime de la conservation cadastrale, un changement de limite de propriété, notamment par division ou partage, « doit être constaté par un document d’arpentage établi aux frais et à la diligence des parties et certifié par elles », et ce document est soumis au service du cadastre avant la rédaction de l’acte qui réalise le changement (décret n° 55-471 du 30 avril 1955, article 25). La loi confie ce travail au géomètre-expert, technicien qui, en son propre nom et sous sa responsabilité personnelle : « Réalise les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers » (loi n° 46-942 du 7 mai 1946, article 1er).
Si le désaccord porte seulement sur le tracé de la limite, la voie naturelle est le bornage. L’article 646 du Code civil pose que « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs. » (article 646 du Code civil). Le géomètre-expert réunit les deux voisins sur place, confronte les titres, les plans et les marques visibles sur le terrain, puis dresse un procès-verbal soumis à leur signature. Ce procès-verbal peut ensuite être appliqué au plan cadastral : selon la doctrine administrative, son application permet de prendre en compte la contenance arpentée ou la représentation des bornes, et elle entraîne le changement de désignation cadastrale des parcelles concernées par la publication d’un procès-verbal n° 6493-N (BOI-CAD-MAJ-10-30, § 290). Les étapes, les frais et les pièges du bornage amiable ou judiciaire sont détaillés dans un article distinct, tout comme la situation d’un procès-verbal de bornage non signé.
Le bornage ne règle pourtant pas tout, car il fixe une limite sans attribuer la propriété d’une bande disputée. La Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui, saisie d’une action en bornage, avait ordonné l’enlèvement d’un ouvrage au motif qu’il empiétait après délimitation : l’action en bornage dont elle était saisie « a seulement eu pour effet de fixer les limites des fonds contigus », sans attribuer à l’un des voisins la propriété de la portion de terrain sur laquelle se trouvait l’ouvrage (Cass. 3e civ., 10 juillet 2013, n° 12-19.416). La cour d’appel de Chambéry a de même jugé qu’un procès-verbal de bornage de 1993 était « uniquement destiné à fixer les limites administratives des parcelles et sans incidence sur la propriété des fonds », si bien qu’il n’avait pas empêché le propriétaire d’un portail et d’une clôture installés en 1966, puis d’une rampe d’accès présente au moins depuis 1970, d’acquérir leur assiette par prescription (CA Chambéry, 22 janvier 2026, n° 24/01525).
Lorsque la correction suppose qu’une bande change de propriétaire, l’accord des voisins doit prendre la forme d’un acte, car « Tout acte sujet à publicité dans un service chargé de la publicité foncière doit être dressé en la forme authentique. » (décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, article 4). Une cession ou un échange de quelques mètres carrés se prépare donc avec un géomètre-expert, qui établit le document d’arpentage, et un notaire, qui rédige l’acte et le fait publier. Une lettre commune adressée au service du cadastre ou un accord verbal ne transfèrent aucune propriété.
À défaut d’accord, le juge est saisi. L’action en bornage relève du tribunal judiciaire : « Le tribunal judiciaire connaît des actions en bornage. » (article R. 211-3-4 du Code de l’organisation judiciaire). Elle doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, que l’article 750-1 du Code de procédure civile impose, à peine d’irrecevabilité, pour la demande qui tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou « lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage » (article 750-1 du Code de procédure civile). Le texte prévoit des dispenses, notamment en cas d’urgence manifeste ou lorsque la première réunion de conciliation ne peut être organisée dans les trois mois de la saisine d’un conciliateur. À s’en tenir à sa lettre, l’action en revendication, par laquelle on se fait reconnaître propriétaire de la bande litigieuse, n’est pas visée, puisqu’elle ne figure pas dans la liste et ne tend pas au paiement d’une somme ; une demande de bornage jointe à la revendication y reste en revanche soumise. Le juge du bornage ne tranche pas la propriété : dans l’affaire d’Orléans, le juge saisi du bornage s’est dessaisi au profit du tribunal judiciaire parce que la question de la prescription acquisitive devait être tranchée, et les deux instances ont été jointes (CA Orléans, 25 novembre 2025, n° 23/02413). Si le voisin refuse de participer aux opérations, les démarches à suivre pour un bornage judiciaire quand le voisin refuse de signer sont également décrites sur ce site.
Une fois la décision rendue, c’est sa publication qui permet la mise à jour du cadastre. La cour d’appel de Toulouse a ordonné la publication du jugement et de son arrêt au service de la publicité foncière, mais elle a refusé d’ordonner la modification du plan : « Le cadastre étant un document administratif de nature fiscale, il n’y a pas lieu d’en ordonner la modification » (CA Toulouse, 29 janvier 2025, n° 22/01604). La logique est celle de l’article 1402 du Code général des impôts : le plan suit le fichier immobilier, et non l’inverse. Reste la question des frais. Le bornage se fait à frais communs, et la cour d’Orléans a refusé d’en faire entrer le coût dans les dépens mis à la charge du voisin qui perdait son procès. Celui qui fait reconnaître une prescription à son profit peut, de son côté, conserver le coût de l’expertise : à Bordeaux, le tribunal a laissé à la charge de la société gagnante les frais d’expertise et de tentative de bornage amiable, exposés dans son seul intérêt (TJ Bordeaux, 26 juin 2025, n° 23/08925).
II. Votre maison, votre mur ou votre piscine déborde chez le voisin : ce qui peut éviter la démolition, et qui paiera
L’erreur de cadastre ou de géomètre devient grave lorsqu’on a construit en s’y fiant. Le propriétaire qui découvre que sa cuisine, son mur de clôture ou sa piscine se trouve en partie sur le terrain voisin se heurte à une règle d’une grande rigueur, la démolition, contre laquelle la prescription acquisitive est la principale défense (A). À défaut, il lui reste à négocier la bande de terrain et à se retourner contre ceux qui l’ont induit en erreur (B).
A. La démolition reste la règle, la prescription acquisitive est la vraie défense
Le point de départ est l’article 545 du Code civil : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. » (article 545 du Code civil). La jurisprudence en déduit que le voisin qui subit un empiètement peut obtenir la destruction de l’ouvrage, quelles que soient sa taille et la bonne foi de celui qui l’a construit. La Cour de cassation l’a jugé dès 1984, à propos d’un immeuble collectif qui débordait sur le fonds voisin : le texte s’applique dans toute sa rigueur, même lorsque l’empiètement résulte d’une erreur commise de bonne foi et même lorsque son importance est minime (Cass. 3e civ., 29 février 1984, n° 83-10.585).
Cette règle n’a pas fléchi devant le droit au respect du domicile. Le 3 juillet 2025, la Cour de cassation a cassé un arrêt qui avait refusé la démolition d’une extension de maison empiétant de 4,653 mètres carrés sur une parcelle de 1 622 mètres carrés. L’extension comportait deux pièces à vivre, avait été construite en vertu d’un permis de construire et existait avant même que les voisins n’achètent leur terrain ; la cour d’appel avait jugé la démolition disproportionnée. La Cour rappelle que « tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou abus » et reproche aux juges, ayant constaté l’empiètement, de ne pas l’avoir fait cesser alors qu’« il lui incombait d’ordonner toute mesure de nature à y mettre fin » (Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-12.925). Un permis de construire, la bonne foi, la faible surface ou le caractère habité de la construction ne suffisent donc pas à la sauver. Le point de vue du voisin qui subit l’empiètement, et la manière dont il obtient la démolition sous astreinte, sont traités dans l’article mon voisin a construit sur mon terrain, et le refus du contrôle de proportionnalité dans une analyse de la jurisprudence sur l’article 545.
La bonne foi de l’acheteur ne le protège pas davantage. La cour d’appel de Grenoble a jugé le cas d’une maison vendue en 2018 avec sa piscine, désignée dans l’acte par son seul numéro de parcelle ; en voulant clore leur terrain, les acquéreurs ont découvert, grâce à un géomètre, que la piscine se trouvait sur la parcelle voisine, attribuée à la sœur du vendeur par un partage de 1986. Le tribunal avait déjà écarté, malgré leur bonne foi, la théorie de l’apparence invoquée par les acquéreurs, qui ne l’ont pas remise en cause en appel. Le vendeur l’invoquait à son tour. La cour l’a écartée : faute de clôture ou de délimitation entre les deux terrains, il avait un doute sérieux et « il n’apparaît pas s’être livré à des vérifications, notamment en sollicitant le bornage des propriétés en cause, ou encore en s’adressant au Service de la publicité foncière » (CA Grenoble, 3 juin 2025, n° 23/03371). La démolition de la piscine et la remise en état de la parcelle ont été confirmées à la charge du vendeur, sous astreinte ; les acquéreurs, qui avaient eux-mêmes implanté un dispositif d’assainissement sur le terrain voisin, ont dû le retirer, sous la garantie du vendeur.
Lorsque l’empiètement lui-même n’est pas contestable, la défense la plus solide consiste à démontrer que la bande de terrain n’appartient plus au voisin, parce qu’elle a été acquise par prescription. Le principe figure à l’article 2272 du Code civil : « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. » (article 2272 du Code civil). La possession doit présenter des qualités précises, puisque, selon l’article 2261, pour pouvoir prescrire, « il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire » (article 2261 du Code civil). Elle ne doit pas reposer sur la simple bienveillance du voisin : « Les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription. » (article 2262 du Code civil). Un arrangement oral, une autorisation de passer ou de construire accordée par amitié peuvent ainsi se retourner contre celui qui s’en prévaut. Enfin, le délai ne recommence pas à chaque vente : « on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé » (article 2265 du Code civil).
Une construction ancienne réunit souvent ces conditions d’elle-même. Le tribunal judiciaire de Bordeaux a reconnu à une société propriétaire d’une maison, achetée en 2020, la propriété de 23 mètres carrés de la parcelle voisine, sur une bande de 2,45 mètres sur 5 mètres qu’occupaient une ancienne chambre et une salle d’eau bâties entre 1961 et 1971. Le tribunal rappelle qu’« il est toujours possible de prescrire contre un titre », relève que la construction, apparente, accessible seulement depuis la maison et édifiée sans convention avec le voisin, caractérisait une possession publique, continue, non équivoque et à titre de propriétaire, même devenue une ruine, et précise que « la bonne foi de l’auteur de l’accession par usucapion n’est pas requise » (TJ Bordeaux, 26 juin 2025, n° 23/08925). À Chambéry, un portail et une clôture installés en 1966 et une rampe d’accès visible sur les vues aériennes depuis 1970 ont conduit à rejeter, en 2026, la demande de démolition formée en 2015 (CA Chambéry, 22 janvier 2026, n° 24/01525) ; la proposition de rachat de la bande faite aux voisins en 2001, après l’expiration du délai, n’a pas remis en cause le transfert de propriété déjà acquis.
Encore faut-il que les trente ans soient accomplis avant que le voisin n’agisse. La prescription est interrompue par l’action du propriétaire, car « La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. » (article 2241 du Code civil). La Cour de cassation précise : « Une assignation en référé-expertise, qui tend à faire établir avant tout procès la preuve d’un empiétement, est interruptive de la prescription acquisitive trentenaire. » Dans cette affaire, un mur construit en 1986 n’avait pas été prescrit, parce que le voisin avait assigné en référé-expertise en 2009, soit vingt-trois ans plus tard (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 21-25.390). Une erreur passée inaperçue pendant presque trente ans ne suffit donc pas : il faut dater le début de la possession, souvent l’achat ou la construction, puis vérifier qu’aucune demande en justice ne l’a interrompue avant l’échéance. Hors prescription acquisitive, le temps joue peu en faveur de celui qui empiète, puisque « Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans » (article 2227 du Code civil). La cour de Grenoble a d’ailleurs jugé inopérant, pour la piscine, l’argument tiré de ce que la voisine n’exploitait pas sa parcelle, les condamnations sanctionnant une atteinte à un droit imprescriptible (CA Grenoble, 3 juin 2025, n° 23/03371).
Le délai peut être réduit à dix ans, mais cette voie est étroite dans une affaire d’erreur de cadastre. Le même article 2272 prévoit que « celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans » (article 2272 du Code civil). Le juste titre doit viser la bande précisément : « Le juste titre est celui qui vise sans équivoque, exactement et dans sa totalité la parcelle revendiquée. » (Cass. 3e civ., 28 novembre 2024, n° 23-17.557). Dans cette affaire de bornage, les voisins qui revendiquaient la bande bordée par leurs haies et leurs clôtures n’ont pas pu s’en tenir à l’affirmation qu’ils disposaient d’un titre : la cour d’appel devait vérifier que leurs actes désignaient exactement la partie de terrain revendiquée. Or, dans une erreur de cadastre ou de géomètre, l’acte ne comprend généralement pas la bande occupée ; le propriétaire de Trélazé l’exprimait à sa manière en expliquant qu’il n’avait pas d’acte notarié pour cette partie. Le plus souvent, seule la prescription de trente ans reste ouverte.
La Cour de cassation vient de rappeler que cette défense ne doit pas être abandonnée trop vite. Le 17 septembre 2026, elle a statué sur un pourvoi formé contre un arrêt de la cour d’appel de Fort-de-France, à propos d’un mur de soutènement construit par des voisins sur leur fonds et empiétant en partie sur la parcelle contiguë. Le tribunal avait ordonné sa démolition et la construction d’un nouveau mur entièrement implanté sur leur terrain, sous astreinte de 250 euros par jour de retard. En appel, l’une des propriétaires demandait à être déclarée propriétaire de la bande par la prescription de dix ans ; la cour d’appel avait déclaré cette demande irrecevable parce qu’elle était nouvelle. Le Code de procédure civile pose en effet qu’en appel « les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses », ou pour faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait (article 564 du Code de procédure civile), mais il ajoute que « Les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel. » (article 567 du Code de procédure civile). La Cour de cassation rappelle que la cour d’appel saisie d’une telle fin de non-recevoir « est tenue de l’examiner au regard des exceptions prévues aux articles 564 à 567 du code de procédure civile », et elle lui reproche de ne pas avoir recherché, même d’office, si la demande reconventionnelle relevait d’une de ces exceptions. La cassation atteint par voie de conséquence la condamnation à démolir le mur et l’astreinte (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-18.491). Il s’agit d’un arrêt non publié au Bulletin, qui ne dit pas si la prescription était acquise ; il rappelle seulement que la question doit être examinée. Mieux vaut, dans tous les cas, invoquer la prescription dès la première instance, par une demande reconventionnelle en revendication formée devant le tribunal.
B. Négocier la bande de terrain, puis se retourner contre le vendeur, le géomètre ou le notaire
Lorsque la prescription n’est pas acquise, la sortie la plus économique est souvent amiable : racheter ou échanger la bande sur laquelle se trouve la construction. Le voisin n’est jamais obligé de vendre, et il fixe son prix, mais le juge lui-même laisse souvent la porte ouverte. Dans l’affaire de Dijon, la cour a ordonné de reculer un talus hors de la propriété voisine après le bornage, « sous réserve d’un meilleur accord des parties lequel peut porter, éventuellement, sur un transfert de propriété de ce talus » (CA Dijon, 21 juillet 2026, n° 24/00939). Une telle cession exige un document d’arpentage, un acte notarié et une publication, comme toute division de parcelle ; faute de quoi, la situation reste irrégulière et risque de ressurgir lors de la prochaine vente.
Si l’empiètement existait déjà lorsque vous avez acheté, le vendeur vous doit en principe sa garantie, sous réserve des clauses de l’acte qui peuvent l’aménager. Selon l’article 1626 du Code civil, même sans stipulation particulière, « le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu » (article 1626 du Code civil). Le tribunal judiciaire de Valenciennes l’a appliqué à une société qui avait acheté un immeuble en 2011 : dix ans plus tard, le voisin s’est plaint d’un empiètement de cinq mètres carrés sur sa cour, confirmé par un bornage judiciaire ; la société a transigé en rachetant la surface pour 4 000 euros, sur la base d’un document modificatif du parcellaire cadastral établi par un géomètre-expert. Le vendeur, dont l’acte rappelait la garantie d’éviction, a été condamné, bien que la société eût transigé sans attendre une condamnation, à lui rembourser 5 410 euros, soit le prix de la surface, 900 euros de frais d’acte et 510 euros de géomètre, outre 1 000 euros de frais de procédure (TJ Valenciennes, 26 juin 2025, n° 22/03219). Lorsque le vendeur connaissait la situation ou n’a pas vérifié ce qu’il construisait, la sanction peut être plus lourde : dans l’affaire de la piscine, la cour de Grenoble a retenu que le vendeur avait occulté aux acquéreurs les conditions dans lesquelles il avait construit la piscine, et l’a condamné à leur verser 59 187 euros pour en reconstruire une à l’identique sur leur terrain et 16 500 euros pour leur dispositif d’assainissement (CA Grenoble, 3 juin 2025, n° 23/03371).
Le géomètre-expert qui s’est trompé répond aussi de son erreur. Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a jugé le cas d’une parcelle achetée en 2014 à la suite d’une division établie par une société de géomètres-experts ; plusieurs années plus tard, à l’occasion d’un bornage des parcelles restées au vendeur, la même société a constaté son erreur, qui privait l’acquéreuse d’une bande de 1,60 mètre de large sur 29 mètres de long, soit 48 mètres carrés. Le tribunal a retenu la faute du géomètre et relevé que, sans elle, le mur, la clôture, la haie, l’abri de jardin et la piscine hors-sol auraient été installés à la bonne limite. Il a rappelé que le juge, « statuant en matière extracontractuelle, ne peut apprécier la réparation due à la victime au regard du caractère disproportionné de son coût pour le responsable du dommage », et a alloué 27 571,70 euros pour démolir et reconstruire les ouvrages et replanter la haie, outre 2 000 euros de frais de procédure (TJ Clermont-Ferrand, 4 avril 2025, n° 23/03743). La société opposait la prescription de cinq ans ; le tribunal ne l’a pas examinée, faute pour elle de l’avoir soumise en temps utile au juge de la mise en état. Ce délai reste le premier point à vérifier, car « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » (article 2224 du Code civil). La découverte de l’erreur, lors d’un bornage ou d’une réclamation du voisin, peut marquer le point de départ de ce délai, sauf à démontrer que le propriétaire aurait dû la connaître plus tôt, comme le soutenait la société de géomètres dans cette affaire.
Le notaire peut enfin être mis en cause lorsque l’acte ne reflète pas la réalité du bien. La cour d’appel de Paris rappelle le principe : « Le notaire, chargé d’assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il authentifie, est tenu de vérifier les titres de propriété des vendeurs ainsi que la situation de l’immeuble et, en cas de difficulté, d’en informer les parties. » Elle a retenu la faute d’un notaire qui, en 1982, n’avait mentionné ni l’enclave du bien vendu ni le passage qui le desservait, et l’a condamné à 7 000 euros de préjudice moral et 5 000 euros de frais de procédure. Elle a en revanche refusé de lui reprocher de ne pas avoir inclus l’impasse dans la vente, car un droit de propriété sur cette parcelle « ne peut résulter que d’un titre régulièrement publié ou de la prescription acquisitive », et elle a déclaré irrecevable, comme nouvelle en appel, la demande tendant à lui faire rectifier l’acte (CA Paris, 3 février 2026, n° 22/20466). Le notaire n’est pas le juge de la propriété : un simple acte rectificatif ne peut pas attribuer à son client une bande que personne ne lui a vendue.
L’ordre des démarches découle de ces règles. Il faut d’abord suspendre tout projet de travaux près de la limite et réunir les titres, les plans et les preuves de la date des constructions. Un géomètre-expert doit ensuite établir, contradictoirement si possible, où passe la limite et quelle surface est en cause. On calcule alors la durée de possession, en joignant celle des propriétaires précédents et en recherchant toute demande en justice qui l’aurait interrompue. Si la prescription est acquise, on la fait reconnaître par le tribunal et on publie la décision ; si elle ne l’est pas, on négocie une cession de la bande, en tentant la conciliation lorsque la loi l’impose. Parallèlement, on met en demeure le vendeur, le géomètre ou le notaire sans laisser passer le délai de cinq ans de l’article 2224, dont le point de départ doit être vérifié pour chacun, en chiffrant le préjudice à partir d’estimations de démolition et de reconstruction. Les règles du bornage et de la prescription acquisitive sont présentées de manière plus théorique dans une étude de jurisprudence du site.
Conclusion
Le plan cadastral ne fait ni ne défait la propriété. L’administration fiscale le qualifie d’indice réfutable, et les juges le font passer après les titres et la possession, en le traitant comme un indice parmi d’autres ; ils n’hésitent pas à constater qu’il est erroné. Le faire corriger suppose donc d’établir d’abord la situation juridique, par un bornage signé, un acte notarié de cession accompagné d’un document d’arpentage ou un jugement, puis de publier cet acte ou cette décision au fichier immobilier : le cadastre suit, il ne tranche pas.
Lorsque l’erreur a conduit à construire chez le voisin, la règle est sévère. La démolition peut être exigée quelle que soit la surface, même si l’ouvrage a été bâti de bonne foi et avec un permis de construire, même s’il s’agit de pièces à vivre. La vraie défense est la prescription acquisitive : trente ans d’une possession paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, en joignant celle des propriétaires précédents, sans interruption par une demande en justice. La prescription de dix ans ne joue que si l’acte vise exactement la bande occupée, ce qui est rarement le cas quand l’erreur vient du plan. Elle doit être invoquée sans attendre, même si la Cour de cassation a rappelé le 17 septembre 2026 qu’une cour d’appel ne peut l’écarter comme nouvelle sans vérifier les exceptions prévues par le Code de procédure civile.
À défaut, il reste à négocier la bande et à obtenir réparation auprès du vendeur, du géomètre-expert ou du notaire, en principe dans les cinq ans à compter du jour où l’erreur a été connue ou aurait dû l’être. Le cabinet intervient dans le contentieux du voisinage et des servitudes, qu’il s’agisse de contester une limite fondée sur le seul cadastre, de faire reconnaître une prescription acquisitive ou de défendre un propriétaire menacé de démolition.
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