Dans beaucoup de hameaux bretons, que l’on appelle encore le village, un espace échappe aux limites ordinaires : une cour entre deux longères, une issue qui mène au puits, une ancienne aire à battre, un placître devant les maisons. Les habitants l’appellent le commun. Tant que chacun y passe sans gêner les autres, personne ne se demande à qui il appartient. La question surgit le jour où un voisin pose un portail, gare durablement une caravane, agrandit sa maison sur l’espace partagé, ou lorsque la mairie annonce qu’elle intègre la parcelle à son domaine.
La réponse ne se trouve ni dans le seul plan cadastral ni dans l’usage actuel des lieux. Elle dépend d’un texte révolutionnaire, l’article 10 du décret du 28 août 1792, propre aux cinq départements de l’ancienne Bretagne, que la Cour de cassation applique toujours avec rigueur. Dans un arrêt publié du 16 octobre 2025, elle a censuré une cour d’appel qui avait reconnu un commun de village sans vérifier le titre des habitants au jour de la publication du texte. Le ministère de la Justice a, de son côté, confirmé en mars 2024 que ce régime reste applicable et indiqué comment vendre ou revendiquer ces terres.
Cet article explique d’abord comment savoir si un espace est un commun de village et quelles preuves comptent devant le juge, puis ce que chacun peut y faire, face à un voisin comme face à la commune, y compris lorsque celle-ci engage la procédure des biens sans maître. Chaque commun a son histoire : les titres et la configuration des lieux priment sur toute analyse générale, et seul le juge tranche en cas de désaccord.
I. Commun de village : qui en est propriétaire et comment le prouver ?
A. Le décret du 28 août 1792 : trois propriétaires possibles et un titre d’usager à démontrer
Le décret du 28 août 1792, adopté pour rétablir les communes et les citoyens dans les propriétés et droits dont la puissance féodale les avait dépouillés, contient deux règles qui se répondent. La Cour de cassation les a rappelées dans son arrêt du 16 octobre 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-22.845, publié au Bulletin). Selon l’article 9, les terres vaines et vagues, landes et biens vacants, « dont les communautés ne pourraient pas justifier avoir été anciennement en possession, sont censés leur appartenir ». L’article 10 prévoit un régime particulier pour les cinq départements de l’ancienne province de Bretagne : les terres alors vaines et vagues, connues sous les noms de communes, frostages ou franchises, et qui n’avaient fait l’objet ni d’un arrentement, ni d’un afféagement, ni d’un acensement, « appartiendront exclusivement soit aux communes, soit aux habitants des villages, soit aux ci-devants vassaux » qui exerçaient sur elles le droit de communer, c’est-à-dire d’y faire paître les bêtes, d’y couper la lande ou le bois.
Ces cinq départements sont ceux de la Bretagne historique : Côtes-d’Armor (anciennement Côtes-du-Nord), Finistère, Ille-et-Vilaine, Loire-Atlantique (anciennement Loire-Inférieure) et Morbihan. Hors de ce territoire, c’est la présomption générale de l’article 9 qui s’applique, au profit des communes.
Toute la difficulté tient à l’interprétation que la Cour donne de l’article 10. Reprenant une solution de son arrêt du 17 avril 1970 (Cass. 3e civ., n° 69-11.189, publié au Bulletin), elle juge dans l’arrêt du 16 octobre 2025 que ces dispositions « n’ont fait que convertir en droit de propriété un droit qui, jusque-là, ne constituait qu’une simple servitude ». Elles ne dérogent à la règle générale que si le demandeur « justifie d’un titre valable à un droit personnel comme usager au jour de la publication de la loi », et elles ne l’autorisent à réclamer « que la portion de terres vaines et vagues à laquelle correspond son titre ». Autrement dit, la propriété des habitants n’est pas présumée : elle se démontre par un droit d’usage établi en 1792 et elle se mesure à l’aune de ce droit.
Les faits de l’affaire jugée en 2025 sont typiques des conflits de hameau. Une propriétaire contestait l’installation d’un portail entre un bâtiment voisin et sa propre parcelle ; elle soutenait que la partie non bâtie de la parcelle voisine, à laquelle elle ne pouvait plus accéder, constituait un commun de village et demandait qu’il soit interdit d’y stationner. La cour d’appel de Rennes lui avait donné raison en estimant que des terres vaines et vagues peuvent être communes aux habitants qui en ont l’usage, en raison de la situation des lieux, « si elles répondent à des besoins collectifs, comme celui d’assurer la circulation entre les propriétés privées ou l’accès à un puits ». Elle s’était aussi appuyée sur des titres de 1881 et de 2012 qui ne rattachaient pas la cour litigieuse aux bâtiments vendus. La Cour de cassation a cassé cet arrêt : la cour d’appel s’était déterminée « sans vérifier, comme il lui incombait, si au jour de la publication du texte susvisé, les habitants du village disposaient d’un titre » les autorisant à user de cet espace. L’affaire a été renvoyée devant la cour d’appel de Rennes autrement composée ; au 31 octobre 2026, nous n’avons trouvé dans la base Judilibre aucune décision de renvoi publiée.
Le ministère de la Justice a précisé la portée actuelle de ce régime dans sa réponse à la question écrite n° 14029 d’un député du Morbihan, publiée au Journal officiel du 26 mars 2024. Selon cette réponse, le statut de l’article 10 s’applique en Bretagne par principe, la présomption de l’article 9 au profit des communes n’y jouant qu’à titre subsidiaire. Les terres vaines et vagues appartenaient d’abord aux titulaires d’un contrat d’arrentement, d’afféagement ou d’acensement ; à défaut, aux habitants du village ou aux vassaux qui, au 28 août 1792, étaient en droit de communer ; à défaut encore, à la commune. La réponse rappelle aussi que des procédures spéciales de partage ont existé, créées par une loi du 6 décembre 1850 appliquée jusqu’au 1er janvier 1931, puis par le décret n° 55-884 du 30 juin 1955, qui s’en est inspiré, codifié aux articles 58-1 à 58-16 de l’ancien code rural et abrogé par la loi n° 92-1283 du 11 décembre 1992. Elle conclut que les terres vaines et vagues de Bretagne restent soumises à l’article 10.
Reste à savoir qui sont, aujourd’hui, les habitants titulaires. Sous l’empire de l’ancienne procédure de partage, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 12 juin 1965 (Cass. 1re civ., n° 61-11.042, publié au Bulletin), que l’article 10 vise les habitants des villages sans restriction : un habitant domicilié au hameau pouvait venir au partage d’une pièce de terre inscrite à la matrice cadastrale au nom des habitants du hameau, sans avoir à démontrer qu’il était l’ayant droit d’un habitant de 1792, contrairement à ce qu’avait jugé la cour d’appel. La réponse ministérielle de 2024 raisonne, elle, en termes d’ayant cause d’une personne qui était en possession du droit de communer. Les deux approches ne portent pas sur la même question : la première concerne le partage d’un bien dont la nature commune n’était pas en cause devant la Cour, la seconde la preuve de la propriété. Dans chaque dossier, la réponse dépend donc des titres produits, et un juge peut seul trancher.
Le commun de village ne doit pas être confondu avec des notions voisines. Selon l’article 542 du code civil, « Les biens communaux sont ceux à la propriété ou au produit desquels les habitants d’une ou plusieurs communes ont un droit acquis » : ils relèvent de la commune. La section de commune est encore autre chose : l’article L. 2411-1 du code général des collectivités territoriales la définit comme une partie de commune possédant des biens distincts et précise que « La section de commune est une personne morale de droit public ». Il ajoute qu’« Aucune section de commune ne peut être constituée à compter de la promulgation » de la loi du 27 mai 2013. Notre article sur les sections de commune et le transfert de leurs biens présente ce régime de droit public, qu’il ne faut pas présumer applicable à un commun de village : là encore, tout dépend des titres.
Hors de Bretagne, la présomption de l’article 9 joue pleinement. Dans un arrêt du 20 janvier 1965 (Cass. 1re civ., n° 62-13.934, publié au Bulletin), la Cour a approuvé une cour d’appel qui avait déclaré une commune de la Mayenne propriétaire de trois parcelles incultes, couvertes d’épines et de ronces, dont des riverains avaient pris possession avant de les planter de peupliers : les textes de 1792 et de 1793 créent, au profit des communes, une présomption générale de propriété sur les terres vaines et vagues, opposable à toute personne, qui doit prouver son propre droit pour la renverser. La Cour de cassation a également souligné, dans un arrêt du 13 mars 1984 (Cass. 3e civ., n° 82-14.650, publié au Bulletin) relatif aux bois et pâturages du pays de Soule, que la loi de 1792 n’avait pas pour but d’abolir les droits que les communautés d’habitants tenaient des anciennes coutumes, mais de les rétablir dans les biens dont la féodalité les avait dépouillées.
Un dernier repère, fiscal, aide à comprendre la situation d’une parcelle. L’article 1401 du code général des impôts prévoit que « Le paiement de la taxe foncière afférente aux marais et terres vaines et vagues qui n’ont aucun propriétaire particulier » ainsi qu’aux biens communaux « incombe à la commune tant qu’ils ne sont point partagés ». Il ajoute que « La taxe due pour des terrains qui ne sont communs qu’à certaines portions des habitants d’une commune est acquittée par la section de commune ». Savoir qui est imposé sur la parcelle, en consultant le relevé de propriété et la matrice cadastrale, donne un indice utile, mais l’imposition ne prouve pas à elle seule la propriété.
B. Titres, cadastre, usage, prescription : ce qui convainc le juge et ce qui ne suffit pas
La charge de la preuve pèse sur celui qui revendique le commun. L’arrêt du 17 avril 1970 en donne une illustration nette : des habitants d’un village de Locmariaquer, dans le Morbihan, voulaient obtenir la suppression de clôtures et l’arrêt de travaux de construction engagés par la commune sur deux parcelles qu’ils disaient posséder en indivision. Ils offraient de prouver une possession immémoriale antérieure à 1793. La cour d’appel a rejeté cette offre de preuve en relevant l’absence de titre, et la Cour de cassation a approuvé cette solution, en relevant que les juges n’avaient pas ajouté de condition à la loi en constatant que la prescription trentenaire n’était pas invoquée.
Les titres utiles sont les plus anciens : actes d’afféagement ou d’arrentement, aveux, actes de partage du XIXe siècle, donations-partages, ventes décrivant une maison qui joint le commun ou qui a droit au commun. Dans l’affaire de Plœmeur évoquée plus loin, des habitants ont ainsi produit un acte de partage des anciens communs de leur village daté de 1876. Lorsque les actes successifs se contredisent, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 4 juin 1975 (Cass. 3e civ., n° 74-11.151, publié au Bulletin) relatif à un passage devenu propriété commune par des actes de 1856 et 1864, que les mentions des actes les plus anciens et communs aux parties prévalent sur celles de leurs titres postérieurs, qui ne peuvent modifier seuls le régime juridique antérieurement institué. Un acte de vente récent qui inclut le commun dans le lot vendu ne suffit donc pas, à lui seul, à faire disparaître les droits des autres habitants. Pour retrouver ces actes, notre article sur l’obtention de l’acte de propriété d’un voisin au service de la publicité foncière détaille les formulaires et les délais.
Le cadastre, et notamment le cadastre dit napoléonien établi en Bretagne au cours de la première moitié du XIXe siècle, peut porter des mentions comme commun ou communs du village dans ses états de sections. Ces mentions comptent, mais elles restent des indices. Dans un arrêt du 6 juin 2019 (Cass. 3e civ., n° 18-14.454), la Cour a approuvé une cour d’appel qui avait écarté une limite tirée de « l’ancien cadastre qui ne constituait qu’un indice et ne contenait aucune mesure précise ». Par ailleurs, la mention commun peut désigner aussi bien un bien des habitants qu’un bien de la commune : elle doit être confrontée aux actes. Notre guide sur le cadastre napoléonien et la valeur des anciens plans explique où les consulter, et celui sur l’erreur de cadastre entre voisins rappelle pourquoi le plan ne fait pas la propriété.
L’usage actuel, enfin, ne qualifie pas le commun : c’est précisément ce que la Cour a reproché à la cour d’appel en 2025. Il n’est pas pour autant indifférent. Un passage emprunté par le public peut relever d’un autre régime, celui des chemins ruraux présumés communaux, examiné plus loin. Un passage réservé à quelques maisons peut correspondre à une servitude fondée sur un titre ou sur l’enclave, ce que notre article sur la définition des servitudes et leur preuve entre voisins permet de vérifier. Et l’usage exclusif d’une partie du commun par un seul voisin peut, avec le temps, fonder une prescription.
La prescription acquisitive est en effet le second moyen de devenir propriétaire, que la réponse ministérielle de 2024 mentionne expressément. Selon l’article 2258 du code civil, elle permet d’acquérir un bien par l’effet de la possession, sans avoir à produire de titre. L’article 2261 exige une possession « continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». L’article 2272 fixe le délai à trente ans, mais précise que « celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ». Le propriétaire, lui, ne perd pas son bien par le seul fait de ne pas s’en servir : selon l’article 2227, « Le droit de propriété est imprescriptible ». Il ne le perd que si un autre l’a acquis par prescription.
Entre personnes qui ont chacune des droits sur le même espace, la possession est toutefois regardée avec méfiance. Dans un arrêt du 10 janvier 2006 (Cass. 3e civ., n° 04-18.478), la Cour a approuvé une cour d’appel qui avait relevé qu’entre coïndivisaires « les actes de possession étaient équivoques sauf à démontrer l’intention de leur auteur de se comporter comme seul et unique propriétaire du bien indivis ». Dans cette affaire, la prescription a été admise : la disposition des lieux montrait une jouissance exclusive de la bande de terrain comprise entre la façade d’une maison et un portillon, et les juges ont retenu que « ce portillon délimitait précisément une zone d’occupation privative », le portillon formant le retour d’un muret ancien. Passer sur le commun, y garer sa voiture ou l’entretenir comme tout le monde ne suffit donc pas ; il faut des actes qui excluent clairement les autres pendant trente ans, ou dix ans avec un juste titre et de bonne foi. Les photos aériennes anciennes de l’IGN peuvent aider à dater une clôture, un muret ou un portillon.
Deux précautions de procédure découlent de cette jurisprudence. D’abord, il faut obtenir du juge une décision claire sur la qualification. Dans une affaire du Finistère, après deux arrêts rendus en 2015 et en 2016, la cour d’appel de Rennes avait, sur une simple requête en interprétation, dit qu’une parcelle était un commun de village et ordonné l’enlèvement d’obstacles. Dans un arrêt du 19 décembre 2019 (Cass. 3e civ., n° 17-14.935), la Cour de cassation a cassé cette décision, au visa de l’article 461 du code de procédure civile, parce que la cour d’appel avait, « par une nouvelle appréciation des faits, modifié les droits et obligations des parties ». Le litige durait alors depuis plus de dix ans. Ensuite, le bornage ne règle pas la question. L’article 646 du code civil permet à « Tout propriétaire » d’« obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës », mais, comme le rappelle l’arrêt du 6 juin 2019, « le bornage n’a pas pour objet de trancher une question de propriété ». Lorsqu’il s’agit de savoir si un espace est un commun, l’action adaptée est une action en revendication devant le tribunal judiciaire ; le bornage vient ensuite, une fois la propriété fixée.
II. Portail, stationnement, vente, mairie : que peut-on faire sur un commun de village ?
A. Entre voisins : usage partagé, travaux, appropriation et vente
Lorsque le commun appartient aux habitants, la jurisprudence et la réponse ministérielle de 2024 l’analysent comme une propriété restée indivise. Les règles de l’indivision s’appliquent alors à son usage. Selon l’article 815-9 du code civil, « Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires ». Le même article prévoit que « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité ». Concrètement, passer pour rejoindre sa maison, puiser à la fontaine ou accéder à son champ correspond à la destination habituelle d’un commun ; y stationner en permanence, y entreposer du matériel ou y installer un abri peut revenir à s’en réserver une partie, au détriment des autres. Notre article consacré à la cour commune ou au chemin partagé entre voisins détaille ces règles d’usage, de stationnement et de répartition des frais.
Les travaux sont encadrés plus strictement encore. L’article 815-3 du code civil permet certains actes d’administration à la majorité des deux tiers des droits, mais précise que « le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis », ainsi que pour les actes de disposition. Poser un portail qui ferme le commun, le bitumer pour en faire une entrée privée, y bâtir une extension ou une véranda excède, en principe, cette exploitation normale. Un habitant ne peut donc pas le faire seul, et les autres peuvent demander la suppression de l’ouvrage. Dans l’affaire finistérienne citée plus haut, la cour d’appel avait d’ailleurs ordonné, sous astreinte, l’enlèvement des obstacles à la libre circulation et des ouvrages implantés sans l’accord des autres habitants, avant que son arrêt ne soit cassé pour la raison de procédure déjà indiquée.
Pour faire cesser une appropriation, la première étape reste écrite : une mise en demeure adressée au voisin, qui rappelle les titres et la destination du commun et fixe un délai. Avant le procès, l’article 750-1 du code de procédure civile impose une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative lorsque la demande tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros, lorsqu’elle relève des actions visées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire, c’est-à-dire le bornage selon l’article R. 211-3-4 et, selon l’article R. 211-3-8, notamment les distances de plantation, l’élagage, les ouvrages de l’article 674 du code civil et certaines servitudes liées à l’eau, ou lorsqu’elle est relative « à un trouble anormal de voisinage ». Une action en revendication de propriété ne figure pas, à elle seule, dans cette liste, mais la tentative devient obligatoire dès que la demande comporte l’un de ces chefs ou une somme n’excédant pas 5 000 euros. En pratique, une rencontre devant un conciliateur de justice permet de confronter les actes anciens avant toute procédure.
En cas d’urgence, l’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou pour « faire cesser un trouble manifestement illicite ». Ce caractère illicite doit être évident : si un jugement ou des titres clairs établissent déjà la nature commune de l’espace, un portail qui en interdit l’accès peut justifier une mesure rapide ; si la qualification même de commun est débattue, le juge des référés pourrait estimer que le trouble n’est pas « manifestement illicite » et renvoyer les parties devant le juge du fond. Notre article sur les recours rapides lorsqu’un passage est fermé ou une clôture déplacée détaille cette voie. Pour le choix de la juridiction et la représentation par avocat, voir aussi notre guide sur le tribunal compétent en matière de conflit de voisinage.
La question la plus fréquente reste celle de l’achat : peut-on acheter un commun de village, par exemple pour clore l’espace devant sa maison ? Tout dépend de qui en est propriétaire. Si le commun appartient aux habitants en indivision, sa vente est un acte de disposition qui exige, selon l’article 815-3, le consentement de tous. L’article 815-5-1 du code civil permet certes au tribunal judiciaire d’autoriser l’aliénation d’un bien indivis à la demande d’indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits, après une procédure devant notaire, si la vente ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres. Mais encore faut-il identifier les indivisaires et la part de chacun, ce qui, pour un commun issu du XVIIIe siècle, suppose de reconstituer des générations de transmissions. Un seul riverain ne peut pas vendre le commun, et l’acquéreur d’une maison dont l’acte inclut une partie du commun s’expose à une revendication des autres habitants.
La réponse ministérielle de 2024 résume les voies ouvertes. Un particulier peut vendre un bien situé sur ces terres s’il justifie d’un titre de propriété. À défaut, il peut revendiquer la propriété et demander, le cas échéant, le partage en prouvant qu’il est l’ayant cause d’une personne qui était en possession du droit de communer, dans la seule limite de la portion correspondant à ce titre. Il peut aussi, dans certains cas, invoquer la prescription acquisitive dans les conditions des articles 2272 et suivants du code civil. Le partage obéit au principe posé par l’article 815 du code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». La procédure bretonne spéciale ayant été abrogée en 1992, ce partage ne peut plus l’emprunter et suppose, en toute hypothèse, de mettre en cause l’ensemble des personnes qui ont des droits sur le commun. Avant d’acheter une maison de hameau, il est donc prudent de demander au notaire l’origine de propriété sur plusieurs générations et de vérifier sur place quels espaces sont utilisés en commun.
B. Face à la commune : chemin rural, bien sans maître et recours
La commune peut revendiquer un commun de trois manières. La première est la présomption de l’article 9 du décret de 1792, qui ne joue en Bretagne qu’à titre subsidiaire, lorsque personne ne justifie du droit de communer. La deuxième passe par le régime des chemins ruraux. Selon l’article L. 161-1 du code rural et de la pêche maritime, les chemins ruraux sont des chemins appartenant aux communes, affectés à l’usage du public et non classés comme voies communales. L’article L. 161-2 présume cette affectation, « notamment par l’utilisation du chemin rural comme voie de passage ou par des actes réitérés de surveillance ou de voirie de l’autorité municipale ». Et l’article L. 161-3 ajoute que « Tout chemin affecté à l’usage du public est présumé, jusqu’à preuve du contraire, appartenir à la commune sur le territoire de laquelle il est situé ». Une issue de village goudronnée par la commune, éclairée par elle et empruntée par tous peut ainsi être présumée communale ; les habitants doivent alors renverser la présomption par leurs titres. Notre article sur la question de savoir si un chemin est communal, rural ou privé développe ce point.
La troisième voie, la plus utilisée ces dernières années, est la procédure des biens sans maître. L’article L. 1123-1 du code général de la propriété des personnes publiques vise notamment les « immeubles qui n’ont pas de propriétaire connu et pour lesquels depuis plus de trois ans les taxes foncières n’ont pas été acquittées ou ont été acquittées par un tiers ». L’article L. 1123-3, dans sa rédaction en vigueur depuis le 9 avril 2026, organise la procédure : un arrêté du maire, ou du président de l’intercommunalité à fiscalité propre, constate que l’immeuble remplit ces conditions ; il est publié, affiché et, s’il y a lieu, notifié au dernier propriétaire connu, à l’habitant ou à l’exploitant et au tiers qui aurait payé les taxes ; il est aussi notifié au préfet. « Dans le cas où un propriétaire ne s’est pas fait connaître dans un délai de six mois à dater de l’accomplissement de la dernière des mesures de publicité », l’immeuble est présumé sans maître, et la commune peut l’incorporer à son domaine par une délibération, constatée par un nouvel arrêté. Le texte précise que cette procédure s’applique aussi « lorsque les taxes foncières font l’objet d’une exonération ou ne sont pas mises en recouvrement ». Ce peut être le cas d’un commun que personne ne déclare et qui n’est pas imposé. Pour les biens dépendant d’une succession ouverte depuis plus de trente ans sans successible, visés au 1° de l’article L. 1123-1, l’article 713 du code civil pose en outre que « Les biens qui n’ont pas de maître appartiennent à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés ».
Ces formalités ne sont pas de pure forme. Dans un arrêt du 13 juillet 2023 (CAA Nantes, n° 22NT02249), la cour administrative d’appel de Nantes a annulé l’incorporation de deux parcelles dans le domaine d’une commune du Finistère, parce que le maire n’avait pas pris le premier arrêté constatant que les conditions étaient réunies. Elle a jugé que « ce premier arrêté permet au propriétaire de parcelles, s’il existe, de se faire connaître dans le délai légal avant leur incorporation dans le domaine communal ». Elle a ajouté que les informations obtenues auprès des services fiscaux ne dispensaient pas la commune de respecter les formalités de l’article L. 1123-3, « qui constituent une garantie, pour procéder à l’incorporation d’un bien sans maître dans le domaine communal ». Dans la même affaire, le recours gracieux formé dans le délai avait prorogé le délai de recours contentieux, conformément à l’article L. 411-2 du code des relations entre le public et l’administration.
Les communs de village bretons sont directement concernés. À Plœmeur, dans le Morbihan, le conseil municipal a décidé le 19 juin 2024 d’incorporer au domaine communal plusieurs parcelles présumées sans maître, et le maire a constaté cette incorporation par un arrêté du 9 septembre 2024. Des habitants, qui produisaient un acte de partage des anciens communs de leur village de 1876 et des pièces successorales, en ont demandé l’annulation. Par un jugement du 3 juin 2025 (TA Rennes, n° 2406083), le tribunal administratif de Rennes a rappelé que ces décisions relèvent du juge administratif, sous réserve de la question de propriété, qui appartient au juge judiciaire. Estimant que la propriété des requérants présentait une difficulté sérieuse, il a transmis la question au tribunal judiciaire de Lorient et sursis à statuer, comme le prévoit l’article R. 771-2 du code de justice administrative : « Elle sursoit à statuer jusqu’à la décision sur la question préjudicielle ». Au 31 octobre 2026, nous n’avons trouvé dans la base Judilibre aucune décision du tribunal judiciaire de Lorient sur cette question ; l’issue reste donc ouverte, et rien ne permet de présumer le sens de la décision à venir.
Pour contester une incorporation, les délais sont brefs. Selon l’article R. 421-1 du code de justice administrative, le tribunal administratif doit être saisi « dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée ». Un recours gracieux formé dans ce délai le proroge. En parallèle, la propriété elle-même se défend devant le tribunal judiciaire, par une action en revendication fondée sur les titres anciens, la possession ou l’article 10 du décret de 1792.
Si l’incorporation est acquise, tout n’est pas perdu. L’article L. 2222-20 du code général de la propriété des personnes publiques prévoit que, lorsque la propriété d’un immeuble a été transférée selon cette procédure, « le propriétaire ou ses ayants droit sont en droit d’en exiger la restitution ». Si le bien a été vendu ou utilisé d’une manière qui s’y oppose, ils ne peuvent obtenir qu’une indemnité égale à sa valeur au jour de l’aliénation, fixée à défaut d’accord par le juge de l’expropriation. La restitution ou l’indemnité suppose toutefois de rembourser les charges éludées depuis le point de départ du délai de trois ans et les dépenses de conservation engagées par la collectivité. Le Conseil d’État a précisé la répartition des compétences dans une décision du 18 mars 2024 (CE, n° 474558, mentionnée aux tables) : si le juge administratif connaît des fautes commises par la commune lors de l’incorporation, « la demande tendant à l’indemnisation du préjudice né de la perte du bien lui-même, indemnisable à hauteur de la valeur de cet immeuble, relève, faute d’accord amiable, de la compétence du seul juge judiciaire ».
Face à une telle procédure, plusieurs habitants ont intérêt à se regrouper : les titres des uns peuvent compléter ceux des autres, et les frais d’archives, de géomètre et de procédure se partagent. Notre article sur la manière d’agir à plusieurs voisins face à une même difficulté présente les formes possibles. Pour l’ensemble de ces questions de propriété, de servitude et de limites, le cabinet présente aussi son approche des servitudes immobilières et limites entre fonds voisins.
| Votre situation | Règle applicable | Ce qu’il faut prouver | Démarche utile |
|---|---|---|---|
| Un voisin soutient que l’espace devant votre maison est un commun | Article 10 du décret de 1792, interprété en 2025 | Pour lui, le titre d’usager des habitants en 1792 ; pour vous, vos titres et votre possession | Réunir vos actes anciens et, en cas de blocage, faire trancher la propriété par le juge |
| Vous revendiquez un commun fermé par un voisin | Indivision : usage conforme à la destination, unanimité pour les travaux | Titres anciens, actes de partage, mentions cadastrales concordantes | Mise en demeure, tentative amiable, action en revendication, référé si le droit est évident |
| Un voisin invoque trente ans d’usage exclusif | Articles 2261 et 2272 du code civil | Des actes excluant clairement les autres habitants, pendant trente ans | Dater les ouvrages (photos aériennes, témoignages), contester l’équivoque |
| Vous voulez acheter ou vendre un commun | Acte de disposition : accord de tous ou autorisation judiciaire | Identité et droits de chaque indivisaire | Origine de propriété complète chez le notaire, partage si nécessaire |
| La commune revendique un chemin du village | Chemins ruraux présumés communaux | Titres contraires à la présomption | Réclamation en mairie, puis action devant le tribunal judiciaire |
| La mairie lance la procédure des biens sans maître | Articles L. 1123-1 et L. 1123-3 du CGPPP | Votre qualité de propriétaire ou d’ayant droit | Se faire connaître dans les six mois, recours gracieux ou contentieux dans les deux mois, action judiciaire sur la propriété |
Conclusion
Un commun de village n’est ni un simple usage, ni un bien de la commune par défaut, ni une dépendance de la maison la plus proche. En Bretagne, il obéit encore à l’article 10 du décret du 28 août 1792, que la Cour de cassation a rappelé avec fermeté en octobre 2025 : celui qui revendique un commun doit établir le droit d’usage dont disposaient les habitants au jour de la publication du texte, et ne peut réclamer que la portion qui y correspond. La preuve repose sur les actes les plus anciens, éclairés par le cadastre et par la configuration des lieux, tandis que la prescription reste possible mais exigeante entre personnes qui partagent le même espace.
Sur le terrain, cela se traduit par des règles simples : chacun peut user du commun selon sa destination, personne ne peut le fermer, le bâtir ou le vendre seul, et la commune qui veut l’incorporer doit respecter une procédure précise, sous le contrôle du juge administratif et, pour la propriété, du juge judiciaire. Deux procédures emblématiques n’avaient pas encore donné lieu, au 31 octobre 2026, à une décision publiée dans la base Judilibre : celle renvoyée devant la cour d’appel de Rennes après l’arrêt de 2025, et la question de propriété transmise au tribunal judiciaire de Lorient pour les communs de Plœmeur. Chaque dossier dépend de ses titres et de son histoire, et seul le juge peut trancher un désaccord.