Une cour pavée bordée de trois maisons, une allée qui mène de la rue à deux pavillons, un passage entre deux granges : ces espaces partagés sont fréquents dans les centres anciens, les hameaux et les terrains divisés au fil des successions. Tant que chacun se contente d’y passer, personne ne s’interroge. Le conflit éclate le jour où un voisin y gare durablement sa voiture, pose un portail, bétonne une rampe ou refuse de payer sa part de la réfection.

Avant de savoir si l’on a le droit d’agir ou d’interdire, il faut savoir ce que l’on possède. Les actes parlent de cour commune, de droit à la cour ou de moitié indivise d’un chemin. Selon les cas, l’espace relève d’une indivision forcée et perpétuelle, d’une indivision ordinaire à laquelle on peut mettre fin, d’une simple servitude de passage, voire du statut de la copropriété. Le 1er juillet 2026, la Cour de cassation a rappelé qu’un bien indivis n’est en indivision forcée que s’il constitue « l’accessoire indispensable des fonds dont il dépend » (Cass. 1re civ., 1er juillet 2026, n° 21-23.100) : le mot commune dans un titre ne suffit pas. En mai 2025, elle avait jugé que chaque indivisaire peut exiger la suppression d’un ouvrage construit sans son accord sur un chemin en indivision forcée (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 24-15.027).

Cet article s’appuie sur les textes en vigueur au 28 septembre 2026 et sur seize décisions lues en entier. Il traite d’abord de la nature de votre droit sur la cour ou le chemin (I), puis de ce que chacun peut y faire, de la répartition des frais et des recours en cas de conflit (II).

I. Cour commune ou chemin en indivision : identifier d’abord ce que vous possédez

Presque toutes les questions pratiques dépendent d’une qualification. Elle se fait à partir des titres de propriété, de la configuration des lieux et de l’usage réel de l’espace, jamais à partir du seul plan cadastral ou du vocabulaire employé par un acte.

A. L’indivision forcée suppose un accessoire indispensable, pas seulement le mot commune

Le point de départ est l’article 815 du code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » et le partage peut toujours être provoqué, sauf sursis décidé par jugement ou convention (article 815 du code civil). Les juges admettent depuis longtemps une exception pour les biens qui servent à plusieurs propriétés voisines et sans lesquels celles-ci ne pourraient pas être utilisées normalement : cours, allées, passages, puits. Le tribunal judiciaire de Bordeaux l’a formulé ainsi le 15 janvier 2026 : « tout bien immobilier nécessaire à plusieurs fonds constitue une indivision perpétuelle dès lors que l’usage ou l’exploitation des immeubles principaux serait impossible ou notablement détérioré » si leurs propriétaires perdaient l’usage de la chose commune (TJ Bordeaux, 15 janvier 2026, n° 23/07781).

L’arrêt du 1er juillet 2026 précise la condition. Des propriétaires installés autour d’une cour pavée voulaient y accéder en voiture et l’aménager à cette fin ; ils demandaient aussi l’interdiction d’y entreposer les bacs à ordures et d’y étendre le linge. La cour d’appel de Paris les avait déboutés en retenant que l’expression « cour commune » fait présumer que l’espace profite aux fonds qui le bordent, et qu’il constitue donc une indivision forcée et perpétuelle « gouvernée par la règle de l’unanimité des indivisaires ». La Cour de cassation casse cette décision : un bien indivis n’est en indivision forcée, « exclusive de l’application du droit commun de l’indivision », que s’il constitue l’accessoire indispensable des fonds dont il dépend, et la cour d’appel s’était prononcée « sans établir que la cour commune constituait l’accessoire indispensable des fonds divis dont elle dépendait » (Cass. 1re civ., 1er juillet 2026, n° 21-23.100). Les demandeurs soutenaient que la cour n’était pas indispensable à l’un des fonds voisins, dont le bâtiment avait autrefois ses fenêtres et son accès sur une autre cour, et dont les anciennes ouvertures pouvaient être rouvertes.

Cet arrêt doit être lu avec mesure. Il est rendu en formation restreinte, sans publication au Bulletin, et il ne tranche pas le fond : l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Paris autrement composée. Il écarte pourtant un raisonnement présent dans plusieurs décisions antérieures, qui partaient de la présomption attachée aux mots « cour commune », notamment les arrêts rendus par la même chambre de la cour d’appel de Paris le 20 mai 2022 et le 9 juin 2023. En pratique, celui qui invoque l’indivision forcée doit établir que la cour ou le chemin est indispensable aux propriétés qui en dépendent, sans pouvoir se contenter du vocabulaire des titres.

Deux questions guident cette démonstration. La première porte sur l’existence d’un autre accès praticable. À Bordeaux, un chemin communal nouvellement créé longeait la propriété de l’un des voisins ; le tribunal a pourtant jugé que ce fonds restait enclavé, compte tenu du dénivelé, des difficultés techniques et d’un coût de travaux supérieur à 20 % de sa valeur vénale, et il a refusé le partage du chemin indivis (TJ Bordeaux, 15 janvier 2026, n° 23/07781). La seconde porte sur la date à laquelle on apprécie cette utilité. Le tribunal judiciaire de Valence s’est placé à la date de l’acte contesté pour juger qu’un chemin n’était pas l’accessoire indispensable d’une parcelle directement desservie par une voie publique (TJ Valence, 9 janvier 2025, n° 22/00258).

Lorsque l’indivision forcée est établie, ses effets sont nets. Aucun partage ne peut être imposé : le tribunal de Bordeaux a débouté les propriétaires qui le demandaient et a dit que le chemin d’accès restait une indivision forcée et perpétuelle « faute d’accord entre les parties » (TJ Bordeaux, 15 janvier 2026, n° 23/07781). Le droit sur la cour ou le chemin ne se vend pas séparément de la maison : le tribunal de Valence a annulé la donation par laquelle des voisins avaient cédé à une société la moitié de leurs droits sur le chemin, alors que cette société préparait la division de son terrain en trois lots à bâtir, au motif que « le droit indivis ne peut être cédé indépendamment du bien dont il constitue l’accessoire indispensable » ; la nullité a toutefois été déclarée inopposable à la société qui avait ensuite acquis le bien de bonne foi (TJ Valence, 9 janvier 2025, n° 22/00258). Le tribunal judiciaire de Tours résume ces effets : les coïndivisaires ne peuvent « ni demander le partage, ni faire valoir leur droit de préemption en cas de vente, ni céder le bien indépendamment de l’immeuble principal » (TJ Tours, 16 février 2026, n° 23/01035).

Ce droit ne disparaît pas davantage par une simple mention d’acte. Dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Paris le 20 mai 2022, une attestation rectificative du notaire avait retiré de la vente de 1996 une portion de la cour, et l’acte de revente de 2009 ne mentionnait plus qu’une servitude de passage. Le tribunal avait refusé de reconnaître la cour commune ; la cour d’appel a jugé que cette attestation, faite sans l’accord de l’acquéreur, ne valait pas renonciation : « Le droit à la cour commune étant l’accessoire du ou des fonds qui la bordent, ce droit ne peut être cédé indépendamment de ce ou ces fonds », et il ne s’éteint que par la renonciation du propriétaire du fonds qu’il dessert (CA Paris, 20 mai 2022, n° 20/03808).

À l’inverse, si la cour ou le chemin n’est pas indispensable, le droit commun de l’indivision s’applique. Le partage peut alors être demandé sur le fondement de l’article 815, et les décisions suivent les majorités de l’article 815-3 : les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits peuvent effectuer les actes d’administration, mais le consentement de tous reste requis pour « tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis » et pour les actes de disposition (article 815-3 du code civil). Ce régime est celui de toute indivision immobilière, que nous avons présenté à propos de la loi du 7 avril 2026 et de la sortie d’indivision. Pour un voisin, la différence est concrète : en indivision forcée, un seul refus suffit à bloquer un changement de destination ; en indivision ordinaire, une majorité des deux tiers peut décider des actes d’administration, et chacun peut demander à sortir de l’indivision.

B. Ni servitude ni copropriété : les qualifications voisines à écarter

Une servitude de passage est une charge qui grève le terrain d’autrui au profit de votre fonds ; l’indivision est une propriété partagée. La différence se voit d’abord dans la répartition des frais. Pour une servitude, celui à qui elle est due a le droit de faire les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver (article 697 du code civil), et ces ouvrages sont à ses frais, « à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire » (article 698 du code civil). Pour un bien indivis, chacun contribue selon sa part. Les règles propres aux servitudes de passage, leur extinction et leur aggravation sont détaillées dans notre article sur les servitudes de passage et l’enclavement.

La cour d’appel de Paris a appliqué les deux régimes dans une même affaire le 7 octobre 2022. Un fonds enclavé rejoignait la rue en empruntant une parcelle indivise entre trois propriétaires, où se trouvait un portail, puis une parcelle appartenant en propre à une société et grevée d’une servitude de passage. Pour l’allée indivise et pour le portail qui y était installé depuis plusieurs années, les propriétaires titulaires d’un quart des droits ont été condamnés à supporter le quart des réparations nécessaires, soit 1 925 euros pour le portail et 2 279,47 euros pour l’allée ; faute d’opposition de leur part à l’installation du portail, la cour y a vu un accord tacite et a soumis le portail au régime de l’indivision. Pour la partie grevée d’une servitude, le propriétaire du fonds dominant n’était tenu que de ce que prévoyait son titre, maintenir le passage carrossable, et le constat produit montrait qu’il l’était encore (CA Paris, 7 octobre 2022, n° 19/16557).

Le mot employé par l’acte ne lie pas le juge. Dans l’affaire jugée le 20 mai 2022, le titre des acquéreurs d’une maison mentionnait une servitude de passage sur la cour pour accéder au garage ; la cour d’appel y a vu une « qualification erronée » du droit indivis attaché à la maison et transmis avec elle. Elle a ordonné, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, la remise des clés du portail donnant sur la rue et l’enlèvement d’une véranda construite en 2011 sur la cour sans l’accord de ces voisins, et elle leur a alloué 7 000 euros pour un préjudice de jouissance subi pendant plusieurs années, faute de pouvoir rentrer leur véhicule dans leur garage (CA Paris, 20 mai 2022, n° 20/03808).

Un chemin qui dessert plusieurs parcelles n’est pas non plus, par principe, un chemin d’exploitation. Le tribunal de Valence a écarté cette qualification pour un chemin dont l’objet principal était de relier deux maisons à la voie publique, et non de faire communiquer des fonds entre eux ou de permettre leur exploitation (TJ Valence, 9 janvier 2025, n° 22/00258). Ce régime particulier, surtout rural, est traité dans notre article sur le chemin d’exploitation bloqué.

Reste la copropriété. L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 s’applique, à titre supplétif, à « tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs », à défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place « une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée » pour gérer les éléments et services communs (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 1er). Une cour partagée par plusieurs maisons peut donc, dans certaines configurations, relever de ce statut, avec son syndicat, son assemblée générale et ses règles de majorité.

La Cour de cassation a censuré en 2009 une cour d’appel qui, après avoir relevé l’existence d’une impasse commune desservant plusieurs propriétés et l’absence de toute organisation mise en place pour la gérer, avait néanmoins rétracté les ordonnances désignant un administrateur provisoire chargé de réunir les riverains en assemblée générale (Cass. 3e civ., 11 février 2009, n° 08-10.109). Elle exige toutefois de constater des terrains et des services communs : une rampe d’accès chauffante partagée par deux groupes de chalets ne suffisait pas, et la cour d’appel a été censurée pour avoir statué « sans constater l’existence de terrains et de services communs aux deux ensembles immobiliers » (Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 18-16.117). Ces deux arrêts, publiés au Bulletin, ont été rendus sous l’ancienne rédaction de l’article 1er, qui se contentait d’une convention contraire créant une organisation différente ; le texte actuel est plus exigeant sur la convention qui permet d’écarter la loi.

Le tribunal judiciaire de Lorient en donne une illustration récente. Un îlot remembré en 1960 comprenait trois cours communes attribuées aux propriétaires des parcelles voisines ; le tribunal l’a qualifié d’ensemble immobilier au sens de la loi de 1965, mais il a jugé que les statuts de l’association syndicale libre créée en 2004 écartaient ce statut. Il a ensuite annulé la résolution de cette association qui retirait à certains propriétaires l’émetteur ouvrant l’accès en voiture à la cour, au motif qu’elle portait une « atteinte disproportionnée à leur droit de propriété » (TJ Lorient, 21 janvier 2026, n° 24/00093). Si votre cour relève de la copropriété ou d’une association syndicale, ce sont le règlement, les statuts et les décisions collectives qui organisent son usage. Les développements qui suivent concernent les cours et chemins partagés entre voisins en dehors de ces cadres.

II. Stationner, fermer, aménager, entretenir : ce que chacun peut faire et comment trancher un conflit

Une fois la qualification posée, les litiges se ramènent à trois sujets : l’usage quotidien de l’espace, les travaux et les frais. Les juges raisonnent à partir des titres, puis des textes sur l’indivision, et exigent des preuves précises.

A. Stationnement, portail, travaux : les limites de l’usage de chacun

La règle générale figure à l’article 815-9 du code civil. Chaque indivisaire peut user et jouir du bien indivis « conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires » ; à défaut d’accord, l’exercice de ce droit est réglé à titre provisoire par le président du tribunal, et celui qui use ou jouit privativement du bien doit, sauf convention contraire, une indemnité (article 815-9 du code civil).

La destination se lit d’abord dans les titres et dans les lieux. Pour la cour d’appel de Paris, « L’usage d’une cour commune est défini par les titres, la destination de l’espace et l’accord unanime des communistes » (CA Paris, 9 juin 2023, n° 21/18433). Dans cette affaire, les portes des maisons ouvrant sur la cour en faisaient un espace de circulation des personnes, et le large portail sur rue ainsi qu’un garage montraient que les voitures pouvaient y circuler. Faute d’unanimité sur un stationnement durable, et « le juge n’ayant pas le pouvoir de se substituer à l’accord des indivisaires », seul a été admis le stationnement momentané pour déposer des personnes ou des biens, sous astreinte de 100 euros par infraction constatée par huissier de justice. La même décision a fait enlever un banc et du mobilier de jardin, mais elle a laissé en place l’escalier d’accès à une cave et deux marches d’entrée, jugés conformes à l’usage de la cour.

La même cour a confirmé cette ligne le 12 décembre 2025 : « en l’absence d’autorisation prise à l’unanimité des copropriétaires, le stationnement de véhicules dans la cour commune n’est pas autorisé » (CA Paris, 12 décembre 2025, n° 24/03141). Un constat de décembre 2019 avait relevé neuf véhicules garés sur la cour au droit des parcelles d’une même famille, dont ceux de ses locataires, avec des places signalées par des plaques fixées sur la façade. L’interdiction, assortie d’une astreinte de 50 euros par infraction constatée, vise les deux familles en litige, sauf l’arrêt momentané pour déposer des personnes ou des biens. L’indemnité d’occupation due à l’indivision a été fixée à 3 600 euros pour la période de décembre 2019 à décembre 2022, alors que 27 000 euros étaient réclamés en appel jusqu’à fin 2024, et le coût du constat a été mis à la charge des perdants avec les dépens. Dans ces deux affaires parisiennes, le caractère forcé de l’indivision résultait des titres ou n’était pas discuté ; depuis l’arrêt du 1er juillet 2026, il doit être établi avant d’appliquer la règle de l’unanimité.

La Cour de cassation raisonne, de son côté, à partir de l’article 815-9. En 2013, elle a censuré une cour d’appel qui avait écarté toute jouissance privative au motif que les autres riverains pouvaient encore entrer chez eux en marche arrière, sans rechercher si le stationnement d’un couple « n’excluait pas la même utilisation par les autres coïndivisaires, caractérisant ainsi une jouissance privative » (Cass. 1re civ., 4 décembre 2013, n° 12-20.927). Le même arrêt rappelle que ces droits suivent la propriété : la société qui avait vendu sa maison en cours d’instance n’était plus recevable à demander que l’usage du passage indivis soit réglementé pour l’avenir. Les situations de stationnement sur un passage dont on n’est pas propriétaire relèvent, elles, des règles de la servitude, présentées dans notre article sur l’abus de droit sur une servitude de passage.

Une convention peut fixer des règles plus précises, et elle s’impose alors. Celle qui organisait une allée indivise jugée par la cour d’appel de Toulouse le 12 mars 2025 interdisait tout stationnement et tout dépôt, réservait le passage aux véhicules de tourisme sauf déménagements ou livraisons occasionnelles, soumettait tous travaux et dépenses à une décision unanime et répartissait les charges à proportion des droits indivis. La cour en a déduit que la décision de clore l’allée devait être prise à l’unanimité ; elle a refusé l’autorisation judiciaire demandée, faute de preuve que le refus d’un indivisaire mettait en péril l’intérêt commun (CA Toulouse, 12 mars 2025, n° 22/02946). Le jugement, définitif sur ce point, avait aussi ordonné, sous astreinte de 100 euros par jour, la suppression de l’accès qu’un propriétaire avait ouvert depuis l’allée vers une autre parcelle, achetée à part et dépourvue de tout droit de passage.

Cette affaire éclaire une question fréquente : que devient le chemin indivis lorsque l’un des propriétaires divise son terrain ou en achète un autre ? À Toulouse, la convention avait expressément prévu la desserte des parcelles issues de la division des fonds qu’elle visait ; un lotissement de trois lots a ensuite été créé sur l’un d’eux, chaque acquéreur recevant une part indivise de l’allée. La parcelle achetée à part, qui ne figurait pas dans la convention, ne pouvait en revanche être desservie qu’à travers le terrain voisin déjà desservi, et la quote-part de son propriétaire dans les frais n’a pas été augmentée. À Valence, c’est la cession d’une partie des droits indivis à la société qui préparait trois lots à bâtir qui a été annulée. Un terrain qui n’a pas de droit sur le chemin ne peut donc en acquérir ni par une cession partielle de droits indivis, ni du seul fait qu’il appartient au propriétaire d’un fonds desservi. Pour les lots issus de la division d’un fonds déjà desservi, la réponse se cherche d’abord dans les titres.

Poser un portail n’est pas toujours interdit, à condition de ne priver personne de l’accès. Le tribunal judiciaire de Dijon a refusé, le 18 novembre 2025, de faire démolir un portail sans serrure installé à l’entrée d’une cour indivise, dès lors que le passage restait libre sur 3,50 mètres. Il a rappelé que ses auteurs ne pourraient y ajouter un dispositif de fermeture « sans en remettre une clef ou un badge » à leurs voisins (TJ Dijon, 18 novembre 2025, n° 23/01370). Pour ce tribunal, un indivisaire ne peut édifier dans la cour, dans son seul intérêt, « des ouvrages permanents contrariant l’usage concurrent des autres copropriétaires ». Une poutre posée à 2,30 mètres de hauteur, qui gênait le passage des véhicules et des secours, et des gravats entreposés au milieu de la cour ont justifié 1 000 euros de dommages-intérêts, alors même que la poutre avait été retirée entre-temps.

Le juge des référés de Bourges est allé plus loin le 25 juin 2026. Un voisin avait édifié une pilasse et un portail qui rendaient une partie de la cour commune inaccessible à l’autre propriétaire, et posé des palissades devant la fenêtre de ce dernier. En l’absence du défendeur, qui n’avait pas comparu, le juge a ordonné leur retrait sous trois mois, avec une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, en retenant que ces installations constituaient « des troubles manifestement illicites qu’il appartient au juge des référés de faire cesser sans délai » ; une provision de 1 000 euros a été allouée pour le préjudice de jouissance (TJ Bourges, référé, 25 juin 2026, n° 26/00102).

Pour les travaux, la règle posée par la Cour de cassation le 7 mai 2025 est stricte. Trois propriétaires étaient indivis d’un chemin desservant leurs propriétés ; deux d’entre eux avaient surélevé le chemin et construit une rampe bétonnée pour accéder plus directement à leurs fonds. La cour d’appel de Lyon avait refusé la démolition, en relevant que l’assiette et l’usage du chemin n’avaient pas changé et que le troisième propriétaire n’était pas privé d’accès ; elle lui avait seulement alloué 2 000 euros pour son préjudice de jouissance, condamnation que la cassation laisse subsister. La Cour de cassation casse : en matière d’indivision forcée, chacun peut user du bien « à la condition de ne pas en changer la destination sans le consentement unanime de tous les copropriétaires et de ne causer ni dommage ni trouble à la possession d’aucun d’eux », et « chacun d’eux peut, en vertu de son droit propre, demander la suppression totale des nouveaux ouvrages édifiés sans son consentement sur le fonds indivis » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 24-15.027). L’arrêt, publié au Bulletin, se fonde sur le droit de propriété (article 544 du code civil) et sur la règle de l’accession, selon laquelle « Tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire » (article 551 du code civil) : aucun indivisaire ne peut être contraint de devenir propriétaire d’un ouvrage qu’il n’a pas accepté.

Le jugement de Dijon, qui a toléré un portail ouvert et une bande bétonnée ne gênant pas le passage, raisonne sur le seul article 815-9 ; il ne se réfère pas à cet arrêt, alors que les demandeurs invoquaient l’article 551. Pour celui qui envisage des travaux, la prudence commande d’obtenir l’accord écrit de tous plutôt que de placer les voisins devant le fait accompli. Le tribunal judiciaire de Tours montre la voie : saisi par un commerçant qui voulait poser des dalles alvéolées et du gravier à l’arrière de son commerce, dans une cour commune à sept propriétaires selon le compte rendu du conciliateur de justice, il a autorisé ces travaux, que les autres indivisaires avaient acceptés selon le tribunal et dont un constat montrait qu’ils ne gênaient ni le passage ni le stationnement du couple qui s’y opposait. Il a en revanche ordonné la remise en état d’un petit jardin triangulaire détruit, dont le commerçant ne prouvait pas qu’il lui appartenait (TJ Tours, 16 février 2026, n° 23/01035).

Lorsque le refus d’un seul bloque une décision nécessaire, l’article 815-5 permet au juge d’autoriser un indivisaire à passer seul l’acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, « si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun » (article 815-5 du code civil). La condition est exigeante, comme l’a montré le refus opposé à Toulouse à ceux qui voulaient clore l’allée. Un simple désaccord sur l’aménagement souhaitable ne suffit pas.

B. Frais d’entretien, preuve et recours : du courrier au juge

Les frais d’entretien obéissent à une règle simple. Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation du bien indivis, même sans urgence, et, à défaut de fonds de l’indivision, « il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires » (article 815-2 du code civil). Le tribunal de Bordeaux l’a appliqué à un chemin indivis par moitié qui devait être rechargé et rehaussé pour rester praticable et accessible aux secours. Les chiffrages produits allaient du simple au double ; le tribunal a retenu le plus complet et condamné les voisins à en payer la moitié, soit 4 115,40 euros (TJ Bordeaux, 15 janvier 2026, n° 23/07781). La cour d’appel de Paris a raisonné de la même manière pour le portail et l’allée indivis évoqués plus haut, au prorata d’une part d’un quart.

La répartition suit la quote-part de chacun, sauf si le titre ou une convention prévoit une autre clé. La convention jugée à Toulouse répartissait les charges à proportion des droits indivis et mettait les frais de remise en état à la charge de celui qui avait causé des dégradations. Les indivisaires qui reprochaient à un voisin d’avoir abîmé l’allée pendant la construction de sa maison ont pourtant perdu sur ce point : « faute de connaître l’état antérieur du chemin et des surfaces enherbées », et sans justification de leur entretien antérieur, les dégradations constatées ne pouvaient lui être imputées (CA Toulouse, 12 mars 2025, n° 22/02946). Avant un chantier chez un voisin, faire constater l’état du chemin est donc une précaution utile.

La preuve se prépare avant tout échange avec le voisin. Rassemblez la chaîne des titres, y compris les actes de partage anciens et les attestations rectificatives, le plan cadastral, des photographies datées et, si l’atteinte est matérielle, un constat de commissaire de justice : c’est un constat qui a établi les neuf véhicules garés dans l’affaire parisienne de 2025 et l’inaccessibilité d’une partie de la cour à Bourges. Sur son coût et le bon moment pour le faire établir, voyez notre article sur le constat de commissaire de justice contre un voisin. Les limites de la cour ne sont pas toujours connues : en l’absence de bornage, la cour d’appel de Paris n’a pas pu dire en 2023 si un espace libre permettait le stationnement d’une moto, ni retenir l’empiètement allégué d’un mur de terrasse (CA Paris, 9 juin 2023, n° 21/18433). Un bornage amiable ou judiciaire peut alors précéder le reste.

Une mise en demeure écrite, datée et précise fixe ensuite la position de chacun ; son contenu et ses effets sont détaillés dans notre article sur la mise en demeure d’un voisin. L’article 750-1 du code de procédure civile impose, à peine d’irrecevabilité, une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative lorsque la demande tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros, lorsqu’elle relève de certaines actions énumérées par le code de l’organisation judiciaire, ou lorsqu’elle est relative « à un trouble anormal de voisinage » ; le texte prévoit des dispenses, notamment en cas d’urgence manifeste (article 750-1 du code de procédure civile). Une demande de remboursement de travaux qui n’excède pas ce montant y est donc soumise, sauf dispense. Pour les autres demandes, la démarche amiable reste souvent utile : à Tours, les parties avaient rencontré un conciliateur de justice avant le procès ; à Bourges, le demandeur y avait eu recours en vain avant le référé ; à Dijon, le juge de la mise en état avait proposé une médiation, qui n’a pas abouti.

Trois voies judiciaires s’ouvrent ensuite, selon l’urgence et l’enjeu. Le juge des référés peut ordonner les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, même en présence d’une contestation sérieuse, pour « faire cesser un trouble manifestement illicite » (article 835 du code de procédure civile) : c’est la voie suivie à Bourges contre un portail qui bloquait la cour. Le président du tribunal peut régler à titre provisoire l’usage du bien indivis lorsque les indivisaires ne s’accordent pas, sur le fondement de l’article 815-9, et prescrire ou autoriser « toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun » (article 815-6 du code civil). Au fond, le tribunal judiciaire tranche la qualification, ordonne la suppression des ouvrages, statue sur le partage lorsque l’indivision n’est pas forcée, fixe les indemnités d’occupation et les dommages-intérêts. Dans les décisions lues, les sommes allouées pour le préjudice de jouissance vont de 1 000 euros à Dijon et à Bourges, à titre de provision dans ce dernier cas, à 2 000 euros dans l’affaire lyonnaise, montant maintenu après cassation, comme dans celle jugée à Meaux et confirmée par la cour d’appel de Paris en 2023, et jusqu’à 7 000 euros dans l’affaire jugée par la même cour en 2022 ; les astreintes vont de 50 à 100 euros par jour de retard ou par infraction constatée. Le choix du tribunal et la représentation par avocat dépendent du montant et de la nature de la demande, comme nous l’expliquons à propos du tribunal compétent dans un conflit de voisinage.

Pour les questions de droit de passage qui se mêlent souvent à ces litiges, le cabinet intervient aussi sur les servitudes immobilières et les droits de passage.

Conclusion : partir des titres, puis appliquer la bonne règle

Une cour ou un chemin partagé n’appartient ni à celui qui s’en sert le plus ni à celui qui l’a clôturé le premier. Tout part des titres et de l’utilité réelle de l’espace pour chaque maison. Depuis l’arrêt du 1er juillet 2026, celui qui invoque l’indivision forcée doit démontrer que la cour ou le chemin est l’accessoire indispensable des propriétés qu’il dessert ; le mot commune ne dispense pas de cette preuve.

Si l’indivision forcée est établie, le partage est exclu, le droit ne se cède pas sans la maison, la destination ne change qu’à l’unanimité, et chacun peut, depuis l’arrêt du 7 mai 2025, obtenir la suppression d’un ouvrage nouveau édifié sans son accord. Si elle ne l’est pas, le droit commun de l’indivision reprend sa place, avec ses majorités, la possibilité de demander le partage et l’indemnité due par celui qui s’approprie l’usage. Dans les deux cas, chacun supporte sa part des dépenses nécessaires, le stationnement durable se discute plutôt qu’il ne s’impose, et un portail ne doit jamais fermer la cour à l’un de ses propriétaires.

Lorsqu’un conflit s’installe, l’ordre des démarches compte : réunir les titres et les constats, écrire au voisin, tenter la conciliation lorsqu’elle est obligatoire ou utile, puis saisir le juge des référés en cas de blocage manifeste, ou le tribunal au fond pour trancher durablement la nature et l’usage de l’espace commun.