Des branches qui envahissent le jardin, une haie plantée trop près de la limite, un mur qui se lézarde, un bornage à faire réaliser : avant d’écrire une mise en demeure, de saisir un conciliateur ou d’assigner, il faut savoir qui est le propriétaire du terrain voisin. Le réflexe est d’ouvrir le plan cadastral en ligne. Mais ce plan ne donne aucun nom, comme le rappelle la fiche Service-Public consacrée à la consultation du cadastre. Le nom figure dans la matrice cadastrale, dont toute personne peut obtenir un extrait, appelé relevé de propriété, en application de l’article L. 107 A du livre des procédures fiscales.
Ce document est précieux, mais il ne règle pas tout. Plusieurs décisions récentes ont déclaré irrecevables des demandes dirigées contre une personne dont le demandeur ne prouvait pas qu’elle était propriétaire du fonds voisin, en laissant les frais à sa charge. Le 24 septembre 2026 encore, le tribunal judiciaire de Bastia a rouvert les débats d’un litige d’élagage pour que soit produit « un relevé cadastral de la parcelle litigieuse », faute de quoi la qualité des voisins assignés restait incertaine.
Cet article, à jour au 31 octobre 2026, explique d’abord comment obtenir le nom du propriétaire voisin et ce que contient le relevé de propriété (I), puis ce que ce nom vaut devant le juge et comment viser la bonne personne selon le litige, sans perdre un procès sur une question de recevabilité (II).
I. Comment obtenir le nom du propriétaire du terrain voisin ?
A. Le relevé de propriété : un droit ouvert à toute personne, dans des limites précises
Le point de départ est un texte court. Selon l’article L. 107 A du livre des procédures fiscales, « Toute personne peut obtenir communication ponctuelle, le cas échéant par voie électronique, d’informations relatives aux immeubles situés sur le territoire d’une commune déterminée », sur lesquels une personne désignée dans la demande dispose d’un droit réel immobilier. Le même article ouvre aussi la « communication d’informations relatives à un immeuble déterminé ». Aucune qualité particulière n’est exigée : il n’est pas nécessaire d’être notaire, géomètre ou avocat, ni de justifier d’un litige en cours.
Ce que l’administration délivre est également défini par l’article L. 107 A : les références cadastrales, l’adresse ou les autres éléments d’identification cadastrale, la contenance de la parcelle, la valeur locative cadastrale, ainsi que « les noms et adresses des titulaires de droits sur ces immeubles ». C’est cette dernière mention qui intéresse le voisin en conflit. Le texte parle de titulaires de droits, au pluriel : le document peut donc désigner plusieurs personnes, par exemple des propriétaires indivis, ou un usufruitier à côté d’un nu-propriétaire.
La forme de la communication est fixée par l’article R*107 A-2 du même livre : elle a lieu « sous la forme d’un relevé de propriété issu de la matrice cadastrale », et elle est « assurée par les services de l’administration fiscale et des communes ». Le relevé de propriété est aussi appelé extrait de matrice cadastrale ; l’expression d’extrait cadastral, plus vague, désigne selon les cas cet extrait ou un extrait du plan. C’est le relevé qui donne le nom, et il se demande au service des impôts fonciers ou à la mairie de la commune où se trouve le terrain.
La demande obéit à un formalisme léger, mais réel. Elle est écrite et comporte, selon l’article R*107 A-1, les nom et prénoms ou la raison sociale du demandeur, la commune de situation, et la personne ou les immeubles concernés. Le même texte précise qu’« Un immeuble s’entend comme une parcelle ou un lot de copropriété », et qu’une demande ne peut pas viser plus d’une commune, ni « plus d’une personne ou plus de cinq immeubles ». Pour un conflit avec le voisin immédiat, cette limite ne gêne guère : une ou deux parcelles suffisent en général.
Le caractère ponctuel de la communication est, lui, chiffré. L’article R*107 A-3 limite le nombre de demandes présentées par un même usager auprès d’un service à « cinq par semaine dans la limite de dix par mois civil ». Cette limite ne s’oppose pas aux titulaires de droits réels pour leurs propres immeubles, ni aux autorités agissant dans le cadre de procédures judiciaires ou administratives. Le dispositif est conçu pour répondre à une question précise sur un bien précis, non pour constituer un fichier de propriétaires.
Si vous confiez la démarche à un mandataire, par exemple à votre avocat ou à un géomètre, l’article R*107 A-4 ajoute qu’« il lui est interdit de conserver les informations qui lui ont été délivrées au-delà de ce qui est strictement nécessaire à l’accomplissement de son mandat ». Les modalités pratiques des demandes sont fixées par l’administration fiscale pour ses services et par le maire pour la commune, et la réponse peut être donnée par voie électronique, ce que l’article L. 107 A prévoit déjà.
Tout n’est pas communiqué au tiers qui interroge le cadastre. La fiche Service-Public relative à la consultation du cadastre indique que seuls les propriétaires reçoivent l’intégralité des informations détenues par les services fiscaux, notamment la date et le lieu de naissance du propriétaire et les motifs d’une exonération fiscale. Le voisin obtient un nom et une adresse, pas un dossier. L’article L. 107 A précise d’ailleurs que ses modalités ont été fixées par un décret pris après avis de la Commission nationale de l’informatique et des libertés : ces informations sont des données personnelles, que l’on utilise pour le litige et non pour autre chose.
Que faire si le service refuse ? La Commission d’accès aux documents administratifs est compétente : l’article L. 342-2 du code des relations entre le public et l’administration vise expressément, en son 12°, « L’article L. 107 A du livre des procédures fiscales ». Selon l’article L. 342-1 du même code, « La saisine pour avis de la commission est un préalable obligatoire à l’exercice d’un recours contentieux. » L’article R. 343-1 laisse au demandeur « un délai de deux mois à compter de la notification du refus » pour la saisir, ou à compter de l’expiration du délai de réponse prévu par les textes. Avant d’en arriver là, mieux vaut vérifier que la demande comporte toutes les mentions exigées et ne dépasse pas les limites rappelées plus haut.
B. Concrètement : identifier la parcelle, déposer la demande, lire le relevé
La première étape consiste à identifier la bonne parcelle. Le plan cadastral, consultable en ligne, donne pour chaque terrain une section et un numéro. Il faut prendre le temps de vérifier sur place la correspondance entre le plan et les lieux : une propriété se compose souvent de plusieurs parcelles, et l’arbre qui déborde ou le mur qui penche ne se trouve pas toujours sur la parcelle qui porte la maison. Une demande portant sur la mauvaise parcelle fait perdre des semaines. Si une question de limite se pose déjà, il est utile de savoir si le terrain a été borné : nous avons expliqué comment vérifier si un terrain est borné et retrouver le procès-verbal.
La deuxième étape est la demande elle-même. Service-Public met à disposition le formulaire de demande d’extrait de matrice cadastrale (cerfa n° 11565*04), adressé par courrier au centre des impôts fonciers dont dépend la commune. La fiche Service-Public relative à la consultation du cadastre précise qu’auprès de ce service, la recherche des extraits de matrice peut partir du nom du propriétaire ou des références cadastrales, dans la limite d’une commune, et qu’en mairie la demande se fait par adresse ou par références cadastrales, la recherche par nom n’y étant pas possible. Pour un voisin dont on ignore précisément l’identité, la demande par références cadastrales est donc la plus sûre.
La troisième étape est la lecture du relevé. Il désigne le ou les titulaires de droits sur la parcelle, avec l’adresse connue de l’administration fiscale. Plusieurs situations doivent alerter. Si plusieurs noms apparaissent, le bien est probablement détenu en indivision ou démembré entre usufruit et nue-propriété. Si c’est une raison sociale qui apparaît, par exemple une société civile immobilière, le propriétaire est la société elle-même : selon l’article 1842 du code civil, les sociétés autres que les sociétés en participation « jouissent de la personnalité morale à compter de leur immatriculation ». C’est elle qu’il faut viser, et non son gérant à titre personnel.
L’adresse figurant sur le relevé est celle dont dispose l’administration fiscale. Elle peut être ancienne. Lorsque le destinataire d’un acte n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l’article 659 du code de procédure civile prévoit que le commissaire de justice dresse un procès-verbal où il « relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte ». Le même article s’applique à la personne morale qui n’a plus d’établissement connu « au lieu indiqué comme siège social par le registre du commerce et des sociétés ». Ce procès-verbal permet de poursuivre la procédure, mais il ne dispense pas de prouver que la personne visée est bien le propriétaire, comme le montrent les décisions examinées plus loin. Lorsque le propriétaire vit hors de France, d’autres règles de transmission s’appliquent, que nous avons détaillées à propos du voisin propriétaire domicilié à l’étranger.
Le relevé de propriété peut enfin être en retard sur la réalité juridique. L’article 1402 du code général des impôts prévoit en effet qu’« Aucune modification à la situation juridique d’un immeuble ne peut faire l’objet d’une mutation si l’acte ou la décision judiciaire constatant cette modification n’a pas été préalablement publié au fichier immobilier ». Entre une vente, une donation ou une succession et la mise à jour de la matrice, le nom inscrit peut donc être celui de l’ancien propriétaire. Pour lever le doute, le service de la publicité foncière est tenu, selon l’article 2443 du code civil, de délivrer copies ou extraits des documents déposés « à tous ceux qui le requièrent », et de délivrer les extraits du fichier immobilier « dans un délai de dix jours ». Nous avons décrit cette démarche, formulaires compris, dans notre article sur la façon d’obtenir l’acte de propriété de son voisin au service de la publicité foncière.
Le tableau suivant résume ce que chaque document permet d’établir.
| Document | Où le demander | Ce qu’il indique | Ce qu’il ne prouve pas |
|---|---|---|---|
| Plan cadastral | Consultation en ligne, centre des impôts fonciers, mairie | Section, numéro, forme approximative de la parcelle | Le nom du propriétaire, la limite exacte |
| Relevé de propriété (extrait de matrice cadastrale) | Centre des impôts fonciers ou mairie (article R*107 A-2) | Noms et adresses des titulaires de droits, contenance, valeur locative | La propriété elle-même, qui peut avoir changé depuis la dernière mise à jour |
| Extrait du fichier immobilier, copie d’acte | Service de la publicité foncière (article 2443 du code civil) | Actes publiés, propriétaires successifs, droits réels | Une limite précise si l’acte ne la décrit pas |
| Procès-verbal de bornage | Géomètre-expert, archives du bornage | Limite fixée contradictoirement entre les fonds | La propriété d’une bande de terrain revendiquée par prescription |
II. Ce nom suffit-il pour agir contre le voisin ?
A. Le relevé de propriété est un indice, pas un titre : ce que les juges en déduisent
Le cadastre est un document fiscal. Il sert à asseoir l’impôt foncier et ne constitue pas un titre de propriété, ce que rappelle aussi la fiche Service-Public sur la consultation du cadastre en indiquant que le plan cadastral ne fixe pas les limites des propriétés. La Cour de cassation en tire les conséquences lorsqu’une limite ou une propriété est disputée. Elle a approuvé une cour d’appel qui avait écarté une ligne séparative tirée uniquement de l’ancien cadastre, « qui ne constituait qu’un indice et ne contenait aucune mesure précise », en rappelant que « le bornage n’a pas pour objet de trancher une question de propriété » (Cass. 3e civ., 6 juin 2019, n° 18-14.454).
Le relevé de propriété peut même se révéler inexact. Dans une revendication portant sur un local technique situé entre deux immeubles, les juges du fond avaient retenu qu’un relevé cadastral intégrant dans une parcelle « une cour qui n’existait plus, n’était pas fiable », et la Cour de cassation a validé leur appréciation des présomptions de propriété (Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 18-25.703). Dans un tout autre domaine, celui des listes électorales, la deuxième chambre civile a cassé un jugement qui n’avait pas tiré les conséquences de l’attestation d’un inspecteur principal des impôts selon laquelle, s’agissant d’une propriétaire indivise, « c’est par erreur qu’elle n’apparaissait pas sur le relevé de propriété en 2006 » (Cass. 2e civ., 29 mars 2007, n° 07-60.075). Un nom peut donc manquer, comme un nom peut subsister à tort.
Pour autant, les mentions cadastrales ne sont pas sans valeur. Lorsque la propriété d’une bande de terrain était contestée, la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui, après avoir apprécié les titres, les actes de possession et les présomptions tirées notamment des mentions cadastrales, avait retenu « les présomptions de propriété de la bande de terrain litigieuse qui lui sont apparues les meilleures et les plus caractérisées » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-21.345). Le relevé de propriété est donc un élément de preuve parmi d’autres, utile mais réfutable. Les difficultés propres aux erreurs du plan ou aux anciens cadastres sont traitées dans nos articles sur l’erreur de cadastre avec le voisin, sur le cadastre napoléonien et sur la valeur juridique du document d’arpentage.
Cette prudence a une traduction procédurale très concrète. L’article 9 du code de procédure civile pose qu’« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » L’article 32 ajoute : « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. » L’article 122 range parmi les fins de non-recevoir le défaut de droit d’agir, « tel le défaut de qualité », et l’article 125 précise que « Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. » Autrement dit, même si le voisin assigné ne vient pas se défendre, le juge peut constater que rien ne prouve qu’il soit propriétaire et déclarer la demande irrecevable.
Les décisions des deux dernières années en donnent une série d’exemples. Le tribunal judiciaire de Paris, le 4 avril 2024 (n° 22/03854), a jugé une action engagée contre la personne qui avait déposé la demande de permis de construire de la maison voisine, et non contre le propriétaire du terrain. Il a posé que « Dans le cadre de conflits de voisinage, la qualité de propriétaire est une condition nécessaire et préalable pour que la responsabilité délictuelle du propriétaire puisse être poursuivie », et que « le demandeur doit établir qu’il a assigné le propriétaire de la parcelle voisine dont il prétend engager la responsabilité ». Il a ajouté que « ces informations sont facilement accessibles avec l’adresse du bien immobilier permettant d’obtenir la référence cadastrale de la parcelle concernée auprès du service de publicité foncière compétent ». La demande a été déclarée irrecevable, et son auteur condamné aux dépens et à verser 2 000 euros au titre des frais de procédure de l’adversaire. Le nom de celui qui a demandé le permis de construire ne suffit donc pas : il faut établir celui du propriétaire.
Le juge des référés de Lille a statué dans le même sens à plusieurs reprises. Le 25 mars 2025 (n° 25/00260), un propriétaire demandait l’arrachage et l’abattage de végétaux qui poussaient contre son immeuble, ainsi qu’une provision. Il justifiait de sa propre qualité de propriétaire et d’un constat, mais le juge a relevé qu’« il n’établit nullement que le défendeur assigné est le propriétaire du terrain sur lequel se trouve la végétation ». Le défendeur avait été assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile et n’avait pas comparu. L’action a été déclarée irrecevable, et le demandeur a conservé ses dépens et ses propres frais.
Le 11 mars 2025 (n° 24/01951), le même juge a écarté une demande d’expertise judiciaire visant des infiltrations venant d’une maison mitoyenne. Un rapport technique produit par le demandeur désignait la propriétaire de la maison voisine, mais les pièces produites ne permettaient, selon l’ordonnance, « ni de déterminer l’adresse exacte de cet immeuble, ni le nom de son propriétaire », et rien n’établissait que la défenderesse était l’actuelle propriétaire ou qu’elle avait reçu l’immeuble par héritage. La demande a été déclarée irrecevable pour défaut de qualité à défendre. Ce cas montre que le problème se pose dès le référé-expertise : le juge ne désigne pas d’expert contre une personne dont la qualité n’est pas justifiée. Les conditions de cette mesure sont détaillées dans notre article sur le référé-expertise contre un voisin.
Le 21 juillet 2026 (n° 26/00768), une demanderesse réclamait la suppression de végétaux empiétant sur sa propriété. Aucune pièce ne justifiait ni sa propre qualité de propriétaire ni celle de la voisine assignée, et les demandes ont été déclarées irrecevables pour défaut de qualité à agir comme à défendre. Le juge a ajouté que le constat produit ne permettait pas de caractériser l’actualité du trouble, « ce procès verbal datant de plus de dix-huit mois ». Ce rappel vaut pour les deux côtés de la limite : il faut prouver la propriété du voisin, mais aussi la sienne, par un titre ou à défaut par un relevé de propriété à son nom.
Le juge peut aussi demander lui-même la pièce manquante. Dans l’affaire jugée à Bastia le 24 septembre 2026 (n° 26/00222), une propriétaire demandait l’élagage d’arbres qui débordaient de la parcelle voisine et menaçaient de s’effondrer. Elle désignait trois personnes comme propriétaires indivis, leur avait écrit par lettre recommandée, et toutes s’étaient présentées à la réunion de conciliation, sans accord. À l’audience, le juge l’a autorisée à produire en délibéré un relevé cadastral. Faute de cette pièce, le tribunal a retenu que la demanderesse procédait par affirmations, et que « le seul constat que les défendeurs se soient présentés à la réunion de conciliation ne permettant pas à lui seul d’établir cette qualité ». Il a ordonné la réouverture des débats, fixée au 3 décembre 2026, pour que soit produit contradictoirement « un relevé cadastral de la parcelle litigieuse ». L’affaire n’est pas jugée sur le fond à ce jour.
À l’inverse, la mauvaise désignation d’un défendeur peut se corriger en cours d’instance. À Pau, le 26 mars 2026 (n° 25/00063), un voisin avait assigné un couple à propos d’une clôture abîmée par un noyer. L’acte de donation produit montrait que l’époux assigné « n’est pas propriétaire de cette parcelle », qui appartenait à son épouse seule ; il a été mis hors de cause, sans opposition du demandeur. Le procès s’est poursuivi contre la propriétaire. Un relevé de propriété, puis l’acte, auraient sans doute permis d’éviter cette étape.
Ces exigences ne doivent pas être confondues avec l’examen du fond. La Cour de cassation rappelle que « l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action », la preuve du caractère anormal du trouble relevant du succès de la demande et non de sa recevabilité (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 25-11.778). Elle admet aussi que l’époux qui occupe le logement peut agir contre le propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, « peu important que le domicile qu’il occupe appartienne à son conjoint » (Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n° 24-16.342). La qualité des parties relève de la recevabilité, non du fond : elle se prouve par des pièces simples, à condition de les produire.
B. Viser la bonne personne selon le litige, et vérifier avant d’assigner
Le relevé de propriété dit qui est propriétaire. Encore faut-il savoir si c’est bien le propriétaire qu’il faut viser. La réponse dépend du fondement de l’action.
Pour un trouble anormal de voisinage, le texte de référence est l’article 1253 du code civil, en vigueur depuis le 17 avril 2024. Il vise « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre », le bénéficiaire d’un titre l’autorisant à occuper ou exploiter le fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs, dès lors qu’il est à l’origine du trouble, et le déclare responsable de plein droit du dommage qui en résulte. La Cour de cassation juge que cette action permet à la victime « de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit », et que le nouveau propriétaire répond d’un trouble qui persiste après son acquisition, « peu important qu’ils n’aient pas été propriétaires de ce fonds au moment où les infiltrations avaient commencé à se produire » (Cass. 3e civ., 16 mars 2022, n° 18-23.954, publié). Le relevé désigne le propriétaire, pas le locataire ou l’occupant : si le bruit ou les nuisances viennent de l’occupant, celui-ci peut aussi être visé, ce que nous avons détaillé à propos d’une maison squattée à côté de chez soi. Lorsque la maison voisine a été vendue en plein conflit, la répartition entre ancien et nouveau propriétaire est expliquée dans notre article sur la maison vendue en cours de litige.
Pour les arbres et les haies, le raisonnement est plus étroit. L’article 673 du code civil dispose : « Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper. » Le texte vise celui sur la propriété duquel avancent les branches et le voisin à qui appartiennent les arbres : c’est au propriétaire du fonds où l’arbre est planté que s’adresse la demande. Le juge des référés de Saint-Brieuc, le 15 janvier 2026 (n° 25/00143), saisi par une société qui louait des locaux, a ainsi relevé d’office que « cet article réserve l’action en élagage des arbres voisins au propriétaire du fonds, et non au locataire », et a rouvert les débats pour que les parties s’expliquent. Le relevé de propriété sert donc deux fois : pour désigner le propriétaire de l’arbre, et pour justifier que celui qui agit est bien propriétaire du fonds envahi.
Pour le bornage, la qualité de propriétaire est au cœur de l’action. L’article 646 du code civil le dit en une phrase : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. » Le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne, le 28 août 2026 (n° 23/01406), en a tiré les conséquences dans une procédure où la maison voisine avait été vendue après le dépôt du rapport de l’expert. Il a jugé que « la procédure en bornage est intrinsèquement liée à la qualité de propriétaire », que les anciennes propriétaires avaient perdu leur qualité à se défendre, et qu’« Il incombe ainsi au nouveau propriétaire de poursuivre l’instance. » Les demandes contre les vendeuses ont été déclarées irrecevables, la limite a été fixée avec l’acquéreur, et les frais, expertise comprise, ont été partagés par moitié, l’acquéreur devant, selon le jugement, assumer les actions qui concernent le fonds, « y compris celles antérieures à son acquisition ».
Dans cette affaire, l’acquéreur avait été appelé à la procédure par une assignation en intervention forcée, délivrée selon un procès-verbal de recherches infructueuses. L’article 331 du code de procédure civile le permet : « Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. » Un relevé de propriété ou un extrait du fichier immobilier demandé en cours d’instance permet de repérer à temps un tel changement de propriétaire.
Lorsque la parcelle voisine est démembrée, le relevé peut faire apparaître l’usufruitier et le nu-propriétaire, l’un ayant la jouissance du bien, l’autre la propriété. Dans un bornage jugé à Dax le 23 juillet 2025 (n° 22/00157), les parcelles voisines étaient démembrées entre usufruitiers et nus-propriétaires, et le jugement fixe la limite en désignant, pour chaque parcelle, l’usufruitier et le nu-propriétaire, le tribunal rappelant que le bornage fixe les limites des fonds contigus « sans attribuer la propriété du terrain concerné ». La répartition des rôles entre usufruitier et nu-propriétaire, selon qu’il s’agit d’élagage, de trouble ou de bornage, est développée dans notre article sur la maison en usufruit et nue-propriété face au voisin.
Lorsque plusieurs noms figurent sur le relevé sans démembrement apparent, le bien est vraisemblablement indivis. La prudence commande alors d’adresser la mise en demeure, puis la demande, à chacune des personnes désignées, et de produire le relevé à l’appui, comme l’a montré l’affaire de Bastia. Si un doute subsiste sur la composition de l’indivision, l’extrait du fichier immobilier délivré par le service de la publicité foncière permet de vérifier les actes publiés, sans toujours refléter une succession qui n’a pas encore donné lieu à publication. Lorsque le propriétaire est décédé ou introuvable, notre article sur le terrain voisin à l’abandon et le propriétaire introuvable détaille les recherches possibles, ainsi que le régime des biens sans maître, qui peut conduire la commune à intervenir lorsqu’aucun propriétaire n’est connu.
Une fois le propriétaire identifié et sa qualité documentée, la suite de la procédure se déroule dans l’ordre habituel. La mise en demeure doit être adressée à la personne désignée par le relevé, à l’adresse qu’il indique et, si elle diffère, à l’adresse du bien. La tentative préalable de résolution amiable est en principe obligatoire : l’article 750-1 du code de procédure civile l’impose, à peine d’irrecevabilité, pour les demandes n’excédant pas 5 000 euros, pour certaines actions de voisinage énumérées par le code de l’organisation judiciaire et pour celles relatives « à un trouble anormal de voisinage », sauf exceptions prévues par le texte. Rien, dans la réunion devant le conciliateur de justice, ne garantit la qualité des personnes convoquées : la décision de Bastia montre que leur présence ne prouve pas qu’elles sont propriétaires.
Devant le juge, en référé sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile ou pour une expertise sur celui de l’article 145, le relevé de propriété de la parcelle voisine, et si possible votre propre titre, devraient figurer parmi les premières pièces. L’enjeu financier n’est pas négligeable : la partie qui perd supporte en principe les dépens et peut être condamnée à payer une part des frais de procédure de l’adversaire, comme dans le jugement parisien de 2024. Ces frais sont détaillés dans notre article sur le voisin qui exécute les travaux après l’assignation. Le choix du tribunal et la question de l’avocat obligatoire sont traités dans notre article sur le tribunal compétent en matière de voisinage, et l’ensemble des questions de titres, de servitudes et de limites sur notre page consacrée aux servitudes immobilières et limites entre fonds voisins.
Conclusion
Connaître le propriétaire du terrain voisin est une démarche simple, ouverte à toute personne par l’article L. 107 A du livre des procédures fiscales : une demande écrite au service des impôts fonciers ou à la mairie, portant sur la parcelle identifiée par sa section et son numéro, suffit à obtenir un relevé de propriété. Les limites tiennent au caractère ponctuel de la communication, cinq demandes par semaine et dix par mois auprès d’un même service, et à la nature des informations délivrées, un nom et une adresse plutôt qu’un dossier.
Ce relevé n’est pourtant qu’un indice. La matrice cadastrale peut suivre avec retard les ventes et les successions, elle peut omettre un indivisaire ou conserver le nom d’un ancien propriétaire, et les juges la mettent en balance avec les titres et la possession. Les décisions de Paris, Lille, Bastia, Pau et Châlons-en-Champagne montrent le prix d’une erreur sur la personne : une demande déclarée irrecevable, des dépens, parfois une condamnation aux frais de l’adversaire, et des mois perdus.
La méthode qui s’en dégage tient en quelques réflexes : identifier la bonne parcelle sur place, demander le relevé de propriété, vérifier au service de la publicité foncière en cas de vente, de succession ou de doute, viser toutes les personnes désignées, puis produire ces pièces dès la mise en demeure et la conciliation. Chaque situation reste particulière, les titres et les actes signés priment sur toute analyse générale, et seul le juge tranche la question de la propriété lorsqu’elle est disputée.