La maison d’à côté est vide depuis des années, son chéneau ne retient plus l’eau et une tache d’humidité gagne votre mur. Ou bien une société a démoli le bâtiment accolé au vôtre pour construire des logements, puis le chantier s’est arrêté, laissant votre pignon exposé à la pluie. Dans les deux cas, plus personne ne répond, et pour cause : le propriétaire est surendetté, sa situation a conduit à un rétablissement personnel avec liquidation de ses biens, ou la société a été placée en liquidation judiciaire. Faut-il attendre que la maison soit vendue, ou renoncer ?
Trois décisions rendues en septembre et en octobre 2026 montrent qu’il reste des leviers, à condition de choisir la bonne cible et la bonne demande. Le 7 septembre, le juge des référés de Lyon a condamné le liquidateur d’une société de rénovation à mettre hors d’eau, sous astreinte, le chantier abandonné qui faisait entrer l’eau chez la voisine. Le 18 septembre, le juge des référés de Toulouse a refusé d’adresser des injonctions à une société liquidée et sans fonds, mais il a ordonné au propriétaire du terrain de reconstruire durablement le mur mitoyen resté éventré. Le 9 octobre, le juge de la mise en état de Bergerac a admis que des voisins poursuivent le liquidateur d’un particulier en rétablissement personnel pour les dommages postérieurs à l’ouverture de la procédure, mais non pour ceux qui l’avaient précédée, faute de déclaration de créance.
Cet article, à jour au 18 octobre 2026, explique d’abord comment obtenir les travaux qui arrêteront les infiltrations, puis comment préserver vos chances d’être indemnisé lorsque le voisin ne peut pas payer. Le cas du propriétaire décédé ou introuvable obéit à d’autres règles, présentées dans notre article sur la maison voisine à l’abandon dont le propriétaire est décédé ou introuvable.
I. Faire cesser les infiltrations : la faillite du voisin n’empêche pas d’exiger des travaux
A. Société en liquidation judiciaire : assigner le liquidateur, tenu de sécuriser le bien
Le point de départ reste le droit commun du voisinage. Depuis la loi du 15 avril 2024, l’article 1253 du Code civil prévoit que le propriétaire, le locataire, l’occupant ou encore le maître d’ouvrage à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage « est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ». Une toiture laissée sans entretien qui déverse l’eau dans le mur d’à côté, un mur mitoyen mis à nu par une démolition et jamais protégé, une dalle de béton sur laquelle l’eau stagne avant de pénétrer dans la maison voisine : ces situations relèvent de ce régime, sans qu’il soit nécessaire de prouver une faute. Lorsque le danger vient de la dégradation du bâtiment lui-même, l’article 1244 du même code offre un autre fondement : « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction. »
En urgence, l’outil est le référé. L’article 835 du Code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire de prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent », soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut aussi accorder une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation « même s’il s’agit d’une obligation de faire ». C’est exactement ce qu’il faut demander lorsque l’eau entre chez vous : non pas d’abord de l’argent, mais des travaux précis, décrits si possible par un devis ou un rapport, à réaliser dans un délai fixé et sous astreinte.
Avant d’aller au tribunal, une étape s’impose en principe. L’article 750-1 du Code de procédure civile exige, à peine d’irrecevabilité, une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative lorsque la demande est relative « à un trouble anormal de voisinage ». Le même texte en dispense notamment lorsque l’absence de tentative est justifiée par un motif légitime tenant à « l’urgence manifeste », ou à l’indisponibilité des conciliateurs de justice lorsque la première réunion ne peut être organisée dans les trois mois. Face à un liquidateur qui ne répond pas et à de l’eau qui ruisselle dans une chambre, il faut documenter cette urgence : photographies datées, rapport de recherche de fuite, courriers restés sans réponse et, si possible, un constat de commissaire de justice dressé au bon moment. Lorsqu’un accord a été trouvé puis n’est pas respecté, les voies d’exécution sont détaillées dans notre article sur l’accord de conciliation non respecté par le voisin.
Lorsque le propriétaire du fonds voisin est une société placée en liquidation judiciaire, l’assignation ne peut plus viser la société seule. L’article L. 641-9 du Code de commerce emporte le dessaisissement du débiteur et précise : « Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur. » C’est donc le liquidateur, pris en cette qualité, qu’il faut attraire. Ses coordonnées figurent dans l’annonce du jugement de liquidation publiée au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc), qu’il est utile de joindre au dossier.
Beaucoup de voisins renoncent à ce stade, persuadés que la procédure collective bloque toute action. C’est inexact pour une demande de travaux. L’article L. 622-21 du Code de commerce, rendu applicable à la liquidation par l’article L. 641-3, interrompt ou interdit les actions des créanciers tendant à « la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent » ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. Une demande d’expertise ou de travaux n’entre dans aucune de ces deux catégories. La Cour de cassation l’a jugé le 2 décembre 2014 (n° 13-24.405), dans un litige né d’un chéneau qui prenait appui sur l’immeuble voisin : le propriétaire assigné par sa voisine avait demandé que l’expertise soit étendue au liquidateur du couvreur, et cette demande, qui ne tendait pas par elle-même à une condamnation pécuniaire, « ne contrevenait donc pas à la règle de l’arrêt des poursuites individuelles ».
La même chambre a précisé le 11 septembre 2024 (n° 23-15.441), dans une affaire où une société civile immobilière placée en sauvegarde avait été condamnée à détruire une piscine et un auvent, que « l’action en fixation d’une astreinte provisoire destinée à assurer l’exécution d’une obligation de faire exécutable en nature » échappe elle aussi à l’interruption des poursuites, parce qu’elle ne tend pas, en soi, au paiement d’une somme d’argent. Le même arrêt pose toutefois une limite : la demande de liquidation d’une astreinte prononcée avant l’ouverture de la procédure tend à faire fixer une créance, et elle suit donc le régime des créances antérieures, avec déclaration au passif. Concrètement, le juge peut ordonner des travaux et les assortir d’une nouvelle astreinte, mais l’argent dû au titre d’une astreinte déjà encourue avant l’ouverture se réclame dans la procédure.
Les juges du fond appliquent ces principes aux litiges entre voisins. Le 25 février 2025, le juge des référés de Lyon (n° 24/01200) était saisi par le propriétaire d’une maison dont le mur séparatif en pisé, appartenant pour une partie à une société civile immobilière liquidée depuis 2016, se fissurait, perdait son enduit et se couvrait de végétation, au point que des voisins attestaient d’un risque d’effondrement. Statuant sur le fondement de la ruine du bâtiment, le juge a retenu que la demande tendant à l’exécution, par le débiteur en liquidation, de son obligation d’entretenir son bien, « qui n’implique pas le paiement d’une somme d’argent, constitue une obligation de faire, non soumise à l’interdiction des poursuites ». Relevant la carence de la société puis celle des organes de la procédure collective, il a condamné le liquidateur, en cette qualité, à faire réaliser les travaux de mise en sécurité dans le mois, sous astreinte de 100 euros par jour pendant six mois, et il a autorisé le voisin à les faire exécuter lui-même si rien n’était fait dans ce délai.
Le même tribunal est allé plus loin le 7 septembre 2026 (n° 26/01163). Une société qui avait acquis la parcelle voisine pour y créer des logements avait démoli une partie d’un garage adossé à la maison de la demanderesse, ainsi qu’un pan de toiture, sans protéger le mur. Placée en redressement judiciaire en septembre 2024, puis en liquidation en février 2025, elle avait laissé le chantier en l’état. Après un orage, l’eau accumulée sur la dalle mise à nu s’infiltrait dans la maison, où l’expertise amiable organisée par l’assureur de la demanderesse avait relevé de fortes moisissures. Le liquidateur ne répondait ni aux relances ni à l’assignation. Le juge a retenu un trouble manifestement illicite, constitutif d’un trouble anormal de voisinage, et il a énoncé que « Le liquidateur représente l’entreprise gardienne des installations depuis l’abandon du chantier », puis qu’il « est tenu d’assurer la mise en sécurité urgente du chantier pour éviter tout dommage aux tiers ». Il l’a condamné, en cette qualité, à faire réaliser la mise hors d’eau dans les trente jours, sous astreinte de 150 euros par jour dans la limite de quatre-vingt-dix jours, ainsi qu’aux dépens et à 1 500 euros au titre des frais de procédure.
La même logique vaut pour l’expertise, souvent indispensable pour établir l’origine des désordres et chiffrer les travaux. Le 1er octobre 2026, le juge des référés de Saint-Étienne (n° 26/00573) a déclaré commune et opposable au liquidateur de la société propriétaire de l’immeuble voisin une expertise ordonnée quelques mois plus tôt, alors même que le liquidateur faisait valoir qu’aucune créance n’avait été déclarée au passif : la mise en cause répondait à un motif légitime. Le demandeur a toutefois conservé la charge des dépens de cette instance, ce qui rappelle qu’agir contre une procédure collective a un coût.
Une limite apparaît lorsque la société liquidée n’a plus rien. Le 18 septembre 2026, le juge des référés de Toulouse (n° 25/02124) a rejeté les demandes dirigées contre une société de construction-vente liquidée, en raison « du caractère vain à faire supporter par une société liquidée et sans fonds disponible, des injonctions de faire et de communiquer ». Le liquidateur avait écrit au tribunal pour confirmer l’absence de fonds et son impossibilité de faire exécuter les travaux. La voisine n’a pas perdu son procès pour autant : elle avait aussi assigné le propriétaire du terrain, qui a été condamné, comme on le verra plus loin. D’où une règle pratique : dans une liquidation sans actif, il faut vérifier auprès du service de la publicité foncière qui est réellement propriétaire du fonds d’où vient le trouble, et ne pas se contenter d’assigner l’entreprise qui a laissé le chantier en l’état.
B. Propriétaire particulier surendetté : ce que la procédure suspend, et ce qu’elle laisse intact
Lorsque le voisin est un particulier, la procédure applicable est celle du surendettement, régie par le Code de la consommation. Elle se déroule en plusieurs étapes, et ses effets sur votre action ne sont pas les mêmes à chacune d’elles.
Tant que le dossier est seulement déclaré recevable par la commission de surendettement, l’article L. 722-2 du Code de la consommation emporte « suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur » pour les dettes autres qu’alimentaires, pendant une durée qui ne peut excéder deux ans selon l’article L. 722-3 du même code. Le texte vise les procédures d’exécution, c’est-à-dire les saisies, et non l’action par laquelle vous demandez au juge de constater un trouble et d’ordonner des travaux. Le propriétaire conserve d’ailleurs la maîtrise de ses procès à ce stade : dans un arrêt du 28 mars 2024 (n° 22-12.797), la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel d’avoir retenu qu’« aucune disposition légale n’emporte, dans la procédure de surendettement, le dessaisissement du débiteur pour agir en justice ». C’est donc lui qu’il faut assigner, et non la commission.
Le même arrêt ferme en revanche une porte que beaucoup de créanciers croient ouverte. Dans cette décision du 28 mars 2024, la Cour de cassation juge que, lorsque la décision de recevabilité a été prononcée, « il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur ». Elle s’appuie sur l’article L. 722-5 du Code de la consommation, dans sa rédaction en vigueur jusqu’au 19 novembre 2026 ; la version qui lui succède à compter du 20 novembre 2026 maintient l’interdiction de prendre toute garantie ou sûreté. Un voisin qui voudrait inscrire une hypothèque provisoire sur la maison pour garantir les dommages déjà subis arrive donc trop tard une fois le dossier jugé recevable.
Lorsque la situation du voisin est irrémédiablement compromise et qu’il possède des biens, notamment sa maison, la commission saisit, avec son accord, le juge des contentieux de la protection aux fins d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, conformément à l’article L. 742-1 du Code de la consommation. Le jugement d’ouverture suspend et interdit, jusqu’à la clôture, les procédures d’exécution sur les biens du débiteur (article L. 742-7). Lorsque le juge prononce ensuite la liquidation du patrimoine, le débiteur est dessaisi : selon l’article L. 742-15, « Ses droits et actions sur son patrimoine personnel sont exercés pendant toute la durée de la liquidation par le liquidateur. » L’article L. 742-16 donne en outre au liquidateur « un délai de douze mois pour vendre les biens du débiteur à l’amiable ou, à défaut, organiser une vente forcée ». Pour le voisin, cela signifie deux choses : son interlocuteur devient le liquidateur, et la maison a vocation à changer de propriétaire dans un délai assez bref.
L’affaire jugée à Bergerac illustre ce cas de figure. Des voisins, usufruitier et nu-propriétaire d’une maison, se plaignaient de la maison contiguë, laissée à l’abandon depuis plusieurs années : toiture et chéneau dégradés, évacuations d’eaux pluviales défaillantes, infiltrations importantes après un dégât des eaux survenu le 8 juillet 2023. L’un des deux propriétaires de cette maison avait obtenu l’ouverture d’un rétablissement personnel le 5 décembre 2023, publiée au Bodacc le 12 mars 2024, puis la liquidation de son patrimoine le 15 octobre 2024, avec plus de 200 000 euros de créances bancaires arrêtées. En décembre 2025, les voisins ont assigné le liquidateur, l’épouse coïndivisaire et la commune, en demandant des travaux de réfection sous astreinte de 500 euros par jour et l’autorisation, à défaut, de les faire réaliser eux-mêmes aux frais des défendeurs. Le liquidateur soutenait que leur créance, née avant l’ouverture, était éteinte faute de déclaration, et qu’aucune obligation de faire impliquant des dépenses nouvelles ne pouvait être imposée à la procédure.
Le juge de la mise en état de Bergerac, le 9 octobre 2026 (n° 26/00006), a tranché en deux temps. Pour les désordres antérieurs à la publication du jugement d’ouverture, il a donné raison au liquidateur : ils « ne sauraient donner lieu à réparation faute de déclaration de créance afférente ». Mais il a relevé qu’aucune mesure réparatoire n’ayant été prise, les désordres avaient pu se poursuivre, s’aggraver et « générer de nouveaux dommages générateurs d’une créance postérieure qui ne saurait être éteinte ». Surtout, la demande de constat du trouble et de travaux conservatoires porte sur l’état actuel de la maison, et le juge a énoncé que « L’existence d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation ne saurait permettre au débiteur de s’exonérer de ses obligations actuelles résultant des dispositions de l’article 1253 du code civil. » La fin de non-recevoir a donc été rejetée pour les demandes portant sur les dommages postérieurs au 12 mars 2024.
Deux autres points de cette décision intéressent tous les voisins. L’épouse, coïndivisaire de la maison, soutenait ne plus en être propriétaire parce qu’elle avait accepté, le 23 avril 2026, une offre d’achat de 100 000 euros. Le juge a écarté l’argument : seule une offre soumise à l’obtention d’un prêt était produite, sans preuve que la condition se soit réalisée, ni que la vente ait été réitérée et publiée ; elle restait donc partie au procès en qualité de propriétaire indivise. Quant à la commune, appelée à l’instance sans qu’aucune demande ne soit d’abord formée contre elle, sa demande d’annulation de l’assignation a été rejetée : les voisins avaient régularisé en demandant que le jugement lui soit déclaré opposable, et la commune ne démontrait aucun grief. Le fond reste à juger : l’affaire a été renvoyée à une audience de mise en état du 11 décembre 2026, et rien ne permet encore de dire si les travaux seront ordonnés.
Une précaution de lecture s’impose enfin sur la date retenue. Dans cette affaire, le jugement de liquidation avait rappelé que les dettes non professionnelles nées avant le 12 mars 2024, date de publication du jugement d’ouverture, étaient éteintes, et le juge de la mise en état a raisonné à partir de cette date. L’article L. 742-22 du Code de la consommation vise quant à lui, pour l’effacement prononcé à la clôture, les dettes « arrêtées à la date du jugement d’ouverture ». La date utile pour distinguer l’avant et l’après se vérifie donc dans les décisions rendues dans la procédure du voisin.
II. Être indemnisé quand le voisin ne peut pas payer : déclarer à temps et viser ceux qui peuvent payer
A. Déclarer sa créance dans les délais, et ne pas laisser filer la prescription
Obtenir des travaux ne règle pas la question de l’argent déjà dépensé : recherche de fuite, constats, enduits et peintures refaits, mobilier abîmé, trouble de jouissance. Face à une société en liquidation, ces sommes ne peuvent être réclamées que par une déclaration de créance adressée au liquidateur. L’article L. 641-3 du Code de commerce renvoie aux règles de l’article L. 622-24 et des articles suivants, et l’article R. 622-24 fixe le délai à deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bodacc. L’article L. 622-24 précise que « La déclaration des créances doit être faite alors même qu’elles ne sont pas établies par un titre » et que celles dont le montant n’est pas encore définitivement fixé « sont déclarées sur la base d’une évaluation ». Il soumet au même mécanisme les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture qui ne bénéficient pas d’un traitement préférentiel, les délais courant alors « à compter de la date d’exigibilité de la créance ». Une estimation chiffrée, appuyée sur des devis et des factures, vaut donc mieux qu’une déclaration repoussée dans l’attente du rapport d’expertise.
Les créances nées après le jugement de liquidation ne sont payées à leur échéance que dans des cas limités. L’article L. 641-13 du Code de commerce vise notamment celles nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur. Le dommage subi par un voisin n’entre dans aucune de ces catégories. Le juge des référés de Lyon en a tiré la conséquence dans son ordonnance du 25 février 2025 : les provisions réclamées pour des préjudices postérieurs à l’ouverture ont été déclarées irrecevables, car elles « ne répondent à aucun des critères posés par la loi pour autoriser, en dépit de l’interdiction des poursuites individuelles, le paiement des créances postérieures ». Le voisin, qui avait pourtant obtenu les travaux sous astreinte, a même été condamné aux dépens, eu égard à la liquidation en cours. Ce coût doit entrer dans la décision d’agir.
Face à un particulier en rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, le calendrier est encore plus serré. « Dans un délai de deux mois à compter de la publicité du jugement d’ouverture », prévoit l’article R. 742-11 du Code de la consommation, les créanciers déclarent leurs créances au mandataire ou, à défaut, au greffe du tribunal judiciaire, « par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ». Selon l’article L. 742-11, les créances non produites dans ce délai « sont éteintes, sauf à ce que soit prononcé par le juge un relevé de forclusion ». Ce relevé se demande au juge des contentieux de la protection dans les six mois de la publicité du jugement, en exposant les circonstances extérieures à votre volonté qui expliquent le retard. L’article R. 742-13 prévoit qu’il est de droit lorsque la créance avait été omise par le débiteur lors du dépôt de son dossier, ou lorsque le créancier, pourtant connu, n’avait pas été convoqué à l’audience d’ouverture. Un voisin qui avait mis en demeure le propriétaire avant la procédure a donc intérêt à vérifier s’il figurait parmi les créanciers déclarés par le débiteur.
Les dommages déclarés ne seront pas pour autant intégralement payés. À la clôture, l’article L. 742-22 du Code de la consommation prévoit « l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date du jugement d’ouverture », sous réserve des sommes payées à sa place par une caution ou un coobligé personnes physiques. L’article L. 711-4 exclut de tout effacement certaines dettes, comme les dettes alimentaires ou « Les réparations pécuniaires allouées aux victimes dans le cadre d’une condamnation pénale ». Une indemnité civile due à un voisin au titre d’un trouble de voisinage ne figure pas dans cette liste. En pratique, le voisin qui a déclaré sa créance sera payé, s’il l’est, sur le produit de la vente des biens, que le liquidateur répartit suivant le rang des sûretés des créanciers en vertu de l’article L. 742-18. Les dettes nées après le jugement d’ouverture ne sont pas visées par cet effacement, ce que le juge de Bergerac a pris en compte, mais cela ne garantit pas leur paiement par un débiteur dont le patrimoine a été vendu.
Tant que le voisin n’a déposé aucun dossier de surendettement, une autre voie existe pour les sommes déjà dues. L’article L. 511-1 du Code des procédures civiles d’exécution permet à « Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe » de solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement, sous la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire. Un propriétaire qui laisse sa maison se dégrader faute de moyens peut présenter ce risque. Cette porte se ferme toutefois dès que la commission déclare le dossier recevable, comme on l’a vu, et, dans une liquidation judiciaire d’entreprise, le jugement d’ouverture arrête ou interdit toute procédure d’exécution sur les meubles comme sur les immeubles, en vertu du II de l’article L. 622-21 du Code de commerce.
Une autre erreur fréquente consiste à réclamer le prix des travaux à réaliser chez le voisin. La Cour de cassation l’a rappelé le 14 septembre 2023 (n° 22-15.750) : « à défaut d’accord des parties, la victime d’un dommage ne peut être indemnisée du coût de travaux devant être effectués sur un fonds dont elle n’est pas propriétaire ». La bonne demande consiste à faire ordonner les travaux au propriétaire ou au liquidateur, puis, s’ils ne sont pas réalisés, à obtenir l’autorisation de les faire exécuter soi-même. Le juge des référés de Clermont-Ferrand, le 11 août 2026 (n° 26/00643), a ainsi autorisé un propriétaire à faire réaliser, par l’entreprise de son choix, tous les travaux strictement nécessaires pour supprimer le risque d’effondrement de la grange voisine, y compris, si la technique l’imposait, une démolition partielle ou totale, avec un accès temporaire au terrain et le concours de la force publique en cas d’opposition ; la voisine n’avait pas exécuté une première ordonnance rendue en juillet 2025. Le juge a précisé que les frais resteraient à la charge définitive de la propriétaire, sans préjudice des recours du voisin pour en obtenir le remboursement. Les conditions d’accès au terrain d’autrui sont détaillées dans notre article sur le droit de tour d’échelle et les travaux sur le fonds voisin. Face à un propriétaire insolvable, ce remboursement reste incertain : la dépense avancée devient une créance de plus, dont le recouvrement dépendra de la procédure en cours.
Reste le temps, qui joue contre le voisin patient. Qu’elle repose sur l’article 1253 ou, pour les troubles apparus avant le 17 avril 2024, sur le principe jurisprudentiel qui l’a précédé, l’action pour trouble anormal de voisinage se prescrit par cinq ans selon l’article 2224 du Code civil. La cour d’appel de Douai l’a rappelé le 8 octobre 2026 (n° 25/02611), en jugeant que cette responsabilité « est en tout état de cause soumise au régime de prescription applicable à la responsabilité extracontractuelle », et que « La seule répétition des troubles sur une longue période ne fait pas courir un nouveau délai de prescription. » Le délai court du jour de la première manifestation du trouble, de sa révélation ou de son aggravation. Dans cette affaire, qui opposait un propriétaire à la société ayant aménagé un lotissement voisin dont les travaux inondaient son terrain, l’assignation en référé-expertise avait interrompu la prescription et l’expertise l’avait suspendue jusqu’au dépôt du rapport, en application des articles 2241 et 2239 du Code civil, de sorte que l’action engagée ensuite n’était pas prescrite. Une procédure d’insolvabilité peut avoir ses propres effets sur les délais, qui s’apprécient au cas par cas ; le plus sûr reste d’agir sans attendre, un référé-expertise engagé tôt protégeant à la fois la preuve et les droits. Les règles du point de départ sont détaillées dans notre article sur la prescription de l’action en trouble anormal du voisinage.
B. Se tourner vers ceux qui peuvent agir ou payer : acquéreur, propriétaire du terrain, assureurs, mairie
Le voisin insolvable n’est souvent qu’un propriétaire de passage : la maison sera vendue par le liquidateur, à l’amiable ou aux enchères. Or le trouble suit le bien. La Cour de cassation l’a jugé le 16 mars 2022 (n° 18-23.954), dans une affaire d’infiltrations venues d’un pavillon voisin vendu en 2007 : ayant constaté que le trouble subsistait alors que les acquéreurs étaient devenus propriétaires, la cour d’appel a exactement retenu leur responsabilité, « peu important qu’ils n’aient pas été propriétaires de ce fonds au moment où les infiltrations avaient commencé à se produire ». L’acquéreur ne peut donc pas s’abriter derrière l’antériorité des infiltrations dès lors que le trouble persiste après son achat, et il peut être contraint de le faire cesser. Faire connaître le litige au liquidateur dès qu’une vente se prépare permet d’éviter qu’un acquéreur découvre le problème après coup ; dans l’affaire de Bergerac, l’épouse soutenait d’ailleurs que l’auteur de l’offre d’achat connaissait le procès en cours.
Le même raisonnement vaut pour le propriétaire du terrain lorsque l’entreprise qui construisait a disparu. Dans l’affaire de Toulouse, une société de construction-vente avait démoli le bâtiment accolé à la maison de la demanderesse, laissant à nu un mur mitoyen en torchis, puis le chantier s’était arrêté ; la société avait été placée en redressement judiciaire en juillet 2024, puis en liquidation en juin 2025. Le terrain appartenait désormais, depuis la fin du mois d’août 2024 et en vertu d’un jugement, au bailleur social qui avait acheté les futurs logements en l’état futur d’achèvement. Le mur n’était protégé que par une bâche provisoire, dont le juge a relevé qu’elle ne couvrait pas toute la surface et qu’elle n’avait probablement pas vocation à fonctionner au-delà de sa date limite d’utilisation, expirée depuis février 2026. Le juge des référés de Toulouse, le 18 septembre 2026 (n° 25/02124), a jugé que « la prolongation indéfinie de l’arrêt du chantier en l’état, sur un laps de temps conséquent et sans perspective de reprise des travaux » créait un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, constitutif d’un trouble manifestement illicite. Il a ordonné au propriétaire de faire exécuter à ses frais, sous la responsabilité d’un maître d’œuvre, la remise en état définitive et pérenne du mur dans un délai de soixante jours, sous astreinte de 100 euros par jour pendant une durée initiale de quatre mois, et l’a condamné à verser une provision de 2 500 euros ainsi que 2 500 euros au titre des frais de procédure. Les règles propres à l’entretien d’un mur commun sont rappelées dans notre article sur le mur mitoyen fissuré ou dégradé.
Les assureurs sont souvent les seuls débiteurs solvables. Votre propre contrat multirisque habitation peut couvrir les dégâts des eaux subis chez vous, selon ses conditions, et c’est d’ailleurs l’expertise amiable organisée par l’assureur de la victime qui a servi de base au juge lyonnais en septembre 2026. Contre le responsable, l’article L. 124-3 du Code des assurances dispose que « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ». Cette action permet de réclamer l’indemnité directement à l’assureur, même lorsque l’assuré ne peut pas payer, à condition qu’une assurance couvre sa responsabilité pour le sinistre en cause. Dans l’arrêt du 16 mars 2022, la Cour de cassation a d’ailleurs censuré la décision qui écartait la garantie de l’assureur des acquéreurs, en rappelant que, dans les assurances couvrant les dégâts des eaux, « l’assureur est tenu à garantie, dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat d’assurance ». D’où l’intérêt de demander très tôt l’identité de l’assureur : à Toulouse, selon le courrier du liquidateur, aucune information exploitable n’avait pu être réunie, hormis le nom d’un assureur lui-même liquidé par la suite. Les démarches auprès des assurances après une infiltration sont détaillées dans notre article sur le dégât des eaux venu du voisin ou de la toiture.
Reste la mairie, lorsque le bâtiment devient dangereux. La police de la sécurité des immeubles, définie à l’article L. 511-2 du Code de la construction et de l’habitation, vise notamment les risques présentés par « les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires » au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers. En cas de danger imminent, l’article L. 511-19 prévoit que l’autorité compétente « ordonne par arrêté et sans procédure contradictoire préalable les mesures indispensables pour faire cesser ce danger », et qu’elle peut faire procéder à la démolition complète, après autorisation du président du tribunal judiciaire, lorsqu’aucune autre mesure ne permet d’écarter le danger. À défaut d’exécution dans le délai imparti, elle fait exécuter d’office les mesures prescrites, selon l’article L. 511-20 du même code. C’est ce qui s’est produit devant le tribunal judiciaire de Saverne le 17 août 2026 (n° 26/00089) : une grange et une maison laissées à l’abandon par une société en liquidation étaient en cours d’effondrement, l’arrêté de mise en sécurité notifié au liquidateur était resté sans effet, et le liquidateur, qui ne s’opposait pas à la démolition, faisait état de l’impécuniosité totale de la procédure. Relevant un ensemble en cours d’effondrement « susceptible de mettre en péril la propriété voisine », la présidente du tribunal a autorisé la commune à le démolir. Les pouvoirs du maire et les recours en cas d’inaction sont présentés dans notre article sur ce que peut faire le maire dans un conflit de voisinage, et les procédures propres aux maisons sans maître dans notre article sur la maison abandonnée, bien sans maître ou en état d’abandon manifeste.
Conclusion
Un voisin surendetté ou une société liquidée n’est pas un voisin hors d’atteinte. La procédure d’insolvabilité arrête les poursuites en paiement, pas l’obligation de faire cesser un trouble : des juges ont condamné des liquidateurs à mettre hors d’eau un chantier abandonné ou à sécuriser un mur, sous astreinte, et ont autorisé des voisins à réaliser eux-mêmes les travaux. Lorsqu’une société liquidée n’a plus de fonds, la demande doit viser le propriétaire du terrain ou, demain, l’acquéreur de la maison, qui répond des troubles persistants. Face à un particulier en rétablissement personnel, l’obligation actuelle de faire cesser le trouble demeure, même si les dommages anciens non déclarés sont perdus.
L’argent, en revanche, se récupère difficilement. Les dommages antérieurs à l’ouverture de la procédure doivent être déclarés dans des délais courts, faute de quoi ils s’éteignent, et même déclarés ils risquent l’effacement ou un paiement partiel. Les dommages postérieurs échappent à l’effacement, sans garantie de paiement, et le coût de travaux à réaliser chez autrui ne s’indemnise pas sans accord. Les assureurs, le vôtre comme celui du responsable, et la mairie lorsque le bâtiment devient dangereux, sont souvent les interlocuteurs décisifs. Ces questions s’inscrivent dans l’ensemble plus large des servitudes immobilières et limites entre fonds voisins, où la configuration des lieux et les titres comptent autant que la jurisprudence. Les décisions citées sont pour la plupart des ordonnances de référé ou de mise en état, rendues sur des faits particuliers et susceptibles de recours. Chaque situation dépend de la configuration des lieux, des titres, de la procédure ouverte contre le voisin et des pièces réunies, et seul le juge saisi tranche.