Les volets ne s’ouvrent plus, la toiture laisse passer la pluie, les ronces franchissent la clôture et un arbre mort penche vers votre jardin. Vous voulez écrire au propriétaire, mais personne ne répond : il est parti sans laisser d’adresse, il est décédé, ou ses héritiers se renvoient la charge de la maison. Avant d’être technique, la difficulté est juridique. Un juge ne condamne pas une maison, il condamne une personne, et l’action dirigée contre la mauvaise personne coûte des mois de procédure et des frais qui restent à la charge de celui qui l’a engagée.
Le tribunal judiciaire de Metz l’a constaté en juillet 2026, dans une affaire où trois maisons accolées ont fini démolies. Le jugement reprend l’observation de l’expert selon laquelle, si la situation de péril s’était dégradée, « ce n’est pas tant par la difficulté des travaux à mettre en œuvre que par celle de désigner et d’impliquer les véritables propriétaires » des immeubles en cause (TJ Metz, 9 juillet 2026, n° 22/00974).
On verra d’abord comment identifier le propriétaire de la maison ou du terrain voisin, y compris lorsqu’il est décédé (I), puis comment agir contre un propriétaire introuvable, des héritiers défaillants ou le curateur d’une succession vacante, et ce que l’on peut raisonnablement en attendre (II). Les règles exposées sont à jour au 3 octobre 2026. Les décisions citées ont été lues dans leur texte intégral ; la plupart émanent de tribunaux judiciaires ou de cours d’appel et ne valent que pour les faits qu’elles jugent. La configuration des lieux, les titres de propriété et les pièces de chaque dossier commandent la solution, et seul le juge tranche.
I. Trouver le propriétaire de la maison ou du terrain voisin, même lorsqu’il est décédé
Identifier le propriétaire n’est pas une formalité. C’est contre lui que se dirigent l’action pour trouble anormal de voisinage, l’action fondée sur la ruine d’un bâtiment et la demande d’élagage. Les registres publics donnent le propriétaire en titre (A) ; lorsque ce propriétaire est mort, il faut encore savoir qui l’a remplacé, ou qui administre ce qu’il a laissé (B).
A. Cadastre, fichier immobilier, livre foncier : remonter jusqu’au propriétaire en titre
La première source est le cadastre. La foire aux questions de l’administration fiscale indique que celui qui veut seulement connaître l’identité du propriétaire d’une parcelle peut s’adresser à la mairie de la commune où elle se trouve (impots.gouv.fr, question mise à jour le 10 juillet 2026). Le droit d’obtenir ces informations figure à l’article L. 107 A du livre des procédures fiscales : toute personne peut obtenir « communication ponctuelle » d’informations relatives à un immeuble déterminé, parmi lesquelles figurent les références cadastrales, l’adresse, la contenance de la parcelle et « les noms et adresses des titulaires de droits sur ces immeubles ». En pratique, la fiche de service-public consacrée au cadastre précise que des extraits de la matrice cadastrale peuvent être obtenus gratuitement, de façon ponctuelle, auprès du centre des impôts fonciers, la recherche se faisant par le nom du propriétaire ou par les références de la parcelle (service-public.gouv.fr, fiche F14226, vérifiée le 13 mars 2025). La même fiche rappelle que le plan cadastral a une valeur fiscale, qu’il ne fixe pas les limites de propriété et que les noms des propriétaires n’y figurent pas.
Le cadastre ne suffit donc pas toujours. Il reflète la situation connue du fisc, qui peut avoir des années de retard sur une succession jamais réglée ou sur une vente mal enregistrée, comme nous l’avons montré à propos des erreurs de cadastre entre voisins. La référence est le fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière, qui recense les actes publiés. Selon la fiche de service-public consacrée aux renseignements immobiliers, toute personne peut y demander l’identité des propriétaires successifs d’un immeuble et la copie des actes publiés ; pour la période postérieure au 1er janvier 1956, la demande se fait au moyen d’un formulaire adressé au service du lieu de situation du bien, qui dispose de dix jours pour répondre, la Commission d’accès aux documents administratifs pouvant être saisie à défaut (service-public.gouv.fr, fiche F17759, vérifiée le 2 juillet 2025). D’après la foire aux questions de l’administration fiscale, la demande donne lieu au paiement de la contribution de sécurité immobilière, dont le tarif figure dans la notice jointe au formulaire (impots.gouv.fr). En Moselle, dans le Bas-Rhin et dans le Haut-Rhin, ces informations sont tenues par le livre foncier.
Négliger cette vérification peut faire échouer une action pourtant appuyée sur une expertise. Le tribunal judiciaire de Draguignan, le 23 juin 2026 (n° 25/04177), a été saisi par deux propriétaires indivises dont la maison jouxtait, par un mur mitoyen, un bâtiment à l’abandon dont la toiture s’était écroulée. Selon l’expertise judiciaire dont elles se prévalaient, les infiltrations menaçaient la solidité du mur commun. Elles avaient assigné le service des Domaines, curateur de la succession du propriétaire présumé, décédé sans descendance. Mais l’administration soutenait, courriels à l’appui, que la maison appartenait à une société civile immobilière et non au défunt. Faute de pièce établissant que le bien dépendait de la succession, le tribunal rejette toutes les demandes, qui portaient notamment sur 15 264 euros de préjudice matériel et sur le remboursement de 7 718,76 euros de frais d’expertise, et laisse les dépens à la charge des demanderesses. Il observe en outre que, saisi sur le fondement du trouble de voisinage, il « ne peut donc trancher la question de la propriété de la maison voisine ».
À l’inverse, la cour d’appel d’Orléans, le 14 avril 2026 (n° 23/00428), décrit la bonne méthode. Un propriétaire dont la maison souffrait des arbres d’un terrain inoccupé avait obtenu l’entretien du fonds tant que l’héritière du précédent propriétaire vivait ; après son décès en 2019, plus rien n’était fait. Son avocat a mené un « travail d’investigation auprès du service de la publicité foncière », qui a révélé deux propriétaires indivis, et les a assignés tous deux en juin 2021. Un partage notarié a ensuite attribué le terrain à l’une d’eux, et l’autre soutenait qu’il n’était plus concerné. La cour répond que l’existence du droit d’agir « s’apprécie à la date de la demande introductive d’instance », le condamne à verser 4 924,02 euros pour la réparation de la maison et autorise le voisin à pénétrer sur le terrain pour exécuter les travaux. Elle s’appuie sur une règle posée par la Cour de cassation le 31 octobre 2007 (n° 06-16.228) : « l’effet déclaratif du partage ne prive pas le tiers qui invoque un préjudice causé par ce bien au cours de l’indivision du droit d’agir à l’encontre des anciens indivisaires ».
Le fichier immobilier révèle souvent plusieurs propriétaires. Il faut alors tous les assigner. La Cour de cassation, le 12 juin 2013 (n° 11-23.137), a jugé, dans un litige où une voisine demandait la dépose d’une clôture et la démolition d’une véranda, que « l’action introduite contre un seul indivisaire est recevable, la décision rendue sur celle-ci étant inopposable aux autres indivisaires à défaut de mise en cause de ceux-ci ». Le tribunal judiciaire de Bordeaux, le 27 mai 2026 (n° 23/10759), en a tiré la conséquence à propos d’une action dirigée contre un seul membre d’une famille, assigné comme « représentant » de l’indivision : rappelant qu’« une indivision n’a pas la personnalité juridique », il juge l’action recevable mais précise que sa décision sera inopposable aux autres indivisaires, avant de rejeter les demandes au fond. Une condamnation prononcée contre un seul propriétaire ne permet donc pas d’imposer des travaux à ceux qui n’étaient pas dans la cause.
B. Propriétaire décédé : héritiers, renonciations, succession vacante
Le décès du propriétaire ne laisse pas le bien sans maître. Selon l’article 724 du Code civil, les héritiers désignés par la loi « sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt ». Ils deviennent propriétaires, et ce sont eux que visent l’article 1253 du Code civil, qui rend le propriétaire à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage responsable « de plein droit du dommage qui en résulte », et l’article 1244 du même code, selon lequel « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine » lorsqu’elle résulte d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction.
Le jugement du tribunal judiciaire de Metz du 9 juillet 2026 (n° 22/00974) montre comment le juge reconstitue cette chaîne lorsque les intéressés la contestent. L’immeuble voisin, dont le défaut d’entretien avait conduit, avec celui d’un autre immeuble, à des effondrements en 2013 puis à la démolition de la maison de la demanderesse en 2014, était inscrit au livre foncier au nom d’un couple décédé de longue date. Les descendants assignés niaient être propriétaires. Le tribunal relève d’abord que cette contestation « ne constitue donc pas une fin de non-recevoir, mais un moyen de défense au fond ». Il suit ensuite les certificats d’hérédité de 1957, 1962 et 1999, la déclaration de succession de l’un des fils et une lettre de 2012 dans laquelle l’une des héritières présentait le bien au maire comme une propriété en indivision héritée. Il note qu’aucun des membres de la famille assignés « ne justifie avoir renoncé à la succession ». Les neuf héritiers, avertis depuis 2006 de la nécessité de travaux, sont condamnés in solidum à payer 38 000 euros pour la perte de la maison, 44 660 euros de préjudice de jouissance, soit 308 euros par mois pendant 145 mois, 600 euros de frais de déménagement, 5 000 euros de préjudice moral et 3 000 euros de frais de procédure.
Encore faut-il qu’un héritier n’ait pas renoncé. Selon l’article 804 du Code civil, « La renonciation à une succession ne se présume pas. » Pour être opposable aux tiers, elle doit être adressée ou déposée au tribunal du lieu d’ouverture de la succession, ou faite devant notaire, lequel en adresse copie à ce tribunal. L’article 1339 du Code de procédure civile ajoute que « Le greffe inscrit la déclaration dans un registre tenu à cet effet ». Interroger ce greffe avant d’assigner évite de poursuivre des personnes qui ne sont plus héritières. La cour d’appel de Douai, le 25 septembre 2025 (n° 21/05844), l’illustre dans une affaire où une commune voulait faire démolir une maison en ruine laissée par un propriétaire décédé en 2012. Sur huit héritiers assignés, cinq justifiaient d’une renonciation, la dernière n’ayant été enregistrée qu’en mai 2024, au cours de la procédure d’appel. La cour les met hors de cause, puisqu’ils « ne sont plus concernés par les demandes formées au titre de l’immeuble appartenant à cette succession », confirme la démolition aux frais des trois héritières restantes et laisse à la commune les dépens de première instance et d’appel.
Lorsque les héritiers ne se prononcent pas, la loi permet de les y contraindre. L’article 771 du Code civil autorise notamment « un créancier de la succession » à sommer l’héritier, par acte de commissaire de justice, de prendre parti, à l’expiration d’un délai de quatre mois après le décès. L’article 772 lui laisse alors deux mois, faute de quoi « l’héritier est réputé acceptant pur et simple ». La Cour de cassation, le 5 février 2025 (n° 22-22.618), dans un arrêt publié au Bulletin, en a fixé la portée : à l’expiration de ce délai, l’héritier qui n’a pas pris parti ni sollicité de délai supplémentaire étant réputé acceptant pur et simple, « il ne peut plus y renoncer, ni l’accepter à concurrence de l’actif net ». Dans cette affaire, les renonciations faites après l’échéance étaient inopérantes et les trois enfants du défunt ont été condamnés, en qualité d’héritiers, à payer 91 545,25 euros de charges de copropriété. Le voisin dont le dommage est né du vivant du défunt peut se présenter comme créancier de la succession et, à ce titre, recourir à cette sommation. Lorsque le trouble se poursuit après le décès, l’action vise les héritiers comme propriétaires actuels, et la sommation sert surtout à fixer leur qualité.
Reste le cas où personne ne veut de la succession. Selon l’article 809 du Code civil, elle est vacante lorsque personne ne la réclame et qu’il n’y a pas d’héritier connu, lorsque « tous les héritiers connus ont renoncé à la succession », ou lorsque, six mois après le décès, les héritiers connus n’ont pas opté. L’article 809-1 permet alors au juge, saisi sur requête d’un créancier, d’un notaire, du ministère public ou « de toute autre personne intéressée », de confier la curatelle de la succession au service du Domaine, l’ordonnance faisant l’objet d’une publicité. Cette désignation n’est pas automatique. La foire aux questions de l’administration précise qu’une renonciation de tous les héritiers n’entraîne pas la désignation du Domaine sans saisine du tribunal judiciaire (impots.gouv.fr), et qu’il n’est pas nécessaire de justifier de recherches par un généalogiste ou de consulter un notaire avant de saisir le juge, la vacance pouvant même être constatée en présence d’héritiers restés inactifs six mois après le décès (impots.gouv.fr). Le délai écoulé depuis le décès n’est pas un obstacle : le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, le 1er octobre 2025 (n° 25/02100), saisi par le maire d’une commune des Côtes-d’Armor, a déclaré vacante la succession d’une personne décédée en août 1997 et nommé le Domaine curateur.
Avant d’engager cette démarche, il est utile de vérifier qu’elle n’a pas déjà été faite. L’administration indique qu’on peut s’assurer de la prise en charge d’une succession par le Domaine grâce au moteur de recherche des successions vacantes ou en consultant les annonces légales publiées dans le ressort du tribunal compétent (impots.gouv.fr). Ce portail des successions vacantes, hébergé sur le site de l’administration fiscale, offre au public un service de recherche et propose des démarches en ligne, en particulier aux collectivités (collectivites-locales.gouv.fr, page modifiée le 5 janvier 2026).
Lorsque les héritiers sont connus mais n’administrent rien, une autre voie existe. L’article 813-1 du Code civil permet au juge de désigner un mandataire successoral chargé d’administrer provisoirement la succession « en raison de l’inertie, de la carence ou de la faute d’un ou de plusieurs héritiers », de leur mésentente ou de la complexité de la situation ; la demande peut émaner d’un créancier ou de toute autre personne intéressée. Les questions propres à l’option successorale et au sort d’une maison dont aucun héritier ne veut sont développées dans notre article sur le refus d’une maison reçue en héritage et sur notre page consacrée au droit patrimonial, à l’indivision et aux successions.
II. Agir contre un propriétaire introuvable, des héritiers défaillants ou le curateur du Domaine
Une fois le bon défendeur identifié, deux difficultés demeurent. Il faut lui faire délivrer l’assignation alors qu’il ne répond pas (A). Il faut ensuite obtenir une réparation effective et la fin du danger, alors que la succession est parfois vide et que le propriétaire n’a jamais rien payé (B).
A. Assigner la bonne personne, même quand elle ne répond pas
Les étapes ordinaires restent utiles : une mise en demeure du voisin adressée à la dernière adresse connue, puis un constat de commissaire de justice qui fixe l’état des lieux depuis votre propriété. Pour une demande relative à un trouble anormal de voisinage, ou à l’une des actions de voisinage que le texte désigne par renvoi au code de l’organisation judiciaire, l’article 750-1 du Code de procédure civile impose en principe une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative. Il en dispense notamment lorsque l’absence de cette tentative est justifiée par un motif légitime tenant aux « circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ». Un propriétaire que personne ne parvient à joindre peut entrer dans ce cas, mais c’est au demandeur de justifier des démarches accomplies, et le juge apprécie.
Lorsque le propriétaire n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l’article 659 du Code de procédure civile permet de lui signifier l’assignation par un procès-verbal dans lequel le commissaire de justice « relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte ». Le même jour ou au plus tard le premier jour ouvrable suivant, à peine de nullité, une copie est envoyée par lettre recommandée à la dernière adresse connue, et le destinataire en est avisé par lettre simple. La Cour de cassation, le 19 novembre 2008 (n° 07-19.472), a validé ce mode de signification parce que le domicile et la résidence du destinataire étaient restés introuvables « malgré de nombreuses recherches » et que l’huissier s’était rendu plusieurs fois sur son lieu de travail.
Le tribunal judiciaire de Roanne, statuant en référé le 16 juin 2025 (n° 25/00083), en offre une application entre voisins. Le propriétaire d’un terrain en friche dont la végétation envahissait le mur de clôture voisin ne répondait plus. Le commissaire de justice s’était présenté à sa dernière adresse, avait interrogé le voisinage, tenté de joindre deux numéros de téléphone portable et mené des recherches auprès de la mairie, dans les annuaires et sur internet. Le juge en déduit que « Les formalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile ont été accomplies ». Statuant sur un trouble manifestement illicite tiré du non-respect des distances de plantation, il ordonne l’enlèvement des plantations situées à moins d’un demi-mètre de la clôture et la limitation à deux mètres de celles situées à moins de deux mètres, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois, passé un délai d’un mois après la signification, et accorde 1 500 euros de frais de procédure. Il refuse en revanche la provision demandée, faute de préjudice qualifié et relié à l’absence d’entretien.
L’arrêt de la cour d’appel de Chambéry du 5 juin 2025 (n° 23/00933) montre le revers. Une propriétaire se plaignait de l’état d’abandon du terrain voisin, détenu en indivision par trois personnes, et de la prolifération d’essences invasives chez elle. L’un des indivisaires avait été assigné par procès-verbal de recherches infructueuses : le commissaire de justice avait interrogé le voisinage et les commerçants, consulté l’annuaire et appelé un numéro resté sans réponse. Or la demanderesse disposait de l’adresse électronique professionnelle et des coordonnées professionnelles de cet indivisaire, et le commissaire de justice n’avait ni tenté de lui signifier l’acte à son adresse professionnelle, ni rappelé le numéro, ni contacté son cabinet. La cour annule le procès-verbal, l’intéressé ayant été « privé de la possibilité de se défendre en première instance », annule le jugement en ce qui le concerne et condamne la voisine à lui verser 3 000 euros de frais de procédure. Elle précise toutefois que les deux autres indivisaires « demeurent tenues à titre personnel, en leur qualité de propriétaires indivises, d’entretenir le bien leur appartenant ». Toute adresse, tout numéro, tout courriel connu doit donc être transmis au commissaire de justice avant qu’il ne conclue à l’impossibilité de signifier.
Bien signifier présente un autre intérêt depuis le 1er octobre 2026. L’article 472 du Code de procédure civile prévoit toujours que, si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue sur le fond et ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime « régulière, recevable et bien fondée ». Le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 a complété ce texte par une procédure d’admission rapide des demandes incontestées, applicable aux instances introduites depuis le 1er octobre 2026 : « Lorsque l’acte introductif d’instance a été délivré à personne », le juge peut, en première instance et sauf opposition du demandeur, faire droit à la demande dès lors qu’elle est recevable et qu’elle n’est contraire ni à l’ordre public, ni à une liberté protégée, ni à un droit fondamental. Ce mécanisme ne joue pas lorsque l’assignation n’a pas été remise à la personne même du défendeur, notamment lorsqu’elle a été délivrée par procès-verbal de recherches infructueuses, ni lorsque le juge est tenu de motiver spécialement sa décision ou de relever un moyen d’office. Retrouver le propriétaire et lui remettre l’acte en main propre peut donc simplifier l’instance ; l’assigner selon l’article 659 laisse au juge l’examen complet du bien-fondé.
Le décès d’une partie en cours de procès appelle enfin une vigilance particulière. Selon l’article 370 du Code de procédure civile, l’instance est interrompue, à compter de la notification qui en est faite à l’autre partie, par « le décès d’une partie dans les cas où l’action est transmissible » ; elle doit alors être reprise contre les héritiers ou contre le curateur. Dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Toulouse le 7 mai 2025 (n° 23/04313), le propriétaire voisin est mort en 2018, en cours d’appel, et ses héritiers ont renoncé à la succession ; l’affaire a été radiée en 2023 faute de diligences suffisantes pour mettre en cause un administrateur de la succession vacante, puis réinscrite après la désignation du curateur sur requête et son assignation en intervention forcée. Devant la cour d’appel d’Orléans (14 avril 2026, n° 23/00428), la défenderesse principale est décédée en 2023 ; faute de diligences pour reprendre l’instance contre ses ayants droit, la cour a disjoint la procédure et n’a pu examiner aucune demande dirigée contre elle. Celui qui apprend le décès de son adversaire doit identifier ses héritiers, ou demander la nomination d’un curateur, sans attendre.
B. Être indemnisé et faire cesser le danger quand le propriétaire ne paie pas
Lorsque la succession est vacante, le curateur devient l’interlocuteur obligé. Selon l’article 809-3 du Code civil, « La déclaration des créances est faite au curateur. » L’article 810-4 précise qu’il est seul habilité à payer les créanciers et ajoute : « Il n’est tenu d’acquitter les dettes de la succession que jusqu’à concurrence de l’actif. » La règle est ancienne. La Cour de cassation, le 2 mai 1989 (n° 88-10.783), a censuré l’arrêt qui, après la renonciation des héritiers d’un conducteur tué dans un accident, avait condamné le service des Domaines à indemniser le passager blessé sans préciser que la condamnation était limitée à l’actif recueilli, en rappelant que « le curateur à succession vacante est assimilé à l’héritier bénéficiaire ». L’administration ajoute, dans sa foire aux questions, que ni le décès du débiteur ni la requête en désignation du curateur n’interrompent la prescription, et que le créancier doit produire une créance non prescrite par lettre recommandée au service du Domaine compétent (impots.gouv.fr).
Une succession vide ne signifie pas pour autant une indemnisation nulle. L’arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 7 mai 2025 (n° 23/04313) concerne deux maisons reliées par un mur mitoyen. La maison du voisin, placé sous curatelle renforcée, une mesure de protection des majeurs sans rapport avec la curatelle des successions, était inoccupée depuis six ans. Le défaut d’entretien de sa couverture, « imperceptible sans occuper l’immeuble », avait imbibé d’eau le mur mitoyen, dont une partie est tombée en septembre 2013 ; faute d’étaiement réalisé à temps, il s’est effondré en décembre, entraînant la ruine de la maison d’à côté. Le propriétaire est décédé en 2018 et ses héritiers ont renoncé. La cour confirme sa responsabilité au titre du trouble anormal de voisinage et précise que l’obligation du curateur de la succession vacante « est limitée à la consistance de l’actif successoral ». Mais l’assureur de la maison du défunt, tenu à garantie et fautif pour avoir tardé à organiser l’expertise, supporte 60 % de la charge définitive d’une indemnité de 140 000 euros, des 24 734,32 euros de frais de démolition et de 3 000 euros de préjudice immatériel, le reste étant réparti entre l’entreprise chargée des travaux de confortement et son assureur, pour 30 %, et le coordonnateur de travaux, pour 10 %. L’article L. 124-3 du Code des assurances le permet : « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. » Lorsque l’origine d’un dégât des eaux se trouve dans le logement d’un défunt dont la succession est vacante, l’administration indique que le service du Domaine compétent est seul à pouvoir autoriser l’accès pour les réparations et qu’il est l’interlocuteur des démarches auprès des assurances (impots.gouv.fr).
Le curateur n’est pas pour autant responsable de tout. Dans l’affaire jugée à Metz le 9 juillet 2026 (n° 22/00974), le Domaine gérait depuis 1999 la succession vacante dont dépendait l’une des deux maisons à l’origine du sinistre. Il avait mis le bien en vente par affichage, agent immobilier et notaire, sans trouver d’acquéreur, puis alerté le maire en 2012 du danger et de l’absence de fonds. Le tribunal retient qu’il justifie avoir accompli les actes d’administration et de conservation du bien, mais « n’avoir pu empêcher sa dégradation faute d’actif » dans la succession, et rejette toutes les demandes formées contre lui ; la charge de l’indemnisation pèse sur les héritiers propriétaires de l’autre maison. La question des mesures de sécurité appelle une réponse différente. Le tribunal judiciaire de Saint-Quentin, le 23 juillet 2026 (n° 26/00005), était saisi par une commune d’un immeuble en péril imminent, dont les héritiers n’avaient pas exécuté les travaux prescrits et dont la succession avait été déclarée vacante en janvier 2026. Il autorise la démolition et condamne le curateur à en payer les frais dans la limite de l’actif successoral, en relevant que l’administration « ne justifie cependant pas de son incapacité à supporter les frais des travaux de démolition ». Le rapport d’expertise rapportait d’ailleurs les déclarations du voisin, qui disait nettoyer régulièrement son terrain des matériaux tombés de la façade.
Le maire dispose de ses propres outils, distincts de l’action du voisin, que nous détaillons dans notre article sur ce que peut faire le maire dans un conflit de voisinage. Pour un terrain non bâti laissé sans entretien dans une zone d’habitation, ou à moins de cinquante mètres de certaines constructions énumérées par le texte, l’article L. 2213-25 du Code général des collectivités territoriales lui permet, pour des motifs d’environnement, d’imposer des travaux de remise en état après mise en demeure, puis de les faire exécuter d’office aux frais du propriétaire ou de ses ayants droit ; si les propriétaires ou certains indivisaires n’ont pu être identifiés, « la notification les concernant est valablement faite à la mairie ». Lorsqu’un bâtiment menace la sécurité, la procédure de mise en sécurité peut aboutir à une démolition autorisée par le président du tribunal judiciaire, comme dans l’affaire jugée à Saint-Quentin le 23 juillet 2026 (n° 26/00005). Enfin, l’article L. 1123-1 du Code général de la propriété des personnes publiques répute sans maître, notamment, les immeubles qui « n’ont pas de propriétaire connu » et dont les taxes foncières n’ont pas été acquittées depuis plus de trois ans ou l’ont été par un tiers, ainsi que les biens d’une succession ouverte depuis plus de trente ans, ou dix ans dans certaines zones, sans qu’aucun successible se soit présenté. Depuis la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, qui l’a rétabli, l’article L. 1123-4 du même code oblige l’administration fiscale à transmettre au maire qui le demande les informations nécessaires à cette procédure, notamment pour les immeubles dont la commune justifie d’un « doute légitime sur l’identité ou sur la vie du propriétaire ». Ces procédures, et la possibilité pour un voisin d’acquérir ensuite le bien, sont présentées dans nos articles sur la maison abandonnée, bien sans maître ou en état d’abandon manifeste et sur l’achat d’une maison abandonnée dont le propriétaire est introuvable.
Reste ce que le voisin peut faire lui-même. L’article 673 du Code civil distingue : les branches qui avancent sur votre terrain ne peuvent être coupées que par leur propriétaire, que vous pouvez y contraindre, tandis que pour les racines, ronces ou brindilles, « il a le droit de les couper lui-même à la limite de la ligne séparative ». Ce droit ne permet pas d’entrer chez le voisin. Pour intervenir sur son terrain, il faut une autorisation, que le juge peut donner : la cour d’appel d’Orléans, le 14 avril 2026 (n° 23/00428), a autorisé le voisin à pénétrer sur le fonds laissé sans entretien pour entreprendre la réfection de sa propre maison. Les mesures possibles contre un terrain en friche sont détaillées dans notre article sur le terrain du voisin non entretenu, le cas d’un mur dangereux dans celui consacré au mur du voisin qui penche ou menace de s’effondrer, et l’exécution forcée d’une décision restée lettre morte dans notre article sur le voisin qui ne respecte pas le jugement.
Les décisions citées dans cet article peuvent se résumer ainsi.
| Décision | Situation | Défendeur visé | Issue |
|---|---|---|---|
| TJ Draguignan, 23 juin 2026 | Maison mitoyenne en ruine, toiture effondrée | Domaine, curateur d’une succession présumée | Rejet faute de preuve de la propriété ; dépens à la charge des demanderesses |
| CA Orléans, 14 avril 2026 | Arbres d’un terrain inoccupé, maison fissurée | Deux indivisaires identifiés au fichier immobilier | 4 924,02 € contre l’ancien indivisaire, autorisation de pénétrer sur le fonds |
| TJ Metz, 9 juillet 2026 | Effondrement en chaîne de maisons accolées | Neuf héritiers indivis et le Domaine | Héritiers condamnés (88 260 € et 3 000 € de frais) ; Domaine mis hors de cause |
| CA Douai, 25 septembre 2025 | Maison en ruine, arrêté de mise en sécurité | Huit héritiers dont cinq renonçants | Renonçants mis hors de cause ; démolition aux frais des trois autres |
| Cass. 1re civ., 5 février 2025 | Dettes du défunt, sommation d’opter restée sans réponse | Trois enfants du défunt | Réputés acceptants purs et simples, renonciations tardives inopérantes |
| TJ Roanne, 16 juin 2025 | Friche envahissant le mur de clôture | Propriétaire introuvable, signification selon l’article 659 | Élagage et enlèvement sous astreinte de 50 € par jour, 1 500 € de frais |
| CA Chambéry, 5 juin 2025 | Terrain abandonné, essences invasives | Trois indivisaires, dont un assigné par procès-verbal de recherches | Procès-verbal et jugement annulés pour cet indivisaire, 3 000 € à la charge de la voisine |
| CA Toulouse, 7 mai 2025 | Mur mitoyen effondré, maison voisine ruinée | Curateur après renonciation des héritiers, assureur | Curateur tenu dans la limite de l’actif ; assureur à 60 % sur 140 000 € et 24 734,32 € |
| TJ Saint-Quentin, 23 juillet 2026 | Immeuble en péril imminent | Domaine, curateur de la succession | Démolition autorisée, frais à la charge du curateur dans la limite de l’actif |
Ces repères s’inscrivent dans l’ensemble des règles qui gouvernent les relations entre propriétaires voisins, présentées sur notre page consacrée aux servitudes immobilières et aux litiges de voisinage.
Conclusion
Face à une maison ou à un terrain voisin à l’abandon, la première question n’est pas de savoir quel trouble invoquer, mais contre qui agir. Le cadastre donne une piste ; le fichier immobilier, ou le livre foncier en Alsace-Moselle, donne le propriétaire en titre ; le greffe du tribunal dit si les héritiers ont renoncé. Lorsque le propriétaire est mort, ses héritiers deviennent propriétaires et répondent du bien tant qu’ils n’ont pas valablement renoncé, la sommation d’opter permettant de les obliger à choisir. Lorsque personne ne veut de la succession, toute personne intéressée peut demander au juge de confier la curatelle au Domaine, et vérifier d’abord, sur le portail public des successions vacantes, si cette désignation n’a pas déjà eu lieu. Tous les indivisaires doivent être assignés, et un procès-verbal de recherches infructueuses n’est valable que si toutes les pistes connues ont été suivies.
L’indemnisation dépend ensuite de ce qui reste. Le curateur ne paie que dans la limite de l’actif et n’est pas responsable de la dégradation qu’il n’avait pas les moyens d’empêcher ; l’assureur du bien, les héritiers solvables et, pour la sécurité publique, le maire sont souvent les vrais leviers. Le voisin peut couper lui-même racines et ronces à la limite, mais pas entrer sur le terrain sans autorisation du juge. Un dossier où le défendeur est correctement identifié et régulièrement assigné évite les annulations, les radiations et les années de procédure perdues que montrent les décisions commentées.
Ces repères sont à jour au 3 octobre 2026. Ils ne remplacent pas l’examen des titres, des registres et des pièces de chaque dossier, et seul le juge tranche.