Un bornage, un projet de clôture ou la vente d’une maison révèlent parfois qu’un mur de soutènement, ou seulement sa semelle de fondation, se trouve en partie sur le terrain voisin. La situation est fréquente sur les terrains en pente, où le mur a souvent été bâti par un ancien propriétaire, sans relevé précis de la limite. Elle oppose deux intérêts difficiles à concilier : celui du voisin, dont le terrain est occupé sans son accord, et celui du propriétaire du mur, dont les terres ne tiennent que grâce à l’ouvrage.

Le 17 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé un arrêt de la cour d’appel de Fort-de-France qui confirmait la démolition d’un mur de soutènement empiétant et la construction d’un nouveau mur « entièrement implanté sur leur parcelle » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-18.491). La cour d’appel avait déclaré irrecevable, comme nouvelle, une demande fondée sur la prescription acquisitive abrégée de dix ans, présentée pour la première fois en appel. L’arrêt ne dit pas qui est propriétaire de la bande litigieuse : il rappelle que la défense du constructeur peut encore se jouer devant la juridiction de renvoi.

Cet article répond aux deux questions que se posent les voisins concernés. D’abord, ce que peut exiger celui dont le terrain est occupé : la preuve à réunir, la mesure que le juge ordonne, les délais et l’astreinte. Ensuite, ce que peut opposer le propriétaire du mur, et comment régulariser la situation sans attendre un procès long et coûteux.

I. Le mur de soutènement du voisin déborde sur votre terrain : que pouvez-vous obtenir ?

A. Prouver l’empiètement : la limite, le mur et ses fondations

La première question n’est pas celle de la démolition, mais celle de la propriété du mur. La Cour de cassation approuve le principe selon lequel « un mur de soutènement est présumé appartenir exclusivement à celui dont les terres sont maintenues par l’ouvrage » (Cass. 3e civ., 12 octobre 2022, n° 21-21.841). Elle a aussi censuré une cour d’appel qui refusait la démolition d’un mur de soutènement empiétant en invoquant un doute sur sa mitoyenneté, au motif que « la présomption de mitoyenneté des murs de séparation n’est pas applicable au mur de soutènement » (Cass. 3e civ., 26 janvier 2022, n° 20-14.580). La présomption de l’article 653 du Code civil ne peut donc pas servir à couvrir l’empiètement d’un mur dont la fonction est de retenir les terres d’un seul fonds. Les questions d’entretien, de fissures et d’effondrement sont traitées dans notre article sur le mur de soutènement entre voisins, sa propriété et la charge des travaux.

Il faut ensuite situer la limite. L’article 646 du Code civil dispose que « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës ». Le bornage fixe une ligne, mais il ne règle pas à lui seul la question de propriété. Statuant sur un référé en démolition, la Cour de cassation a jugé qu’« un procès-verbal de bornage, qui ne constitue pas un acte translatif de propriété, ne permet pas à lui seul d’attribuer la propriété d’une portion de terrain et d’ordonner la démolition des ouvrages qui y ont été construits » (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.821). Le dossier doit donc réunir les titres de propriété, les plans annexés aux actes, le procès-verbal de bornage s’il existe et, si possible, un relevé contradictoire établi par un géomètre-expert. Le coût et la répartition de cette opération sont détaillés dans notre article sur le prix d’un bornage et la part du voisin.

L’empiètement ne se limite pas à la partie visible du mur. Selon l’article 552 du Code civil, « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ». Une semelle de fondation qui passe sous le terrain voisin constitue donc un empiètement, même si rien n’apparaît en surface. La Cour de cassation l’a jugé à propos de débordements de fondations de 0,18 mètre, que la cour d’appel croyait « rectifiables d’un coup de pioche » : « ayant constaté un empiétement, fût-il minime, il lui incombait d’ordonner toute mesure de nature à y mettre fin » (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-17.616).

Pour un mur de soutènement, la preuve passe souvent par ces fondations. Dans une affaire jugée par la cour d’appel de Nîmes, le procès-verbal d’un commissaire de justice établissait que les fondations, sur toute la longueur du mur, « dépassent l’aplomb du mur de 7 à 39 centimètres ». La cour a retenu ce constat alors même qu’il n’était pas contradictoire, parce qu’il reprenait des constatations objectives qu’aucun avis contraire ne remettait en cause ; elle a en revanche écarté l’empiètement allégué de la partie apparente du mur, faute de preuve suffisante au-delà d’un ancien procès-verbal de bornage (CA Nîmes, 12 juin 2025, n° 23/00878). La leçon est double : un constat bien fait suffit parfois, mais chaque segment de l’ouvrage doit être prouvé. Le moment et le prix d’un tel constat sont expliqués dans notre article sur le constat de commissaire de justice entre voisins.

Lorsque le voisin refuse tout relevé sur son terrain, le juge peut ordonner une expertise avant tout procès. L’article 145 du Code de procédure civile le permet « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige ». Dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er septembre 2025, il précise que « lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente ». C’est donc le tribunal judiciaire du lieu du mur qu’il faut saisir pour faire désigner un géomètre-expert ou un expert en structure.

Reste à savoir contre qui agir. Le propriétaire actuel du mur est le défendeur naturel, mais il n’est pas le seul : « l’action en démolition de constructions empiétant sur la propriété voisine peut être exercée non seulement contre le propriétaire actuel de ces constructions, mais aussi contre le maître de l’ouvrage » (Cass. 3e civ., 16 novembre 2022, n° 21-11.589). Dans cette affaire, un maître d’ouvrage avait fait décaisser le terrain sur cinq à six mètres de hauteur en limite de propriété, sans construire le mur de soutènement que l’entreprise de gros œuvre avait préconisé ; la cour d’appel l’a tenu pour responsable et a réparti la charge définitive du coût des travaux confortatifs entre les intervenants, selon leurs fautes respectives. Lorsque le mur a été construit par un vendeur ou un promoteur, il est donc utile de vérifier qui avait la qualité de maître de l’ouvrage au moment des travaux.

B. Ce que le juge ordonne : supprimer l’empiètement, parfois démolir et reconstruire le mur

Le fondement de la demande est l’article 545 du Code civil : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ». La Cour de cassation en déduit que « tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou abus ». Le 3 juillet 2025, elle a cassé un arrêt qui avait refusé, au nom du respect du domicile, la démolition d’une extension de maison comprenant deux pièces à vivre et empiétant sur 4,653 m² d’une parcelle de 1 622 m² : il incombait au juge d’ordonner une mesure mettant fin à l’empiètement, « fût-il réalisé par un bâtiment pouvant être regardé comme un domicile » (Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-12.925).

Cette rigueur est propre à l’empiètement. Lorsque le voisin ne se plaint pas d’une occupation de son terrain, mais d’un trouble anormal de voisinage tel qu’une perte d’ensoleillement ou des vues, la démolition d’une maison suppose un contrôle de proportionnalité. Le même 17 septembre 2026, la Cour de cassation a reproché à une cour d’appel de ne pas avoir recherché « si la démolition de la construction sollicitée ne portait pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et familiale et au domicile » de ses propriétaires (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-10.224). Cet arrêt est analysé dans notre article sur la démolition d’une maison ordonnée pour trouble de voisinage. Pour un mur de soutènement, la distinction est décisive : s’il déborde sur le terrain voisin, l’argument tiré de la disproportion a peu de chances de prospérer ; s’il est entièrement implanté chez son propriétaire mais gêne le voisin, c’est le terrain du trouble anormal qui s’ouvre.

Le propriétaire du mur ne peut pas davantage invoquer l’article 555 du Code civil, qui règle le sort des constructions édifiées par un tiers sur le terrain d’autrui et permet, dans certains cas, au propriétaire du sol de les conserver moyennant indemnité. La Cour de cassation juge que ce texte « ne trouve pas application lorsqu’un propriétaire réalise une construction qui empiète sur la parcelle voisine » (Cass. 3e civ., 20 juin 2019, n° 18-13.242). Le voisin n’est donc pas placé devant le choix, prévu par ce texte, entre conserver l’ouvrage contre indemnité et en exiger l’enlèvement : il peut demander la suppression de l’empiètement, et la sortie normale reste celle-ci, sauf accord entre les deux propriétaires.

La mesure ordonnée doit mettre fin à l’empiètement ; elle ne vise pas à sanctionner. La cour d’appel de Colmar l’a appliqué à un mur en L dont les fondations dépassaient la limite d’environ 40 centimètres. Un empiètement même minime doit être supprimé, « en évitant toutefois la démolition totale de l’ouvrage lorsqu’il est techniquement possible de le faire ». Le propriétaire avait fait supprimer l’empiètement « par sciage des fondations suivant la limite séparative des parcelles », ce que confirmaient le courriel de l’entrepreneur et un constat de commissaire de justice. La cour a constaté que l’empiètement était supprimé et rejeté la démolition du mur, mais elle a confirmé 1 000 euros de dommages-intérêts, parce que le constructeur avait poursuivi ses travaux sans tenir compte d’une lettre recommandée de ses voisins, et l’a condamné à 3 000 euros de frais de procédure d’appel (CA Colmar, 20 février 2026, n° 23/03038).

La solution s’inverse lorsque la suppression partielle met le mur en danger. Dans l’affaire de Nîmes, les constructeurs produisaient eux-mêmes deux attestations d’entreprises selon lesquelles le rabotage risquait de compromettre la stabilité de l’ouvrage. La cour en a déduit qu’« aucun arasement des fondations ne peut être réalisé, compte tenu du risque de basculement ou de glissement du mur qui en résulterait », puis a confirmé la démolition du mur de soutènement, « quelle que soit la mesure de l’empiètement constaté », dans un délai de neuf mois, sous astreinte de 75 euros par jour de retard pendant six mois (CA Nîmes, 12 juin 2025, n° 23/00878). Le propriétaire du mur qui affirme qu’aucune reprise partielle n’est possible doit donc mesurer la portée de cet argument : il peut conduire à la démolition complète.

Le juge peut aussi ordonner la démolition et la reconstruction en retrait. Dans l’affaire de Fort-de-France, le jugement confirmé en appel condamnait les propriétaires du mur à démolir l’ouvrage et à construire un nouveau mur de soutènement « entièrement implanté sur leur parcelle », dans un délai de quatre mois, sous « une astreinte provisoire de 250 euros par jour de retard pendant un délai de six mois » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-18.491). Ces chefs de dispositif ont été cassés par voie de conséquence, mais ils illustrent la mesure habituellement demandée : retirer l’ouvrage du terrain voisin sans priver le fonds supérieur de soutien.

Le nouvel ouvrage doit réellement retenir les terres. À Metz, un propriétaire qui reprochait lui-même un empiètement à son voisin a finalement été condamné à supprimer son propre ouvrage empiétant et à reconstruire un ouvrage conforme au permis de construire initial. Le mur reconstruit en 2022 ne remplissait pas cette fonction : selon le rapport technique produit, « le mur est armé comme un mur de clôture et non comme un mur de soutènement ». La cour d’appel a confirmé la liquidation de l’astreinte à 2 130 euros, alors que 10 650 euros étaient demandés, en rappelant que « S’agissant d’une obligation de faire, il incombe au débiteur de prouver qu’il a respecté son obligation » (CA Metz, 12 février 2026, n° 23/01694).

Le projet de reconstruction ne peut pas, non plus, prendre appui sur le terrain du voisin sous couvert d’une servitude. Après l’effondrement d’un mur sur le fonds inférieur, une cour d’appel avait reproché aux voisins du dessous d’avoir refusé la solution d’un expert, qui prévoyait des ouvrages de drainage empiétant sur leur terrain. La Cour de cassation a censuré cette analyse : « une servitude ne peut conférer le droit d’empiéter sur la propriété d’autrui » (Cass. 3e civ., 14 novembre 2024, n° 22-23.976). Le refus d’un voisin de laisser implanter durablement un ouvrage chez lui n’est donc pas fautif en soi.

La reconstruction exige souvent de passer temporairement chez le voisin. La cour d’appel de Douai a jugé que, « dans le cadre de relations normales de voisinage », « un voisin peut être autorisé à passer et occuper une parcelle jouxtant la sienne pour la réalisation de travaux », et a confirmé l’autorisation donnée à l’entreprise chargée de démolir et reconstruire un mur de soutènement, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée pendant deux mois, en relevant que ces travaux étaient réalisés dans l’intérêt du fonds situé en contrebas (CA Douai, 11 septembre 2025, n° 23/04669). Ce passage provisoire, qui obéit à des règles proches du tour d’échelle, se distingue de l’empiètement durable. Les conditions de cette autorisation sont détaillées dans notre article sur le tour d’échelle et l’accès au terrain voisin pour travaux.

L’urgence peut justifier le référé. L’article 835 du Code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire de prescrire les mesures de remise en état qui s’imposent pour « faire cesser un trouble manifestement illicite ». Le juge des référés de Bordeaux a ainsi ordonné la démolition, dans le délai d’un mois puis sous astreinte de 150 euros par jour pendant deux mois, de la semelle en béton du muret d’une clôture qui débordait jusqu’à 36 centimètres de large sur le terrain voisin, un constat relevant que la borne était « noyée » dans la fondation (TJ Bordeaux, référé, 10 juin 2025, n° 24/01784). Le référé suppose toutefois une situation claire : le seul procès-verbal de bornage ne suffit pas lorsque la propriété de la bande est sérieusement discutée, comme l’a rappelé l’arrêt du 23 janvier 2025 cité plus haut.

Enfin, l’exécution se joue souvent devant le juge de l’exécution. Selon l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ». L’article L. 131-4 prévoit que l’astreinte provisoire est liquidée « en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter ». Dans un litige portant sur l’empiètement d’un mur de soutènement, une cour d’appel avait condamné pour procédure abusive le voisin qui demandait la liquidation de l’astreinte, en lui reprochant d’avoir refusé l’accès à son terrain pour achever les travaux. La Cour de cassation a censuré cette condamnation : « Une action en justice ne peut, sauf circonstances particulières qu’il appartient alors au juge de spécifier, constituer un abus de droit, lorsque sa légitimité a été reconnue par la juridiction du premier degré » (Cass. 2e civ., 13 février 2025, n° 22-23.003). Les étapes de cette phase sont détaillées dans notre article sur le voisin qui n’exécute pas le jugement et l’astreinte.

Décision	Situation	Mesure retenue
CA Colmar, 20 février 2026, n° 23/03038	Fondations d’un mur en L dépassant d’environ 40 cm	Empiètement supprimé par sciage, démolition du mur rejetée, 1 000 euros de dommages-intérêts
CA Nîmes, 12 juin 2025, n° 23/00878	Fondations débordant de 7 à 39 cm, arasement jugé dangereux	Démolition du mur de soutènement en neuf mois, astreinte de 75 euros par jour pendant six mois
Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-18.491	Mur de soutènement empiétant pour partie	Démolition et reconstruction en retrait ordonnées au fond, arrêt cassé pour une question de recevabilité
CA Metz, 12 février 2026, n° 23/01694	Ouvrage reconstruit sans fonction de soutènement	Astreinte liquidée à 2 130 euros
CA Douai, 11 septembre 2025, n° 23/04669	Démolition et reconstruction d’un mur de soutènement	Passage de l’entreprise sur le fonds voisin imposé sous astreinte
TJ Bordeaux, référé, 10 juin 2025, n° 24/01784	Semelle d’un muret de clôture débordant jusqu’à 36 cm	Démolition en un mois, astreinte de 150 euros par jour pendant deux mois

II. Vous êtes propriétaire du mur : quelles défenses, et comment régulariser sans tout démolir ?

A. Prescription, titre, servitude : ce qui peut encore protéger le mur

Le temps ne fait pas disparaître le droit du voisin. L’article 2227 du Code civil pose que « Le droit de propriété est imprescriptible ». La Cour de cassation a cassé un arrêt qui déclarait prescrite une action en démolition d’ouvrages empiétants construits plus de trente ans avant l’assignation, au motif que « la propriété ne se perdant pas par le non-usage, l’action en revendication n’est pas susceptible de prescription extinctive » (Cass. 3e civ., 5 juin 2002, n° 00-16.077). L’ancienneté du mur ne suffit donc pas, à elle seule, à faire échec à la demande.

Le temps peut en revanche jouer au profit du propriétaire du mur, par la prescription acquisitive, c’est-à-dire l’acquisition de la bande occupée par la possession. L’article 2261 du Code civil exige « une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire », et l’article 2272 fixe le délai à trente ans. Un mur de soutènement présent depuis des décennies peut constituer un acte matériel de possession de son emprise ; il faut encore prouver que cette possession a duré sans interruption et qu’elle n’était pas équivoque. L’acquéreur d’une maison peut, selon l’article 2265, « joindre à sa possession celle de son auteur », ce qui permet d’additionner les années de possession des propriétaires successifs.

Un bornage amiable signé entre-temps ne ruine pas nécessairement cette défense. Dans une affaire où le juge avait estimé la possession équivoque parce que des procès-verbaux de bornage amiable situaient la bande chez le voisin, la Cour de cassation a censuré : « l’accord des parties sur la délimitation de fonds, qui n’implique pas, à lui seul, leur accord sur la propriété des parcelles litigieuses, ne suffit pas à entacher la possession invoquée d’un vice d’équivoque » (Cass. 3e civ., 7 septembre 2023, n° 21-25.779). Les conditions de cette prescription et ses preuves sont développées dans notre article sur la prescription acquisitive abrégée et le juste titre.

Le délai de dix ans est beaucoup plus difficile à obtenir. Selon l’article 2272, « Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ». La Cour de cassation précise que « Le juste titre est celui qui vise sans équivoque, exactement et dans sa totalité la parcelle revendiquée » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-23.210), et qu’il « suppose un transfert de propriété consenti par celui qui n’est pas le véritable propriétaire » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-22.826). Pour une bande de quelques dizaines de centimètres sous un mur, l’acte d’achat décrit rarement cette bande avec la précision requise ; la défense par la prescription décennale doit donc être construite à partir des actes, des plans annexés et de l’origine de propriété.

C’est sur ce point que porte l’arrêt du 17 septembre 2026. L’une des propriétaires du mur avait demandé en appel une contre-expertise et la reconnaissance de sa propriété sur la partie de la parcelle voisine occupée par le mur, par l’effet de la prescription acquisitive abrégée de dix ans ; la cour d’appel avait jugé ces demandes nouvelles et irrecevables. L’article 564 du Code de procédure civile interdit en principe de « soumettre à la cour de nouvelles prétentions », mais l’article 567 dispose que « Les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel ». La Cour de cassation juge qu’une cour d’appel, « saisie d’une fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité, devant elle, de prétentions nouvelles ou la relevant d’office, est tenue de l’examiner au regard des exceptions prévues aux articles 564 à 567 du code de procédure civile » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-18.491). La cassation a emporté, par voie de conséquence, la condamnation à démolir et à reconstruire le mur. En revanche, elle a laissé intacts le rejet de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du voisin et le rejet de la demande fondée sur une servitude conventionnelle de tréfonds. Le fond reste à juger : la prescription décennale n’est ni reconnue, ni écartée.

Les autres défenses résistent mal. L’abus de droit et la disproportion ne protègent pas l’auteur d’un empiètement, sauf circonstances très particulières, depuis l’arrêt du 3 juillet 2025 cité plus haut. Une servitude ne peut pas servir à justifier l’occupation durable du terrain voisin, comme l’a rappelé l’arrêt du 14 novembre 2024. Quant à la tolérance du voisin pendant des années, elle n’équivaut pas à une autorisation : seul un accord écrit, de préférence constaté par acte notarié et publié, protège durablement le mur, y compris à l’égard des acquéreurs successifs.

B. Régulariser : céder la bande, organiser la reconstruction ou passer un accord

La négociation part d’un constat simple : le voisin peut obtenir la suppression de l’empiètement, mais la démolition d’un mur de soutènement coûte cher, prend du temps et peut fragiliser les deux terrains. Les deux parties ont donc intérêt à chiffrer les options avant d’assigner.

La première solution est la cession de la bande occupée par le mur ou par ses fondations. Elle suppose un plan de division établi par un géomètre-expert, un prix et un acte de vente. L’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 impose de publier au service chargé de la publicité foncière les actes portant « Mutation ou constitution de droits réels immobiliers ». Cette publication rend l’accord opposable aux futurs acquéreurs des deux maisons ; un simple échange de courriers ne présente pas la même sécurité. Le voisin reste libre de refuser : l’article 545 du Code civil interdit de le contraindre à céder.

La deuxième solution est la démolition et la reconstruction concertées. Une convention écrite fixe le tracé du nouveau mur sur le seul terrain de son propriétaire, l’étude de structure, le calendrier, les conditions d’accès au terrain voisin, la remise en état et la prise en charge des frais. Un constat avant et après travaux protège les deux parties. La jurisprudence de Douai montre que le juge peut imposer le passage de l’entreprise ; un accord évite cette étape et ses frais.

La troisième solution consiste à conserver le mur moyennant un droit consenti par le voisin. L’arrêt de Fort-de-France montre toutefois qu’une servitude invoquée sans titre suffisant est écartée. Si les parties choisissent cette voie, l’acte doit décrire l’ouvrage, son emprise exacte, l’entretien et le sort du mur en cas de reconstruction, puis être publié.

La conciliation n’est pas toujours obligatoire. L’article 750-1 du Code de procédure civile impose une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative lorsque la demande tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros, lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées notamment à l’article R. 211-3-4 du Code de l’organisation judiciaire, selon lequel « Le tribunal judiciaire connaît des actions en bornage », ou lorsqu’elle est relative « à un trouble anormal de voisinage ». La demande de démolition d’un mur empiétant n’entre pas, en tant que telle, dans cette liste ; elle y entre si elle est jointe à une action en bornage ou à une demande fondée sur un trouble anormal de voisinage. Même lorsqu’elle n’est pas imposée, une médiation peut permettre de traiter ensemble la limite, le mur et le calendrier des travaux ; ses modalités sont présentées dans notre article sur la médiation entre voisins.

Pour préparer cette discussion, chaque partie gagne à réunir les mêmes pièces :

1. Les titres de propriété des deux fonds, avec leurs plans annexés et l’origine de propriété.
2. Le procès-verbal de bornage, s’il existe, et à défaut un relevé contradictoire d’un géomètre-expert.
3. Un constat de commissaire de justice décrivant le mur, ses fondations visibles et la position des bornes.
4. Les dates de construction du mur, avec factures, photographies, permis ou déclarations, et témoignages des anciens propriétaires.
5. Un avis technique sur la possibilité de retirer la partie empiétante sans compromettre la stabilité du mur.
6. Les échanges écrits entre voisins, en particulier toute mise en demeure restée sans réponse.

Pour situer ce dossier parmi les autres contentieux de limites, voir notre article sur le voisin qui empiète sur votre terrain et le bornage et notre page consacrée aux servitudes et aux litiges entre propriétaires voisins.

Conclusion

Un mur de soutènement qui déborde chez le voisin, même de quelques centimètres et même par ses seules fondations, expose son propriétaire à une demande de suppression que le juge accueille en principe sans examen de proportionnalité. Les décisions récentes montrent pourtant une marge réelle dans la manière d’y mettre fin. Lorsque le sciage des fondations suffit, la démolition complète est écartée. Lorsque la reprise partielle menace la stabilité de l’ouvrage, le mur est démoli. Lorsque la reconstruction est ordonnée, le nouveau mur doit être implanté sur le seul terrain de son propriétaire et retenir réellement les terres.

Pour le voisin, l’essentiel se joue dans la preuve : titres, bornage, relevé du géomètre, constat des fondations. Pour le propriétaire du mur, les défenses sérieuses tiennent à la prescription acquisitive, trentenaire le plus souvent, décennale seulement avec un juste titre visant exactement la bande ; l’arrêt du 17 septembre 2026 rappelle qu’elle peut encore être présentée en appel sous forme de demande reconventionnelle. Entre ces deux positions, une cession publiée ou une reconstruction négociée coûte souvent moins cher qu’un procès conduit jusqu’à l’astreinte. Chaque situation dépend des titres, de la configuration des terrains et de l’état du mur : seul le juge, au vu de ces éléments, tranche la question de propriété.