Inter Gestion REIM avis : SCPI Cristal Rente, Cristal Life et Cristal Care fiables ou pas en cas de faillite ? Sanction AMF de 300 000 €, deux SCPI fiscales en procédure collective et recours (2026)

Inter Gestion REIM avis : les SCPI Cristal Rente, Cristal Life et Cristal Care, gérées par cette société de gestion, sont-elles fiables, et que deviendraient vos parts en cas de faillite ? Les recherches associées à ces noms, de cristal rente faillites à cristal life fiable ou pas, posent la question, et trois faits officiels lui donnent du poids. La commission des sanctions de l’Autorité des marchés financiers a prononcé contre la société de gestion, le 11 juillet 2024, une sanction pécuniaire de 300 000 euros assortie d’un avertissement (décision SAN-2024-06). Deux SCPI fiscales plus anciennes qu’elle gère font l’objet d’une procédure collective : Pierre Investissement 3, en liquidation judiciaire depuis un jugement du 28 septembre 2023 (annonce au BODACC), et Patrimoine Pierre, en redressement judiciaire depuis le 8 octobre 2026 (annonce au BODACC). Les bulletins du troisième trimestre 2026 des trois SCPI Cristal décrivent, eux, des immeubles loués, une dette limitée et aucune demande de retrait en souffrance.

Trois réserves s’imposent. Au 12 novembre 2026, le BODACC ne publie aucune procédure collective visant la société de gestion ou l’une des SCPI Cristal ; la commission des sanctions a relevé qu’aucun préjudice des clients n’était établi, et aucune faute n’a été jugée dans le procès que des associés de la SCPI en liquidation mènent contre la société de gestion. Les chiffres viennent des documents de cette dernière, et nos calculs sont signalés. Enfin, les statuts, les notes d’information et les contrats signés priment sur l’analyse générale qui suit, et seul le juge tranche un litige.

Nous examinons ce que disent les documents officiels (I), puis ce que vous pouvez faire selon l’évolution de la situation (II).

I. Ce que disent les documents officiels : des SCPI Cristal distinctes des SCPI fiscales en difficulté, une société de gestion sanctionnée en 2024

A. Les SCPI Cristal sont-elles touchées par la liquidation de Pierre Investissement 3 et le redressement de Patrimoine Pierre ?

La société de gestion est une société anonyme au capital de 240 000 euros, installée avenue de l’Opéra à Paris et agréée par l’Autorité des marchés financiers sous le numéro GP 12000008. Selon la décision de la commission des sanctions, elle a été agréée comme société de gestion de SCPI en 1988, puis comme société de gestion de portefeuille le 29 février 2012, et elle est détenue à 100 % par la holding de son groupe. Elle gère trois SCPI de rendement à capital variable. Cristal Rente, que nous appellerons la SCPI de commerces, a été créée en 2011 ; elle loue surtout des commerces alimentaires, des magasins de bricolage et des restaurants, situés en France pour l’essentiel. Cristal Life, la SCPI européenne, lancée en 2021, détient des bureaux, des commerces, des établissements de santé et des hôtels, en France et dans sept autres pays européens, qui représentaient ensemble 45,94 % de la valeur de ses immeubles selon la répartition publiée dans son dernier bulletin, à notre addition. Cristal Care, la SCPI santé, a été créée en juin 2026, et sa note d’information a reçu le visa de l’Autorité des marchés financiers n° 26-22 le 4 août 2026. La société de gestion administre en outre plusieurs SCPI dites fiscales, plus anciennes, dont deux sont aujourd’hui en procédure collective.

Ces deux SCPI fiscales ont été dissoutes en 2018 : le BODACC publie la dissolution de Pierre Investissement 3 le 16 octobre 2018 et celle de Patrimoine Pierre le 18 octobre 2018. Dissoutes, elles restaient des personnes morales en cours de liquidation, et rien n’empêchait l’ouverture d’une procédure collective à leur égard : selon l’article L. 640-2 du code de commerce, la liquidation judiciaire est applicable aux commerçants, artisans, agriculteurs et professionnels indépendants « ainsi qu’à toute personne morale de droit privé », formule que reprend l’article L. 631-2 du même code pour le redressement judiciaire. Le tribunal judiciaire de Paris a ouvert la liquidation judiciaire de Pierre Investissement 3 le 28 septembre 2023, en fixant la cessation des paiements au 28 juillet 2023 ; un état des créances a été déposé au greffe le 20 janvier 2025, selon le BODACC du 25 avril 2025. Le tribunal des activités économiques de Paris a ouvert le redressement judiciaire de Patrimoine Pierre le 8 octobre 2026, avec une cessation des paiements fixée au 21 septembre 2026 ; aucune décision ultérieure n’est publiée au BODACC à la date de rédaction. Nous avons détaillé la situation des associés de cette dernière dans notre article sur le redressement judiciaire de la SCPI Patrimoine Pierre, et les délais de déclaration dans notre calendrier des déclarations de créance de novembre 2026 à février 2027.

Ces procédures ne s’étendent pas, en principe, aux autres SCPI de la même société de gestion. Chaque SCPI est une société civile distincte, propriétaire de ses immeubles et débitrice de ses propres dettes. Le code de commerce ne permet d’étendre une procédure collective à une autre personne que dans des cas précis : selon l’article L. 621-2 du code de commerce, à la demande des organes de la procédure, du débiteur ou du ministère public, « la procédure ouverte peut être étendue à une ou plusieurs autres personnes en cas de confusion de leur patrimoine avec celui du débiteur ou de fictivité de la personne morale ». Aucune demande de ce type n’est publiée, et rien, dans les documents que nous avons lus, ne suggère une confusion entre les patrimoines des SCPI Cristal et ceux des SCPI fiscales. Les deux procédures en cours ne concernent donc, à notre lecture, que les associés et les créanciers de ces deux SCPI.

Les statuts des SCPI Cristal vont dans le même sens. Ceux de la SCPI de commerces prévoient que, jusqu’à la clôture d’une éventuelle liquidation, les immeubles et autres valeurs de la société lui « appartiendront toujours à l’être moral et collectif ». Ils précisent aussi que la société de gestion ne contracte, à raison de sa gestion, « aucune obligation personnelle » relative aux engagements de la SCPI. Autrement dit, les immeubles n’appartiennent pas à la société de gestion, et les dettes de la SCPI ne sont pas les siennes : une difficulté de la société de gestion ne devrait pas permettre à ses propres créanciers de saisir les immeubles des SCPI qu’elle gère, à notre lecture.

Un tiers contrôle enfin la réalité de ces patrimoines. Les trois notes d’information désignent comme dépositaire CACEIS Bank, établissement du groupe Crédit Agricole. Le dépositaire d’un fonds d’investissement alternatif, catégorie dont relèvent les SCPI, ne conserve pas d’immeubles, mais, selon l’article L. 214-24-8 du code monétaire et financier, « Pour les autres actifs, vérifie qu’ils sont la propriété du FIA et en tient le registre. » Il s’assure aussi que les rachats de parts et le calcul de leur valeur respectent les textes et les documents du fonds. Sa responsabilité est prévue par l’article L. 214-24-10 du même code : « Le dépositaire est responsable à l’égard du FIA ou à l’égard des porteurs de parts ou actionnaires du FIA, de toute autre perte résultant de la négligence ou de la mauvaise exécution intentionnelle de ses obligations. »

Les chiffres publiés par la société de gestion donnent l’état des trois SCPI à l’automne 2026.

Sources : bulletins d’information du troisième trimestre 2026, rapports annuels 2025 et note d’information de la SCPI santé.

La SCPI de commerces affiche le profil le plus ancien et le plus stable. Ses immeubles sont loués à 99,06 % et son rapport annuel 2025 n’indique aucune demande de retrait en suspens, avec un délai moyen d’exécution de 2,57 jours. Un indicateur mérite pourtant d’être suivi : l’équilibre entre souscriptions et retraits. Les parts retirées sont passées de 9 294 au troisième trimestre 2025 à 18 420 au premier trimestre 2026, puis à 22 062 au troisième trimestre 2026, tandis que la collecte trimestrielle reculait de 9,6 à 5,6 millions d’euros. Entre le 1er juillet et le 1er octobre 2026, le nombre de parts n’a augmenté que de 29, pour 22 062 parts retirées : à notre calcul, les souscriptions du trimestre ont tout juste compensé les retraits. Le bulletin rapporte aussi la vente de deux commerces, l’un en Espagne pour 6 millions d’euros le 21 juillet 2026, l’autre, un hypermarché de la Drôme, pour 5,55 millions d’euros le 3 août 2026, à des prix supérieurs aux prix d’acquisition selon la société de gestion, ventes qui selon elle « allègent ses charges financières ». Le rapport annuel 2025 mentionnait un emprunt de 12,6 millions d’euros remboursable en une fois, conclu en 2021 pour cinq ans ; le bulletin ne précise pas l’emploi du produit des ventes.

La SCPI européenne est, elle, en pleine croissance. Sa capitalisation est passée de 348,4 millions d’euros au 1er janvier 2026 à 459,8 millions d’euros au 1er octobre 2026, avec 36,6 millions d’euros collectés au troisième trimestre pour 6 260 parts retirées, et son prix de souscription a été relevé de 208 à 210 euros le 2 novembre 2026. Ses baux ont une durée ferme moyenne restante de 7,41 ans, et son unique emprunt, de 5,58 millions d’euros, arrive à échéance en 2027 selon le rapport annuel 2025. Elle investit notamment en Espagne, en Irlande et au Royaume-Uni, et le bulletin signale que les revenus étrangers subissent un prélèvement à la source, imputé sur les acomptes versés aux associés. Une croissance rapide n’est pas, en soi, un gage de solidité : elle oblige à investir vite, et le bulletin annonce deux promesses d’acquisition en Italie pour décembre 2026.

La SCPI santé, enfin, commence sa collecte. Sa note d’information prévoit une première phase à 176 euros la part, plafonnée à 30 millions d’euros et close au plus tard le 31 mars 2027, puis un prix de 200 euros. La loi subordonne l’offre au public d’une nouvelle SCPI à une garantie : selon l’article L. 214-86 du code monétaire et financier, la société doit notamment justifier « d’une garantie bancaire, approuvée par l’Autorité des marchés financiers et destinée à faire face au remboursement prévu à l’article L. 214-116 ». La note d’information indique qu’une garantie de 220 704 euros a été délivrée par une banque le 23 juillet 2026, pour rembourser les associés si 15 % du capital maximum initial, soit 150 480 euros, n’étaient pas souscrits dans l’année suivant l’ouverture de l’offre. Cette garantie ne couvre pas, ensuite, la valeur des parts.

B. Que retenir de la sanction de l’AMF de 2024 et des procès engagés autour des SCPI fiscales ?

La décision du 11 juillet 2024 fait suite à un contrôle ouvert le 28 février 2022, portant sur la période du 1er janvier 2018 au 26 juillet 2022. La commission des sanctions a retenu des manquements dans quatre domaines : la gestion des conflits d’intérêts, notamment avec une société du groupe chargée de la maîtrise d’ouvrage des travaux, le traitement des réclamations, la valorisation des immeubles et la lutte contre le blanchiment (décision SAN-2024-06). Deux séries de constats visent directement les SCPI Cristal. D’abord, la note d’information de la SCPI européenne de décembre 2021 se bornait à renvoyer à une politique de gestion des conflits d’intérêts disponible sur demande, et les rapports annuels 2021 des deux SCPI mentionnaient les conventions passées avec les sociétés du groupe sans attirer l’attention des investisseurs sur les conflits d’intérêts qui en résultaient ; entre 2018 et 2020, 49 clients de la SCPI de commerces ont en outre bénéficié de rétrocessions de commissions de souscription, pour 152 543 euros au total, sans que la documentation de la SCPI informe les porteurs de cette possibilité. Ensuite, les procès-verbaux des comités annuels de valorisation de plusieurs SCPI, dont les deux SCPI Cristal, n’ont pas été formalisés entre le 24 février 2020 et le 3 mars 2021, et les travaux de l’évaluateur indépendant n’ont été ni formalisés ni tracés entre le 24 février 2020 et le 26 juillet 2022.

La décision relève aussi des éléments favorables à la société de gestion. Elle constate qu’aucun élément du dossier ne permet d’établir « que les clients aient subi un préjudice » du fait de ces manquements, prend acte des mesures de remédiation adoptées et note que l’absence de contrôle interne relevée pour 2020 concerne l’année de la crise sanitaire. S’agissant de deux SCPI fiscales dont les immeubles avaient perdu de la valeur, Patrimoine Pierre et Pierre Investissement 6, elle admet que la baisse des prix de l’immobilier résidentiel dans les petites et moyennes villes a nécessairement joué, tout en estimant que l’absence de suivi traçable de la valorisation et des travaux a pu contribuer à une valorisation inadéquate de ces deux SCPI au moins. La commission a prononcé une sanction pécuniaire de 300 000 euros assortie d’un avertissement contre la société de gestion, dont le chiffre d’affaires de 2023 s’élevait à 9 084 508 euros pour un résultat net de 1 006 221 euros, ainsi que des sanctions de 50 000 et 15 000 euros assorties d’avertissements contre deux dirigeants. Elle a ordonné la publication de la décision sur le site de l’Autorité des marchés financiers pendant cinq ans.

Ces manquements renvoient à des obligations qui protègent directement les épargnants. L’article L. 533-22-2-1 du code monétaire et financier impose que « Toutes les informations, y compris les communications à caractère promotionnel, adressées par une société de gestion de portefeuille à des investisseurs présentent un contenu exact, clair et non trompeur. » Et selon l’article L. 214-24-13 du même code, « Le FIA ou sa société de gestion est responsable de l’évaluation correcte des actifs du FIA ainsi que du calcul et de la publication de sa valeur liquidative. » La valeur des immeubles détermine le prix des parts nouvelles et la valeur de retrait en l’absence de souscriptions ; c’est pourquoi les valeurs de réalisation et de reconstitution publiées dans chaque bulletin méritent d’être lues avec attention. Depuis le 1er janvier 2026, l’article R. 214-157-1 du même code prévoit en outre que, pour une SCPI à capital variable, l’expertise de chaque immeuble « a lieu tous les trois ans » et que la valeur vénale est actualisée par l’expert chaque semestre.

La sanction ne profite pas aux associés. Selon l’article L. 621-15 du code monétaire et financier, pour une sanction pécuniaire prononcée contre une société de gestion, « les sommes sont versées au fonds de garantie auquel est affiliée la personne sanctionnée ou, à défaut, au Trésor public ». La décision pouvait être contestée : selon l’article R. 621-44 du même code, « Le délai de recours contre les décisions individuelles prises par l’Autorité des marchés financiers est de dix jours, sauf en matière de sanctions, où il est de deux mois. » Nous n’avons trouvé, à la date de rédaction, aucune décision du Conseil d’État statuant sur un recours contre cette sanction, qui reste en ligne sur le site de l’autorité. Une sanction ne vaut pas condamnation à indemniser : l’associé qui s’estime lésé doit établir devant le juge une faute, un préjudice et un lien entre les deux, comme nous l’expliquons dans notre article sur l’indemnisation de l’épargnant après une sanction de l’AMF.

Les associés des SCPI fiscales ont, de leur côté, déjà obtenu une décision de principe. En 2018, l’assemblée générale de Pierre Investissement 6 avait réduit de 6 % à 0,6 % la commission perçue par la société de gestion sur les ventes d’immeubles et supprimé sa rémunération de liquidateur. La société de gestion soutenait que ces modifications des statuts lui étaient inopposables sans son accord. La cour d’appel de Paris a jugé le contraire le 8 janvier 2024, et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi en approuvant ce raisonnement (Cass. com., 17 septembre 2025, n° 24-14.271) : « une délibération de l’assemblée générale de la SCPI modifiant les dispositions des statuts fixant la rémunération de la société de gestion n’a pas à être agréée par celle-ci, qui ne peut s’y opposer. » La solution, fondée sur une règle du règlement général de l’Autorité des marchés financiers commune à toutes les SCPI, vaut à notre lecture pour les SCPI Cristal : ce sont les associés réunis en assemblée qui ont le dernier mot sur la rémunération de leur société de gestion.

Un second procès est en cours devant le tribunal judiciaire de Paris. Par une assignation du 5 mars 2024, près d’une centaine d’associés de Pierre Investissement 3 ont mis en cause la société de gestion, le liquidateur judiciaire de la SCPI étant appelé à l’instance sans y être représenté. Ils demandent que la société de gestion soit condamnée à verser à la SCPI 7 027 000 euros au titre des pertes financières, 2 700 000 euros au titre de la location des immeubles, 520 463 euros pour une subvention perdue et 7 500 euros pour un défaut d’entretien. Ils lui reprochent des acquisitions sans étude de marché, des rénovations à des prix excessifs et des défaillances dans la location et l’entretien des immeubles ; la société de gestion conteste et soutient notamment qu’un expert ne peut pas se prononcer sur l’existence d’une faute. Le 21 mai 2026, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’expertise, en estimant qu’« une expertise immobilière n’apportera que peu d’éléments pour tous les griefs des Demandeurs », et renvoyé l’affaire à une audience du 9 juillet 2026 pour les conclusions au fond (TJ Paris, ordonnance du juge de la mise en état, 21 mai 2026, n° 24/03417). Rien n’est jugé, à ce stade, sur la responsabilité de la société de gestion.

II. Que pouvez-vous faire ? Vos droits si la situation se dégradait, et les recours dès maintenant

A. Si la société de gestion venait à défaillir ou si les retraits se bloquaient : ce que deviendraient vos parts

Commençons par l’hypothèse la plus redoutée, celle d’une défaillance de la société de gestion, qu’aucun document officiel n’annonce à ce jour. Les statuts des SCPI Cristal l’ont prévue : les fonctions de la société de gestion « ne peuvent cesser que par sa déconfiture », sa mise en redressement ou en liquidation judiciaire, sa révocation, sa démission ou le retrait de son agrément. La SCPI serait alors administrée par une nouvelle société de gestion, nommée par l’assemblée générale que le conseil de surveillance doit convoquer dans les délais les plus brefs. Les immeubles, les loyers et les dettes de chaque SCPI resteraient les siens.

La loi encadre ce relais. Selon l’article L. 214-98 du code monétaire et financier, « La société de gestion, quelles que soient les modalités de sa désignation, peut être révoquée par l’assemblée générale à la même majorité. » Si la société de gestion ne convoquait pas l’assemblée, d’autres pourraient le faire : l’article R. 214-136 du même code prévoit qu’« A défaut, elle peut être convoquée », notamment « Par le conseil de surveillance » ou « Par un mandataire désigné en justice à la demande d’un ou de plusieurs associés réunissant au moins le dixième du capital social ou de tout intéressé en cas d’urgence ».

Deux mécanismes complètent ce dispositif. Si la société de gestion était placée en liquidation judiciaire et qu’une SCPI devait elle-même être liquidée, l’Autorité des marchés financiers pourrait, à notre lecture, désigner un liquidateur : l’article L. 621-13-10 du code monétaire et financier permet cette désignation pour un organisme de placement collectif et précise qu’elle « peut aussi intervenir à l’initiative de l’Autorité des marchés financiers en cas d’engagement d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société de gestion de l’organisme de placement collectif ». Et si le dépositaire résiliait son contrat sans successeur, l’article L. 214-24-4 du même code prévoit que « l’impossibilité pour le FIA ou sa société de gestion de désigner un nouveau dépositaire à l’issue du préavis prévu par ce contrat entraine la liquidation du FIA ». Ces scénarios restent théoriques pour les SCPI Cristal, dont les documents ne signalent aucune difficulté de cette nature.

Si c’était une SCPI elle-même qui ne pouvait plus payer ses dettes, la question de votre responsabilité se poserait. En droit commun, selon l’article 1857 du code civil, « A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. » Les SCPI obéissent à une règle plus favorable. L’article L. 214-89 du code monétaire et financier prévoit d’abord que « La responsabilité des associés ne peut être mise en cause que si la société civile ou la société d’épargne forestière a été préalablement et vainement poursuivie en justice. » Il limite ensuite la responsabilité de chaque associé à deux fois le montant de sa part, et ajoute que « Les statuts de la société civile ou société d’épargne forestière peuvent prévoir que la responsabilité de chaque associé est limitée au montant de sa part dans le capital de la société. » Les statuts des SCPI de commerces et européenne retiennent cette limitation : à notre lecture, chaque associé ne répondrait des dettes envers les tiers qu’à hauteur de la valeur nominale de ses parts, soit 180 euros par part pour la SCPI de commerces et 150 euros pour la SCPI européenne, à notre calcul.

La condition de poursuite préalable est vite remplie lorsque la société est en liquidation judiciaire. Selon l’article 1858 du code civil, « Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale. » Mais la Cour de cassation juge que, si la société est en liquidation judiciaire, « la déclaration de la créance à la procédure dispense le créancier d’établir que le patrimoine social est insuffisant pour le désintéresser » (Cass. ch. mixte, 18 mai 2007, n° 05-10.413). L’associé conserve des moyens de défense : il est « en droit d’opposer au créancier la prescription de la créance détenue contre la société » (Cass. 3e civ., 19 janvier 2022, n° 20-22.205). Ces règles intéressent directement les associés des deux SCPI fiscales en procédure ; les associés des SCPI Cristal, dont l’endettement publié reste éloigné des plafonds, n’en sont pas là à ce jour.

L’autre risque concret est celui d’un blocage des retraits. Dans les SCPI Cristal, la valeur de retrait de 225 euros pour la SCPI de commerces et de 184,80 euros pour la SCPI européenne ne s’applique que si des souscriptions nouvelles compensent les demandes. Sans contrepartie, les notes d’information prévoient un remboursement par réduction du capital, à une valeur comprise entre la valeur de réalisation diminuée de 10 % et cette valeur de réalisation : pour la SCPI de commerces, entre 195,79 et 217,54 euros sur la base de la valeur au 30 juin 2026, à notre calcul, soit jusqu’à 13 % de moins que la valeur de retrait actuelle. Les rapports annuels 2025 ne font apparaître aucun fonds de remboursement, et la note d’information de la SCPI européenne prévient que, sans souscriptions, la demande de retrait « pourrait ne pas être satisfaite ». La note de la SCPI de commerces rappelle de son côté que la société « ne garantit pas la revente des parts ».

La loi fixe un seuil d’alerte. Selon l’article L. 214-93 du code monétaire et financier, la société de gestion doit informer l’Autorité des marchés financiers lorsque « les demandes de retrait non satisfaites dans un délai de douze mois représentent au moins 10 % des parts », puis convoquer dans les deux mois une assemblée générale extraordinaire et lui proposer « la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée ». Pour la SCPI de commerces, ce seuil correspondrait à environ 267 851 parts, à notre calcul. Tant que votre retrait n’est pas payé, vous restez en principe associé : la Cour de cassation rappelle que « la perte de la qualité d’associé ne peut, en cas de retrait, être antérieure au remboursement de la valeur des droits sociaux », en précisant que cette règle peut être écartée par une clause des statuts (Cass. 3e civ., 24 septembre 2026, n° 24-17.185). La note d’information de la SCPI de commerces prévoit d’ailleurs que l’associé qui se retire cesse de percevoir les acomptes à compter du premier jour du mois où son retrait est enregistré. Vous pouvez aussi chercher un acquéreur de gré à gré, comme l’explique notre article sur la revente de parts de SCPI quand les retraits sont bloqués.

Deux autres textes aident à lire les chiffres. L’article L. 214-94 du code monétaire et financier impose que « Tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts supérieur à 10 % doit être justifié par la société de gestion et notifié à l’Autorité des marchés financiers ». Le prix de la SCPI de commerces se situe 4,5 % sous sa valeur de reconstitution au 30 juin 2026, et le prix actuel de la SCPI européenne 6,4 % sous la sienne, à notre calcul : aucun des deux n’approche ce seuil. Quant à l’endettement, l’article L. 214-101 du même code le soumet à un maximum fixé par l’assemblée générale, mais précise qu’« A l’égard des tiers, la société ne peut se prévaloir des limitations ou restrictions de pouvoirs résultant du présent article. » Autrement dit, un emprunt qui dépasserait le plafond engagerait quand même la SCPI envers la banque : le contrôle repose sur l’assemblée et sur le conseil de surveillance.

B. Les recours dès maintenant : assemblée, conseil de surveillance, juge, conseiller et délais

Les associés disposent d’abord de leurs droits collectifs, que l’arrêt de 2025 a confortés. Les conventions entre une SCPI et sa société de gestion relèvent de l’assemblée : selon l’article L. 214-106 du code monétaire et financier, « Toute convention intervenant entre la société et la société de gestion, ou tout associé de cette dernière est approuvée par l’assemblée générale des associés de la société, sur les rapports du conseil de surveillance et des commissaires aux comptes. » Le rapport annuel 2025 de la SCPI de commerces chiffre ainsi la commission de gestion à 5 881 188 euros toutes taxes comprises et la commission de souscription à 4 009 464 euros, et mentionne 14 000 euros versés à la holding du groupe pour la révision des comptes. Pour inscrire une résolution à l’ordre du jour, l’article R. 214-138 du même code exige la demande d’« Un ou plusieurs associés représentant au moins 5 % du capital social », pourcentage réduit par tranches lorsque le capital dépasse 760 000 euros : pour la SCPI de commerces, le seuil représenterait environ 2,61 millions d’euros de capital nominal, soit quelque 14 512 parts, à notre calcul.

Le conseil de surveillance est le relais naturel des associés. Selon l’article L. 214-99 du code monétaire et financier, « Il opère les vérifications et les contrôles qu’il juge opportun à tout moment. » Écrire au conseil, se porter candidat à son renouvellement et lire son rapport annuel sont les premiers réflexes. Si l’assemblée annuelle n’était pas réunie ou si les documents n’étaient pas communiqués, l’article L. 214-103 du même code ouvre une voie rapide : « Toute personne intéressée peut demander au président du tribunal compétent statuant en référé d’enjoindre aux dirigeants, le cas échéant sous astreinte, de communiquer ces documents aux associés. »

La révocation de la société de gestion reste une arme lourde. L’assemblée peut la décider à la majorité, et l’article L. 214-98 du code monétaire et financier ajoute qu’« En outre, la société de gestion est révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé. » Une telle demande relève du juge du fond : la Cour de cassation a jugé, pour une société civile, que « la révocation judiciaire pour cause légitime d’un gérant de société civile, qui relève du principal dont seul le juge du fond peut connaître, n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés », lequel peut seulement désigner un administrateur provisoire en cas de péril imminent (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-12.164).

Lorsque des pertes résulteraient d’une faute de gestion, la voie suivie par les associés de la SCPI en liquidation est celle de l’action sociale. Selon l’article 1843-5 du code civil, « Outre l’action en réparation du préjudice subi personnellement, un ou plusieurs associés peuvent intenter l’action sociale en responsabilité contre les gérants. » Les dommages-intérêts sont alors alloués à la société, et le même texte précise qu’« Aucune décision de l’assemblée des associés ne peut avoir pour effet d’éteindre une action en responsabilité contre les gérants pour la faute commise dans l’accomplissement de leur mandat » : à notre lecture, un quitus voté en assemblée n’y fait pas obstacle. L’action individuelle est plus étroite, car l’associé doit invoquer un préjudice propre : la recevabilité de son action contre un tiers « est subordonnée à l’allégation d’un préjudice personnel et distinct de celui qui pourrait être subi par la société elle-même » (Cass. com., 4 novembre 2021, n° 19-12.342).

Si vous avez souscrit sur les recommandations d’un conseiller en gestion de patrimoine ou d’une banque, la qualité de l’information reçue compte aussi. La Cour de cassation juge que le conseiller en gestion de patrimoine « est tenu, à l’égard de l’investisseur, d’une obligation d’information sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, de l’investissement proposé et sur les risques qui lui sont associés » (Cass. com., 21 octobre 2026, n° 25-19.008). Le visa de l’Autorité des marchés financiers sur la note d’information ne clôt pas le débat : selon la cour d’appel de Paris, ce visa « n’a pas vocation à attester de l’exhaustivité ou de la sincérité des éléments relatifs à la stratégie d’investissement envisagée par la société de gestion » (CA Paris, 11 juin 2026, n° 25/04375). Nous détaillons ces recours dans notre article sur le placement conseillé par un CGP et les délais pour agir et dans notre article sur la SCPI conseillée par une banque.

Les délais commandent tout. L’article 2224 du code civil fixe la règle générale : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Pour une perte en capital dans une SCPI, la Cour de cassation retarde ce point de départ : « le délai pour agir en indemnisation d’un tel dommage ne peut commencer à courir avant la date à laquelle les pertes se réalisent », et, dans l’affaire jugée, la perte « ne pouvait se réaliser avant la clôture de la liquidation de la SCPI » (Cass. com., 15 janvier 2025, n° 23-19.691). Ce raisonnement intéresse directement les associés d’une SCPI fiscale en liquidation. Enfin, l’article L. 621-19 du code monétaire et financier prévoit que « La saisine du médiateur de l’Autorité des marchés financiers suspend la prescription de l’action civile et administrative à compter du jour où le médiateur est saisi. »

En pratique, plusieurs réflexes s’imposent. Conservez vos bulletins de souscription, la note d’information remise, les bulletins trimestriels et les procès-verbaux d’assemblée. Comparez à chaque trimestre les parts retirées et les souscriptions, et vérifiez l’apparition de parts en attente. Adressez d’abord une réclamation écrite à la société de gestion : sa politique de traitement des réclamations, publiée sur son site, prévoit un accusé de réception sous dix jours ouvrables et une réponse dans un délai maximum de deux mois, avant une éventuelle saisine du médiateur de l’Autorité des marchés financiers. Les épargnants concernés peuvent aussi se regrouper, comme nous l’expliquons dans notre article sur les actions collectives d’épargnants. Méfiez-vous enfin des sollicitations : une recherche associée au nom de la société de gestion porte sur d’éventuels courriels frauduleux. La liste noire publiée par l’Autorité des marchés financiers, dans sa version du 12 novembre 2026 au matin, ne comporte aucune entrée usurpant ce nom, mais un interlocuteur qui promet de racheter vos parts ou de récupérer des fonds contre paiement doit éveiller la méfiance, comme le décrit notre article sur les faux liquidateurs et faux avocats. Notre page consacrée aux placements bloqués et aux recours des épargnants présente l’ensemble de ces démarches.

Conclusion : Inter Gestion REIM, des SCPI fiables ou pas en cas de faillite ?

Les documents officiels permettent une réponse nuancée. Aucune procédure collective ne vise la société de gestion ni les SCPI Cristal au 12 novembre 2026, et leurs bulletins montrent des immeubles loués, un endettement éloigné des plafonds votés et aucune demande de retrait en souffrance. Chaque SCPI est une société distincte, propriétaire de ses immeubles et contrôlée par un dépositaire, et les statuts limitent la responsabilité des associés envers les tiers au montant de leur part dans le capital. Une défaillance de la société de gestion ne ferait pas disparaître ces patrimoines : l’assemblée désignerait une autre société de gestion, sous le contrôle de l’Autorité des marchés financiers.

Trois éléments invitent pourtant à la vigilance. La sanction prononcée en 2024 a notamment visé l’information des associés des SCPI Cristal et la traçabilité de leur valorisation, même si aucun préjudice des clients n’a été établi et si des mesures correctives ont été prises. Deux SCPI fiscales gérées par la même société sont en procédure collective, et près d’une centaine d’associés de l’une d’elles demandent en justice réparation au profit de leur SCPI, sans qu’aucune faute ait été jugée. Enfin, au troisième trimestre 2026, les souscriptions de la SCPI de commerces ont tout juste compensé ses retraits, ce qui rend la valeur de retrait de 225 euros dépendante de la collecte à venir.

Les prochaines échéances permettront d’y voir plus clair : les bulletins du quatrième trimestre 2026, attendus au début de 2027, les assemblées de 2027, qui approuveront les comptes et les conventions avec la société de gestion, la suite de la procédure ouverte contre Patrimoine Pierre et le jugement au fond dans l’affaire Pierre Investissement 3. Si vous êtes associé d’une SCPI fiscale en procédure, vérifiez si vous détenez une créance à déclarer et surveillez la prescription de vos actions. Si vous détenez des parts d’une SCPI Cristal, suivez l’équilibre entre retraits et souscriptions, lisez les rapports du conseil de surveillance et exercez vos droits en assemblée.

Hormis les manquements retenus par la commission des sanctions en 2024, aucune faute de la société de gestion n’est établie par une décision définitive, et aucune responsabilité civile envers les associés des SCPI Cristal n’a été reconnue à la date de rédaction. Les statuts, les notes d’information et les contrats signés priment sur cette analyse générale, et seul le juge peut trancher un litige.