Le 29 octobre 2026, l’Autorité des marchés financiers a publié la synthèse d’une campagne de contrôles menée auprès de quatre prestataires de services d’investissement sur les informations qu’ils donnent à leurs clients au sujet des sociétés civiles de placement immobilier. Selon la présentation publiée par l’AMF, l’un des principaux enseignements tient à l’absence, dans les rapports d’adéquation, de toute explication sur les raisons pour lesquelles une SCPI peu liquide, et parfois dévalorisée, restait au moment du conseil un placement adapté et pertinent au regard de la situation du client.
Ce constat rejoint celui du médiateur de l’AMF. Dans le communiqué présentant son rapport annuel 2025, publié le 10 septembre 2026, il indique avoir traité et clos 199 dossiers relatifs aux SCPI en 2025, contre 141 en 2024, et 77 au premier semestre 2026, en précisant que la remise en cause du conseil en investissement figure parmi les principales difficultés rencontrées, avec l’allongement des délais d’exécution des retraits.
Ces constats doivent être lus avec prudence. La synthèse ne nomme aucun établissement, n’est pas une sanction et, selon l’AMF elle-même, ne constitue ni une position ni une recommandation. Aucune responsabilité d’une banque déterminée n’est établie à ce jour, les documents signés lors de la souscription priment sur toute analyse générale, et seul un juge peut décider, dossier par dossier, si un conseil était inadapté et si un préjudice doit être réparé. Cet article explique ce que l’AMF a relevé et ce que la banque devait faire au moment du conseil, puis comment l’épargnant peut réunir ses preuves, saisir le médiateur ou le juge, et dans quel délai.
I. Ce que l’AMF a relevé et ce que la banque vous devait au moment du conseil
Une banque qui recommande des parts de SCPI ne se contente pas de transmettre un bulletin de souscription : elle fournit un service d’investissement réglementé, dont le contenu est fixé par le code monétaire et financier et par le règlement général de l’AMF. La synthèse du 29 octobre 2026 décrit la manière dont quatre établissements ont appliqué ces règles depuis 2022. Elle ne dit rien de votre dossier, mais elle indique précisément où chercher.
A. Une synthèse anonyme, qui n’est ni une sanction ni une preuve, mais une grille de lecture de votre dossier
Les contrôles dits SPOT sont des contrôles courts et thématiques, menés en parallèle auprès de plusieurs établissements sur un même sujet. Selon la présentation de l’AMF, ils ont porté sur quatre établissements de profils et de tailles différents, sur la période du 1er janvier 2022 au premier semestre 2026, et l’AMF précise que ce panel n’est pas représentatif de l’ensemble des établissements de la Place. Les thèmes examinés couvrent toute la chaîne de la commercialisation : l’offre de SCPI, la stratégie de distribution, la documentation précontractuelle et commerciale, l’information des clients en cours de vie du produit, l’évaluation de l’adéquation du conseil et le rôle de la conformité.
Le document complet, la synthèse des contrôles SPOT publiée en octobre 2026, apporte des précisions qui intéressent directement l’épargnant. Les quatre établissements étaient agréés pour fournir le service de conseil en investissement. Pour chacun, l’AMF a retenu une SCPI dont les caractéristiques s’étaient dégradées depuis juillet 2023 et a examiné les dix souscriptions conseillées les plus récentes, soit quarante opérations au total. Les investigations ont principalement porté sur des SCPI souscrites hors assurance vie. La date de juillet 2023 correspond à la publication de la cartographie des risques dans laquelle l’AMF soulignait les risques des placements immobiliers ; selon la synthèse, la baisse de valeur des parts ou la dotation d’un fonds de remboursement devaient ensuite être regardées comme des signaux d’alerte, de nature à déclencher un réexamen du produit par le distributeur.
Les constats sont sévères. D’après la synthèse, les quatre établissements ne fournissaient pas à leurs clients, avant le conseil, une information complète sur la nature et les risques des SCPI, et la documentation réglementaire remise ensuite, reprise telle quelle de la société de gestion, ne comportait pas l’ensemble des informations requises pour un instrument peu liquide. Trois établissements ne pouvaient pas démontrer que les documents commerciaux avaient été remis au client, ni identifier la version transmise ; chez l’un d’eux, les documents disponibles dataient de trois à quatre ans avant les souscriptions examinées et étaient antérieurs à la première baisse du prix de part. Un établissement ne revoyait pas les supports élaborés par les sociétés de gestion, alors qu’ils ne reflétaient pas l’évolution défavorable du marché. Un autre présentait à ses conseillers le seul taux de distribution, indicateur qui peut augmenter mécaniquement lorsque le prix de la part baisse, sans indicateur de performance globale.
L’évaluation de l’adéquation concentre les critiques. Selon la synthèse, le questionnaire de connaissance du client n’avait évolué dans aucun établissement et n’a été jugé suffisant que pour un seul d’entre eux ; dans un établissement, plusieurs clients de l’échantillon, qui n’avaient pas été interrogés sur ces aspects ou déclaraient n’avoir aucune expérience des SCPI, se sont vu recommander des parts sans mention particulière dans leur rapport d’adéquation. Les rapports présentaient, pour tout le panel, un niveau élevé de standardisation et mentionnaient peu ou pas le contexte défavorable, la baisse de valeur des parts ou les tensions de liquidité. Dans un établissement, les seuils internes de concentration étaient dépassés pour une part importante des souscriptions analysées, alors que le rapport concluait, par une mention préétablie, au caractère adapté du conseil ; l’AMF y voit un transfert au client de la responsabilité de l’évaluation, incompatible avec la logique du conseil en investissement. Enfin, dans deux établissements, 40 % et 20 % des dossiers examinés comportaient un financement à crédit sans que les risques de ce financement soient expliqués dans le rapport d’adéquation.
La synthèse relève aussi des pratiques jugées protectrices : le retrait de certaines SCPI de la gamme commercialisée, décidé au vu de leurs seules caractéristiques, sans égard au montant des encours détenus par les clients, la distribution des SCPI exclusivement dans le cadre d’un conseil en investissement, des outils pédagogiques pour les conseillers et des communications adressées aux clients déjà investis, selon la présentation de l’AMF. Elle note encore une accélération de la mise en conformité après le passage de la mission de contrôle, ce qui signifie que les documents remis aujourd’hui peuvent différer de ceux qui vous ont été remis hier.
Que vaut ce document pour un épargnant ? Il ne désigne aucune banque, et vous ne saurez pas si votre établissement faisait partie du panel. Il est destiné aux professionnels et l’AMF précise qu’il ne constitue ni une position ni une recommandation. Il ne prouve donc pas qu’un conseil déterminé était inadapté. En revanche, les rappels réglementaires qu’il contient correspondent, selon l’AMF, à des manquements effectivement relevés chez les établissements contrôlés, et il dresse la liste des informations qu’un conseil sérieux devait intégrer après juillet 2023 : baisse du prix de part, rehaussement de l’indicateur de risque, parts en attente de retrait, fonds de remboursement, endettement. La synthèse prend soin de préciser que ces éléments de contexte ne rendent pas nécessairement tout conseil inadapté, mais qu’ils doivent être pris en compte dans l’analyse de l’adéquation et communiqués au client. C’est une grille de lecture de votre propre dossier, à confronter aux textes et aux documents que vous avez reçus.
B. Ce que la banque devait faire, texte par texte, avant de recommander des parts de SCPI
Le point de départ est l’obligation de connaître le client. Selon le I de l’article L. 533-13 du code monétaire et financier, le prestataire qui fournit un conseil en investissement se procure les informations nécessaires sur les connaissances et l’expérience du client, mais aussi sur « leur situation financière, y compris leur capacité à subir des pertes, et leurs objectifs d’investissement, y compris leur tolérance au risque ». La synthèse de l’AMF rattache cette exigence à l’article L. 533-15 ; dans la version en vigueur consultée sur Légifrance au 31 octobre 2026, elle figure au I de l’article L. 533-13, l’article L. 533-15 visant le compte rendu et la déclaration d’adéquation.
Vient ensuite l’information. L’article L. 533-12 du code monétaire et financier exige que toutes les informations adressées aux clients présentent un contenu exact, clair et non trompeur, et que le prestataire leur communique « en temps utile » des informations appropriées sur les instruments proposés et leurs coûts. L’article D. 533-15 du même code précise que ces informations incluent « des orientations et des mises en garde appropriées sur les risques inhérents à l’investissement dans ces instruments », et que le prestataire indique au client, avant le conseil, s’il lui fournira une évaluation périodique de l’adéquation des instruments recommandés. Pour les instruments peu liquides, la synthèse rappelle que le règlement délégué (UE) 2017/565 impose d’illustrer les moyens de sortie, leurs conséquences et le délai estimé, ce qui suppose, pour une SCPI, de décrire le mécanisme de sortie applicable, les délais et valeurs de retrait et le temps nécessaire pour amortir les frais de souscription.
Le conseil lui-même doit être formalisé. Selon le II de l’article L. 533-15 du code monétaire et financier, les prestataires qui fournissent un conseil en investissement « remettent aux clients, préalablement à la transaction, une déclaration d’adéquation sur un support durable », qui précise le conseil fourni et la manière dont il répond aux préférences, aux objectifs et aux autres caractéristiques du client non professionnel. Le texte admet une remise immédiatement après l’engagement lorsque l’accord est conclu à distance par un moyen qui ne permet pas la transmission préalable. La déclaration n’est mise à jour périodiquement que si le prestataire a annoncé une évaluation périodique de l’adéquation. Le vocabulaire varie, déclaration ou rapport d’adéquation, mais le document est le même : c’est lui qui doit expliquer pourquoi la SCPI recommandée vous convenait.
Ces obligations particulières reposent sur un devoir général. L’article L. 533-11 du code monétaire et financier impose aux prestataires d’agir « d’une manière honnête, loyale et professionnelle, servant au mieux les intérêts des clients », et l’article 314-3 du règlement général de l’AMF ajoute l’exigence de compétence, de soin et de diligence.
La banque doit aussi suivre les produits qu’elle distribue. Selon l’article L. 533-24-1 du code monétaire et financier, le distributeur examine régulièrement ces instruments, « en tenant compte de tout événement qui pourrait influer sensiblement sur le risque potentiel pesant sur le marché cible défini ». L’article 313-22 du règlement général de l’AMF, dans sa version en vigueur depuis le 22 novembre 2022, va plus loin que l’extrait cité par la synthèse : il impose au distributeur de modifier le marché cible et son dispositif lorsque le produit ne répond plus aux attentes de ce marché, « notamment si, du fait d’une modification des conditions de marché, l’instrument financier devient illiquide ou très volatil ». Une SCPI dont les retraits ne sont plus servis entre exactement dans cette hypothèse.
Le fonds de remboursement, souvent présenté comme une solution de sortie, n’est pas une garantie. L’article 422-231 du règlement général de l’AMF réserve sa création et sa dotation à l’assemblée générale des associés, qui en fixe les limites et les critères d’utilisation, et précise que « Les liquidités affectées au fonds de remboursement sont destinées au seul remboursement des associés ». La synthèse insiste sur ce point : le client doit comprendre qu’un fonds de remboursement ne garantit pas nécessairement une liquidité immédiate. Lorsque les blocages durent, l’article L. 214-93 du code monétaire et financier prévoit que, si les demandes de retrait non satisfaites dans un délai de douze mois « représentent au moins 10 % des parts », la société de gestion en informe l’AMF et convoque une assemblée générale extraordinaire dans les deux mois.
La jurisprudence traduit ces règles en standard de comportement. La Cour de cassation juge que si le banquier prestataire de services d’investissement n’est pas, en cette seule qualité, tenu d’une obligation de conseil, il doit, lorsqu’il recommande un produit, « le faire avec pertinence, prudence et loyauté, en s’enquérant de ses connaissances, de son expérience en matière d’investissement, ainsi que de sa situation financière et de ses objectifs », afin que l’instrument conseillé soit adapté (Cass. com., 20 juin 2018, n° 17-11.473, publié au Bulletin). La décision concernait un contrat de couverture de taux, mais la règle vaut pour tout produit recommandé par un banquier. À propos d’une SCPI conseillée par un conseiller en gestion de patrimoine, la cour d’appel de Paris a précisé que le conseiller doit informer son client des caractéristiques de l’investissement, « en particulier de ses aspects les moins favorables et des risques qui lui sont associés » (CA Paris, 11 juin 2026, n° 25/04375).
La preuve pèse en partie sur le professionnel. L’article 1353 du code civil pose que celui qui se prétend libéré doit justifier le fait qui a éteint son obligation, et l’article 1112-1 du code civil organise le partage : il incombe à celui qui réclame une information de prouver qu’elle lui était due, « à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie ». La cour d’appel de Dijon l’a rappelé à propos d’un montage comprenant des parts de SCPI : « La banque est débitrice d’une obligation d’information et il lui appartient de rapporter la preuve de ce qu’elle a satisfait à cette obligation » (CA Dijon, 28 avril 2026, n° 23/01501).
Une limite doit être signalée. Après la souscription, l’obligation de suivre le client est plus restreinte. La déclaration d’adéquation n’est mise à jour que si une évaluation périodique a été annoncée, et la synthèse indique qu’aucun des quatre établissements n’avait annoncé une telle évaluation ni ne percevait de rémunération dans la durée au titre du conseil. Elle présente les courriers adressés spontanément aux clients investis comme une bonne pratique, adoptée par deux établissements alors qu’ils n’y étaient pas réglementairement tenus, tout en rappelant que le distributeur qui a conseillé, qui est rémunéré dans la durée ou qui entretient une relation suivie doit apprécier les diligences d’information qui lui incombent envers ses clients déjà investis. À notre lecture, un recours fondé sur le seul silence de la banque après la souscription est donc plus fragile qu’un recours fondé sur la qualité du conseil initial, sauf engagement contractuel de suivi ou relation de conseil continue.
II. Obtenir réparation : ce que jugent les tribunaux, les démarches et le délai pour agir
La synthèse de l’AMF ne crée aucun droit nouveau. Elle éclaire des obligations qui existaient déjà, et que les tribunaux appliquent dossier par dossier. Les décisions récentes montrent que l’issue dépend moins de la situation générale du marché que des documents signés, de leur date et de leur contenu.
A. Ce que les juges ont retenu en 2025 et 2026 : les documents signés pèsent lourd, l’absence de prudence se paie
Le tribunal des activités économiques de Marseille a statué le 9 février 2026 sur un cas typique. Un client avait placé une partie du prix de vente d’un appartement en souscrivant en mars 2019, sur la proposition de sa conseillère bancaire, 250 parts d’une SCPI à 201 euros, soit 50 250 euros. Cinq ans plus tard, il a appris que le retrait était impossible, le prix de retrait étant alors fixé à 153 euros. Le médiateur de l’AMF, saisi après deux réclamations, avait proposé de ne pas donner une suite favorable à sa demande. Devant le tribunal, le client soutenait avoir demandé un placement sans risque et disponible ; le tribunal a relevé qu’il avait signé un document précontractuel déclarant connaître les SCPI, un horizon de placement de plus de huit ans et l’acceptation d’un risque de perte plus important, et que la note d’information et le document d’informations clés « faisaient clairement état de la durée de détention des parts, des risques de perte en capital et de liquidité du produit ». La déclaration d’adéquation lui avait été remise deux jours après la souscription, mais le tribunal a jugé qu’« aucun préjudice n’est démontré sur le fait que la déclaration d’adéquation avait été remise » tardivement, faute d’élément nouveau dans ce document, et a rejeté toutes les demandes (TAE Marseille, 9 février 2026, n° 2025F00265).
Cette décision de premier ressort enseigne deux choses. Le questionnaire signé et les documents réglementaires remis constituent la première ligne de défense de la banque, et il faut les relire avant toute démarche. Un manquement de forme, comme une déclaration d’adéquation remise après la souscription alors que le texte la veut préalable, ne suffit pas à lui seul à obtenir réparation : il faut démontrer que ce manquement vous a privé d’une information qui aurait changé votre décision. Les constats de la synthèse sur la motivation standardisée des rapports d’adéquation peuvent, à notre lecture, aider à soutenir qu’un document existait sans réellement informer, mais cette appréciation reste propre à chaque dossier.
La cour d’appel d’Amiens a statué le 10 septembre 2026 sur l’action des héritiers d’un client de banque privée qui avait acquis, à crédit, deux cents parts d’une SCPI fiscale à 1 000 euros, pour lesquelles un prix de revente de 602 euros était proposé, ainsi que des parts d’une autre SCPI. Sur la prescription, la cour a retenu comme point de départ le courrier par lequel la banque avait communiqué, le 26 août 2021, les valeurs de revente, en relevant que « L’organisme bancaire n’établit pas que les appelants auraient pu avoir connaissance de la perte alléguée à une date antérieure ». Sur le fond, la demande de 112 360 euros a pourtant été rejetée : la note d’information remise par la banque avertissait de l’absence de garantie en capital, de la liquidité limitée, du risque de décote à la revente et précisait qu’« en cas d’acquisition de parts par le biais d’un prêt bancaire, il ne doit pas être tenu compte des revenus potentiels pour faire face aux remboursements » (CA Amiens, 10 septembre 2026, n° 24/00472). Une information écrite précise et adaptée au produit suffit souvent à écarter la responsabilité.
À l’inverse, la cour d’appel de Paris a retenu, le 11 juin 2026, un manquement du conseiller en gestion de patrimoine qui avait proposé des parts d’une SCPI de rénovation d’immeubles anciens en ne présentant qu’une simulation fondée sur une revalorisation de 1 % par an. La cour a jugé qu’en dépit des mentions « très générales » relatives aux risques de tout placement immobilier, le conseiller, en se bornant à présenter « une simulation ne faisant état que d’une valorisation à la hausse des actifs de la SCPI », n’avait pas fait preuve de la prudence attendue. Elle a également retenu une faute de la société de gestion, dont la documentation ne faisait pas état d’une stratégie d’investissement plus risquée que tout placement immobilier, en ajoutant que le visa de l’AMF « n’a pas vocation à attester de l’exhaustivité ou de la sincérité des éléments relatifs à la stratégie d’investissement » (CA Paris, 11 juin 2026, n° 25/04375). Le montant de l’indemnisation n’était pas fixé à cette date : la cour a rouvert les débats en invitant les investisseurs à justifier des réductions d’impôt obtenues, dont il faudra tenir compte pour évaluer la perte nette en capital. Cette affaire concerne un conseiller en gestion de patrimoine et non une banque, mais le standard de prudence qu’elle applique rejoint celui que la Cour de cassation impose au banquier qui recommande un produit.
Le rôle de la banque dans la sortie a aussi été examiné. Le tribunal judiciaire de Paris a jugé, le 14 avril 2026, l’action d’un client qui reprochait à sa banque d’avoir tardé à transmettre une demande de retrait de parts de SCPI. Il est apparu que le bulletin, reçu par la société de gestion en août 2025, ne précisait pas le nombre de parts à vendre et que le client n’avait pas complété cette information malgré quatre relances ; l’ordre n’a été enregistré que le 7 octobre 2025 et restait en attente d’exécution. Le tribunal a imputé le retard au client et jugé qu’il « n’est pas fondé à soutenir qu’il aurait été privé du prix de cession des parts de SCPI, alors qu’il en est toujours propriétaire » (TJ Paris, 14 avril 2026, n° 26/00363). Une demande de retrait se fait par écrit, complète, datée et conservée ; elle ne garantit pas le remboursement, qui dépend des souscriptions ou des acheteurs, comme l’expliquent nos articles sur les parts de SCPI bloquées et le retrait impossible et sur la baisse du prix de retrait et le délai de quinze jours.
Reste la mesure du préjudice. Lorsqu’un défaut d’information ou de conseil est établi, le juge n’indemnise pas toute la perte, mais la chance perdue de l’éviter. La Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui « n’a pas mesuré le préjudice à la chance perdue d’éviter le dommage qui s’est réalisé mais l’a réparé dans son intégralité » (Cass. com., 20 juin 2018, n° 17-11.473). La cour d’appel de Paris précise que ce dommage ne consiste pas dans la perte d’une chance de ne pas souscrire, « dans la mesure où cette souscription ne génère, par elle-même, aucun préjudice », mais dans la perte d’une chance, en investissant mieux ou en renonçant à investir, de ne pas subir les conséquences de l’investissement (CA Paris, 11 juin 2026, n° 25/04375). La cour d’appel de Dijon rappelle que « La réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée » (CA Dijon, 28 avril 2026, n° 23/01501). Concrètement, l’indemnité est une fraction de la perte, fixée selon la probabilité que vous auriez renoncé au placement si vous aviez été correctement informé.
Le financement à crédit ajoute un second terrain. La synthèse rappelle que l’emprunt peut amplifier les conséquences d’une baisse de valeur et d’une sortie retardée, le client devant continuer à rembourser alors que les revenus ne couvrent plus le coût du financement. Lorsque la banque est aussi le prêteur, elle est tenue envers un emprunteur non averti d’un devoir distinct : selon la cour d’appel de Dijon, la banque « est également débitrice d’un devoir de mise en garde en cas de risque d’endettement excessif de l’emprunteur » (CA Dijon, 28 avril 2026, n° 23/01501). Le prêt reste dû tant qu’aucun juge n’en a décidé autrement ; les difficultés de remboursement relèvent alors d’autres outils, présentés dans notre article sur les parts de SCPI à crédit dans un dossier de surendettement.
B. Réclamation, médiateur de l’AMF, juge : l’ordre des démarches et le délai pour agir
La première étape consiste à reconstituer le dossier de souscription, pièce par pièce et date par date. Il comprend le bulletin de souscription, le questionnaire de connaissance et d’expérience et le profil investisseur, la déclaration ou le rapport d’adéquation avec sa date de remise, la note d’information, le document d’informations clés et la brochure remis, avec leur version, les simulations éventuelles, les courriels échangés avec le conseiller, l’offre de prêt si l’achat a été financé à crédit, puis les bulletins trimestriels, rapports annuels et courriers reçus depuis. Il s’agit ensuite de confronter ces documents à la liste des signaux d’alerte de la synthèse : à la date du conseil, le prix de part avait-il déjà baissé, des parts étaient-elles en attente de retrait, un fonds de remboursement avait-il été doté, l’indicateur de risque avait-il été relevé, et le rapport d’adéquation en disait-il un mot ?
Si la banque ne communique pas les pièces qu’elle détient, le code de procédure civile offre deux leviers. Avant tout procès, l’article 145 du code de procédure civile permet d’obtenir des mesures d’instruction « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige ». En cours d’instance, l’article 11 du code de procédure civile permet au juge, lorsqu’une partie détient un élément de preuve, de lui enjoindre de le produire, « au besoin à peine d’astreinte ». La demande écrite à la banque, conservée, reste le préalable utile à ces deux voies.
La deuxième étape est la réclamation écrite adressée à la banque, puis, en cas de réponse insatisfaisante, la saisine du médiateur de l’AMF, qui reçoit les réclamations entrant dans le champ de compétence de l’Autorité et traite chaque année des litiges relatifs aux SCPI. Selon l’article L. 621-19 du code monétaire et financier, sa saisine « suspend la prescription de l’action civile et administrative à compter du jour où le médiateur est saisi », et le délai court à nouveau, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, lorsque le médiateur déclare la médiation terminée, en application de l’article 2238 du code civil. D’après le communiqué du médiateur, 888 propositions de solution ont été rendues en 2025 et 92 % d’entre elles, favorables comme défavorables, ont été acceptées par les deux parties.
La suspension a une fin, et il faut la surveiller. Dans une affaire où un client avait saisi le médiateur désigné par les conditions générales de sa banque, la cour d’appel de Versailles a admis que cette saisine suspendait la prescription, mais a jugé que la lettre de refus de la banque, deux mois plus tard, avait marqué « le terme de la suspension du cours de la prescription quinquennale de l’action et la reprise de celui-ci » ; l’action engagée plus de cinq ans après a été déclarée prescrite (CA Versailles, 31 août 2023, n° 22/04658). Pour le médiateur de l’AMF, la loi fixe la reprise du délai à la déclaration de fin de médiation ; il reste prudent de conserver la date de chaque échange.
Accepter une proposition de médiation n’est pas anodin. Le tribunal judiciaire de Paris a jugé irrecevable l’action d’un client qui avait accepté par lettre la proposition d’un médiateur, portant sur le quart de son préjudice, puis avait assigné sa banque pour obtenir le reste. Le juge a rappelé que l’écrit exigé pour une transaction n’est qu’une règle de preuve et que « La transaction peut par conséquent résulter d’un échange de lettres ou de courriels » (TJ Paris, 19 novembre 2024, n° 23/08362). Selon l’article 2044 du code civil, la transaction met fin à une contestation par des concessions réciproques, et l’article 2052 du code civil prévoit qu’elle « fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet ». Une proposition se lit donc entièrement, avec son montant et son objet, avant d’être acceptée.
La troisième étape est l’action en justice. Contre la banque qui a conseillé, l’action est en principe contractuelle et repose sur l’article 1231-1 du code civil, qui condamne le débiteur à des dommages et intérêts en cas d’inexécution, sauf force majeure. La société de gestion peut, selon les circonstances, être recherchée sur le terrain délictuel, comme dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Paris le 11 juin 2026. Les décisions évoquées ici ont été rendues aussi bien par des tribunaux judiciaires que par un tribunal des activités économiques ; le choix de la juridiction et l’articulation des demandes contre plusieurs défendeurs s’apprécient au cas par cas.
Le délai pour agir est de cinq ans, selon l’article 2224 du code civil, à compter du jour où le titulaire du droit « a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », et selon le I de l’article L. 110-4 du code de commerce pour les obligations nées entre commerçants et non-commerçants. Toute la difficulté tient au point de départ. Pour un défaut d’information ou de conseil sur le risque de perte d’une SCPI, la Cour de cassation juge que « le délai pour agir en indemnisation d’un tel dommage ne peut commencer à courir avant la date à laquelle les pertes se réalisent », et que la perte d’une partie du capital investi ne pouvait se réaliser, dans l’affaire jugée, avant la clôture de la liquidation de la SCPI (Cass. com., 15 janvier 2025, n° 23-19.691). Lorsque la SCPI elle-même, ou sa société de gestion, fait l’objet d’une sauvegarde, d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire, d’autres délais s’ajoutent, à commencer par celui de la déclaration de créance ; la page du cabinet consacrée aux procédures collectives, de la sauvegarde à la liquidation judiciaire présente ces procédures.
Les juges du fond ont décliné cette règle. Sur renvoi, la cour d’appel de Paris a jugé qu’une valorisation en baisse publiée en assemblée générale « ne révélait qu’une moins-value latente, sans que la perte correspondante ne soit réalisée dans le patrimoine des investisseurs », et que le délai ne court qu’à compter de la première de deux dates, « soit la date prévue pour le dénouement de l’investissement ou, si celle-ci est antérieure, la date à laquelle la perte du capital a été effectivement subie par l’investisseur » (CA Paris, 11 juin 2026, n° 25/04375). Dans une action dirigée notamment contre une banque distributrice, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a écarté la prescription en jugeant que « le délai de prescription ne peut pas commencer à courir avant la réalisation des pertes effectives d’une partie du capital investi », puis a sursis à statuer jusqu’à la clôture de la liquidation de la SCPI (TJ Paris, 8 avril 2025, n° 24/07454). La cour d’appel d’Amiens a retenu, elle, la date du courrier de la banque communiquant les valeurs de revente. La banque soutiendra souvent que le client connaissait la baisse plus tôt, par les rapports annuels ou les courriers de la société de gestion : il est prudent de ne pas parier sur le point de départ le plus tardif.
Faut-il vendre ses parts pour pouvoir agir ? Il n’existe pas de réponse générale. La vente rend la perte certaine et facilite son chiffrage, mais elle est irréversible et intervient parfois à un prix très inférieur aux valeurs d’expertise, comme l’ont montré les confrontations récentes de plusieurs SCPI à capital suspendu. La conservation des parts préserve une chance de remontée, mais la perte reste latente, comme l’ont relevé la cour d’appel de Paris et le tribunal judiciaire de Paris pour un associé toujours propriétaire, ce qui peut compliquer la démonstration et le chiffrage du préjudice. À notre lecture, la saisine du médiateur de l’AMF, qui suspend la prescription, permet de préserver ses droits pendant que cette question est examinée au vu de la situation de la SCPI, de l’horizon de placement et du financement éventuel. La situation des SCPI dont le capital est suspendu ou l’endettement surveillé, comme Primovie, Primopierre et Patrimmo Commerce ou les SCPI de La Française soumises à des ratios bancaires, montre que les options de sortie varient fortement d’un fonds à l’autre.
Lorsque le conseil ne venait pas d’une banque mais d’un conseiller en gestion de patrimoine ou d’une plateforme en ligne, les règles et les interlocuteurs changent en partie : statut de conseiller en investissements financiers, assurance de responsabilité civile professionnelle, inscription à l’ORIAS. Ces situations sont traitées dans nos articles sur le placement conseillé par un CGP et le délai pour agir contre lui et son assureur, sur la vérification du numéro ORIAS d’un conseiller et sur l’accord conclu avec l’AMF par un courtier en ligne de SCPI. Le même raisonnement, qui part d’un contrôle de l’AMF pour revenir aux documents de l’épargnant, a été appliqué au financement participatif après les contrôles de l’AMF d’octobre 2026.
Conclusion
La synthèse publiée par l’AMF le 29 octobre 2026 met des mots précis sur des pratiques que le régulateur juge préoccupantes : des rapports d’adéquation très standardisés, des documents commerciaux qui ne mentionnaient ni la baisse des prix ni les retraits en attente, et des financements à crédit dont les risques n’étaient pas expliqués dans le rapport. Elle rappelle surtout qu’un distributeur ne peut pas s’abriter derrière la documentation de la société de gestion et qu’il doit réexaminer les produits qu’il recommande lorsqu’ils deviennent illiquides.
Pour l’épargnant, trois enseignements se dégagent. Le premier tient aux pièces : le questionnaire, la déclaration d’adéquation et les documents remis décideront presque toujours de l’issue, dans un sens ou dans l’autre, comme le montrent les décisions de Marseille et d’Amiens d’un côté, celle de la cour d’appel de Paris de l’autre. Le deuxième tient à la date du conseil : à notre lecture, une souscription recommandée après juillet 2023 sans aucune mention du contexte dégradé de la SCPI ne s’analyse pas comme une souscription de 2019 accompagnée d’une note d’information complète. Le troisième tient au calendrier : le délai de cinq ans ne court pas, selon la Cour de cassation, avant la réalisation des pertes, mais la banque discutera ce point de départ, la saisine du médiateur de l’AMF suspend la prescription et l’acceptation d’une proposition peut éteindre l’action.
L’indemnisation, lorsqu’elle est accordée, répare une perte de chance et non la totalité de la moins-value, et elle tient compte des avantages obtenus, notamment fiscaux. C’est une raison supplémentaire de chiffrer le dossier avec précision avant de choisir entre la réclamation, la médiation et le juge, et d’articuler ce choix avec la décision de vendre ou de conserver ses parts.
Ces constats doivent être lus avec prudence. La synthèse de l’AMF ne désigne aucun établissement, n’est pas une sanction et ne constitue ni une position ni une recommandation ; aucune responsabilité d’une banque déterminée n’est établie à ce jour. Les documents signés lors de la souscription et les contrats en vigueur priment sur cette analyse générale, et seul un juge peut décider, au vu de chaque dossier, si un conseil était inadapté et si un préjudice doit être réparé.