Le tribunal des activités économiques de Paris a ouvert le 8 octobre 2026 une procédure de redressement judiciaire à l’égard de Patrimoine Pierre, société civile de placement immobilier immatriculée à Paris sous le numéro 492 606 405, en fixant la date de cessation des paiements au 21 septembre 2026 et en désignant un mandataire judiciaire auquel les créances doivent être déclarées dans les deux mois de la publication (annonce au BODACC du 25 octobre 2026). Cette SCPI fiscale de type Malraux est dissoute depuis 2018 (annonce au BODACC du 18 octobre 2018) et sa société de gestion, Inter Gestion REIM, en assure la liquidation (annonce au BODACC du 2 juin 2022) ; la société de gestion elle-même ne fait l’objet d’aucune procédure collective publiée au BODACC. Selon son bulletin du premier semestre 2026, la SCPI comptait 125 associés au 30 juin 2026. Si vous en faites partie, deux questions se posent : que devez-vous faire dans cette procédure, et pouvez-vous être appelé à payer ses dettes ?

Les faits rapportés proviennent du BODACC, du Bulletin des annonces légales obligatoires, des documents publiés par la société de gestion et d’une décision de la commission des sanctions de l’AMF, lus le 25 octobre 2026 ; le jugement d’ouverture n’était pas encore publié dans la base Judilibre. Aucune responsabilité de la SCPI, de sa société de gestion ou de ses dirigeants n’est établie à raison de cette procédure, et aucune perte définitive n’est chiffrée. Les statuts, la note d’information et les bulletins de souscription priment sur toute analyse générale, et seul le juge tranche.

Il faut d’abord comprendre ce que la procédure change pour l’associé (I), puis mesurer son exposition aux dettes de la SCPI et ce qu’il peut encore récupérer (II).

I. Ce que le redressement judiciaire change pour l’associé de la SCPI

Avant de décider quoi que ce soit, il faut comprendre pourquoi une SCPI déjà en liquidation se retrouve devant le tribunal et qui la dirige désormais (A), puis vérifier si vous avez une créance à déclarer et avant quelle date (B).

A. Une SCPI en liquidation depuis 2018 placée en redressement : pourquoi, et qui décide désormais ?

La SCPI est dissoute, mais elle reste une personne morale. Selon le rapport annuel 2025, l’assemblée générale extraordinaire du 12 juillet 2018 a décidé de ne pas proroger la durée de vie de la société, ce qui a entraîné sa mise en liquidation, et ses comptes sont depuis établis en valeur liquidative. La dissolution n’a pourtant pas fait disparaître la société. L’article 1844-8 du code civil prévoit que « La personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu’à la publication de la clôture de celle-ci. » Une société en cours de liquidation amiable peut donc être en cessation des paiements, et une procédure collective peut être ouverte à son égard : l’article L. 631-2 du code de commerce rend le redressement judiciaire applicable aux commerçants, artisans, agriculteurs et professionnels indépendants, « ainsi qu’à toute personne morale de droit privé », catégorie dont relève une société civile comme une SCPI.

Reste à comprendre l’origine de la cessation des paiements. Le rapport annuel 2025, document de la société de gestion, en donne l’explication. La SCPI a emprunté 4 000 000 euros au Crédit Foncier de France le 23 décembre 2010, pour onze ans, avec un remboursement in fine, et cet emprunt était entièrement débloqué à la fin de l’année 2016. À l’échéance, la SCPI ne disposait pas de la trésorerie nécessaire au remboursement ; la société de gestion indique avoir obtenu de la banque un accord de principe prorogeant le prêt jusqu’au 31 décembre 2026, aux conditions d’origine. Après la vente d’un actif en 2025, le solde restant dû s’élevait à 1 877 304 euros. Toutefois, toujours selon ce rapport, la trésorerie devait aussi couvrir les dépenses courantes, notamment les honoraires du commissaire aux comptes, et la société de gestion indique avoir dû déposer, en septembre 2026, une déclaration de cessation des paiements devant le tribunal des activités économiques de Paris, qui a examiné la demande à l’audience du 8 octobre 2026.

Les chiffres publiés éclairent la situation. Au 31 décembre 2025, la trésorerie immédiate de la SCPI était de 6 173 euros, alors que ses dettes comprenaient 2 046 681 euros d’emprunts et dettes auprès d’établissements de crédit, 246 869 euros de dettes fournisseurs, 31 563 euros de dettes fiscales et 40 000 euros dus à la société de gestion au titre de deux avances consenties en 2024. Les immeubles étaient estimés à 3 290 000 euros à la même date. Le commissaire aux comptes a attiré l’attention des associés sur une incertitude significative liée à la continuité d’exploitation. C’est la définition même de la cessation des paiements : l’article L. 631-1 du code de commerce vise le débiteur qui est « dans l’impossibilité de faire face au passif exigible avec son actif disponible ». Des immeubles, même d’une valeur supérieure aux dettes, ne constituent pas un actif disponible tant qu’ils ne sont pas vendus.

Plusieurs éléments jouent en faveur de la SCPI et de sa gestion, selon ces mêmes documents : l’accord de principe de la banque sur la prorogation du prêt, les avances consenties par la société de gestion en 2024, et la poursuite des ventes. D’après le bulletin du premier semestre 2026, le patrimoine compte 25 lots répartis entre Amiens (7 lots, immeuble intégralement loué), Chartres (3 lots, dont 2 vendus et 1 sous compromis), Mamers (9 lots) et Saumur (6 lots sous offre) ; une vente a été conclue à Chartres le 20 mars 2026 pour 218 100 euros net vendeur, et les loyers encaissés au premier semestre ont atteint 52 603,77 euros.

Qui dirige la SCPI pendant la procédure ? L’annonce du BODACC ne mentionne qu’un mandataire judiciaire, sans administrateur. L’article L. 621-4 du code de commerce le permet : « le tribunal n’est pas tenu de désigner un administrateur judiciaire » lorsque le débiteur se situe sous des seuils de salariés et de chiffre d’affaires fixés par décret. À notre lecture, la SCPI reste donc représentée par son liquidateur, la société de gestion, mais sous les contraintes de la procédure, que l’article L. 631-14 du code de commerce rend applicables au redressement judiciaire. Le jugement d’ouverture interdit de payer les créances nées avant lui, et selon l’article L. 622-7 du code de commerce, « Le juge-commissaire peut autoriser le débiteur à faire un acte de disposition étranger à la gestion courante de l’entreprise ». La vente d’un immeuble pourrait relever de cette catégorie ; c’est au juge-commissaire qu’il reviendrait alors de l’autoriser. Du côté des créanciers, le jugement d’ouverture, selon l’article L. 622-21 du code de commerce, « interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers » tendant au paiement d’une somme d’argent née avant l’ouverture, et arrête les procédures d’exécution.

Un point pèse directement sur ce qui pourra revenir aux associés. Le jugement d’ouverture arrête en principe le cours des intérêts, mais l’article L. 622-28 du code de commerce écarte cette règle lorsqu’il s’agit « des intérêts résultant de contrats de prêt conclus pour une durée égale ou supérieure à un an ». Le prêt bancaire de la SCPI ayant été conclu pour onze ans, ses intérêts devraient, à notre lecture, continuer à courir pendant la procédure, au détriment de l’actif qui restera après paiement des créanciers.

Le calendrier de la procédure comporte une première échéance proche. Selon l’article L. 631-15 du code de commerce, au plus tard deux mois après le jugement d’ouverture, « le tribunal ordonne la poursuite de la période d’observation s’il lui apparaît que le débiteur dispose à cette fin de capacités de financement suffisantes », et « Le tribunal se prononce au vu d’un rapport, établi par l’administrateur ou, lorsqu’il n’en a pas été désigné, par le débiteur. » Le jugement datant du 8 octobre 2026, cette décision devrait intervenir au plus tard le 8 décembre 2026, sur un rapport établi par la SCPI elle-même. Le même article permet au tribunal, à tout moment, de prononcer « la liquidation judiciaire si le redressement est manifestement impossible ». Si l’observation se poursuit, l’article L. 621-3 du code de commerce, applicable au redressement, prévoit « une période d’observation d’une durée maximale de six mois qui peut être renouvelée une fois », et l’article L. 631-7 du code de commerce ajoute qu’elle « peut être exceptionnellement prolongée à la demande du procureur de la République par décision spécialement motivée du tribunal pour une durée maximale de six mois ». Une première période de six mois s’achèverait le 8 avril 2027. La procédure doit en principe aboutir à un plan arrêté par jugement à l’issue de la période d’observation, comme le prévoit l’article L. 631-1 déjà cité ; en cas de liquidation judiciaire, un liquidateur judiciaire prendrait en revanche la place de la société de gestion pour administrer et vendre les biens.

L’assemblée du 30 octobre 2026 reste par ailleurs convoquée. Selon l’avis de convocation publié au Bulletin des annonces légales obligatoires n° 121 du 9 octobre 2026, les associés sont convoqués en assemblée générale ordinaire le vendredi 30 octobre 2026 à 14 h 30, en vertu d’une ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 30 juin 2026 qui a prorogé le délai de tenue de l’assemblée. L’ordre du jour porte sur l’approbation des comptes 2025, le quitus à la société de gestion, liquidateur, pour l’exercice écoulé, l’affectation d’une perte de 84 342 euros et l’approbation d’une valeur comptable de 959 812 euros, soit 725,48 euros par part. Cet avis, publié le lendemain du jugement d’ouverture, ne mentionne pas la procédure collective. Nous avons détaillé la portée de chacun de ces votes dans notre article sur ce que l’associé vote le 30 octobre 2026 avant tout quitus au liquidateur, écrit avant que le redressement ne soit publié. La procédure donne désormais un relief particulier à cette réunion : c’est l’occasion de demander à la société de gestion où en sont le rapport destiné au tribunal, les ventes en cours, l’accord avec la banque et les intérêts qui continuent de courir.

Deux règles méritent d’être gardées à l’esprit au moment du vote. D’une part, le conseil de surveillance, qui selon l’article L. 214-99 du code monétaire et financier « opère les vérifications et les contrôles qu’il juge opportun à tout moment », ne s’est pas réuni en 2025 faute d’un nombre suffisant de candidats, selon le rapport du commissaire aux comptes : les associés n’ont donc pas, aujourd’hui, de relais collectif pleinement constitué. D’autre part, la gérance d’une SCPI étant assurée par la société de gestion selon l’article L. 214-98 du code monétaire et financier, l’article 1843-5 du code civil pourrait trouver à s’appliquer : « Aucune décision de l’assemblée des associés ne peut avoir pour effet d’éteindre une action en responsabilité contre les gérants pour la faute commise dans l’accomplissement de leur mandat. » À notre lecture, un quitus voté le 30 octobre ne devrait donc pas, à lui seul, priver les associés d’une action en responsabilité, sous réserve de l’appréciation du juge, qui pourrait tenir compte du fait que la société de gestion agit désormais comme liquidateur.

B. Faut-il déclarer une créance au mandataire judiciaire, et avant quelle date ?

Vos parts, d’abord, ne se déclarent pas. La déclaration de créances ne concerne que les créanciers. Selon l’article L. 622-24 du code de commerce, à partir de la publication du jugement, « tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire ». Or l’associé n’est pas un créancier de la société pour le capital qu’il a souscrit. L’article 1844-9 du code civil fixe l’ordre de la liquidation : « Après paiement des dettes et remboursement du capital social, le partage de l’actif est effectué entre les associés ». La valeur de vos parts dépend donc de ce qui restera une fois les créanciers payés ; elle ne se réclame pas au mandataire judiciaire. Notre article sur l’ordre de remboursement des épargnants selon la nature de leur placement détaille cette hiérarchie entre créanciers et associés.

La Cour de cassation rappelle d’ailleurs que l’obligation des associés aux dettes sociales ne profite qu’aux tiers. Un associé créancier de sa société civile, pour des avances en compte courant, ne peut pas agir contre ses coassociés à proportion de leurs parts, « les associés ne pouvant se prévaloir de l’obligation aux dettes sociales instituée au seul profit des tiers par l’article 1857 du code civil » (Cass. com., 3 mai 2012, n° 11-14.844). Sa créance est une créance contre la société, qui suit le sort de la procédure.

Il arrive en revanche qu’un associé détienne, en plus de ses parts, une véritable créance contre la SCPI : une somme qu’il lui aurait avancée, une distribution décidée par une assemblée antérieure au 8 octobre 2026 et restée impayée, ou une condamnation obtenue contre elle. Dans ces cas, la créance doit être déclarée, même si elle n’est pas constatée par un jugement : selon le même article L. 622-24 du code de commerce, « La déclaration des créances doit être faite alors même qu’elles ne sont pas établies par un titre. » L’article L. 622-25 du code de commerce précise que « La déclaration porte le montant de la créance due au jour du jugement d’ouverture avec indication des sommes à échoir et de la date de leurs échéances. » Notre modèle de déclaration de créance pour l’épargnant, avec la liste des pièces, peut servir de trame ; les coordonnées du mandataire judiciaire figurent dans l’annonce du BODACC.

Le délai se calcule jour par jour. L’article R. 622-24 du code de commerce fixe un délai « de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales ». La publication datant du dimanche 25 octobre 2026, le délai expirerait le vendredi 25 décembre 2026, jour de Noël. Les règles du code de procédure civile s’appliquent à la procédure collective selon l’article R. 662-1 du code de commerce, et l’article 642 du code de procédure civile dispose que « Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. » Le 26 décembre étant un samedi et le 27 un dimanche, le délai serait reporté au lundi 28 décembre 2026. Pour les créanciers qui ne demeurent pas en France métropolitaine, le même article R. 622-24 augmente le délai de deux mois, soit jusqu’au jeudi 25 février 2027. Ces dates sont calculées par nos soins : mieux vaut ne pas attendre la dernière limite.

Passé ce délai, la sanction est sévère : selon l’article L. 622-26 du code de commerce, à défaut de déclaration dans les délais, « les créanciers ne sont pas admis dans les répartitions et les dividendes », sauf relevé de forclusion par le juge-commissaire s’ils établissent que leur défaillance n’est pas due à leur fait. Ce même texte précise que « L’action en relevé de forclusion ne peut être exercée que dans le délai de six mois. » Ce délai court de la publication du jugement d’ouverture ; il expirerait le dimanche 25 avril 2027, reporté au lundi 26 avril 2027 selon notre calcul.

Les associés ne peuvent pas, enfin, être nommés contrôleurs. Pendant la procédure, l’intérêt collectif des créanciers est défendu par le mandataire : selon l’article L. 622-20 du code de commerce, « Le mandataire judiciaire désigné par le tribunal a seul qualité pour agir au nom et dans l’intérêt collectif des créanciers. » Les créanciers peuvent demander au juge-commissaire à être nommés contrôleurs, mais l’article L. 621-10 du code de commerce prévoit que ne peut être nommée contrôleur « aucune personne détenant directement ou indirectement tout ou partie du capital de la personne morale débitrice ». Un associé, même titulaire d’une créance, ne peut donc pas, à notre lecture, être nommé contrôleur. Pour suivre la procédure, il dispose des publications légales : notre guide des annonces du BODACC à surveiller après le jugement d’ouverture et des délais qu’elles font courir recense celles qui comptent, et notre article sur la conversion d’un redressement en liquidation judiciaire explique ce qui change pour les créances déjà déclarées si le tribunal prononçait la liquidation.

II. Les dettes de la SCPI et vos recours : ce que vous risquez, ce que vous pouvez récupérer

Une SCPI est une société civile : ses associés répondent de ses dettes dans des conditions qu’il faut connaître avec précision (A). Reste à savoir ce que l’associé peut espérer récupérer, et contre qui il pourrait agir (B).

A. Pouvez-vous être poursuivi pour les dettes de la SCPI, et la prescription de cinq ans peut-elle vous protéger ?

Pour les sociétés civiles en général, l’article 1857 du code civil pose une règle rigoureuse : « A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. » Les SCPI obéissent à un régime propre, plus protecteur. L’article L. 214-89 du code monétaire et financier prévoit d’abord que « La responsabilité des associés ne peut être mise en cause que si la société civile ou la société d’épargne forestière a été préalablement et vainement poursuivie en justice. » Il ajoute que « La responsabilité de chaque associé à l’égard des tiers est engagée en fonction de sa part dans le capital et dans la limite de deux fois le montant de cette part. » Enfin, « Les statuts de la société civile ou société d’épargne forestière peuvent prévoir que la responsabilité de chaque associé est limitée au montant de sa part dans le capital de la société. »

Contrairement à ce que l’on lit parfois, la limitation au seul montant de la part n’est donc pas automatique : elle dépend des statuts, faute de quoi le plafond légal est de deux fois ce montant. Nous n’avons pas pu consulter les statuts de la SCPI, qui ne figurent pas parmi les documents publiés sur la page de la SCPI ; chaque associé doit vérifier ce point dans la note d’information et les statuts qui lui ont été remis. Selon le bulletin du premier semestre 2026, la valeur nominale d’une part est de 6 400 euros, pour un prix de souscription de 8 000 euros. À notre lecture, la part dans le capital visée par ce texte s’entend de la valeur nominale des parts détenues : le plafond théorique serait donc de 12 800 euros par part sous le régime légal, ou de 6 400 euros par part si les statuts retiennent la limitation. Ce plafond ne dit rien de ce qui sera effectivement réclamé : l’obligation des associés ne porte que sur les dettes que l’actif de la SCPI ne couvrirait pas. Notre article sur la liquidation de la SCPI GMA Essentialis et les droits des associés analyse le même texte dans une liquidation amiable.

Cette obligation reste subsidiaire. Le créancier ne peut agir contre un associé qu’après avoir vainement poursuivi la société : c’est la règle de l’article 1858 du code civil, selon lequel « Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale. » La Cour de cassation a jugé, dans une procédure collective d’une société civile immobilière, que l’engagement des poursuites contre les associés n’est pas subordonné à la clôture de la procédure, mais qu’« il appartenait au créancier d’établir que le patrimoine social était insuffisant pour le désintéresser » (Cass. 3e civ., 6 janvier 1999, n° 97-10.645). Elle a ensuite admis, pour une société civile de droit commun en liquidation judiciaire, que « la déclaration de créance au passif de cette procédure dispense le créancier d’établir l’insuffisance du patrimoine social » (Cass. com., 20 mars 2019, n° 17-18.924). Cette solution concerne une liquidation judiciaire, non un redressement, et nous n’avons pas trouvé de décision la transposant à une SCPI, dont le texte exige une poursuite préalable en justice.

Une décision invite cependant à la vigilance. Dans une affaire où la société civile bénéficiait d’un plan de redressement, la Cour de cassation a jugé que le juge saisi de la contestation d’une mesure conservatoire visant les associés « doit seulement rechercher l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe contre la société et l’apparence d’une défaillance de celle-ci, cette apparence pouvant résulter, notamment, du risque d’inexécution du plan de redressement de la société », l’article 1858 étant alors inapplicable (Cass. com., 25 mars 2020, n° 18-17.924). Cette décision s’appuie sur l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution, selon lequel « Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire » si le recouvrement paraît menacé. À notre lecture, un créancier d’une SCPI pourrait tenter de s’en prévaloir, même si l’arrêt concerne une société civile de droit commun et si le plafond de l’article L. 214-89 resterait applicable.

Ces règles doivent être rapprochées des chiffres publiés : selon les comptes 2025, l’estimation des immeubles, 3 290 000 euros, dépassait l’ensemble des dettes inscrites au bilan, et la valeur comptable restait positive, à 959 812 euros. Le risque pour les associés n’existerait que si la vente des immeubles, une fois payés les intérêts, les frais de la procédure et les autres créances, ne suffisait pas à désintéresser les créanciers. Personne ne peut l’affirmer aujourd’hui.

Un autre texte pourrait jouer en faveur des associés. L’article 1859 du code civil dispose : « Toutes les actions contre les associés non liquidateurs ou leurs héritiers et ayants cause se prescrivent par cinq ans à compter de la publication de la dissolution de la société. » La Cour de cassation applique strictement ce point de départ. Elle a censuré une cour d’appel qui avait fait courir le délai du jour de la naissance de la créance, née bien après la dissolution (Cass. com., 13 décembre 2011, n° 11-10.008). Elle a aussi jugé qu’« aucune disposition légale ne prévoit un point de départ du délai de prescription différent selon que le créancier a ou non un titre contre la société débitrice et que le créancier peut poursuivre le paiement de la dette de la SCI contre les associés dès la publication de la dissolution de celle-ci » (Cass. 3e civ., 26 septembre 2007, n° 05-18.842). Enfin, l’associé peut opposer cette prescription même lorsque la créance a été admise au passif de la société, car elle est « distincte de celle résultant de la créance détenue contre la société, et propre à l’action du créancier contre l’associé » (Cass. com., 20 mars 2019, n° 17-18.924).

Appliqué à cette SCPI, ce texte conduit à une observation que les associés doivent connaître. La dissolution de la SCPI a été publiée au BODACC le 18 octobre 2018 ; si le délai de cinq ans a couru à compter de cette publication, il aurait expiré le 18 octobre 2023, avant même l’ouverture du redressement. À notre lecture, un associé non liquidateur poursuivi pour les dettes de la SCPI pourrait donc soulever cette prescription. Plusieurs réserves s’imposent toutefois. Nous n’avons trouvé aucune décision appliquant ce texte du droit commun des sociétés civiles à une SCPI, soumise au régime particulier de l’article L. 214-89. La date exacte de publication de la dissolution peut dépendre d’autres formalités que l’annonce du BODACC, qu’il faudrait vérifier. Des actes ont pu interrompre ou suspendre le délai, ce qu’aucun document public ne permet de savoir. Surtout, l’article 2233 du code civil prévoit que la prescription ne court pas à l’égard d’une créance à terme tant que ce terme n’est pas arrivé ; un créancier titulaire d’un prêt remboursable à une échéance postérieure à la dissolution pourrait soutenir que le délai n’a pas couru contre lui, et les décisions que nous avons lues ne tranchent pas cette articulation. L’argument est sérieux, mais son issue dépendrait du juge.

B. Que pouvez-vous espérer récupérer, et contre qui agir ?

L’associé est payé en dernier, sur le solde éventuel : c’est la conséquence de l’article 1844-9 du code civil déjà cité. Les références publiées donnent un ordre de grandeur, sans valeur de promesse : 725,48 euros par part de valeur comptable au 31 décembre 2025, soumise au vote du 30 octobre, 722 euros de valeur de réalisation selon les expertises, et 713,33 euros de valeur retenue pour l’impôt sur la fortune immobilière de 2026, ces deux dernières valeurs étant présentées comme établies sur des éléments non encore certifiés par le commissaire aux comptes. Elles sont à rapprocher d’un prix de souscription de 8 000 euros par part. Le sort fiscal de l’avantage Malraux obtenu à la souscription relève d’une analyse distincte, que cet article n’aborde pas. Le montant final dépendra des prix de vente des immeubles, des intérêts qui continuent de courir, des frais de la procédure et de l’issue de celle-ci.

La commission des sanctions de l’Autorité des marchés financiers a prononcé le 11 juillet 2024 une sanction pécuniaire de 300 000 euros assortie d’un avertissement contre la société de gestion de la SCPI, ainsi que des sanctions pécuniaires de 50 000 et 15 000 euros assorties d’avertissements contre deux dirigeants (décision SAN-2024-06 publiée par l’AMF). Plusieurs griefs portaient sur la valorisation des SCPI gérées. S’agissant de la SCPI dont il est question ici, la commission a retenu l’absence de procès-verbaux des comités annuels de valorisation entre le 24 février 2020 et le 3 mars 2021, et l’absence de formalisation et de traçabilité des travaux de l’évaluateur indépendant entre le 24 février 2020 et le 26 juillet 2022. Elle a relevé que la baisse des prix de l’immobilier résidentiel dans les villes moyennes et petites avait nécessairement pesé sur la perte de valeur des actifs de cette SCPI, tout en estimant que l’absence de diligences de suivi et de contrôle traçables de la valorisation et de l’impact des travaux engagés entre 2018 et 2021 avait pu contribuer à une valorisation inadéquate d’au moins deux SCPI, dont celle-ci. Les personnes poursuivies soutenaient, de leur côté, que la perte de valeur était essentiellement due à la baisse du marché et que les comités de valorisation n’auraient pu l’empêcher. Cette décision sanctionne des manquements à des obligations professionnelles envers le régulateur ; elle ne statue ni sur une responsabilité civile envers les associés, ni sur la procédure ouverte en 2026, et nous n’avons trouvé aucune décision du Conseil d’État la concernant dans les bases consultées.

Qui peut agir, et pour quel préjudice ? Pendant la procédure, la frontière entre préjudice collectif et préjudice personnel est déterminante. La Cour de cassation a jugé que « Le préjudice résultant d’une faute ayant contribué à la cessation des paiements est par conséquent un préjudice collectif dont il appartient au seul liquidateur de demander la réparation » (Cass. com., 10 juin 2026, n° 24-18.425). Elle admet en revanche l’action de l’actionnaire ou de l’investisseur qui, ayant engagé ses fonds sur la foi d’informations comptables inexactes, « invoque un préjudice personnel, distinct du préjudice collectif des créanciers, et étranger à la reconstitution du gage commun de ces derniers » (Cass. com., 17 juin 2026, n° 25-13.536). Ces arrêts visent des liquidations judiciaires et des actions contre un dirigeant, un commissaire aux comptes ou des banques ; à notre lecture, la même distinction guiderait l’action d’un associé de SCPI. Le dommage subi par la SCPI elle-même, par exemple une perte de valeur de ses immeubles imputée à une faute de gestion, relèverait plutôt de l’action sociale, que l’article 1843-5 du code civil ouvre à un ou plusieurs associés contre les gérants, les dommages-intérêts étant alors alloués à la société. Un associé qui soutiendrait avoir souscrit sur la foi d’une information inexacte invoquerait, lui, un préjudice personnel. Aucune de ces actions n’est engagée à notre connaissance, et aucune faute n’est établie.

D’autres voies existent hors de la procédure. Les parts de SCPI fiscales ont souvent été souscrites sur le conseil d’un intermédiaire : notre article sur les délais pour agir contre le conseiller qui a recommandé un placement présente les conditions et les assurances en jeu, à examiner selon les documents remis à chacun. L’article L. 214-98 du code monétaire et financier prévoit aussi que la société de gestion peut être révoquée par l’assemblée générale et qu’elle « est révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé » ; une telle démarche, en pleine procédure collective, devrait être mesurée au regard de ses effets sur la conduite de celle-ci. Enfin, les associés qui souhaitent coordonner leurs démarches peuvent s’appuyer sur notre article consacré aux formes d’action collective ouvertes aux épargnants.

Les prochaines étapes seront publiées au BODACC : décision sur la poursuite de la période d’observation, éventuel jugement de conversion, plan, dépôt de l’état des créances. Les avis d’assemblée paraissent au Bulletin des annonces légales obligatoires, et la société de gestion publie un bulletin semestriel. Les questions de procédure collective proprement dites sont présentées sur notre page consacrée aux procédures collectives, sauvegarde, redressement et liquidation judiciaires.

Conclusion

Pour l’associé de la SCPI, le redressement judiciaire ouvert le 8 octobre 2026 ne transforme pas ses parts en créance : il n’a rien à déclarer au titre de son investissement, et il ne sera payé qu’après les créanciers, sur ce que rapportera la vente des immeubles. Il ne doit déclarer que les sommes que la SCPI lui devrait par ailleurs, au plus tard le lundi 28 décembre 2026, ou le jeudi 25 février 2027 s’il ne demeure pas en France métropolitaine. Les associés ne peuvent pas être nommés contrôleurs ; ils suivent la procédure par les publications légales et par l’assemblée générale.

Sur la question qui inquiète le plus, le droit des SCPI encadre l’obligation aux dettes : poursuite préalable et vaine de la société en justice, plafond de deux fois la part dans le capital, ou d’une fois si les statuts le prévoient. Les comptes 2025 montrent des immeubles estimés au-dessus des dettes, et la dissolution publiée en 2018 pourrait permettre aux associés d’opposer la prescription de cinq ans de l’article 1859 du code civil, sous les réserves exposées, notamment pour une créance à terme.

Quatre dates méritent d’être notées : le vendredi 30 octobre 2026 pour l’assemblée générale, le mardi 8 décembre 2026 au plus tard pour la décision du tribunal sur la poursuite de l’observation, le lundi 28 décembre 2026 pour les déclarations de créances, et le lundi 26 avril 2027 pour un éventuel relevé de forclusion. Ces dates sont calculées par nos soins. À ce jour, aucune responsabilité de la SCPI, de sa société de gestion ou de ses dirigeants n’est établie à raison de cette procédure ; les statuts et documents de souscription de chaque associé priment, et seul le juge tranchera.