La Première Brique : les cautions d’un promoteur condamnées à 79 200 euros chacune au lieu de 1,4 million, ce que le jugement du 28 octobre 2026 change pour les investisseurs

Le 28 octobre 2026, le tribunal des activités économiques de Paris a jugé l’action engagée par La Première Brique, plateforme de financement participatif immobilier agréée par l’AMF, contre les deux cautions d’un promoteur dont la société emprunteuse est en liquidation judiciaire (TAE Paris, ch. 1-4, 28 octobre 2026, RG 2025071964). En mars 2023, les investisseurs de la plateforme avaient prêté 1 186 000 euros pour une opération immobilière qui n’a jamais commencé, faute d’achat du terrain. Les deux cofondateurs du groupe de promotion s’étaient portés cautions solidaires, chacun dans la limite de 1 423 200 euros. Le tribunal reconnaît à la plateforme le pouvoir d’agir pour les investisseurs et déclare son action recevable. Mais, appliquant la règle du code civil sur les cautionnements manifestement disproportionnés, il ramène chaque engagement à 79 200 euros, payables en vingt-quatre échéances de 3 300 euros.

Plusieurs réserves s’imposent. Ce jugement de premier ressort peut faire l’objet d’un appel, et nous ignorons à la date de rédaction si un appel a été formé. Il ne retient aucune faute de la plateforme : il admet son pouvoir d’agir et la régularité de ses poursuites, et il rejette le reproche de défaut de mise en garde que les cautions lui adressaient. L’affectation des fonds à d’autres opérations, que la plateforme invoque selon le jugement, n’y est pas tranchée. Les contrats signés par chaque investisseur priment sur l’analyse générale qui suit, et seul le juge tranche un litige.

La question, pour l’investisseur, est concrète : que vaut une caution de 1,4 million d’euros lorsque le juge la ramène à 79 200 euros, et ce résultat est-il acquis ? Nous exposons ce que le tribunal a jugé (I), puis ce que les investisseurs peuvent espérer et faire (II).

I. Ce que le tribunal a jugé : la plateforme peut poursuivre les cautions, mais chaque engagement tombe à 79 200 euros

A. Qui peut poursuivre les cautions pour les investisseurs, et à partir de quand ?

Le jugement retrace un dossier typique du financement participatif immobilier en difficulté. Un contrat d’investissement du 28 mars 2023, conclu entre la société emprunteuse, les investisseurs et la plateforme en qualité de coordinateur, et un contrat d’émission obligataire du 17 mars 2023 ont permis de lever 1 186 000 euros, destinés exclusivement à une opération de promotion. Le terrain n’a jamais été acheté. Selon la plateforme, dont le jugement rapporte la position, les fonds auraient été affectés à d’autres opérations, ce qui aurait rendu toute la dette exigible ; une mise en demeure du 22 avril 2024 est restée sans réponse. Le 6 novembre 2024, le tribunal de commerce de Paris a ouvert un redressement judiciaire de l’emprunteuse, converti en liquidation judiciaire le 29 octobre 2025, dates que confirment les annonces publiées au BODACC. La plateforme a déclaré 1 401 954,87 euros pour ce projet et 306 472,91 euros pour un second projet du même emprunteur. Une autre société du groupe, qui avait donné une garantie à première demande, a été mise en liquidation judiciaire le 8 janvier 2026, et une nouvelle déclaration a été adressée à son liquidateur le 6 mars 2026 (TAE Paris, 28 octobre 2026, RG 2025071964). Notre article sur la déchéance du terme et l’exigibilité anticipée en crowdfunding détaille les clauses qui produisent cet effet.

Ces déclarations comptent pour les investisseurs. L’article L. 622-24 du code de commerce prévoit que « La déclaration des créances peut être faite par le créancier ou par tout préposé ou mandataire de son choix. » Le délai est, selon l’article R. 622-24 du même code, « de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales ». La liquidation de la société garante ayant été publiée le 25 janvier 2026, la déclaration du 6 mars 2026 s’inscrit, selon notre calcul, dans ce délai. Quant à la garantie à première demande, l’article 2321 du code civil la rend indépendante de la dette garantie : « Le garant ne peut opposer aucune exception tenant à l’obligation garantie. » Mais un garant en liquidation ne paie plus spontanément : sa garantie se réduit à une créance dans sa procédure, dont le sort dépend de l’actif réalisé. Notre article sur la garantie à première demande lorsque le garant ne paie pas détaille ce mécanisme, et notre page consacrée à l’accompagnement des créanciers dans les procédures collectives présente le déroulement de ces procédures.

Restaient les cautions personnes physiques. Par deux actes du 28 mars 2023, les cofondateurs se sont engagés solidairement, chacun dans la limite de 1 423 200 euros couvrant le principal, les intérêts et les pénalités, pour une durée de trente-six mois. Mis en demeure le 20 juin 2024, ils n’ont pas répondu. La plateforme a obtenu du juge de l’exécution de Paris l’autorisation de saisir à titre conservatoire les comptes de l’emprunteuse, dont le solde s’est révélé négatif, puis ceux des cautions. Les saisies du 20 septembre 2024 ont bloqué 97 752,13 euros, ramenés à 30 005,86 euros après la mainlevée de la saisie pratiquée sur des comptes qu’une caution détenait avec ses parents.

Les cautions contestaient d’abord le droit de la plateforme d’agir. Elles soutenaient qu’elle n’avait reçu aucun pouvoir des investisseurs, ni l’autorisation de l’assemblée de la masse des obligataires. Le tribunal a écarté ces moyens en combinant trois éléments. L’article 14 du contrat d’investissement autorisait la plateforme, mandatée par chaque prêteur, à transiger, à représenter les prêteurs en justice et à déclarer leurs créances : le tribunal y voit une clause qui « constitue un mandat spécial », couvrant aussi les garanties, indissociables des documents de financement. La plateforme était ensuite désignée comme agent des sûretés dans les actes de cautionnement. Enfin, une consultation électronique clôturée en avril 2024 lui avait donné tous pouvoirs pour agir, à l’amiable comme en justice, avec 67,19 % des engagements des investisseurs du projet (TAE Paris, 28 octobre 2026, RG 2025071964).

Ces trois fondements se renforcent. Selon l’article 2488-9 du code civil, l’agent des sûretés peut, « sans avoir à justifier d’un mandat spécial, exercer toute action pour défendre les intérêts des créanciers de l’obligation garantie et procéder à toute déclaration de créance ». Lorsque les investisseurs détiennent des obligations, l’article L. 228-54 du code de commerce réserve les actions qui défendent leurs intérêts communs aux représentants de la masse, « dûment autorisés par l’assemblée générale des obligataires », qui « ont seuls qualité pour engager » ces actions. La Cour de cassation a jugé le 6 mai 2026 que cette autorisation peut être donnée « soit en assemblée générale, soit à l’issue d’une consultation écrite, y compris par voie électronique, si le contrat d’émission le prévoit », et que l’irrégularité tenant au défaut de pouvoir du représentant « peut être régularisée jusqu’au jour où le juge statue » (Cass. com., 6 mai 2026, n° 25-12.493, publié au Bulletin). Pour les investisseurs, la conséquence est pratique : leur vote dans les consultations de la plateforme n’est pas une formalité, puisqu’il peut fonder le pouvoir d’agir en justice pour tous, y compris pour ceux qui n’ont pas voté. Notre article sur la portée des votes de prêteurs sur un abandon d’intérêts revient sur ces consultations.

Les cautions opposaient ensuite la suspension des poursuites. L’article L. 622-28 du code de commerce, que le tribunal applique au redressement judiciaire de l’emprunteuse, prévoit que le jugement d’ouverture « suspend jusqu’au jugement arrêtant le plan ou prononçant la liquidation toute action contre les personnes physiques coobligées ou ayant consenti une sûreté personnelle ». Le même texte précise : « Les créanciers bénéficiaires de ces garanties peuvent prendre des mesures conservatoires. » Ces mesures ont une contrepartie : selon l’article R. 511-7 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier qui n’a pas de titre exécutoire doit agir « dans le mois qui suit l’exécution de la mesure, à peine de caducité ».

La Cour de cassation a résolu cette tension sous l’empire de textes de teneur comparable : le créancier qui a pratiqué une mesure conservatoire contre une caution personne physique doit introduire son action dans le mois, « même si le débiteur principal a fait l’objet d’un jugement de redressement judiciaire », et « l’instance ainsi engagée est suspendue jusqu’au jugement arrêtant le plan de redressement ou prononçant la liquidation judiciaire du débiteur principal » ; elle peut ensuite être reprise « sans nouvelle assignation » (Cass. com., 24 mai 2005, n° 03-21.043, publié au Bulletin). Dans notre affaire, le tribunal relève que la plateforme a introduit une procédure le 18 octobre 2024, dans le mois des saisies ; l’instance jugée le 28 octobre 2026 a été engagée par un acte du 1er juillet 2025, alors que l’emprunteuse était encore en période d’observation. La liquidation prononcée le 29 octobre 2025 a mis fin à la suspension, qui ne dure, selon l’article L. 622-28, que « jusqu’au jugement arrêtant le plan ou prononçant la liquidation » ; l’article L. 641-3 du code de commerce ne reprend d’ailleurs, pour la liquidation, que la première phrase de l’article L. 622-28, celle qui arrête le cours des intérêts. Le tribunal en conclut : « Les poursuites à l’encontre des cautions peuvent donc reprendre » (TAE Paris, 28 octobre 2026, RG 2025071964).

B. Pourquoi 1 423 200 euros de caution deviennent 79 200 euros

Le cœur du jugement tient en un article. Depuis le 1er janvier 2022, l’article 2300 du code civil dispose : « Si le cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution, il est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s’engager à cette date. » Les cautionnements du 28 mars 2023 relèvent de ce texte. La sanction a changé avec la réforme des sûretés. Sous l’ancien code de la consommation, le créancier professionnel ne pouvait pas se prévaloir d’un cautionnement manifestement disproportionné lors de sa conclusion, sauf exception que la Cour de cassation rappelle encore pour les actes anciens : « à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette de faire face à son obligation » (Cass. com., 4 novembre 2026, n° 25-18.769, publié au Bulletin).

Le texte nouveau ne libère plus entièrement la caution : il réduit son engagement. Il ne réserve plus non plus le cas où la caution aurait, au moment où elle est appelée, les moyens de payer : la disproportion s’apprécie à la seule date de la signature. Le tribunal de commerce de Créteil l’a relevé : la disproportion « ne pourra plus être appréciée qu’au moment de l’engagement de caution » (T. com. Créteil, 3 février 2026, n° 2025F00074). Pour l’investisseur, cela signifie, à notre lecture, qu’un enrichissement ultérieur de la caution ne restaure pas la part de l’engagement que le juge a retranchée ; il permet seulement de recouvrer plus facilement le montant réduit.

Pour fixer ce montant, le tribunal de Paris a d’abord écarté les fiches de renseignements remplies par les cautions, qui ne mentionnaient ni leur patrimoine immobilier ni leurs charges : elles « ne pourront par conséquent pas être prises en compte par le Tribunal ». Il a ensuite refusé de tenir compte des autres cautionnements que les intéressés n’avaient pas déclarés, dont un engagement de 1 125 000 euros souscrit le 30 septembre 2022 au profit d’une autre plateforme de financement participatif immobilier. Il a raisonné sur les revenus et le patrimoine justifiés à la date de l’engagement : pour l’une des cautions, un revenu disponible d’environ 3 183 euros par mois et des actifs immobiliers de 162 000 euros, selon ses propres conclusions ; pour l’autre, une rémunération de directeur général représentant 72 112,56 euros nets par an avant impôt. Il rappelle ce principe : « Il n’y a pas lieu de tenir compte des revenus attendus ou du succès escompté de l’opération principale. » Il retient enfin que le montant d’une caution disproportionnée doit être « ramenée à environ deux années de revenus nets de charges de la Caution », et fixe chaque engagement à 79 200 euros (TAE Paris, 28 octobre 2026, RG 2025071964).

Le jugement applique le même montant aux deux cautions, alors que les situations qu’il décrit diffèrent, et il ne détaille pas le calcul qui conduit à 79 200 euros, soit vingt-quatre fois 3 300 euros. D’autres juridictions procèdent autrement. La cour d’appel de Reims a déduit des revenus et du patrimoine d’une caution un cautionnement antérieur, obtenu un solde disponible de 2 262 euros et réduit à ce montant un engagement de 12 000 euros ; elle rappelle qu’il pèse sur le créancier professionnel « une obligation de vérification des moyens financiers de la caution au moment de son engagement » (CA Reims, 17 mars 2026, RG 25/00789). Le tribunal de commerce de Créteil a réduit deux cautionnements à 1 euro chacun, la caution n’ayant aucun patrimoine et des revenus modestes (T. com. Créteil, 3 février 2026, n° 2025F00074). La Cour de cassation n’a pas encore, à notre connaissance, fixé de méthode pour le texte nouveau. Sous l’ancien régime, elle juge que l’endettement global de la caution compte, mais qu’« il ne peut être tenu compte d’un cautionnement antérieur que le juge déclare nul » (Cass. com., 4 novembre 2026, n° 25-18.769), et qu’une caution ayant rempli une fiche sans anomalie apparente ne peut ensuite invoquer des engagements antérieurs qu’elle n’a pas déclarés (Cass. com., 17 décembre 2025, n° 24-16.851, publié au Bulletin).

Les cautions reprochaient aussi à la plateforme un défaut de mise en garde. L’article 2299 du code civil dispose : « Le créancier professionnel est tenu de mettre en garde la caution personne physique lorsque l’engagement du débiteur principal est inadapté aux capacités financières de ce dernier. » Le tribunal a rejeté la demande de 1 422 199 euros de dommages et intérêts, faute de pièces sur les conditions de la signature, le plan de financement de l’opération ou l’usage des fonds : il s’est dit « dans l’impossibilité d’évaluer le degré d’information des cautions » (TAE Paris, 28 octobre 2026, RG 2025071964). Les cautions invoquaient encore, à titre subsidiaire, l’information annuelle due par le créancier professionnel en vertu de l’article 2302 du code civil ; le jugement ne l’examine pas dans ses motifs et rejette les demandes plus amples ou contraires.

Restait le calendrier. L’article 1343-5 du code civil permet au juge de « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Le tribunal a usé de ce pouvoir jusqu’à sa limite : chaque caution versera 3 300 euros trente jours après la notification du jugement, puis vingt-deux mensualités de 3 300 euros, et une dernière échéance du même montant augmentée des intérêts au taux légal. Il condamne en outre les deux cautions in solidum à 10 000 euros au titre des frais de procédure et maintient l’exécution provisoire. Selon l’article 514 du code de procédure civile, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire » ; le tribunal ajoute qu’il revient à la plateforme de prendre ses précautions afin que, « en cas d’appel et de décision défavorable, elle soit en mesure d’honorer ses obligations » (TAE Paris, 28 octobre 2026, RG 2025071964).

Le tableau suivant résume les positions et la décision, d’après le jugement.

II. Ce que les investisseurs peuvent espérer et faire après le jugement

A. Le point que le jugement ne discute pas : les investisseurs sont-ils des créanciers professionnels ?

La réduction prononcée suppose une condition que le jugement n’examine pas. Les articles 2299, 2300 et 2302 du code civil ne protègent la caution que face à un créancier professionnel. La Cour de cassation juge que « le créancier professionnel s’entend de celui dont la créance est née dans l’exercice de sa profession ou se trouve en rapport direct avec l’une de ses activités professionnelles, même si celle-ci n’est pas principale » (Cass. com., 21 juin 2023, n° 21-24.691, publié au Bulletin). Dans cette affaire, un associé qui avait cédé ses actions en accordant un crédit-vendeur garanti par une caution n’a pas été regardé comme un professionnel, et les règles sur la disproportion ont été écartées.

Qui est le créancier, ici ? Selon le jugement, les actes de cautionnement ont été signés au profit de la plateforme, en qualité de représentant des créanciers, et ces créanciers sont les investisseurs définis par le contrat d’investissement. Or l’article 2488-6 du code civil organise précisément ce montage : l’agent des sûretés « agit en son nom propre au profit des créanciers de l’obligation garantie », et le même texte ajoute : « Les qualités requises du bénéficiaire de la sûreté s’apprécient en la personne du créancier de l’obligation garantie. » À notre lecture, la qualité de créancier professionnel exigée par l’article 2300 devrait donc s’apprécier en la personne des investisseurs, non en celle de la plateforme. Le jugement ne se prononce pas sur ce point et ne fait état d’aucun débat à ce sujet : la plateforme soutenait que la disproportion n’était pas établie et, à titre subsidiaire, que la réduction devait être limitée à la moitié de l’engagement (TAE Paris, 28 octobre 2026, RG 2025071964).

D’autres juridictions ont tranché ce point dans des montages voisins, où la caution s’était engagée envers la masse des obligataires représentée par une plateforme. La cour d’appel de Bordeaux a jugé que la créance des porteurs « procède d’un placement réalisé par l’intermédiaire d’une plate-forme de financement participatif, lequel ne caractérise pas en lui-même l’exercice d’une profession », et rappelé cette règle de preuve : « Il appartient à la caution qui se prévaut de ce texte d’établir la qualité de créancier professionnel du bénéficiaire du cautionnement » (CA Bordeaux, 7 octobre 2026, RG 25/00826). Le tribunal de commerce de Rouen a écarté les articles 2299 et 2300 pour un cautionnement consenti au seul profit de la masse et condamné la caution à 1 273 099,08 euros, augmentés des intérêts au taux conventionnel (T. com. Rouen, 1er décembre 2025, n° 2024006484). Celui de Melun a relevé que les investisseurs, personnes physiques, intervenaient « dans le cadre d’une opération patrimoniale occasionnelle » et n’étaient pas des créanciers professionnels (T. com. Melun, 15 juin 2026, n° 2025F00208). À l’inverse, le juge de l’exécution de Marseille a qualifié de créancier professionnel une plateforme qui poursuivait en son nom propre la réalisation d’une sûreté consentie par un tiers, et a déchargé la garante faute de mise en garde (TJ Marseille, JEX, 7 juillet 2026, RG 25/00041). Notre analyse de l’arrêt de Bordeaux sur la caution du promoteur face aux obligataires détaille ces décisions.

Pour les investisseurs de la plateforme, l’enjeu est considérable : si l’article 2300 ne s’appliquait pas, chaque caution resterait tenue dans la limite de son engagement de 1 423 200 euros, et non de 79 200 euros. Trois limites doivent pourtant tempérer cet espoir. La question pourrait être soulevée en appel, puisque, selon l’article 563 du code de procédure civile, « les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves », mais le jugement n’en fait pas état et aucune décision de la Cour de cassation ne la tranche, à notre connaissance, pour un agent des sûretés. La composition des investisseurs compte ensuite : des sociétés qui investissent dans le cadre de leur activité pourraient être regardées comme des créanciers professionnels, et c’est à la caution qu’il appartiendrait de le démontrer. Surtout, une condamnation plus lourde ne vaut que ce que la caution peut payer : les saisies conservatoires n’ont bloqué que 30 005,86 euros, et l’une des cautions déclarait 162 000 euros d’actifs immobiliers. Un montant élevé garde un intérêt, car l’article L. 111-4 du code des procédures civiles d’exécution permet de poursuivre l’exécution d’un titre pendant dix ans, mais il ne crée pas d’actif.

B. Appel, échéancier, sommes saisies, autres recours : ce que chaque investisseur peut vérifier ou demander

Le premier rendez-vous est procédural. Selon l’article 538 du code de procédure civile, « Le délai de recours par une voie ordinaire est d’un mois en matière contentieuse » ; l’article 528 du même code le fait courir « à compter de la notification du jugement ». Les cautions peuvent faire appel sur le principe comme sur le montant ; la plateforme le peut aussi sur la réduction. L’appel ne suspend pas l’exécution provisoire, mais l’article 514-3 du même code permet au premier président de l’arrêter « lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives ». Les investisseurs ne sont pas parties à titre personnel : c’est la plateforme qui conduit l’instance pour leur compte. Ils peuvent toutefois lui demander par écrit si un appel a été formé, par qui, et quelle position elle entend défendre.

Le deuxième rendez-vous est financier. Si le jugement est exécuté, chaque caution doit 3 300 euros par mois pendant deux ans, soit 6 600 euros par mois pour les deux, et 158 400 euros au total hors intérêts et frais. Rapporté au prêt de 1 186 000 euros, ce total représente, selon notre calcul, environ 13,4 % du capital prêté, et environ 11,3 % de la créance de 1 401 954,87 euros déclarée au passif de l’emprunteuse. Les 30 005,86 euros saisis à titre conservatoire ne sont pas mentionnés dans le dispositif. Pour transformer une saisie conservatoire de créances en paiement, le créancier qui obtient un titre exécutoire « signifie au tiers saisi un acte de conversion », selon l’article R. 523-7 du code des procédures civiles d’exécution ; mais l’article 1343-5 du code civil précise que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. » Le jugement ne précise pas comment l’échéancier s’articule avec les sommes déjà bloquées : c’est une question à poser à la plateforme. Le dispositif publié ne prévoit pas non plus, en cas d’échéance impayée, que la totalité deviendrait exigible.

Une autre éventualité doit être connue. Une caution personne physique peut demander le traitement de sa situation de surendettement : l’article L. 711-1 du code de la consommation réserve ce dispositif aux personnes physiques de bonne foi et précise que « L’impossibilité de faire face à un engagement de cautionner ou d’acquitter solidairement la dette d’un entrepreneur individuel ou d’une société caractérise également une situation de surendettement. » Nous ignorons si l’une ou l’autre caution envisage une telle démarche ; si elle était engagée et déclarée recevable, elle pourrait affecter le recouvrement.

Le troisième point concerne la répartition des sommes. Celles que l’agent des sûretés recouvre ne se confondent pas avec ses propres fonds : selon l’article 2488-6 du code civil, les droits et biens qu’il acquiert dans sa mission « forment un patrimoine affecté à celle-ci, distinct de son patrimoine propre », et l’article 2488-10 ajoute que l’ouverture d’une procédure collective contre l’agent « est sans effet sur le patrimoine affecté à sa mission ». L’agent répond en outre, selon l’article 2488-12, « sur son patrimoine propre, des fautes qu’il commet dans l’exercice de sa mission ». Pour vérifier l’étendue de ses pouvoirs, chaque investisseur peut demander la convention qui l’a désigné : l’article 2488-7 exige, à peine de nullité, qu’elle soit « constatée par un écrit qui mentionne sa qualité, l’objet et la durée de sa mission ainsi que l’étendue de ses pouvoirs ». Il est utile de demander aussi l’acte de cautionnement, le résultat de la consultation d’avril 2024, la clé de répartition des sommes recouvrées et l’état des versements reçus. Notre article sur ce que peuvent récupérer les investisseurs d’un projet en retard ou d’un emprunteur liquidé présente les autres leviers.

Le quatrième point concerne les autres sources de remboursement. Les créances déclarées au passif de l’emprunteuse et de la société garante ne seront payées qu’en fonction de l’actif réalisé et du rang de chacun ; la saisie pratiquée en juin 2024 sur les comptes de l’emprunteuse avait révélé un solde négatif. Les investisseurs du second projet, pour lequel 306 472,91 euros ont été déclarés, ne sont pas concernés par ce jugement, qui ne vise que les cautionnements donnés pour la première opération. Enfin, si l’affectation des fonds à d’autres opérations, invoquée par la plateforme selon le jugement, était établie, d’autres voies pourraient s’ouvrir. L’action en responsabilité pour insuffisance d’actif, qui suppose une faute de gestion des dirigeants ayant contribué à cette insuffisance, ne peut être engagée que dans les conditions de l’article L. 651-3 du code de commerce : en principe, « le tribunal est saisi par le liquidateur ou le ministère public », mais il « peut également être saisi par la majorité des créanciers nommés contrôleurs lorsque le liquidateur n’a pas engagé l’action prévue au même article », après une mise en demeure restée sans suite. En liquidation, l’article L. 641-1 du même code précise que « Les contrôleurs sont désignés et exercent leurs attributions dans les conditions prévues au titre II », c’est-à-dire selon l’article L. 621-10 : « Le juge-commissaire désigne un à cinq contrôleurs parmi les créanciers qui lui en font la demande. » Notre article sur le rôle du créancier contrôleur en liquidation judiciaire explique cette démarche.

Le dernier point concerne les investisseurs d’autres plateformes. Le jugement révèle que les mêmes personnes s’étaient portées cautions, le 30 septembre 2022, pour 1 125 000 euros au profit d’une autre plateforme de financement participatif immobilier. Ce cautionnement n’a pas été pris en compte pour apprécier la disproportion, faute d’avoir été déclaré. Pour les investisseurs de cette autre plateforme, deux conséquences en découlent, à notre lecture : leur cautionnement, signé après le 1er janvier 2022, relève lui aussi de l’article 2300, avec la même question de la qualité du créancier ; et plusieurs créanciers poursuivent désormais les mêmes patrimoines, ce qui rend la rapidité des mesures conservatoires décisive. Pour l’exécution d’un titre contre une caution, notre page consacrée au recouvrement de créances décrit les mesures disponibles.

Conclusion

Ce jugement apporte une réponse nuancée aux investisseurs. D’un côté, il conforte le rôle de la plateforme : un mandat clair dans le contrat d’investissement, une désignation comme agent des sûretés et un vote des investisseurs suffisent, selon le tribunal, à fonder une action contre les cautions, et des saisies conservatoires pratiquées tôt préservent les chances de recouvrement malgré la suspension liée au redressement judiciaire de l’emprunteuse. De l’autre, il montre la fragilité d’une caution personnelle : une garantie de 1 423 200 euros ramenée à 79 200 euros, payable sur deux ans, ne couvre qu’une faible part du capital prêté.

La question décisive reste ouverte. L’article 2300 du code civil ne protège la caution que face à un créancier professionnel, et le code civil apprécie cette qualité, lorsque la sûreté est confiée à un agent, en la personne des créanciers garantis. D’autres juridictions ont refusé de qualifier de professionnels des investisseurs particuliers. Le tribunal de Paris ne s’est pas prononcé sur ce point, dont le jugement ne fait pas état. Seul un éventuel appel, ou une décision de la Cour de cassation dans une autre affaire, pourra lever l’incertitude.

En pratique, les investisseurs ont intérêt à conserver leurs contrats et leurs échanges avec la plateforme, à répondre aux consultations, à demander par écrit l’acte de cautionnement, la convention de désignation de l’agent des sûretés, l’état d’un éventuel appel et le calendrier des versements, et à suivre les procédures collectives de l’emprunteuse et de la société garante. Le traitement fiscal des pertes n’est pas abordé ici.

Les limites de cette analyse doivent être rappelées. Le jugement du 28 octobre 2026 est une décision de premier ressort, susceptible d’appel ; il ne retient aucune faute de la plateforme et ne se prononce pas sur l’usage des fonds. Les montants cités sont ceux du jugement, et les pourcentages sont nos calculs. Aucune responsabilité n’est établie au-delà de ce que tranche cette décision, les contrats signés par chaque investisseur priment sur toute présentation générale, et seul le juge décide.