SCPI Paref Prima (ex-Novapierre Allemagne) : 151 028 parts en attente de retrait au 30 septembre 2026, seuil de 5 % et division par huit, que peuvent faire les associés ?

Selon son bulletin trimestriel d’information du troisième trimestre 2026, établi le 30 octobre 2026, la SCPI Paref Prima, gérée par PAREF Gestion et dénommée Novapierre Allemagne jusqu’en 2024 selon le registre du commerce, comptait 151 028 parts en attente de retrait au 30 septembre 2026, sur un capital de 3 432 976 parts, soit 4,40 % des parts selon notre calcul. Fin 2025, la file n’atteignait que 82 555 parts, d’après le rapport annuel : elle a donc progressé de 83 % en neuf mois. Les souscriptions qui permettent de rembourser les associés sortants sont tombées à 6 272 parts au troisième trimestre, contre 25 020 au dernier trimestre de 2025, et la SCPI ne dispose d’aucun fonds de remboursement. Or la note d’information autorise la société de gestion à suspendre la variabilité du capital, avec annulation des demandes de retrait, dès que les demandes non satisfaites dépassent 5 % des parts. Pour les 14 964 associés, une division des parts par huit, votée en juin, doit en outre intervenir avant la fin de l’année.

Ces chiffres ne traduisent aucune défaillance. Le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales ne publie, pour cette société, aucune procédure collective, et aucune source officielle ne constate de difficulté de paiement à la date de rédaction. La société de gestion fait état d’un taux d’occupation financier stable de 94 %, de loyers encaissés à près de 100 %, d’une distribution trimestrielle en hausse et de deux acquisitions au troisième trimestre. Aucune responsabilité n’est établie : les statuts, la note d’information et les documents signés par chaque associé priment sur toute analyse générale, et seul le juge peut trancher un litige.

I. Pourquoi votre demande de retrait attend, et ce qui pourrait changer d’ici la fin de 2026

A. Une file presque doublée en neuf mois : des retraits compensés au compte-gouttes, sans fonds de remboursement

Dans une SCPI à capital variable, l’associé qui veut récupérer son argent ne vend pas ses parts à un acheteur qu’il aurait trouvé : il demande à la société de les lui rembourser, puis la société les annule. Le règlement général de l’Autorité des marchés financiers fixe l’ordre de passage : les demandes de retrait « sont, dès réception, inscrites sur le registre des demandes de retrait et sont satisfaites par ordre chronologique d’inscription » (article 422-218 du règlement général de l’AMF). Selon la note d’information de la SCPI, mise à jour au 1er janvier 2026, la demande prend la forme d’un bulletin de retrait complété, signé et adressé par lettre recommandée avec avis de réception ; les demandes sont traitées à la fin de chaque mois. Lorsqu’un souscripteur se présente, le retrait est payé au prix de souscription de 272 euros diminué de la commission de souscription de 10 % hors taxes, soit 244,80 euros par part, montant inchangé depuis le 10 juin 2024.

Toute la difficulté tient à cette compensation. Le même règlement interdit d’émettre des parts nouvelles tant que des associés attendent leur sortie : « Il ne peut être procédé à des émissions de parts nouvelles ayant pour effet d’augmenter le capital tant qu’il existe, sur le registre prévu à l’article 422-218, des demandes de retrait non satisfaites à un prix inférieur ou égal au prix de souscription » (article 422-220 du règlement général de l’AMF). Chaque euro souscrit sert donc d’abord à rembourser un associé de la file, et le capital de la SCPI ne bouge plus : il est resté à 3 432 976 parts pendant toute l’année 2025 et pendant les trois premiers trimestres de 2026. Le rythme des souscriptions détermine celui des sorties. Selon le rapport annuel 2025, 74 547 parts ont été souscrites en compensation de retraits en 2025, dont 25 020 au quatrième trimestre. Le bulletin du troisième trimestre 2026 n’en recense plus que 9 501 au premier trimestre, 5 783 au deuxième et 6 272 au troisième, soit 21 556 parts en neuf mois.

Le rapport annuel publie, année par année, le nombre de parts retirées, les demandes en suspens au 31 décembre et le délai moyen d’exécution d’un retrait. Nous avons complété ce tableau avec le dernier bulletin.

Le capital a changé de taille en 2024, à la suite de la fusion avec une autre SCPI investie en Allemagne : il est passé de 2 000 000 à 3 432 976 parts. Les proportions restent parlantes. Les demandes en suspens représentaient 0,88 % du capital fin 2024, 2,40 % fin 2025 et 4,40 % au 30 septembre 2026. À notre calcul, et en négligeant d’éventuelles annulations, environ 90 000 parts ont été présentées au retrait depuis janvier, quand 21 556 seulement ont pu être remboursées. Le délai moyen de 220 jours publié pour 2025 porte sur les retraits effectivement exécutés ; il ne dit rien de l’ancienneté des demandes encore inscrites, que la société de gestion ne publie pas. Le rapport annuel précise un point utile pour apprécier la file : fin 2025, deux porteurs représentaient à eux seuls 29 % des parts en attente, soit environ 23 900 parts selon notre calcul.

Combien de temps attendre ? Personne ne peut le dire, car tout dépend des souscriptions futures. À titre d’ordre de grandeur seulement, si plus aucune demande nouvelle n’arrivait et si les souscriptions restaient au niveau du troisième trimestre 2026, il faudrait environ vingt-quatre trimestres, soit six ans, pour écouler les 151 028 parts. Au rythme de 2025, il en faudrait un peu plus de deux ans. Votre propre attente dépend surtout de votre rang : une demande inscrite en 2025 passe avant une demande de l’automne 2026. Le document d’informations clés retient une durée de placement recommandée de dix ans, et le bulletin rappelle que le rachat des parts n’est pas garanti par la société.

La note d’information prévoit une ressource d’appoint, la rétrocompensation. Lorsqu’une demande n’a pas été compensée au bout d’un mois, la société de gestion peut la payer avec les sommes issues des souscriptions des douze mois précédents qui ont été placées en liquidités et n’ont pas encore été investies dans l’immobilier, dans la limite de 2 % par mois de la valeur de reconstitution de la société. Il s’agit d’une faculté, non d’une obligation, et le bulletin ne dit pas si elle a été utilisée en 2026. La question mérite d’être posée, parce que la SCPI continue d’investir : au troisième trimestre, elle a acquis deux commerces de gros alimentaire en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, d’environ 22 000 mètres carrés au total, loués pour sept ans et demi ferme et procurant 1,2 million d’euros de loyers annuels. Le bulletin ne précise pas comment ces acquisitions ont été financées. Le rapport annuel indiquait déjà qu’une acquisition de 16,24 millions d’euros avait été réalisée en décembre 2025 au moyen de la trésorerie disponible.

Reste le fonds de remboursement, qui n’existe pas. Selon le rapport annuel 2025, il n’y a pas de fonds de remboursement mis en place par la SCPI, et l’assemblée générale n’en a pas décidé la création en 2025. La note d’information prévoit pourtant qu’à défaut de rétrocompensation, la société de gestion proposera à l’associé un rachat par ce fonds « lorsque ce fonds fonctionnera », et qu’il sera constitué dès que possible. Le cadre est fixé par le règlement général de l’AMF : la création et la dotation du fonds sont décidées par l’assemblée générale, qui en fixe les limites et les critères d’utilisation, les sommes proviennent de la vente d’immeubles ou de bénéfices mis en réserve, et « Les liquidités affectées au fonds de remboursement sont destinées au seul remboursement des associés » (article 422-231 du règlement général de l’AMF). Selon le rapport annuel, cinq immeubles ont été vendus en 2025 pour 28 millions d’euros, avec une plus-value brute de 2,4 millions d’euros qui a servi à compléter la distribution de 0,88 euro par part, et d’autres arbitrages sont prévus en 2026.

Si un fonds était créé, le prix ne serait pas celui du retrait compensé. « Si le retrait n’est pas compensé, le remboursement ne peut s’effectuer à un prix supérieur à la valeur de réalisation ni inférieur à celle-ci diminuée de 10 %, sauf autorisation de l’AMF » (article 422-230 du règlement général de l’AMF). Avec une valeur de réalisation de 212,34 euros au 30 juin 2026, ce prix se situerait entre 191,11 et 212,34 euros par part, soit 13 % à 22 % de moins que les 244,80 euros d’un retrait compensé. L’associé qui recevrait une telle proposition aurait à choisir entre une sortie plus rapide et un prix plus bas : nous avons détaillé ce dilemme à propos d’un fonds de remboursement proposé sous le prix de retrait.

Peut-on obtenir du juge qu’il ordonne le remboursement ? Les décisions publiées invitent à la prudence. Dans une ordonnance de référé, un associé d’une autre SCPI demandait à la société de gestion une provision correspondant au remboursement de ses parts ; le juge a relevé qu’il ne démontrait pas de faute du gérant lui ayant causé un préjudice et que l’obligation de remboursement invoquée « fait l’objet d’une contestation sérieuse », avant de rejeter la demande (tribunal judiciaire d’Amiens, référé, 7 mai 2025, n° 25/00008). L’associé ne peut pas non plus céder ses parts sur un marché boursier : la Cour de cassation rappelle que « les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ne sont pas négociables » et que leur transfert passe par une inscription sur le registre des associés (Cass. 2e civ., 8 décembre 2022, n° 19-20.143, publié au Bulletin et au Rapport).

Le prix de sortie peut-il baisser ? Le prix de souscription est encadré par la loi : « Tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts supérieur à 10 % doit être justifié par la société de gestion et notifié à l’Autorité des marchés financiers » (article L. 214-94 du code monétaire et financier). Pour mémoire, « La valeur de reconstitution de la société est égale à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais afférents à une reconstitution de son patrimoine » (article L. 214-109 du code monétaire et financier). Dans une SCPI à capital variable, la valeur vénale des immeubles est actualisée par l’expert chaque semestre (article R. 214-157-1 du code monétaire et financier). La valeur de reconstitution a progressé de 2 % en 2025, de 259,43 à 264,68 euros, puis s’établissait à 264,93 euros au 30 juin 2026. Le prix de 272 euros la dépasse de 2,7 % ; il ne sortirait de la fourchette légale que si cette valeur descendait sous 247,27 euros environ, soit une baisse de 6,7 %. Rien ne l’annonce à ce jour. Si le prix de retrait devait néanmoins baisser, la société de gestion devrait prévenir par lettre recommandée les associés inscrits sur le registre, au plus tard la veille de la date d’effet, et, sans réponse de leur part dans les quinze jours, « la demande de retrait est réputée maintenue au nouveau prix » (article 422-219 du règlement général de l’AMF). Nous avons expliqué comment réagir dans ce délai de quinze jours.

B. Seuil de 5 %, seuil légal de 10 %, division par huit : trois événements qui peuvent modifier votre rang

Le premier événement est le plus proche, et il ne dépend que de la société de gestion. La section de la note d’information consacrée à la suspension des effets de la variabilité du capital lui permet de la décider à tout moment, après information de l’Autorité des marchés financiers, du dépositaire, des membres du conseil de surveillance et des associés, dès que l’une de deux conditions est remplie : des demandes de retrait restent non satisfaites et inscrites sur le registre depuis au moins six mois, quel que soit le pourcentage qu’elles représentent, ou les demandes non satisfaites représentent plus de 5 % du nombre total des parts. La décision entraîne l’annulation des demandes de retrait inscrites, chaque associé concerné étant informé par lettre recommandée, l’interdiction d’augmenter le capital et l’ouverture d’un marché secondaire où les ordres d’achat et de vente sont confrontés périodiquement. Le rétablissement de la variabilité reste une faculté de la société de gestion ; il devient une obligation, dans un délai de trois mois, après neuf périodes de confrontation consécutives au cours desquelles le prix payé par l’acquéreur est resté dans les limites légales. Sur ce marché, l’acquéreur paierait en outre une commission de cession de 4 % hors taxes au plus.

Où en est la SCPI ? Sur 3 432 976 parts, le seuil de 5 % correspond à 171 649 parts : la file en est à 20 621 parts. Depuis janvier, elle a grossi en moyenne d’environ 7 600 parts par mois ; si cette tendance se poursuivait, ce qui n’est qu’une hypothèse, le seuil pourrait être dépassé en moins de trois mois. La condition des six mois, elle, ne peut être vérifiée de l’extérieur, puisque l’ancienneté des demandes inscrites n’est pas publiée ; on relèvera seulement que le délai moyen d’exécution des retraits atteignait déjà 220 jours en 2025. Aucune suspension n’est annoncée dans le bulletin du troisième trimestre, et la clause ouvre une faculté, non une obligation. Pour l’associé en attente, une suspension aurait deux conséquences : il perdrait son rang, sa demande étant annulée, et il devrait inscrire un ordre de vente dont l’exécution dépendrait des acheteurs présents. Ce passage au marché secondaire a parfois montré ses limites : une SCPI d’un autre gestionnaire n’a vu aucune part s’échanger en six confrontations. Nous avons analysé une clause de suspension comparable adoptée par une autre SCPI en juin 2026.

Le deuxième événement est prévu par la loi, mais il reste lointain. « La même procédure est applicable au cas où les demandes de retrait non satisfaites dans un délai de douze mois représentent au moins 10 % des parts » : la société de gestion doit alors informer sans délai l’Autorité des marchés financiers et, « Dans les deux mois à compter de cette information, la société de gestion convoque une assemblée générale extraordinaire et lui propose la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée » (article L. 214-93 du code monétaire et financier). Le règlement général de l’AMF range parmi ces mesures l’inscription des ordres sur un registre d’achat et de vente, et précise que « L’application de cette mesure emporte la suspension des demandes de retrait » (article 422-205 du règlement général de l’AMF). La note d’information reprend ce régime. Le seuil correspond ici à 343 298 parts, plus du double de la file actuelle, et seules comptent les demandes restées sans suite pendant douze mois. La clause statutaire des 5 % pourrait donc jouer bien avant le dispositif légal.

Le troisième événement est déjà décidé. Selon les résultats publiés par la société de gestion, l’assemblée générale mixte du 25 juin 2026 a adopté ses dix-huit résolutions. La treizième divise la valeur nominale de la part par huit, de 200 à 25 euros ; selon le rapport de la société de gestion, le prix de la part passerait de 272 à 34 euros, chaque part ancienne donnant lieu à huit parts nouvelles, sans changement du capital. L’assemblée a délégué à la société de gestion le choix de la date, qui doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2026, ainsi que la mise à jour des statuts et de la note d’information. La douzième résolution autorise la décimalisation des parts, c’est-à-dire leur fractionnement, et la quinzième porte de 35 à 280 parts le minimum requis pour siéger au conseil de surveillance, pour une valeur identique de 9 520 euros. La treizième résolution a recueilli 536 605 parts pour, 19 800 contre et 16 248 abstentions : les parts exprimées représentent 16,7 % du capital, selon notre calcul.

La division ne change pas la valeur de vos parts : huit parts de 34 euros valent une part de 272 euros. Elle pose en revanche une question pratique que les documents publiés ne règlent pas. La note d’information prévoit qu’une modification augmentant le nombre de parts d’une demande de retrait fait perdre son rang. À notre lecture, cette règle vise la modification décidée par l’associé, non une division votée par l’assemblée, et une demande portant sur 500 parts devrait devenir une demande portant sur 4 000 parts, au même rang et pour la même valeur. Il est prudent d’en obtenir confirmation écrite et de conserver l’accusé de réception de la demande initiale. Un second point mérite d’être éclairci. Dans sa version en vigueur, l’article L. 214-88 du code monétaire et financier se borne à prévoir que « Le capital social minimum ne peut être inférieur à 760 000 € » (article L. 214-88 du code monétaire et financier). Or la seizième résolution, telle que reproduite dans le rapport annuel, vise cet article et mentionne aussi un montant nominal minimal de 150 euros par part, alors que la treizième ramène le nominal à 25 euros. Les statuts et la note d’information mis à jour devraient lever cette ambiguïté ; tout associé peut demander à les recevoir.

Que faire dès maintenant ? D’abord, vérifier que votre demande est valablement inscrite. Selon la note d’information, elle doit être formulée au prix de retrait en vigueur et indiquer l’identité et la signature du donneur d’ordre, le nombre de parts concernées, ainsi que le prix et la date de souscription ou d’acquisition. Les juges sont attentifs à ces formalités. Dans une affaire jugée à Paris, un associé reprochait à sa banque d’avoir tardé à transmettre sa demande de retrait de parts d’une autre SCPI, restée incomplète faute de préciser le nombre de parts malgré quatre relances. Le tribunal a retenu : « C’est donc du fait de sa négligence que cette opération a tardé à être dûment enregistrée. » Il a ajouté que l’associé n’avait pas été privé du prix de cession, puisqu’il était toujours propriétaire de ses parts (tribunal judiciaire de Paris, 14 avril 2026, n° 26/00363).

Ensuite, éviter les ordres contradictoires. La note d’information interdit que les mêmes parts fassent à la fois l’objet d’une demande de retrait et d’une cession sur le marché secondaire. Dans l’affaire jugée à Amiens, une demande de vente de la totalité des parts, adressée après un premier ordre de retrait de 100 parts, a été jugée sans effet, le juge relevant qu’elle « ne peut coexister avec l’ordre de retrait de 100 parts », seul valablement inscrit au registre (tribunal judiciaire d’Amiens, référé, 7 mai 2025, n° 25/00008). Conservez les accusés de réception, ainsi que toute lettre annonçant une baisse de prix, une proposition de rachat ou une suspension.

Enfin, connaître la voie du gré à gré. Selon la note d’information, la cession à un tiers non associé est soumise à l’agrément de la société de gestion, sauf succession, liquidation de communauté, cession au conjoint, à un ascendant ou à un descendant. Le vendeur adresse une lettre indiquant l’identité du cessionnaire proposé, le nombre de parts et le prix offert ; faute de décision notifiée dans les deux mois, l’agrément est considéré comme donné. En cas de refus, la société de gestion doit, dans le mois, faire acquérir les parts par un associé, un tiers ou, avec l’accord du cédant, par la société elle-même. Le prix est librement débattu. La note d’information prévoit des frais de dossier de 75 euros hors taxes, soit 90 euros toutes taxes comprises, et mentionne un droit d’enregistrement de 5 % à la charge de l’acquéreur, applicable le cas échéant et selon les réglementations locales. Selon le rapport annuel, 1 405 parts ont été échangées de gré à gré en 2025. Une vente à prix réduit règle la question de la sortie mais rend la perte définitive, ce qui a des conséquences sur les délais pour agir présentés plus loin. Notre guide sur les parts de SCPI bloquées et les recours de l’épargnant compare ces options, et notre analyse d’une autre SCPI du même gestionnaire, dont la division des parts a aussi été votée en juin 2026, montre comment la situation peut évoluer lorsque la file s’allonge.

II. Vos leviers d’associé : peser sur les décisions collectives et, si une perte se réalise, agir dans les délais

A. Les associés en attente pèsent dans les votes : assemblée, conseil de surveillance, projets de résolution et fonds de remboursement

Le premier levier est le vote. Dans une SCPI, « Les décisions sont prises à la majorité des voix dont disposent les associés présents ou représentés », et « L’assemblée générale peut se tenir sans qu’un quorum soit requis » (article L. 214-103 du code monétaire et financier). Les statuts de la SCPI, dans leur version du 10 juin 2024 que nous avons consultée, exigent sur première convocation le quart du capital pour l’assemblée ordinaire et la moitié pour l’assemblée extraordinaire, mais aucun quorum sur la convocation suivante. En juin 2026, les parts exprimées sur la treizième résolution s’élevaient à 572 653. À notre calcul, les 151 028 parts aujourd’hui en attente représentent l’équivalent de 26 % de ces voix. Tant que son retrait n’est pas exécuté, l’associé reste propriétaire de ses parts, comme l’a relevé le tribunal judiciaire de Paris dans la décision citée plus haut ; à notre lecture, il conserve donc les droits qui y sont attachés, dont le droit de vote. Les associés qui attendent leur sortie peuvent peser sur les prochaines assemblées, à condition de voter.

Encore faut-il voter utilement. Le pouvoir donné sans désigner de mandataire n’est pas neutre : dans ce cas, « le président de l’assemblée générale émet un avis favorable à l’adoption des projets de résolution présentés ou agréés par la société de gestion et un vote défavorable à l’adoption de tous autres projets de résolution » (article L. 214-104 du code monétaire et financier). L’associé qui soutient une résolution déposée par d’autres associés doit donc voter lui-même ou confier son pouvoir à un mandataire de son choix. En cas de vote par correspondance, l’absence de sens de vote et l’abstention sont comptées comme des votes négatifs (article L. 214-105 du code monétaire et financier).

Le deuxième levier est le conseil de surveillance, dont la loi fait un véritable organe de contrôle : « Il opère les vérifications et les contrôles qu’il juge opportun à tout moment. » Il peut se faire communiquer tout document ou demander à la société de gestion un rapport sur la situation de la SCPI, et il présente chaque année un rapport à l’assemblée (article L. 214-99 du code monétaire et financier). Selon les statuts, il compte de sept à douze membres, choisis parmi les associés de moins de soixante-quinze ans détenant au moins 35 parts depuis trois ans au moins, et il est renouvelé en totalité ; la société de gestion lance un appel à candidatures avant l’assemblée qui l’élit, et seules comptent pour cette élection les voix des associés présents ou votant par correspondance ou par voie électronique. En juin 2026, douze membres ont été élus, dont onze sortants. Le conseil peut relayer auprès de la société de gestion les questions des associés en attente : ancienneté des demandes inscrites, usage de la rétrocompensation, affectation des liquidités entre acquisitions et retraits, perspective d’un fonds de remboursement.

Le troisième levier est le projet de résolution. Des associés réunissant une fraction du capital peuvent demander l’inscription de projets de résolution à l’ordre du jour, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, vingt-cinq jours au moins avant l’assemblée réunie sur première convocation ; lorsque le capital dépasse 760 000 euros, la fraction requise est réduite par tranches. La société de gestion accuse réception dans les cinq jours, et « Les projets de résolution sont inscrits à l’ordre du jour et soumis au vote de l’assemblée » (article R. 214-138 du code monétaire et financier). À notre calcul, pour un capital nominal de 686 595 200 euros, le seuil s’établit à 3 634 376 euros de nominal, soit 18 172 parts actuelles, ou 145 376 parts après la division, c’est-à-dire 0,53 % du capital. Les parts en attente représentent plus de huit fois ce seuil : quelques dizaines d’associés concernés, réunis, pourraient l’atteindre.

Sur quoi porter ces projets ? D’abord sur la création et la dotation d’un fonds de remboursement, qui relèvent de l’assemblée selon l’article 422-231 du règlement général de l’AMF cité plus haut, avec un plafond, des critères d’utilisation et une alimentation par le produit des ventes. Ensuite sur l’affectation de ce produit. La loi encadre la distribution des réserves : « l’assemblée peut décider la mise en distribution des sommes prélevées sur les réserves dont elle a la disposition. Dans ce cas, la décision indique expressément les postes de réserve sur lesquels les prélèvements sont exercés » (article L. 214-103 du code monétaire et financier). En 2025, la plus-value des cessions a servi à compléter la distribution ; ces choix ont été approuvés et ne révèlent, en l’état, aucune irrégularité. Ils traduisent toutefois un arbitrage entre le revenu servi à ceux qui restent, la liquidité offerte à ceux qui sortent et les acquisitions nouvelles. Un associé peut légitimement demander, lors de la prochaine assemblée, comment le produit des arbitrages annoncés pour 2026 sera réparti.

L’assemblée a aussi prise sur la société de gestion elle-même. La Cour de cassation a jugé qu’« une délibération de l’assemblée générale de la SCPI modifiant les dispositions des statuts fixant la rémunération de la société de gestion n’a pas à être agréée par celle-ci, qui ne peut s’y opposer » (Cass. com., 17 septembre 2025, n° 24-14.271, publié au Bulletin). La loi permet en outre à l’assemblée de révoquer la société de gestion, une révocation sans juste motif pouvant donner lieu à des dommages-intérêts, et ajoute que « la société de gestion est révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé » (article L. 214-98 du code monétaire et financier). Rien, à la date de rédaction, ne permet de dire qu’une telle cause existerait : ces textes indiquent seulement l’étendue des pouvoirs des associés.

Si une décision d’assemblée paraît contestable, le délai est bref : les actions en nullité de décisions sociales « se prescrivent par deux ans à compter du jour où la nullité est encourue » (article 1844-14 du code civil). Pour l’associé qui invoque un abus de majorité sans demander de dommages-intérêts aux majoritaires, la Cour de cassation juge que « la recevabilité d’une action en nullité d’une délibération sociale pour abus de majorité n’est pas, en l’absence de demande indemnitaire dirigée contre les associés majoritaires, subordonnée à la mise en cause de ces derniers » (Cass. com., 9 juillet 2025, n° 23-23.484, publié au Bulletin). Ces actions relèvent du contentieux entre associés de sociétés civiles, où la preuve des votes, des convocations et des documents remis aux associés est décisive.

B. Si une perte se réalise : contre qui agir, sur quel fondement et dans quels délais

L’attente ne crée pas, à elle seule, un droit à indemnisation. Une action en responsabilité suppose une faute, un préjudice et un lien entre les deux. Encore faut-il mesurer la perte. Même un retrait compensé se fait sous le prix payé à l’entrée, puisque la commission de souscription n’est pas restituée : selon le rapport annuel, le prix d’entrée était de 260 euros en 2021 et 2022, de 280 euros en 2023 et de 272 euros depuis 2024. À notre calcul, un associé entré à 280 euros qui sort à 244,80 euros perd 35,20 euros par part, soit 12,6 %, avant prise en compte des revenus perçus. Deux pistes se présentent, selon la personne en cause.

La première vise le conseiller ou l’établissement qui a recommandé l’achat des parts. Les prestataires de services d’investissement doivent recueillir les informations nécessaires sur la situation financière de leurs clients, y compris leur capacité à subir des pertes et leur tolérance au risque, afin de leur recommander des instruments adéquats (article L. 533-13 du code monétaire et financier). Les conseillers en investissements financiers doivent agir de manière honnête, loyale et professionnelle, au mieux des intérêts de leurs clients, et recueillir les mêmes informations avant tout conseil (article L. 541-8-1 du code monétaire et financier). La question centrale sera celle du risque de liquidité : l’associé a-t-il été averti qu’il pourrait ne pas sortir avant longtemps, et cette contrainte était-elle compatible avec ses besoins ? Le préjudice réparable prend le plus souvent la forme d’une perte de chance. Le tribunal judiciaire de Paris a retenu la faute d’un intermédiaire qui n’avait pas expliqué à sa cliente le coût d’une sortie anticipée, mais il a réduit l’indemnisation parce qu’elle avait déclaré un horizon de placement de plus de huit ans : « La perte de chance sera donc limitée à 20 % des frais supportés » (tribunal judiciaire de Paris, 10 février 2026, n° 24/14063). L’horizon de dix ans affiché par le document d’informations clés pèsera donc dans l’appréciation du juge. Nos analyses consacrées à une SCPI conseillée par une banque et à un placement conseillé par un conseiller en gestion de patrimoine détaillent les pièces à réunir.

Une telle action n’attend pas toujours la fin de l’investissement. Le tribunal des activités économiques de Paris a jugé recevable, avant la clôture de la liquidation d’une SCPI, l’action d’un souscripteur qui réclamait réparation de la perte de chance de ne pas souscrire, en retenant que « le préjudice constitué par la perte de chance présente un caractère direct et certain dès lors qu’est constatée la disparition de la probabilité d’un élément favorable » (tribunal des activités économiques de Paris, 24 mars 2025, n° 2024029936). Le fond de cette affaire restait à juger, et la situation d’une SCPI en activité, comme celle-ci, n’est pas celle d’une SCPI en liquidation.

La seconde piste vise la société de gestion. Le code civil prévoit qu’« un ou plusieurs associés peuvent intenter l’action sociale en responsabilité contre les gérants », et qu’« en cas de condamnation, les dommages-intérêts sont alloués à la société » (article 1843-5 du code civil). Des associés d’une autre SCPI ont exercé cette action pour obtenir de la société de gestion la réparation de la dégradation du patrimoine ; la cour d’appel de Paris a écarté la prescription qui leur était opposée, en jugeant que « la prescription d’une action en responsabilité ne peut commencer à courir avant la réalisation du dommage ou avant la date à laquelle ce dommage est révélé à la victime » (CA Paris, 18 novembre 2024, n° 23/17888). La frontière avec l’action individuelle est stricte : l’associé qui agit pour lui-même doit invoquer un préjudice personnel et distinct de celui de la société, c’est-à-dire « d’un préjudice qui ne puisse être effacé par la réparation du préjudice social » (Cass. com., 4 novembre 2021, n° 19-12.342, publié au Bulletin). L’allongement de la file et l’éventuelle baisse de valeur des parts concernent d’abord la collectivité des associés ; un associé ne pourrait demander réparation pour lui-même qu’en démontrant un préjudice propre, par exemple lié à une information inexacte qu’il aurait personnellement reçue.

Les délais commandent la stratégie. Le principe est posé par le code civil : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil). Pour un manquement au devoir d’information ou de conseil sur le risque de pertes lié à des parts de SCPI, la Cour de cassation juge que « le délai pour agir en indemnisation d’un tel dommage ne peut commencer à courir avant la date à laquelle les pertes se réalisent » (Cass. com., 15 janvier 2025, n° 23-19.691). Statuant après cet arrêt, la cour d’appel de Paris a précisé qu’une baisse de valeur des parts publiée en assemblée « ne révélait qu’une moins-value latente, sans que la perte correspondante ne soit réalisée dans le patrimoine des investisseurs » (CA Paris, 11 juin 2026, n° 25/04375). À notre lecture, l’associé qui conserve ses parts n’a pas encore réalisé de perte au sens de ces décisions. Celui dont le retrait est exécuté sous son prix d’achat, qui vend de gré à gré à prix réduit ou qui accepterait un rachat par un futur fonds la réalise : le délai de cinq ans pourrait courir à partir de cette date. Conservez l’avis d’opération et le relevé du prix obtenu.

Un autre point de départ mérite d’être anticipé si la variabilité du capital était un jour suspendue et que l’associé estimait injustifiée l’annulation de sa demande. Dans une affaire jugée à Nanterre, un investisseur reprochait à une société de gestion d’avoir annulé son ordre d’achat de parts d’une SCPI ; le tribunal a jugé que l’ordre et son acceptation « sont constitutifs d’un contrat de mandat », puis que la date de réception de la lettre d’annulation « doit être retenue comme point de départ du délai de prescription de son action, nonobstant le fait que son dommage n’était alors pas définitivement quantifié ». L’action, engagée plus de cinq ans après, a été déclarée prescrite (tribunal judiciaire de Nanterre, 29 mai 2026, n° 24/07353). La transposition de cette solution à une demande de retrait reste une hypothèse, mais elle invite à dater et à conserver toute lettre d’annulation.

Avant le juge, une voie amiable existe. Le médiateur de l’Autorité des marchés financiers reçoit les réclamations qui relèvent de la compétence de l’autorité, et sa saisine protège le délai : « La saisine du médiateur de l’Autorité des marchés financiers suspend la prescription de l’action civile et administrative à compter du jour où le médiateur est saisi », le délai recommençant à courir pour au moins six mois lorsque la médiation est déclarée terminée (article L. 621-19 du code monétaire et financier). Une réclamation écrite préalable auprès du distributeur ou de la société de gestion reste utile, ne serait-ce que pour fixer les positions de chacun.

Enfin, la preuve se prépare. Lorsque les documents manquent, le juge peut ordonner une mesure d’instruction avant tout procès « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige » (article 145 du code de procédure civile). Le référé-provision n’est ouvert, lui, que dans des conditions étroites : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier » (article 835 du code de procédure civile). L’ordonnance d’Amiens citée plus haut montre qu’une demande de remboursement de parts dirigée contre une société de gestion se heurte facilement à une contestation sérieuse. Le dossier utile réunit le bulletin de souscription, le document d’informations clés et la note d’information remis lors de l’achat, le questionnaire de connaissance et d’expérience, le rapport d’adéquation éventuel, la demande de retrait et son accusé de réception, les bulletins trimestriels, les convocations et les résultats des assemblées.

Conclusion

Au 30 septembre 2026, la situation des associés qui veulent sortir est connue avec précision : 151 028 parts attendent un retrait, soit 4,40 % des parts selon notre calcul, contre 82 555 fin 2025 et 30 124 fin 2024. Les souscriptions nouvelles, seule source de remboursement en l’absence de fonds dédié, ont permis de rembourser 21 556 parts en neuf mois, et le délai moyen d’exécution atteignait déjà 220 jours en 2025. Le prix de 272 euros reste dans la fourchette légale autour de la valeur de reconstitution arrêtée au 30 juin 2026, et la valeur de retrait est inchangée à 244,80 euros depuis juin 2024.

Trois évolutions pourraient modifier la situation de chaque associé dans les prochains mois. La première est une suspension de la variabilité du capital, que la note d’information permet à la société de gestion dès que les demandes non satisfaites dépassent 5 % des parts ou attendent depuis six mois ; la file est à environ 20 600 parts du seuil de 5 %, et une suspension annulerait les demandes en attente au profit d’un marché par confrontation. La deuxième est la division des parts par huit, votée le 25 juin 2026 et à réaliser au plus tard le 31 décembre 2026, qui ne change pas la valeur détenue mais suppose la conversion des demandes inscrites. La troisième, plus lointaine, est le franchissement du seuil légal de 10 %, qui obligerait la société de gestion à informer l’Autorité des marchés financiers et à convoquer une assemblée extraordinaire dans les deux mois.

D’ici là, plusieurs démarches sont utiles. Vérifier que sa demande est complète et inscrite, demander par écrit la confirmation de son rang après la division et conserver les accusés de réception. Comparer, chiffres à l’appui, l’attente, la vente de gré à gré avec ses frais et ses droits, et un éventuel rachat par un fonds qui se ferait entre la valeur de réalisation et cette valeur diminuée de 10 %. Voter aux prochaines assemblées, personnellement ou par un mandataire désigné plutôt que par un pouvoir en blanc, et envisager avec d’autres associés des projets de résolution sur un fonds de remboursement et l’affectation du produit des ventes, déposés vingt-cinq jours au moins avant l’assemblée. Si une perte se réalise, examiner le rôle de celui qui a recommandé l’investissement et ne pas laisser passer le délai de cinq ans, que la saisine du médiateur de l’Autorité des marchés financiers peut suspendre.

Ces constats reposent sur les documents publiés par la société de gestion et sur les textes en vigueur au 5 novembre 2026. Aucune procédure collective, aucun incident de paiement et aucune responsabilité ne sont établis à cette date ; les statuts, la note d’information et les documents signés par chaque associé priment sur toute analyse générale, et seul le juge peut trancher un litige.