SCPI Novapierre 1 (PAREF Gestion) : 37 358 parts en attente de retrait au 30 septembre 2026, division des parts par dix et seuil de 10 %, que peuvent faire les associés ?

Selon son bulletin trimestriel d’information du troisième trimestre 2026, établi le 30 octobre 2026, la SCPI Novapierre 1, gérée par PAREF Gestion, comptait 37 358 parts en attente de retrait au 30 septembre 2026, sur un capital de 389 384 parts, soit 9,6 % des parts selon notre calcul. Aucune part n’a été souscrite et aucune n’a été retirée au cours des trois premiers trimestres de 2026. Le prix de souscription reste fixé à 442 euros et la valeur de retrait à 406,64 euros. Dans le même temps, l’assemblée générale du 25 juin 2026 a décidé de diviser la valeur nominale des parts par dix, une opération que la société de gestion doit réaliser au plus tard le 31 décembre 2026. Pour les 2 371 associés, et d’abord pour ceux qui attendent leur sortie, trois questions deviennent concrètes : combien de temps attendre, que changent le seuil légal de 10 % et la division des parts, et quels leviers reste-t-il ?

Ces chiffres ne traduisent aucune défaillance. Le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales ne publie, pour cette société, aucune procédure collective, et aucune source officielle ne constate de difficulté de paiement à la date de rédaction. La société de gestion fait état d’un taux d’occupation financier de 85 %, en légère hausse, de six prises à bail au trimestre, d’un endettement de 29,4 % inférieur au plafond statutaire et d’une distribution maintenue. Aucune responsabilité n’est établie : les statuts, la note d’information et les documents signés par chaque associé priment sur toute analyse générale, et seul le juge peut trancher un litige.

I. Pourquoi votre demande de retrait n’avance plus, et ce qui pourrait changer d’ici la fin de 2026

A. Aucun retrait depuis janvier : la mécanique de la file, le fonds de remboursement vidé en 2025 et le prix de sortie

Dans une SCPI à capital variable, l’associé qui veut sortir ne cherche pas lui-même un acheteur : il demande son retrait à la société, qui rembourse ses parts et les annule. Le règlement général de l’Autorité des marchés financiers prévoit que ces demandes « sont, dès réception, inscrites sur le registre des demandes de retrait et sont satisfaites par ordre chronologique d’inscription » (article 422-218 du règlement général de l’AMF). La note d’information de la SCPI, mise à jour au 1er janvier 2026, précise que la demande est adressée par lettre recommandée avec avis de réception, au moyen d’un bulletin de retrait, et qu’elle est traitée à la fin de chaque mois. Lorsqu’elle est compensée par une souscription, le retrait est payé au prix de souscription diminué de la commission de souscription de 8 % hors taxes, soit 406,64 euros depuis le 1er janvier 2024.

Le blocage vient de cette compensation. Le même règlement interdit d’émettre des parts nouvelles tant que des retraits attendent : « Il ne peut être procédé à des émissions de parts nouvelles ayant pour effet d’augmenter le capital tant qu’il existe, sur le registre prévu à l’article 422-218, des demandes de retrait non satisfaites à un prix inférieur ou égal au prix de souscription » (article 422-220 du règlement général de l’AMF). Chaque souscription nouvelle sert donc à rembourser un associé de la file. Or le bulletin du troisième trimestre fait apparaître zéro souscription et zéro retrait au premier, au deuxième et au troisième trimestre de 2026, et le rapport annuel 2025 n’enregistre aucune souscription sur l’année 2025. Sans acheteurs de parts nouvelles, la file ne peut qu’augmenter : elle est passée de 29 293 parts au 31 décembre 2025 à 37 358 parts au 30 septembre 2026, soit 8 065 parts de plus en neuf mois.

Le tableau suivant reprend les chiffres publiés par la société de gestion dans son rapport annuel 2025 et son dernier bulletin.

Ces délais moyens portent sur les retraits effectivement exécutés ; ils ne disent rien de l’attente des demandes encore inscrites, dont l’ancienneté n’est pas publiée. Votre propre attente dépend de votre rang : une demande déposée en 2024 passe avant une demande de l’été 2026. Le document d’informations clés de la SCPI retient d’ailleurs une période de détention recommandée de dix ans, et le bulletin rappelle que le rachat des parts n’est pas garanti.

La note d’information prévoit un mécanisme de secours, appelé rétrocompensation : la société de gestion peut utiliser, pour payer un retrait, les sommes issues des souscriptions des douze mois précédents qui n’ont pas encore été investies dans l’immobilier, dans la limite de 2 % par mois de la valeur de reconstitution. À notre lecture des chiffres publiés, ce mécanisme n’a aujourd’hui aucune ressource, puisque aucune souscription n’a été enregistrée depuis le début de l’année 2025.

Reste le fonds de remboursement, qui a fonctionné en 2025. Selon le rapport annuel, la société de gestion l’a constitué à partir de 2007 à hauteur de 1,5 million d’euros, montant porté à un maximum de 3 millions d’euros par l’assemblée du 14 mai 2008. En 2025, il a été alimenté par le produit de cessions d’immeubles, pour 4,57 millions d’euros, et a permis de rembourser 18 131 parts : 2 264 au premier trimestre, 5 648 au deuxième, 10 108 au troisième et 111 au quatrième. Au 31 décembre 2025, son solde n’était plus que de 69 614 euros. Le règlement général de l’AMF encadre ce dispositif : la création et la dotation du fonds sont décidées par l’assemblée générale, les sommes proviennent de cessions d’immeubles ou de bénéfices mis en réserve, et « Les liquidités affectées au fonds de remboursement sont destinées au seul remboursement des associés » (article 422-231 du règlement général de l’AMF).

Le prix de sortie par le fonds n’est pas celui du retrait compensé. « Si le retrait n’est pas compensé, le remboursement ne peut s’effectuer à un prix supérieur à la valeur de réalisation ni inférieur à celle-ci diminuée de 10 %, sauf autorisation de l’AMF » (article 422-230 du règlement général de l’AMF). Avec une valeur de réalisation de 355,20 euros au 30 juin 2026, ce prix se situerait aujourd’hui entre 319,68 et 355,20 euros par part, contre 406,64 euros pour un retrait compensé et 442 euros pour une souscription. Les documents publiés ne concordent d’ailleurs pas sur le dernier prix pratiqué : la note d’information mise à jour en janvier 2026 indique encore 344,46 euros depuis le 30 juin 2024, alors que le rapport du conseil de surveillance évoque des sorties à 358 euros, proches selon lui de la valeur de réalisation de 361 euros arrêtée au 31 décembre 2025. À notre calcul, les 6 518 066 euros remboursés en 2025 pour 18 131 parts correspondent à un prix moyen de 359,50 euros. Seule la proposition écrite de la société de gestion fixe le prix applicable. Selon la note d’information, l’associé dispose alors de quinze jours pour accepter ; à défaut, sa demande reste inscrite dans la file, et la société de gestion peut limiter le nombre de parts rachetées. Nous avons analysé ce dilemme à propos d’un fonds de remboursement proposé sous le prix de retrait et d’un rachat à 98,50 euros la part.

Une nouvelle alimentation du fonds est-elle possible ? Le bulletin du troisième trimestre signale que trois promesses de vente, signées au deuxième trimestre pour un montant total de 2,97 millions d’euros, sont toujours en cours, dans le cadre de la cession des actifs jugés non stratégiques. Le conseil de surveillance écrit, dans son rapport sur l’exercice 2025, que les ventes du programme d’arbitrage alimentent le fonds de remboursement. À titre d’ordre de grandeur, et seulement si la totalité de cette somme était affectée au fonds au prix de la valeur de réalisation, ce qui n’est annoncé nulle part, environ 8 360 parts pourraient être remboursées, soit près d’un quart de la file actuelle. Les ventes doivent encore être signées, leur produit sera net de frais, et son affectation relève des décisions de la société de gestion dans le cadre fixé par l’assemblée.

Faut-il alors réclamer le paiement à la société de gestion ? Les juges se montrent réservés. Dans une ordonnance de référé, un associé d’une autre SCPI demandait à la société de gestion une provision correspondant au remboursement de ses parts ; le juge a relevé que l’obligation invoquée « fait l’objet d’une contestation sérieuse » et a rejeté la demande, faute de faute démontrée du gérant à l’origine d’un préjudice (tribunal judiciaire d’Amiens, référé, 7 mai 2025, n° 25/00008). L’associé ne peut pas davantage céder ses parts comme des actions cotées : la Cour de cassation rappelle que « les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ne sont pas négociables » et que leur transfert résulte d’une inscription sur le registre des associés (Cass. 2e civ., 8 décembre 2022, n° 19-20.143, publié au Bulletin et au Rapport).

Le prix de souscription lui-même est encadré. « Tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts supérieur à 10 % doit être justifié par la société de gestion et notifié à l’Autorité des marchés financiers » (article L. 214-94 du code monétaire et financier). « La valeur de reconstitution de la société est égale à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais afférents à une reconstitution de son patrimoine » (article L. 214-109 du code monétaire et financier), et, pour une SCPI à capital variable, la valeur vénale des immeubles est actualisée chaque semestre par un expert externe (article R. 214-157-1 du code monétaire et financier). Le prix de 442 euros dépasse de 3,1 % la valeur de reconstitution de 428,87 euros arrêtée au 30 juin 2026. Il ne sortirait de la fourchette légale que si cette valeur tombait sous 401,82 euros environ, soit une baisse de 6,3 %. Le bulletin indique que la valeur du patrimoine a reculé de 1,23 % à périmètre constant entre le 31 décembre 2025 et le 30 juin 2026 : les valeurs arrêtées au 31 décembre 2026 seront à surveiller. Si le prix de retrait devait baisser, la société de gestion devrait prévenir par lettre recommandée les associés inscrits sur le registre, au plus tard la veille de la date d’effet ; faute de réaction dans les quinze jours, « la demande de retrait est réputée maintenue au nouveau prix » (article 422-219 du règlement général de l’AMF). Nous avons expliqué comment réagir dans ce délai de quinze jours.

B. Seuil de 10 %, suspension de la variabilité, division par dix : trois événements qui peuvent modifier votre rang

La loi prévoit une alerte lorsque les sorties se bloquent durablement. « La même procédure est applicable au cas où les demandes de retrait non satisfaites dans un délai de douze mois représentent au moins 10 % des parts » : la société de gestion doit alors informer sans délai l’Autorité des marchés financiers, et « Dans les deux mois à compter de cette information, la société de gestion convoque une assemblée générale extraordinaire et lui propose la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée » (article L. 214-93 du code monétaire et financier). Le règlement général de l’AMF ajoute que l’inscription des ordres sur un registre d’achat et de vente constitue une mesure appropriée au sens de ce texte, et précise : « L’application de cette mesure emporte la suspension des demandes de retrait » (article 422-205 du règlement général de l’AMF). La note d’information de la SCPI reprend ce régime légal à l’identique.

Ce seuil est proche. Sur 389 384 parts, il correspond à 38 939 parts : la file actuelle en est à 1 581 parts. Mais la loi ne compte que les demandes non satisfaites depuis douze mois, et le bulletin ne publie pas leur ancienneté ; seule la société de gestion peut constater le franchissement. Le sujet n’est pas nouveau pour elle. Fin 2024, la file atteignait déjà 9,30 % des parts, et le rapport annuel 2025 présente la baisse obtenue grâce au fonds de remboursement comme un moyen de renforcer « notre marge par rapport au seuil ». Une autre SCPI du même gestionnaire, investie en logements, a franchi ce seuil en novembre 2024, avec une assemblée extraordinaire dont nous avons suivi les suites.

La note d’information prévoit en outre une voie qui ne dépend pas de ce seuil. Sa section consacrée à la suspension des effets de la variabilité du capital permet à la société de gestion de la décider « à tout moment », après information de l’Autorité des marchés financiers, du dépositaire et des membres du conseil de surveillance, et après information des associés, dès que l’une de deux conditions est remplie : des demandes de retrait restent non satisfaites depuis au moins six mois, quel que soit le pourcentage qu’elles représentent, ou les demandes non satisfaites dépassent 5 % des parts. Selon la même clause, la décision entraîne l’annulation des demandes de retrait inscrites, chaque associé concerné étant informé par lettre recommandée, l’interdiction d’augmenter le capital et l’ouverture d’un marché secondaire où les ordres d’achat et de vente sont confrontés périodiquement. Le rétablissement de la variabilité est une faculté de la société de gestion ; il devient une obligation, dans un délai de trois mois, après neuf périodes de confrontation consécutives au cours desquelles le prix payé par l’acquéreur est resté dans les limites légales autour de la valeur de reconstitution.

À notre lecture des chiffres publiés, la condition des 5 % pourrait être regardée comme remplie, puisque la file représente près du double de ce seuil. Mais aucune suspension n’est annoncée dans le bulletin du troisième trimestre, et cette clause ouvre une faculté, non une obligation. Pour l’associé en attente, l’enjeu serait double : il perdrait son rang, puisque sa demande serait annulée, et il devrait inscrire un ordre de vente dont le prix dépendrait des acheteurs présents. Ailleurs, ce passage a parfois montré ses limites : une SCPI d’un autre gestionnaire n’a vu aucune part s’échanger en six confrontations. Nous avons aussi analysé une clause de suspension adoptée par une autre SCPI en juin 2026.

Le troisième événement est déjà décidé. Selon les résultats publiés par la société de gestion, l’assemblée générale mixte du 25 juin 2026 a adopté toutes les résolutions, ordinaires et extraordinaires. La douzième divise la valeur nominale de la part par dix : le nominal passe de 240 à 24 euros et, selon le rapport de la société de gestion, le prix de la part passerait de 442 à 44,20 euros, chaque part ancienne donnant lieu à dix parts nouvelles, sans changement du capital. L’assemblée a délégué à la société de gestion le choix de la date, qui doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2026, ainsi que la mise à jour des statuts et de la note d’information. D’autres résolutions ont prévu la faculté de fractionner les parts, appelée décimalisation, et ont porté de 30 à 300 parts le minimum requis pour siéger au conseil de surveillance. La participation est restée limitée : les votes exprimés représentent 18,77 % du capital, et la douzième résolution a recueilli 70 277 parts pour, 774 contre et 2 054 abstentions.

Pour la valeur de vos parts, la division ne change rien : dix parts de 44,20 euros valent une part de 442 euros. Pour votre demande de retrait, elle pose une question pratique que les documents publiés ne traitent pas. La note d’information prévoit qu’une modification augmentant le nombre de parts d’une demande de retrait fait perdre son rang. À notre lecture, cette règle vise la modification décidée par l’associé, non une division décidée par l’assemblée, et une demande portant sur 100 parts devrait être convertie en demande portant sur 1 000 parts, au même rang et pour la même valeur. Il est prudent d’en demander confirmation écrite à la société de gestion, et de conserver l’accusé de réception de la demande initiale. Un autre point mérite d’être éclairci. Dans sa version en vigueur, l’article L. 214-88 du code monétaire et financier dispose : « Le capital social minimum ne peut être inférieur à 760 000 €. » (article L. 214-88 du code monétaire et financier). Le texte de la quinzième résolution, tel que reproduit dans le rapport annuel, se réfère à cet article et mentionne aussi un montant nominal minimal de 150 euros, alors que la douzième ramène le nominal à 24 euros. Les statuts et la note d’information mis à jour devraient lever cette ambiguïté ; tout associé peut demander à les recevoir.

Que faire dès maintenant ? D’abord, vérifier que sa demande est valablement inscrite. Selon la note d’information, elle doit indiquer l’identité et la signature du donneur d’ordre, le nombre de parts, ainsi que le prix et la date de souscription ou d’acquisition. Les juges sont attentifs à ces formalités. Dans une affaire jugée à Paris, un associé reprochait à sa banque d’avoir tardé à transmettre une demande de retrait de parts d’une autre SCPI, restée incomplète faute d’indiquer le nombre de parts malgré plusieurs relances. Le tribunal a retenu : « C’est donc du fait de sa négligence que cette opération a tardé à être dûment enregistrée. » Il a ajouté que l’associé ne pouvait se dire privé du prix de cession, alors qu’il en est toujours propriétaire (tribunal judiciaire de Paris, 14 avril 2026, n° 26/00363).

Ensuite, éviter les ordres contradictoires. La note d’information interdit que les mêmes parts fassent à la fois l’objet d’une demande de retrait et d’un ordre de vente sur le marché secondaire. Dans l’ordonnance rendue à Amiens, une demande portant sur la totalité des parts, adressée après un premier ordre de retrait limité, a été jugée sans effet sur ce point, le juge relevant qu’elle « ne peut coexister avec l’ordre de retrait de 100 parts » (tribunal judiciaire d’Amiens, référé, 7 mai 2025, n° 25/00008). Conserver les accusés de réception, toute proposition de rachat par le fonds et toute lettre annonçant une baisse de prix ou une suspension est donc essentiel.

Enfin, connaître l’alternative du gré à gré. Les statuts soumettent la cession à un tiers non associé à l’agrément de la société de gestion, sauf succession, liquidation de communauté ou cession à un conjoint, un ascendant ou un descendant. Le vendeur adresse une lettre recommandée indiquant l’identité du cessionnaire, le nombre de parts et le prix offert ; l’agrément est réputé acquis si la société de gestion ne notifie pas sa décision dans les deux mois. En cas de refus, elle doit, dans le mois, faire acquérir les parts par un associé, un tiers ou la société elle-même avec l’accord du cédant. Le prix est librement débattu. Le bulletin mentionne des frais de dossier de 75 euros hors taxes, soit 90 euros toutes taxes comprises, et les parties règlent les droits d’enregistrement, fixés à 5 % « pour les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière » (article 726 du code général des impôts). Selon le rapport annuel, 250 parts ont été échangées de gré à gré en 2025. Une vente à prix réduit règle la question de la sortie, mais elle cristallise la perte, ce qui a des conséquences sur les délais pour agir présentés plus loin. Notre guide sur les parts de SCPI bloquées et les recours de l’épargnant compare ces options.

II. Vos leviers d’associé : peser sur les décisions collectives et, si une perte se réalise, agir dans les délais

A. Les associés en attente pèsent lourd : vote, conseil de surveillance, projets de résolution et affectation du produit des ventes

Le premier levier tient à l’arithmétique du vote. Dans une SCPI, « Les décisions sont prises à la majorité des voix dont disposent les associés présents ou représentés », et « L’assemblée générale peut se tenir sans qu’un quorum soit requis » (article L. 214-103 du code monétaire et financier). Les statuts de la SCPI, dans leur version du 11 juillet 2024, exigent, pour une assemblée extraordinaire réunie sur première convocation, des associés représentant la moitié du capital, mais aucun quorum n’est requis sur la convocation suivante. En juin 2026, 18,77 % du capital s’est exprimé, soit environ 73 100 parts. À notre calcul, les 37 358 parts en attente représentent l’équivalent de 51 % de ces voix. Tant que son retrait n’est pas exécuté, l’associé reste propriétaire de ses parts, comme l’a relevé le tribunal judiciaire de Paris dans la décision citée plus haut, et, à notre lecture, il conserve les droits qui y sont attachés, dont le droit de vote. Les associés qui attendent leur sortie peuvent donc, s’ils votent, peser sur l’issue des prochaines assemblées.

Encore faut-il voter utilement. Un pouvoir donné sans désigner de mandataire n’est pas neutre : dans ce cas, « le président de l’assemblée générale émet un avis favorable à l’adoption des projets de résolution présentés ou agréés par la société de gestion et un vote défavorable à l’adoption de tous autres projets de résolution » (article L. 214-104 du code monétaire et financier). L’associé qui soutient une résolution déposée par d’autres associés doit donc voter lui-même ou confier son pouvoir à un mandataire qu’il désigne. Le vote par correspondance qui n’exprime aucun sens ou exprime une abstention compte comme un vote négatif (article L. 214-105 du code monétaire et financier).

Le deuxième levier est le conseil de surveillance. La loi lui donne des moyens réels : « Il opère les vérifications et les contrôles qu’il juge opportun à tout moment. » Il peut se faire communiquer tout document ou demander un rapport à la société de gestion, et présente chaque année un rapport à l’assemblée (article L. 214-99 du code monétaire et financier). Les statuts le composent de sept à douze membres élus pour trois ans parmi les associés de moins de soixante-quinze ans détenant au moins 30 parts, seuil qui passera à 300 parts après la division, pour un poids économique identique. La société de gestion lance un appel à candidatures avant chaque assemblée appelée à élire des membres, et les candidatures doivent parvenir avant la date limite qu’elle fixe. Pour cette élection, les statuts ne retiennent que les voix des associés présents ou votant par correspondance ou par voie électronique. En juin 2026, les trois membres sortants ont été réélus, pour un mandat qui court jusqu’à l’assemblée de 2029.

Le troisième levier est le projet de résolution. Les associés réunissant une fraction du capital peuvent demander l’inscription de projets de résolution à l’ordre du jour, par lettre recommandée ou par voie électronique, vingt-cinq jours au moins avant l’assemblée réunie sur première convocation ; pour un capital supérieur à 760 000 euros, la fraction requise est réduite par tranches. La société de gestion accuse réception dans les cinq jours, et « Les projets de résolution sont inscrits à l’ordre du jour et soumis au vote de l’assemblée » (article R. 214-138 du code monétaire et financier). À notre calcul, pour un capital nominal de 93 452 160 euros, le seuil représente environ 668 660 euros de nominal, soit 2 787 parts actuelles ou 27 861 parts après la division, c’est-à-dire 0,72 % du capital. Les associés en attente détiennent plus de treize fois ce seuil.

Sur quoi porter ces projets ? D’abord sur le fonds de remboursement, dont le plafond de 3 millions d’euros date de 2008 et dont la création, la dotation, les limites et les critères d’utilisation relèvent de l’assemblée, selon l’article 422-231 du règlement général de l’AMF cité plus haut. Ensuite sur l’affectation du produit des ventes. Selon le rapport annuel 2025, les dix cessions de l’année ont dégagé 3,02 millions d’euros de plus-values et porté le stock de plus-values distribuables à 7,3 millions d’euros, soit 18,73 euros par part. La septième résolution adoptée en juin 2026 autorise la société de gestion à distribuer chaque trimestre des sommes prélevées sur ce compte, dans la limite du stock disponible ; au troisième trimestre 2026, 1,43 euro par part distribué provenait de plus-values de cession. La loi encadre ces distributions : « l’assemblée peut décider la mise en distribution des sommes prélevées sur les réserves dont elle a la disposition. Dans ce cas, la décision indique expressément les postes de réserve sur lesquels les prélèvements sont exercés » (article L. 214-103 du code monétaire et financier). Ces opérations ont été autorisées par l’assemblée et ne révèlent, en l’état, aucune irrégularité. Mais elles traduisent un arbitrage entre la liquidité offerte à ceux qui sortent et le revenu servi à ceux qui restent, dont le conseil de surveillance écrit qu’il « veille à l’équité entre les associés ». Un associé peut légitimement demander, lors de la prochaine assemblée, comment le produit des promesses en cours sera réparti.

L’assemblée a aussi prise sur la société de gestion elle-même. La Cour de cassation a jugé qu’« une délibération de l’assemblée générale de la SCPI modifiant les dispositions des statuts fixant la rémunération de la société de gestion n’a pas à être agréée par celle-ci, qui ne peut s’y opposer » (Cass. com., 17 septembre 2025, n° 24-14.271, publié au Bulletin). La loi permet encore à l’assemblée de révoquer la société de gestion, une révocation sans juste motif pouvant donner lieu à des dommages-intérêts, et ajoute que « la société de gestion est révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé » (article L. 214-98 du code monétaire et financier). Rien, à la date de rédaction, ne permet de dire qu’une telle cause existerait : ces textes indiquent seulement l’étendue des pouvoirs des associés.

Si une décision d’assemblée paraît contestable, le délai est court : les actions en nullité de décisions sociales « se prescrivent par deux ans à compter du jour où la nullité est encourue » (article 1844-14 du code civil). Lorsque l’associé invoque un abus de majorité sans réclamer de dommages-intérêts aux majoritaires, la Cour de cassation juge que « la recevabilité d’une action en nullité d’une délibération sociale pour abus de majorité n’est pas, en l’absence de demande indemnitaire dirigée contre les associés majoritaires, subordonnée à la mise en cause de ces derniers » (Cass. com., 9 juillet 2025, n° 23-23.484, publié au Bulletin). Ces actions relèvent du contentieux entre associés de sociétés civiles, où la preuve des votes, des convocations et des documents remis aux associés est décisive.

B. Si une perte se réalise : contre qui agir, sur quel fondement et dans quels délais

L’attente ne crée pas, à elle seule, un droit à indemnisation. Une action en responsabilité suppose une faute, un préjudice et un lien entre les deux. Deux pistes se présentent, selon la personne en cause.

La première vise le conseiller ou l’établissement qui a recommandé l’achat des parts. Les prestataires de services d’investissement doivent recueillir les informations sur la situation financière de leurs clients, y compris leur capacité à subir des pertes et leur tolérance au risque, afin de leur recommander des instruments adéquats (article L. 533-13 du code monétaire et financier). Les conseillers en investissements financiers sont tenus d’agir de manière honnête, loyale et professionnelle, au mieux des intérêts de leurs clients, et de recueillir les mêmes informations avant tout conseil (article L. 541-8-1 du code monétaire et financier). La question centrale sera celle du risque de liquidité : l’associé a-t-il été averti qu’il pourrait ne pas sortir avant longtemps, et cette contrainte était-elle compatible avec ses besoins ? Le préjudice réparable est le plus souvent une perte de chance. Le tribunal judiciaire de Paris a retenu la faute d’un intermédiaire qui n’avait pas expliqué à sa cliente le coût d’une sortie anticipée, mais a limité l’indemnisation parce qu’elle avait déclaré un horizon de placement de plus de huit ans : « La perte de chance sera donc limitée à 20 % des frais supportés », soit 7 619,61 euros (tribunal judiciaire de Paris, 10 février 2026, n° 24/14063). L’horizon de dix ans affiché par le document d’informations clés pèsera donc dans l’appréciation. Nos analyses consacrées à une SCPI conseillée par une banque et à un placement conseillé par un conseiller en gestion de patrimoine détaillent les pièces à réunir.

Une telle action n’attend pas toujours la fin de l’investissement. Le tribunal des activités économiques de Paris a jugé recevable, avant la clôture de la liquidation de la SCPI concernée, l’action d’un souscripteur qui réclamait la réparation de la perte de chance de ne pas souscrire, en retenant que « le préjudice constitué par la perte de chance présente un caractère direct et certain dès lors qu’est constatée la disparition de la probabilité d’un élément favorable » (tribunal des activités économiques de Paris, 24 mars 2025, n° 2024029936). Le fond de cette affaire restait à juger, et la situation d’une SCPI en activité est différente de celle d’une SCPI en liquidation.

La seconde piste vise la société de gestion. Le code civil prévoit qu’« un ou plusieurs associés peuvent intenter l’action sociale en responsabilité contre les gérants », et qu’« en cas de condamnation, les dommages-intérêts sont alloués à la société » (article 1843-5 du code civil). Des associés d’une autre SCPI ont exercé cette action pour réclamer à la société de gestion la réparation de la dégradation du patrimoine de la SCPI ; la cour d’appel de Paris a écarté la prescription opposée par la société de gestion, en jugeant que « la prescription d’une action en responsabilité ne peut commencer à courir avant la réalisation du dommage ou avant la date à laquelle ce dommage est révélé à la victime » (CA Paris, 18 novembre 2024, n° 23/17888). La frontière avec l’action individuelle est stricte : l’associé qui agit pour lui-même contre un tiers doit invoquer un préjudice personnel et distinct de celui de la société, c’est-à-dire « d’un préjudice qui ne puisse être effacé par la réparation du préjudice social » (Cass. com., 4 novembre 2021, n° 19-12.342, publié au Bulletin). La baisse de valeur des parts reflète d’abord celle du patrimoine de la SCPI ; l’associé ne pourrait en demander réparation pour lui-même qu’en démontrant un préjudice propre, par exemple lié à une information inexacte qu’il aurait personnellement reçue.

Les délais commandent la stratégie. Le principe est posé par le code civil : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil). Pour un manquement au devoir d’information ou de conseil sur le risque de pertes d’une SCPI, la Cour de cassation juge que « le délai pour agir en indemnisation d’un tel dommage ne peut commencer à courir avant la date à laquelle les pertes se réalisent » (Cass. com., 15 janvier 2025, n° 23-19.691). Statuant après cet arrêt, la cour d’appel de Paris a précisé qu’une baisse de valeur des parts publiée en assemblée générale « ne révélait qu’une moins-value latente, sans que la perte correspondante ne soit réalisée dans le patrimoine des investisseurs » (CA Paris, 11 juin 2026, n° 25/04375). À notre lecture, l’associé qui conserve ses parts n’a pas encore réalisé de perte au sens de ces décisions. Celui qui a été remboursé par le fonds en 2025, à un prix voisin de 358 euros, ou qui vend de gré à gré, alors qu’il avait acheté ses parts plus cher, la réalise : le délai de cinq ans pourrait courir à partir de ce remboursement ou de cette vente. Il est prudent de conserver l’avis d’opération et le relevé du prix obtenu.

Un autre point de départ mérite d’être anticipé si la variabilité était un jour suspendue et que l’associé estimait injustifiée l’annulation de sa demande de retrait. Dans une affaire jugée à Nanterre, un investisseur reprochait à une société de gestion d’avoir annulé son ordre d’achat de parts d’une SCPI ; le tribunal a jugé que l’ordre et son acceptation « sont constitutifs d’un contrat de mandat », puis que la date de réception de la lettre d’annulation « doit être retenue comme point de départ du délai de prescription de son action, nonobstant le fait que son dommage n’était alors pas définitivement quantifié ». L’action, engagée plus de cinq ans après, a été déclarée prescrite (tribunal judiciaire de Nanterre, 29 mai 2026, n° 24/07353). La transposition à une demande de retrait reste une hypothèse, mais elle invite à dater et conserver toute lettre d’annulation.

Avant le juge, une voie amiable existe. Le médiateur de l’Autorité des marchés financiers reçoit les réclamations qui relèvent de la compétence de l’autorité, et sa saisine protège le délai : « La saisine du médiateur de l’Autorité des marchés financiers suspend la prescription de l’action civile et administrative à compter du jour où le médiateur est saisi », le délai recommençant à courir pour au moins six mois lorsque la médiation est déclarée terminée (article L. 621-19 du code monétaire et financier). Une réclamation écrite préalable auprès du distributeur ou de la société de gestion reste utile, ne serait-ce que pour fixer les positions.

Enfin, la preuve se prépare. Lorsque les documents manquent, le juge peut ordonner une mesure d’instruction avant tout procès « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige » (article 145 du code de procédure civile). Le référé-provision n’est en revanche ouvert que dans des conditions étroites : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier » (article 835 du code de procédure civile). L’ordonnance d’Amiens citée plus haut montre qu’une demande de remboursement de parts dirigée contre la société de gestion se heurte facilement à une contestation sérieuse. Le dossier utile réunit le bulletin de souscription, le document d’informations clés et la note d’information remis lors de l’achat, le questionnaire de connaissance et d’expérience, le rapport d’adéquation éventuel, la demande de retrait et son accusé de réception, toute proposition de rachat par le fonds, les bulletins trimestriels et les convocations aux assemblées.

Conclusion

Au 30 septembre 2026, la situation des associés qui veulent sortir est connue avec précision : 37 358 parts attendent un retrait, soit 9,6 % des parts selon notre calcul, et aucune part n’a été retirée depuis le début de l’année, faute de souscriptions nouvelles. Le fonds de remboursement, qui avait permis de rembourser 18 131 parts en 2025 grâce au produit de ventes d’immeubles, était presque vide à la fin de l’exercice. Le prix de 442 euros reste dans la fourchette légale de 10 % autour de la valeur de reconstitution arrêtée au 30 juin 2026.

Trois évolutions pourraient modifier la situation de chaque associé dans les prochains mois. La première est déjà votée : la division des parts par dix, au plus tard le 31 décembre 2026, qui ne change pas la valeur détenue mais suppose la conversion des demandes en attente ; une confirmation écrite du maintien du rang est utile. La deuxième est le franchissement du seuil légal de 10 % des parts, qui n’est atteint que si les demandes non satisfaites depuis douze mois l’atteignent, et qui obligerait la société de gestion à informer l’Autorité des marchés financiers et à convoquer une assemblée extraordinaire dans les deux mois. La troisième est une suspension de la variabilité, que la note d’information permet sans attendre ce seuil ; elle annulerait les demandes en attente et ferait dépendre la sortie d’un marché par confrontation. S’y ajoute l’issue des trois promesses de vente en cours, dont le produit pourrait, si la société de gestion le décidait, alimenter de nouveau le fonds de remboursement.

D’ici là, plusieurs démarches sont utiles. Vérifier que sa demande de retrait est complète et inscrite, et conserver les accusés de réception. Comparer, chiffres à l’appui, l’attente, un éventuel rachat par le fonds entre la valeur de réalisation et cette valeur diminuée de 10 %, et la vente de gré à gré avec ses frais et ses droits. Voter aux prochaines assemblées, personnellement ou par un mandataire désigné plutôt que par un pouvoir en blanc : les parts en attente représentent l’équivalent de la moitié des voix exprimées en juin 2026. Envisager, avec d’autres associés, des projets de résolution sur le fonds de remboursement et l’affectation du produit des ventes, déposés vingt-cinq jours au moins avant l’assemblée. Si une perte se réalise, notamment par un rachat ou une vente sous le prix d’achat, examiner le rôle du conseiller qui a recommandé l’investissement, réunir les documents remis lors de la souscription et ne pas laisser passer le délai de cinq ans, que la saisine du médiateur de l’Autorité des marchés financiers peut suspendre.

Ces pistes doivent être replacées dans leur contexte. La société de gestion fait état d’un taux d’occupation en progression, de nouveaux baux, de cessions réalisées en 2025 au-dessus des dernières valeurs d’expertise, d’un endettement maîtrisé à un taux moyen de 3,30 % et d’une distribution qu’elle entend maintenir. Aucune faute n’est établie à la date de rédaction, aucune procédure collective n’est publiée et les décisions évoquées ici ont été adoptées par l’assemblée. Les statuts, la note d’information et les documents signés par chaque associé priment sur toute analyse générale, et seul le juge peut décider, au vu des pièces, si une responsabilité est engagée.