Depuis le 5 mars 2026, la variabilité du capital de la SCPI Opus Real, gérée par BNP Paribas REIM France, est suspendue : ses parts ne peuvent plus être cédées qu’en trouvant un acheteur sur le marché secondaire tenu par la société de gestion. Or le tableau des confrontations publié sur la page de la SCPI, consultée le 2 novembre 2026, indique qu’aucune part ne s’est échangée lors des six confrontations mensuelles tenues du 20 mai au 21 octobre 2026. Le carnet d’ordres affiché à la même date ne contient aucun ordre d’achat, et les prix de vente les plus bas vont de 750 à 943 euros par part, net vendeur, alors que la part se souscrivait 1 625 euros depuis septembre 2024 et 2 040 euros en 2022 et 2023. Selon le bulletin du deuxième trimestre 2026, la SCPI compte 3 015 associés et 98 561 parts.
Ces chiffres décrivent une absence de liquidité, pas une défaillance. À la date de rédaction, aucune procédure collective, aucune sanction et aucune décision de justice visant cette SCPI ou sa société de gestion n’est publiée, aucune responsabilité n’est établie, les statuts, la note d’information et les documents signés priment sur toute analyse générale, et seul le juge peut trancher un litige. La société de gestion a informé les associés par une lettre accompagnée de questions-réponses, publie le résultat de chaque confrontation et a versé, au titre du premier semestre 2026, des acomptes de 10,50 puis 12,00 euros par part. Restent des questions concrètes : comment vendre sans acheteur, que valent les chiffres publiés, quels leviers collectifs existent, et contre qui agir, dans quels délais ?
I. Pourquoi vos parts ne trouvent pas preneur : les règles de sortie et les chiffres publiés
A. Depuis le 5 mars 2026, une seule porte de sortie : le registre des ordres
Dans sa lettre aux associés de mars 2026, la société de gestion explique la décision par un marché immobilier allemand instable, une SCPI de sept immeubles qui n’a jamais atteint la taille critique depuis son lancement, une nouvelle baisse de 4,9 % de la valeur du portefeuille entre le 30 juin et le 31 décembre 2025 et des relocations plus difficiles, notamment pour les bureaux, qui représentent environ 80 % du patrimoine. Elle indique que la variabilité est suspendue pour une durée de trois ans à compter du 5 mars 2026, en application de l’article 6 des statuts tel que modifié par l’assemblée générale extraordinaire du 4 juillet 2024.
Cet article 6, dans sa version du 11 mai 2026, permet à la société de gestion de suspendre la variabilité, après avoir recueilli l’avis du conseil de surveillance et informé les associés, le dépositaire et l’Autorité des marchés financiers, lorsque des demandes de retrait restent non satisfaites pendant trois mois continus, quel que soit le pourcentage de parts qu’elles représentent. La note d’information précise les effets de la suspension : les souscriptions et les demandes de retrait inscrites sont annulées, le capital ne peut plus augmenter, et les achats et ventes ne peuvent plus passer que par le marché secondaire. Les associés dont la demande était en attente doivent, selon cette note, en être informés individuellement par lettre recommandée. Au 31 décembre 2025, le rapport annuel recensait 3 490 parts en attente de retrait, soit 3,5 % du nombre total de parts : ces demandes ont disparu avec la suspension, et leurs auteurs ont dû, s’ils voulaient toujours sortir, passer un nouvel ordre.
Le fonctionnement de ce marché est fixé par la loi. L’article L. 214-93 du code monétaire et financier impose que les ordres d’achat et de vente soient, à peine de nullité, inscrits sur un registre tenu au siège de la société, et précise : « Le prix d’exécution résulte de la confrontation de l’offre et de la demande. » Le même texte charge la société de gestion d’établir et de publier ce prix, et dispose qu’elle garantit la bonne exécution des transactions. L’article 422-229 du règlement général de l’AMF ajoute que la confrontation a lieu à intervalles réguliers et à heure fixe, selon une périodicité qui ne peut pas dépasser trois mois. Ici, la note d’information retient le troisième mercredi de chaque mois à 12 heures, pour des ordres reçus et validés au plus tard le lundi précédent à 12 heures.
Le prix retenu est celui qui permet d’échanger le plus grand nombre de parts. Lorsqu’aucun ordre d’achat ne rencontre un ordre de vente, il n’y a ni transaction ni prix nouveau : c’est ce qui s’est produit le 20 mai, le 17 juin, le 15 juillet, le 19 août, le 16 septembre et le 21 octobre 2026, selon la page de la SCPI. Le document de questions-réponses joint à la lettre de mars indique qu’en l’absence de transaction, la valeur de référence affichée dans l’espace client reste la valeur de réalisation au 31 décembre 2025, soit 1 179,84 euros par part. Cette valeur d’affichage ne garantit donc aucun prix de sortie.
L’ordre de vente obéit à des règles précises. Il prend la forme d’un mandat établi par la société de gestion, qui doit mentionner le nombre de parts et le prix minimum accepté. L’article 422-205 du règlement général de l’AMF fixe sa durée de validité à douze mois, impose d’informer l’associé du délai d’expiration et prévoit : « Le délai de validité de l’ordre peut être prorogé de douze mois maximum sur demande expresse de l’associé. » La note d’information ajoute que la prorogation ne fait pas perdre la priorité d’exécution, que l’ordre devient caduc s’il n’est pas exécuté à l’issue de l’année supplémentaire, que le vendeur peut exiger une exécution en une seule fois, et que relever son prix minimum fait perdre le rang d’inscription. Une fois l’ordre exécuté, le vendeur doit être payé dans un délai usuel de dix à vingt jours ouvrés, qui ne devrait pas dépasser un mois.
Côté acheteur, la note d’information prévoit un ordre valable un mois, assorti d’un prix maximum frais inclus et d’une couverture versée à l’avance sur un compte non rémunéré, ou d’une confirmation bancaire lorsque les ordres ne dépassent pas 30 000 euros. L’acquéreur supporte en outre des droits d’enregistrement de 5 % et une commission de cession : selon le carnet publié, une part proposée à 750 euros net vendeur coûte 823,50 euros à l’acheteur. Ces contraintes, l’incertitude sur les valeurs des bureaux allemands et l’échéance de la dette évoquée plus loin pourraient expliquer l’absence d’acheteurs, sans que les documents consultés permettent de l’affirmer.
Il existe une autre voie, souvent oubliée : la cession directe, sans intervention de la société de gestion. La note d’information l’admet, à condition que l’acte de cession soit enregistré auprès de l’administration fiscale, que les parties acquittent les droits de 5 % et que des frais de dossier de 180 euros par cession soient réglés. Une cession à une personne étrangère à la société suppose l’agrément de la société de gestion, réputé acquis faute de réponse dans les deux mois, sauf transmission à un conjoint, à un ascendant ou à un descendant, qui en est dispensée. Cette voie peut servir lorsqu’un proche ou un autre associé accepte de racheter les parts à un prix convenu, avec les mêmes questions de valeur et de fiscalité.
B. Valeur, dette, calendrier : ce que révèlent les chiffres publiés
Les principaux indicateurs publiés par la société de gestion, dans le rapport annuel 2025, le bulletin du deuxième trimestre 2026 et la page de la SCPI consultée le 2 novembre 2026, se résument ainsi.
| Indicateur | Montant publié | Date ou période |
|---|---|---|
| Associés et parts | 3 015 associés, 98 561 parts | 30 juin 2026 |
| Prix de souscription | 2 040 €, puis 1 840 €, puis 1 625 € | avril 2022, septembre 2023, septembre 2024 |
| Valeur de réalisation par part | 1 324,72 €, puis 1 179,84 €, puis 1 131,30 € | fin 2024, fin 2025, 30 juin 2026 |
| Valeur de reconstitution par part | 1 436,35 €, puis 1 363,41 € | fin 2025, 30 juin 2026 |
| Confrontations depuis la suspension | six, aucune part échangée | 20 mai au 21 octobre 2026 |
| Carnet d’ordres | aucun ordre d’achat ; ventes de 750 € à 943 € net vendeur | 2 novembre 2026 |
| Dettes bancaires | 52 millions d’euros, 31,5 % de la valeur des immeubles | 31 décembre 2025 |
| Échéances des deux prêts | 32 millions d’euros le 1er avril 2027 ; 20 millions d’euros le 28 juillet 2028 | rapport annuel 2025 |
| Acomptes versés | 10,50 € puis 12,00 € par part | premier et deuxième trimestres 2026 |
| Taux d’occupation financier | 93,21 %, contre 92,32 % | premier semestre 2026, second semestre 2025 |
La valeur de réalisation n’est pas un prix. L’article L. 214-109 du code monétaire et financier la définit ainsi : « La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société. » Elle repose sur des expertises, que le bulletin du deuxième trimestre dit réalisées une fois par an pour une SCPI à capital fixe, et elle ne dit pas combien un acheteur accepterait de payer. L’écart est ici important : l’offre de vente la plus basse, à 750 euros, se situe environ 34 % sous la valeur de réalisation du 30 juin 2026, 54 % sous le dernier prix de souscription et 63 % sous le prix de 2022 et 2023, et elle ne trouve pas preneur. Le prix de souscription comprenait par ailleurs une commission de souscription de 10,716 % toutes taxes comprises selon la note d’information, ce qui explique une partie de l’écart entre le prix payé et la valeur de réalisation, même sans baisse des immeubles.
Une baisse de valeur n’est pas encore une perte au sens juridique. Dans une affaire concernant une autre SCPI, la cour d’appel de Paris, le 11 juin 2026 (n° 25/04375), a jugé que la valorisation publiée des parts, inférieure au prix de souscription, ne caractérisait pas une perte réalisée, car « cette valorisation des parts de la SCPI ne révélait qu’une moins-value latente ». Tant que vous conservez vos parts, la perte reste latente ; elle se réalise lors de leur vente ou à la clôture de la liquidation de la société. Cette distinction compte pour les délais d’action examinés plus loin.
La dette mérite une attention particulière. Le rapport annuel 2025 fait état de deux prêts, dont l’un, tiré à hauteur de 32 millions d’euros, arrive à échéance le 1er avril 2027, soit dans cinq mois. La lettre de mars 2026 range les échéances d’emprunts parmi les deux priorités de la gestion et annonce l’étude d’arbitrages, c’est-à-dire de ventes d’immeubles, dès que les conditions de marché seront réunies. Les documents consultés ne disent pas comment cette échéance serait traitée : prolongation, refinancement, cessions ou combinaison de ces solutions. L’article L. 214-101 du code monétaire et financier n’autorise la société de gestion à emprunter que dans la limite d’un maximum fixé par l’assemblée générale. Et lorsque des immeubles sont vendus sans que les fonds soient réinvestis, l’article 422-225 du règlement général de l’AMF prévoit que « l’assemblée générale est seule compétente pour décider de l’affectation du produit de la vente », soit une distribution aux associés, soit la dotation d’un fonds de remboursement. Les associés auraient donc leur mot à dire sur l’usage d’un éventuel produit de cession disponible.
Combien de temps la suspension peut-elle durer ? La lettre annonce trois ans. La note d’information et les statuts du 11 mai 2026 prévoient seulement que la variabilité peut être rétablie par décision de la société de gestion, après avis du conseil de surveillance et information préalable des associés, du dépositaire et de l’AMF ; ils ne fixent pas, à notre lecture, de critère chiffré qui imposerait ce rétablissement. Le rétablissement entraînerait l’annulation des ordres en attente sur le marché secondaire et la fixation d’un nouveau prix de souscription. Sur ce point, l’article L. 214-94 du code monétaire et financier dispose : « Tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts supérieur à 10 % doit être justifié par la société de gestion et notifié à l’Autorité des marchés financiers ». La note d’information ajoute que les associés qui n’auraient pas pu vendre seraient alors invités à déposer une demande de retrait, satisfaite au fil des nouvelles souscriptions.
Il serait incomplet de ne retenir que les éléments défavorables. Selon le bulletin du deuxième trimestre, le taux d’occupation financier progresse, un locataire parti de l’immeuble de Ratingen est en partie remplacé par un bail de dix ans fermes portant sur 764 m² à compter du 30 septembre 2026, l’acompte du deuxième trimestre a été porté de 10,50 à 12,00 euros, dont 1,09 euro prélevé sur le report à nouveau, et l’assemblée générale du 11 mai 2026 a adopté l’ensemble des résolutions présentées, dont le rétablissement d’un quorum de 10 % pour la tenue des assemblées. La société de gestion indique enfin qu’elle déploiera ses meilleurs efforts pour verser en 2026 une distribution proche de celle de 2025, sans la garantir.
II. Ce que vous pouvez faire maintenant, seul ou avec d’autres associés
A. Vendre, attendre ou peser ensemble sur les décisions de la SCPI
Vendre reste possible, à condition de trouver un acheteur. La prochaine échéance découle de la note d’information : la confrontation du troisième mercredi de novembre tombe le 18 novembre 2026 à 12 heures, pour des ordres reçus et validés au plus tard le lundi 16 novembre à 12 heures. Avant de fixer un prix minimum, consultez le carnet d’ordres publié, qui donne les cinq meilleurs prix de chaque côté : le 2 novembre 2026, il n’affichait aucun acheteur. Un prix minimum inférieur aux offres existantes peut placer votre ordre en tête de file, sans garantir une exécution. Si votre ordre a été déposé au printemps 2026, surveillez sa date d’expiration et demandez sa prorogation par écrit avant son terme. Conservez chaque pièce : copie du mandat, accusé de réception, horodatage, compte rendu de chaque confrontation.
Ces pièces peuvent devenir décisives. Le tribunal judiciaire de Nanterre, le 29 mai 2026 (n° 24/07353), jugement de première instance, a retenu que le placement d’un ordre d’achat par un investisseur et son acceptation par la société de gestion d’une autre SCPI « sont constitutifs d’un contrat de mandat par lequel la société de gestion s’est engagée à confronter l’ordre ». Le même jugement a déclaré prescrite l’action engagée plus de cinq ans après le courrier annonçant l’annulation de l’ordre. Un incident d’exécution se conteste donc vite, pièces à l’appui.
Méfiez-vous des sollicitations proposant de racheter vos parts hors du registre, rapidement et à un bon prix, contre une avance de frais. La loi impose l’inscription des ordres sur le registre, et une cession directe suppose un acte enregistré, le paiement des droits et, le cas échéant, l’agrément de la société de gestion. Les méthodes des escrocs qui ciblent les épargnants bloqués sont décrites dans notre article sur les faux liquidateurs et faux intermédiaires qui promettent de récupérer des fonds.
Attendre est une autre option, qui n’est pas passive. Les acomptes continuent d’être versés sans être garantis, les valeurs seront de nouveau arrêtées au 31 décembre 2026, et chaque bulletin trimestriel renseigne sur les ventes d’immeubles, la dette et la vacance. Celui du troisième trimestre 2026 n’était pas en ligne le 2 novembre 2026.
Les associés disposent aussi de leviers collectifs, qui pèsent davantage à plusieurs. Le premier est le conseil de surveillance. L’article L. 214-99 du code monétaire et financier lui confie l’assistance de la société de gestion et précise : « Il opère les vérifications et les contrôles qu’il juge opportun à tout moment. » Il peut se faire communiquer tout document et demander un rapport sur la situation de la SCPI. Interroger ses membres, par écrit, sur le traitement de l’échéance d’avril 2027 et sur le programme de cessions est une démarche utile. La société de gestion a par ailleurs publié sur son site un appel à candidatures pour les postes de membres du conseil à pourvoir lors des assemblées de juin 2027 : un associé peut se présenter.
Le deuxième levier est l’assemblée générale. L’article L. 214-103 du code monétaire et financier impose sa réunion dans les six mois de la clôture de l’exercice pour approuver les comptes, permet à tout associé de saisir le juge des référés pour en obtenir la convocation, et ajoute : « Toute personne intéressée peut demander au président du tribunal compétent statuant en référé d’enjoindre aux dirigeants » de communiquer les documents prévus. Le vote se prépare : selon l’article L. 214-104, une procuration sans indication de mandataire donne lieu à un vote favorable aux résolutions présentées ou agréées par la société de gestion et défavorable aux autres. L’article L. 214-105 ouvre le vote par correspondance, mais un bulletin sans sens de vote ou exprimant une abstention est compté parmi les votes négatifs. Un associé qui souhaite soutenir une résolution déposée par d’autres associés a donc intérêt à voter lui-même ou à désigner nommément un mandataire.
Les associés peuvent aussi proposer leurs propres résolutions. L’article R. 214-138 du code monétaire et financier prévoit : « Un ou plusieurs associés représentant au moins 5 % du capital social peuvent demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée de projets de résolution. » Ce seuil est dégressif au-delà de 760 000 euros de capital. Pour un capital de 14 784 150 euros, celui de la SCPI depuis la réduction de la valeur nominale à 150 euros votée en 2024, notre calcul selon le barème du texte aboutit à environ 273 242 euros de nominal, soit 1 822 parts, un peu moins de 1,9 % du capital. La demande doit parvenir au siège, par lettre recommandée ou par voie électronique, au moins vingt-cinq jours avant l’assemblée réunie sur première convocation. À défaut de convocation par la société de gestion, l’article R. 214-136 permet une convocation « Par un mandataire désigné en justice à la demande d’un ou de plusieurs associés réunissant au moins le dixième du capital social », soit ici 9 857 parts au moins.
Le troisième levier tient à la loi elle-même. Le II de l’article L. 214-93 du code monétaire et financier vise le cas où les ordres de vente inscrits depuis plus de douze mois représentent au moins 10 % des parts émises : la société de gestion « en informe sans délai l’Autorité des marchés financiers », puis, dans les deux mois, convoque une assemblée générale extraordinaire et « lui propose la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée ». La note d’information de la SCPI reprend ce mécanisme. À la fin du deuxième trimestre 2026, le bulletin recensait 1 646 parts inscrites à la vente, soit 1,7 % ; le seuil correspond à 9 857 parts. Comme un ordre de vente expire au bout de douze mois, seuls des ordres prorogés pourraient, à notre lecture, remplir la condition d’ancienneté. Le déclenchement de ce mécanisme ne relève d’aucune décision individuelle : il dépend du volume et de l’ancienneté des ordres de l’ensemble des vendeurs.
Une dissolution anticipée peut enfin être soumise au vote. L’article 1844-7 du code civil prévoit que la société prend fin, notamment, « Par la dissolution anticipée décidée par les associés ». Les statuts confient alors la liquidation à la société de gestion en fonction, à laquelle l’assemblée peut adjoindre un ou plusieurs coliquidateurs. Une telle décision conduirait à vendre les immeubles, à rembourser la dette et à répartir le solde ; dans un marché déprimé, elle pourrait figer des pertes que le temps aurait peut-être réduites. Elle se discute donc chiffres en main, avec le conseil de surveillance. Ces questions de gouvernance relèvent du contentieux entre associés et de la gouvernance des sociétés.
Reste la question du retrait forcé par le juge. L’article 1869 du code civil permet à l’associé d’une société civile de se retirer et précise : « Ce retrait peut également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice. » Mais l’article 1845 du même code ne rend ces règles applicables aux sociétés civiles que sous une réserve : « à moins qu’il n’y soit dérogé par le statut légal particulier auquel certaines d’entre elles sont assujetties ». Or le code monétaire et financier organise spécialement la sortie des associés de SCPI, par le registre des ordres et les mesures de l’article L. 214-93. Nous n’avons trouvé aucune décision publiée appliquant l’article 1869 à une SCPI ; une telle demande serait donc incertaine et, même accueillie, elle imposerait à la société de rembourser une valeur fixée à dire d’expert, alors que sa trésorerie est limitée.
Deux situations particulières appellent une vigilance supplémentaire. Si vous avez acheté vos parts à crédit, le prêt continue de courir, quelle que soit la liquidité de la SCPI. Dans une affaire jugée par la cour d’appel de Paris le 20 avril 2022 (n° 20/03219), des emprunteurs dont les parts de SCPI étaient nanties n’avaient pas trouvé d’acquéreur ; la cour a relevé que la banque ne s’était engagée ni à racheter les parts ni à les vendre à leur place, et qu’elle « est libre de mettre en oeuvre ou non, de manière discrétionnaire, le nantissement dont elle bénéficie ». Mieux vaut donc ouvrir tôt la discussion avec le prêteur, avant tout incident de paiement.
Si vous détenez la SCPI au travers d’un contrat d’assurance vie en unités de compte, votre interlocuteur est l’assureur, pas la société de gestion. L’article L. 131-1 du code des assurances pose le principe : « Le contractant ou le bénéficiaire obtient le règlement en espèces. » L’article L. 132-21 impose à l’assureur, en cas de rachat, de verser la valeur de rachat « dans un délai qui ne peut excéder deux mois ». L’article L. 131-4 autorise certaines restrictions lorsque l’unité de compte est constituée de parts d’un organisme de placement collectif dont le rachat est suspendu ou plafonné ; son application à une SCPI dépend de la qualification retenue et des clauses du contrat, que nous n’avons pas pu examiner. Le mécanisme est détaillé dans notre article sur les rachats bloqués d’OPCI et l’assurance vie.
B. Mettre en cause le conseiller ou la société de gestion : conditions, preuves et délais
La perte de valeur ne suffit pas à engager une responsabilité. Une action suppose une faute, un préjudice et un lien de causalité, que le demandeur doit établir. Deux débiteurs possibles se distinguent : celui qui vous a recommandé le placement, banque ou conseiller, et la société de gestion, auteur de la documentation.
Lorsqu’une banque ou une entreprise d’investissement fournit un conseil en investissement, l’article L. 533-13 du code monétaire et financier l’oblige à recueillir les informations sur les connaissances, l’expérience, la situation financière du client, y compris sa capacité à subir des pertes, et ses objectifs, afin de recommander des instruments adéquats. Un conseiller en investissements financiers est tenu, par l’article L. 541-8-1, d’agir de manière honnête, loyale et professionnelle, au mieux des intérêts de ses clients. L’inexécution de ces obligations contractuelles se répare sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil. Les questions à poser sont concrètes : le risque d’illiquidité et de perte en capital vous a-t-il été expliqué, l’horizon de placement correspondait-il à votre âge et à vos projets, la part de votre épargne investie dans une SCPI investie dans des bureaux d’un seul pays était-elle raisonnable, une simulation ne présentait-elle que des hypothèses favorables ? Les obligations d’une banque qui recommande des parts de SCPI sont développées dans notre article sur la SCPI conseillée par une banque, au comptant ou à crédit.
La jurisprudence récente donne des repères. Dans l’arrêt du 11 juin 2026 déjà cité, la cour d’appel de Paris (n° 25/04375), statuant sur renvoi après cassation à propos d’une autre SCPI, a retenu que le conseiller qui s’était borné à présenter une simulation ne faisant état que d’une valorisation à la hausse avait manqué à son obligation de prudence. Elle a aussi retenu une faute de la société de gestion, dont la documentation ne faisait pas apparaître une stratégie d’investissement plus risquée qu’un placement immobilier ordinaire, en relevant que le visa de l’AMF ne couvrait pas ce défaut, car « ce visa n’a pas vocation à attester de l’exhaustivité ou de la sincérité des éléments relatifs à la stratégie d’investissement ». La cour a rouvert les débats sur le montant de l’indemnisation. Ces solutions dépendent des documents propres à chaque affaire : rien, dans les pièces consultées pour le présent article, ne permet d’affirmer qu’une faute aurait été commise lors de la commercialisation de la SCPI dont il est question ici.
Le préjudice réparable n’est pas, en principe, le montant investi. La même cour l’analyse comme la perte d’une chance, en investissant mieux son capital ou en renonçant à l’investir, d’éviter les conséquences dommageables du placement. Le juge évalue cette chance, ce qui conduit souvent à une indemnisation partielle.
Lorsque la faute reprochée à la société de gestion a appauvri la SCPI elle-même, l’action relève d’un autre régime. L’article 1843-5 du code civil permet à un ou plusieurs associés d’exercer l’action sociale en responsabilité contre les gérants, mais précise : « en cas de condamnation, les dommages-intérêts sont alloués à la société ». L’associé qui agit en son nom propre doit, lui, démontrer un préjudice personnel, distinct de la seule baisse de valeur de ses parts.
Les délais sont le point le plus délicat. L’article 2224 du code civil dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Pour un défaut d’information sur le risque de perte attaché à des parts de SCPI, la Cour de cassation, chambre commerciale, le 15 janvier 2025 (n° 23-19.691) a jugé que « le délai pour agir en indemnisation d’un tel dommage ne peut commencer à courir avant la date à laquelle les pertes se réalisent ». Dans cette affaire, elle a ajouté que « le dommage allégué, consistant en la perte d’une partie du capital investi, ne pouvait se réaliser avant la clôture de la liquidation de la SCPI ». Pour un associé qui conserve ses parts, ce raisonnement devrait retarder le point de départ du délai ; pour celui qui vend à perte, la date de la vente pourrait marquer ce point de départ. Les défendeurs soutiennent souvent une date plus ancienne, comme celle d’un rapport annuel révélant la baisse, et le contentieux sur l’exécution d’un ordre obéit à une logique propre, comme l’a montré le jugement de Nanterre. Mieux vaut ne pas attendre la dernière limite.
La médiation peut aider sans faire perdre de temps. L’article L. 621-19 du code monétaire et financier prévoit que le médiateur de l’AMF reçoit les réclamations relevant de la compétence de l’Autorité, et précise : « La saisine du médiateur de l’Autorité des marchés financiers suspend la prescription de l’action civile et administrative à compter du jour où le médiateur est saisi. » Le délai court de nouveau, pour au moins six mois, lorsque le médiateur déclare la médiation terminée. Une réclamation écrite et datée adressée au distributeur reste souvent un préalable utile.
Encore faut-il réunir les preuves. Si les documents de souscription sont détenus par le distributeur et qu’il refuse de les remettre, l’article 145 du code de procédure civile permet de demander au juge une mesure d’instruction avant tout procès, « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige ». Le dossier à constituer comprend le bulletin de souscription et la date de votre investissement, la note d’information, le document d’informations clés et la brochure remis, le questionnaire de connaissances et d’objectifs, le rapport d’adéquation éventuel, les simulations, les échanges écrits avec le conseiller, les relevés de distribution, les bulletins trimestriels et rapports annuels, la lettre de mars 2026, les convocations et votes en assemblée, ainsi que vos ordres de vente et leurs accusés de réception. Si le conseiller a cessé son activité, son assureur de responsabilité civile professionnelle peut parfois être recherché : notre article sur les délais pour agir contre un conseiller ou son assureur décrit la démarche.
Conclusion
Depuis la suspension de la variabilité du 5 mars 2026, les associés de cette SCPI de bureaux allemands ne peuvent sortir qu’en trouvant un acheteur, et aucun ne s’est présenté lors des six confrontations tenues jusqu’au 21 octobre 2026. La valeur de réalisation publiée, 1 131,30 euros par part au 30 juin 2026, n’est pas un prix, et les rares vendeurs inscrits demandaient, le 2 novembre 2026, entre 750 et 943 euros sans trouver preneur. Le calendrier est connu : confrontation du 18 novembre 2026 pour des ordres validés avant le 16 novembre à midi, bulletin du troisième trimestre attendu, valeurs arrêtées au 31 décembre 2026, échéance d’un prêt de 32 millions d’euros le 1er avril 2027, assemblée annuelle au plus tard dans les six mois de la clôture de l’exercice, puis fin de la période de trois ans annoncée en mars 2029.
Plusieurs voies existent, qui ne s’excluent pas. Vendre suppose un prix minimum réaliste, un ordre prorogé si nécessaire et des pièces conservées. Attendre suppose de suivre les bulletins, la dette et les cessions. Peser collectivement passe par le conseil de surveillance, le vote réfléchi en assemblée, le dépôt de résolutions, possible à partir d’environ 1 822 parts, et, si les ordres de vente anciens atteignaient 10 % des parts, par l’assemblée extraordinaire que la loi impose alors de convoquer. Agir contre un conseiller ou contre la société de gestion suppose de démontrer une faute précise et une chance perdue ; la jurisprudence de la Cour de cassation retarde le point de départ du délai jusqu’à la réalisation des pertes, mais rien ne justifie d’attendre pour rassembler les preuves.
Rappelons enfin qu’à la date de rédaction, le 2 novembre 2026, aucune procédure collective, aucune sanction et aucune décision de justice visant la SCPI ou sa société de gestion n’est publiée, et qu’aucune responsabilité n’est établie. La société de gestion fait état d’un taux d’occupation en hausse, d’un nouveau bail, d’acomptes maintenus et d’une information régulière des associés. Les statuts, la note d’information et vos contrats priment sur toute analyse générale, chaque situation dépend de ses propres documents, et seul le juge peut trancher un litige.