Selon son bulletin trimestriel d’information du troisième trimestre 2026, publié en octobre 2026, la SCPI Accès Valeur Pierre, gérée par BNP Paribas REIM France, comptait 129 463 parts en attente de retrait au 30 septembre 2026, soit 5,4 % des 2 391 334 parts qui composent son capital. Le chiffre progresse depuis la fin de l’année 2025, où il s’établissait à 105 135 parts. Surtout, seules 191 parts ont été souscrites, et donc retirées, entre juillet et septembre, contre 1 953 au premier trimestre et 2 006 au deuxième. Le prix de souscription reste fixé à 765 euros et la valeur de retrait à 696,69 euros. Pour les 25 864 associés recensés au 30 septembre, et en particulier pour ceux qui ont demandé à sortir, une question devient concrète : combien de temps attendre, et que peut-on faire ?
Ces chiffres ne traduisent aucune défaillance. Le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales ne publie, pour cette société, aucune procédure collective, et aucune source officielle ne constate de difficulté de paiement à la date de rédaction. La société de gestion met en avant un taux d’occupation financier en hausse, à 86,50 %, onze nouvelles prises à bail au trimestre et des acomptes trimestriels toujours versés. Aucune responsabilité n’est établie : les statuts, la note d’information et les documents signés par chaque associé priment sur toute analyse générale, et seul le juge peut trancher un litige. Cet article expose les règles applicables, ce que prévoient les statuts mis à jour après l’assemblée du 17 juin 2026, et les leviers dont disposent les associés.
I. Pourquoi votre demande de retrait n’avance presque plus, et ce que la société de gestion peut décider
A. Une file chronologique qui n’avance qu’au rythme des nouvelles souscriptions
Dans une SCPI à capital variable, l’associé qui veut sortir ne vend pas ses parts à un acheteur qu’il choisit : il demande son retrait à la société, qui lui rembourse ses parts en les annulant. Le règlement général de l’Autorité des marchés financiers prévoit que ces demandes « sont, dès réception, inscrites sur le registre des demandes de retrait et sont satisfaites par ordre chronologique d’inscription » (article 422-218 du règlement général de l’AMF). Le bulletin du troisième trimestre rappelle ce principe et précise que le retrait n’intervient qu’en contrepartie d’une souscription nouvelle du même nombre de parts.
Le blocage vient de là. Les statuts prévoient qu’un retrait compensé par une souscription est payé au prix de souscription diminué de la commission de souscription hors taxes, soit 696,69 euros aujourd’hui. Le même règlement interdit d’émettre des parts nouvelles tant que des retraits attendent : « Il ne peut être procédé à des émissions de parts nouvelles ayant pour effet d’augmenter le capital tant qu’il existe, sur le registre prévu à l’article 422-218, des demandes de retrait non satisfaites à un prix inférieur ou égal au prix de souscription » (article 422-220 du règlement général de l’AMF). Chaque souscription sert donc à rembourser un associé de la file, et le nombre total de parts ne bouge plus : il est resté à 2 391 334 depuis 2023, selon le rapport annuel 2025.
Le tableau suivant reprend les chiffres publiés par la société de gestion.
| Date | Parts en attente de retrait | Part des parts émises | Parts souscrites et retirées sur la période |
|---|---|---|---|
| 31 décembre 2025 | 105 135 | 4,4 % | 44 861 sur l’année 2025 |
| 31 mars 2026 | 113 586 | 4,7 % | 1 953 au premier trimestre |
| 30 juin 2026 | 120 254 | 5,0 % | 2 006 au deuxième trimestre |
| 30 septembre 2026 | 129 463 | 5,4 % | 191 au troisième trimestre |
Ces données permettent un calcul simple, qui n’est pas une prévision. Au rythme du troisième trimestre, soit 191 parts en trois mois, il faudrait plus de 670 trimestres pour absorber la file actuelle. Au rythme des neuf premiers mois de 2026, soit 4 150 parts, il faudrait environ vingt-trois ans. Au rythme de l’année 2025, un peu moins de trois ans. Tout dépend donc de la collecte future, que personne ne peut garantir. Le document d’informations clés de la SCPI l’annonce d’ailleurs : il retient une période de détention recommandée de dix ans en raison de la nature illiquide de l’investissement, et prévient qu’une demande de rachat pourrait ne pas être satisfaite faute de contrepartie. Votre propre attente dépend aussi de votre rang : une demande déposée en 2024 passe avant une demande de septembre 2026, et le bulletin ne publie pas l’ancienneté des demandes en attente.
Un autre mécanisme pourrait accélérer les sorties : le fonds de remboursement. Le règlement général de l’AMF le prévoit, mais il ne naît que d’une décision des associés, et les statuts de la SCPI le subordonnent à une décision de l’assemblée générale ordinaire. À ce jour, aucun fonds n’est doté : le bilan publié dans le rapport annuel 2025 ne mentionne aucun montant à ce poste, ni au 31 décembre 2024 ni au 31 décembre 2025. Si un fonds était créé, le prix de sortie ne serait plus le même : « Si le retrait n’est pas compensé, le remboursement ne peut s’effectuer à un prix supérieur à la valeur de réalisation ni inférieur à celle-ci diminuée de 10 %, sauf autorisation de l’AMF » (article 422-230 du règlement général de l’AMF). Avec une valeur de réalisation de 610,32 euros au 30 juin 2026, ce prix se situerait entre 549,29 et 610,32 euros par part, contre 696,69 euros pour un retrait compensé. Nous avons détaillé ce dilemme à propos d’un fonds de remboursement proposé sous le prix de retrait.
Faut-il alors réclamer le paiement à la société de gestion ? Les juges se montrent réservés. Dans une ordonnance de référé, un associé d’une autre SCPI demandait à la société de gestion une provision correspondant au remboursement de ses parts ; le juge a relevé que l’obligation de remboursement invoquée « fait l’objet d’une contestation sérieuse » et a rejeté la demande, en relevant aussi que l’associé ne démontrait aucune faute du gérant à l’origine d’un préjudice (tribunal judiciaire d’Amiens, référé, 7 mai 2025, n° 25/00008). L’associé ne peut pas davantage céder ses parts comme des actions cotées : la Cour de cassation rappelle que « les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ne sont pas négociables » et que leur transfert résulte d’une inscription sur le registre des associés (Cass. 2e civ., 8 décembre 2022, n° 19-20.143, publié au Bulletin et au Rapport).
Reste la question du prix. La loi impose que le prix de souscription soit déterminé sur la base de la valeur de reconstitution, et précise : « Tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts supérieur à 10 % doit être justifié par la société de gestion et notifié à l’Autorité des marchés financiers » (article L. 214-94 du code monétaire et financier). « La valeur de reconstitution de la société est égale à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais afférents à une reconstitution de son patrimoine », et ces valeurs sont arrêtées à la clôture de chaque exercice et, pour une SCPI à capital variable, à chaque premier semestre (article L. 214-109 du code monétaire et financier). Pour une SCPI à capital variable, la valeur vénale des immeubles est actualisée chaque semestre par un expert externe, et les valeurs sont publiées dans le bulletin d’information (article R. 214-157-1 du code monétaire et financier).
Appliqué aux chiffres publiés, le calcul est le suivant. Le prix de 765 euros, fixé le 10 septembre 2024 après une baisse de 8,9 % depuis 840 euros, dépasse de 2,6 % la valeur de reconstitution de 745,63 euros arrêtée au 30 juin 2026, qui était encore de 765,12 euros au 31 décembre 2025. L’écart reste donc dans la fourchette légale. Il ne la quitterait que si la valeur de reconstitution tombait sous 695,45 euros environ, soit une baisse de près de 6,7 %. Les valeurs arrêtées au 31 décembre 2026 seront donc à surveiller. Si le prix de retrait devait baisser, la société de gestion devrait prévenir par lettre recommandée les associés inscrits sur le registre, au plus tard la veille de la date d’effet ; faute de réaction dans les quinze jours, « la demande de retrait est réputée maintenue au nouveau prix » (article 422-219 du règlement général de l’AMF). Les statuts de la SCPI reprennent cette règle. Nous avons expliqué comment réagir dans ce délai de quinze jours.
B. Le seuil légal de 10 % et la suspension prévue par les statuts : deux scénarios qui changeraient vos droits
La loi a prévu une alerte lorsque les sorties se bloquent durablement. « La même procédure est applicable au cas où les demandes de retrait non satisfaites dans un délai de douze mois représentent au moins 10 % des parts » : la société de gestion doit alors informer sans délai l’Autorité des marchés financiers, et « Dans les deux mois à compter de cette information, la société de gestion convoque une assemblée générale extraordinaire et lui propose la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée » (article L. 214-93 du code monétaire et financier). Le règlement général de l’AMF ajoute que l’inscription des ordres sur un registre d’achat et de vente constitue une mesure appropriée au sens de ce texte, et précise : « L’application de cette mesure emporte la suspension des demandes de retrait » (article 422-205 du règlement général de l’AMF).
Ce seuil est encore loin. Dix pour cent des parts représenteraient au moins 239 134 parts, soit près de 110 000 de plus que la file actuelle, et la loi ne compte que les demandes non satisfaites depuis douze mois, dont l’ancienneté n’est pas publiée. Les statuts reprennent ce mécanisme légal à l’identique.
La voie statutaire est plus proche. Les statuts mis à jour après l’assemblée générale du 17 juin 2026 permettent à la société de gestion de suspendre à tout moment la variabilité du capital, après avoir consulté le conseil de surveillance et informé au préalable des associés, du dépositaire et de l’Autorité des marchés financiers, lorsque des demandes de retrait restent non satisfaites pendant une période continue de trois mois, quel que soit le pourcentage de parts qu’elles représentent. Selon la même clause, cette décision entraîne l’annulation des souscriptions et des demandes de retrait inscrites sur le registre, l’interdiction d’augmenter le capital et le passage à un marché où seuls des ordres d’achat et de vente peuvent être inscrits. Le rétablissement de la variabilité relève aussi de la société de gestion ; il annule les ordres en cours et s’accompagne d’un nouveau prix de souscription fixé dans la fourchette de plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution.
À notre lecture des chiffres publiés, la condition statutaire de trois mois pourrait être regardée comme remplie, puisque des demandes attendent depuis la fin de 2025 au moins. Mais aucune suspension n’est annoncée dans le bulletin du troisième trimestre, et cette clause ouvre une faculté, non une obligation. La société de gestion conserve ce choix, sous le contrôle des associés et de l’autorité de tutelle. Pour l’associé, l’enjeu serait double : il perdrait son rang dans la file, puisque sa demande serait annulée, et il devrait inscrire un ordre de vente dont le prix dépendrait des acheteurs présents. Ailleurs, le passage à ce marché a parfois montré ses limites : une autre SCPI du même gestionnaire n’a vu aucune part s’échanger en six confrontations. Nous avons aussi analysé une clause de suspension adoptée par une autre SCPI en juin 2026.
Que faire dès maintenant ? D’abord, vérifier que sa demande est valablement inscrite. Selon le bulletin, la demande de retrait doit être adressée par le client ou son distributeur, par voie électronique ou par lettre recommandée avec accusé de réception, et le dossier doit être complet pour être inscrit sur le registre. En cas de nantissement des parts, par exemple après un achat à crédit, la mainlevée de la banque est requise. Les juges sont attentifs à ces formalités. Dans une affaire jugée à Paris, un associé reprochait à sa banque d’avoir tardé à transmettre une demande de retrait de parts d’une autre SCPI, restée incomplète faute d’indiquer le nombre de parts malgré quatre relances. Le tribunal a retenu : « C’est donc du fait de sa négligence que cette opération a tardé à être dûment enregistrée. » Il a ajouté que l’associé ne pouvait se dire privé du prix de cession, alors qu’il en est toujours propriétaire (tribunal judiciaire de Paris, 14 avril 2026, n° 26/00363).
Ensuite, éviter les ordres contradictoires. Les statuts interdisent que les mêmes parts fassent à la fois l’objet d’une demande de retrait et d’un ordre de vente sur le marché secondaire. Dans l’ordonnance rendue à Amiens, une demande portant sur la totalité des parts, adressée après un premier ordre de retrait limité, a été jugée sans effet sur ce point, le juge relevant qu’elle « ne peut coexister avec l’ordre de retrait de 100 parts » ; il a aussi refusé de voir dans une lettre de réclamation un ordre d’actionner le fonds de remboursement, car ce courrier « constitue clairement un document contentieux général » (tribunal judiciaire d’Amiens, référé, 7 mai 2025, n° 25/00008). Conserver les accusés de réception, les messages de confirmation et toute lettre annonçant une baisse de prix ou une suspension est donc essentiel.
Enfin, connaître l’alternative du gré à gré, qui reste ouverte. Les statuts soumettent la cession à un tiers ou à un associé à l’agrément de la société de gestion, sauf succession, liquidation de communauté ou cession à un conjoint, un ascendant ou un descendant. Le vendeur informe la société de gestion par lettre recommandée de l’identité de l’acquéreur, du nombre de parts et du prix ; la décision est notifiée dans les deux mois, et le silence vaut agrément. En cas de refus, la société de gestion doit, dans le mois, faire acquérir les parts par un associé ou un tiers, ou par la société elle-même avec l’accord du cédant. Le prix est librement fixé entre les parties. Selon le bulletin, la cession doit être signifiée dans les trente jours avec le justificatif du paiement des droits d’enregistrement, et des frais de dossier de 180 euros sont appliqués. Ces droits s’élèvent à 5 % du prix, taux prévu « pour les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière » (article 726 du code général des impôts). La note d’information met ces droits à la charge des parties, sans préciser laquelle ; un acheteur en tiendra compte dans le prix qu’il propose. Le vendeur perd la jouissance des parts au premier jour du trimestre de la cession. Une vente à prix réduit règle la question de la sortie, mais elle cristallise la perte, ce qui a des conséquences sur les délais pour agir présentés plus loin. Notre guide sur les parts de SCPI bloquées et les recours de l’épargnant compare ces options.
II. Vos leviers d’associé : l’assemblée générale de 2027 et, si une perte se réalise, les actions en responsabilité
A. Peser sur l’assemblée de 2027 : conseil de surveillance, projets de résolution, fonds de remboursement et distributions
Le premier levier est le conseil de surveillance. La loi le compose de trois à douze associés désignés par l’assemblée générale, et lui donne des moyens réels : « Il opère les vérifications et les contrôles qu’il juge opportun à tout moment. » Il peut se faire communiquer tout document ou demander un rapport à la société de gestion, et présente chaque année un rapport à l’assemblée (article L. 214-99 du code monétaire et financier). Le bulletin du troisième trimestre annonce que cinq postes seront à pourvoir lors de la prochaine assemblée générale. Pour être candidat, il faut détenir au moins 30 parts, ne pas exercer plus de dix mandats de membre de conseil de surveillance de SCPI établies en France, et adresser un dossier complet avant le 30 janvier 2027. Les membres sont élus pour trois ans. La compétition existe : en 2026, seize candidatures avaient été présentées pour cinq postes, selon le rapport annuel 2025.
Le deuxième levier est le projet de résolution. Le code monétaire et financier permet à un ou plusieurs associés réunissant une fraction du capital de demander l’inscription de projets de résolution à l’ordre du jour, par lettre recommandée ou par voie électronique, vingt-cinq jours au moins avant l’assemblée réunie sur première convocation. Pour les SCPI dont le capital dépasse 760 000 euros, la fraction requise est réduite par tranches. La société de gestion doit accuser réception dans les cinq jours, et « Les projets de résolution sont inscrits à l’ordre du jour et soumis au vote de l’assemblée » (article R. 214-138 du code monétaire et financier). À notre calcul, pour un capital nominal de 547 615 486 euros au 31 décembre 2025, le seuil représente environ 2,94 millions d’euros de capital nominal, soit un peu plus de 12 800 parts, ou 0,54 % des parts. Aucun associé isolé de taille moyenne ne l’atteint, mais un groupe d’associés le peut. Les projets peuvent porter sur la création d’un fonds de remboursement, sur l’affectation de réserves ou sur la rémunération de la société de gestion.
Le troisième levier tient au vote lui-même. Un pouvoir donné sans désigner de mandataire n’est pas neutre : dans ce cas, « le président de l’assemblée générale émet un avis favorable à l’adoption des projets de résolution présentés ou agréés par la société de gestion et un vote défavorable à l’adoption de tous autres projets de résolution » (article L. 214-104 du code monétaire et financier). L’associé qui soutient une résolution déposée par d’autres associés doit donc voter lui-même ou confier son pouvoir à un mandataire qu’il désigne. Le vote par correspondance qui n’exprime aucun sens ou exprime une abstention compte comme un vote négatif (article L. 214-105 du code monétaire et financier). La loi permet de tenir l’assemblée sans quorum (article L. 214-103 du code monétaire et financier), mais l’assemblée du 17 juin 2026 a réintroduit dans les statuts un quorum minimal de 10 % du capital, selon le rapport annuel et le bulletin du deuxième trimestre : la participation compte.
Sur le fonds de remboursement, le règlement général de l’AMF réserve la décision aux associés : la création et la dotation sont décidées par l’assemblée générale, qui en fixe les limites et les critères d’utilisation ; les sommes proviennent du produit de cessions d’immeubles ou de bénéfices affectés lors de l’approbation des comptes, et « Les liquidités affectées au fonds de remboursement sont destinées au seul remboursement des associés » (article 422-231 du règlement général de l’AMF). Une éventuelle reprise des sommes non utilisées « fait l’objet d’un rapport motivé de la société de gestion, porté préalablement à la connaissance des associés et de l’AMF » (article 422-233 du règlement général de l’AMF). Le choix n’est pas simple : un fonds offre une sortie plus rapide, mais à un prix compris entre la valeur de réalisation et cette valeur diminuée de 10 %, et il mobilise des liquidités qui ne servent plus à l’immobilier ni aux distributions.
Les distributions méritent justement l’attention des associés. La loi prévoit que l’assemblée détermine les bénéfices distribués, et ajoute : « l’assemblée peut décider la mise en distribution des sommes prélevées sur les réserves dont elle a la disposition. Dans ce cas, la décision indique expressément les postes de réserve sur lesquels les prélèvements sont exercés » (article L. 214-103 du code monétaire et financier). Selon le rapport annuel 2025, la septième résolution soumise à l’assemblée du 17 juin 2026, approuvée comme toutes les autres selon le bulletin du deuxième trimestre, autorise la société de gestion à distribuer des sommes prélevées sur la prime de fusion, dans la limite du stock disponible à la fin du trimestre précédent, jusqu’à l’assemblée qui statuera sur les comptes de 2026. Ce prélèvement a représenté 4,86 euros par part en 2025, sur une distribution de 29,46 euros, soit 11,6 millions d’euros. Au troisième trimestre 2026, sur 7,08 euros distribués, 1,92 euro est présenté comme des plus-values sur cessions d’immeubles et indiqué comme prélevé sur la prime de fusion ; le bulletin le classe parmi les revenus non récurrents. Le même rapport annuel fait apparaître, dans les capitaux propres au 31 décembre 2025, un poste de plus ou moins-values réalisées sur cessions négatif de 164,9 millions d’euros. Ces opérations sont autorisées par l’assemblée et ne révèlent, en l’état, aucune irrégularité. Mais un associé peut légitimement demander, lors de l’assemblée de 2027, comment se répartissent les revenus courants et les prélèvements sur réserves, et s’il serait préférable d’affecter une partie des réserves ou du produit des cessions à la liquidité. Ce sont des choix de gestion, que l’assemblée a le pouvoir d’orienter.
L’assemblée a aussi prise sur la société de gestion elle-même. La Cour de cassation a jugé qu’une délibération de l’assemblée générale d’une SCPI qui modifie la rémunération statutaire de la société de gestion n’exige pas son accord : « une délibération de l’assemblée générale de la SCPI modifiant les dispositions des statuts fixant la rémunération de la société de gestion n’a pas à être agréée par celle-ci, qui ne peut s’y opposer » (Cass. com., 17 septembre 2025, n° 24-14.271, publié au Bulletin). Plus radicalement, la loi permet à l’assemblée de révoquer la société de gestion à la majorité des voix des associés présents ou représentés, une révocation sans juste motif pouvant donner lieu à des dommages-intérêts ; elle ajoute que « la société de gestion est révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé » (article L. 214-98 du code monétaire et financier). Rien, à la date de rédaction, ne permet de dire qu’une telle cause existerait : ces textes indiquent seulement l’étendue des pouvoirs des associés.
Si une décision d’assemblée paraît contestable, le délai est court : les actions en nullité de décisions sociales « se prescrivent par deux ans à compter du jour où la nullité est encourue » (article 1844-14 du code civil). Lorsque l’associé invoque un abus de majorité sans réclamer de dommages-intérêts aux majoritaires, la Cour de cassation juge que son action peut être dirigée contre la société seule : « la recevabilité d’une action en nullité d’une délibération sociale pour abus de majorité n’est pas, en l’absence de demande indemnitaire dirigée contre les associés majoritaires, subordonnée à la mise en cause de ces derniers » (Cass. com., 9 juillet 2025, n° 23-23.484, publié au Bulletin). Ces actions relèvent du contentieux entre associés de sociétés civiles, où la preuve des votes, des convocations et des documents remis aux associés est décisive.
B. Si une perte se réalise : contre qui agir, sur quel fondement et dans quels délais
L’attente ne crée pas, à elle seule, un droit à indemnisation. Une action en responsabilité suppose une faute, un préjudice et un lien entre les deux. Deux pistes se présentent, selon la personne en cause.
La première vise le conseiller ou l’établissement qui a recommandé l’achat des parts. Les prestataires de services d’investissement doivent recueillir les informations sur la situation financière de leurs clients, y compris leur capacité à subir des pertes et leur tolérance au risque, afin de leur recommander des instruments adéquats (article L. 533-13 du code monétaire et financier). Les conseillers en investissements financiers sont tenus d’agir de manière honnête, loyale et professionnelle, au mieux des intérêts de leurs clients, et de recueillir les mêmes informations avant tout conseil (article L. 541-8-1 du code monétaire et financier). La question centrale sera celle du risque de liquidité : l’associé a-t-il été averti qu’il pourrait ne pas sortir avant longtemps, et cette contrainte était-elle compatible avec ses besoins ? Le préjudice réparable est le plus souvent une perte de chance. Le tribunal judiciaire de Paris a retenu la faute d’un intermédiaire qui n’avait pas expliqué à sa cliente le coût d’une sortie anticipée, mais a limité l’indemnisation parce qu’elle avait déclaré un horizon de placement de plus de huit ans : « La perte de chance sera donc limitée à 20 % des frais supportés », soit 7 619,61 euros (tribunal judiciaire de Paris, 10 février 2026, n° 24/14063). L’horizon de dix ans affiché par le document d’informations clés pèsera donc dans l’appréciation. Nos analyses consacrées à une SCPI conseillée par une banque et à un placement conseillé par un conseiller en gestion de patrimoine détaillent les pièces à réunir.
Une telle action n’attend pas toujours la fin de l’investissement. Le tribunal des activités économiques de Paris a jugé recevable, avant la clôture de la liquidation de la SCPI concernée, l’action d’un souscripteur qui réclamait la réparation de la perte de chance de ne pas souscrire, en retenant que « le préjudice constitué par la perte de chance présente un caractère direct et certain dès lors qu’est constatée la disparition de la probabilité d’un élément favorable » (tribunal des activités économiques de Paris, 24 mars 2025, n° 2024029936). Le fond de cette affaire restait à juger, et la situation d’une SCPI en activité est différente de celle d’une SCPI en liquidation.
La seconde piste vise la société de gestion. Le code civil prévoit qu’« un ou plusieurs associés peuvent intenter l’action sociale en responsabilité contre les gérants », et qu’« en cas de condamnation, les dommages-intérêts sont alloués à la société » (article 1843-5 du code civil). Des associés d’une autre SCPI ont exercé cette action pour réclamer à la société de gestion la réparation de la dégradation du patrimoine de la SCPI ; la cour d’appel de Paris a écarté la prescription opposée par la société de gestion, en jugeant que « la prescription d’une action en responsabilité ne peut commencer à courir avant la réalisation du dommage ou avant la date à laquelle ce dommage est révélé à la victime » (CA Paris, 18 novembre 2024, n° 23/17888). La frontière avec l’action individuelle est stricte : l’associé qui agit pour lui-même contre un tiers doit invoquer un préjudice personnel et distinct de celui de la société, c’est-à-dire « d’un préjudice qui ne puisse être effacé par la réparation du préjudice social » (Cass. com., 4 novembre 2021, n° 19-12.342, publié au Bulletin). La baisse de valeur des parts reflète d’abord celle du patrimoine de la SCPI ; l’associé ne pourrait en demander réparation pour lui-même qu’en démontrant un préjudice propre, par exemple lié à une information inexacte qu’il aurait personnellement reçue.
Les délais commandent la stratégie. Le principe est posé par le code civil : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil). Pour un manquement au devoir d’information ou de conseil sur le risque de pertes d’une SCPI, la Cour de cassation juge que « le délai pour agir en indemnisation d’un tel dommage ne peut commencer à courir avant la date à laquelle les pertes se réalisent » (Cass. com., 15 janvier 2025, n° 23-19.691). Statuant après cet arrêt, la cour d’appel de Paris a précisé qu’une baisse de valeur des parts publiée en assemblée générale « ne révélait qu’une moins-value latente, sans que la perte correspondante ne soit réalisée dans le patrimoine des investisseurs » (CA Paris, 11 juin 2026, n° 25/04375). À notre lecture, l’associé qui conserve ses parts n’a pas encore réalisé de perte au sens de ces décisions ; celui qui vend de gré à gré, ou sur un marché par confrontation, à un prix inférieur à son prix d’achat la réalise, et le délai de cinq ans pourrait courir à partir de cette vente. Il est prudent de conserver l’acte de cession et le relevé du prix obtenu.
Un autre point de départ mérite d’être anticipé si la variabilité était un jour suspendue et que l’associé estimait injustifiée l’annulation de sa demande de retrait. Dans une affaire jugée à Nanterre, un investisseur reprochait à une société de gestion d’avoir annulé son ordre d’achat de parts d’une SCPI ; le tribunal a jugé que l’ordre et son acceptation « sont constitutifs d’un contrat de mandat », puis que la date de réception de la lettre d’annulation « doit être retenue comme point de départ du délai de prescription de son action, nonobstant le fait que son dommage n’était alors pas définitivement quantifié ». L’action, engagée plus de cinq ans après, a été déclarée prescrite (tribunal judiciaire de Nanterre, 29 mai 2026, n° 24/07353). La transposition à une demande de retrait reste une hypothèse, mais elle invite à dater et conserver toute lettre d’annulation.
Avant le juge, une voie amiable existe. Le médiateur de l’Autorité des marchés financiers reçoit les réclamations qui relèvent de la compétence de l’autorité, et sa saisine protège le délai : « La saisine du médiateur de l’Autorité des marchés financiers suspend la prescription de l’action civile et administrative à compter du jour où le médiateur est saisi », le délai recommençant à courir pour au moins six mois lorsque la médiation est déclarée terminée (article L. 621-19 du code monétaire et financier). Une réclamation écrite préalable auprès du distributeur ou de la société de gestion reste utile, ne serait-ce que pour fixer les positions.
Enfin, la preuve se prépare. Lorsque les documents manquent, le juge peut ordonner une mesure d’instruction avant tout procès « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige » (article 145 du code de procédure civile). Le référé-provision n’est en revanche ouvert que dans des conditions étroites : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier » (article 835 du code de procédure civile). L’ordonnance d’Amiens citée plus haut montre qu’une demande de remboursement de parts dirigée contre la société de gestion se heurte facilement à une contestation sérieuse. Le dossier utile réunit le bulletin de souscription, le document d’informations clés et la note d’information remis lors de l’achat, le questionnaire de connaissance et d’expérience, le rapport d’adéquation éventuel, la demande de retrait et son accusé de réception, les bulletins trimestriels et les convocations aux assemblées.
Conclusion
Au 30 septembre 2026, la situation des associés qui veulent sortir est connue avec précision : 129 463 parts attendent un retrait, soit 5,4 % des parts, et seules 191 parts ont été retirées au troisième trimestre, faute de souscriptions nouvelles. Le prix de 765 euros et la valeur de retrait de 696,69 euros restent dans la fourchette légale de 10 % autour de la valeur de reconstitution arrêtée au 30 juin. Aucun fonds de remboursement n’est doté, et le seuil légal qui imposerait l’information de l’Autorité des marchés financiers et la convocation d’une assemblée extraordinaire reste éloigné.
Deux évolutions pourraient pourtant modifier la situation de chaque associé. La première est une baisse de prix, si les valeurs arrêtées au 31 décembre 2026 s’écartaient trop du prix actuel ; l’associé inscrit dans la file recevrait alors une lettre recommandée et disposerait de quinze jours pour réagir. La seconde est une suspension de la variabilité, que les statuts permettent à la société de gestion de décider sans attendre le seuil de 10 % ; elle annulerait les demandes en attente et ferait dépendre la sortie d’un marché par confrontation.
D’ici là, plusieurs démarches sont utiles. Vérifier que sa demande de retrait est complète et inscrite, et conserver les accusés de réception. Comparer, chiffres à l’appui, l’attente, la vente de gré à gré avec ses frais et un éventuel fonds de remboursement. Préparer, seul ou avec d’autres associés, l’assemblée générale de 2027 : candidatures au conseil de surveillance avant le 30 janvier 2027, projets de résolution vingt-cinq jours au moins avant l’assemblée, vote personnel ou par mandataire désigné plutôt que pouvoir en blanc, questions écrites sur l’affectation des réserves et la politique de liquidité. Si une perte se réalise, en particulier par une vente à prix réduit, examiner le rôle du conseiller qui a recommandé l’investissement, réunir les documents remis lors de la souscription et ne pas laisser passer le délai de cinq ans, que la saisine du médiateur de l’Autorité des marchés financiers peut suspendre.
Ces pistes doivent être replacées dans leur contexte. La société de gestion fait état d’un taux d’occupation financier en progression, de nouvelles locations, d’une restructuration achevée à Paris dont elle attend une hausse des loyers, et de distributions trimestrielles régulières. Aucune faute n’est établie à la date de rédaction, aucune procédure collective n’est publiée et les choix de gestion évoqués ici ont été autorisés par l’assemblée. Les statuts, la note d’information et les documents signés par chaque associé priment sur toute analyse générale, et seul le juge peut décider, au vu des pièces, si une responsabilité est engagée.