Depuis le 7 septembre 2026, la SCPI Accimmo Pierre, gérée par BNP Paribas REIM France, propose à une partie de ses associés de leur racheter leurs parts à 98,50 € l’une au moyen de son fonds de remboursement. Le bulletin trimestriel d’information du troisième trimestre 2026, publié fin octobre par la société de gestion (fichier créé le 28 octobre 2026), indique que ce fonds a été doté de 60 millions d’euros provenant de cessions d’immeubles, qu’il s’adresse aux associés dont la demande de retrait attend depuis plus de six mois et que ce prix représente, selon ses propres termes, « une forte décote » par rapport à la valeur de retrait, aujourd’hui fixée à 128,41 €. Le même bulletin annonce une distribution ramenée à 1,59 € par part pour le trimestre, contre 1,68 € pour chacun des deux trimestres précédents, et 636 021 parts toujours en attente de retrait au 30 septembre 2026, pour 58 611 associés.

Rien, dans ces documents, ne relève d’une défaillance : la SCPI ne fait l’objet d’aucune procédure collective, aucune sanction ni aucune faute de la société de gestion n’est établie à la date de rédaction, et le bulletin souligne que le recours au fonds reste « au libre choix des associés concernés ». La file d’attente a reculé de 4,5 % à 3,4 % du capital en un trimestre et le fonds est financé par des cessions d’immeubles. Les statuts, la note d’information et le courrier reçu par chaque associé priment sur toute analyse générale, et seul un juge peut trancher un désaccord. Faut-il accepter 98,50 € maintenant, ou attendre une sortie plus favorable dont personne ne connaît la date ? Les règles du fonds (I) éclairent ce choix, avant d’examiner ce que conserve l’associé qui refuse et ses recours (II).

I. Rachat à 98,50 € la part : ce que vaut l’offre du fonds de remboursement et qui peut en profiter

A. Un prix fixé au plancher autorisé : la valeur de réalisation diminuée de 10 %

Le fonds de remboursement n’est pas une faveur consentie au cas par cas : c’est un mécanisme encadré par le règlement général de l’Autorité des marchés financiers. Selon l’article 422-231 du règlement général de l’AMF, sa création et sa dotation « sont décidées par l’assemblée générale des associés de la SCPI qui en fixe les limites et critères d’utilisation et qui délègue à la société de gestion la reprise des sommes disponibles ». Le même texte précise que ces liquidités sont « destinées au seul remboursement des associés ». L’article 422-232 exige un compte spécifique, affecté à cet usage exclusif et matérialisé en comptabilité, et l’article 422-225 réserve à l’assemblée générale la décision d’affecter le produit d’une vente d’immeuble à la dotation du fonds plutôt qu’à une distribution.

Pour cette SCPI, la note d’information actualisée le 22 juin 2026 rappelle que l’assemblée générale du 25 novembre 2024 a décidé de constituer le fonds, que son montant maximal est fixé en pourcentage de la valeur de réalisation du dernier exercice clos et que les sommes proviennent de cessions d’immeubles. Les statuts ajoutent que la dotation ne peut excéder la capacité annuelle de cession prévue par l’article R. 214-157 du code monétaire et financier, selon lequel « La valeur cumulée des immeubles cédés au cours d’un exercice de douze mois ne doit pas excéder 15 % » de la valeur vénale du patrimoine immobilier. Ce n’est pas une première : d’après le rapport annuel 2025, une première dotation de 20 millions d’euros avait permis d’exécuter 159 651 parts en attente, ce qui représentait 83 % des associés interrogés, et le rapport du conseil de surveillance indique qu’environ 17 millions d’euros avaient été effectivement utilisés.

Le prix proposé n’est pas libre. L’article 422-230 du règlement général de l’AMF distingue deux situations. Lorsqu’un retrait est compensé par une souscription, il « ne peut être effectué à un prix supérieur au prix de souscription diminué de la commission de souscription » : pour cette SCPI, la note d’information en déduit une valeur de retrait de 128,41 €, soit le prix de souscription de 141 € diminué de 12,59 € de commission hors taxes. Lorsque le retrait n’est pas compensé, ce qui est précisément le cas d’un rachat par le fonds, « le remboursement ne peut s’effectuer à un prix supérieur à la valeur de réalisation ni inférieur à celle-ci diminuée de 10 %, sauf autorisation de l’AMF ».

La valeur de réalisation est définie par l’article L. 214-109 du code monétaire et financier : elle « est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société ». Pour cette SCPI, elle s’établissait à 109,46 € par part au 30 juin 2026, contre 112,18 € au 31 décembre 2025. Diminuée de 10 %, elle donne 98,51 €. Le prix de 98,50 € se situe donc, à un centime près, au niveau le plus bas que la réglementation autorise sans autorisation de l’AMF. À notre lecture, cet écart d’un centime tient à l’arrondi des valeurs publiées et ne change pas l’économie de l’offre ; il confirme en revanche que la société de gestion a retenu le bas de la fourchette, et non la valeur de réalisation elle-même, ce que le bulletin assume en parlant de décote.

Les montants en jeu se lisent mieux sur un exemple. Pour 100 parts, le fonds verse 9 850 €, quand un retrait compensé par une souscription rapporterait 12 841 € et qu’un nouvel acquéreur paie aujourd’hui 14 100 €. L’écart atteint 23,3 % par rapport à la valeur de retrait et 30,1 % par rapport au prix de souscription. Pour les associés entrés plus tôt, la comparaison est plus rude encore. Un relevé de portefeuille du 30 juin 2023, mentionné dans un jugement du tribunal judiciaire de Nice du 23 avril 2025 rendu à propos de parts de cette SCPI, valorisait la part à 186,70 €. Un jugement du tribunal des activités économiques de Marseille du 9 février 2026 rapporte une souscription de mars 2019 à 201 € la part. Par rapport à ce dernier prix, 98,50 € représente une perte d’environ 51 % du capital investi, avant prise en compte des revenus perçus pendant la détention.

Ce que devient la décote mérite d’être compris. L’assemblée générale du 22 juin 2026 a modifié l’article 8 des statuts pour tirer les conséquences de la directive européenne dite AIFM 2. La décote appliquée au prix de retrait sur le fonds est désormais assimilée à des « frais de rachat acquis à la SCPI », et le plafond de remboursement par associé, exprimé en nombre de parts, est assimilé à un plafonnement en montant. Autrement dit, la différence entre la valeur de réalisation et le prix payé ne profite pas à la société de gestion : elle reste dans le patrimoine de la SCPI, au bénéfice des associés qui demeurent. Le rapport annuel 2025 présente cette modification comme une mise en conformité attendue par l’AMF des SCPI dotées d’un fonds de remboursement, sans changement de l’économie générale du mécanisme. L’associé qui accepte l’offre paie ainsi le prix de la liquidité immédiate, et ce prix bénéficie à ceux qui restent.

Une garantie de transparence accompagne enfin l’utilisation du fonds. Selon l’article 422-233 du règlement général de l’AMF, la reprise des sommes disponibles « fait l’objet d’un rapport motivé de la société de gestion, porté préalablement à la connaissance des associés et de l’AMF ». L’associé qui hésite peut vérifier que ce rapport accompagnait le courrier reçu à partir du 7 septembre 2026, ou qu’il lui a été communiqué autrement, et le demander par écrit s’il ne l’a pas reçu. C’est dans ce document que doivent figurer, en principe, les raisons du recours au fonds et ses modalités d’utilisation.

B. Six mois d’attente, une réponse dans le délai et un dossier complet : les conditions pour être racheté

La note d’information fixe les conditions d’accès. Le fonds ne peut être utilisé que si des demandes de retrait demeurent insatisfaites depuis plus de six mois, faute de souscriptions suffisantes. La société de gestion écrit alors, dans l’ordre chronologique des demandes, aux associés concernés pour leur indiquer la possibilité d’un remboursement total ou partiel, le prix proposé, les modalités pratiques et le calendrier. Un même associé ne peut bénéficier du fonds qu’une fois par période de douze mois, et le plafond par associé, exprimé en nombre de parts, n’est pas publié dans les documents publics consultés : il figure dans le courrier. L’ordre chronologique n’est pas une simple pratique de gestion : selon l’article 422-218 du règlement général de l’AMF, les demandes de retrait sont inscrites dès réception sur un registre et « sont satisfaites par ordre chronologique d’inscription ». Une demande inscrite après le 7 mars 2026 n’avait pas six mois d’ancienneté le 7 septembre 2026 ; selon la date de référence retenue dans les courriers, que les documents publics ne précisent pas, son titulaire pourrait devoir attendre une nouvelle utilisation du fonds.

La réponse dans le délai fixé par le courrier est déterminante. Saisi par l’associé d’une autre SCPI qui réclamait l’exécution de sa demande de retrait par un fonds de remboursement, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Amiens, par une ordonnance du 7 mai 2025, a relevé que l’actionnement de ce fonds était soumis à « deux conditions cumulatives » : un ordre de retrait en attente depuis plus de six mois et « le retour du bulletin-réponse dans le délai imparti ». Il a jugé qu’une lettre de l’associé, analysée comme un document contentieux général, « ne constitue en rien un ordre ferme d’actionner le fonds de remboursement ». La société de gestion soutenait par ailleurs qu’il ne lui appartenait pas de racheter les parts sur ses propres deniers ; constatant que l’associé ne répondait pas utilement à ce moyen et ne démontrait aucune faute, le juge a retenu une contestation sérieuse, rejeté toutes les demandes et mis 800 € de frais de procédure à la charge de l’associé. La leçon est pratique : répondre au courrier par le document prévu, dans le délai indiqué, en précisant le nombre de parts concernées et en conservant la preuve de l’envoi.

Le dossier doit aussi être complet. La note d’information exige l’identité et la signature de tous les donneurs d’ordre, y compris les usufruitiers lorsque les parts sont démembrées, le nombre de parts, les pièces d’identité, un relevé d’identité bancaire et, en cas de changement d’adresse, un justificatif de domicile. Une demande incomplète qui n’est pas régularisée dans un délai de deux mois est rejetée. Sauf mention expresse exigeant une exécution totale, l’ordre peut être exécuté partiellement. Augmenter le nombre de parts d’une demande déjà inscrite fait perdre le rang d’inscription, alors que le diminuer le conserve. Ces détails ont des conséquences concrètes. Le tribunal judiciaire de Paris, par un jugement du 14 avril 2026, a débouté un associé d’une autre SCPI qui reprochait à sa banque le retard d’enregistrement de sa demande de retrait : son bulletin était parti sans le nombre de parts et il avait tardé à le compléter « malgré quatre relances ». Le tribunal a ajouté qu’il ne pouvait se dire privé du prix de cession « alors qu’il en est toujours propriétaire ».

Les parts achetées à crédit appellent une vigilance particulière. Le bulletin trimestriel rappelle qu’en cas de nantissement des parts au profit du prêteur, la mainlevée de l’établissement bancaire, totale ou conditionnée, est requise pour que la demande soit valablement inscrite. Il faut donc l’obtenir avant l’échéance fixée par le courrier, faute de quoi la réponse risque d’être jugée incomplète, et vérifier avec le prêteur l’affectation des sommes reçues au remboursement du crédit.

Beaucoup d’associés détiennent leurs parts par l’intermédiaire d’un compte ouvert dans leur banque. Ce compte n’est qu’un reflet : par un arrêt du 8 décembre 2022 publié au Bulletin et au Rapport, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que « les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ne sont pas négociables » et que le transfert de leur propriété résulte d’une inscription sur le registre des associés, non d’une inscription en compte. C’est donc la demande transmise à la société de gestion, et inscrite sur son registre, qui fixe le rang. La banque teneuse du compte n’en a pas moins des obligations. Dans l’affaire jugée par le tribunal judiciaire de Nice le 23 avril 2025, un client conservait des parts de cette même SCPI sur un compte d’instruments financiers ; sa banque soutenait ne pouvoir les vendre faute de recevoir le document de retrait signé. Le tribunal a relevé qu’elle disposait de ce document complété et signé, produit par le client dans la procédure, et qu’elle n’avait viré des fonds qu’après l’assignation. Il l’a condamnée, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard, à fournir les six derniers relevés du compte et un relevé définitif de vente et de clôture, ainsi qu’à verser 3 000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive et 3 000 € au titre des frais de procédure. La règle de preuve est connue : selon l’article 1353 du code civil, « celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Reste le cas, fréquent, des parts logées dans un contrat d’assurance vie en unités de compte. En principe, l’associé inscrit au registre est alors l’assureur, non l’épargnant : c’est l’assureur qui reçoit le courrier de la société de gestion et décide de recourir ou non au fonds. L’article L. 131-1 du code des assurances rappelle que « les sommes assurées sont fixées par le contrat » ; l’épargnant supporte la variation de la valeur de l’unité de compte et peut demander un rachat dans les conditions de son contrat, l’assureur devant alors verser la valeur de rachat « dans un délai qui ne peut excéder deux mois », selon l’article L. 132-21 du même code. À notre lecture, l’épargnant ne peut pas imposer à l’assureur d’accepter ou de refuser l’offre du fonds ; il peut en revanche lui demander comment il valorise l’unité de compte et quelles clauses du contrat encadrent les rachats et arbitrages sur ce support.

II. Refuser ou contester l’offre : ce que l’associé conserve et les recours dont il dispose

A. Rester dans la file d’attente : un rang préservé, mais aucun délai garanti

Refuser l’offre ne fait pas perdre sa place. La note d’information prévoit que les ordres qui ne seraient pas désintéressés par le fonds, y compris ceux des associés qui n’ont pas souhaité y recourir, « conserveront donc leur rang et leur antériorité ». Ce rang ne donne cependant aucune date de sortie. Le bulletin rappelle que la société de gestion ne garantit ni le retrait, ni la revente des parts, ni le délai dans lequel une demande pourra être satisfaite. Hors fonds, un retrait n’est exécuté qu’en contrepartie de souscriptions nouvelles. Or le troisième trimestre 2026 n’a enregistré que 1 278 parts souscrites, pour 636 021 parts en attente au 30 septembre. L’article 422-220 du règlement général de l’AMF oriente certes les souscriptions vers la file d’attente, puisqu’il interdit d’émettre des parts nouvelles augmentant le capital « tant qu’il existe, sur le registre prévu à l’article 422-218, des demandes de retrait non satisfaites à un prix inférieur ou égal au prix de souscription ». Mais tant que la collecte reste aussi faible, ce mécanisme ne libère qu’une fraction infime des parts en attente.

Le nombre de parts a reculé de 247 344 entre le 30 juin et le 30 septembre 2026, ce qui laisse penser qu’une part importante des retraits du trimestre a été servie par le fonds. Le bulletin ne précise toutefois ni le montant déjà utilisé ni le solde disponible. La société de gestion indique par ailleurs vouloir réduire, par de nouvelles ventes, un endettement qu’elle dit maîtrisé à 21,5 %. Un calcul simple donne un ordre de grandeur : à 98,50 € la part, 60 millions d’euros permettent de racheter environ 609 000 parts, alors que les parts en attente au 30 septembre représentaient, au même prix, près de 62,6 millions d’euros. Ces chiffres ne disent rien de la situation individuelle de chaque associé, qui dépend de l’ancienneté de sa demande, du plafond qui lui est appliqué et du nombre d’associés qui acceptent.

Attendre conserve en revanche les revenus. Selon la note d’information, les parts qui font l’objet d’un retrait cessent de participer aux distributions au dernier jour du mois précédant la cession : tant que la demande n’est pas exécutée, l’associé continue de percevoir les acomptes. Celui du troisième trimestre 2026 s’élève à 1,59 € brut par part, versé le 26 octobre 2026, dont 0,25 € prélevé sur le report à nouveau, et la société de gestion annonce que la distribution de l’exercice 2026 sera inférieure à l’objectif présenté en début d’année. Ces revenus ne sont pas garantis et dépendent des loyers, du taux d’occupation, ressorti à 87,52 %, et du coût de la dette.

Attendre expose aussi à une nouvelle baisse du prix. L’article L. 214-94 du code monétaire et financier impose de déterminer le prix de souscription sur la base de la valeur de reconstitution, et tout écart supérieur à 10 % « doit être justifié par la société de gestion et notifié à l’Autorité des marchés financiers ». Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution s’élevait à 132,51 € par part pour un prix de 141 €, soit un écart d’environ 6,4 % ; il dépasserait 10 % si cette valeur descendait sous 128,18 € environ. Le bulletin souligne que la remontée des taux d’État, à 5 % en octobre 2026, fait peser un risque de nouvelles baisses de valeur. Le passé récent invite à la prudence : d’après les faits rapportés par les jugements cités, la part était valorisée à 186,70 € sur un relevé de juin 2023 et le prix de retrait était fixé à 153 € en avril 2024, contre 128,41 € aujourd’hui. Si le prix de retrait baisse, l’article 422-219 du règlement général de l’AMF oblige la société de gestion à en informer par lettre recommandée les associés ayant demandé leur retrait, au plus tard la veille de la date d’effet. Faute de réaction dans un délai de quinze jours à compter de la réception de cette lettre, « la demande de retrait est réputée maintenue au nouveau prix ». Surveiller son courrier recommandé devient alors indispensable.

Le rang lui-même n’est pas acquis en toutes circonstances. L’article 8 des statuts, dans sa rédaction mise à jour le 22 juin 2026, donne à la société de gestion la faculté de suspendre les retraits lorsque des demandes demeurent insatisfaites sur une période continue de trois mois, quel que soit le pourcentage de parts qu’elles représentent, après avoir consulté le conseil de surveillance et informé les associés, le dépositaire et l’AMF. Dans ce cas, les ordres inscrits sur le registre des retraits sont annulés et les associés peuvent céder leurs parts sur un marché secondaire, par confrontation des ordres d’achat et de vente. L’article 422-205 du règlement général de l’AMF fixe alors la durée de validité d’un ordre de vente à douze mois et précise : « L’application de cette mesure emporte la suspension des demandes de retrait. » Plusieurs SCPI ont emprunté cette voie en 2026, comme le montre notre analyse des SCPI passées au marché secondaire après la suspension de leurs retraits. Rien, dans le bulletin du troisième trimestre, n’indique qu’une telle suspension soit envisagée ici : la société de gestion a au contraire choisi de mobiliser le fonds. Mais l’associé qui refuse l’offre pour garder son rang doit savoir que ce rang dépend d’un mode de fonctionnement que les statuts permettent de modifier.

Le seuil légal reste éloigné. Le II de l’article L. 214-93 du code monétaire et financier impose à la société de gestion d’informer sans délai l’AMF lorsque « les demandes de retrait non satisfaites dans un délai de douze mois représentent au moins 10 % des parts », puis de convoquer dans les deux mois une assemblée générale extraordinaire et de lui proposer la cession partielle ou totale du patrimoine ou toute autre mesure appropriée. Avec 3,4 % des parts en attente, toutes anciennetés confondues, la SCPI en est loin, et le fonds contribue précisément à l’en éloigner.

Une autre sortie existe : la cession de gré à gré. L’associé peut vendre ses parts à un acquéreur de son choix, à un prix librement fixé, sous réserve de l’agrément de cet acquéreur par la société de gestion. Le bulletin indique que des droits d’enregistrement de 5 % du prix sont dus au Trésor public, que des frais de dossier de 180 € TTC s’appliquent et que la cession doit être signifiée à la société de gestion dans les trente jours. Le même article L. 214-93 précise que toute transaction « donne lieu à une inscription sur le registre des associés qui est réputée constituer l’acte de cession écrit ». Cette voie suppose de trouver soi-même un acheteur, ce qui reste difficile lorsque le marché anticipe de nouvelles baisses ; elle peut toutefois convenir à une transmission familiale ou à un acquéreur déjà identifié.

Enfin, l’associé n’est pas seul face à la société de gestion. Selon l’article L. 214-99 du code monétaire et financier, le conseil de surveillance, composé d’associés élus, assiste la société de gestion et « opère les vérifications et les contrôles qu’il juge opportun à tout moment ». Ses membres, dont les noms figurent dans le rapport annuel, peuvent être interrogés sur l’utilisation du fonds et sur la stratégie de cessions ; leur avis est en outre un préalable à toute suspension statutaire des retraits.

B. Contester, demander réparation et surveiller les délais pour agir

Les décisions d’assemblée qui organisent le fonds sont difficiles à remettre en cause. Selon l’article 1844-10 du code civil, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er octobre 2025, la nullité des décisions sociales ne peut résulter que de la violation d’une disposition impérative du droit des sociétés ou de l’une des causes de nullité des contrats en général, et, sauf si la loi en dispose autrement, « la violation des statuts ne constitue pas une cause de nullité ». L’action se prescrit, selon l’article 1844-14 du même code, par « deux ans à compter du jour où la nullité est encourue ». Pour une décision antérieure au 1er octobre 2025, comme celle du 25 novembre 2024 qui a créé le fonds, le délai applicable doit être vérifié au regard des règles transitoires. Aucune cause de nullité n’apparaît dans les documents consultés ; un associé qui contesterait la résolution du 22 juin 2026 devrait identifier une règle impérative méconnue, ce qui relève d’une analyse de contentieux entre associés et de contestation des décisions d’assemblée.

L’action contre la société de gestion obéit à des règles précises. L’article 1843-5 du code civil permet à un ou plusieurs associés d’exercer l’action sociale en responsabilité contre les gérants, mais, en cas de condamnation, « les dommages-intérêts sont alloués à la société ». L’action individuelle suppose autre chose : par un arrêt du 4 novembre 2021 publié au Bulletin, la chambre commerciale de la Cour de cassation subordonne la recevabilité de l’action d’un associé contre un tiers à l’allégation « d’un préjudice personnel et distinct de celui qui pourrait être subi par la société elle-même ». La baisse de valeur du patrimoine d’une SCPI est, en principe, un préjudice collectif ; un préjudice personnel pourrait résulter, par exemple, d’un traitement irrégulier de la demande de retrait d’un associé, ce que rien ne révèle ici. La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 18 novembre 2024, a appliqué la prescription de cinq ans à l’action sociale exercée par des associés d’une autre SCPI contre leur société de gestion, en rappelant que la prescription d’une action en responsabilité « ne peut commencer à courir avant la réalisation du dommage ». Ces règles décrivent un cadre ; elles ne caractérisent aucun manquement de la société de gestion dans le cas présent.

Le conseil reçu lors de la souscription est souvent le terrain le plus discuté. L’article L. 533-13 du code monétaire et financier impose au prestataire qui conseille un client de se procurer les informations nécessaires sur ses connaissances, son expérience et sa situation financière, « y compris leur capacité à subir des pertes », ainsi que sur ses objectifs, y compris sa tolérance au risque. Le jugement du tribunal des activités économiques de Marseille du 9 février 2026 montre toutefois la portée concrète de ces règles. Un client avait souscrit en mars 2019, sur la proposition de la conseillère de sa banque, 250 parts de cette SCPI à 201 € ; en 2024, il avait découvert que le retrait était impossible, et le médiateur de l’AMF avait proposé de ne pas donner une suite favorable à sa demande. Le tribunal a relevé que le client avait signé un document précontractuel décrivant son expérience, son patrimoine et un horizon de plus de huit ans, et que la note d’information et le document d’informations clés « faisaient clairement état de la durée de détention des parts, des risques de perte en capital et de liquidité du produit ». Quant à la déclaration d’adéquation remise deux jours après la souscription, il a jugé qu’« aucun préjudice n’est démontré ». Le client a été débouté de toutes ses demandes et condamné à verser 1 000 € au titre des frais de procédure. Ce jugement de première instance ne vaut que pour le dossier jugé ; il souligne le poids des documents signés, que nous détaillons dans notre article sur la SCPI conseillée par sa banque, le rapport d’adéquation et le délai pour agir.

Accepter l’offre du fonds n’est pas neutre au regard des délais pour agir. Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières « se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Par un arrêt du 15 janvier 2025, la chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé, à propos du conseiller qui n’avait pas informé l’acquéreur de parts de SCPI du risque de pertes, que le délai pour agir « ne peut commencer à courir avant la date à laquelle les pertes se réalisent ». Statuant après renvoi, la cour d’appel de Paris, par un arrêt du 11 juin 2026, a précisé que le dommage consiste dans la perte d’une chance, en investissant mieux son capital ou en renonçant à l’investir, « de ne pas subir les conséquences dommageables de cet investissement ». À notre lecture, l’associé qui accepte le rachat à 98,50 € réalise la perte sur les parts cédées : c’est à cette date que pourrait commencer à courir, pour ces parts, le délai de cinq ans d’une éventuelle action contre le conseiller. Celui qui refuse conserve une moins-value latente, avec le risque qu’elle s’aggrave ou se réduise. Dans les deux cas, la décision mérite d’être prise en connaissance de cause, dossier en main.

Plusieurs outils permettent de préparer ce dossier. Si les documents de souscription ne sont pas communiqués, l’article 145 du code de procédure civile permet, « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits » dont pourrait dépendre la solution d’un litige, d’obtenir du juge une mesure d’instruction avant tout procès. Le médiateur de l’AMF peut être saisi des litiges entrant dans la compétence de l’Autorité : selon l’article L. 621-19 du code monétaire et financier, sa saisine « suspend la prescription de l’action civile et administrative », et le délai court à nouveau, lorsque la médiation est déclarée terminée, « pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois ». La voie du référé reste étroite : l’article 835 du code de procédure civile ne permet d’obtenir une provision ou l’exécution d’une obligation que lorsque son existence « n’est pas sérieusement contestable », et l’ordonnance d’Amiens montre qu’un associé qui n’a pas respecté les formes du fonds a peu de chances d’y obtenir gain de cause.

Avant de répondre au courrier, ou de décider de ne pas y répondre, quelques documents méritent d’être réunis :

• le courrier reçu à partir du 7 septembre 2026, le bulletin-réponse joint et la date limite qu’il indique ;
• la preuve de la date d’inscription de la demande de retrait et du nombre de parts concernées, avec l’accusé de réception ou le courriel de confirmation ;
• le dossier de souscription : bulletin, questionnaire ou profil signé, document d’informations clés, version de la note d’information remise et déclaration d’adéquation ;
• les bulletins trimestriels et rapports annuels reçus depuis la souscription, ainsi que le rapport motivé prévu en cas de reprise des sommes du fonds ;
• pour des parts financées à crédit, l’offre de prêt, l’acte de nantissement et la demande de mainlevée adressée au prêteur ;
• pour des parts démembrées, l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire ;
• pour des parts détenues en assurance vie, le contrat, ses annexes et les relevés de valorisation de l’unité de compte.

Le traitement fiscal de la moins-value et des revenus n’est pas abordé ici ; il dépend de la situation de chaque associé et du cadre de détention, compte-titres ou contrat d’assurance vie.

Conclusion

L’offre du fonds de remboursement se résume à un arbitrage entre liquidité et valeur. Le prix de 98,50 € correspond, à l’arrondi près, au plancher que le règlement général de l’AMF autorise sans autorisation particulière : la valeur de réalisation au 30 juin 2026 diminuée de 10 %. La décote, de 23,3 % par rapport à la valeur de retrait et de 30,1 % par rapport au prix de souscription, reste acquise à la SCPI, donc aux associés qui demeurent. L’associé éligible, dont la demande attend depuis plus de six mois, peut l’accepter dans la limite du plafond qui lui est appliqué et une fois par période de douze mois, à condition de renvoyer dans le délai un bulletin-réponse complet, signé par tous les titulaires et accompagné, le cas échéant, de la mainlevée du nantissement. L’accepter, c’est obtenir des liquidités sans délai et figer la perte, ce qui peut aussi faire courir le délai pour agir contre un conseiller. Le refuser, c’est conserver son rang et ses revenus, sans date de sortie garantie, avec le risque d’une nouvelle baisse du prix et sous réserve de la faculté de suspension des retraits que les statuts réservent à la société de gestion.

Les décisions rendues ces derniers mois montrent que les juges sont exigeants sur la forme et la preuve : réponse au fonds dans le délai, dossier complet, documents de souscription signés. Elles montrent aussi qu’un teneur de compte qui tarde à exécuter une demande complète peut être condamné, comme l’a jugé le tribunal de Nice. Rappelons enfin qu’aucune procédure collective, aucune sanction et aucune faute de la société de gestion ou des distributeurs ne sont établies à la date de rédaction, que la société de gestion présente le fonds comme une solution facultative financée par des cessions d’immeubles, et que la file d’attente a nettement reculé au troisième trimestre. Les statuts, la note d’information et le courrier adressé à chaque associé priment sur toute analyse générale, la situation personnelle de chacun commande la réponse, et seul un juge peut trancher un litige.