Les bulletins du troisième trimestre 2026 des SCPI Buroboutic Métropoles et Ficommerce Proximité, gérées par Fiducial Gérance, décrivent un marché des parts très déséquilibré : au 30 septembre 2026, 308 320 parts de la première et 574 339 parts de la seconde attendaient un remboursement. Depuis le deuxième trimestre, la société de gestion propose aux associés inscrits depuis au moins trois mois sur le registre de sortir par le fonds de remboursement, à 58 euros et 52 euros la part, alors que le prix de retrait s’établit à 69,30 euros et 63 euros. Faut-il accepter cette offre, attendre un souscripteur, céder ses parts à un proche, ou contester ?
Ces chiffres ne traduisent pas une défaillance. Aucune procédure collective n’est publiée au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales pour l’une ou l’autre de ces sociétés à la date de rédaction, et aucune source officielle ne constate de difficulté de paiement. Selon leurs bulletins, les deux SCPI maintiennent leurs acomptes trimestriels, affichent un taux d’occupation financier supérieur à 91 % et à 95 %, et vendent des immeubles avec une plus-value, ventes dont le produit peut alimenter le fonds. Aucune responsabilité n’est établie : les statuts, la note d’information et les documents signés par chaque associé priment sur toute analyse générale, et seul un juge peut trancher un litige.
Ce point, établi à partir des documents publiés par la société de gestion et des textes en vigueur début novembre 2026, explique pourquoi les retraits n’avancent plus, comment se fixe le prix du fonds et ce que change la clause votée le 10 juin 2026, puis ce que l’associé peut faire, et contre qui.
I. Parts en attente et prix du fonds : ce que disent les bulletins et les textes
A. Des demandes de retrait que les souscriptions ne compensent plus
Dans une SCPI à capital variable, l’associé qui veut sortir ne vend pas ses parts sur un marché : il demande leur retrait, et la SCPI le rembourse grâce aux souscriptions nouvelles. Le règlement général de l’AMF organise cette file d’attente. Les demandes sont adressées par lettre recommandée avec avis de réception ou par tout autre moyen prévu par les statuts et la note d’information, puis « Elles sont, dès réception, inscrites sur le registre des demandes de retrait et sont satisfaites par ordre chronologique d’inscription » (article 422-218 du règlement général de l’AMF). Tant qu’une demande attend à un prix inférieur ou égal au prix de souscription, la SCPI ne peut procéder à des « émissions de parts nouvelles ayant pour effet d’augmenter le capital » (article 422-220 du même règlement). Chaque part souscrite sert donc d’abord à rembourser un associé sortant, dans l’ordre d’arrivée.
Or les souscriptions se sont presque taries. Pour la SCPI diversifiée, à dominante commerciale mais investie aussi en bureaux, locaux d’activités et entrepôts, le bulletin du troisième trimestre recense 3 836 parts souscrites pour 3 748 retirées au premier trimestre 2026, puis 629 parts souscrites pour 11 771 retirées au deuxième, et 361 parts souscrites pour 18 510 retirées au troisième. Pour la SCPI de commerces, les chiffres sont de 2 093 parts souscrites pour 2 083 retirées, puis 247 pour 10 750, puis 2 139 pour 18 282. Les retraits des deuxième et troisième trimestres comprennent, précisent les bulletins, l’effet de la campagne du fonds de remboursement. Le nombre de parts en attente est passé, entre le 30 juin et le 30 septembre 2026, de 310 753 à 308 320 pour la SCPI diversifiée et de 568 209 à 574 339 pour la SCPI de commerces. Aucune part de la première n’a changé de mains hors marché au troisième trimestre, contre 150 parts de la seconde, sous réserve des cessions portées plus tard à la connaissance de la société de gestion.
| Repères publiés par la société de gestion | SCPI diversifiée | SCPI de commerces |
|---|---|---|
| Associés | 6 735 | 8 117 |
| Parts composant le capital au 30 septembre 2026 | 4 075 148 | 8 488 057 |
| Parts en attente de retrait au 30 septembre 2026 | 308 320 | 574 339 |
| Proportion des parts en attente (notre calcul) | 7,6 % | 6,8 % |
| Prix de souscription depuis le 1er janvier 2026 | 77 € | 70 € |
| Prix de retrait compensé | 69,30 € | 63 € |
| Prix de rachat par le fonds de remboursement | 58 € | 52 € |
| Valeur de réalisation par part au 30 juin 2026 | 62,92 € | 57,37 € |
| Valeur de réalisation moins 10 % (notre calcul) | 56,63 € | 51,63 € |
| Valeur de reconstitution par part au 30 juin 2026 | 75,05 € | 68,82 € |
| Acompte du troisième trimestre 2026 par part | 0,90 € | 0,83 € |
| Taux d’endettement au 30 septembre 2026 | 0,42 % | 6,63 % |
Les valeurs au 30 juin 2026 sont données à titre indicatif, sous réserve de leur validation par le commissaire aux comptes. Les prix ont par ailleurs été divisés par trois le 1er janvier 2026 : la part de la SCPI diversifiée est passée de 230 à 77 euros, celle de la SCPI de commerces de 210 à 70 euros, et chaque associé détient trois fois plus de parts. Le rapport annuel 2025 présente cette division comme destinée à élargir le public des souscripteurs, sans effet sur l’exercice 2025. Le déséquilibre lui est antérieur : en 2025, la SCPI diversifiée a enregistré 2 638 parts souscrites pour 19 398 retirées, dont 17 269 par le fonds de remboursement, et la SCPI de commerces 4 347 parts souscrites pour 22 506 retirées, dont 19 435 par le fonds, toujours sur la base des parts d’avant la division. Depuis 2023, le fonds est ainsi devenu la principale porte de sortie.
La loi prévoit un signal d’alarme. Selon l’article L. 214-93 du code monétaire et financier, la société de gestion qui constate des ordres de vente inscrits depuis plus de douze mois représentant au moins 10 % des parts en informe sans délai l’AMF, et « La même procédure est applicable au cas où les demandes de retrait non satisfaites dans un délai de douze mois représentent au moins 10 % des parts. » Le même article ajoute : « Dans les deux mois à compter de cette information, la société de gestion convoque une assemblée générale extraordinaire et lui propose la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée. » Même en comptant toutes les parts en attente, et non les seules demandes vieilles de plus de douze mois, on reste à 7,6 % et 6,8 % du capital selon notre calcul. Sur les chiffres publiés, ce seuil n’est donc pas atteint et la procédure légale n’est pas déclenchée.
Si elle l’était, l’une des mesures possibles est connue. Le règlement général de l’AMF précise que l’inscription des ordres sur un registre d’achat et de vente, dans une SCPI à capital variable, constitue une mesure appropriée au sens de ce texte, et que « L’application de cette mesure emporte la suspension des demandes de retrait » (article 422-205 du règlement général de l’AMF). Les bulletins rappellent d’ailleurs qu’en cas de suspension de la variabilité du capital, la sortie passerait par la confrontation des ordres d’achat et de vente sur le registre tenu au siège de la SCPI.
Les statuts contiennent enfin des outils encore inutilisés. Par des assemblées extraordinaires des 8 et 10 juillet 2024, les associés ont adopté quatre mécanismes : la compensation différée des retraits avec les souscriptions des douze derniers mois non encore investies ; un plafond annuel des retraits par associé, qui ne peut être inférieur à 0,5 % du capital de la SCPI au 1er janvier ; une durée de validité des demandes de retrait, qui ne peut être inférieure à quinze mois ; et l’ouverture temporaire d’un marché secondaire en parallèle du marché primaire, l’associé choisissant alors entre le prix de retrait et le prix issu de la confrontation des ordres. Selon le rapport annuel 2025, la société de gestion a décidé de surseoir à leur application compte tenu de la position des autres acteurs du marché, ce dont l’assemblée du 11 juin 2025 a pris acte. Leur mise en œuvre changerait la situation des associés en attente : une durée de validité obligerait à renouveler une demande ancienne, et un plafond par associé limiterait les sorties des gros porteurs, puisque 0,5 % du capital de la SCPI diversifiée représente environ 20 000 parts selon notre calcul. Les bulletins du troisième trimestre ne font état d’aucune activation.
B. Le prix du fonds : une fourchette réglementaire, un choix dans le bas de la fourchette, une décote qui reste dans la SCPI
Le fonds de remboursement obéit à des règles précises. Selon l’article 422-231 du règlement général de l’AMF, sa création et sa dotation sont décidées par l’assemblée générale, qui en fixe les limites et les critères d’utilisation ; les sommes proviennent de la vente d’immeubles ou de bénéfices mis en réserve lors de l’approbation des comptes, et « Les liquidités affectées au fonds de remboursement sont destinées au seul remboursement des associés. » Le fonds est « un compte spécifique affecté à un usage exclusif, comptablement matérialisé » (article 422-232), et « La reprise des sommes disponibles sur le fonds de remboursement fait l’objet d’un rapport motivé de la société de gestion, porté préalablement à la connaissance des associés et de l’AMF » (article 422-233).
Pour ces deux SCPI, le fonds a été constitué en 2023, en application des statuts, et il est alimenté par le produit net des ventes d’immeubles décidées par la société de gestion. Pour la SCPI diversifiée, une assemblée de juin 2020 avait autorisé une dotation de 5 millions d’euros, atteinte en 2024 ; l’assemblée du 11 juin 2025 a porté le plafond à 10 % du capital social, soit environ 20,8 millions d’euros. Les alimentations cumulées atteignaient 9,5 millions d’euros fin 2025 et les remboursements effectués de juillet 2023 à novembre 2025 près de 6,5 millions. Pour la SCPI de commerces, le plafond est passé de 10 millions d’euros à environ 43,7 millions ; les alimentations cumulées s’élevaient à 12,5 millions, les remboursements à près de 9,9 millions en comptant ceux de décembre 2025, et le solde disponible à 2,6 millions au 31 décembre 2025. Au troisième trimestre 2026, la SCPI diversifiée a vendu deux petits immeubles pour 535 000 euros et signé quatre promesses pour 3,66 millions, la SCPI de commerces quatre immeubles pour 6,4 millions avec trois promesses pour 5,2 millions ; les bulletins font état d’une prime sur la valeur d’expertise pour la première et d’une plus-value sur la valeur comptable pour la seconde.
Le prix proposé a baissé au fil des campagnes. Exprimé en parts d’avant la division, il est passé, pour la SCPI diversifiée, de 192 euros en 2023 à 187, 182, puis 179 euros, avec un plafond par associé porté de 100 à 2 000 parts en novembre 2025 ; pour la SCPI de commerces, de 175 euros en juillet 2023 à 172, 163, puis 158 euros, dans la limite de 100, puis de 200 parts par associé. Les 58 et 52 euros actuels correspondent à environ 174 et 156 euros sur l’ancienne base, selon notre calcul. Les bulletins de 2026 ne précisent pas le nombre maximal de parts rachetées par associé lors de la campagne en cours ; il faut se reporter au courrier reçu ou interroger la société de gestion par écrit.
Ce prix n’est pas libre. Le règlement général de l’AMF distingue deux situations : « Le retrait compensé par une souscription ne peut être effectué à un prix supérieur au prix de souscription diminué de la commission de souscription. Si le retrait n’est pas compensé, le remboursement ne peut s’effectuer à un prix supérieur à la valeur de réalisation ni inférieur à celle-ci diminuée de 10 %, sauf autorisation de l’AMF » (article 422-230 du règlement général de l’AMF). Le prix de retrait de 69,30 euros correspond exactement au prix de souscription de 77 euros diminué de la commission de souscription de 10 % hors taxes, soit 7,70 euros ; celui de 63 euros, au prix de 70 euros diminué de 7 euros. Le rachat par le fonds, qui n’est pas compensé par une souscription, relève de la seconde règle.
Encore faut-il connaître la valeur de réalisation. L’article L. 214-109 du code monétaire et financier la définit ainsi : « La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société. » Elle est arrêtée à la clôture de chaque exercice et, pour une SCPI à capital variable, à la situation intermédiaire du premier semestre. Dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2026, l’article R. 214-157-1 du même code impose la publication de ces valeurs dans le bulletin d’information et prévoit que, dans une SCPI à capital variable, la valeur vénale des immeubles « est actualisée par l’expert chaque semestre de l’exercice si la société est à capital variable », l’expert externe étant nommé par la société de gestion pour six ans. Au 30 juin 2026, la valeur de réalisation publiée est de 62,92 euros pour la SCPI diversifiée et de 57,37 euros pour la SCPI de commerces. La fourchette autorisée va donc de 56,63 à 62,92 euros pour la première et de 51,63 à 57,37 euros pour la seconde, selon notre calcul. Les prix de 58 et 52 euros se situent dans cette fourchette, à environ 92,2 % et 90,6 % de la valeur de réalisation, près du plancher. La règle paraît respectée sur ces données ; le choix d’un niveau à l’intérieur de la fourchette relève de la gestion, et aucune source ne permet de dire qu’il serait irrégulier.
Pourquoi le prix de retrait dépasse-t-il la valeur de réalisation ? Parce que, selon l’article L. 214-94 du code monétaire et financier, « Le prix de souscription des parts est déterminé sur la base de la valeur de reconstitution », c’est-à-dire, d’après l’article L. 214-109, la valeur de réalisation augmentée des frais qu’il faudrait exposer pour reconstituer le patrimoine ; tout écart supérieur à 10 % doit être justifié par la société de gestion et notifié à l’AMF. Les prix de 77 et 70 euros dépassent de 2,6 % et de 1,7 % les valeurs de reconstitution de 75,05 et 68,82 euros, selon notre calcul. L’écart d’environ 16,3 % et 17,5 % entre le prix de retrait et le prix du fonds tient donc à deux éléments : la différence entre une valeur qui intègre les frais d’acquisition et une valeur nette des actifs, puis le choix d’un prix situé sous la valeur de réalisation.
La clause votée le 10 juin 2026 précise qui profite de cette différence. Le rapport annuel 2025 explique que l’AMF recommande aux sociétés de gestion de préciser dans les statuts le fonctionnement du fonds de remboursement, « afin de limiter tout risque de requalification », l’utilisation du fonds pouvant être regardée comme une fenêtre de liquidité au sens des outils de gestion de la liquidité prévus par la directive (UE) 2024/927 du 13 mars 2024, dite AIFM 2. Les assemblées générales mixtes du 10 juin 2026 ont donc inséré dans l’article des statuts consacré au fonds une stipulation selon laquelle la décote fixée par la société de gestion par rapport au prix de retrait compensé est assimilée à des frais de rachat acquis à la SCPI, le plafond de remboursement exprimé en nombre de parts par associé étant assimilé à un plafonnement en montant, et les remboursements restant limités au montant doté au fonds. Les résolutions extraordinaires ont été adoptées par 98,96 % à 99,31 % des voix exprimées pour la SCPI diversifiée et par 98,84 % à 99,11 % pour la SCPI de commerces, avec un quorum de 32,01 % et de 28,5 %.
Concrètement, la décote n’est pas une rémunération de la société de gestion : elle reste dans la SCPI et profite aux associés qui restent. Les comptes 2025 l’enregistrent comme un « écart de remboursement de part » porté en capitaux propres, de 483 000 euros pour la SCPI diversifiée et de 81 000 euros pour la SCPI de commerces. C’est l’associé sortant qui en supporte le coût.
II. Ce que l’associé peut faire, et contre qui
A. Accepter le fonds, attendre ou céder : comparer avant de répondre au courrier
La procédure est décrite par la note d’information. Lorsque le fonds est doté, la société de gestion adresse, dans l’ordre chronologique, aux associés dont la demande de retrait figure sur le registre depuis au moins trois mois, une lettre recommandée avec avis de réception qui rappelle la possibilité d’être remboursé par le fonds et indique le prix. L’associé dispose alors de quinze jours à compter de la réception pour notifier sa demande expresse, au moyen du bulletin réponse joint. À défaut de réponse dans ce délai, il est réputé maintenir sa demande sur le registre, en attente de souscriptions. Un même associé ne peut passer qu’un ordre de retrait à la fois, et ne peut en déposer un nouveau que lorsque le précédent a été entièrement satisfait ou annulé ; en cas de retrait partiel, les parts sont retirées dans l’ordre chronologique de leur acquisition, sauf instruction contraire.
La forme de la réponse compte. Saisi par l’associé d’une autre SCPI qui demandait en référé l’exécution de son retrait par le fonds de remboursement, un juge a relevé que, selon les pièces produites, « l’actionnement du fonds de remboursement litigieux est soumis à deux conditions cumulatives » : un ordre de retrait inscrit depuis plus de six mois dans la limite de 300 parts, et le retour du bulletin réponse dans le délai imparti. Seul un ordre de 100 parts était valablement inscrit, et le courrier invoqué, de nature contentieuse, ne valait pas demande d’activation du fonds : « Le courrier en date du 21 octobre 2024 ne constitue en rien un ordre ferme d’actionner le fonds de remboursement sur une quotité de 100 parts. » Le juge a admis que la société de gestion était bien l’interlocutrice de l’associé pour le fonds, mais a refusé toute provision, l’obligation de remboursement invoquée contre elle étant sérieusement contestable (TJ Amiens, référé, 7 mai 2025, n° 25/00008). Répondre dans les quinze jours, avec le bulletin prévu, pour un nombre de parts qui respecte le plafond, et garder la preuve de l’envoi évite ce piège.
Le choix se raisonne ensuite en chiffres. Le règlement intervient dans un délai maximal d’un mois après la réalisation du retrait, selon les bulletins. Tant que le retrait n’est pas réalisé, les parts continuent de produire des revenus : d’après la note d’information, elles cessent de porter jouissance à compter du premier jour du mois qui suit l’inscription du retrait sur le registre des associés. L’acompte du troisième trimestre 2026 était de 0,90 euro par part pour la SCPI diversifiée et de 0,83 euro pour la SCPI de commerces ; il n’est pas garanti.
Prenons un associé qui a souscrit 300 parts de la SCPI diversifiée à 230 euros en 2024, soit 69 000 euros, et qui en détient 900 depuis la division. Exécuté au prix de retrait, son retrait lui rapporterait 62 370 euros ; par le fonds, si le plafond de la campagne couvre toutes ses parts, 52 200 euros, soit 10 170 euros de moins. Au niveau de l’acompte du troisième trimestre, ses 900 parts rapportent 810 euros par trimestre : il faudrait un peu plus de douze trimestres de revenus pour combler la différence, à condition que le prix de retrait ne baisse pas, que les revenus se maintiennent et que la demande finisse par être servie, ce que rien ne garantit. Pour 300 parts de la SCPI de commerces souscrites à 210 euros, soit 63 000 euros et 900 parts aujourd’hui, l’écart serait de 9 900 euros entre 56 700 euros au prix de retrait et 46 800 euros par le fonds, pour un acompte trimestriel de 747 euros. Dans les deux cas, la différence avec le prix payé à l’entrée tient à la commission de souscription, comprise dans ce prix et déduite à la sortie, puis, en cas de passage par le fonds, à la décote. La fiscalité d’une éventuelle moins-value n’est pas traitée ici.
Attendre a aussi un prix. La demande conserve son rang, mais le prix de retrait peut baisser si le prix de souscription est révisé. L’associé est alors protégé par une procédure : la société de gestion l’informe par lettre recommandée au plus tard la veille de la date d’effet et, faute de réaction dans les quinze jours de la réception, « la demande de retrait est réputée maintenue au nouveau prix » (article 422-219 du règlement général de l’AMF). Nous avons détaillé la règle des quinze jours en cas de baisse du prix de retrait. Il faut aussi surveiller les bulletins : si la durée de validité des demandes était un jour activée, une demande ancienne devrait être renouvelée.
Reste la cession de gré à gré, à un acheteur que l’associé trouve lui-même et à un prix librement débattu. Les parts de SCPI ne se négocient pas comme des actions : la Cour de cassation juge que « les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ne sont pas négociables » et que le transfert de propriété résulte de l’inscription sur le registre des associés (Cass. 2e civ., 8 décembre 2022, n° 19-20.143, publié au Bulletin et au Rapport). L’article L. 214-93 du code monétaire et financier prévoit en effet que « Toute transaction donne lieu à une inscription sur le registre des associés », qui vaut acte de cession. L’acquéreur supporte le droit d’enregistrement de 5 % prévu par l’article 726 du code général des impôts « pour les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière », ainsi qu’un droit fixe de 120 euros toutes taxes comprises perçu par la société de gestion pour les frais de dossier, quel que soit le nombre de parts. Une transmission par donation ou succession donne lieu à un droit fixe de 240 euros toutes taxes comprises au titre des frais de dossier. Au troisième trimestre, 150 parts de la SCPI de commerces ont été cédées de cette manière, aucune de la SCPI diversifiée.
Un dernier effet est souvent ignoré : sortir à perte peut ouvrir le délai pour agir contre un conseiller. Pour la Cour de cassation, lorsque le conseiller a manqué à son obligation d’informer sur le risque de pertes, « le délai pour agir en indemnisation d’un tel dommage ne peut commencer à courir avant la date à laquelle les pertes se réalisent » (Cass. com., 15 janvier 2025, n° 23-19.691). La cour d’appel de Paris en a déduit qu’une valorisation en baisse « ne révélait qu’une moins-value latente, sans que la perte correspondante ne soit réalisée dans le patrimoine des investisseurs » (CA Paris, 11 juin 2026, n° 25/04375). Accepter le fonds, ou céder ses parts, transforme une perte latente en perte réalisée. Avant de répondre, l’associé qui s’estime mal conseillé a intérêt à rassembler son bulletin de souscription, le document remis lors du conseil et la correspondance échangée.
B. Peser sur la gestion, contester, mettre en cause : les leviers de l’associé
Le premier levier est l’assemblée générale. L’article L. 214-103 du code monétaire et financier impose sa réunion dans les six mois de la clôture et permet à tout associé de saisir le juge des référés pour la faire convoquer ; « Chaque associé dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa part du capital social », et « L’assemblée générale peut se tenir sans qu’un quorum soit requis. » Les pouvoirs donnés en blanc profitent à la société de gestion : « Pour toute procuration d’un associé sans indication de mandataire, le président de l’assemblée générale émet un avis favorable à l’adoption des projets de résolution présentés ou agréés par la société de gestion » (article L. 214-104). Pour voter autrement, il faut choisir un mandataire ou voter soi-même ; en cas de vote par correspondance, une abstention compte comme un vote négatif (article L. 214-105). Les dotations et les limites du fonds de remboursement relevant de l’assemblée, c’est là que les associés peuvent peser sur son montant et ses critères.
Le conseil de surveillance, composé de trois à douze associés élus, assiste la société de gestion ; « Il opère les vérifications et les contrôles qu’il juge opportun à tout moment » et peut demander un rapport sur la situation de la SCPI (article L. 214-99 du code monétaire et financier). Les associés peuvent le saisir de leurs questions sur la liquidité et se porter candidats lors des renouvellements, comme en juin 2026.
La rémunération de la société de gestion se discute aussi en assemblée. Elle est fixée par les statuts ou par une convention approuvée par l’assemblée, et « Toutes les commissions ou rémunérations perçues par la société de gestion doivent être définies dans la note d’information » (article 422-198 du règlement général de l’AMF). Pour les deux SCPI, la commission de gestion est de 9,5 % hors taxes des produits locatifs encaissés et des produits financiers nets, selon les bulletins. La Cour de cassation a jugé qu’« une délibération de l’assemblée générale de la SCPI modifiant les dispositions des statuts fixant la rémunération de la société de gestion n’a pas à être agréée par celle-ci, qui ne peut s’y opposer » (Cass. com., 17 septembre 2025, n° 24-14.271, publié).
La loi permet enfin de changer de gérant. Selon l’article L. 214-98 du code monétaire et financier, la société de gestion peut être révoquée par l’assemblée générale à la majorité des voix des associés présents ou représentés ; « Si la révocation est décidée sans juste motif, elle peut donner lieu à dommages-intérêts », et « la société de gestion est révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé ». Une telle demande suppose des éléments sérieux ; les documents examinés ici n’en révèlent aucun.
Contester une décision d’assemblée reste possible, dans un cadre resserré. Dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er octobre 2025, l’article 1844-10 du code civil limite la nullité des décisions sociales à la violation d’une disposition impérative du droit des sociétés ou aux causes de nullité des contrats, et précise : « Sauf si la loi en dispose autrement, la violation des statuts ne constitue pas une cause de nullité. » L’action se prescrit par deux ans à compter du jour où la nullité est encourue (article 1844-14 du code civil). Lorsque la contestation repose sur un abus de majorité, « la recevabilité d’une action en nullité d’une délibération sociale pour abus de majorité n’est pas, en l’absence de demande indemnitaire dirigée contre les associés majoritaires, subordonnée à la mise en cause de ces derniers » (Cass. com., 9 juillet 2025, n° 23-23.484, publié). Rien, dans les documents publiés, ne laisse penser que les décisions de juin 2026 seraient irrégulières.
Si un associé estimait qu’une faute de gestion a fait perdre de la valeur au patrimoine, l’action naturelle serait l’action sociale : selon l’article 1843-5 du code civil, « un ou plusieurs associés peuvent intenter l’action sociale en responsabilité contre les gérants », et les dommages-intérêts éventuels reviennent à la SCPI. Des associés d’une SCPI fiscale ont agi ainsi contre leur société de gestion ; la cour d’appel de Paris a relevé que le préjudice de la SCPI « ne peut se mesurer en considération de la valeur des parts » et a fait courir la prescription à compter du rapport annuel qui avait révélé une forte baisse de la valeur du patrimoine (CA Paris, 18 novembre 2024, n° 23/17888). Pour agir en son nom propre contre un tiers, l’associé doit invoquer un « préjudice personnel et distinct de celui qui pourrait être subi par la société elle-même » (Cass. com., 4 novembre 2021, n° 19-12.342, publié).
Beaucoup d’associés ont souscrit sur le conseil d’une banque ou d’un conseiller en gestion de patrimoine. L’article L. 533-13 du code monétaire et financier oblige les prestataires de services d’investissement qui fournissent un conseil à se renseigner sur la situation financière du client, « y compris leur capacité à subir des pertes », et l’article L. 541-8-1 impose la même démarche aux conseillers en investissements financiers : « Lorsque les clients ou les clients potentiels ne communiquent pas les informations requises, les conseillers en investissements financiers s’abstiennent de leur recommander les opérations, instruments et services en question. » Un manquement peut engager la responsabilité contractuelle du conseiller (article 1231-1 du code civil). Le tribunal judiciaire de Paris a ainsi condamné l’intermédiaire qui avait proposé des parts de SCPI sans expliquer le coût d’une sortie anticipée, en jugeant qu’« il ne saurait être attendu d’un investisseur moyen qu’il comprenne qu’en mettant fin au placement souscrit il devra supporter » des frais de souscription ; la perte de chance a été fixée à 20 % des frais supportés, soit 7 619,61 euros (TJ Paris, 10 février 2026, n° 24/14063). Nous avons détaillé les constats de l’AMF du 29 octobre 2026 sur le conseil en SCPI et la manière d’agir contre le conseiller qui a recommandé le placement.
Avant le juge, le médiateur de l’AMF peut être saisi de toute réclamation relevant de la compétence de l’Autorité, ce qui inclut les SCPI. Sa saisine protège le délai : « La saisine du médiateur de l’Autorité des marchés financiers suspend la prescription de l’action civile et administrative à compter du jour où le médiateur est saisi » (article L. 621-19 du code monétaire et financier). Le délai de droit commun reste de cinq ans : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil).
Le juge des référés offre deux outils. Le premier permet d’obtenir des pièces avant tout procès, « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige » (article 145 du code de procédure civile). Le second permet d’obtenir une provision ou l’exécution d’une obligation, mais seulement « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable » (article 835 du code de procédure civile) ; la décision d’Amiens montre que cette condition peut faire défaut lorsqu’un associé réclame d’être remboursé. Pour une vue d’ensemble, nous avons rassemblé les recours de l’associé dont les parts de SCPI sont bloquées, et un avocat en contentieux entre associés peut apprécier, pièces en main, l’intérêt d’une démarche. D’autres gestionnaires pratiquent des décotes comparables, comme le montrent les fonds de remboursement ouverts fin octobre 2026 par trois SCPI d’un autre gestionnaire, un fonds à 98,50 euros la part depuis septembre 2026 ou la baisse de prix annoncée le 2 novembre 2026 par une autre SCPI diversifiée.
Conclusion
Au 30 septembre 2026, la SCPI diversifiée comptait 308 320 parts en attente de retrait et la SCPI de commerces 574 339, soit environ 7,6 % et 6,8 % de leur capital selon notre calcul. Ce niveau reste sous le seuil de 10 % qui obligerait la société de gestion à informer l’AMF et à réunir une assemblée extraordinaire. Les souscriptions ne suffisant plus, le fonds de remboursement, alimenté par la vente d’immeubles, est devenu la principale porte de sortie.
Son prix obéit à une règle simple : il ne peut dépasser la valeur de réalisation, ni lui être inférieur de plus de 10 % sans autorisation de l’AMF. À 58 et 52 euros, il se situe dans la partie basse de la fourchette calculée à partir des valeurs du 30 juin 2026. Depuis le vote du 10 juin 2026, les statuts précisent que la décote appliquée par rapport au prix de retrait est acquise à la SCPI : elle profite aux associés qui restent, et c’est l’associé sortant qui la supporte.
Avant de répondre au courrier de la société de gestion, l’associé a intérêt à comparer les sorties : le fonds, avec une décote d’environ 16 à 17,5 % mais un paiement dans le mois ; l’attente, qui conserve le rang et les revenus sans garantie de délai ni de prix ; la cession de gré à gré, grevée de 5 % de droits et de frais de dossier. Il doit répondre dans les quinze jours, avec le bulletin prévu, et garder la preuve de son envoi. S’il s’estime mal conseillé, il conserve son bulletin de souscription et les documents remis lors du conseil, en sachant que la perte réalisée peut ouvrir le délai pour agir. Les leviers collectifs restent l’assemblée générale, le conseil de surveillance, le médiateur de l’AMF et, en dernier recours, le juge.
Les prochaines étapes à suivre sont les bulletins du quatrième trimestre, les valeurs au 31 décembre 2026, l’assemblée de juin 2027 et toute activation des outils statutaires restés en sommeil. Rappelons enfin qu’à la date de rédaction, aucune défaillance ni aucune procédure collective n’est constatée par une source officielle pour ces deux SCPI, et qu’aucune responsabilité n’est établie. Les statuts, la note d’information et les documents signés par chaque associé priment sur toute analyse générale, et seul un juge peut dire si une responsabilité est engagée.