Depuis le 2 novembre 2026, une part de la SCPI Atout Pierre Diversification se souscrit 760 euros au lieu de 817, et l’associé dont le retrait est exécuté reçoit 701,10 euros au lieu de 753,68 : AEW, qui gère ses SCPI sous la marque AEW Patrimoine, a annoncé ce jour-là une baisse de 7 % du prix de souscription. D’après son bulletin du troisième trimestre, 46 342 parts de cette SCPI attendaient déjà un retrait au 30 septembre 2026. Trois autres SCPI de la même société de gestion figuraient au 30 juin 2026 sur la liste de l’Association française des sociétés de placement immobilier recensant les SCPI dont plus de 3 % du capital attend une sortie, telle que la reproduit un site spécialisé : Laffitte Pierre, AEW Opportunités Europe et AEW Commerces Europe. Dans la suite, Atout Pierre Diversification sera « la SCPI diversifiée », Laffitte Pierre « la SCPI de bureaux », AEW Opportunités Europe « la petite SCPI de bureaux » et AEW Commerces Europe « la SCPI de commerces ».
Aucune responsabilité n’est établie à la date de rédaction. Une baisse de prix n’est pas, en elle-même, un manquement : la société de gestion la présente comme une décision « difficile mais nécessaire » pour aligner le prix sur la valeur des immeubles, et met en avant, pour la SCPI diversifiée, un endettement de 9,44 % et un taux d’occupation financier de 90,95 %. Les statuts, la note d’information et les bulletins signés par chaque associé priment sur toute analyse générale, et seul un juge peut trancher un litige.
Voici ce que la baisse change pour une demande déjà inscrite, pourquoi les parts ne sortent plus et ce que chacun peut faire dans les prochains jours.
I. Ce que change la baisse du 2 novembre 2026 et pourquoi les retraits n’avancent plus
A. Un prix ramené à 760 euros : ce que la loi impose et ce que la baisse change pour votre demande de retrait
Selon l’actualité publiée le 2 novembre 2026 sur le site de la société de gestion, les expertises réalisées à mi-année ont fait apparaître une « évolution à la baisse des valeurs » de certains immeubles de la SCPI diversifiée, en particulier des bureaux, qui représentent la moitié de son patrimoine. Le nouveau prix de 760 euros comprend une commission de souscription de 70,68 euros toutes taxes comprises, et la valeur de retrait passe à 701,10 euros ; les autres modalités de souscription restent inchangées. La communication détaillée diffusée en novembre rattache la décision à la remontée des taux d’intérêt en 2026, qui pèse sur la valeur des immeubles, et explique que la société de gestion a préféré ajuster le prix plutôt que suspendre la variabilité du capital, comme l’ont fait plusieurs SCPI anciennes, afin d’avancer « sans pénaliser davantage les associés ». Elle souligne aussi que le patrimoine s’est diversifié depuis 2020 : au 30 septembre 2026, il comptait 30 % de commerces, 14 % de centres commerciaux, 5 % d’hôtellerie et 1 % de logistique.
Le prix d’une part de SCPI n’est pas fixé librement. L’article L. 214-94 du code monétaire et financier le détermine à partir de la valeur de reconstitution et prévoit que « Tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts supérieur à 10 % doit être justifié par la société de gestion et notifié à l’Autorité des marchés financiers ». L’article L. 214-109 définit cette référence : « La valeur de reconstitution de la société est égale à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais afférents à une reconstitution de son patrimoine ». Pour une SCPI à capital variable, l’article R. 214-157-1 impose en outre que la valeur vénale des immeubles soit « actualisée par l’expert chaque semestre de l’exercice si la société est à capital variable ». Le prix suit donc, avec un temps de retard, les expertises.
Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution de la SCPI diversifiée s’établissait à 743,88 euros par part, d’après son bulletin du troisième trimestre. L’ancien prix de 817 euros la dépassait de 9,83 %, tout près du seuil de 10 % ; le nouveau prix de 760 euros la dépasse de 2,17 %, selon notre calcul. La société de gestion présente d’ailleurs sa décision comme le moyen de rester dans l’écart réglementaire de 10 %, tout en cherchant à « anticiper les évolutions du marché immobilier ». Les valeurs publiées au 30 juin 2026 intègrent les expertises de mi-année ; la prochaine valeur de reconstitution sera arrêtée au 31 décembre 2026, et rien, dans les documents publiés, ne permet de prévoir un nouvel ajustement, dans un sens ou dans l’autre.
Le prix de sortie découle mécaniquement du prix d’entrée. L’article 422-230 du règlement général de l’Autorité des marchés financiers dispose que « Le retrait compensé par une souscription ne peut être effectué à un prix supérieur au prix de souscription diminué de la commission de souscription ». Les 701,10 euros correspondent ainsi au prix de 760 euros diminué d’une commission de 58,90 euros hors taxes, selon notre calcul. Pour l’associé qui avait souscrit à 817 euros, l’écart entre sa mise et la nouvelle valeur de retrait atteint 115,90 euros par part, soit 14,2 % selon notre calcul, dont une partie tient à la commission payée à l’entrée et une autre à la baisse du 2 novembre.
La règle qui compte le plus pour les associés déjà inscrits sur le registre des retraits figure à l’article 422-219 du même règlement : « En cas de baisse du prix de retrait, la société de gestion informe par lettre recommandée avec demande d’avis de réception les associés ayant demandé leur retrait au plus tard la veille de la date d’effet ». Cette information peut passer par un envoi recommandé électronique, mais seulement si l’associé s’est vu proposer le choix et a opté pour cette modalité. Le texte fixe ensuite la conséquence du silence : « En l’absence de réaction de la part des associés dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception », « la demande de retrait est réputée maintenue au nouveau prix ».
Concrètement, l’associé de la SCPI diversifiée dont la demande attend sur le registre devait être informé au plus tard le 1er novembre 2026. Il dispose de quinze jours à compter de la réception de la lettre pour faire connaître sa position : maintenir sa demande au prix de 701,10 euros, ou y renoncer. S’il ne répond pas, sa demande est maintenue au nouveau prix. La date portée sur l’avis de réception, ou sur l’accusé de l’envoi électronique, fait courir le délai : il est utile de la noter et de conserver l’enveloppe. La communication publiée ne précise pas comment les associés inscrits ont été informés ; celui qui n’aurait rien reçu peut demander par écrit la date et le mode d’envoi. À notre lecture, sans l’information exigée par le texte, le silence de l’associé ne devrait pas pouvoir lui être opposé, mais nous n’avons trouvé aucune décision publiée sur ce point. Nous avons détaillé le délai de quinze jours ouvert par une baisse du prix de retrait dans un précédent article.
Les quatre SCPI ne sont pas au même point. Le tableau ci-dessous rassemble les chiffres publiés par la société de gestion ; les pourcentages et les prix du fonds de remboursement résultent de notre calcul.
| Chiffres publiés | SCPI diversifiée | SCPI de bureaux | Petite SCPI de bureaux | SCPI de commerces |
|---|---|---|---|---|
| Date des chiffres | 30 septembre 2026 | 30 septembre 2026 | 30 septembre 2026 | 30 juin 2026 |
| Prix de souscription | 760 € (817 € jusqu’au 1er novembre) | 295 € | 175 € | 190 € |
| Valeur de retrait | 701,10 € (753,68 € avant) | 265,73 € | 157,50 € | 172,90 € |
| Valeur de réalisation au 30 juin 2026 | 636,93 € | 250,36 € | 147,90 € | 156,04 € |
| Valeur de reconstitution au 30 juin 2026 | 743,88 € | 297,46 € | 174,56 € | 182,23 € |
| Parts émises | 1 037 308 | 2 802 647 | 1 548 995 | 8 140 499 |
| Parts en attente de retrait | 46 342 | 220 107 | 82 735 | 312 267 |
| Part des parts en attente (notre calcul) | 4,47 % | 7,85 % | 5,34 % | 3,84 % |
| Prix du fonds de remboursement (notre calcul) | 573,24 € | 225,32 € | 133,11 € | 140,44 € |
| Plafond par associé sur le fonds | 34 parts | 82 parts | 137 parts | 139 parts |
Ces chiffres proviennent des synthèses trimestrielles du troisième trimestre 2026 pour les trois premières SCPI, du bulletin du premier semestre 2026 pour la SCPI de commerces, dont la synthèse du troisième trimestre n’était pas en ligne lors de notre consultation du 3 novembre 2026, et des notes d’information éditées en juillet 2026. Pour les trois autres SCPI, les documents consultés n’annoncent aucune baisse de prix, et leur prix reste à moins de 5 % de la valeur de reconstitution, au-dessus ou en dessous, selon notre calcul.
B. Pourquoi les retraits n’avancent plus : souscriptions taries, fonds limités, seuil de 10 % et clause de suspension
Dans une SCPI à capital variable, une part ne sort que si un nouveau souscripteur apporte des fonds en face. L’article 422-218 du règlement général de l’AMF prévoit que les demandes de retrait « sont, dès réception, inscrites sur le registre des demandes de retrait et sont satisfaites par ordre chronologique d’inscription ». L’article 422-220 interdit en outre toute émission de parts nouvelles augmentant le capital « tant qu’il existe, sur le registre prévu à l’article 422-218, des demandes de retrait non satisfaites à un prix inférieur ou égal au prix de souscription ». Chaque euro souscrit sert donc d’abord à rembourser les associés qui attendent, dans l’ordre de leur inscription.
Or les souscriptions se sont presque arrêtées. Au troisième trimestre 2026, aucune part nouvelle n’a été émise dans la SCPI diversifiée ni dans la SCPI de bureaux, et 94 parts seulement dans la petite SCPI de bureaux ; la SCPI de commerces, la plus grande des quatre, a encore compensé 24 637 parts au premier semestre. Les files d’attente ont grossi : entre le 31 décembre 2025 et le 30 septembre 2026, elles sont passées de 38 193 à 46 342 parts pour la SCPI diversifiée, de 187 837 à 220 107 parts pour la SCPI de bureaux et de 67 066 à 82 735 parts pour la petite SCPI de bureaux ; pour la SCPI de commerces, elles sont passées de 289 760 à 312 267 parts entre la fin de 2025 et la fin de juin 2026. La SCPI de bureaux affiche en outre un taux d’occupation financier de 84,86 % au troisième trimestre et 52 938 mètres carrés vacants sur 247 017. Rien, dans les documents publiés, ne permet de dire quand la collecte reprendra. Le phénomène n’est pas propre à cette société de gestion, comme le montrent les SCPI d’une autre société de gestion dont le seuil de 10 % est franchi.
Le second canal de sortie est le fonds de remboursement. Sa création et sa dotation « sont décidées par l’assemblée générale des associés de la SCPI qui en fixe les limites et critères d’utilisation », précise l’article 422-231 du règlement général, et « Les liquidités affectées au fonds de remboursement sont destinées au seul remboursement des associés ». L’article 422-230 encadre le prix de ces remboursements non compensés : ils ne peuvent s’effectuer « à un prix supérieur à la valeur de réalisation ni inférieur à celle-ci diminuée de 10 %, sauf autorisation de l’AMF ». Enfin, la reprise des sommes restées disponibles fait l’objet, selon l’article 422-233, « d’un rapport motivé de la société de gestion, porté préalablement à la connaissance des associés et de l’AMF ».
Les quatre SCPI ont retenu le prix plancher. Selon leurs notes d’information de juillet 2026, l’associé dont la demande est inscrite depuis plus de neuf mois peut obtenir le remboursement d’une partie de ses parts à la valeur de réalisation diminuée de 10 %, dans la limite de 34 parts pour la SCPI diversifiée, 82 pour la SCPI de bureaux, 137 pour la petite SCPI de bureaux et 139 pour la SCPI de commerces, et une seule fois sur la durée du fonds. Pour la SCPI diversifiée, l’assemblée du 13 juin 2025 a autorisé une dotation de 3 millions d’euros au plus, prélevée sur le produit des ventes d’immeubles réalisées depuis le 1er janvier 2025 ; pour la SCPI de bureaux, celle du 20 juin 2025 a autorisé jusqu’à 5 millions d’euros. Ces fonds ont fonctionné : 4 531 parts remboursées au premier semestre 2026 et 523 au troisième trimestre pour la SCPI diversifiée, 13 087 puis 4 384 pour la SCPI de bureaux, 4 564 puis 53 pour la petite SCPI de bureaux, 23 465 au premier semestre pour la SCPI de commerces. Rapportés aux files d’attente, ces volumes restent modestes. Depuis l’assemblée extraordinaire du 12 juin 2026, les statuts de la SCPI diversifiée précisent en outre que la décote appliquée sur le fonds est assimilée à des frais de rachat acquis à la SCPI, conformément à la position de l’AMF sur les outils de gestion de la liquidité issus de la directive européenne de 2024 dite AIFM 2.
Au-delà, la loi prévoit un signal d’alarme. L’article L. 214-93 du code monétaire et financier oblige la société de gestion à informer sans délai l’AMF lorsque « les demandes de retrait non satisfaites dans un délai de douze mois représentent au moins 10 % des parts », puis à convoquer dans les deux mois une assemblée générale extraordinaire et à lui proposer « la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée ». L’article 422-205 du règlement général ajoute que l’inscription des ordres sur un registre de confrontation « constitue une mesure appropriée au sens du II de l’article L. 214-93 du code monétaire et financier » et que « L’application de cette mesure emporte la suspension des demandes de retrait ».
D’après leurs documents, aucune des quatre SCPI n’atteint ce seuil. La plus chargée, la SCPI de bureaux, compte 7,85 % de ses parts en attente au 30 septembre 2026, toutes anciennetés confondues, alors que la loi ne retient que les demandes non satisfaites depuis douze mois. Ce seuil n’est toutefois pas la seule voie vers une suspension des retraits.
Les notes d’information de juillet 2026 donnent en effet à la société de gestion la faculté de suspendre la variabilité du capital bien avant 10 %. Pour la SCPI diversifiée, elle peut le faire « à tout moment » dès lors que des demandes de retrait attendent depuis au moins six mois, quel que soit leur nombre ou leur pourcentage, après en avoir informé les associés. Pour les trois autres, la faculté suppose des demandes non satisfaites depuis six mois et l’absence de fonds de remboursement créé et doté, après information de l’AMF et, pour la SCPI de bureaux, après avis consultatif du conseil de surveillance. Les effets sont lourds : les demandes de retrait inscrites sont annulées, le capital ne peut plus augmenter et les parts ne s’échangent plus que sur un marché secondaire, par confrontation périodique des ordres d’achat et de vente. À notre lecture, l’annulation des demandes fait perdre le rang acquis sur le registre des retraits. La communication du mois de novembre relève que de nombreuses SCPI anciennes ont fait ce choix ; la société de gestion a, pour l’instant, retenu la baisse de prix pour la SCPI diversifiée. Sur un marché par confrontation, le prix peut chuter fortement, comme pour une SCPI dont le capital variable est suspendu depuis juin 2026.
Sur ce marché, la loi impose que les ordres soient inscrits sur un registre tenu au siège de la SCPI, le prix d’exécution résultant de la confrontation de l’offre et de la demande, et précise que « Toute transaction donne lieu à une inscription sur le registre des associés qui est réputée constituer l’acte de cession écrit prévu par l’article 1865 du code civil » (article L. 214-93, I). La Cour de cassation en a déduit que « les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ne sont pas négociables » et que leur propriété se transmet par cette inscription, non par un virement de compte à compte (Cass. 2e civ., 8 décembre 2022, n° 19-20.143, publié au Bulletin et au Rapport). Pour l’associé dont les parts figurent sur un relevé bancaire, c’est donc la société de gestion, qui tient le registre, qui reste l’interlocutrice de toute sortie.
La valeur des parts dépend enfin de la santé des locataires, et un arrêt publié de la Cour de cassation montre que les quatre SCPI y sont exposées. Dans le redressement judiciaire d’une société immobilière bordelaise, ouvert le 15 février 2023, elles avaient voté contre le projet de plan en tant que créancières bailleresses, sans saisir le tribunal de la requête que le code de commerce ouvre aux parties dissidentes pour contester le respect des conditions d’adoption du plan, puis avaient soulevé une question prioritaire de constitutionnalité. La chambre commerciale l’a déclarée irrecevable, au motif que « le créancier dissident, qui n’a pas saisi le tribunal de la requête prévue à l’article R. 626-64, I n’est pas partie à l’instance en adoption du plan » (Cass. com., 2 juillet 2025, n° 25-40.011, publié). Dans ce type de procédure, la créancière est la SCPI, non l’associé : celui-ci en subit indirectement les effets sur les loyers, sans être lui-même partie à la procédure.
II. Ce que l’associé peut faire maintenant, et contre qui
A. Maintenir, renoncer, passer par le fonds ou céder de gré à gré : quatre sorties, quatre prix
Maintenir sa demande au nouveau prix conserve le rang acquis sur le registre. Les parts continuent de produire des revenus jusqu’au retrait effectif : selon la note d’information de la SCPI diversifiée, l’associé qui se retire ne perd la jouissance de ses parts qu’à partir du premier jour du trimestre au cours duquel le retrait a lieu. Cette SCPI a versé un acompte de 8,76 euros bruts par part le 27 octobre 2026, et la SCPI de bureaux un acompte de 3 euros par part le 22 octobre. L’exécution, elle, dépend du rythme des souscriptions, nul au troisième trimestre pour ces deux SCPI.
Renoncer à la demande permet, à l’inverse, de ne pas sortir à 701,10 euros et de conserver ses parts dans l’attente d’une meilleure valorisation. Mais une nouvelle demande, déposée plus tard, prendrait place à la fin de la file : l’article 422-218 classe les demandes « par ordre chronologique d’inscription », et le rang abandonné ne se retrouve pas, à notre lecture. Le choix dépend donc du besoin de liquidité, de l’horizon de placement et de la confiance accordée à la remontée des valeurs, que personne ne peut garantir.
Le fonds de remboursement offre une sortie plus rapide, mais plus coûteuse. Sur la base des valeurs de réalisation au 30 juin 2026, son prix serait d’environ 573,24 euros par part pour la SCPI diversifiée, soit 18,2 % de moins que la nouvelle valeur de retrait, et de 225,32 euros pour la SCPI de bureaux, 15,2 % sous sa valeur de retrait, selon notre calcul ; la société de gestion retient la dernière valeur de réalisation publiée, qui peut évoluer d’ici l’exécution. Pour 34 parts de la SCPI diversifiée, le fonds représenterait ainsi environ 19 490 euros. Les parts qui excèdent le plafond restent inscrites sur le registre et gardent leur rang, selon les notes d’information. La procédure est stricte : la société de gestion écrit par lettre recommandée, dans l’ordre d’inscription, aux associés qui remplissent les conditions ; pour la SCPI diversifiée, l’associé dispose d’un mois à compter de l’envoi pour répondre au moyen du document qui lui est adressé, faute de quoi il perd le bénéfice du fonds et sa demande reste inscrite.
La forme de la réponse compte. Saisi par l’associé d’une autre SCPI qui réclamait le jeu du fonds de remboursement, un juge des référés a rejeté sa demande en relevant que les conditions d’accès étaient cumulatives et que son courrier, de nature contentieuse, ne valait pas demande d’activation : « Le courrier en date du 21 octobre 2024 ne constitue en rien un ordre ferme d’actionner le fonds de remboursement sur une quotité de 100 parts ». Il a aussi refusé de condamner la société de gestion à verser elle-même une provision, l’obligation de remboursement étant sérieusement contestable à son égard, tout en admettant qu’elle était l’interlocutrice de l’associé pour l’exécution du retrait (TJ Amiens, référé, 7 mai 2025, n° 25/00008). Répondre dans le délai, avec le document demandé et pour un nombre de parts qui respecte le plafond, évite ce piège.
Reste la cession de gré à gré, à un prix librement débattu avec un acheteur que l’associé trouve lui-même. L’article 726 du code général des impôts soumet les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière à un droit d’enregistrement de 5 %, et la société de gestion perçoit un forfait de frais de dossier, quel que soit le nombre de parts : 130 euros toutes taxes comprises pour la SCPI diversifiée, 110 euros pour la SCPI de bureaux, 180 euros pour la petite SCPI de bureaux et 94 euros pour la SCPI de commerces. Au premier semestre 2026, 64 parts de la SCPI diversifiée ont changé de mains de gré à gré pour 36 882 euros hors droits, soit environ 576 euros la part en moyenne selon notre calcul ; ce chiffre peut recouvrir des cessions entre proches et ne constitue pas un prix de marché.
Un exemple chiffré résume ces options. Pour 100 parts de la SCPI diversifiée souscrites à 817 euros, l’associé a investi 81 700 euros. Exécuté au nouveau prix, son retrait lui rapporterait 70 110 euros, contre 75 368 euros avant le 2 novembre ; par le fonds, 34 de ces parts rapporteraient environ 19 490 euros et les 66 autres resteraient en attente. Ces écarts tiennent à la fois à la baisse du prix et à la commission de souscription, comprise dans le prix payé à l’entrée et déduite de la valeur de retrait. La fiscalité d’une éventuelle moins-value n’est pas traitée ici. D’autres sociétés de gestion pratiquent des décotes comparables, comme le montrent les fonds de remboursement ouverts fin octobre 2026 par trois SCPI d’un autre gestionnaire, et nous avons rassemblé les recours de l’épargnant dont les parts de SCPI sont bloquées.
B. Peser sur la gestion et faire valoir ses droits : assemblée, conseil de surveillance, juge et médiateur
Les associés disposent d’abord de leviers collectifs. L’assemblée générale ordinaire se réunit dans les six mois de la clôture de l’exercice, et « Le ministère public ou tout associé peut saisir le président du tribunal compétent statuant en référé afin d’enjoindre aux dirigeants » de la convoquer (article L. 214-103 du code monétaire et financier). Le mode de vote pèse sur le résultat : selon l’article L. 214-104, « Pour toute procuration d’un associé sans indication de mandataire, le président de l’assemblée générale émet un avis favorable à l’adoption des projets de résolution présentés ou agréés par la société de gestion », et selon l’article L. 214-105, les votes par correspondance qui ne donnent aucun sens de vote ou qui expriment une abstention « sont considérés comme des votes négatifs ». Envoyer un pouvoir en blanc revient donc à voter avec la société de gestion ; l’associé qui veut peser confie son pouvoir à un associé qui partage ses vues, ou vote lui-même.
Le conseil de surveillance, composé de trois à douze associés élus, « opère les vérifications et les contrôles qu’il juge opportun à tout moment » et peut demander un rapport à la société de gestion ; il présente lui-même un rapport à l’assemblée ordinaire (article L. 214-99). C’est le premier relais d’un associé inquiet. L’assemblée peut aussi révoquer la société de gestion à la majorité des voix des associés présents ou représentés, et celle-ci « est révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé » (article L. 214-98). La rémunération de la société de gestion ne lui échappe pas davantage : la Cour de cassation a jugé qu’« une délibération de l’assemblée générale de la SCPI modifiant les dispositions des statuts fixant la rémunération de la société de gestion n’a pas à être agréée par celle-ci, qui ne peut s’y opposer » (Cass. com., 17 septembre 2025, n° 24-14.271, publié).
Contester une décision d’assemblée reste possible, dans un cadre resserré. Dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er octobre 2025, l’article 1844-10 du code civil limite la nullité des décisions sociales à la violation d’une disposition impérative du droit des sociétés ou aux causes de nullité des contrats, et précise : « Sauf si la loi en dispose autrement, la violation des statuts ne constitue pas une cause de nullité ». L’action se prescrit, selon l’article 1844-14, « par deux ans à compter du jour où la nullité est encourue ». En cas d’abus de majorité, l’action peut viser la seule société : « la recevabilité d’une action en nullité d’une délibération sociale pour abus de majorité n’est pas, en l’absence de demande indemnitaire dirigée contre les associés majoritaires, subordonnée à la mise en cause de ces derniers » (Cass. com., 9 juillet 2025, n° 23-23.484, publié).
Si l’associé estime qu’une faute de gestion a fait perdre de la valeur au patrimoine, l’action naturelle est l’action sociale. Selon l’article 1843-5 du code civil, « un ou plusieurs associés peuvent intenter l’action sociale en responsabilité contre les gérants » et, en cas de condamnation, « les dommages-intérêts sont alloués à la société ». Près de cent associés d’une SCPI fiscale ont ainsi agi contre leur société de gestion ; la cour d’appel de Paris a relevé que le préjudice de la SCPI « ne peut se mesurer en considération de la valeur des parts » et a jugé que la prescription n’était pas acquise, le délai ne pouvant courir « avant la réalisation du dommage ou avant la date à laquelle ce dommage est révélé à la victime » (CA Paris, 18 novembre 2024, n° 23/17888). L’action individuelle suppose, elle, un préjudice propre : « la recevabilité de l’action en responsabilité engagée par un associé contre un tiers est subordonnée à l’allégation d’un préjudice personnel et distinct de celui qui pourrait être subi par la société elle-même » (Cass. com., 4 novembre 2021, n° 19-12.342, publié). Une baisse de la valeur des immeubles touche tous les associés à proportion de leurs parts : elle relève d’abord, à notre lecture, du préjudice de la société.
Beaucoup d’associés ont souscrit par l’intermédiaire d’un établissement ou d’un conseiller : les bulletins semestriels indiquent que les souscriptions sont reçues par des intermédiaires habilités par la société de gestion ou par elle directement. Dans sa rédaction actuelle, l’article L. 533-13 du code monétaire et financier impose au prestataire qui conseille un placement de recueillir, auprès de ses clients, des informations sur « leur situation financière, y compris leur capacité à subir des pertes, et leurs objectifs d’investissement, y compris leur tolérance au risque » ; pour une souscription ancienne, c’est la version alors en vigueur qui s’applique. Les conseillers en investissements financiers doivent, selon l’article L. 541-8-1, agir « au mieux des intérêts de leurs clients, afin de leur proposer une offre de service adaptée et proportionnée à leurs besoins et à leurs objectifs ». Un manquement peut engager sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil. Le tribunal judiciaire de Paris a ainsi condamné un conseiller en gestion de patrimoine qui n’avait pas expliqué à sa cliente le coût d’une sortie anticipée, en jugeant qu’« il ne saurait être attendu d’un investisseur moyen qu’il comprenne qu’en mettant fin au placement souscrit il devra supporter » des frais de souscription ; la perte de chance a été fixée à 20 % des frais supportés, soit 7 619,61 euros (TJ Paris, 10 février 2026, n° 24/14063). Pour les parts souscrites sur le conseil d’une banque, nous avons présenté dans un précédent article ce que l’AMF a relevé sur les SCPI conseillées par les banques.
Le délai pour agir est de cinq ans, selon l’article 2224 du code civil, « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». En matière de conseil, la Cour de cassation juge que le manquement prive l’acquéreur d’une chance d’éviter les pertes, si bien que « le délai pour agir en indemnisation d’un tel dommage ne peut commencer à courir avant la date à laquelle les pertes se réalisent » (Cass. com., 15 janvier 2025, n° 23-19.691). Dans une affaire voisine, la cour d’appel de Paris a précisé qu’une valorisation en baisse des parts « ne révélait qu’une moins-value latente, sans que la perte correspondante ne soit réalisée dans le patrimoine des investisseurs » (CA Paris, 11 juin 2026, n° 25/04375). Ces décisions concernent des SCPI fiscales en liquidation ; à notre lecture, pour une SCPI à capital variable, la perte se réalise plutôt quand l’associé sort à un prix inférieur à sa mise. La baisse du 2 novembre ne fait donc pas, en elle-même, courir un délai qui priverait l’associé de ses recours, mais il est prudent de conserver dès maintenant les documents de souscription, les questionnaires remplis, les bulletins et la lettre recommandée. Nous avons détaillé jusqu’à quand agir contre un conseiller en gestion de patrimoine.
Avant le juge, le médiateur de l’AMF peut être saisi des réclamations qui entrent dans la compétence de l’Autorité, et l’article L. 621-19 du code monétaire et financier précise que « La saisine du médiateur de l’Autorité des marchés financiers suspend la prescription de l’action civile et administrative à compter du jour où le médiateur est saisi ». Pour obtenir des pièces avant tout procès, l’article 145 du code de procédure civile permet de demander une mesure d’instruction « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige ». Le référé-provision de l’article 835 suppose en revanche que l’obligation ne soit pas sérieusement contestable : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ». L’ordonnance d’Amiens montre qu’une demande fondée sur un fonds de remboursement se heurte vite à ses conditions.
Lorsque la discussion porte sur une décision d’assemblée, sur la révocation de la société de gestion ou sur l’action sociale, ce sont les règles du contentieux entre associés et de la contestation des décisions sociales qui s’appliquent, avec leurs délais propres. L’associé isolé gagne souvent à se rapprocher d’autres associés et du conseil de surveillance avant toute démarche judiciaire.
Conclusion
La baisse de 7 % décidée le 2 novembre 2026 ne change pas la nature des parts de la SCPI diversifiée, mais elle change le prix auquel ses associés en attente sortiront, et elle leur ouvre un délai court : quinze jours à compter de la réception de la lettre recommandée pour maintenir leur demande au nouveau prix ou y renoncer. Les trois autres SCPI de la même société de gestion n’ont pas annoncé de baisse dans les documents consultés, mais leurs files d’attente ont grossi depuis la fin de 2025, leurs fonds de remboursement ne rachètent qu’un nombre limité de parts avec une décote de 10 % sur la valeur de réalisation, et leurs notes d’information permettent, sous conditions, de suspendre la variabilité du capital et de basculer vers un marché par confrontation.
En pratique, l’associé concerné a intérêt à noter la date de réception de la lettre recommandée et à décider dans les quinze jours ; à vérifier la date d’inscription de sa demande, qui conditionne l’accès au fonds après neuf mois ; à comparer la valeur de retrait, le prix du fonds et le prix qu’un acheteur de gré à gré accepterait, droits et frais compris ; à voter lui-même ou à confier son pouvoir à un associé qui partage ses vues plutôt qu’en blanc ; et à conserver ses documents de souscription si le conseil reçu à l’origine paraît inadapté à sa situation.
Ces éléments reposent sur les documents publiés par la société de gestion et consultés le 3 novembre 2026 ; ils évolueront avec les prochains bulletins, notamment la synthèse du troisième trimestre de la SCPI de commerces et les valeurs arrêtées au 31 décembre 2026. Aucune faute n’est établie à ce jour : la baisse de prix a été annoncée et motivée par la société de gestion, et les fonds de remboursement ont permis des sorties. Les statuts, les notes d’information et les documents signés par chaque associé priment sur cette analyse générale, et seul un juge peut dire si une responsabilité est engagée.