Sur la page de la SCPI mise à jour le 2 novembre 2026 à 7 h 30, Praemia REIM France indique que la SCPI Patrimmo Croissance Impact, qui investit principalement dans la nue-propriété de logements sociaux et intermédiaires, a suspendu la variabilité de son capital depuis l’assemblée générale du 24 juin 2026 : les demandes de retrait en attente ont été annulées et les parts ne s’échangent plus que sur un marché secondaire mensuel. Les deux premières confrontations, le 24 septembre et le 29 octobre 2026, n’ont donné lieu à aucun échange. Le carnet d’ordres publié le même jour affiche un meilleur acheteur à 180 euros net vendeur pour 100 parts, face à des vendeurs qui demandent au moins 430 euros, alors que la valeur de réalisation de la part était de 578,14 euros au 30 juin 2026. La prochaine confrontation aura lieu le 26 novembre 2026 à 16 heures, pour des ordres reçus au plus tard le 24 novembre à 16 heures.
Ces informations proviennent des documents publiés par la société de gestion. À notre connaissance, au 2 novembre 2026, aucune décision de justice ni aucune autorité n’a constaté de manquement à propos de cette SCPI, et aucune responsabilité n’est établie. La société de gestion présente la suspension comme temporaire et réversible, souligne que la valeur des immeubles est restée stable au premier semestre 2026 et que l’endettement demeure limité. Les statuts, la note d’information et les documents que vous avez signés priment sur cette présentation générale, et seul un juge peut trancher un litige. Nous examinons ce qui a changé pour vos parts et ce que disent les chiffres (I), puis les options et les recours des associés (II).
I. Capital suspendu, marché secondaire sans échange : ce qui a changé pour vos parts
A. Retraits annulés, ordres de vente et frais : les règles qui s’appliquent depuis le 24 juin 2026
Dans une SCPI à capital variable, l’associé qui veut sortir demande le retrait de ses parts à la société de gestion. Selon l’article 422-218 du règlement général de l’AMF, ces demandes sont inscrites sur un registre dès leur réception et satisfaites par ordre chronologique d’inscription. Encore faut-il qu’il existe des souscriptions nouvelles pour les compenser, ou un fonds de remboursement doté. Le rapport annuel 2025 de la SCPI indique que, depuis environ quarante mois, les demandes de retrait excédaient les souscriptions. Les bulletins trimestriels montrent la progression de la file d’attente : 28 823 parts au troisième trimestre 2025, 36 583 à la fin de l’année 2025 et 38 277 à la fin du premier trimestre 2026, soit, selon notre calcul, environ 13,7 % des 280 192 parts, détenues par 1 880 associés au 30 juin 2026.
La loi encadre cette situation. L’article L. 214-93 du code monétaire et financier prévoit que, lorsque les demandes de retrait non satisfaites dans un délai de douze mois représentent au moins 10 % des parts, la société de gestion en informe sans délai l’Autorité des marchés financiers, puis convoque dans les deux mois une assemblée générale extraordinaire à laquelle elle propose « la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée ». L’article 422-205 du règlement général de l’AMF précise que l’inscription d’ordres d’achat et de vente sur un registre constitue, pour une SCPI à capital variable, une mesure appropriée au sens de ce texte, et ajoute : « L’application de cette mesure emporte la suspension des demandes de retrait ». C’est cette voie qui a été suivie. Selon le bulletin du deuxième trimestre 2026, l’assemblée générale extraordinaire du 24 juin 2026 a introduit dans les statuts la faculté de suspendre la variabilité du capital, puis a décidé de la mettre immédiatement en œuvre.
Les statuts mis à jour au 1er août 2026 décrivent les effets de cette suspension. Les demandes de souscription non encore servies et les demandes de retrait inscrites sont annulées, le capital ne peut plus être augmenté et la SCPI se soumet aux règles du marché secondaire. Le point le plus important pour l’associé est le suivant : le registre des retraits n’est pas transféré automatiquement sur le marché secondaire. Le rapport de la société de gestion à l’assemblée l’expliquait clairement, chaque associé doit faire connaître le prix auquel il accepte de céder ses parts. Celui qui attendait son tour depuis 2025 a donc perdu son rang : s’il veut vendre, il doit déposer un ordre de vente et fixer lui-même un prix minimum.
Le fonctionnement du marché secondaire repose sur le I de l’article L. 214-93 du code monétaire et financier. Les ordres d’achat et de vente sont inscrits, à peine de nullité, sur un registre tenu au siège de la société, et « Le prix d’exécution résulte de la confrontation de l’offre et de la demande ». La société de gestion établit et publie ce prix au terme de chaque période d’enregistrement des ordres ; l’inscription de la transaction sur le registre des associés vaut acte de cession, et la société de gestion garantit la bonne exécution des transactions. L’article 422-229 du règlement général de l’AMF impose une confrontation périodique, à heure fixe, dont la périodicité ne peut « être supérieure à trois mois ni inférieure à un jour ouvré ». Pour cette SCPI, la note d’information retient une confrontation mensuelle, le dernier jeudi du mois à 16 heures, pour des ordres reçus et complets au plus tard l’avant-veille à 16 heures. Le prix retenu est celui qui permet d’échanger la plus grande quantité de parts. Le vendeur dont l’ordre est exécuté reçoit le produit de la vente dans un délai de quinze jours, sauf circonstances particulières.
Les ordres obéissent à des règles précises. Selon l’article 422-205 du règlement général de l’AMF, « La durée de validité d’un ordre de vente est de douze mois » ; l’associé doit être informé avant son expiration et peut demander expressément une prorogation de douze mois au plus. Selon le bulletin trimestriel, les ordres d’achat valent six mois au maximum, et la note d’information permet de subordonner leur inscription au versement préalable des fonds sur un compte de la SCPI qui ne porte pas intérêts. Un ordre peut être exécuté partiellement, sauf si son auteur exige une exécution en totalité. Modifier un ordre fait perdre son rang lorsque le vendeur relève son prix minimum, augmente le nombre de parts ou change le sens de l’ordre. Les ordres se transmettent par courrier, recommandé ou simple, à la société de gestion ou par l’intermédiaire d’un professionnel ; la note d’information exclut les lettres recommandées électroniques et rappelle qu’il appartient à l’expéditeur de se ménager la preuve de son envoi. Le mandat de vente doit être accompagné d’une pièce d’identité, d’un relevé d’identité bancaire et, pour une vente intervenant dans les trente-six mois de la souscription, d’un justificatif de la destination des fonds.
Les frais pèsent sur l’acquéreur. Celui-ci verse à la société de gestion une commission de 4 % hors taxes, soit 4,8 % toutes taxes comprises, et acquitte les droits d’enregistrement. L’article 726 du code général des impôts soumet au taux de 5 % les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière, ce que rappelle la note d’information pour les parts de SCPI. C’est pourquoi le meilleur ordre d’achat du carnet, à 180 euros net vendeur, correspond à 197,64 euros payés par l’acheteur, soit un surcoût de 9,8 %. La cession directe entre un vendeur et un acheteur, sans passer par la confrontation, reste possible : le prix est alors librement convenu, la société de gestion enregistre le transfert au vu d’un bordereau signé par le cédant et accepté par le cessionnaire, le droit d’enregistrement de 5 % reste dû et le bulletin trimestriel mentionne des frais de dossier de 60 euros toutes taxes comprises. Cette cession demeure soumise à la clause d’agrément décrite dans la note d’information.
Reste le fonds de remboursement. Selon le rapport annuel 2025 et la note d’information, l’assemblée générale du 7 juillet 2025 a créé un tel fonds et autorisé la société de gestion à le doter, dans la limite de 10 millions d’euros, par affectation du produit de cessions d’immeubles, pour proposer aux associés en attente depuis plus de douze mois le remboursement de 200 parts au plus. L’article 422-231 du règlement général de l’AMF rappelle que ces sommes proviennent du produit de cessions d’éléments du patrimoine locatif ou de bénéfices affectés et qu’elles sont « destinées au seul remboursement des associés ». Or les documents publiés ne font état d’aucune cession d’immeuble en 2025 ni au deuxième trimestre 2026, et la SCPI a enregistré une perte comptable en 2025. À notre lecture, le fonds n’avait donc pas de ressources suffisantes au moment de la suspension, ce que les statuts désignent justement comme l’une des conditions permettant de suspendre la variabilité du capital.
B. Deux confrontations sans échange, un carnet à 180 euros contre 430 euros : ce que valent vos parts et combien de temps la situation peut durer
La page de la société de gestion publie, pour chaque confrontation, le nombre de parts échangées, ainsi que les cinq meilleurs ordres d’achat et de vente. Le 24 septembre comme le 29 octobre 2026, aucune part n’a changé de mains. Le 2 novembre, deux acheteurs seulement figuraient dans le carnet : l’un pour 100 parts à 180 euros, soit 197,64 euros frais compris, l’autre pour 120 parts à 55 euros, soit 60,39 euros frais compris. Du côté des vendeurs, les cinq prix les plus bas allaient de 430 euros pour 181 parts à 508 euros pour 139 parts, en passant par 500, 505 et 507 euros. Seuls ces cinq niveaux sont rendus publics : le volume total des parts proposées à la vente n’est pas connu. Selon notre calcul, ces cinq niveaux représentent 490 parts, soit moins de 0,2 % du capital, ce qui laisse penser que de nombreux associés n’ont pas encore déposé d’ordre.
| Repère publié par la société de gestion | Montant par part | Date |
|---|---|---|
| Dernier prix de souscription | 677,00 € | depuis le 21 janvier 2025, contre 733,35 € auparavant |
| Valeur de retrait avant la suspension | 597,38 € | depuis le 21 janvier 2025 |
| Valeur de réalisation | 578,14 € | 30 juin 2026 |
| Valeur de reconstitution | 702,57 € | 30 juin 2026 |
| Meilleur ordre d’achat net vendeur | 180,00 € (197,64 € frais compris) | carnet du 2 novembre 2026 |
| Ordre de vente le moins cher | 430,00 € | carnet du 2 novembre 2026 |
Selon notre calcul, le meilleur acheteur propose environ 31 % de la valeur de réalisation, et le vendeur le moins exigeant en demande environ 74 %. Pour un associé entré au prix de 677 euros, une vente à 180 euros représenterait une perte d’environ 73 % avant toute fiscalité ; à 430 euros, elle avoisinerait 36,5 %. Ces écarts ne disent pas, à eux seuls, ce que vaut le patrimoine : ils traduisent la rencontre, ou plutôt l’absence de rencontre, entre quelques acheteurs et des vendeurs qui attendent un prix proche des valeurs publiées.
Ces valeurs publiées sont des estimations. L’article L. 214-109 du code monétaire et financier dispose que « La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société », la valeur de reconstitution y ajoutant les frais nécessaires pour reconstituer le patrimoine ; pour une SCPI à capital variable, ces valeurs sont arrêtées à la clôture de l’exercice et à la situation du premier semestre. L’article R. 214-157-1 du même code, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2026, prévoit une expertise de chaque immeuble tous les trois ans et une actualisation semestrielle pour les SCPI à capital variable, et précise que « L’expert externe en évaluation est nommé par la société de gestion pour six ans ». Une valeur d’expertise n’est pas un prix de marché : sur le marché secondaire, seul compte ce qu’un acheteur accepte de payer.
Plusieurs traits propres à la SCPI expliquent la faiblesse de la demande. Elle ne distribue aucun revenu : elle détient la nue-propriété des logements, l’usufruit appartenant pendant dix à vingt ans, selon les immeubles, à des bailleurs sociaux qui perçoivent les loyers, et elle a enregistré en 2025 une perte comptable de 618 778,17 euros. Sa valeur de réalisation par part est passée de 454,10 euros en 2015 à 613,91 euros en 2022, puis à 566,77 euros en 2024 et à 578,14 euros au 30 juin 2026. La société de gestion indique qu’en l’absence d’acquisition ou de cession, cette valeur a vocation à progresser d’environ 3 % par an sous le seul effet de la reconstitution progressive de la pleine propriété, à laquelle s’ajoute ou se retranche l’évolution du marché résidentiel ; il s’agit d’une projection de la société, qu’elle accompagne elle-même de la mention selon laquelle les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’acheteur, lui, supporte 9,8 % de frais et immobilise son argent sans revenu pendant plusieurs années.
Combien de temps la suspension peut-elle durer ? Les statuts prévoient que la société de gestion peut rétablir la variabilité du capital lorsque, au cours de quatre confrontations mensuelles consécutives, le prix payé par l’acquéreur s’inscrit dans les limites de l’article L. 214-94 du code monétaire et financier, selon lequel tout écart supérieur à 10 % entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution doit être justifié et notifié à l’AMF. La note d’information traduit cette condition par un prix d’exécution, commissions et droits compris, situé entre 90 % et 110 % de la valeur de reconstitution ; le rétablissement devient obligatoire après huit confrontations consécutives remplissant cette condition. Avec une valeur de reconstitution de 702,57 euros, la borne basse se situe, selon notre calcul, vers 632 euros payés par l’acheteur, très loin des 197,64 euros proposés aujourd’hui. Les statuts fixent aussi une échéance : si la variabilité n’a pas repris lors de l’assemblée appelée à statuer sur les comptes de l’exercice 2027, en 2028, elle est rétablie, sauf prorogation de la suspension décidée en assemblée générale extraordinaire ; si la reprise devait intervenir à un prix éloigné de plus de 10 % de la valeur de reconstitution, elle exigerait un visa préalable de l’AMF, faute de quoi la suspension continuerait. Au moment du rétablissement, les ordres en cours seraient annulés, le prix de souscription serait fixé d’après la moyenne des prix payés par les acheteurs lors des huit confrontations de référence, et les associés pourraient de nouveau demander le retrait de leurs parts.
Un autre seuil mérite d’être suivi. La note d’information précise que les parts mises en vente sur le marché secondaire sont assimilées à des demandes de retrait non satisfaites pour l’application du II de l’article L. 214-93. Si les ordres de vente inscrits depuis plus de douze mois atteignent 10 % des parts, soit 28 020 parts selon notre calcul, la société de gestion devra en informer l’AMF et convoquer une assemblée générale extraordinaire, dans les deux mois, pour lui proposer la cession de tout ou partie du patrimoine ou une autre mesure appropriée. Les premiers ordres ne pouvant dater que de septembre 2026, ce seuil ne pourrait être franchi, à notre lecture, qu’à partir de l’automne 2027, et seulement si les ordres sont maintenus ou prorogés.
Le rythme de reconstitution de la pleine propriété compte enfin. L’article L. 253-1 du code de la construction et de l’habitation permet de consentir l’usufruit d’un logement à une personne morale, en vue de sa location, « pour une durée minimale de quinze années » ; l’article 578 du code civil définit l’usufruit comme le droit de jouir d’une chose dont un autre a la propriété, à charge d’en conserver la substance. Le rapport annuel 2025 détaille, ligne par ligne, la durée de chaque démembrement, de dix à vingt ans, et la date d’acquisition. En additionnant ces deux données pour 63 des 64 lignes du tableau, nous obtenons une première échéance fin 2027, quatre en 2029, quatre en 2030, puis près des deux tiers des échéances entre 2031 et 2036, la dernière en 2040. Ce calcul est le nôtre ; il ne tient pas compte d’éventuels décalages entre l’acquisition et le point de départ de l’usufruit, notamment pour les logements achetés en construction.
À chaque échéance, les logements ne redeviennent pas nécessairement libres. Selon l’article L. 253-5 du code de la construction et de l’habitation, six mois avant l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire peut proposer au locataire un nouveau bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 ou lui donner congé pour vendre ou pour occuper le bien, avec effet au terme de l’usufruit. L’article L. 253-6 oblige le bailleur usufruitier à rappeler ces règles un an avant l’échéance, puis à proposer, trois mois avant, un relogement au locataire qui remplit les conditions de ressources, le manquement à cette obligation étant inopposable au nu-propriétaire. L’article L. 253-7 précise que le locataire qui n’a accepté ni le bail proposé ni l’offre de relogement « est déchu de tout titre d’occupation sur le logement à l’expiration de l’usufruit ». À notre lecture, le gain attendu de la reconstitution de la pleine propriété se matérialisera donc progressivement, au fil des choix de relocation ou de vente que fera la SCPI et de l’état du marché du logement à ces dates.
II. Vendre, attendre ou agir : les options concrètes des associés
A. Vendre sur le marché, céder de gré à gré ou conserver : calendrier, prix et situations particulières
Première option : déposer un ordre de vente. Le prix que vous indiquez est un prix minimum net vendeur, alors que l’acheteur raisonne frais compris. Pour croiser la meilleure offre du carnet du 2 novembre, un vendeur devrait accepter 180 euros net, soit environ 31 % de la valeur de réalisation. Pour participer à la confrontation du 26 novembre 2026, l’ordre doit être reçu complet au plus tard le 24 novembre à 16 heures ; à défaut, il sera pris en compte le mois suivant. L’ordre vaut un an, la société de gestion doit vous prévenir avant son expiration, et vous pouvez en demander la prorogation. Si vous abaissez ensuite votre prix, vous ne perdez pas, à notre lecture, votre rang, puisque la note d’information ne prévoit cette perte que lorsque le vendeur relève son prix ou augmente le nombre de parts. Vous pouvez aussi n’offrir qu’une partie de vos parts, pour tester le marché sans tout céder au prix le plus bas.
Deuxième option : la cession directe à un acquéreur que vous avez trouvé, un proche ou un autre associé par exemple. Le prix est alors négocié librement, mais les droits d’enregistrement de 5 % restent dus et la société de gestion perçoit des frais de dossier. Une cession consentie à un proche à un prix très inférieur aux valeurs publiées peut avoir des conséquences fiscales ou successorales que cet article n’aborde pas ; elles méritent d’être examinées avant de signer. De manière générale, le traitement fiscal d’une moins-value sur des parts de SCPI n’est pas traité ici.
Troisième option : conserver. La SCPI ne verse rien, mais elle n’est pas en liquidation, son endettement représentait 6,4 % selon le bulletin du deuxième trimestre 2026, et la société de gestion indique que la valeur globale du patrimoine a progressé de 0,9 % au premier semestre 2026 et de 1,9 % sur un an. Conserver revient à miser sur trois échéances : la reprise éventuelle de la variabilité si les prix se rapprochent de la valeur de reconstitution, l’échéance statutaire de l’assemblée de 2028, et surtout la reconstitution progressive de la pleine propriété, concentrée entre 2031 et 2036 selon notre calcul. Ce choix n’a de sens que si vous n’avez pas besoin de cet argent dans les prochaines années.
Certaines situations appellent une vigilance particulière. Si vous avez acheté vos parts à crédit, la page de la SCPI rappelle elle-même qu’en cas de baisse du prix lors de la vente, le souscripteur doit payer la différence : le prêt continue de courir, quelle que soit la liquidité des parts, et une vente à bas prix ne suffira pas forcément à le solder. Les statuts permettent le nantissement des parts : si elles garantissent un prêt, relisez l’acte de nantissement avant tout ordre et informez votre prêteur. En cas de décès d’un associé, les héritiers doivent justifier de leur qualité auprès de la société de gestion avant d’exercer les droits attachés aux parts ; la page de la SCPI invite à s’adresser au service des successions de la société de gestion avant de déposer un ordre, et les frais de mutation sont désormais facturés par dossier de succession, 90 euros toutes taxes comprises selon le bulletin trimestriel. Si vos parts ont été souscrites par l’intermédiaire d’une société ou d’une association, les justificatifs de pouvoir exigés par le mandat de vente sont plus lourds.
Enfin, l’assemblée générale reste le lieu où se décide la suite. L’article L. 214-103 du code monétaire et financier impose de réunir l’assemblée ordinaire dans les six mois de la clôture de l’exercice ; tout associé peut demander au président du tribunal, statuant en référé, d’enjoindre de la convoquer, et toute personne intéressée peut obtenir de la même façon la communication des documents dus aux associés. Le texte précise que l’assemblée peut se tenir sans quorum. Le vote se prépare donc : selon l’article L. 214-104 du même code, pour toute procuration sans indication de mandataire, le président de l’assemblée « émet un avis favorable à l’adoption des projets de résolution présentés ou agréés par la société de gestion ». L’article L. 214-105 ajoute qu’un vote par correspondance qui n’exprime aucun sens de vote, ou qui exprime une abstention, compte comme un vote négatif. L’associé qui veut peser doit donc voter lui-même ou confier son pouvoir à un mandataire qui partage sa position ; les associés qui veulent porter une résolution commune ont intérêt à se regrouper, éventuellement autour des membres du conseil de surveillance.
B. Contester l’assemblée du 24 juin 2026 ou demander réparation : fondements, conditions et délais
Contester la décision de suspension suppose d’abord une cause de nullité. Depuis le 1er octobre 2025, l’article 1844-10 du code civil limite la nullité des décisions sociales à la violation d’une disposition impérative du droit des sociétés ou à l’une des causes de nullité des contrats en général, et précise que, sauf si la loi en dispose autrement, « la violation des statuts ne constitue pas une cause de nullité ». Le délai est bref : selon l’article 1844-14 du même code, sous réserve de dispositions particulières, les actions en nullité de décisions sociales « se prescrivent par deux ans à compter du jour où la nullité est encourue ». Pour une décision du 24 juin 2026, ce délai expirerait, selon notre calcul, le 24 juin 2028. L’article 1844-11 ajoute que l’action est éteinte lorsque la cause de nullité a cessé d’exister au jour où le tribunal statue sur le fond en première instance, ce qui pourrait jouer si la variabilité du capital était rétablie entre-temps.
L’abus de majorité est l’argument le plus souvent invoqué contre une délibération. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 9 juillet 2025 (pourvoi n° 23-23.484), que la recevabilité de l’action en nullité d’une délibération pour abus de majorité « n’est pas, en l’absence de demande indemnitaire dirigée contre les associés majoritaires, subordonnée à la mise en cause de ces derniers ». L’action se dirige donc contre la société. Encore faut-il démontrer l’abus. Dans une SCPI qui compte près de 1 900 associés, où les pouvoirs en blanc profitent aux résolutions agréées par la société de gestion, et alors que la suspension repose sur un mécanisme expressément prévu par le règlement général de l’AMF, cette démonstration serait, à notre lecture, particulièrement exigeante. Nos recherches dans la base Judilibre n’ont fait apparaître aucune décision statuant sur la suspension de la variabilité du capital d’une SCPI ou sur l’annulation des demandes de retrait qui en résulte : la question de savoir si un associé inscrit sur le registre avant l’assemblée pouvait se voir opposer cette annulation reste ouverte et dépendrait des statuts en vigueur à la date de sa demande et des documents qu’il a reçus.
Mettre en cause la gestion relève d’une autre logique. L’article 1843-5 du code civil permet à un ou plusieurs associés d’exercer l’action sociale en responsabilité contre les dirigeants pour réparer le préjudice subi par la société ; en cas de condamnation, « les dommages-intérêts sont alloués à la société », et aucune décision d’assemblée ne peut éteindre une telle action. La cour d’appel de Paris, le 18 novembre 2024 (RG 23/17888), a été saisie d’une action de ce type exercée par 98 investisseurs d’une SCPI fiscale contre sa société de gestion, à laquelle ils reprochaient notamment des acquisitions à des prix excessifs et des travaux mal suivis. Elle a appliqué le délai de cinq ans de l’article 2224 du code civil et rappelé que la prescription « ne peut commencer à courir avant la réalisation du dommage ou avant la date à laquelle ce dommage est révélé à la victime » ; elle a jugé que le dommage avait été révélé par un rapport annuel faisant apparaître une chute de plus de 30 % de la valeur d’expertise, de sorte que l’action n’était pas prescrite. Elle a aussi souligné que le préjudice de la SCPI elle-même « ne peut se mesurer en considération de la valeur des parts ». Cette décision ne tranche que la prescription, pas le bien-fondé des griefs, et elle ne concerne pas la SCPI étudiée ici.
L’action individuelle d’un associé obéit à une condition stricte. Selon un arrêt de la Cour de cassation du 4 novembre 2021 (pourvoi n° 19-12.342), l’associé qui agit en responsabilité doit alléguer un préjudice personnel et distinct de celui de la société, c’est-à-dire « d’un préjudice qui ne puisse être effacé par la réparation du préjudice social ». La seule baisse de valeur de vos parts, si elle ne fait que refléter celle du patrimoine, ne remplit pas cette condition. Un préjudice propre pourrait en revanche tenir à une information inexacte ou incomplète reçue au moment de souscrire, sur le fondement de l’article 1240 du code civil : la cour d’appel de Paris, le 11 juin 2026 (RG 25/04375), a ainsi examiné une action dirigée contre la société de gestion d’une autre SCPI, à laquelle des investisseurs reprochaient d’avoir insuffisamment fait état du risque de perte dans la documentation remise aux souscripteurs. Aucune faute de cette nature n’est établie à propos de la SCPI étudiée ici.
Le conseiller ou le distributeur qui vous a recommandé ces parts répond de ses propres obligations. L’article L. 541-8-1 du code monétaire et financier impose au conseiller en investissements financiers de recueillir, avant tout conseil, les informations utiles sur votre situation, vos objectifs et « leur capacité à subir des pertes et leur tolérance au risque », et l’article L. 533-13 fixe une exigence comparable aux prestataires de services d’investissement. Un manquement pourrait engager leur responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil. Le tribunal judiciaire de Paris, le 10 février 2026 (RG 24/14063), a retenu la faute d’une plateforme de conseil en placement qui n’avait pas informé sa cliente du principe et du montant des frais supportés en cas de sortie anticipée d’une SCPI, en relevant qu’« il ne saurait être attendu d’un investisseur moyen qu’il comprenne » qu’il supporterait alors des frais de souscription ; il a indemnisé une perte de chance à hauteur de 7 619,61 euros. Ce jugement de première instance n’a qu’une valeur d’illustration. Pour une SCPI sans revenu, détenant de la nue-propriété pour des durées de dix à vingt ans et prélevant 11,76 % hors taxes de commission de souscription, les questions utiles portent sur l’horizon de placement qui vous a été présenté, sur l’explication du risque de liquidité et sur la cohérence de ce placement avec vos besoins.
Le délai pour agir contre le conseiller court rarement avant la vente. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 15 janvier 2025 (pourvoi n° 23-19.691), qu’en cas de manquement d’un conseiller en gestion de patrimoine à son obligation d’informer ou de conseiller l’acquéreur de parts de SCPI sur le risque de pertes, le délai pour agir « ne peut commencer à courir avant la date à laquelle les pertes se réalisent » ; pour une SCPI en liquidation, elle a précisé que cette perte ne pouvait se réaliser avant la clôture de la liquidation. Statuant après cassation, la cour d’appel de Paris a ajouté, dans son arrêt du 11 juin 2026 (RG 25/04375), qu’une valeur de part inférieure au prix de souscription « ne révélait qu’une moins-value latente », la perte n’étant pas réalisée dans le patrimoine des investisseurs. À notre lecture, tant que vous conservez vos parts, le délai de cinq ans contre le conseiller n’a probablement pas commencé ; une vente à 180 euros réaliserait la perte et le ferait courir. À l’inverse, une action engagée avant toute vente devrait démontrer un préjudice certain, ce que le juge apprécie au cas par cas.
Deux outils peuvent aider avant tout procès. Le médiateur de l’AMF, saisi d’une réclamation relevant de la compétence de l’Autorité, par exemple contre une société de gestion ou un conseiller en investissements financiers, examine le litige, et l’article L. 621-19 du code monétaire et financier précise que sa saisine « suspend la prescription de l’action civile et administrative », le délai recommençant à courir pour au moins six mois après la fin de la médiation. L’article 145 du code de procédure civile permet, s’il existe un motif légitime, d’obtenir avant tout procès des mesures d’instruction, par exemple la production du questionnaire de connaissance ou du rapport d’adéquation établi lors de la souscription. Rassemblez dès maintenant le bulletin de souscription, la note d’information et le document d’informations clés en vigueur à cette date, les échanges avec votre conseiller, la lettre qui a enregistré votre demande de retrait puis celle qui l’a annulée, la convocation et les résultats de l’assemblée du 24 juin 2026, ainsi que les résultats mensuels des confrontations. Pour un litige d’associé plus large, notre page consacrée au contentieux entre associés et à la défense des droits des associés minoritaires présente les procédures disponibles.
Pour comparer avec des situations voisines, vous pouvez lire notre analyse d’une SCPI de bureaux dont aucune part ne s’est échangée en six confrontations, celle d’une autre SCPI dont le capital a été suspendu et dont les parts se sont échangées à 114 euros, et celle des trois autres SCPI du même gestionnaire passées au marché secondaire. Sur les questions générales, voyez nos articles sur les recours de l’épargnant quand le retrait de ses parts de SCPI est impossible, sur la baisse du prix de retrait d’une SCPI et le délai pour réagir, sur ce que l’AMF a relevé le 29 octobre 2026 dans la commercialisation des SCPI par les banques et sur le délai pour agir contre un conseiller en gestion de patrimoine.
Conclusion
La suspension décidée le 24 juin 2026 a remplacé la file d’attente des retraits par un marché mensuel où rien ne s’est échangé lors des deux premières séances. Le carnet du 2 novembre 2026 oppose un acheteur à 180 euros et des vendeurs à 430 euros au moins, pour une valeur de réalisation de 578,14 euros. Les associés qui attendaient leur retrait ont perdu leur rang et doivent, s’ils veulent sortir, fixer eux-mêmes un prix sur le marché secondaire, avec une première échéance pratique le 24 novembre 2026 à 16 heures pour la confrontation du 26 novembre.
Le calendrier s’organise autour de quelques dates. Chaque mois, la confrontation du dernier jeudi indiquera si des acheteurs reviennent. À partir de l’automne 2027, le seuil de 10 % de parts en vente depuis plus de douze mois pourrait obliger la société de gestion à saisir l’AMF et à convoquer une assemblée extraordinaire. L’assemblée de 2028, appelée à statuer sur les comptes de 2027, devra se prononcer sur la reprise de la variabilité ou sur la prorogation de la suspension. Selon notre calcul, une éventuelle action en nullité contre les décisions du 24 juin 2026 devrait être engagée avant le 24 juin 2028. Au-delà, la reconstitution de la pleine propriété des logements s’étalera principalement entre 2031 et 2036.
Plusieurs éléments jouent en faveur de la société de gestion : elle a soumis la mesure à l’assemblée, organisé un marché dont elle publie chaque mois les résultats, évité selon elle des ventes d’immeubles forcées dans un marché défavorable, maintenu un endettement faible et affiche des valeurs d’expertise stables au premier semestre 2026. Les statuts encadrent la reprise de la variabilité et l’AMF intervient si les prix s’écartent des normes. À la date de rédaction, aucune décision de justice ni aucune autorité n’a constaté de manquement concernant cette SCPI, aucune responsabilité n’est établie, et les statuts, la note d’information et les documents signés lors de la souscription priment sur toute analyse générale.
Avant de vendre avec une forte décote, chaque associé gagne à confronter son besoin de liquidité à l’horizon de la reconstitution des logements, à vérifier un éventuel crédit ou nantissement, à rassembler les documents de sa souscription et à garder en tête les délais propres à chaque action. Seul un juge pourra dire, le cas échéant, si une décision encourt la nullité ou si une responsabilité est engagée.