Le 29 octobre 2026, les parts de trois SCPI gérées par Praemia REIM France, société de gestion du groupe Primonial devenu groupe Praemia, ont changé de mains à des prix très éloignés de la valeur de leurs immeubles. Selon les pages de la société de gestion mises à jour le 31 octobre, 3 910 parts de Primovie (santé et éducation) se sont échangées à 50,02 euros net vendeur, 2 052 parts de Primopierre (bureaux) à 25,00 euros et 447 parts de Patrimmo Commerce (commerces) à 40,00 euros, alors que leurs valeurs de réalisation publiées au 30 juin 2026 étaient de 123,76 euros, 70,76 euros et 120,64 euros. Ces trois SCPI, qui cumulaient 91 749 associés au 30 juin 2026 selon leurs brochures, ont suspendu la variabilité de leur capital en 2026 : les demandes de retrait ont été annulées et la sortie passe désormais par un marché secondaire mensuel, dont la prochaine séance est fixée au 26 novembre 2026 à 16 heures.
À la date de rédaction, aucune source officielle ne fait état d’une procédure collective, d’une sanction ou d’une faute de la société de gestion. La suspension repose sur les statuts et a été approuvée en assemblée générale, la société de gestion publie chaque mois les prix et le carnet d’ordres, et des acomptes continuent d’être versés. Aucune responsabilité n’est établie, les statuts, la note d’information et les contrats signés priment sur cette analyse générale, et seul un juge peut trancher un litige. Cet article s’appuie sur les documents de la société de gestion, les textes en vigueur au 31 octobre 2026 et des décisions lues intégralement. Il explique ce que la suspension a changé pour vos parts, puis les options concrètes : vendre, attendre, contester ou demander réparation.
I. Capital suspendu : ce qui a changé pour vos parts de SCPI
Une SCPI à capital variable fonctionne en temps normal comme un guichet : la société de gestion émet des parts nouvelles pour les souscripteurs et rembourse, au prix de retrait, les associés qui veulent sortir, à condition que des souscriptions viennent compenser ces retraits. Lorsque les retraits s’accumulent sans contrepartie, ce guichet se bloque. La suspension de la variabilité du capital ferme alors le guichet et le remplace par une bourse interne, où les associés vendeurs et les acheteurs se rencontrent à un prix qui ne dépend plus des expertises.
A. Retraits annulés, ordres d’achat et de vente : les règles qui s’appliquent désormais
D’après la société de gestion, la SCPI de bureaux a suspendu la variabilité de son capital depuis le 7 janvier 2026, date de l’assemblée générale extraordinaire qui en a introduit la faculté dans les statuts, la SCPI de santé et d’éducation depuis le 23 juin 2026, après l’approbation de l’assemblée générale réunie ce jour-là, et la SCPI de commerces depuis le 25 juin 2026, après l’approbation de l’assemblée générale du même jour. Les brochures de la société de gestion datées d’octobre 2026 indiquent que chaque suspension a été décidée pour une durée de deux ans. Les notes d’information à jour au 1er août 2026 décrivent un mécanisme identique pour les trois fonds.
La première conséquence est brutale pour les associés qui attendaient leur remboursement. Selon les notes d’information, à la prise d’effet de la suspension, les demandes de retrait inscrites sur le registre sont annulées, la souscription est fermée et le marché secondaire est ouvert. L’associé dont la demande a été annulée doit lui-même placer un ordre de vente sur ce marché : rien ne se fait automatiquement. Le bulletin du deuxième trimestre 2026 de la SCPI de santé et d’éducation recensait 1 438 276 parts en attente de retrait à la fin du premier trimestre 2026, soit environ 5,6 % de ses parts, et précise que la suspension a entraîné la clôture du fonds de remboursement doté fin 2025, après le rachat de 61 095 parts au premier trimestre et de 31 936 parts au deuxième. Le bulletin de la SCPI de bureaux faisait état de 2 190 372 parts en attente de retrait à la fin de 2025, pour 18 948 080 parts au total, soit plus de 11 % du capital.
Ce basculement est prévu par la réglementation. L’article 422-205 du règlement général de l’AMF dispose que l’inscription d’ordres sur le registre d’une SCPI à capital variable constitue une mesure appropriée au sens du II de l’article L. 214-93 du code monétaire et financier, et ajoute : « L’application de cette mesure emporte la suspension des demandes de retrait. » Avant la suspension, les retraits étaient servis selon un autre registre, par ordre chronologique d’inscription, comme le prévoit l’article 422-218 du même règlement. Ce rang chronologique a disparu avec l’annulation des demandes.
Le marché secondaire obéit à des règles précises. L’article L. 214-93 du code monétaire et financier prévoit que « Les ordres d’achat et de vente sont, à peine de nullité, inscrits sur un registre tenu au siège de la société. » Le prix d’exécution résulte de la confrontation de l’offre et de la demande, il est établi et publié par la société de gestion au terme de chaque période, et toute transaction est inscrite sur le registre des associés, inscription qui vaut acte de cession écrit au sens de l’article 1865 du code civil. Le même texte précise : « La société de gestion garantit la bonne exécution de ces transactions. » Cette garantie porte sur le déroulement des opérations, pas sur le prix ni sur l’existence d’un acheteur.
Cette mécanique s’explique par la nature des parts. La Cour de cassation a rappelé que « les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ne sont pas négociables » et que leur transfert résulte d’une inscription sur le registre des associés, non d’une inscription en compte-titres (Cass. 2e civ., 8 décembre 2022, n° 19-20.143). Une banque ou un courtier ne peut donc pas vendre vos parts comme une action cotée : tout passe par la société de gestion et par son registre.
Le rythme des séances est fixé par la note d’information, dans un cadre réglementaire. L’article 422-229 du règlement général de l’AMF laisse à la société de gestion le choix de la périodicité des confrontations, « sans que celle-ci ne puisse toutefois être supérieure à trois mois ni inférieure à un jour ouvré ». Pour les trois SCPI, les notes d’information retiennent une confrontation mensuelle, le dernier jeudi de chaque mois à 16 heures, pour les ordres reçus et valides au plus tard l’avant-veille à 16 heures. Le prix retenu est celui qui permet d’échanger la plus grande quantité de parts. Les ordres d’achat au prix le plus élevé et les ordres de vente au prix le plus bas sont servis en priorité, et, à prix égal, l’ordre chronologique d’inscription départage les ordres.
Un ordre de vente ne reste pas valable indéfiniment. Selon l’article 422-205 du règlement général de l’AMF, « La durée de validité d’un ordre de vente est de douze mois. » L’associé doit être informé avant l’expiration de son ordre et peut demander expressément sa prorogation, pour douze mois au plus. Les notes d’information ajoutent que l’ordre dont la validité expire pendant une période de confrontation n’y participe pas, et que l’associé perd son rang d’inscription s’il relève son prix minimum de vente, augmente le nombre de parts proposées ou change le sens de son ordre. Le vendeur peut aussi demander que son ordre ne soit exécuté que s’il l’est en totalité.
Sur le plan pratique, la vente suppose un mandat de vente conforme au modèle de la société de gestion, indiquant le nombre de parts et le prix minimum à recevoir, accompagné des pièces demandées. Les notes d’information admettent l’envoi par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier simple, à charge pour l’expéditeur de se ménager la preuve de l’envoi, et excluent les lettres recommandées électroniques. Les parts nanties ne peuvent être inscrites à la vente qu’après la mainlevée du nantissement. Le prix est versé au vendeur dans un délai maximum de quinze jours après la transaction, et les parts cédées cessent de participer aux distributions le dernier jour du mois qui précède la transaction. Les frais de cession sont à la charge de l’acquéreur : une commission de 4,80 % toutes taxes comprises et 5 % de droits d’enregistrement, ce qui explique l’écart entre le prix net vendeur de 50,02 euros et le prix acquéreur de 54,92 euros constaté le 29 octobre.
B. Des prix très inférieurs aux valeurs d’expertise : comment les lire et ce qui peut les faire évoluer
Les historiques publiés par la société de gestion montrent des trajectoires différentes selon les fonds :
- SCPI de bureaux (35 503 associés et 832,2 millions d’euros de capitalisation au 30 juin 2026) : 45,00 euros le 26 mars, 40,00 euros les 30 avril, 28 mai et 25 juin, 38,71 euros le 30 juillet, 36,00 euros le 27 août, 31,88 euros le 24 septembre, puis 25,00 euros le 29 octobre pour 2 052 parts ; valeur de réalisation de 70,76 euros et valeur de reconstitution de 81,75 euros au 30 juin 2026.
- SCPI de santé et d’éducation (50 162 associés et 3,2 milliards d’euros) : 50,00 euros le 24 septembre pour 1 433 parts, puis 50,02 euros le 29 octobre pour 3 910 parts ; valeur de réalisation de 123,76 euros et valeur de reconstitution de 146,51 euros.
- SCPI de commerces (6 084 associés et 459,4 millions d’euros) : 49,99 euros le 24 septembre pour 200 parts, puis 40,00 euros le 29 octobre pour 447 parts ; valeur de réalisation de 120,64 euros et valeur de reconstitution de 143,29 euros.
Ces deux séries de chiffres ne mesurent pas la même chose. L’article L. 214-109 du code monétaire et financier définit ainsi la première : « La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société. » La valeur de reconstitution y ajoute les frais qu’il faudrait exposer pour reconstituer le patrimoine. Ces valeurs reposent sur des expertises et sont arrêtées à la clôture de l’exercice et, pour les SCPI à capital variable, à la fin du premier semestre. Le prix d’exécution, lui, ne traduit que la rencontre ponctuelle de vendeurs pressés et d’acheteurs prudents.
Le 29 octobre, le prix net vendeur représentait environ 40 % de la valeur de réalisation pour la SCPI de santé et d’éducation, 35 % pour la SCPI de bureaux et 33 % pour la SCPI de commerces. Les volumes échangés restent très faibles : 3 910 parts sur 25 575 793 pour la première, 2 052 sur 18 948 080 pour la deuxième. À notre lecture, ces prix indiquent ce qu’un associé peut obtenir s’il vend maintenant, pas la valeur des immeubles ni ce que recevrait un associé en cas de cession ordonnée du patrimoine. Ils servent toutefois de référence à chaque nouvelle confrontation, et les notes d’information rappellent que la société ne garantit pas la revente des parts.
En temps normal, le prix des parts reste arrimé aux expertises. L’article L. 214-94 du code monétaire et financier prévoit que « Le prix de souscription des parts est déterminé sur la base de la valeur de reconstitution », tout écart supérieur à 10 % devant être justifié et notifié à l’AMF. Le prix de retrait est lui-même encadré par l’article 422-230 du règlement général de l’AMF. Pendant la suspension, il n’existe plus de prix de souscription ni de prix de retrait : seule compte la confrontation des ordres.
Les notes d’information fixent les conditions du retour au capital variable. La société de gestion peut rétablir la variabilité si, pendant quatre confrontations mensuelles consécutives au moins, le prix d’exécution frais compris se situe entre 90 % et 110 % de la valeur de reconstitution, et elle doit le faire si cette condition est remplie pendant huit confrontations consécutives. À défaut, la variabilité est rétablie lors de l’assemblée générale qui statue sur les comptes de l’exercice suivant celui de la suspension, soit en 2028 pour une suspension intervenue en 2026, sauf prorogation votée en assemblée générale extraordinaire, et une réouverture à un prix éloigné de plus de 10 % de la valeur de reconstitution suppose un visa de l’AMF. Or 90 % des valeurs de reconstitution publiées représentent environ 131,86 euros, 73,58 euros et 128,96 euros, contre des prix acquéreurs de 54,92 euros, 27,45 euros et 43,92 euros le 29 octobre. À notre lecture, la condition de prix est très loin d’être remplie, et l’échéance réaliste est l’assemblée générale de 2028, avec le risque d’une prorogation soumise au vote des associés.
Un second mécanisme légal mérite d’être suivi. Le II de l’article L. 214-93 oblige la société de gestion à informer l’AMF lorsque les ordres de vente inscrits depuis plus de douze mois représentent au moins 10 % des parts émises, puis prévoit : « Dans les deux mois à compter de cette information, la société de gestion convoque une assemblée générale extraordinaire et lui propose la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée. » Les notes d’information des trois SCPI assimilent expressément les parts à la vente sur le marché secondaire à des demandes de retrait non satisfaites pour l’application de ce texte (article L. 214-93 du code monétaire et financier). Au 30 juin 2026, 146 937 parts de la SCPI de bureaux attendaient preneur, soit environ 0,8 % de ses parts, et aucune part n’était encore en attente de cession pour la SCPI de santé et d’éducation, faute de confrontation à cette date. À notre lecture, ce seuil est aujourd’hui lointain, mais les bulletins trimestriels permettent de suivre l’évolution du nombre de parts en attente.
La société de gestion dispose enfin d’un pouvoir exceptionnel sur le registre. L’article 422-211 du règlement général de l’AMF lui permet, par décision motivée et sous sa responsabilité, de « suspendre l’inscription des ordres sur le registre après en avoir informé l’AMF ». Lorsque cette suspension est motivée par un événement important susceptible d’influer sur le prix ou sur les droits des associés, elle annule les ordres inscrits et en informe individuellement les donneurs d’ordres. Les pages consultées ne font état d’aucune mise en œuvre de ce pouvoir pour les trois SCPI, mais il explique pourquoi un ordre n’est jamais acquis tant que la transaction n’est pas inscrite.
Les revenus, enfin, ne disparaissent pas avec la suspension. Les brochures d’octobre 2026 annoncent des distributions prévisionnelles de 7,20 euros par part pour la SCPI de santé et d’éducation, 4,0 euros pour la SCPI de bureaux et 5,10 euros pour la SCPI de commerces, sans garantie, et un acompte de 1,70 euro par part a été versé au deuxième trimestre 2026 par la première. Le montant définitif relève de l’assemblée générale : selon l’article L. 214-103 du code monétaire et financier, « L’assemblée détermine le montant des bénéfices distribués aux associés à titre de dividende. » À titre d’ordre de grandeur, une distribution de 7,20 euros représenterait environ 14 % du dernier prix net vendeur de la SCPI de santé et d’éducation, ce qui pèse dans l’arbitrage entre vendre et conserver.
II. Vendre, attendre ou agir : les options concrètes des associés
Aucune option n’est neutre. Vendre fige la perte au prix du jour, conserver suppose de pouvoir attendre plusieurs années sans garantie, et agir en justice exige une faute démontrée, un préjudice réparable et une action engagée dans les délais. Le choix dépend de la nécessité pour vous de disposer de liquidités, du financement de vos parts, de leur mode de détention et des documents que vous avez reçus lors de la souscription.
A. Vendre ou conserver : calendrier, prix minimum et situations particulières
Le calendrier immédiat est connu. Selon les pages de la société de gestion, la prochaine confrontation aura lieu le jeudi 26 novembre 2026 à 16 heures, pour les ordres reçus au plus tard le mardi 24 novembre à 16 heures, puis les séances se tiendront le dernier jeudi de chaque mois. Le carnet d’ordres publié le 31 octobre montrait, pour la SCPI de bureaux, des ordres de vente à partir de 28,00 euros et des ordres d’achat jusqu’à 25,00 euros net vendeur, et pour la SCPI de santé et d’éducation des ventes proposées dès 41,00 euros face à des achats jusqu’à 56,01 euros. Ces chiffres évoluent toutes les trente minutes et ne préjugent pas du prix du 26 novembre.
Le prix minimum inscrit dans le mandat de vente est la principale protection du vendeur. Un prix trop élevé laisse l’ordre inexécuté, un prix trop bas l’expose à vendre au prix d’exécution, quel qu’il soit, puisque toutes les transactions d’une séance se font à ce prix unique. Il est prudent de comparer le prix envisagé au dernier prix d’exécution, aux distributions attendues et à votre horizon, et de garder à l’esprit qu’un ordre non exécuté reste valable douze mois sauf annulation. La fiscalité de la moins-value éventuelle relève d’une analyse distincte, qui doit être menée avant de vendre.
Les parts achetées à crédit appellent une vigilance particulière. Le prêt reste dû quel que soit le prix des parts, et les documents de la société de gestion avertissent que si les revenus ne suffisent pas à rembourser le crédit, ou si les parts sont revendues en baisse, l’associé doit payer la différence. Lorsque les parts ont été nanties au profit du prêteur, le mandat de vente ne peut être inscrit qu’après la mainlevée du nantissement. L’article 1866 du code civil prévoit que « Les parts sociales peuvent faire l’objet d’un nantissement », dans les conditions de l’article 2355 du code civil, et l’article 1867 du code civil précise : « Le consentement donné au projet de nantissement emporte agrément du cessionnaire en cas de réalisation forcée des parts sociales ».
La jurisprudence montre que la banque garde la main. La cour d’appel de Paris a jugé qu’un prêteur, qui n’a pas vocation à acquérir les parts, était « libre de mettre en oeuvre ou non, de manière discrétionnaire, le nantissement dont elle bénéficie » et ne pouvait y être contraint par les emprunteurs (CA Paris, 20 avril 2022, n° 20/03219). À l’inverse, lorsque l’emprunteur cesse de payer, le prêteur peut obtenir la vente des parts nanties : la même cour a confirmé un jugement condamnant un emprunteur à rembourser deux prêts et ordonnant la vente de ses parts de SCPI à concurrence des sommes dues, en application combinée des articles 2355, 1866 et 1867 du code civil (CA Paris, 23 octobre 2024, n° 22/15030). Avant de vendre ou de suspendre vos remboursements, il est donc préférable d’obtenir par écrit la position de votre banque sur la mainlevée, l’affectation du prix et le solde éventuel.
Les parts démembrées obéissent à des contraintes propres. Les documents de la société de gestion avertissent que les parts achetées en nue-propriété ne donnent droit à aucun revenu et qu’en cas de démembrement, les possibilités de retrait ou de cession sont limitées, voire inexistantes. Avant tout ordre, il faut vérifier avec l’acte de démembrement et la société de gestion qui peut signer le mandat et comment le prix serait réparti. En cas de succession, la société de gestion demande que son service dédié soit sollicité avant tout ordre de vente, et ses brochures mentionnent des frais de mutation de 75 euros hors taxes par succession.
Beaucoup d’épargnants détiennent ces SCPI par une assurance vie, en unités de compte, ce que les brochures prévoient expressément. Dans ce cas, c’est en principe l’assureur qui détient les parts, et vos droits passent par votre contrat. La question utile est alors de demander par écrit à l’assureur quelle valeur il retient pour l’unité de compte en cas de rachat ou d’arbitrage, et sur quelle clause du contrat il se fonde.
La suspension ne crée pas, à elle seule, d’obligation de payer les dettes de la SCPI. L’article L. 214-89 du code monétaire et financier subordonne la mise en cause des associés à une poursuite préalable et vaine de la société et permet aux statuts de limiter cette responsabilité : « Les statuts de la société civile ou société d’épargne forestière peuvent prévoir que la responsabilité de chaque associé est limitée au montant de sa part dans le capital de la société. » Les statuts de la SCPI de santé et d’éducation à jour au 1er août 2026 retiennent cette limitation, par dérogation à l’article 1857 du code civil, selon lequel « les associés répondent indéfiniment des dettes sociales ». Pour les deux autres fonds, il faut vérifier la clause correspondante de leurs statuts. Aucune défaillance de ces SCPI envers leurs créanciers n’est d’ailleurs signalée à ce jour. Pour mesurer ce qui changerait si une SCPI basculait un jour dans une procédure collective, notre analyse du redressement judiciaire d’une SCPI et du sort de ses associés décrit ce scénario.
B. Contester une décision ou demander réparation : qui, sur quel fondement, dans quels délais
Le premier levier est collectif et se joue en assemblée générale. Le conseil de surveillance, composé d’associés, dispose d’un pouvoir d’investigation : selon l’article L. 214-99 du code monétaire et financier, « Il opère les vérifications et les contrôles qu’il juge opportun à tout moment. » L’article L. 214-103 permet en outre à tout associé de saisir le juge des référés pour obtenir la convocation de l’assemblée annuelle, et ajoute : « Toute personne intéressée peut demander au président du tribunal compétent statuant en référé d’enjoindre aux dirigeants » de communiquer les documents dus aux associés (article L. 214-103 du code monétaire et financier).
Le vote compte davantage qu’on ne le croit. L’article L. 214-104 du code monétaire et financier prévoit que, pour toute procuration sans indication de mandataire, le président de l’assemblée émet « un avis favorable à l’adoption des projets de résolution présentés ou agréés par la société de gestion ». Un pouvoir renvoyé en blanc compte donc comme un vote favorable aux propositions de la société de gestion. Pour les assemblées à venir, notamment celle qui pourrait être appelée à proroger la suspension ou à se prononcer sur des cessions d’immeubles, voter soi-même ou désigner un mandataire qui partage votre position change le résultat.
Contester une décision déjà votée est plus difficile. L’article 1844-10 du code civil limite la nullité des décisions sociales à la violation d’une disposition impérative du droit des sociétés ou aux causes de nullité des contrats, et précise : « Sauf si la loi en dispose autrement, la violation des statuts ne constitue pas une cause de nullité. » Le délai est bref : selon l’article 1844-14 du code civil, ces actions « se prescrivent par deux ans à compter du jour où la nullité est encourue », sous réserve de dispositions particulières. À notre lecture, une action visant l’assemblée du 7 janvier 2026 devrait être engagée avant le 7 janvier 2028, et des actions visant celles des 23 et 25 juin 2026 avant les 23 et 25 juin 2028, ce qui suppose d’identifier un vice précis dans la convocation, l’information ou le vote.
Le deuxième levier vise la gestion elle-même, et il faut distinguer deux préjudices. La baisse de valeur des parts traduit d’abord, le plus souvent, la baisse du patrimoine de la SCPI : c’est un préjudice de la société. La Cour de cassation exige, pour l’action personnelle d’un associé, un préjudice personnel et distinct, c’est-à-dire « d’un préjudice qui ne puisse être effacé par la réparation du préjudice social » (Cass. com., 4 novembre 2021, n° 19-12.342), sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Le préjudice de la société se répare par l’action sociale : selon l’article 1843-5 du code civil, « un ou plusieurs associés peuvent intenter l’action sociale en responsabilité contre les gérants », les dommages-intérêts étant alors alloués à la société.
Des associés de SCPI ont déjà emprunté cette voie contre une société de gestion, en réclamant au profit de la SCPI la réparation de pertes imputées à des acquisitions trop chères. La cour d’appel de Paris a jugé que leur action n’était pas prescrite, en rappelant que « la prescription d’une action en responsabilité ne peut commencer à courir avant la réalisation du dommage » ou sa révélation à la victime, et en retenant que le dommage avait été révélé aux associés par la communication d’un rapport annuel faisant apparaître la dégradation du patrimoine (CA Paris, 18 novembre 2024, n° 23/17888). Cette décision ne tranchait pas le fond, mais elle montre que les rapports annuels et les bulletins peuvent faire courir le délai. Une telle action suppose de démontrer une faute de gestion précise : une baisse de prix, même forte, ne suffit pas, et rien ne permet aujourd’hui d’imputer une faute à la société de gestion des trois SCPI.
Le juge des référés ne peut pas non plus forcer une sortie. Dans une affaire concernant une autre société de gestion, un associé réclamait une provision et l’exécution de son retrait par le fonds de remboursement. La société de gestion soutenait qu’il ne lui appartenait pas de racheter les parts sur ses propres deniers. Le juge a retenu une contestation sérieuse, l’associé ne démontrant aucune faute du gérant, et a jugé qu’un courrier contentieux général « ne constitue en rien un ordre ferme d’actionner le fonds de remboursement » (TJ Amiens, réf., 7 mai 2025, n° 25/00008). Chaque mécanisme de sortie suppose les documents et les délais prévus. Les règles du fonds de remboursement, créé et doté par l’assemblée générale selon l’article 422-231 du règlement général de l’AMF, dépendent aussi des décisions d’assemblée.
La situation est différente lorsque la société de gestion exécute mal un ordre. Un tribunal a jugé que le placement d’un ordre et son acceptation par accusé de réception « sont constitutifs d’un contrat de mandat » : la société de gestion s’engage à confronter l’ordre puis à inscrire le transfert au registre. Dans cette affaire, l’acheteur dont l’ordre exécuté avait été annulé a vu son action déclarée prescrite, le délai de cinq ans ayant couru dès le courrier l’informant de l’annulation, « nonobstant le fait que son dommage n’était alors pas définitivement quantifié » (TJ Nanterre, 29 mai 2026, n° 24/07353). Conservez donc chaque mandat, chaque accusé de réception et chaque avis d’exécution, et réagissez dès qu’une anomalie apparaît.
Le troisième levier vise le conseiller qui vous a recommandé ces parts : conseiller en gestion de patrimoine, conseiller en investissements financiers, courtier ou banque. Selon l’article L. 541-8-1 du code monétaire et financier, les conseillers en investissements financiers doivent « Agir d’une manière honnête, loyale et professionnelle, servant au mieux les intérêts des clients » et recueillir, avant tout conseil, les informations utiles sur les connaissances, la situation financière et les objectifs de leur client. Le défaut d’information ou de conseil engage la responsabilité contractuelle prévue par l’article 1231-1 du code civil, à condition de démontrer le manquement, le préjudice et le lien entre les deux.
Les juges examinent concrètement ce qui a été dit au client. Le tribunal judiciaire de Paris a retenu la faute d’un courtier en placements qui n’avait pas informé une épargnante du coût d’un retrait anticipé de ses parts de SCPI, en jugeant que son rôle lui imposait « d’informer d’une manière détaillée et personnalisée son client » et qu’il ne pouvait se retrancher derrière la documentation générale de l’AMF. Il a toutefois limité l’indemnisation à une perte de chance, l’épargnante ayant déclaré un horizon de placement supérieur à huit ans (TJ Paris, 10 février 2026, n° 24/14063). Pour les associés des trois SCPI, la question sera de savoir si le risque d’illiquidité et la possibilité d’une suspension leur avaient été clairement exposés, au regard de leur profil et de leurs objectifs.
Les délais ne courent pas tous de la même façon. L’article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles « se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Pour le conseiller qui n’a pas informé sur le risque de pertes en SCPI, la Cour de cassation juge que « le délai pour agir en indemnisation d’un tel dommage ne peut commencer à courir avant la date à laquelle les pertes se réalisent », ce qui, dans l’affaire jugée, renvoyait à la clôture de la liquidation de la SCPI (Cass. com., 15 janvier 2025, n° 23-19.691). À notre lecture, l’associé qui vend sur le marché secondaire réalise sa perte à la date de la transaction, tandis que celui qui conserve ses parts ne l’a pas encore réalisée.
Avant tout procès, le médiateur de l’AMF peut être saisi des litiges qui entrent dans la compétence de l’Autorité. L’article L. 621-19 du code monétaire et financier précise que « La saisine du médiateur de l’Autorité des marchés financiers suspend la prescription de l’action civile et administrative à compter du jour où le médiateur est saisi. » Le délai reprend ensuite pour au moins six mois lorsque la médiation est terminée.
Quelle que soit la voie choisie, le dossier se construit dès maintenant : bulletins trimestriels et brochures, notes d’information et statuts dans leurs versions successives, convocations, résolutions et votes des assemblées, courriers annonçant la suspension et l’annulation des retraits, mandats de vente, accusés de réception et résultats des confrontations, dossier de souscription remis par le conseiller, contrats de prêt et de nantissement. Pour comprendre les autres scénarios de difficulté, vous pouvez consulter notre analyse des SCPI confrontées au respect de leurs ratios bancaires, notre article sur la baisse du prix de retrait et le délai de réaction de l’épargnant, celui consacré à une SCPI placée en liquidation et aux droits de ses associés, ainsi que notre page sur les procédures collectives et la défense des créanciers et associés.
Conclusion
La confrontation du 29 octobre 2026 a donné un prix aux parts des trois SCPI : environ 40 % de la valeur de réalisation pour la SCPI de santé et d’éducation, 35 % pour la SCPI de bureaux et 33 % pour la SCPI de commerces, sur des volumes très faibles. Ce prix n’est ni une expertise ni une sanction : il mesure ce qu’un associé obtient s’il sort maintenant, sur un marché secondaire où la société de gestion organise les échanges et garantit leur bonne exécution, sans garantir l’existence d’un acheteur ni le niveau du prix.
Pour l’associé, trois calendriers se superposent. Le premier est mensuel : ordres à déposer avant le mardi 24 novembre 2026 à 16 heures pour la séance du 26 novembre, puis chaque dernier jeudi du mois, avec un ordre de vente valable douze mois et un prix minimum à fixer avec soin. Le deuxième est statutaire : sauf retour des prix vers la valeur de reconstitution, peu probable aux niveaux actuels, la question du rétablissement ou de la prorogation de la suspension sera posée aux associés lors de l’assemblée de 2028, et le seuil de 10 % d’ordres en attente depuis douze mois prévu par l’article L. 214-93 obligerait la société de gestion à convoquer une assemblée extraordinaire. Le troisième est judiciaire : deux ans pour contester une décision d’assemblée, cinq ans pour agir en responsabilité, avec des points de départ qui varient selon la faute alléguée et la réalisation de la perte.
Les situations individuelles pèsent lourd : parts achetées à crédit et nanties, parts démembrées, successions, détention par une assurance vie, conseil reçu au moment de la souscription. Chacune modifie les options et les délais, et aucune ne se règle sans les documents propres à l’associé.
Ces constats doivent être lus avec prudence. À la date de rédaction, aucune source officielle ne fait état d’une procédure collective, d’une sanction ou d’une faute de la société de gestion, qui publie chaque mois les résultats des confrontations et continue de verser des acomptes. Aucune responsabilité n’est établie, les statuts, les notes d’information et les contrats signés priment sur cette analyse générale, et seul un juge peut décider, au vu de chaque dossier, si une décision doit être annulée ou si un préjudice doit être réparé.