Avocat cession de parts SCI à Paris : agrément, prix, acte et fiscalité de la SCI familiale.

Non, lorsque la SCI est une société à prépondérance immobilière. L'article 1865-1 du code civil, en vigueur depuis le 27 juin 2026, exige à peine de nullité que la cession soit constatée par un acte authentique, par un acte contresigné par avocat au sens de l'article 1374 du code civil, ou par un acte sous signature privée rédigé par l'expert-comptable dans les seuls cas où la loi l'habilite à le faire. Les professionnels qui établissent ces actes appliquent les obligations de vigilance et de déclaration prévues par le code monétaire et financier.

La règle a aussi un volet fiscal. L'article 635-0 A du code général des impôts subordonne l'enregistrement de ces cessions à la présentation de la copie de l'acte établi dans l'une de ces formes. Un acte signé entre membres de la famille sur un modèle trouvé en ligne expose donc les parties à une nullité invocable selon le droit commun, et à un refus d'enregistrement.

La forme ne règle pas tout : l'acte contresigné engage la responsabilité de l'avocat, qui doit conseiller chacune des parties. La Cour de cassation juge que « l'existence d'une clause claire dans l'acte ne le dispense pas de les informer sur les conséquences qui s'y attachent » (Cass. 1re civ., 10 novembre 2021, n° 20-12.235).

La définition figure au 2° du I de l'article 726 du code général des impôts, auquel renvoie l'article 1865-1 du code civil. Est à prépondérance immobilière la personne morale non cotée dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans d'autres personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière.

Une SCI qui détient la résidence familiale, un appartement loué ou des locaux professionnels remplit en général cette condition, puisque son actif se compose presque entièrement de l'immeuble. L'analyse devient plus délicate lorsque la société détient aussi une trésorerie importante, des titres ou des créances, par exemple après la vente d'un bien. L'appréciation porte alors sur la composition de l'actif sur toute l'année qui précède la cession, et non sur le seul jour de la signature.

La Cour de cassation lit ce texte strictement : elle a approuvé une cour d'appel d'avoir retenu, à propos des immeubles par destination, que « ces derniers ne peuvent être pris en compte pour déterminer si, au sens de l'article 726, I, 2°, susvisé, une personne morale est à prépondérance immobilière » (Cass. com., 2 décembre 2020, n° 18-25.559). Le cabinet reconstitue donc l'actif poste par poste avant de retenir une qualification.

La loi le permet, mais seulement à titre supplétif. L'article 1861 du code civil pose le principe de l'agrément de tous les associés, puis précise que, sauf dispositions contraires des statuts, les cessions consenties aux ascendants ou descendants du cédant ne sont pas soumises à agrément. Les statuts peuvent aussi dispenser d'agrément les cessions entre associés ou au conjoint de l'un d'eux.

Dans une SCI familiale, les statuts peuvent écarter cette dispense, précisément pour éviter qu'un associé ne fasse entrer seul l'un de ses enfants au capital. La première vérification porte donc sur la clause d'agrément elle-même : majorité requise, organe compétent, forme de la notification, délai de réponse.

Lorsque l'agrément est requis et n'a pas été obtenu, la cession s'expose à la contestation des associés dont l'accord était nécessaire, parfois plusieurs années plus tard. Le cabinet vérifie donc, avant la signature, que chaque associé concerné a été consulté dans la forme prévue par les statuts et que sa réponse est conservée.

L'article 1861 du code civil contient une règle propre aux époux simultanément membres d'une société : les cessions faites par l'un à l'autre doivent, pour être valables, résulter d'un acte notarié ou d'un acte sous seing privé ayant acquis date certaine autrement que par le décès du cédant. L'exigence vise à empêcher qu'une cession antidatée ne vienne modifier, après coup, la répartition des parts entre les époux ou leurs héritiers.

Depuis le 27 juin 2026, cette règle se combine avec l'article 1865-1 du code civil lorsque la SCI est à prépondérance immobilière. L'acte doit alors être authentique, contresigné par avocat ou, dans les cas prévus, rédigé par l'expert-comptable. Le cabinet veille à ce que l'acte retenu satisfasse aussi l'exigence de date certaine propre aux époux, en organisant la signature et l'enregistrement en conséquence.

La cession entre époux soulève aussi des questions de régime matrimonial : origine des fonds ayant servi à acquérir les parts, qualification de bien commun ou propre, récompenses éventuelles. Le cabinet les examine avec le contrat de mariage avant de rédiger l'acte, car une cession régulière en la forme peut produire des effets inattendus lors d'une séparation.

Pas au sens d'un droit de préemption. En cas de refus d'agrément, l'article 1862 du code civil permet aux associés qui le souhaitent d'acquérir les parts, sauf clause contraire à proportion de leur participation antérieure, puis à la société de les faire acquérir par un tiers ou de les racheter en vue de leur annulation. Le prix offert est notifié au cédant et, en cas de contestation, fixé selon l'article 1843-4 du code civil.

Ce mécanisme protège celui qui veut sortir, non ceux qui restent. Le texte précise que tout se fait sans préjudice du droit du cédant de garder ses parts : les offres d'achat lui ouvrent une issue, elles ne donnent aux autres associés aucune priorité qu'ils pourraient lui imposer.

En pratique, les associés d'une SCI familiale qui veulent garder la maîtrise du capital doivent prévoir une clause de préemption dans les statuts ou dans un pacte, et l'articuler avec la procédure d'agrément. À défaut, un frère ou une sœur qui refuse l'agrément sans faire d'offre d'achat ne retarde l'opération que pendant le délai légal ou statutaire, à moins que les autres associés ne décident dans ce délai la dissolution anticipée de la société. Le cédant peut alors rendre cette décision caduque en renonçant à la cession dans le mois (article 1863 du code civil).

Le silence ne vaut pas agrément immédiat, mais il le produit à l'expiration d'un délai. Selon l'article 1863 du code civil, si aucune offre d'achat n'est faite au cédant dans les six mois de la dernière des notifications prévues par l'article 1861, l'agrément est réputé acquis. Les autres associés peuvent toutefois, dans le même délai, décider la dissolution anticipée de la société, décision que le cédant peut rendre caduque en renonçant à la cession dans le mois.

L'article 1864 du code civil limite la liberté des statuts : ils ne peuvent modifier que la durée de ce délai, sans le porter au-delà d'un an ni le réduire en deçà d'un mois. Une clause qui supprime le délai ou qui subordonne l'agrément tacite à des conditions supplémentaires s'écarte de ces règles impératives.

Le point de départ du délai suppose une notification régulière, adressée à la SCI comme à tous les associés, ou à la seule société lorsque les statuts confient l'agrément aux gérants. Une lettre envoyée à un seul associé ou au seul gérant, alors que les statuts réservent l'agrément à l'assemblée, ne fait pas courir le délai. Le cabinet vérifie donc la liste exacte des destinataires et conserve les preuves de réception avant de faire constater l'agrément réputé acquis.

Le prix doit être déterminé par les parties, comme dans toute vente (article 1591 du code civil). Pour une SCI, la valeur d'une part s'apprécie le plus souvent à partir de l'actif net : valeur réelle de l'immeuble et des autres actifs, diminuée du capital restant dû, des autres dettes et du solde des comptes courants d'associés, puis divisée par le nombre de parts. Le compte courant du cédant se traite à part, par remboursement ou par cession au même acquéreur.

Le juge contrôle le caractère sérieux du prix sans exiger qu'il coïncide avec la valeur réelle. Le tribunal judiciaire de Paris a rappelé que « La vente apparaît valable lorsque le prix n'est pas dérisoire, même s'il ne correspond pas à la valeur réelle du bien vendu » et a rejeté la demande de nullité des héritiers (TJ Paris, 28 octobre 2024, n° 21/02107). Cette décision est défavorable à ceux qui contestaient la cession.

À l'inverse, la cour d'appel de Paris a annulé, faute de prix, des cessions de parts d'une SCI consenties pour un euro la part, alors que l'actif net, calculé après déduction de la dette de la société, représentait plus de 270 euros par part (CA Paris, pôle 4 ch. 13, 5 mars 2024, n° 21/00852). Ces deux décisions montrent que le juge apprécie au cas par cas le caractère dérisoire du prix : l'actif net, établi par des pièces, sert de base de comparaison sans fixer de seuil au-delà duquel la nullité serait automatique.

Dans les hypothèses visées par l'article 1843-4 du code civil, notamment le refus d'agrément ou le retrait d'un associé, un désaccord sur la valeur des parts se règle par l'intervention d'un expert. Les parties le choisissent ensemble ; faute d'entente, il est nommé par le président du tribunal judiciaire ou du tribunal de commerce, qui statue selon la procédure accélérée au fond, sans recours. La version actuelle de l'article oblige cet expert à suivre les méthodes d'évaluation fixées par les statuts ou par une convention conclue entre les intéressés.

L'évaluation de l'expert s'impose aux parties et au juge, sauf erreur grossière. La Cour de cassation a censuré une cour d'appel qui avait retenu une telle erreur, en rappelant que, sous l'empire du texte antérieur à l'ordonnance du 31 juillet 2014, « l'expert disposait d'une entière liberté d'appréciation pour fixer la valeur des parts sociales selon les critères qu'il jugeait opportuns » (Cass. 1re civ., 9 mai 2019, n° 18-12.073). La décision concernait des parts d'une société d'avocats et le régime antérieur à cette ordonnance ; elle illustre surtout l'étroitesse du contrôle.

Dans une SCI familiale, l'enjeu se déplace donc vers la rédaction des statuts : une clause qui fixe la méthode de valorisation, la date d'appréciation et le traitement des comptes courants limite les débats devant l'expert.

Oui, si la cession dissimule une libéralité. L'article 843 du code civil impose à l'héritier de rapporter à ses cohéritiers ce qu'il a reçu du défunt par donation, directement ou indirectement, sauf dispense expresse. Une cession de parts consentie à un enfant pour un prix inférieur à leur valeur peut être requalifiée en donation déguisée pour la différence, et entrer dans les comptes de la succession.

La preuve incombe à l'héritier qui invoque la libéralité. La cour d'appel de Paris a confirmé le rejet de la demande de rapport fondée sur la cession, au profit d'un fils, de la quasi-totalité des parts d'une SCI, en relevant que l'héritier n'apportait pas d'éléments suffisants et qu'un rapport ne peut exister que si la sous-évaluation a été « guidée par une intention libérale du défunt » (CA Paris, pôle 3 ch. 1, 19 mars 2025, n° 23/03155). Cette décision est défavorable à l'héritier demandeur.

Pour le parent qui cède, la prudence consiste à fixer un prix justifié par une estimation de l'immeuble et des comptes à jour, à conserver la preuve du paiement et, si une transmission à titre gratuit est voulue, à la faire sous la forme d'une donation assumée plutôt que d'une vente à prix faible.

Non. L'article 1865 du code civil subordonne l'opposabilité de la cession aux tiers à l'accomplissement des formalités et à sa publicité au registre du commerce. Les héritiers du cédant ne sont cependant pas des tiers : ils succèdent aux engagements de leur auteur et sont tenus par la cession qu'il a consentie.

La Cour de cassation l'a jugé à propos de parts de SCI cédées par le défunt à l'un de ses héritiers, que la cour d'appel avait fait réintégrer à l'actif successoral faute de publication. Elle a cassé cette décision au motif que « les héritiers du cédant des parts sociales, n'étant pas des tiers, ne pouvaient se prévaloir du défaut de publication de l'acte de cession afin de le voir déclaré inopposable à leur égard » (Cass. 1re civ., 21 mai 2025, n° 23-10.119). L'arrêt est défavorable aux cohéritiers qui contestaient la cession.

Dans la même affaire, la cession d'autres parts, de SARL celles-là, à un prix sous-évalué avait été traitée comme une donation déguisée rapportable, la Cour de cassation ne censurant que le point de départ des intérêts. Les héritiers qui contestent une cession familiale ancienne doivent donc la discuter sur le terrain du prix et de l'intention libérale, plutôt que sur celui des formalités de publicité.

Il peut en répondre. Selon l'article 1857 du code civil, les associés d'une société civile répondent indéfiniment des dettes sociales à l'égard des tiers, à proportion de leur part dans le capital à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. Ce qui compte n'est donc pas la date à laquelle la dette est née, mais la qualité d'associé au moment où elle devient exigible.

Le créancier ne peut toutefois poursuivre un associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la SCI (article 1858 du code civil), et il doit établir sa propre situation. La Cour de cassation a cassé l'arrêt qui condamnait un ancien associé d'une SCI sans avoir constaté que le demandeur était un tiers à l'égard de la société et qu'il détenait une créance sociale au jour de l'assignation (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-11.255). La décision est favorable à l'ancien associé poursuivi.

Avant d'acquérir des parts de SCI, il faut donc connaître le capital restant dû, l'état des remboursements, les éventuels impayés de charges ou de taxes et les litiges en cours. L'acte peut prévoir une garantie du cédant pour le passif antérieur, mais cette garantie organise un recours entre cédant et cessionnaire et ne modifie pas, à elle seule, les droits que les créanciers de la SCI tiennent de l'article 1857.

L'article 726 du code général des impôts soumet les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière à un droit d'enregistrement de 5 %. Le régime est distinct de celui des cessions de parts de sociétés dont l'actif n'est pas principalement immobilier, d'où l'importance de la qualification de la SCI à la date de l'opération. Selon le II du même article, ce droit est assis sur le prix exprimé augmenté des charges, ou sur la valeur réelle des parts si elle est supérieure.

Depuis le 27 juin 2026, l'article 635-0 A du code général des impôts subordonne l'enregistrement de ces cessions à la présentation de la copie de l'acte authentique, de l'acte contresigné par avocat ou, le cas échéant, de l'acte rédigé par l'expert-comptable. La forme de l'acte conditionne ainsi le paiement des droits et, par suite, la sécurité fiscale de l'opération.

Toutes les opérations sur les parts ne relèvent pas de ce droit. La Cour de cassation a jugé que « la cession de l'usufruit de droits sociaux, qui n'emporte pas mutation de la propriété des droits sociaux, n'est pas soumise au droit d'enregistrement applicable aux cessions de droits sociaux » (Cass. com., 30 novembre 2022, n° 20-18.884). Dans une SCI familiale où les parts sont démembrées, le cabinet examine donc précisément ce qui est cédé : pleine propriété, nue-propriété ou usufruit.

Le régime dépend de la qualité du cédant et du statut fiscal de la SCI. Selon la doctrine administrative BOI-RFPI-SPI-10-10, les plus-values réalisées lors de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière relèvent du régime des plus-values des particuliers prévu à l'article 150 UB du code général des impôts lorsqu'elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par des sociétés relevant des articles 8 à 8 ter. Un mode particulier d'imposition s'applique au cédant qui n'a pas son domicile fiscal en France.

Lorsque la SCI a opté pour l'impôt sur les sociétés, ou lorsque les parts sont détenues dans le cadre d'une activité professionnelle, d'autres règles s'appliquent. Le calcul suppose de connaître le prix d'acquisition des parts, leur date d'entrée dans le patrimoine du cédant et les opérations intervenues depuis, comme les donations ou les augmentations de capital.

Le cabinet reconstitue ces éléments à partir des actes et des déclarations de la SCI, puis vérifie le texte applicable à la date de la cession avant de chiffrer l'impôt avec le conseil fiscal ou l'expert-comptable de la famille. Aucun montant ne peut être annoncé sans ces pièces.

Selon l'article 1870 du code civil, la société civile n'est pas dissoute par le décès d'un associé et continue avec ses héritiers ou légataires, sauf si les statuts prévoient leur agrément par les associés. Les statuts peuvent aussi stipuler que la société continuera avec les seuls associés survivants, avec le conjoint survivant ou avec certains héritiers désignés.

La charge de la preuve pèse sur celui qui écarte les héritiers. La Cour de cassation a jugé que, la société civile étant présumée continuer avec les héritiers d'un associé décédé, « il incombe à celui qui dénie la qualité d'associé à l'héritier d'un associé d'établir l'existence d'une stipulation contraire des statuts » (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-21.698).

Dans une SCI familiale, cette question rejoint celle de la cession : un parent qui cède une partie de ses parts de son vivant prépare aussi la composition du capital après son décès. Le cabinet relit ensemble la clause d'agrément des cessions et la clause relative au décès, afin que la cession projetée et la transmission successorale restent cohérentes.