Une famille occupe depuis longtemps une maison à Mayotte, sans disposer d’un titre clair. Une autre personne possède peut-être des documents successoraux concernant la même parcelle. La question de la prescription acquisitive oblige à confronter la possession, les droits des intéressés et les règles applicables à la date pertinente. Pour les possessions commencées avant le 11 avril 2024, la loi de programmation pour la refondation de Mayotte prévoit un dispositif particulier, dont l’entrée en vigueur est différée.

Au 2 novembre 2026, la proposition de loi a été adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale le 29 octobre 2026 et transmise au Sénat le même jour. Elle est examinée en première lecture au Sénat, n’est pas définitivement adoptée et ne constitue pas le droit en vigueur. Le texte adopté par l’Assemblée nationale reprend les trois articles du texte établi par sa commission des lois. Son premier article propose d’abroger une disposition de 2024 à laquelle renvoie précisément la loi de 2025 sur Mayotte.

Ce renvoi soulève une question concrète : que deviendrait le dispositif prévu pour une possession ancienne si le Parlement supprimait le texte auquel il se réfère ? Il faut d’abord lire séparément les deux lois et le décret d’information, puis distinguer leurs dispositions actuelles de celles qui restent en discussion. L’issue de la navette ne peut pas être présumée.

I. Prescription acquisitive à Mayotte : quelles règles pour une occupation commencée avant 2024 ?

A. Dans quels cas une possession ancienne peut-elle entrer dans le dispositif mahorais ?

La prescription acquisitive n’est pas une simple régularisation administrative. Selon l’article 2258 du code civil, elle est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession, sans que la personne qui l’invoque soit obligée de rapporter un titre. Cette définition ne signifie pas que toute occupation suffit à établir la propriété. Elle impose de distinguer les faits observables, la qualité juridique de la possession et le régime qui leur est applicable.

L’article 2261 du code civil exige, pour prescrire, une possession « continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». Ces caractères doivent être examinés ensemble. Une photographie ancienne peut montrer l’existence d’une construction ; elle ne décrit pas nécessairement qui occupait le terrain ni à quel titre. Une facture peut établir une dépense sans suffire, à elle seule, à résoudre un désaccord sur la propriété.

Le droit commun comporte lui-même deux durées. L’article 2272 du code civil fixe à trente ans le délai de prescription immobilière et prévoit une prescription de dix ans pour celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre. Cette seconde hypothèse ne doit pas être confondue avec les dispositions particulières applicables à Mayotte : les textes ne posent pas les mêmes conditions et ne répondent pas nécessairement à la même situation.

Dans un arrêt du 18 juin 2026, pourvoi n° 24-22.826, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que le juste titre suppose un transfert de propriété consenti par une personne qui n’est pas le véritable propriétaire. Dans l’affaire examinée, elle casse partiellement l’arrêt d’appel qui avait retenu la prescription abrégée sans relever ce point. Un document intitulé « attestation de vente » ne peut donc pas être qualifié de juste titre simplement à cause de son nom : son contenu et les circonstances de l’acquisition doivent être examinés.

Le III de l’article 51 de la loi du 9 avril 2024 prévoit, dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution ainsi qu’à Saint-Barthélemy et à Saint-Martin, un délai de dix ans pour acquérir la propriété immobilière, par dérogation à l’article 2272, à compter de l’entrée en vigueur de cette loi et jusqu’au 31 décembre 2038. Le même paragraphe comporte une règle distincte sur le caractère non équivoque de la possession par un indivisaire dans les successions qu’il vise. La proposition de loi concerne l’ensemble de ce III, et non uniquement son premier alinéa.

La loi de 2024 vise notamment la possession d’un immeuble dépendant d’une succession ouverte avant son entrée en vigueur et non partagée à cette date. Dans ce cadre, le 2° du III de l’article 51 répute non équivoque la possession par un indivisaire à l’égard de ses coïndivisaires, y compris durant la période antérieure à l’entrée en vigueur de la loi. Cette disposition porte sur une qualité précise de la possession. Elle ne démontre pas, à elle seule, que toutes les autres conditions de l’article 2261 sont réunies.

Pour Mayotte, le I de l’article 34 de la loi du 11 août 2025 vise expressément des possessions ayant commencé avant le 11 avril 2024. Il prévoit, sous les conditions qu’il fixe, l’application du délai de dix ans prévu par le 1° du III de l’article 51 de 2024 à ces possessions. Le texte exige qu’elles remplissent les conditions de l’article 2261 et soient constatées dans un acte de notoriété ou une décision judiciaire pris après l’entrée en vigueur du I, puis suivis de l’inscription d’un droit au livre foncier de Mayotte avant le 31 décembre 2038.

Cette articulation est essentielle. Une personne peut occuper un bien depuis avant le 11 avril 2024 sans pour autant remplir les conditions de possession décrites par le code civil. À l’inverse, un débat sur la preuve d’une possession ne se résout pas par la seule constatation que l’occupation a commencé après cette date. Il faut identifier le régime invoqué, le document de constatation envisagé et les droits éventuels des autres personnes concernées.

La qualité d’héritier, la présence sur place et la possession à titre de propriétaire sont trois questions différentes. Dans une maison familiale, l’occupant peut agir pour son propre compte, avec l’accord d’autres héritiers ou dans un cadre qu’il faut encore reconstituer. Une analyse utile réunit les actes de succession disponibles, les échanges entre proches, l’identification de la parcelle et les preuves des actes matériels. Les documents qui semblent contredire la thèse de l’occupant comptent aussi : les écarter empêcherait de comprendre l’ensemble de la situation.

B. Quelles dates et quelles pièces la loi de 2025 et son décret prévoient-ils ?

Le I de l’article 34 de la loi de 2025 ne devient pas applicable du seul fait de la publication de la loi. Son second alinéa énonce : « Le présent I entre en vigueur un an après la publication du décret déterminant les modalités d’information des personnes susceptibles d’être concernées par ces dispositions, et au plus tard le 31 décembre 2027. » Cette règle figure dans l’article 34 de la loi du 11 août 2025.

Le décret d’information est le décret n° 2026-286 du 16 avril 2026, publié au Journal officiel du 17 avril 2026. Son article 1 décrit l’information destinée aux personnes susceptibles d’être concernées ; l’article 2 organise sa diffusion. Au 2 novembre 2026, une année ne s’est pas écoulée depuis la publication de ce décret : il ne faut donc pas présenter le I de l’article 34 comme déjà entré en vigueur à cette date.

Le texte de la loi et celui du décret doivent néanmoins être lus avec attention sur la date de l’acte ou de la décision constatant la possession. L’article 34, I vise un acte de notoriété ou une décision judiciaire « pris après l’entrée en vigueur du présent I ». L’article 1 du décret, qui décrit l’information à délivrer, emploie les mots « pris un an après l’entrée en vigueur du présent décret ».

Ces formulations ne désignent pas le même événement dans les mêmes termes. La loi se réfère à l’entrée en vigueur de son propre I, déterminée à partir de la publication du décret ; le décret mentionne son entrée en vigueur. Le présent commentaire ne tranche pas, à partir de ces seules formulations, le sort d’un acte établi à la jonction des deux repères. Une personne concernée doit conserver la date exacte de l’acte ou de la décision et vérifier le texte applicable à sa situation, sans convertir ces indications en une réponse automatique.

L’article 34, I exige en outre que la constatation soit suivie de l’inscription d’un droit au livre foncier de Mayotte avant le 31 décembre 2038. La constatation de la possession et l’inscription ne sont pas une seule et même opération. Il est donc utile de distinguer la date de l’acte ou de la décision, le document qui atteste l’inscription et les références de l’immeuble auquel ces pièces se rapportent.

Le décret prévoit aussi une information publique. Son article 2 prévoit notamment la publication pendant deux ans, à compter de la publication du décret, d’un communiqué sur les sites des ministères concernés et, à Mayotte, sur les sites des organismes qu’il énumère. Il prévoit également un affichage pendant la même période dans les lieux qu’il désigne. Une page d’information aide à comprendre le dispositif, mais elle ne remplace ni les pièces relatives à la parcelle ni la lecture de la loi et du décret.

Pour établir une chronologie utile, il faut séparer plusieurs faits : le début allégué de l’occupation, les événements matériels qui la documentent, l’existence d’une succession, la date d’un éventuel acte et les inscriptions déjà effectuées. Une carte cadastrale aide à localiser le terrain ; elle ne répond pas à elle seule à toutes les questions sur les droits qui le concernent. Si les documents utilisent des désignations différentes, cette divergence doit être expliquée avant d’attribuer une preuve à une parcelle déterminée.

La personne qui conteste une possession peut elle aussi réunir des pièces : titre dont elle se prévaut, actes successoraux, correspondances, accords éventuels, éléments sur la présence des occupants et documents relatifs au bien. L’article 1 du décret mentionne la faculté d’introduire une action en revendication afin d’interrompre utilement une prescription en cours. La portée d’une action concrète dépend toutefois de son objet et de ses conditions ; le décret ne permet pas de conclure que n’importe quelle démarche ou lettre produit le même effet.

II. Proposition de loi au Sénat : que pourrait changer la réforme pour Mayotte ?

A. La suppression envisagée de la loi de 2024 ferait-elle disparaître le régime des possessions anciennes ?

L’article 1 du texte adopté en première lecture par l’Assemblée nationale propose d’abroger le III de l’article 51 de la loi de 2024. L’article 2 prévoit l’application des articles 2261 et 2272 du code civil dans les collectivités concernées. Les trois articles figurent également, dans la même rédaction, dans le texte de commission consulté pour ce commentaire. Ces dispositions sont encore proposées : elles ne remplacent pas les textes en vigueur.

La portée du premier article dépasse le seul chiffre de la durée de possession. Le III de l’article 51 de 2024 contient à la fois la dérogation sur la durée et la règle relative au caractère non équivoque de certaines possessions par des indivisaires. Si son abrogation était adoptée et devenait applicable dans cette rédaction, ces deux dispositions seraient concernées. Les conditions et les éventuelles règles transitoires devraient être vérifiées dans la loi finalement publiée.

La difficulté propre à Mayotte tient au renvoi. Le I de l’article 34 de la loi de 2025 désigne expressément le délai prévu par le 1° du III de l’article 51 de la loi de 2024. La proposition lue ne modifie pas expressément l’article 34 et ne contient pas, dans ses trois articles, de disposition transitoire détaillant le traitement de toutes les situations mahoraises. Cette absence dans la version actuelle ne permet pas de préjuger des modifications que le Parlement pourrait apporter ensuite.

Il serait donc excessif d’affirmer aujourd’hui que chaque personne occupant un terrain avant le 11 avril 2024 perdrait nécessairement tout droit si la proposition était adoptée. Il serait tout aussi excessif d’affirmer que le dispositif mahorais continuerait, sans aucune difficulté, à produire exactement les mêmes effets après l’abrogation du texte auquel il renvoie. Le texte transmis au Sénat met en évidence une question de coordination ; il ne fournit pas, à lui seul, une réponse complète pour chaque dossier.

Un propriétaire, un occupant ou un héritier peut avoir une situation déjà constituée, une possession en cours ou un acte dont la portée reste discutée. Ces hypothèses ne doivent pas être regroupées dans une formule unique. L’article 2 du code civil énonce que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. La rédaction définitive d’une éventuelle réforme et les règles d’application dans le temps devraient être confrontées aux faits de chaque situation.

L’article 2222 du code civil distingue notamment une prescription acquise d’un délai qui n’est pas expiré lors de l’entrée en vigueur d’une loi qui allonge sa durée. L’article 2259 rend l’article 2222 applicable à la prescription acquisitive sous la réserve qu’il énonce. Mais l’article 34, I, de la loi de 2025 formule une dérogation expresse au second alinéa de l’article 2222 et à l’article 2259 : ces textes doivent donc être lus ensemble, sans appliquer mécaniquement une seule phrase à toutes les possessions.

Un arrêt permet de comprendre pourquoi les dates et le régime effectivement jugé comptent. Dans sa décision du 28 novembre 2024, pourvoi n° 23-14.640, la Cour de cassation juge que le régime introduit en 2017 pour certains actes de notoriété acquisitive n’est pas applicable aux actes publiés avant son entrée en vigueur. Elle censure l’application rétroactive de ce régime à l’acte en cause. Cette décision concerne le régime de 2017 et les faits qu’elle tranche ; elle ne décide pas à l’avance des effets d’une loi qui serait adoptée après la proposition de 2026.

La même prudence s’impose pour l’indivision. La suppression proposée de la règle spéciale sur le caractère non équivoque ne signifierait pas, par elle-même, qu’aucun indivisaire ne pourrait jamais se prévaloir d’une possession. Elle conduirait à rechercher les conditions applicables, les preuves et les éventuelles dispositions transitoires. Un membre de la famille qui dispose d’un titre, un autre qui occupe le terrain et un troisième qui détient des documents successoraux peuvent avoir des questions différentes sur le même bien.

Pour lire la réforme dans son ensemble, l’analyse de la proposition sur la prescription acquisitive outre-mer présente ses trois articles. La question examinée ici est plus étroite : le renvoi de la loi mahoraise aux dispositions de 2024, les possessions antérieures au 11 avril 2024 et les repères qui déterminent la mise en œuvre du I de l’article 34.

B. Acte de notoriété et vente : quelles vérifications faire pendant la navette ?

Un acte de notoriété et la possession qu’il constate ne sont pas interchangeables. L’article 35-2 de la loi du 27 mai 2009 prévoit qu’un acte de notoriété portant sur un immeuble situé dans les territoires qu’il énumère, dont Mayotte, et constatant une possession répondant aux conditions de la prescription acquisitive, fait foi de cette possession sauf preuve contraire. Il peut être établi par un notaire ou, à Mayotte, par le groupement d’intérêt public mentionné par la loi.

Le même article 35-2 prévoit que l’acte ne peut être contesté que dans un délai de cinq ans à compter de la dernière de ses publications par affichage, sur un site internet et au service de la publicité foncière ou au livre foncier. Il s’applique aux actes de notoriété dressés et publiés avant le 31 décembre 2038. Pour identifier la règle applicable à un acte donné, il faut obtenir les justificatifs des publications et examiner leurs dates, au lieu de retenir automatiquement la seule date de signature.

Le délai relatif à la contestation de l’acte n’est pas la durée de possession nécessaire à l’acquisition du bien. Le premier est énoncé par l’article 35-2 pour l’acte qui entre dans son champ ; les conditions de la seconde doivent être recherchées dans les textes sur la prescription acquisitive applicables à la situation. Un document peut ainsi soulever plusieurs questions distinctes : ce qu’il constate, la manière dont il a été publié et la preuve de la possession qu’il décrit.

La Cour de cassation, troisième chambre civile, le 21 mai 2026, pourvois n° 23-23.911 et 25-13.021, distingue la nullité de l’acte et sa force probante. Elle énonce que « la nullité d’un acte de notoriété acquisitive ne saurait résulter de son absence de valeur probante ». Elle casse partiellement la décision qui avait annulé l’acte sur ce seul fondement. Cela ne signifie pas que les faits décrits dans tout acte sont nécessairement établis : la décision porte sur le motif de nullité examiné par la Cour.

Le troisième article de la proposition ajouterait une phrase au premier alinéa de l’article 35-2. Le texte de commission, identique sur ce point au texte adopté en séance, prévoit : « Aucune cession de l’immeuble par le bénéficiaire de l’acte de notoriété ne peut intervenir avant l’expiration de ce délai de cinq ans ou, en cas de recours, jusqu’au jugement définitif. » Il s’agit d’une restriction proposée, pas d’une interdiction créée dès le vote de première lecture.

Cette phrase vise la cession de l’immeuble par le bénéficiaire de l’acte. Elle ne doit pas être décrite comme une interdiction générale de toutes les opérations portant sur tous les biens d’une succession. Pour apprécier un projet de vente, il faudrait identifier le bien et la personne qui cède, lire l’acte de notoriété et vérifier les publications ainsi que l’existence éventuelle d’un recours. Les conséquences dépendraient aussi de la rédaction finalement adoptée et de son application dans le temps.

Une personne qui souhaite acquérir un terrain peut demander à examiner les titres présentés, les documents identifiant la parcelle et, lorsqu’il existe, l’acte de notoriété invoqué. Elle peut chercher à comprendre qui l’a établi, au bénéfice de qui et sur quelles constatations il repose. Une personne qui se dit titulaire de droits concurrents peut réunir les mêmes documents et conserver les pièces qui soutiennent sa propre position. Le fait de réunir ces éléments ne permet pas, à lui seul, de décider quel droit doit prévaloir.

Au 2 novembre 2026, le Sénat est saisi de la proposition adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale le 29 octobre 2026. Les sénateurs peuvent examiner le texte et proposer des modifications ; la suite de la procédure dépendra des décisions des assemblées. La transmission au Sénat ne donne aucune assurance sur l’adoption définitive, la rédaction finale ou la date à laquelle une éventuelle loi deviendrait applicable.

Il est donc utile de conserver les versions successives : proposition initiale, texte de commission, texte adopté par l’Assemblée et, lorsqu’ils existeront, documents issus des travaux du Sénat. La comparaison permet de voir si le renvoi de l’article 34 de 2025 est traité, si une disposition transitoire est ajoutée et si la règle envisagée pour les cessions est modifiée. En l’absence de texte définitif, ces questions restent ouvertes.

Pour un dossier mahorais, les vérifications doivent rester liées à la situation réelle : localisation exacte du terrain, personnes concernées, nature de leur lien avec le bien, ancienneté et preuve de l’occupation, existence d’un acte ou d’une décision, inscription au livre foncier et éventuelles contestations connues. L’ordre de ces questions évite de transformer une annonce parlementaire en réponse prématurée à un litige foncier.

Conclusion

Au 2 novembre 2026, la proposition de loi a été adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale le 29 octobre 2026 et transmise au Sénat le même jour. Elle n’est pas définitivement adoptée : ce texte n’est pas le droit en vigueur. Pour les possessions commencées avant le 11 avril 2024 à Mayotte, la loi de 2025 renvoie au régime de 2024 et comporte une entrée en vigueur différée. Le projet d’abrogation soulève une question de coordination qui ne peut être résolue qu’à partir de la rédaction qui résulterait de la procédure parlementaire et des faits de chaque dossier.