Le Parisien racontait le 4 novembre 2026 l’histoire de Didier, 68 ans, amputé des deux jambes, qui vit dans la tour A7 du quartier Argentine à Beauvais. Depuis le 1er avril, l’ascenseur de sa tour est tombé en panne à 34 reprises selon les locataires, dont 12 fois sur les seuls mois de septembre et d’octobre. Le samedi 31 octobre, une nouvelle panne l’a contraint à rester bloqué 5h30 dans le hall de son immeuble, dans l’impossibilité de regagner son logement ou d’en sortir avec son fauteuil. Sur son calendrier de cuisine, il inscrit désormais le mot « panne » à chaque date concernée. Le récit, publié par Le Parisien le 4 novembre 2026, dépasse l’anecdote locale. Quand l’ascenseur tombe en panne une fois, le désagrément passe. Quand les pannes se répètent et qu’un occupant se déplace en fauteuil roulant, la question devient juridique : qui doit réparer, par quels moyens contraindre à la réparation, et quelle indemnisation exiger. Les tribunaux ont tranché ces trois questions dans plusieurs décisions récentes, dont une cour d’appel le 22 septembre 2026, et les montants accordés donnent une mesure concrète des droits du locataire.
I. Ascenseur en panne à répétition : qui doit réparer quand le locataire est handicapé ?
A. Le bailleur doit un logement et des équipements qui fonctionnent, ascenseur compris
Le point de départ ne se discute pas : le bailleur est tenu de délivrer un logement en bon état et de l’y maintenir. L’article 1719 du code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent […] ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail […] ». L’article 1720 du code civil ajoute que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Pour un logement situé au sixième étage, l’ascenseur fait partie des équipements mentionnés au contrat dont le bailleur doit assurer le bon fonctionnement. La loi du 6 juillet 1989 complète ce socle : son article 6 impose au bailleur de remettre un logement décent, sans risque pour la santé ou la sécurité, et d’en assurer la jouissance paisible. C’est ce double fondement que retient le tribunal judiciaire de Paris dans un jugement du 24 novembre 2025 : « L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les articles 1719 et 1720 du code civil imposent au bailleur de délivrer au locataire un logement décent sans risque pour la sécurité ou la santé, en bon état d’usage, de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, de lui assurer la jouissance paisible du logement […] », décision consultable sur le site de la Cour de cassation, jugement du tribunal judiciaire de Paris du 24 novembre 2025, RG 25/04740. L’espèce ressemblait trait pour trait au récit de Beauvais : une locataire du sixième étage hébergeant sa fille handicapée, assujettie à un fauteuil roulant, avait subi un arrêt de l’ascenseur le 1er avril 2025 à la suite d’un dégât des eaux, puis dix pannes ponctuelles entre le 15 mai et le 16 septembre, documentées par des courriers parfois quotidiens et une pétition des locataires. Le tribunal en déduit que l’entretien des éléments d’équipement commun qui assurent la desserte du logement fait partie de l’obligation de jouissance paisible, à défaut de laquelle « la jouissance ne peut plus être considérée comme paisible ». Le même jugement neutralise la défense favorite des bailleurs : le bail, pourtant signé en 1987, stipulait que le bailleur se réservait d’interdire l’usage de l’ascenseur et qu’« il ne pourra être prétendu à diminution du loyer et indemnité en cas d’arrêt du service de l’ascenseur » (jugement du tribunal judiciaire de Paris du 24 novembre 2025, RG 25/04740), sans distinction de cause ni de durée. Le juge écarte ces clauses comme réputées non écrites par l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989. Autrement dit, aucune clause du bail ne permet au bailleur de s’exonérer à l’avance des conséquences d’un ascenseur en panne. Pour Didier, dont le bailleur connaît nécessairement la situation après 34 pannes signalées, cet enseignement est direct : la répétition des pannes ne banalise pas le manquement, elle le caractérise.
B. Le syndic et le mainteneur répondent aussi de l’arrêt de l’appareil
Le bailleur n’est pas le seul débiteur. En copropriété, l’ascenseur est une partie commune et c’est le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire du syndic, qui doit faire intervenir l’ascensoriste, voter les travaux et, si besoin, changer d’entreprise de maintenance. Le locataire n’a pas d’action directe contre le syndic, mais il peut mettre son bailleur sous pression pour que celui-ci agisse en assemblée générale, et le propriétaire bailleur peut lui-même rechercher la responsabilité du syndicat si l’inertie vient de la copropriété. Le troisième acteur, souvent décisif, est la société de maintenance elle-même. Le contrat d’entretien comporte une obligation de dépannage et une obligation d’information des utilisateurs, et sa violation ouvre une action en responsabilité : l’article 1240 du code civil rappelle que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », et l’article 1241 du code civil précise que « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. » Le tribunal judiciaire de Nantes l’a appliqué le 23 janvier 2026 contre la société Otis, mainteneur de l’immeuble : une occupante handicapée, vivant au deuxième étage et ne se déplaçant qu’en fauteuil roulant, était restée prisonnière d’une panne survenue le 26 juillet 2024, à la veille de ses vacances. Elle avait appelé le service client à plusieurs reprises pour qu’un technicien vienne ouvrir manuellement la porte, seule pièce touchée par la panne, et n’avait jamais été recontactée. Deux attestations établies conformément à l’article 202 du code de procédure civile ont emporté la conviction du tribunal, dont celle de l’ostéopathe présente lors d’un appel en haut-parleur, qui rapporte cette réplique du directeur régional : « C’est clair, l’accueil téléphonique a merdé. » Le même directeur reconnaissait que le technicien « aurait pu, s’il avait été informé de la situation particulière » de la demanderesse, « la faire descendre en utilisant une fonction spécifique de la cabine d’ascenseur, puisqu’effectivement, la panne ne concernait que la porte de l’ascenseur ». La voisine, présente lors de la réparation du 31 juillet, avait entendu le technicien déclarer : « Qu’il aurait pu, s’il avait été informé de sa demande de rappel, venir remette en service l’appareil le temps de la faire descendre. » (jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 23 janvier 2026, RG 25/02740) Il aurait pour cela utilisé le mode dit « liftier » qui aurait pu résoudre le problème en quelques minutes. Le tribunal en conclut : « Il résulte en conséquence de ces éléments que la société OTIS a commis un manquement aux obligations mises à sa charge par le contrat de maintenance. » Et comme la société avait proposé de rembourser la somme par accord transactionnel, le jugement relève qu’« en proposant à la demanderesse de la rembourser […] par accord transactionnel, la société OTIS reconnaissait la faute qu’elle avait commise ». Le dispositif condamne le mainteneur à payer « la somme de MILLE QUARANTE HUIT EUROS ET SOIXANTE QUATORZE CENTS (1048,74€) au titre de la réparation de son préjudice », outre 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile : jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 23 janvier 2026, RG 25/02740. La cour d’appel d’Amiens est allée plus loin le 22 septembre 2026 dans une affaire d’élévateur pour personne handicapée resté en panne pendant plus de cinq ans : infirmant le jugement de Soissons, elle a condamné la société qui avait fourni l’appareil à payer « la somme de 12 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance », avec intérêts et capitalisation, plus 5 000 euros de frais irrépétibles : arrêt de la cour d’appel d’Amiens du 22 septembre 2026, RG 24/04093. Enfin, dans un dossier de pannes quasi quotidiennes dénoncées dès juillet 2014 dans des bureaux occupés par 680 salariés, la cour d’appel de Paris a, le 6 juillet 2022, condamné solidairement les bailleurs à payer 135 000 euros de dommages-intérêts, avec garantie du fabricant-mainteneur à hauteur de 67 500 euros : « Condamne solidairement les sociétés Icade et Acm à payer à la société Ingenico Group la somme de 135 000 euros à titre de dommages-intérêts », arrêt de la cour d’appel de Paris du 6 juillet 2022, RG 20/10568. Trois débiteurs possibles, donc : le bailleur pour la jouissance, le syndicat pour les parties communes, le mainteneur pour le dépannage. Le réflexe utile consiste à les mettre en cause par écrit tous les trois, chacun pour son obligation propre.
II. Panne d’ascenseur : comment contraindre à réparer et obtenir une indemnisation ?
A. Ascenseur en panne, que faire : du courrier au juge pour obtenir la réparation
La première démarche est écrite et conservée : signaler chaque panne au bailleur par lettre recommandée ou courriel en rappelant l’étage, le handicap ou l’état de santé qui rend l’escalier impraticable, et demander un délai précis de remise en service. A Beauvais, le calendrier de Didier où chaque panne est notée, les pétitions de voisins et les photographies d’avis de mise à l’arrêt ont exactement cette fonction probatoire. Les juges y sont sensibles : dans l’affaire parisienne, « leur nombre et leur fréquence (parfois une lettre par jour) », joints à la pétition et au cliché d’une note « bouton HS » postérieure au constat du bailleur, « finissent par témoigner de rien d’autre qu’une situation de panne récurrente, sans doute d’une technicité ardue » (jugement du tribunal judiciaire de Paris du 24 novembre 2025, RG 25/04740) malgré le caractère unilatéral de ces écrits. En parallèle, un recours au conciliateur de justice ou à la commission départementale de conciliation coûte peu et démontre la bonne foi, comme l’avait fait la locataire de Meaux avant d’assigner. Si rien ne bouge, la voie la plus rapide est l’injonction de faire devant le juge des contentieux de la protection : dans le dossier parisien, après une ordonnance d’injonction du 12 mai 2025 restée sans effet durable, le tribunal a, le 24 novembre 2025, « ENJOIGNONS D’OFFICE La société CDC HABITAT à procéder, à ses frais, à la réparation définitive de l’ascenseur desservant l’escalier 1 du bâtiment 1 de la résidence sise [Adresse 3] où réside Mme [T] [O] [Z], sous astreinte de 100 euros par jour de panne suivant l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et ce pendant une durée de trois mois » (jugement du tribunal judiciaire de Paris du 24 novembre 2025, RG 25/04740). L’astreinte court donc après un délai de quinze jours suivant la signification, et pendant trois mois : chaque jour de panne supplémentaire coûte 100 euros au bailleur, ce qui change le rapport de force bien plus sûrement qu’une relance. En cas d’urgence, le référé permet au juge d’ordonner les mesures que justifie un trouble manifestement illicite ou un dommage imminent, et d’accorder une provision quand l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le tribunal judiciaire de Lyon l’a illustré le 17 juillet 2026 : la panne, qui avait duré de fin octobre 2024 à juillet 2025, était réparée au jour de l’audience, de sorte que le juge a dit « n’y avoir lieu à référé pour la demande de travaux sous astreinte », mais il a dans le même temps accordé une provision sur le préjudice : ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Lyon du 17 juillet 2026, RG 26/01228. Moralité procédurale : même réparée, la panne se paie, à condition d’avoir constitué le dossier pendant qu’elle durait. Les preuves qui comptent sont les constats d’huissier datés, les échanges avec le bailleur, le syndic et le mainteneur, les attestations de témoins rédigées selon l’article 202 du code de procédure civile, les certificats médicaux décrivant l’impossibilité d’emprunter l’escalier, et les justificatifs de frais engagés, comme la réservation de vacances perdue de la demanderesse nantaise. Ce formalisme n’est pas du luxe : quand le litige porte sur des équipements collectifs, le contentieux du droit immobilier se gagne sur pièces datées, pas sur souvenirs. L’article 1217 du code civil ouvre d’ailleurs tout l’éventail des sanctions de l’inexécution au créancier : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : – refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; – poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; – obtenir une réduction du prix ; – provoquer la résolution du contrat ; – demander réparation des conséquences de l’inexécution. […] des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. » L’article 1222 du code civil autorise : « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. » « Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. » La mise en demeure préalable écrite reste donc le préalable indispensable.
B. Indemnisation du locataire : provision, préjudice de jouissance et réduction de loyer
L’argent ne tombe pas automatiquement : il répare un préjudice prouvé, évalué selon la durée de la panne, l’étage, l’état de santé et les solutions de remplacement proposées. L’article 1231-1 du code civil pose le principe : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » La force majeure est la seule porte de sortie, et elle se prouve. Le tribunal judiciaire de Lyon l’a rappelé dans l’ordonnance précitée : « Si la société CDC Habitat Social invoque avoir entrepris les démarches nécessaires auprès du prestataire en charge de la maintenance de l’ascenseur pour que les réparations soient effectuées, il est constant que l’obligation d’assurer la jouissance paisible du preneur ne cesse qu’en cas de force majeure, dont la preuve n’est pas rapportée en l’espèce. » (ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Lyon du 17 juillet 2026, RG 26/01228) Le juge ajoute : « L’absence d’ascenseur sur près de 9 mois cause nécessairement un préjudice de jouissance au locataire qui vit au 5e étage, et qui présente un état de santé limitant dès lors ses déplacements. » (ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Lyon du 17 juillet 2026, RG 26/01228) La mise en place d’un service de portage deux heures par jour, dont les modalités n’étaient établies que par des échanges de courriels, a été prise en compte mais jugée insuffisante à effacer le dommage. Résultat : « CONDAMNONS la société CDC Habitat Social à payer à Monsieur [P] [V] la somme de 1000 euros à titre de provision pour l’indemnisation de son préjudice de jouissance » (ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Lyon du 17 juillet 2026, RG 26/01228), tout en rejetant la demande de réduction du loyer, faute pour le locataire de l’avoir suffisamment justifiée. À Paris, la locataire du sixième étage a obtenu « la somme de 500 euros au titre de son préjudice » (jugement du tribunal judiciaire de Paris du 24 novembre 2025, RG 25/04740) en plus de l’injonction sous astreinte. A Nantes, la voyageuse handicapée a récupéré l’intégralité de ses 1 048,74 euros de vacances perdues. A Amiens, l’association privée d’élévateur pendant cinq ans a obtenu 12 000 euros. Ces montants ne sont pas des barèmes : ils montrent que le juge indemnise au plus près du réel, sur factures et sur durée. La réduction du loyer, elle, obéit à son propre régime : l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, quand le logement ne satisfait pas aux exigences de décence et de bon état de l’article 6, de réduire le loyer ou d’en suspendre le paiement jusqu’à l’exécution des travaux. Encore faut-il que le désordre persiste au jour où le juge statue. Le tribunal judiciaire de Meaux l’a illustré le 12 août 2026 en déboutant une locataire handicapée qui se plaignait d’un an de panne et réclamait une réduction de loyer : les ascenseurs avaient été remplacés et réceptionnés le 25 septembre 2025, et la demanderesse « n’apporte aucun élément objectif permettant de démontrer que les ascenseurs étaient encore défaillants au moment de l’introduction de l’instance, et lors des débats d’audience » : jugement du tribunal judiciaire de Meaux du 12 août 2026, RG 26/00403. Surtout, le bailleur démontrait des diligences et deux épisodes d’inondations reconnus catastrophe naturelle par arrêtés ministériels des 23 septembre et 23 octobre 2024, « caractéristiques d’une force majeure, qui ont empêché l’exécution par le bailleur de son obligation d’entretien et de réparation », avec un plan pluriannuel de remplacement voté dès 2023. Le tribunal rappelle la règle avant de l’appliquer : « Il est constant que le bailleur est tenu d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure. » Retenir trois leçons de ce jugement qui déboute : documenter la persistance du désordre jusqu’à l’audience, vérifier que le bailleur n’a pas été diligent, et ne pas confondre panne fautive et événement extérieur irrésistible. Pour Didier, dont les 34 pannes s’étalent sur sept mois sans catastrophe naturelle identifiable, la balance penche nettement de l’autre côté : récurrence établie par les signalements, absence de remise en état durable, occupant dont le handicap est connu. C’est le profil dans lequel les juges enjoignent, assortissent d’astreinte et indemnisent.
Ce que dit le droit, en trois phrases
Le bailleur doit délivrer un logement décent et l’entretenir avec ses équipements, ascenseur compris, en application des articles 1719 et 1720 du code civil. Quand l’ascenseur reste en panne malgré les signalements, le juge des contentieux de la protection peut ordonner la réparation sous astreinte de 100 euros par jour de panne et allouer une provision pour le préjudice de jouissance, comme l’ont fait le tribunal judiciaire de Paris le 24 novembre 2025 et celui de Lyon le 17 juillet 2026. Concrètement, le locataire signale chaque panne par écrit, fait constater par huissier, saisit le conciliateur puis le juge, et chiffre son préjudice sur la durée, l’étage et son état de santé, conformément à l’article 1231-1 du code civil.
Conclusion
L’histoire de Didier n’est pas celle d’une guigne technique mais celle d’une obligation inexécutée : 34 pannes en sept mois dans la tour d’un homme qui ne marche plus, c’est l’illustration même du trouble de jouissance que les textes mettent à la charge du bailleur. Les décisions rendues entre 2022 et 2026 dessinent une méthode claire : écrire à chaque panne, faire constater, passer par la conciliation, puis demander au juge l’injonction de réparer sous astreinte et la provision qui compense l’attente. Le montant dépendra des pièces, de la durée et de la situation de l’occupant, de 500 euros pour quelques mois de désagréments à 12 000 euros pour cinq ans sans équipement, sans oublier l’action contre le mainteneur quand le dépannage a failli. Seule la force majeure démontrée, comme les inondations reconnues catastrophe naturelle jugées à Meaux, exonère le bailleur diligent. A défaut, la récurrence des pannes ne l’excuse jamais : elle prouve contre lui.